B O S K Ø N T I N O R D S J Æ L L A N D S H J E R T E

B O S K Ø N T I N O R D S J Æ L L A N D S H J E R T E At sik re viden om hvor og hvornår offentlig service skal placeres T I L F L Y T N I N G S S T R A T E G I & B O L I G P O L I T I K Hillerød Kommune 2011 2021 1

Indhold 1. Tilflytningsstrategi s. 3 2. Indledning til boligpolitik s. 4 3. Politik for nye boliger s. 5 3.1. Boliger til henholdsvis ejer-, lejer- og andelsboliger 3.2. Almene familieboliger 3.3. Boliger til henholdsvis tæt-lav, åben-lav og etageboliger 3.4. Boliger til særlige målgrupper unge, ældre, familier med børn, handicappede m.v. 3.5. Boligstørrelser og boligpriser 3.6. Nye spændende boligformer 3.7. Nye områders sammensætning og tilhørende funktioner 4. Politik for fornyelse, omdannelse og bevaring af eksisterende boliger s. 14 4.1. Fornyelse af boliger med utidssvarende installationer og energiforbrug 4.2. Etablering af nye boliger i eksisterende områder og fastholdelse af boliger i bymidte og Bykerne i Hillerød by 4.3. Bevaring af bevaringsværdige boligbebyggelser 5. Handling og opfølgning s. 17 Bilag: Data-del Analyse-del 2

1 Bo skønt i Nordsjællands hjerte en Tilflytningsstrategi I Hillerød Kommunens nye Udviklings- og planstrategi 2011-2015 er det fastsat at Hillerød Kommune vil opnå en position som Nordsjællands foretrukne bosætningskommune. For at sikre en mangfoldig og bred befolkningssammensætning og dermed sammenhængskraft og økonomisk bæredygtighed, skal vi gøre en særlig indsats for at fastholde og tiltrække unge og erhvervsaktive bl.a. ved at gøre det attraktivt for småbørnsfamilier at bo i kommunen efter endt uddannelse. Det gør vi ved (sammendrag af relevante punkter fra Udviklings- og Planstrategien): at have, og reklamere for at vi har, en mangfoldig og social ansvarlige boligprofil, her i hjertet af det smukke, skovrige Nordsjælland at udvikle og styrke vores uddannelsesklynger og sikre billige og centralt placerede studieboliger at sikre god dækning og kvalitet på daginstitutioner, klubber og have gode robuste skoler og se kommunen i børnenes perspektiv at udvikle, styrke og reklamere for udbuddet af attraktive job- og virksomhedsmuligheder at videreudvikle den trafikale infrastruktur og reklamere for nærheden og den lette adgang til kommunens og regionens mange arbejdspladser og kultur- og shoppetilbud at understøtte nyskabende, blandet og spændende nyt boligbyggeri, også byggerier med forskellige fællesskabsformer at skabe boliger i, og reklamere for, såvel små som store bysamfund at gøre det nemt at leve miljørigtigt, aktivt og i bevægelse og sidst men ikke mindst at styrke mulighederne for at opleve vores naturgivne og kulturhistoriske herligheder og skabe nye kulturelle tiltrækningspunkter. Denne boligpolitik understøtter den ønskede boligprofil og fastsætter hvilken slags nye boliger, der skal bygges samt hvad boligområderne skal kunne for at understøtte en miljørigtigt og aktiv levevis. Boligpolitikken vil også beskrive hvordan der samlet skal reklameres for Hillerød Kommune som attraktiv bosætningskommune. Andre elementer i Tilflytningsstrategien vil blive understøttet af andre politikker og projekter bl.a. Erhvervspolitikken, der er under revision, Sundhedspolitikken, samarbejder med eksisterende og nye uddannelsestilbud, særligt i Campusområdet ved Hillerød Station, samt den koordinerede indsats for at 95 % af en ungdomsårgang får en ungdomsuddannelse. Andre områder er idrætsog kulturpolitiske tiltag, som fx ungdomskulturhus, musikskolen og planer om et fremtidigt regionalt spillested og gadeaktiviteter i Projekt Bevægelse i alle planer. Og realisering af Klimastrategi og trafikale og rekreative vej- og stiprojekter. God kvalitet i den offentlige service er også løbende højt prioriteret i Byrådets arbejde og er bl.a. udmøntet i Skolepolitikken og i Mål og rammer for dagtilbud. 3

2 Indledning til boligpolitik I kommunens Vision 2020 Grøn, Sund og Ansvarsfuld er visionen for Boliger: Boligerne og deres omgivelser appellerer til engagement og integration og giver borgerne tryghed. Udbuddet af kvalitetsboliger varierer i type, størrelse og pris. Velplanlagte boligområder i både by og lokalsamfund matcher forskellige behov og sikrer en blandet befolkningssammensætning. I Kommuneplan 2009 er det besluttet, at der skal udarbejdes en boligpolitik. En kommunal boligpolitik er karakteriseret ved ikke at kunne påvirke spillereglerne hverken de markedsøkonomiske eller de lovgivningsmæssige, men alene forholde sig til implementeringen lokalt. Med denne boligpolitik og bilagene med data og analyser, får Byrådet, den kommunale administration og parterne på boligmarkedet et fælles billede af vores fundament. Boligpolitikken fastsætter de virkemidler Byrådet vil bruge for at opfylde visionen. Men hvad er en bolig egentlig? Et slot, et helle, et fristed? Et fængsel, en scene, et spejl? I Bolig og Velfærd, en publikation om 27 forskningsprojekter om danskerne og deres boliger, fortæller forskerne bl.a. om deres undersøgelser af hvad en bolig er, og hvordan den bliver til et hjem. Det formuleres sådan: Et hus er en genstand en bygning, mens et hjem er en tilstand noget vi gør! Hjemmet som base bliver endnu vigtigere i takt med at globaliseringen trækker os ud i verden. Og meget tyder på at hjemmet virker stabiliserende i en virkelighed i forandring. Vi tilbringer mange af døgnets timer i boligen, men hvor den før i tiden var et sted, vi kunne hvile ud, når vi ikke var på arbejde, skal den i dag opfylde en række andre behov: Underholdning og adspredelse, bekræftelse og identitet. Det bliver livsstilhjem, der skal vise hvem vi er! Mens det er borgene, der skaber hjem og hjemlighed, har kommunen mulighed for at påvirke bygningerne og byområderne. Kommunen kan påvirke hvilke boliger, der skal bygges hvor og til hvem og påvirke udviklingen for de eksisterende boliger. Både som planmyndighed, ejer af boliger og som grundejer af jord til boligbyggeri. Kommunen har også via en række lovgivninger opgaver og forpligtigelser i forbindelse med boliger og boligforhold. Med Boligpolitikken vil Hillerød Byråd sikre balancen mellem en solid basis med et alsidigt og bredt boligudbud og en styrkelse af det der skal være særligt for Hillerød som attraktiv bosætningskommune. Vi skal skabe god grobund for fællesskaber og sammenhængskraft og for boliger, der understøtter en sund og bæredygtig hverdag. 4

3 Politik for nye boliger Boligpolitikken bliver skrevet mens vi står på tærsklen til nyt uddannelsesbyggeri ved Hillerød Station, en boligudbygning i Ullerød Nord og udbygning af Hillerød Syd med store bolig- og erhvervsområder omkring en ny S-togsstation og et Superhospital. Alle tiltag, der kan og vil have stor indflydelse på bosætningen i Hillerød og hele Nordsjælland. Målene for nye boliger er primært rettet mod de store byudviklingsområder; Ullerød Nord, Hillerød Syd og Skævinge samt omdannelsesområderne i Stationszonen ved Hillerød Station, Åmosevejområdet og Slotssøkarréen og fremtidig omdannelse af det nuværende sygehusområde i Hillerød Øst. Overordnet Boligpolitik: Hillerød Kommune skal have en alsidig og attraktiv boligprofil, der understøtter et såvel socialt, økonomisk og miljømæssigt bæredygtigt samfund. Her skal være plads til alle, og alle familietyper, i alle dele af livet. Der skal være særligt fokus på at tiltrække og fastholde unge studerende og erhvervsaktive. Hillerød Kommune står i en unik situation med store kommunalt ejede områder til nye boliger. Boligpolitikken skal fungere som grundlag for Byrådets løbende planlægning og prioriteringer af boligprojekter på disse og andre arealer i Hillerød Kommune, og skal løbende suppleres og opdateres. Hillerød Kommune kan, som andre kommuner, se frem til en stigning i de ældre befolkningsgrupper og et fald i de erhvervsaktive. Fremtidens ældre vil have en bedre sundhedstilstand og vil være mere velhavende, engagerede og individualistiske end nutidens ældre, men kommunen ønsker at tiltrække unge og erhvervsaktive for at skabe en stærk befolkningssammensætning og et godt økonomisk grundlag (data-del 3.4). Boligpolitikken sikrer grundlaget for at eksisterende offentlig service som fx dagsinstitutioner og skoler understøttes med brugere (børn og skolebørn) og at vi har en uddybet viden om, hvor ny offentlig service skal placeres og hvornår behovet skal dækkes (analyse-del 4.1 og 4.2). Hillerød er beliggende i den yderste del af Hillerødfingeren. Som forstadskommune til København kunne kommunen satse på bestemte velstillede befolkningsgrupper. Her er fordelene ved at ligge så nær storbyen. Men omvendt er Hillerød også uddannelsesby og centrum for Nordsjælland. Det indebærer at mange unge, enlige, ældre, ikke-erhvervsaktive søger mod byen for at finde en bolig og skabe en tilværelse her. Byrådet er også interesseret i at mellemindtægtsgrupper som fx sygeplejersker og politimænd kan finde en bolig i kommunen. Når Hillerød Kommune sigter mod en balance i den fremtidige udvikling med plads til alle, uden en ensidig befolknings-sammensætning, skal dette afspejles i boligbestanden både med hensyn til ejerformer og boligstørrelser (analyse-del Styrker og forudsætninger). 5

3.1 Boliger til henholdsvis ejer-, lejer- og andelsboliger Politik: Der skal fortsat bygges boliger med andre ejerformer end ejerboliger (reel mulighed for påvirkning på kommunale grunde). Fokus på billige boliger rettet mod de unge familier. Øget velstand gør det muligt for stadigt flere at få egen bolig samtidig med at ny boligpræferencer medvirker til behov for flere boliger. Så godt som alle voksne har mulighed for at få egen bolig, også unge under uddannelse, ikke-erhvervsaktive, ældre enlige mm. Forventningerne til boligen stiger fortsat, med ønske om flere kvadratmetre, bedre faciliteter osv. (analyse-del 2.2 og 2.3). Mens den klassiske børnefamilie var den dominerende husstandstype i midten af den 20. århundrede er den nu blot én af flere husstandstyper (ca.16 % af alle husstande i Danmark jf. Danmarks Statistik). Udviklingen har i mange år bevæget sig mod mere og mere markedsstyring og markedet har primært satset på ejerboliger i den lidt dyrere ende af skalaen (analyse-del 2.3). Men lejeboliger, private såvel som almene, har en vigtig rolle for visse indkomstgrupper og for midlertidige lokaliseringer i forbindelse med livsfaseskifte; fra hjemmeboende barn til udeboende ung, fra uddannelsessøgende til erhvervsaktiv, fra enlig til par og omvendt. Hertil kommer at det er billigere at flytte i lejebolig end at skifte ejerbolig. Alternativet kan være en andelsbolig. Ejerboliger er den helt dominerende ejerform i Hillerød Kommune, da ejerboliger og ejerlejligheder udgør tilsammen 70 % af de ca. 21.000 boliger i kommunen. Der ses tendenser til at bygherrer og udviklere vil forstærke denne tendens i de kommende år (data-del 1.1 og analyse-del 2.3). Kommunen har som myndighed kun begrænset mulighed for at påvirke ejerformen på nye boliger, men kan som grundejer i udbudskrav stille krav til ejerformen for ny boligbebyggelse (analyse-del 6.1). Hillerød Kommune har god erfaring med at stille krav, i forbindelse med udbud af kommunale grunde, om billig husleje fx i andelsboligbebyggelsen SophienborgBo (BoKlok byggeriet) og i den private lejeboligbebyggelse på Solbuen i Ullerød. Der vil også fremover være fokus på at skabe billige boliger i privat udlejningsbyggeri og andelsboligforeninger. Det skal være med til at tiltrække og fastholde unge erhvervsaktive familier. For at medvirke til sikring af et godt udbud af lejeboliger (herunder alment byggeri se 3.2) og andelsboliger vil Hillerød Kommune i de første faser i de større byudviklingsområder: Ullerød Nord, hvor kommunen ejer ca. 75 ha til byudvikling, have et mål om at 1 til 2 boligbebyggelser med samlet 50-100 boliger udbydes til private udlejningsboliger eller andelsboliger. Skævinge, hvor kommunen ejer ca. 35 ha til byudvikling, have et mål om at 1 boligbebyggelse med ca. 50 boliger udbydes til privat udlejningsboliger eller andelsboliger. Nyt byområde syd for Hillerød, hvor kommunen ejer ca. 140 ha til byudvikling (bl.a. til boligformål), have et mål om at 1 til 2 boligbebyggelser med samlet 50-100 boliger udbydes til private udlejningsboliger eller andelsboliger. 6

3.2 Almene familieboliger Politik: Der skal fortsat bygges alment byggeri, der fortsat skal udgøre ca. 1/5 af boligmassen. Kun på kommunalt ejede grunde, større boligafdelinger, fokus på billige boliger og lave forbrugsudgifter. Opmærksomhed på særordninger. Byrådet ønsker at fastholde, at knapt 1/5 af kommunens boliger er almene boliger, ud fra målet om variation af ejerformer for boliger (data-del 1.1 og analyse-del 2.3 og 5.6). Så der skal også fremover bygges almene familieboliger. Ventelisterne til almene familieboliger i Hillerød Kommune er siden midten af 00 erne blevet lidt kortere. Der er færre, der søger en almen bolig i de mindre bysamfund, og nogle boligafdelinger i Hillerød har haft mindre søgning. Der er lange ventelister på boliger med 3-4 værelser i velfungerende boligafdelinger, herunder rækkehusbebyggelser i Hillerød by (analyse-del 5.6). I forhold til anvisningsrettens udnyttelse til opfyldelse af servicelovens forpligtigelser for kommunen, er der et behov for billige boliger, både små og store. Dette løses dog næppe med nyt alment byggeri, der har en gennemsnitsleje på over 1.000 kr. pr. m 2 pr. år mens behovet i denne sammenhæng er boliger med en gennemsnitleje på under 500 kr. pr. m 2 (analyse-del 5.4). Kommunen skal aktuelt bidrage med 14 % af anskaffelsessummen for alment byggeri. Der er i budget 2011 med overslagsårene 2012-15, ikke afsat midler til alment byggeri, ud over til de planlagte plejeboliger i Hillerød Øst og ungdomsboliger ved Hillerød Station og der er ikke forventning til at der kan afsættes midler til almene familieboliger i de kommende år. Hillerød Kommune kan derfor kun gå ind i projekter om almene boliger, hvor der kan være tale om at skabe en mulighed for dækning af kommunens andel af anskaffelsessummen ved salg af en kommunalt ejet grund ( nul-løsning ) og primært i Hillerød by. Der skal være tale om projekter med min. 40-50 boliger (evt. via tilknytning til eksisterende boligbebyggelse i samme boligforening) fordi det er kommunens erfaring at mindre boligafdelinger har udfordringer ved at fungere organisatorisk og økonomisk. I Ullerød Nord ejer Hillerød Kommune ca. 75 ha til byudvikling og målet er at 1 til 2 bebyggelser med samlet 50-100 boliger udbydes til almene familieboliger. I Nyt byområde syd for Hillerød ejer Hillerød Kommune ca. 140 ha til byudvikling (bl.a. til boligformål) og målet er i byudviklingens første fase at 1 til 2 bebyggelser med samlet 50-100 boliger udbydes til almene familieboliger. I Hillerød by ejer Hillerød Kommune flere mindre arealer, hvor område ved Åmosevej er det eneste der har en størrelse, der giver mulighed for en tilstrækkelig stor og dermed bæredygtig bebyggelse/boligafdeling, og dermed kan udbydes til almene familieboliger. For de nævnte områder vil lav husleje, energirigtige boliger med lave forbrugsudgifter være kriterier ved udbud. Der skal være fokus på, at der på ikke-stationsnære arealer (Ullerødbyen) bygges almene rækkehusbebyggelser frem for etageboliger. Kommunen vil løbende holde sig til, hvis der skulle opstå statslige særordninger, støttemuligheder m.v., der kan gøre det mere økonomisk realistisk at støtte opførelsen af alment byggeri. Der skal arbejdes for bæredygtig forsyning. 7

3.3 Boliger til henholdsvis åben-lav, tæt-lav og etageboliger Politik: Årlig boligvækst mellem 200 og 400 boliger. 20-25 % til åben-lav boliger, 30-35 % til tætlavboliger og 35-40 % til etageboliger, dog 40-45 % åbent-lavt på ikke stationsnære arealer. Variation i boligsammensætningen og understøtning af den offentlige service. Byrådets sigte er, at boligudbygningen skal holdes indenfor et spænd på maksimalt 400 boliger og minimum 200 boliger om året, for at sikre en fortsat positiv befolkningstilvækst og tiltrækning af unge og erhvervsaktive, for at modstå stigningen i de ældste aldersgrupper i befolkningssammensætningen. Dette er vigtige pejlemærker i forhold til arbejdet med rummelighedsvurderinger og rækkefølgeplan i kommuneplanen samt i den årlige boligprognose og derefter vurderinger af om der skal ske tilpasning i den offentlige service (analyse-del 4.1 og 4.2). Der skal gives mulighed for fortætning i de mindre bysamfund for understøtning af den offentlige service (særlig aktuelt for små daginstitutioner i mindre byer, der er sårbare for nedgang i børnetal). Areal til byudvikling i Alsønderup (Baunetgården) kan udbygges, da der i årene frem ses en rummelighed på Alsønderup Skole. Alsønderup/Ålholm Skoledistrikt skal optage elever fra Ullerødbyens nye boligområder i nord. I de første faser af udbygningen i Hillerød Syd kan Brødeskovskolen optage områdets skolebørn, mens skolebørn fra ny boligudbygning i Skævinge og Gørløse vil skulle fordeles på skolerne i henholdsvis Skævinge/Ll. Lyngby Skoledistriktet og Gørløse/Uvelse/Brødeskov skoledistriktet (jf. oplysninger fra Skoleafdelingen og Dagtilbud Børn). For at skabe mere bæredygtige og klimavenlige byer er målet at øge andelen af tæt-lav boligbebyggelse fra 15 % og øge andelen af etageboliger fra 36 % for at fortætte de eksisterende byer og skabe høj udnyttelse på stationsnære arealer. Målet er at boligbyggeriet følger tendensen fra de seneste år med en fordeling på 20-25 % til åben-lav boliger, 30-35 % til tæt-lavboliger og 35-40 % til etageboliger (data-del 1.4). Høj udnyttelse ved de stationsnære arealer er et effektivt middel til nedbringelse af CO 2 udledning, da behovet for transport i bil nedsættes markant. På ikke stationsnære arealer fx i Ullerød Nord og i Skævinge er målet at skabe en stor andel på op mod 40-45 % af attraktive parcelhusgrunde, også grunde over 1000 m 2, bl.a. kombineret med etplans rækkehuse til seniorer (analyse-del 2.1 og 2.2). Hillerød Kommune har gode erfaringer med blanding af boligtyperne i Sophienborg og Ullerødbyen og Byrådet fastsætter, at der i nye byområder skal være variation og en blanding af bebyggelsesog boligformer, herunder af etageboliger, rækkehuse og parcelhuse i nye områder. I eksisterende boligområder er Byrådet positiv overfor, at der indføjes andre boligtyper end de dominerende. Der er ikke ghettoproblemer i Hillerød Kommune, men der er områder med meget ensartede boligområder fx mindre byer og store kvarterer, der stort set kun består af parcelhuse og der er enkelte store etageboligområder. Nye boligbebyggelser med samme boligtype må ikke blive for store. Hvad stort er, er relativt i forhold til det konkrete byområde, men i udgangspunktet må et nyt samlet parcelhusområde ikke indeholde mere end 50 boliger, en rækkehusbebyggelse ikke indeholde mere end 100 boliger og en etagehusbebyggelse ikke mere end 200 boliger. 8

3.4 Boliger til særlige målgrupper ældre, handicappede og andre særlige grupper, samt unge familier. Jf. Almenboligloven er handicapboliger en ældrebolig målrettet handicappede og en plejebolig er en ældrebolig med tilknyttet serviceareal (personale). Politik: Geografisk jævn fordeling af plejeboliger, nyt plejeboligbyggeri om få år i Ullerød, robust størrelse på plejeboligbebyggelser Plejeboligbyggeri Hillerød Kommune har 100 % anvisningsret til plejeboliger. Når Skovhuset med 104 plejeboliger i Hillerød Øst er taget i brug i 2013 er der i alt 370 moderne plejeboliger i kommunen. Ud fra befolkningsprognosen forventes det, at der inden for 1-2 år derefter bliver behov for endnu en plejeboligbebyggelse. Skovhuset skal ud over en forøgelse af antallet af plejeboliger også være erstatning for plejeboligerne på Birgittehjemmet i Hillerød Vest. Den næste plejeboligbebyggelse skal placeres i Hillerød Vest (Ullerød), da der ønskes en geografisk fordeling af plejecentrene (data-del 2.1 og analysedel 5.2). Nye plejeboligbebyggelser skal have en vis størrelse (80-120 boliger), der sikrer en god udnyttelse af fællesfunktioner og en effektiv drift. Politik: Ikke byggeri af almene ældreboliger foreløbig, men hjælpe ældre, der ønsker at etablere boformer, der støtter et aktivt og selvhjulpent otium Ældreboliger I Hillerød Kommune er der 276 ældreboliger som kommunen har 100 % anvisningsret til. Hillerød Kommune har ikke planer om at der skal opføres almene ældreboliger inden for de kommende år, men udviklingen i de ældre befolkningsgrupper vil blive fulgt nøje. Se afsnit 3.6 om ønsket om at fremme Ollekoller, seniorboligbebyggelser og lignende (data-del 2.1 og analyse-del 5.3). Politik: Ikke byggeri af almene handicapboliger foreløbig, modernisering af enkelte botilbud, undersøge om mindre grupper handicappede kan integreres i boligbebyggelser Handicapboliger - Boligudbuddet skal til enhver tid dække behov hos særlige grupper og give mulighed for anvisningsret. Der er p.t. ingen af botilbuddene til handicappede, der har lange ventelister. Det kommunalt ejede botilbud Boligerne på Skovstien er utidssvarende og bør ombygges til tidssvarende handicapvenlige boliger. Der er i budget 2011 afsat midler til planlægning af ombygningen. Når de ombygges skal en ny ejerform overvejes. Boliger til handicappede skal ikke have institutionspræg og det skal undersøges om der i forbindelse med nybyggeri og/eller ombygning af eksisterende boliger kan indrettes boliger til unge handicappede og i samarbejde med boligselskaberne vil kommunen i det hele taget arbejde for at skabe bo- og nabofællesskaber for borgere med særlige behov (kræver at kommunen får 100 % anvisningsret til disse boliger) (data-del 2.3 og analyse-del 5.4). Politik: Koordineret og fleksibel visitation og anvisning, fortsat kommunalt ejede boligbebyggelser men ikke nødvendigvis kommunal boligadministration. 9

Anvisning og visitering Hillerød Kommune skal fortsat have 100 % anvisningsret til pleje-, ældre- og handicapboliger (data-del 2.1, 2.2 og 2.3). Der skal videreudvikles på en koordineret, hurtig, effektiv og fleksibel visitering i administrationen til disse boligtyper (Visitations- og anvisningsudvalget i Voksen og Handicap og Visitation og hjælpemidler i Ældre og Sundhed samt Familier og Sundhed). Hillerød Kommune skal fortsat udnytte anvisningsretten til hver fjerde ledige almene ungdoms bolig og familiebolig, med mindre der er helt særlige problemstillinger i en boligafdeling. Via den Boligsociale liste skal der anvises til disse boliger og der skal så vidt muligt ske en spredning af beboere, der får anvist bolig i de forskellige boligafdelinger. Der skal være fælles overblik over hvem der visiterer til hvad og over hvor lange ventelisterne er og evt. også skabes mulighed for fleksibel brug af de boliger kommunen har anvisningsret til. (data-del 2.5 og analyse-del 5.4 og 5.6) Kommunen skal fortsat eje boligbebyggelser, hvortil der anvises 100 % fra den boligsociale liste, bl.a. for at sikre adgang til boliger med billig husleje. Hillerød Kommune vil dog søge at frasælge enkeltliggende boliger og de mindste boligbebyggelser og undersøge muligheden for at lade boligadministrationen overgå til private firmaer eller til boligorganisationer. Der skal være et tæt samarbejde med boligforeningerne, ejendomsportefølgestyringen (sektionen Ejendomme) og administrationen af den Boligsociale liste (Sekretariatet i Voksen og Handicap) samt ungerådgiverne i Familier og Sundhed, så der sker en koordineret anvisningen (data-del 2.3 og analysedel 5.4). Politik: Ikke byggeri af almene ungdomsboliger foreløbig, men flere mindre boliger til unge og unge familier, særligt i bymidten og på stationsnære arealer Ungdomsboliger Det er planlagt, at 78 nye almene ungdomsboliger i Campusområdet ved Hillerød Station er indflytningsklare i slutningen af 2012. Så er der 355 ungdoms- og kollegieboliger i Hillerød Kommune og dermed vurderes behovet for egentlige ungdomsboliger for opfyldt. Der er udlejningsudfordringer på Industri- og Håndværkerkollegiet, mens der er venteliste til Godthåbsvej og Sct. Georgs Kollegiet. Der er udlejningsudfordringer i nogle af de små byer, hvor unge ikke har så store ønsker om at bo. Unge fra Hillerød Kommune, der tager uddannelser i København får bedre mulighed for at bo i Hillerød i de stationsnære nye ungdomsboliger, men det forventes også at unge fra det øvrige Nordsjælland, der tager en af de korte- og mellemlange uddannelser i Hillerød, vil søge de nye ungdomsboliger. (data-del 2.4 og analyse-del 5.5) Unge og unge familier J.f. Bosætningsstrategien s. 4 vil kommunen i samarbejde med private bygherrer arbejde for, at der i Bykernen/Bymidten og Stationszonen samt i nyt byområde syd for Hillerød opføres og indrettes mindre boliger, rettet mod studerende og unge familier, ud fra målene om at skabe et campusområde ved Hillerød Station og fastholde de unge efter endt uddannelse. Se også 3.5 om boligstørrelser og priser, 3.6 om spændende byggeri og 4.4 om fastholdelse af små boliger. 10

3.5 Boligstørrelser og boligpriser Politik: Skabe større spænd i boligstørrelser. Primært små boliger centralt og stationsnært. Primært store boliger og parcelhusgrunde på ikke stationsnære arealer. Skabe større spænd i boligpriser. Billige boliger til unge tilflytterfamilier. Eksklusive boliger til velhavende. Ifølge boligforsker Hans Thor Andersen har Danmark gennem de sidste to århundreder oplevet en gennemsnitlig, økonomisk vækst på ca. 2 % årligt. Kriser, som i 1930 erne, har kun betydet midlertidige afvigelser og der er ikke grund til at tro at det vil ændres i de kommende årtier. Derved er der økonomisk råderum til fortsat ekspansion af kvadratmeter bolig pr. borger. Boligforbruget er stærkt påvirket af den fortsat faldende, gennemsnitlige husstandsstørrelse. Trods en ganske svagt voksende befolkning stiger boligforbruget. Gennem de seneste 50 år er antallet af boliger i Danmark øget med ca. 2/3, mens befolkningen er steget med godt 1/5. 32,5 % af alle husstande i Hillerød Kommune er på 1 person (data-del 3.2). En fjerdedel af Hillerød Kommunes boliger er mellem 120 og 160 m 2 (data-del 3.2). Byrådet ønsker et større spænd i boligstørrelserne med en større andel af boliger fra 60 til 80 m 2, både til singler og til studerende. De skal fortrinsvis ligge i de større byers centrale områder og Hillerød bys omdannelsesområder, særligt i stationszonen. Generelt er det et mål at skabe mange boliger tæt på Hillerød Station og ved den ny S-station syd for Hillerød for at skabe en miljømæssig bæredygtig byudvikling. For at tiltrække unge børnefamilier fx fra København skal kommunen kunne tilbyde forholdsvis billige boliger. Ældre skal have mulighed for at flytte i mindre boliger, hvilket kan give plads til nye børnefamilier. Vi vil gerne tiltrække og holde på de unge, der benytter de mange uddannelsesinstitutioner og også af den grund, er der behov for at der opføres mindre familieboliger mellem 100 og 120 m 2 (data-del 1.3 og 3.2 og analyse-del 2.6). Byrådet ønsker også at øge andelen af store boliger, og at der dermed skal gives mulighed for nye boliger til stor- og sammenbragte familier, der efterspørger store og moderne boliger og byggegrunde og til borgere med høje indkomster. De skal fortrinsvis ligge længere væk fra byernes centrum, fx i Ullerød Nord, Skævinge og på ikke stationsnære områder i det nye byområde syd for Hillerød (analyse-del 2.5). Boligpriser og huslejestørrelse skal sættes i forhold til vedligeholdelses- og driftsudgifter og her kan nye boliger være konkurrencedygtige i forhold til ældre boliger. Nyt boligbyggeri er meget mere energirigtigt og skal være indrettet med henblik på ressourcebesparende konstruktioner og installationer. Det er et mål at skabe energirigtige boliger med lave forbrugsudgifter og bæredygtig forsyning. Hillerød Kommune vil efterspørge byggerier med præfabrikerede elementer eller anden billiggørende produktion og byggeproces, samt byggerier hvor beboere kan billiggøre deres nye bolig ved selv at stå for den indvendige færdiggørelse. 11

3.6 Nye spændende boligformer Politik: Skærpet profil med særlige nye boligtyper og boligbebyggelser. Fokus på klimasmarte boliger med lave forbrugsudgifter og bæredygtig forsyning, arkitektonisk kvalitet og nytolkninger og nye eksperimenterende bolig- og fællesskabsformer. Hillerød Kommune har fastsat en klimastrategi og ud fra den er det i Kommuneplan 2009 allerede sikret at nybyggeri i kommunen skal være lavenergibyggeri (jf. bygningsreglementet definition). Kommunen vil også i udbud af grunde opstille kriterier for bæredygtige materialer og efterspørge og prioritere projekter med plusenergiboliger, udvidet affaldssortering, regnvandsgenbrug, grønne tage og lignende, så vi udbygger udvalget af boliger hvor det er særligt let at leve klimavenligt. Byrådet arbejder med at udvikle et sæt arkitektoniske retningslinjer og her i Boligpolitikken fastlås det, at der i udbud og i samarbejde med udviklere vil blive stillet krav om arkitektonisk kvalitet, og efterspurgt projekter, der arbejder æstetisk med de nye materialer og teknikker som energikrav nødvendiggør. Smukke huse og arkitektonisk kvalitet giver mental merværdi og kan skabe særlig identitet for en bebyggelse og skabe sammenhæng til omgivelserne, både det bebyggede, landskabet og naturen (analyse-del 2.1, 2.2 og 2.4). Blandinger af boligtyper i én og samme bebyggelse fx sammenbyggede lejligheder og rækkehuse og evt. også blanding af ejerformer efterspørges, ligesom nytolkninger af parcelhuset fx rækkeparcelhuse. Byrådet vil også efterspørges projekter med spændende boliger, med anderledes planløsninger og særligt forhold til omgivende arealer og fællesarealer, hvor boligen er tæt på naturen, og naturen kommer ind i boligen, så beboerne får udekvaliteter i boligen. I byens centrum efterspørges kvaliteter, der trækker forstaden eller det det grønne ind i bymidten fx ved at etablere haver på tagene. I den høje og tætte by kan himlen trækkes ind i boligerne, og udsigten til landskabet udskiftes med udsigten til byen. Nytolkninger kan også gå på integration af flere målgrupper af beboere, blandede funktioner bl.a. ved at få sundhedsfunktioner og - aktiviteter ind i bebyggelsen. Bofællesskaber, opgangsfællesskaber, flergenerationsboligbebyggelser og boligbebyggelser med andre former for fællesskaber skal fremmes og understøttes. Det kan være Ollekoller og andre typer boligbebyggelser, der kan støtte ældre i at være aktive og selvhjulpne, selv om kræfterne til at holde hus og have begynder at svigte. Det kan også være ungdomsfællesskaber og fællesskaber omkring fx miljørigtig levevis og der kan være tale om et meget tæt og integreret bofællesskab eller om mere løse fællesskaber med færre fællesfunktioner. 12

3.7 Nye områders sammensætning og tilhørende funktioner Politik: Skærpet profil med boligområder, der fremtidssikres gennem krav til kvalitet, integration, tryghed og udfoldelsesmuligheder, tilgængelighed, arkitektur og miljømæssig bæredygtighed. Bosætningsstrategien s. 4 sætter fokus på en række overordnede forhold, der skal spille sammen for at kommunen er attraktiv som bosætningskommune. Generelt, men mere lokalt, er det også vigtigt at boligområder og mindre byer er meget mere end en samling huse, for at de er et oplagt sted at bosætte sig. Boligområderne skal styrke beboernes ressourcer, fællesskaber og sundhed og anspore til engagement, integration og en sund og bæredygtig hverdag. En blandet boligsammensætning skal styrke den sociale sammenhængskraft, og herudover skal der ved planlægning af nye boligområder arbejdes med følgende tjekliste : der skal være nære muligheder for fysisk udfoldelses og gadeaktiviteter, tilgængelighed for alle uanset eventuelle handicaps, tryghed og overskuelighed, mulighed for socialt samvær og fællesskabsfølelse på tværs af aldersgrupper, økonomiske, etniske og sociale forhold, i gode fællesfaciliteter og på fællesarealer, adgang til dagligvareindkøb, adgang til grønne områder og/eller natur, adgang til offentlig service og offentlig transport, Der skal arbejdes for at lokalområders funktioner (fx daginstitutioner, skoler og plejecentre) kan være åbne for samarbejder og brug i forhold til områdets beboere. Et områdes identitet og særpræg er vigtig for følelsen af at høre til og derfor er det vigtigt at områdets struktur og udseende tager udgangspunkt i stedets særlige kvaliteter. I tætte byområder er torve, pladser, gader og stæder byens dagligstue og de skal have en arkitektonisk kvalitet og en detaljering der inspirer til ophold og samvær med andre. I boligområder er det fællesarealer som legepladser og grønne områder, veje m.v. der skaber de fælles uderum, der skal understøtte integrationen mellem beboerne. Der skal i alle byområder være et godt stinet, både til rekreative formål og til egentlige transportformål, der gør det nemt og fordelagtigt at vælge bilture fra. Der skal arbejdes med klimatilpasning, herunder at forebygge oversvømmelser i forbindelse med nye boliger. 13

4 Fornyelse, omdannelse og bevaring af eksisterende boliger Boligpolitikken er naturligt nok rettet mod de store nye byudviklingsområder, der skal udvikles over de næste 10 år, men også de eksisterende byområder er omfattet af boligpolitikken. Der er i Kommuneplan 2009 udpeget en række omdannelsesområder i Hillerød By: Møllebroområdet, Slotssøkarréen, Åmosevejområdet og Stationszonen og der er jf. Bymidteplan for Skævinge også fortætningsmuligheder her. I de mindre byer kan der også blive tale om fortætning efter nærmere konkrete planmæssige vurderinger. Området ved det nuværende hospital vil blive et vigtigt omdannelsesområde efter hospitalets udflytning til Hillerød Syd, efter år 2020. Der kan altså opstå mange nye boliger i eksisterende byområder, men Byrådet har også mål for de allerede eksisterede boliger. Overordnet Boligpolitik: For at opretholde Hillerød Kommunes attraktion som bosætningskommune, skal den eksisterende boligmasse være tidssvarende og kvalitetspræget. Arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter i boligbyggeri skal søges bevaret eller der skal gives mulighed for tilbageføring til den oprindelige arkitektur. Variation i boligmassen skal bl.a. sikres ved at der er levende lokalsamfund med tilknyttede funktioner, så de er et attraktivt sted at flytte til. Der skabes muligheder for fornyelse, forbedringer og omdannelse og for fortætning med nye boliger i eksisterende områder. Byfornyelse kan bl.a. bruges som et redskab til forbedring af ældre boliger med installationsmangler og andre utidssvarende forhold og sikre renovering i overensstemmelse med bygningernes oprindelige byggeskik. Hvor og hvor meget der skal fortættes med nye boliger i byerne fastsættes i kommuneplanlægningen. Der vil blive særligt fokus på de mindre ubebyggede kommunalt ejede grunde i Hillerød by, der ønskes bebyggede, fx Stauns Hjørne og for fortætningsmulighederne i centrum af de mindre byer fx ved omdannelse af nedlagte erhverv.. 14

4.1 Fornyelse af boliger med utidssvarende installationer og energiforbrug Politik: Hillerød Kommune skal arbejde for en tidssvarende boligmasse og oplyse om fordele ved energirenovering og skal på sigt energirenovere de kommunalt ejede boliger. Eventuelle statslige puljer til energirenovering skal udnyttes. Tilgængelighed også for handicappede. Som attraktiv bosætningskommune, er det vigtigt at boligmassen er tidssvarende med hensyn til installationer (fx køkken og bad) og energiforbrug (el, vand og varme) (analyse-del 5.8). I de allerede eksisterende bolig- og byområder finder der løbende renoveringer, moderniseringer, omog tilbygninger sted på boligejernes og boligorganisationernes foranledning. Udviklingen i priserne på el, vand og varme samt den større fokus i befolkningen på miljøproblemer og klimaudfordringerne gør det interessant for boligejere og boligselskaber at gennemføre forbedringer, der giver besparelser på forbruget. Det kan være ekstra isolering, udskiftning af vinduer, varmepumper og vandbesparende installationer og det kan være etablering af solfangere og solceller osv. Som en del af arbejdet med realisering af kommunens Klimastrategi vil denne tendens blive understøttet bl.a. ved, i samarbejde med relevante parter (primært forsyningsselskaberne), at oplyse om fordelene ved energirenovering af privat byggeri og anspore boligejere og boligselskaber til at gennemføre klimasmarte energiforbedringer, gerne ud fra eventuelle statslige puljer til energirenovering. Flere boligselskabers byggerier fra 1950 erne har en billig husleje, men står overfor renoveringsbehov både med hensyn til energiforbrug og installationer. Der er behov for fremtidssikring af disse boliger, selv om det givet vil betyde at huslejerne ikke kan holdes på det samme lave niveau. Kommunen vil samarbejde med boligselskaberne om at søge puljer, fonde m.v. til klimarenoveringer. En gradvis energirenovering forventes at kunne sikre fastholdelse af forholdsvis lave huslejer. Kommunen vil energirenovere kommunalt ejede bygninger. I første omgang er det daginstitutioner, skoler, administrationsbygninger og kulturelle funktioner der fokuseres på, men på sigt skal de kommunalt ejede boliger også energirenoveres. Det skal undersøges nærmere hvordan økonomien hænger sammen hvis Hillerød Kommune investerer i energibesparelser i de kommunaltejede udlejningsboliger. Da Hillerød Kommune ikke har nogen energiomkostning på disse boliger (betales af lejer), kan der ikke opnås en tilbagebetaling af investeringer i energioptimering. Det skal derfor undersøges om der kan laves en model, hvor der f.eks. fastfryses et beløb i huslejen til betaling af investering i energioptimering. Hillerød Kommune skal løbende analysere de gældende byfornyelsesstøttemuligheder til byomdannelse (Helhedsorienteret Byfornyelse), samt forskønnelse af bevaringsværdige beboelsesejendomme og forbedring af nedslidte og utidssvarende boliger. P.t. er det ikke attraktivt for Hillerød Kommune at indgå i bygningsfornyelse efter Byfornyelsesloven pga det lave rammebeløb. Der skal arbejdes for tilgængelighed for alle, også handicappede, i den eksisterende boligmasse. 15

4.2 Etablering af nye boliger i og forbedring af eksisterende områder og fastholdelse af boliger i Bymidte og Bykerne i Hillerød by Politik: Der skal ske en fortætning af de eksisterende byområder med nye attraktive boliger, der supplerer boligudbuddet og eksisterende boliger i bymidte og bykerne i Hillerød by skal fastholdes. Boligorganisationer og kommune arbejder sammen om forbedringer i almene bebyggelser. Byrådet ønsker at støtte etablering af nye boliger i eksisterende boligbyggeri. Det kan f.eks. være i forbindelse med tilføjelse af en etage eller ved udnyttelse af tag-rum. Der er mange hensyn at tage fx hvordan omgivelserne vil påvirkes af en ekstra etage, om bygningens konstruktion og arkitektur kan bære tilføjelserne og om tilgængelighedsforhold og redningsforhold kan sikres. Det vil derfor i langt de fleste tilfælde kræve konkret vurdering i lokalplanlægning og byggesagsbehandling, om der kan tilføjes nye boliger i eksisterende bebyggelse. Boliger i bykernen og bymidten skal styrke et levende byliv også udenfor butikkernes åbningstid. Derfor skal eksisterende boliger her i videst muligt omfang fastholdes og nye skal opføres via omdannelse, fortætning og fx ved udnyttelse af uudnyttede tagetager. De konkrete omdannelsesog fortætningsområder udpeges i kommuneplanen. Som nævnt i afsnit 3.3 vil byrådet være positive overfor projekter, der tilføjer nye ejer- og boligtyper i eksisterende boligområder med overvægt af en ejerform og boligtype fx i etageboligområder og i større parcelhusområder. For de konkrete omdannelsesområder skal der i kommune- og lokalplan fastsættes hvordan boligsammensætningen skal være for det enkelte område i forhold til områdets placering og funktioner. I samarbejde med boligorganisationerne arbejdes der for langsigtede løsninger for generelle problemstillinger i boligafdelingerne. Ud over de lovpligtige dialogmøder arbejder kommunen og boligorganisationerne sammen om fælles temaer, der bl.a. tages op på årlige fællesmøder og på Beboerdemokratidage. I samarbejde med boligselskaberne vil kommunen arbejde for at skabe bo- og nabofællesskaber for borgere med særlige behov i eksisterende bebyggelser. I nogle boligafdelinger arbejdes der med handlingsplaner for henholdsvis boligsociale projekter og projekter, der skal skabe forbedringer af bygninger og udearealer. Boligforeningerne og kommunen samarbejder om at skabe støtte fra bl.a. Landsbyggefonden til disse projekter. 16

4.3 Bevaring af bevaringsværdige boligbebyggelser Politik: Ældre, smukke og tidstypiske boliger og boligbebyggelser skal bevares som en særlig kvalitet i boligmassen Hillerød Kommune vil oplyse om de særlige værdier, der er i mange af de ældre boliger og boligbebyggelser og i bevarende lokalplaner sikre at disse fastholdes (analyse-del 2.4 og 5.8). I store dele af kommunen er der gennemført en såkaldt SAVE-registrering, hvor bevaringsværdien af bygninger opført før 1940 er vurderet og registreret. Det bygninger, der har fået høj bevaringsværdi (1 til 3) er udpeget i kommuneplanen som bevaringsværdige og må ikke nedrives og når der udarbejdes lokalplaner i områder med eksisterende bebyggelse, gennemføres der altid en vurdering af om der er bygninger, der skal sikres bevaret eller som bør føres tilbage til den oprindelige byggeskik.. På kommunens hjemmeside skal der fortsat henvises til vejledning om vedligehold af ældre bygninger i overensstemmelse med den oprindelige byggeskik. 17

5 Handling og opfølgning Politikkens målsætninger opnås gennem målrettet information og reklame: Kampagner om attraktiv bosætning i Hillerød Kommune, der er præget af vores grønne og naturgivne omgivelser med plads og albuerum, målrettes til unge uddannelsessøgende og unge erhvervsaktive. Kampagner skal ikke nødvendigvis være isolerede, men kan indgå øvrige indsatser. Et aktivt samarbejde med såvel boligorganisationerne og andre boligudbydere/udviklere samt uddannelsesinstitutionerne understøtter bosætningskampagner. I samarbejde med supersygehuset og dets underleverandører markedsføres kommunens nuværende og fremtidige boliger, så personalet ved et nyt supersygehus oplagt vælger at bo i Hillerød Kommune. Information til grupper af borgere og private udviklere tilskynder til at bygge til unge, til at bygge klimarigtigt, nyt og spændende med flot og moderne arkitektur eller med særlige fællesskabsformer, kort sagt at skærpe boligprofilen. Tilflytningskampagner styres og koordineres af Kultur- og Udviklingssektionen. Kampagner om energirenovering, god arkitektur og bevaring styres og koordineres af By og Miljø. Der kan afholdes orienteringsmøder for kommende og nye borgere, optages en salgsdvd, sendes informationsbreve til nye borgere (i papir eller elektronisk) om kommunens tilbud eller gøres en særlig indsats for at disse oplysninger let findes på kommunens hjemmeside. Politikkens målsætninger opnås gennem kommune- og lokalplanlægning: Det varierede boligtypeudbud sikres gennem kommuneplanens rammer samt i lokalplanbestemmelser. Byfortætning er et bæredygtighedsprincip og omdannelsesområder fastsættes i Kommuneplanen. Hvor de eksisterende udlagte boligområder ikke er tilstrækkelige udlægges i kommuneplanen nye arealer i tæt tilknytning til eksisterende bymiljøer. Der foretages tæt koordinering mellem kommunens køb og salgs-, byplanlægnings- og byggemodningsfunktioner. Bæredygtige boligområders kvaliteter i sammensætning, organisering og udformning sikres gennem kommune- og lokalplanlægning. Politikkens målsætninger implementeres gennem udbuds- og salgsbetingelser i forbindelse med kommunens grundsalg: Hvor det er hensigtsmæssigt i forhold til den bymæssige sammenhæng, vil der udbydes arealer for boliger velegnet til unge uddannelsessøgende og unge erhvervsaktive. Ejerformen fastsættes i udbud, så målet om antal bebyggelser og antal boliger i byudviklings- og omdannelsesområder til forskellige ejerformer nås. 18

Boligtypesammensætningen styres, ud over kommuneplanens rammebestemmelser, også i udbud for at sikre et generelt og et lokalt varieret boligudbud, med vægt på en øgning af andelen af tætte boligformer generelt og særligt i stationsnære områder. I kommunale udbud sættes kriterier til boligstørrelser og boligudgifter for at øge andelen af små og billige boliger og store og eksklusive boliger, for at skabe et større spænd i boligstørrelser i boligmassen. I udbud tages stilling til om en grund er særligt egnet til en bestemt type af spændende nye boliger, der kan være med til at skærpe kommunens boligprofil. Politikkens målsætninger opnås gennem budgetlægningen: Der reserveres arealer til alment familieboligbyggeri og grundsalgsindtægten skal gå op med kommunalt tilskud til grundkapital (nul-løsning). Der afsættes midler til et fremtidigt plejeboligbyggeri i Hillerød Vest. Der afsættes midler til udstillinger, aktiviteter og kampagner, der synliggør kommunens boligprofil og boligudvikling og reklamerer for vores herligheder for at tiltrække og fastholde borgere, der giver et stabilt og godt skattegrundlag, - for sikring af midler til god og stabil offentlig service. Der afsættes midler (og /eller søges fondsmidler) til energirenovering og kampagner/vejledning om energirenovering. Der afsættes midler til at forberede arealer i Ullerød Nord, så støjvold, tekniske anlæg og rekreative områder er klar når krisen klinger af, kombineret med en salgsstrategi der sikrer en bred boligsammensætning og gode fællesfaciliteter. Der afsættes midler til udvikling af en attraktiv bydel omkring ny S-togsstation og superhospital i Hillerød Syd, som bl.a. skal indeholde boligområder. Politikkens målsætninger nås gennem visitations- og anvisningsarbejdet og i samarbejdet med boligorganisationerne: Udviklingen i udlejningen i det almene byggeri følges nøje for at sikre et permanent grundlag for boligudbuddet samt rettidigt nybyggeri. Anvisning og visitering til boliger koordineres og udvikles. Der gennemføres boligsociale tiltag, fx ved at sikre at opgangsfællesskaber med støttepersoner tilknyttet eller ungdomsboliger med social vicevært. Der fastholdes kommunalt ejede boliger som skal sikre at vi kan opfylde vores boliganvisningspligt til borgere med begrænset økonomi. Opfølgning Boligpolitikken er vedtaget i 2011 og gælder til 2021 (nuværende Kommuneplan 2009 s tidshorisont). Datagrundlaget skal opdateres løbende, første gang i 1. kvartal 2013. Der skal gennemføres en til- og fraflytningsanalyse i 2013, hvor i det skal undersøges om bosætningsstrategien er på vej til at opfyldes. Herefter skal det vurderes om der er behov for en justering af Boligpolitikken. Kommuneplan 2013 (og derefter Kommuneplan 2017) skal integrere alle relevante mål fra denne boligpolitik, bl.a. via rammebestemmelser og rækkefølgebestemmelser. 19

Der skal hvert år udarbejdes en boligprognose, som grundlag for en befolkningsprognose. Ud fra boligprognosens basis-tal for opført byggeri skal det vurderes om Boligpolitikkens mål opfyldes med hensyn til ejerform og boligtype. 20