Et kig ind i fremtiden

Et kig ind i fremtiden Fremtidssikring af Frederiksholm Karré 6 Boligselskabet AKB København

Rapporten er udarbejdet af Projektleder Ronald Barkved Arkitektstuderende Isabella Caterina Kleivan KAB Byggeprojektområdet November 2012 2

Indhold Er afdelingen klar til fremtidssikring? 4 Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? 5 Grundlag for analysen 5 Hvordan står det til i afdelingen? 6 Beskrivelse af afdelingen og nærområdet 6 Boligmarkedsanalysen 11 Hvilke områder kan der arbejdes med? 13 Forslag til ombygninger 13 Løsningsforslag på to niveauer 14 Oversigt over afdelingen 15 Eksisterende forhold i Karré 6 15 Omdisponering af 2-rums bolig 16 Tiltag der medfører omkostninger 17 Huslejepåvirkning 17 Delebolig 18 Tiltag der medfører omkostninger 19 Huslejepåvirkning 19 Sammenlægning af boliger 20 Tiltag der medfører omkostninger 21 Huslejepåvirkning 21 Øvrige forslag til ombygninger i afdelingen 22 Energi 24 Indeklima 27 Livet mellem husene 29 Tilgængelighed 31 Afdelingen som arbejdsplads 32 Arkitektur 33 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? 34 Lad os lave en plan for fremtiden 34 Fremtidsplan 35 Hvordan kan I komme videre? 36 Bilag A B C Afkrydsningsskemaer om afdelingen Boligmarkedsanalyse Københavns Kommunes støjkort 3

Er afdelingen klar til fremtidssikring? Flytter børnefamilierne fra jeres afdeling på grund af pladsmangel, og brokker beboerne sig over gamle køkkener? Og hvad med de ældre beboere? Har de mulighed for at blive i afdelingen, hvis de får svært ved at komme rundt? Beboernes behov ændrer sig livet igennem - og hvis I vil beholde dem i jeres afdeling, skal deres behov opfyldes. Derudover efterspørger mange boligsøgende mere plads, bedre køkkener og bad. Kan I matche det? Fremtidssikring handler om at sikre, at jeres afdeling har gode boliger, som stabile beboere vil flytte ind i - og bo i, i lang tid. Det kan I opnå, hvis boligområdet er et trygt og rart sted at bo, med boliger til en pris almindelige beboere kan og vil betale. Fremtidssikring handler også om, at befolkningens syn på den almene bolig har ændret sig. Da boligerne blev planlagt, lagde man vægt på gode og sunde boliger til mennesker med almindelige indtægter og danskerne stod i kø for at leje dem. I dag opfatter mange de almene boliger, som ensformige og føler ikke, at der er mulighed for at tilpasse deres bolig efter individuelle behov. Det betyder, at muligheden for en altan eller et lille stykke have kan være med til at fastholde nogle beboere. For andre kan muligheden for at inddrage et tagrum i boligen, til en hobby, være afgørende. I denne fremtidssikringsrapport kan I finde inspiration og gode ideer til, hvordan I kan sikre, at jeres afdeling også i fremtiden vil være et attraktivt sted at bo. 4

Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? Såfremt boligerne ikke bliver moderniseret i forhold til nutidige ønsker og behov vil afdelingen muligvis opleve udlejningsvanskeligheder. På længere sigt vil børnefamilier og yngre par måske vælge andre boliger som kan tilbyde en tidssvarende bolig. Ældre enlige med behov for rollator og lignende hjælpemidler vil med tiden præge beboersammensætningen. Med boligernes manglende niveaufri adgang, og boliger der ikke opfylder krav til bad og toilettets frie gulvareal, vil dette betyde forringede levevilkår for disse beboere, såfremt de bliver boende. Konsekvensen vil derfor være, at der over tid kun vil være ganske få børnefamilier og bevægelseshæmmede, som har brug for rollator eller kørestol tilbage i afdelingen. På længere sigt kan dette medføre udlejningsvanskeligheder samt gennemtræk set i forhold til, hvad øvrige almene boligbebyggelser kan tilbyde i Kongens Enghave eller i Hovedstadsregionen, og dermed belaste afdelingens drift ved tomgang samt større slidtage på boligerne. Grundlag for analysen Den foreløbige analyse er baseret på observationer foretaget på stedet, gennemgang af foreliggende tegningsmateriale, og interview med driftsleder og ejendomsleder samt afdelingsbestyrelse. Der er ikke foretaget tekniske undersøgelser eller undersøgelser af bygningernes stabilitet. Der er heller ikke taget hensyn til bestemmelser i en eventuel lokalplan eller andre bestemmelser for grundens udnyttelse og bebyggelsens udformning. Overslagene, der indgår i de beskrevne forslag til ombygninger, er baseret på erfaringstal, og skal betragtes, som vejledende. Hvis afdelingen ønsker at arbejde videre med idéforslagene, skal der foretages en grundig undersøgelse af plangrundlaget og bygningernes tekniske udformning. Derudover skal der udarbejdes skitseforslag, foretages prissætning af et teknisk rådgivningsfirma og tages højde for de relevante reglementer. 5

Hvordan står det til i afdelingen? Beskrivelse af afdelingen og nærområdet Bydelen Kgs. Enghave ligger som en selvstændig enklave, klart afgrænset fra nabobydelene. I alt bor der ca. 17.000 borgere i bydelen. Antallet af borgere har været konstant over den seneste årrække, når der ses bort fra nybyggerierne ved Sluseholmen og Teglværksholmen. I alt er der ca. 9800 boliger i bydelen, hvoraf almene boliger udgør ca. halvdelen svarende til 4800 boliger. Godt 70 % af boligerne i Kgs. Enghave er 1- og 2-rumsboliger. Aldersmæssigt fordeler hele Vesterbro/Kongens Enghave sig således, at de 0-19 årige udgør 17 % (Københavns Kommune 20 %), 20-64 årige udgør 75 % (Københavns Kommune 70 %) og +65 årige udgør 8 % (Københavns Kommune 10 %). Den ensidige lejlighedsstruktur og aldersfordeling indikerer, at der ikke er mange børnefamilier i Kgs. Enghave, idet der kun i gennemsnit bor 1,7 beboer pr. bolig. Prognoserne viser imidlertid, at der bliver flere københavnere indtil 2020, ca. 100.000 personer, da der er en stigende interesse for at bo, arbejde og tilbringe sin fritid i storbyen. I 2012 åbnede Aalborg Universitet campus i Sydhavnen, med i dag 2.000 studerende og ansatte. Over de kommende år forventes det tal at vokse betydeligt. 6

Bebyggelserne i Kgs. Enghave inddeles i tre bykvarterer med hver sit bymæssige udtryk: Frederiksholm, Bavnehøj og Musikbyen. Frederiksholm domineres af etageboliger, både som karreer og fritliggende stokke. Etageboligbebyggelsen er præget af, i vidt omfang at være opført på grundlag af samlede bebyggelses- og gadeplaner, med kvalitetspræget byggeri. Ligeledes ses mange omhyggeligt udformede byrum og gadeforløb, flere steder med små forhaver og velplanlagte gårdrum. Frederiksholm karré 6 er en sammenlægning af karréerne 6 og 13, opført i hhv. 1922 og 1938. Afdelingen er opført i 4- og 3-etager, og rummer i alt 112 lejemål. Sammen danner bygningerne en lukket karré med et stort indre gårdrum, der i dag huser en daginstitution i 2 etager, samt stort haveanlæg med legeplads og opholdsområder. Stueboligerne i Louis Pios Gade har karnapper fra køkkenet i gården og mod Sigvald Olsens Gade har stueboligerne indhegnede forhaver med karnapper fra stuen. Boligmassen i Karré 6 udgøres i dag af 65% 2-rums boliger, 30% 3- rums boliger og 5% 4-rums boliger. I 1999 blev der bl.a. etableret nye badeværelser og køkkener flere steder i afdelingen. Ligeledes blev enkelte boliger udvidet med tagetage. Der er store ubebyggede områder i bydelen og inden for rimelig afstand findes et varieret udbud af naturoplevelser, heriblandt Sydhavnstippen og Valbyparken. Kongens Enghave er imidlertid også domineret af store trafikårer, der gennemskærer bydelen og især er bykvartererne afskåret fra vandet. I nærområdet findes bibliotek, indkøbsmuligheder, daginstitutioner og skoler. Bebyggelsen er stationsnær med 500 meter til Sjælør station og godt 700 m til Sydhavn Station. Derudover findes der god adgang til offentlig transport. 7

Afdelingens attraktionsværdi Hvis jeres afdeling skal være attraktiv fremover, er det nødvendigt at overveje, hvilke beboergrupper, der har lyst til at bo i afdelingen. Fremover kan det måske blive nødvendigt, at man kan tiltrække nye grupper, eller imødekomme de nuværende beboeres skiftende behov. Afdelingsbestyrelsen har sammen med KAB, diskuteret og gennemgået afdelingens attraktionsværdi i forhold til forskellige beboergrupper. Målet er at synliggøre hvilke grupper, der får opfyldt deres behov i jeres afdeling samt hvilke, der i fremtiden måske vil søge en anden bolig som passer bedre til deres behov. Du kan se de udfyldte skemaer i bilag A. Hvor attraktiv er afdelingen? Afdelingsbestyrelsen medvirkede til at udfylde et skema om afdelingens og nærområdets attraktionsværdi. Det handler bla. om afdelingens og områdets renommé, udbud af institutioner, transportmuligheder mm. Afdelingens og nærområdets attraktionsværdi Ældre og bevægelsesbesværede Seniorer 2 forældre med børn Enlig forælder med børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Afdelingsbestyrelsen gav udtryk for at nærområdet kan tilbyde mange forskelligartede aktiviteter til især seniorer, børnefamilier og bevægelsesbesværede beboere. Unge og yngre voksne savner dog et mere varieret handelskvarter og aktivitetstilbud uden for dagstimerne. For alle beboergrupper gælder det, at man inden for en kort radius kan dække alle nøvendige behov, dog kræver det at man må bevæge sig uden for nærområdet. Kgs. Enghave opleves imidlertid som et sted hvor man bliver boende og hurtigt kan lære kvarteret og de lokale at kende. Afdelingens renommé afspejler afdelingens pæne udseende, men også at der er tale om en stille og rolig karré. Hvordan vurderes boligen, fælles faciliteter og områder? Afdelingsbestyrelsen svarede også på spørgsmål om beboernes vurdering af blandt andet boligernes størrelse, indretning, køkken- og bade- 8

Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Ældre og bevægelsesbesværede Seniorer 2 forældre med børn Enlig forælder med børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv forhold. Der var også spørgsmål om de udendørs faciliteter eksempelvis legeplads, grønne områder og parkeringsforhold. Boligerne får en overordnet neutral vurdering af afdelingsbestyrelsen, hvilket især skyldes en utidssvarende planløsning og små badeværelser i de boliger der ikke blev moderniseret i slut 90'erne. Hertil savner især børnefamilier og seniorer et større køkken. Yngre beboere er generelt tilfredse med boligernes størrelse, men for bevægelsesbesværede beboere er adgangsforhold og vaskefaciliteter utilfredsstillende grundet tilgængelighedsproblemer, trods opsætning af klapstole på hovedtrapperne. Af mere attraktive forhold finder man dog afdelingens grønne områder og installationer. Der er ingen fælles indendørs faciliteter, men afdelingsbestyrelsen giver udtryk for at hobbyrum eller værkstedspladser kunne bidrage positivt til det sociale miljø. Beboernes muligheder for at finde en tilsvarende bolig Afdelingsbestyrelsen udfyldte også et skema, som omhandlede de forskellige gruppers muligheder for at finde en tilsvarende bolig i området, hvorvidt gruppen synes, der var sammenhæng mellem kvaliteten og huslejen samt deres tolerance overfor huslejestigninger. Unge beboere og beboere uden børn oplever at der er særdeles god sammenhæng mellem boligernes kvalitet og huslejen. Familier med børn og seniorer der bor i nogle af de mellemstore boliger i afdelingen, oplever at huslejen er relativt lav, men at boligerne er ikke er helt tidssvarende. De bevægelsesbesværede beboere, der oplever mangler på tilgængeligheden og boligstørrelserne mener derimod ikke er at der er sammenhæng mellem husleje og boligernes kvalitet. Mulighederne for at finde tilsvarende boliger i Kgs. Enghave opleves generelt som god, med tanke på det store udbud af almene boliger 9

i området, med tilsvarende lejlighedssammensætning som i karré 6. Hvis afdelingen og boligerne blev tilsvarende bedre, vurderes det, at samtlige beboere vil kunne acceptere en huslejestigning på mellem 10-20 %. Afdelingens sociale forhold Beboerne i karré 6 er meget tilfredse med at bo i afdelingen, men der er stadig plads til forbedringer. Generelt føler man sig tryg ved at bo og færdes i afdelingen og fornemmelsen af at bo i en "landsby" hvor alle kommer godt ud af det med hinanden bliver bragt op flere gange. Det sker dog yderst sjældent at der tages initiativ til sociale aktiviteter i afdelingen. Hvad der tidligere har været en aktiv boligafdeling, mangler i dag ildsjæle til at igangsætte aktiviteterne. Der er kuni mindre grad sociale problemer i afdelingen, men afdelingsbestyrelsen giver alligevel udtryk for bekymringer over for den store andel kommunalt henviste beboere. Vurdering af afdelingens sociale forhold Beboermes generelle tilfredshed Sociale problemer i afdelingen Beboernes indbyrdes forhold Tryghed i området Beboerdrevne initiativer til sociale aktiviteter Lav Høj Opsamling om afdelingens attraktionsværdi. Ud fra debatten med afdelingsbestyrelsen og de udfyldte skemaer, tegner der sig et billede af, at Frederiksholm karré 6 i dag er en attraktiv afdeling for især unge og yngre voksne uden børn, men at nærområdets handelsliv er mangelfuldt. Omvendt ser det ud for seniorer og børnefamilier som sætter pris på den bynære placering og de rekreative muligheder i bydelen, men oplever mangler i form af boligindretning og moderne faciliteter i boligerne. Hvis afdelingen i fremtiden gerne vil kunne tiltrække og fastholde de beboere, som stifter familie og får brug for mere plads, kunne det være en god ide, fortsat at se på mulighederne for at skabe nogle større boliger. For denne gruppe er funktionaliteten i højsædet, hvilket også vil sige, at gode moderne køkkener og badefaciliteter er vigtige. Hvis man gennemfører større ændringer af de fysiske rammer, er det nødvendigt at overveje, om det kan gøres uden, at huslejen bliver så høj, at andre alternativer, som eksempelvis en ejerbolig, bliver oplagt at vælge for beboerne. Der bliver i næste afsnit set på afdelingens konkurrencesituation. 10

Boligmarkedsanalysen Når man skal fremtidssikre en boligafdeling, er det relevant at fokusere på boligafdelingens konkurrencesituation. Derfor ser vi på to ting: Hvordan huslejeniveauet ligger i forhold til at andre boformer (eksempelvis andels- og ejerboliger) samt hvordan udlejningssituationen på nuværende tidspunkt ser ud for afdelingen. Afdelingens konkurrencesituation i forhold til andre boformer Her ser vi på, hvordan afdelingens huslejeniveau ligger i forhold til andre almene boliger, private udlejningsboliger, andelsboliger og ejerboliger. Undersøgelsen er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger indenfor de forskellige boformer. Resultatet er derfor et øjebliksbillede, der vil forandre sig over tid, som udbuddet af boliger ændrer sig. Se evt. mere om boligmarkedsanalysen i bilag B. Analysen kan være med til at sikre, at de investeringer, boligafdelingen vil satse på, ikke medfører, at boligerne bliver markant dyrere end andre boligtilbud i området. Et for højt huslejeniveau kan betyde, at afdelingen vil opleve udlejningsproblemer fremover. Sammenligning på tværs af boformer Det er i vidt omfang muligt, at sammenligne de forskellige almene boliger med hinanden og med private udlejningsboliger. Det er straks vanskeligere, at sammenligne andelsboliger og ejerboliger med en almen bolig. For almene boliger eller andre lejeboliger er den løbende vedligeholdelse inkluderet i huslejen, hvilket ikke er tilfældet for ejerboliger. Dette komplicerer en direkte sammenligning mellem leje- og ejerboliger. Men sammenligningen kan alligevel give et fingerpeg om konkurrencesituationen i lokalområdet. Sammenligningen kan sige noget om, hvor stort et rådighedsbeløb den boligsøgende skal have, for at kunne vælge de forskellige boformer. Det er kun tilbud, som er direkte 11

tilgængelig for alle boligsøgende, der er medtaget i analysen. Boligernes stand indgår ikke i sammenligningen. Resultat af sammenligningen I den følgende tabel vises priserne for udvalgte boliger fordelt på forskellige boformer. Beløbene er udtryk for grundlæggende udgifter forbundet med at bo i boligen. Herudover skal der lægges forbrug af el, vand og varme mm. Det er den billigste bolig fra søgeresultatet, der er valgt. Lille Mellem Stor Frederiksholm karré 6 3.408 kr. 4.562 kr. 5.041 kr. Andre almene boliger 3.048 kr. 3.942 kr. 4.607 kr. Private lejeboliger Ingen fundet 7.858 kr. Ingen fundet Andelsboliger 4.968 kr. 7.248 kr. Ingen fundet Ejerboliger 6.707 kr. 8.357 kr. 9.456 kr. Husleje/pris pr. md. for udvalgte boliger i postnummer 2450 pr. 24.10.2012 Afdelingens udlejningssituation Hvor attraktiv en afdeling er, kan også vurderes ved at se på ventetiden, eventuelle tomme boliger, fraflytningsprocent samt hvor mange tilbudsbreve, der sendes ud ved genudlejning af boligerne. I karré 6 er der mellem 13-19 års ventetid på 2-rums boligerne, over 20 års ventetid på 3-rums boligerne, og beboerfortrinsret på 4-rums boligerne. Det tyder således ikke på, at afdelingen på nuværende tidspunkt vil opleve udlejningsvanskelligheder. Afdelingen har en fraflytningsprocent på 11,25% årligt, hvilket svarer til at 56% af beboerne udskiftes over en 5-årig periode. Set i relation til de øvrige karréer i Frederiksholm placerer afdelingen sig dermed blandt de afdelinger med de hyppigste beboerudskiftninger, uden at dette tal dog er opsigtsvækkende højt. Konklusion på boligmarkedsanalyse Såfremt der er ønske om, at bo i Kongens Enghave, er det værd at bemærke at huslejen i karré 6's små boliger er på niveau med de billigste almene boliger i Kongens Enghave. Mellemstore og store boliger er dog dyrere end de billigste almene boliger. Det er stadig billigere at bo i karré 6 end i privat udlejningsbolig eller andels- og ejerbolig. Med udgangspunkt i hvilke huslejestigninger den samlede beboergruppe vil kunne acceptere, hvis afdelingen blev tilsvarende bedre, vil huslejen fortsat være lavere end andels- og ejerboliger. 12

Hvilke områder kan der arbejdes med? I dette kapitel præsenteres mulighederne for, at fremtidssikre afdelingen. Det gælder bl.a. mulighederne for, at gennemføre ombygninger i form af forbedringer af den enkelte bolig. Derefter omhandler kapitlet energi, indeklima, tilgængelighed, livet mellem husene, afdelingen som arbejdsplads og arkitektur. Forslag til ombygninger I mange velfungerende boligområder er der passende boliger til både unge, enlige, par, familier med børn og ældre. I den enkelte afdeling kan man overveje, hvilke beboergrupper, boligerne skal være attraktive for og derefter sikre, at boligerne er tidssvarende nok til at dække disse gruppers behov. Boligerne kan eksempelvis gøres tidssvarende gennem opdatering af køkken- og badefaciliteter, etablering eller udvidelse af altaner og lejlighedsombygninger eller -sammenlægninger. På de næste sider vises forslag, til hvordan boligerne kan ombygges eller orbedres. Prisoverslag og huslejepåvirkning I de følgende forslag til ombygninger inddrages et prisoverslag på anlægsudgifterne pr. bolig. Overslagene er inklusive moms og alle omkostninger i forbindelse med rådgivning, administration og lånoptagning. Der er tillagt overslagsmæssige driftsudgifter, hvor forbedringen medfører en særlig ny omkostning. Alle kalkulationer er taget ud fra erfaringstal fra tilsvarende byggerier, og må derfor betragtes, som vejledende. Der kan ske betydelige ændringer, når produktet og ideerne bearbejdes og 13

analyseres nærmere blandt andet på grund af generelle prisstigninger, ændringer i skatter og afgifter mm. Derudover indgår en vurdering af, hvor meget huslejen til stige for de husstande, som vælger at foretage ombygningerne. Ydelsesprocenter er beregnet ud fra tal fra et lån på 1 mio. kr. Finansieringseksempler er baseret på en ydelsesprocent på 6,5 % ved 30-årige fastforrentede obligationslån. Løsningsforslag på to niveauer Løsningsforslag til ombygninger/ lejlighedssammenlægninger illustreres i to niveauer en basisombygning og en gennemgribende ombygning. Basisombygning En basisombygning kan med ganske få midler skabe en mere attraktiv bolig ved en naboflytning, og er ikke afhængig af genhusningsudgifter. Basisombygningen kræver eksempelvis, at en opgangsdør bliver blændet, et køkken nedlagt, og der etableres en åbning mellem de to boliger. Det kan også være nedrivning af en let væg for at etablere større køkken. Det er en relativ overskuelig måde, at etablere en moderne bolig på, og giver efterfølgende mulighed for en løbende modernisering i takt med, at midlerne er til det. Gennemgribende ombygning Den gennemgribende ombygning kræver et større indgreb, for at gøre boligen mere tidssvarende. Dette indebærer f.eks. ændring på størrelse eller placering af badeværelser og køkkener. Et eksempel kunne være at sammenlægge lejligheder vertikalt. 14

SYDHAVNSGADE P. KNUDSENS GADE PETER SABROES GADE GUSTAV BANGS GADE LOUIS PIOS GADE HARALD JENSENS GADE SIGVALD OLSENS GADE BORGBJERGSVEJ K. M. KLAUSENS GADE PETER SABROES GADE SCANDIA GADE Oversigt over afdelingen BORGMESTER CHRISTIANSENS GADE Med udgangspunkt i samtalerne med afdelingsbestyrelsen og udviklingstendenser i lokalområdet og samfundet, har vi som grundlag for ombygningsforslagene valgt at fokusere primært på ombygninger af de boliger i karré 6 der ikke blev moderniseret i slut 90'erne. Det indebærer både basis- og gennemgribende omygningsforslag, med såvel studieboliger, boliger til enlige og store familieboliger. Eksisterende forhold i Karré 6 Karré 6 (den oprindelige karré 6) har i 1999 fået gennemført et byfornyelsesprojekt for fortsat at være attraktive på boligmarkedet. Projektet omfattede et antal nye tagboliger, dvs. udvidelse af eksisterende 2 rums boliger op i tagetagen forbundet med en intern trappe, som medvirkede til en mindre ændring af boligsammensætningen. Alle 2-rums boliger fik endvidere installeret nye selvstændige baderum/bruserum, mens de eksisterende toiletter er bibeholdt. I stuelejlighederne er påbygget karnapper så det er muligt fra stuen i Sigvald Olsens Gade og fra køkkenet mod gården i Louis Pios Gade at få udgang direkte fra boligen. Samtidig hermed blev der monteret nye køkkener og vvs-installationer. Hovedparten af boligerne i afdelingen udgøres dog fortsat af 2-rums boliger på 62-82 m2. Boligerne er betydeligt større en den typiske 2-rums bolig i Kgs. Enghave, og har en fornuftig størrelse til bl.a. yngre beboere og beboere uden børn. Det er beboerprofiler der typisk prioriterer mindre, men fleksible boliger med moderne bade- og køkkenfaciliteter. 3-rums boligerne ligger på 84-106 m2. Mellemstore boliger kan tiltrække en bred gruppe af beboere herunder familier, enlige forældre, seniorer og bevægelsesbesværede, hvis der kan skabes gode adgangsforhold. Det er beboere der bl.a. efterspørger god tilgængelighed, moderne bade, rummelige fællesarealer som køkken-alrum og altaner. De seks 4-rums boliger i afdelingen har et areal på 92 m2. Boliger med flere separate værelser er især attraktive for familier med børn, eller måske som delelejligheder for studerende. Store boliger kræver funktionelle badeværelser, rummelige køkkener og gerne altan. 15

Omdisponering af 2-rums bolig køk. værelse altan køkken alrum / opholdsstue wc bad/ wc stue vær. vær. Eksisterende forhold Forslag Løsningsforslag Eksisterende 2-rums bolig omdisponeres mhp. at skabe en lys bolig med fleksible opholdsmuligheder til enten studerende eller enlige forældre. Der åbnes således mellem køkken og værelse for at opnå et større rum, og opsættes i stedet skillevæg i den eksisterende stue så der dannes to separate værelser. Badeværelset udvides ud mod køkkenalrummet. Der kan endvidere etableres møblerbar altan. 16

Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af væg mellem køkken og værelse Anslåede udgifter ca. 25.000 kr. Nyt køkken Anslåede udgifter ca. 100.000 kr. Etablering af nyt badeværelse Anslåede udgifter ca. 125.000 kr. Opsætning af væg i stue Anslåede udgifter ca. 50.000 kr. I alt anslåede anlægsudgifter ca. 300.000 kr. I tilfælde af ønske om etablering af altan Anslåede merudgifter ca. 100.000 kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca. 1.625 kr. pr. måned Opsætning af altan vil give et tillæg til huslejestigningen på ca. 541 kr. pr. måned, så i alt vil huslejen stige med; ca. 2.166 kr. pr. måned 17

Delebolig altan wc køk. vær. vær. køk. wc bad/ wc vær. køkkenalrum vær. bad/ wc stue stue værelse værelse Eksisterende forhold Forslag Løsningsforslag To eksisterende 2-rums boliger sammenlægges mhp. at skabe en ny boligtype der egner sig som bofællesskab for fx enlige forældre. Boligtypen udvider bolig- og beboervariationen i afdelingen, ved at etablere gennemgang og stort spisekøkken, evt. med stor altan, men bibeholder separate indgange, (moderniserede) badeværelser samt et lille og et større værelser i hver bolig. 18

Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af lette vægge mellem køkkener og værelser. Anslåede udgifter ca. 50.000 kr. Nedrivning af lejlighedsskel i køkkenalrum Anslåede udgifter ca. 25.000 kr. Etablering af nyt køkken Anslåede udgifter ca. 150000 kr. Etablering af nye badeværelser Anslåede udgifter ca. 250.000 kr. Opførelse af lette vægge mellem køkken-alrum og værelser Anslåede udgifter ca. 100.000 kr. I alt anslåede anlægsudgifter ca. 575.000 kr. I tilfælde af ønske om etablering af stor altan Anslåede merudgifter ca. 150.000 kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca. 3.115 kr. pr. måned Opsætning af ny altan vil give et tillæg til huslejestigningen på ca. 800 kr. pr. måned, så i alt vil huslejen stige med; ca. 3.915 kr. pr. måned 19

Sammenlægning af boliger værelse køk. wc wc køk. værelse køkkenalrum wc bad vær. værelse stue stue stue vær. vær. Eksisterende forhold Forslag Løsningsforslag To eksisterende 2-rums boliger sammenlægges mhp. at skabe en stor familiebolig med fleksible fællesarealer og flere separate værelser. Væg mellem køkken og værelse nedrives så der skabes et stort lyst køkkenalrum. Wc og bad indrettes i hvert sit rum. Der opsættes væg i den ene stue så der skabes to værelser og det eksisterende værelse mod gården afkortes så der bliver plads til fordelingsgang med opbevaringsplads. 20

Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af lette vægge mellem køkken og værelse Anslåede udgifter ca. 25.000 kr. Nedrivning af lejlighedsskel samt blænding af hoved- og køkkendør Anslåede udgifter ca. 75.000 kr. Etablering af nyt køkken Anslåede udgifter ca. 100.000 kr. Vådrumssikring af bad/toilet (fliser/klinker) Anslåede udgifter ca. 100.000 kr. Opførelse af lette vægge Anslåede udgifter ca. 50.000 kr. I alt anslåede anlægsudgifter ca. 325.000 kr. I tilfælde af ønske om etablering af altan (ikke vist) Anslåede merudgifter ca. 100.000 kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca. 1.900 kr. pr. måned Opsætning af ny altan vil give et tillæg til huslejestigningen på ca. 540 kr. pr. måned, så i alt vil huslejen stige med; ca. 2.440 kr. pr. måned 21

Øvrige forslag til ombygninger i afdelingen Ud over de ovenstående ombygningsforslag har KAB og afdelingsbestyrelsen diskuteret en række ombygningsmuligheder. Heriblandt karnapper på den sydøstvendte facade ud til Borgbjergsvej, udvidelse af de boliger der har tagetage samt etablering af yderligere boliger i to etager og oprettelsen af fællesrum/hobbyrum. Ombygningsmulighederne vil blive berørt i de følgende afsnit. Bolig i to etager Det anslås at afdelingens tag nærmer sig en restlevetid på 0 år. I forbindelse med en kommende tagudskiftning bør man undersøge mulighederne for dels at udvide de eksisterende boliger der er i to etager dels etablere yderligere boliger i to etager med intern fordelingstrappe. Af de boliger der i dag er i to etager, har en større andel kun ét værelse på tagetagen. Ved at inddrage det modstående areal på loftet kan boligerne udvides med yderligere 1-2 værelser, såfremt der opsættes skillevægge. Dermed vil boligerne blive velegnede til fx større familier eller studiebofællesskaber. Etablering af skillevægge kan udføres som individuel modernisering. Eksisterende Type A Eksisterende Type B Forslag Type C Etableringen af flere boliger i to etager i forbindelse med tagrenoveringen, kan i de fleste tilfælde følge samme "opskrift" som de eksisterende ombyggede 2-rums boliger, med udvidet badeværelse/separat bad, køkken-alrum og stue på nederste etage samt værelser på tagetagen. Ombygning af facaden mod Borgbjergsvej med karnapper Det anbefales generelt at mulighederne for at opsætte altaner mod gården undersøges, såfremt beboerne viser interesse for dette. De boliger hvor gårdfacaden er nordvestvendt vil imidlertid ikke få direkte sol, hvorfor beboerne måske fravælger altan. Afdelingsbestyrelsen har derfor stillet spørgsmål til hvorvidt der kan opsættes karnapper på facaden mod Borgbjergsvej der er sydøstvendt. 22

En karnap vil give større lysindfald og mulighed for at se ned af Borgbjergsvej, bydelens primære handelsgade. Samtidigt kan afdelingen få et arkitektonisk løft, såfremt karnapperne udføres med sans for afdelingens eksisterende kvaliteter. Københavns Kommune vil vurdere om karnapper kan integreres i facaden. I modsætning til etablering af altaner vil det ikke muligt at udføre enkeltstående karnapper. Gasværksvej, AKB København. Boligafdelingen er opført med karnapper. Nye hverdagsrum I samarbejde med KAB har Primus Arkitekter udarbejdet projektet Under Samme Tag, der bl.a. undersøger mulighederne for etablering af såkaldt "nye hverdagsrum". Denne betegnelse dækker over de rumlige muligheder der ligger uden for boligerne, men som kan give nye rammer for afdelingens sociale liv og fungere som et supplement til den enkelte beboers behov. Disse rum kan indrettes som fx loftatelier med beboerlokale og tagaltan eller som nøglefællesskaber med hobbyrum. I forbindelse med tagrenoveringen vil det være oplagt at undersøge muligheder for opførelsen af sådanne arealer, der har en herlighedsværdi i form af lys, udsyn og en bolignær placering. Abildgården, SAB. Forslag til nøglefællesskab med hobbyrum samt fælles tagterrase for beboerne 23

Energi Det er vigtigt at fokusere på energioptimering, når man arbejder med fremtidssikring. Det kommer ofte både miljøet og afdelingens økonomi til gavn, når der tænkes i energibesparelser. Energiområdet er i rivende udvikling, og har både samfundets og mange beboeres, fokus i disse år. Derfor er det oplagt, at afdelingen ser på hvilke muligheder, der er for at nedbringe energiforbruget til både el, vand og varme i fremtiden. Det er eksempelvis relevant, når en afdeling står overfor at renovere bygningerne, udskifte taget eller vælge nyt opvarmningssystem. Det er dog vigtigt, at man er omhyggelig med at vælge løsninger, som kan lade sig gøre og som måske endda kan betale sig økonomisk set for afdelingen. Afdelingens energiforbrug Klimaskærmen facade, vinduer og tag lever ikke op til de krav, som stilles i dag med hensyn til varmeisolering. Der er ikke foretaget termografering af ejendommen, men denne vil øjensynligt vise et vanligt billede af kuldebroer for boligbyggeri som er opført i perioden 1910 1940. Varmeforbruget i Frederiksholm karré 6 lå i 2010 på 94 kwh, et stykke under gennemsnittet for tilsvarende ejendomme opført i perioden 1910 1939. I følge KAB statistikken er forbruget imidlertid steget med 44% i 2011 til 134 kwh/m2. Varmesystemet er et enstrenget anlæg dog med placering af radiatorerne under vinduerne visse steder og andre stedet i midten af boligen. Radiatorerne og fremføringen er af ældre dato. Der ingen radiatorer på badeværelserne. Det samlede varmeanlæg gældende for henholdsvis bygningerne mod Borgbjergsvej og mod Louis Pios Gade har en restlevetid på ca. 10 år. 24

140 kwh/m 2 pr. år 120 100 80 60 40 20 0 Frederiksholm karré 6 Fremtidigt forbrug Frederiksholm karré 6 Gennemsnit ejendomme 1910-1939 Standard krav, BR10 Lavenergi 2015 Ved en udskiftning af varmeanlægget til et tostrenget anlæg samt ombygning af varmecentralen, hvilket skal foregå samtidigt, vil der kunne opnås bedre varmekomfort i boligerne og en mindre varmeregning. Ved en eventuel yderligere udvidelse af boliger op i tagetagen i forbindelse med en udskiftning af taget vil der øjensynligt være behov for at ændre varmeanlægget fra et et-strenget til tostrenget varmeanlæg. Der kan opnås yderligere besparelser på varmeregningen, såfremt der foretages isolering af kældre og lofter. Isolering af lofterne bør foretages i forbindelse med udskiftning af taget. Restlevetiden er ved at nærme sig 0 år. Ved en udnyttelse af tagetagen til boliger (øverste eksisterende bolig udvides op i taget) vil der blive stillet krav til, at tagkonstruktionen skal opfylde de seneste bygningsreglementskrav. Det vil være muligt at reducere energiforbruget væsentligt gennem de nævnte tiltag fra de ca. 134 kwh pr. m2 (2011) til ca. 100 kwh pr. m2. Det gennemsnitlige varmeforbrug for etagehuse opført mellem 1910 1939 ligger på 122 kwh. pr. m2 jf. KAB statistikken. Ifølge AKB Københavns målsætningsprogram anbefales det, at forbruget reduceres med 15 % i perioden 2012 2020. Ved en fremtidig udskiftning af vinduerne til super lavenergi kombineret med indvendig isolering af brystningerne vil der kunne opnås en endnu større reduktion i energiforbruget, så det vil være muligt at nærme sig 80 kwh pr. m2. Restlevetiden for vinduerne er dog 10-20 år og de er i så god stand, at det næppe vil komme på tale med en ændring foreløbig. Afdelingens tekniske installationer Faldstammer er udskiftet i 1997-98 samtidig med de nye badeværelser, som blev udført i forbindelse med byfornyelse af afdelingen. Der forekommer imidlertid problemer med tilstopning af faldstammerne, hvilket muligvis kan skyldes kloakforholdene, hvor disse er ført under kælder- 25

gulv, fundamenter og ud under terrænet. Disse opfattes for nuværende som et mindre problem. Der er usikkerhed om der i forbindelse med gårdanlægget blev foretaget en tilstrækkelig udskiftning af kloakanlægget. El-installationer i boligerne består af såvel nyt som gammelt. I perioden 2007 2011 er elforbruget i fællesarealerne steget og elforbruget ligger derfor over gennemsnittet for etageejendomme opført i perioden 1910 1940. Dette kan skyldes at den mekaniske ventilation, som visse baderum i hjørnelejlighederne har fået udført. Vandforbruget er steget en del i perioden 2007 2011, men ligger under gennemsnittet for tilsvarende afdelinger. I langtidsplanen står vaskeriet overfor en planlagt udskiftning i 2020, hvilket vil bringe både elforbruget og vandforbruget væsentligt ned i afdelingen. Generelt må det konkluderes, at det at foretage energimæssige besparelser ikke i sig selv er rentabelt, men det er vigtigt at tænke ind ved eksempelvis udskiftning af taget. Forslag Etablering af solceller på tag ifm. den kommende tagudskiftning Ændring af varmeanlæg fra et-strenget til to-streget anlæg Isolering af kælder samt tagrum ifm. udskiftning af taget Etablering af balanceret ventilation over tid Det anbefales, at KAB's energikonsulenter gennemgår afdelingen, og udarbejder en rapport, med tiltag der kan iværksættes under hensyntagen til afdelingens økonomi 26

Indeklima Det er en realitet, at hvis man opholder sig længere tid i en bolig med et dårligt indeklima, kan det give ubehag - især hos allergikere. Med et stigende antal allergikere vil indeklimaet derfor uden tvivl komme mere i fokus, når almene boliger skal renoveres i de kommende år. De typiske årsager til en dårligt indeklima vil beskrives i de følgende afsnit, samt mulige tiltag til forbedringer i afdelingen. Temperatur og træk Temperaturen har en stor betydning for indeklimaet i boligen. Upassende temperaturer eller trækgener vil bevirke utilpashed. Det er derfor afgørende for et godt indeklima, at der er en jævn temperatur i boligen. Fugt og luftkvalitet Luft indeholder altid en vis mængde fugtighed. For at skabe et godt indeklima i boligen, bør luftfugtigheden ikke være for høj. Høj luftfugtighed påvirker luftens kvalitet og forstærker øvrige fremmedstoffer såsom røg, parfume og støv. En kombination af høj luftfugtighed og kolde ydervægge giver optimale vækstbetingelser for skimmelsvamp og bakterier. Dette ses ofte i boliger med en utilstrækkelig udluftning. Madlavning, tørring af tøj, badning samt antallet af beboere har indflydelse på, hvor høj luftfugtighed er i boligen. Det er derfor vigtigt at have fokus på og orientere om god beboeradfærd. Støj Er boligerne ofte udsat for støj eller dårlig akustik, kan det medføre ubehag og stress. Støj fra omkringliggende boliger, akustisk støj fra hårde overflader og støj udefra (trafik, institutioner og lignende) er oftest årsagen til et dårligt akustisk indeklima. Selvom belastende støj fra omgivelserne opleves forskelligt fra person til person, findes der flere mulige tiltag, for at reducere lydniveauet i den enkelte bolig. 27

Afdelingens indeklimatiske forhold En stor del af Kgs. Enghave er støj- og luftforureningsbelastet. Frederiksholm karré 6 er primært påvirket af gener fra Borgbjergsvej, hvor busser, varetransporter og privat biler påvirker gaderummet (se Bilag C). For at modvirke støj- og luftforurening fra omgivelserne er det vigtigt, at klimaskærmen holdes tæt. Udbedring af eventuelle skader på facaderne, udskiftning til støjreducerende vinduer, montering af lydskodder/lydventiler og facadeisolering er i blandt nogle af de tiltag der kan reducere støjniveauet i boligen samtidig med, at indeklimaet forbedres og luftforureningen i boligen mindskes. For forbedring af indeklimaet vil der kunne installeres balanceret ventilationsanlæg i taget, hvor frisk udeluft renses og forvarmes via udsugningsluften fra boligerne, inden udeluften sendes ind i boligerne. I ventilationsanlæget kan der dertil opsættes lyddæmpere, der ikke påvirker luftudskiftet. Etableringen af indblæsningskanaler er pladskrævende, men kan lade sig gøre. I visse lejligheder er gulvene endvidere sunket og afhøvlet i en sådan grad så de står overfor udskiftning i forbindelse med fraflytning. Det bør derfor overvejes om der i forbindelse med omlægning af gulvene er mulighed for at lydisolere etageadskillelsen. Forslag Tætning/isolering af klimaskærmen Støjreducerende vinduer og lydskodder/lydventiler Balanceret mekanisk ventilation Lydisolering ifm. udskiftning af gulve 28

Livet mellem husene Det er centralt at fremtidssikre selve boligerne men det er også meget vigtigt at overveje, hvordan de fysiske rammer udenfor boligerne kan være med til at skabe et velfungerende boligområde. Det handler i høj grad om at skabe kontaktflader, hvor beboerne kan se og mødes med andre. Det skaber tryghed, hvis beboerne føler, at der er aktivitet i boligområdet. Nogle får måske en snak ved cykelstativet - andre mødes ved vaskeriet eller legepladsen. Grønne områder Nogle steder ser man, at der er store grønne område - som bare ikke bliver brugt af beboerne. Erfaringerne viser imidlertid, at mennesker bliver tiltrukket af områder, hvor andre færdes og opholder sig. Derfor er det vigtigt at overveje, om man kan skabe muligheder for nye aktiviteter og opholdssteder, som giver liv på arealerne. Det kan både være gode legepladser til børnene, små afskærmede pletter, hvor man kan sidde i fred og ro, voksenlegepladser, grill-pladser mm. Bløde kanter Det er vigtigt, at se på mulighederne for at skabe de såkaldte bløde kanter. Det drejer sig om overgangen fra bygningerne til de grønne områder. Det kan eksempelvis være forhaver, altaner eller udgang til de grønne områder fra stuelejlighederne, hvor beboerne kan sætte blomsterkrukker. Udsigten til andre, som hygger sig med dagligdags gøremål eller slapper af i solen, skaber tryghed og en fornemmelse af liv. Samlingspunkter Der er ofte flere fælles faciliteter i boligområdet eksempelvis et vaskeri, nogle butikker eller et beboerhus, som fungerer, som samlingspunkt for beboerne. Et andet samlingspunkt er ejendomskontoret. I nogle om- 29

råder kan man, ved at samle funktionerne, skabe et naturligt samlingspunkt, som skaber en landsby-fornemmelse, hvor beboerne mødes. Afdelingens kontaktflader De fælles udendørsarealer i Frederiksholm karré 6 fremstår velholdte, med forskellige opholds- og legemuligheder. Gårdbebyggelsen og beplantningen bidrager til oplevelsen af et rum med forskellig karakter og forløb. De gårdvendte karnapper giver liv til både facader og gårdrum, og medvirker til at give afdelingen et mere moderne udtryk. Etablering af møblerbare altaner ud mod gårdrummet, vil ligeledes kunne bidrage positivt til både facader, gårdrum og boliger. Afdelingsbestyrelseslokalet ligger i kælderen med adgang fra køkkentrappe. Der er ikke yderligere fælles indendørs lokaler, men afdelingsbestyrelsen mener at der er interesse for at oprette hobbyrum eller fælles værksted i afdelingen. Se evt. afsnittet Forslag til ombygninger. Vaskeriet ligger ligeledes i kælderen og er dermed ikke et oplagt samlingspunkt for beboerne. Karré 6 er medlem af Kvartershuset i Kgs. Enghave. Her kan der afholdes afdelingsmøder og arrangementer, og derudover foregår der ugentlige aktiviteter for især seniorer i lokalområdet, med bankospil, spisning og udflugter. Kvartershuset er med til at skabe en positiv udvikling i de sociale forhold blandt beboerne i Frederiksholm Forslag Etablering af overdækkede pladser til barnevogne og ladcykler Etablering af møblerbare altaner Etablering af hobbyrum/værkstedsfaciliteter/loftsatelier Etablering af udendørs motionsarealer/redskaber 30

Tilgængelighed Når man bliver ældre og måske får nedsat mobilitet, kan det være svært at komme omkring, hvis ikke boligen egner sig til det. Med den nuværende udvikling i samfundet, med flere ældre i eget hjem, vil mange nuværende og fremtidige beboere have brug for boliger med god tilgængelighed. En tilgængelig bolig gælder både boligens rum og adgangsforhold, men også parkering og fælles faciliteter indgår i vurderingen. Endvidere handler tilgængelighed også om tryghed i bolig og afdeling. Afdelingens tilgængelighed De små boliger i Frederiksholm karré 6 præges af gode og regulære opholdsrum, men badeværelser og køkkener er uegnede til rollator- og kørestolsbrugere. For alle boliger i afdelingen gælder det, at adgangsforholdene afgør, at afdelingen betegnes som uegnet til kørestols- og rollatorbrugere. Boliger i stueetagen kan anvendes af gangbesværede. En decideret ombygning af de små boliger mhp. forbedret tilgængelighed vil kræve gennemgribende ombygninger i form af lejlighedssammenlægning, ombygning af køkken og bad/wc, samt etablering af elevatortårn med altangang og dertil hørende adgang til boligen. I de store boliger er lejlighedssammenlægning ikke nødvendig, men de øvrige ombygninger/tilføjelser gælder også her. Både vaskeri og afdelingsbestyrelseslokale er placeret i kælderen med adgang fra udvendig kældertrappe. Varmemesterkontoret er placeret i et lejemål i stueetagen. 31

De fælles udendørs arealer er velbelyste og overskuelige, med enkelte bænke og borde. Der er opsat aflåste porte til de store gårdrum, så uvedkommende holdes ude. Der er rimelige parkeringsmuligheder for både cykel og bil. Der findes ikke handicap p-pladser. Forslag Afmærkning af handicap P-pladser ved behov Flytning af afdelingsbestyrelseslokale/oprettelse af beboerlokale Etablering af niveaufri adgang til stueboliger ved trappelift samt ombygning af bad/wc Afdelingen som arbejdsplads Varmemesterkontoret er placeret i et delt lejemål med karré 5, i en stuelejlighed på Borgbjergsvej. Driftspersonalet har dermed fået gode fysiske arbejdsvilkår, og er synlige og tilgængelige for beboerne i begge karréer. Både afdelingsbestyrelse og ejendomsleder giver udtryk for tilfredshed med den ny placering af varmemesterkontoret, og med et fleksibelt driftspersonale der an varetage mange forskellige funktioner. Al dagrenovation afhentes at entreprenør. Kun storskrald håndteres af driftspersonalet 32

Arkitektur Karré 6 er opført efter datidens arkitektoniske og funktionelle idealer, hvor karrébebyggelserne var måden at opføre bebyggelser på. Bygningerne i karré 6 er robuste uden større detaljerigdom, og er i henhold til Bydelsatlaset karakteriseret som en bygning med middel bevaringsværdi, med markante rumdannende træk. Med bygningens få bygningsdetaljer vil det være muligt at tilføje nye bygningselementer i form af fx solceller på taget og altaner på gårdsiden samt udnyttelse af tagetagen til tagboliger i to etager forbundet med en intern trappe. På trods af den fortsatte gennemkørende trafik, og dertil hørende støjgener, fremtræder Frederiksholmkvarteret som et velplanlagt, helstøbt kvarter, der rummer smukke og varierede bybilleder. 33

Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? Nu fokuseres på scenarier for fremtiden. Her ses på mulighederne, for at omsætte visionerne for fremtidssikringen af afdelingen til virkelighed. Vi lægger ud med at skabe et overblik over de planlagte forbedringer og vedligeholdelsesprojekter, som har betydning for afdelingens økonomiske råderum til at iværksætte nye tiltag. Udfordringen ligger i, at koordinere moderniseringen med vedligeholdelsen, så I får mest for pengene. Med andre ord skal drømmene nu blive til virkelighed. Her kommer vi også ind på, hvilke skridt man kan tage, hvis råderummet ikke er tilstrækkeligt. Lad os lave en plan for fremtiden I dag planlægges der løbende forbedrings- og moderniseringsarbejder i afdelingen. Mange af disse arbejder gennemføres, som selvstændige arbejder, som sjældent koordineres. Det kan være problematisk af flere årsager: Det betyder desværre ofte, at eventuelle besparelser ved at udføre flere ting i samme projekt, går tabt. Mængden og omfanget af de planlagte forbedrings- og vedligeholdelsesprojekter definerer afdelingens økonomiske råderum. Derfor kan mange mindre projekter ende med at forhindre, at man kan iværksætte fremtidssikringsprojekter. 34

Indimellem vælges der løsninger, som blokerer for senere at kunne gennemføre fremtidssikre løsninger. Et eksempel kunne være, når der skal lægges et nyt tag på ejendommen. Her kunne man sørge for, at vælge en løsning, som ikke forhindrer en senere inddragelse af tagetagen til boligerne ved sammenlægning af boligerne. For at være i stand til at planlægge og koordinere de enkelte projekter, er det vigtigt, at kunne danne sig et hurtigt overblik. Mange afdelingsbestyrelsesmedlemmer har i dag svært ved at gennemskue budgetter og regnskaber og på den baggrund, hvordan mulighederne er, for at iværksætte fremtidige arbejdsopgaver eller projekter. Der skal derfor udarbejdes en plan, som giver mulighed for, at få overblik over de nuværende igangværende og de fremtidige projekter. Med de fremtidige projekter mener vi de nødvendige arbejder og moderniseringsprojekterne. Vi kalder planen for en fremtidsplan. Fremtidsplan Fremtidsplanen bliver lavet med udgangspunkt i fremtidssikringsanalysen. Det er de driftsansvarlige og afdelingen, der i fællesskab udarbejder denne plan. Planen vil skabe sammenhæng mellem afdelingens fremtidige vedligehold og beboernes ønsker om udvikling. Fremtidsplanen er ikke et endegyldigt statisk værktøj, men en plan, som ændres i takt med de gode ideer. Fremtidsplanen benyttes af de driftsansvarlige i fællesskab med afdelingsbestyrelsen som et centralt værktøj, når der skal tages beslutninger om, hvilke projekter, der skal sættes i gang. Hvis der er ønsker om at få gennemført en ændring af afdelingens forhold, vil der i forbindelse med alle vedligeholdsopgaver kunne blive taget højde for afdelingens ønsker til fremtiden. AKB København har ansat en konsulent til at støtte driftspersonalet i forbindelse med udarbejdelsen af fremtidsplanerne. Der vil når der er samlet op på afdelingens andre gennemgange (periodiske eftersyn, 35

tryghedsgennemgange, termografirapporter, tilgængelighed mv.) blive afholdt et møde hvorfra man lægger en plan for hvilke forslag og anbefalinger man vil arbejde videre med i afdelingen. Denne fremtidssikringsanalyse skal betragtes som et idékatalog til brug for dette arbejde. Når bestyrelsen i fællesskab med driften har lagt planen vil der blive taget fat på, hvordan og hvornår planerne for afdelingen kommunikeres ud til beboerne. Hvordan kan I komme videre? Råderet Inde i boligen har du, som beboer, ret til selv at igangsætte og betale for forbedringer, som f.eks. et nyt køkken. Forøger arbejdet boligens værdi, har du ved fraflytning mulighed for en godtgørelse på op til 165.909 (2011-tal), hvis udgifterne kan dokumenteres. Alt efter levetid nedskrives beløbet over 10, 20 eller 30 år. Boligorganisationen har ret til at opkræve en lejeforhøjelse, hvis den fremtidige vedligeholdelse kræver det. Uden for boligen kan råderetten også bruges. Dog kræver det godkendelse på afdelingsmødet samt af boligorganisationens bestyrelse. Arbejder, afdelingen vil acceptere, kan ses i afdelingens råderetskatalog. Det kunne f.eks. være en altan, terrasse, have mv. Individuelle moderniseringer Arbejderne skal godkendes på et afdelingsmøde og af boligorganisationens bestyrelse. Det er ofte køkkener, badeværelser og altaner, der bliver igangsat. Boligafdelingen optager realkreditlån, og de beboere der har sagt ja til arbejdet, får en lejeforhøjelse. Alt efter levetid afbetales lånet over 10, 20 eller 30 år. 36

Langtidsplan (henlæggelser) Er der i langtidsplanen henlagt til de foreslåede vedligeholdelsesarbejder, kan denne sum penge indgå i projektet. Er der eksisterende lån, som snart udløber, frigives der kapital, som kan bruges til nye lån. Egen trækningsret Max 2/3 af anskaffelsessummen kan bruges til finansiering af forbedringsarbejder. Dispositionsfonden Fonden kan give lån eller tilskud til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. Landsbyggefonden Renoveringsstøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor ydelsen i gennemsnit i all støttesager udgør 3,4 % årligt. Særlig driftsstøtte, herunder kapitaltilførsel til særligt vanskeligt stillede afdelinger. Huslejestøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor der er fysiske renoveringer samt boligsociale tiltag. Delvis fritagelse for betaling af pligtmæssige bidrag og delvis fritagelse for betaling af udamortiserede lån. 37