Teknik- og Miljø Anne-Mette Lade 11.11.2014/18.11.2014 Teknisk bilag: Krav til ny bebyggelse på hjørnet af Sølystvej/Borgergade Områdets bebyggelse skal fremtræde som en parkbebyggelse i et åbent grønt område. Bebyggelsen skal samtidigt udformes som en arkitektonisk markant og bymæssig boligbebyggelse. Bebyggelsen skal fremstå som et pejlemærke, der markerer indgangen til Borgergade og Alderslyst og giver stedet en ny bymæssig identitet. Bebyggelsens omfang, udformning og placering Grunden omfatter et areal på ca. 5.000 m2. Der kan på arealet opføres max. 4.000 m2 bebyggelse, fordelt på 3-5 punkthuse. Bebyggelsen skal opføres som punkthuse, der gradvist stiger i højden, fra 2,5 etager mod den eksisterende boligbebyggelse mod vest til max. 7 etager mod øst. Der skal etableres brede udsigtskiler gennem bebyggelsen, så der opnås en visuel forbindelse mellem den øvrige bebyggelse og søen. Bebyggelsen skal placeres indenfor et felt som ligger min. 5 m fra vejskel mod Sølystvej, min. 5 m fra skel mod vest og min. 10 m fra Borgergade, og med en afgrænsning mod søen, som vist på kortbilaget. Afgrænsningen svarer i store træk til kommuneplanens grænse mellem rammeområde 11-C-15 (Centerområde) og 11-R-12 (Rekreativt grønt område). Byggefeltet har en størrelse på ca. 4.100 m2. Fuld udnyttelse af arealerne kan indebære at ledninger skal omlægges jf. afsnittene vedr. Forsyningsforhold og Frøbækken. Arealer mellem vej og bebyggelse, herunder også parkeringsanlæg, skal fremtræde med en grøn karakter. Bebyggelsen skal udformes således at alle facader fremtræder ligeværdige, så ingen facader får karakter af bagfacade. Solafskærmning skal indgå som en integreret del af designet, så der ikke efterfølgende skal opsættes udvendige persienner eller lignende, der kan ændre bebyggelsens fremtræden. Der skal indarbejdes mindst 3 bæredygtighedstiltag i planen jf. Silkeborg Kommunes bæredygtighedsværktøj : Planforhold Området er i dag omfattet af lokalplan 123.11. Byggemulighederne skitseret i lokalplanen er aldrig realiseret. Lokalplan 123.11 forudsættes erstattet af ny lokalplan, med henblik på realisering af købers projekt. 1
Området, hvor bebyggelsen skal placeres, er omfattet af kommuneplanramme 11-C-15 og udlagt til midtbycenter. En ny lokalplan skal i princippet være i overensstemmelse med kommuneplanen. Der kan sammen med lokalplanen udarbejdes et kommuneplantillæg. Kommuneplanen angiver følgende for rammeområde 11-C-15: Ny bebyggelse kan opføres i maks. 5 etager under forudsætning af, at bebyggelsen trappes ned mod søen og den eksisterende villabebyggelse på Sølystvej, og der sikres samspil med ny bebyggelse inden for rammeområde 11-C-16. Der skal sikres visuel forbindelse fra Sølystvej til Silkeborg Langsø, samt stiforbindelse fra rammeområde 11-R-12 til Sølystvej. Der kan opføres bebyggelse til center- og butiksformål, boliger, butikker, kontorer, hotel, restaurant og café, biograf, udstillingslokaler, offentlige funktioner, mindre ikke generende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikkerne samt etableres andre funktioner, der med fordel kan placeres i centrale byområder. Stueetagen i handelsgader og ud til handelstorve og pladser skal forbeholdes butikker eller lignende, med kunde- og publikumsorienterede aktiviteter. Butikker kan opføres med et maksimalt bruttoareal på 3.500 m2 for dagligvarebutikker og 2.000 m2 for udvalgsvarebutikker. Der kan kun placeres butikker mod Borgergade. Dog kan der etableres butik mod sideveje i hjørnebygninger med sammenhængende stueetage. Området er en del af Borgergade i Silkeborgs centrale butiksområde. For Borgergade som helhed er rammen for det maksimale bruttoetageareal for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål på 5.000 m2. Den maksimale bebyggelsesprocent for området som helhed er fastsat til 120. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 5 etager. Hvor der kan anlægges acceptable tilkørselsveje skal parkeringsanlæg fortrinsvis etableres under terræn. Parkeringsanlæg under terræn kan etableres med et loft indtil 2 m over terræn. Området er omfattet af p-fond. Bemærk: Da bebyggelsen skal opføres som fritstående punkthuse i en afstand på min. 10 m fra Borgergade, og ikke som randbebyggelse, er kommuneplanens krav om etablering af butikker i stueetagen mod Borgergade ikke gældende. Hvis bebyggelsens udformning ikke er i overensstemmelse med ovennævnte rammebestemmelser vil der evt. kunne udarbejdes et kommuneplantillæg, sammen med lokalplanen. Det forudsættes dog at betingelserne i dette notat i øvrigt overholdes. 2
Forsyningsforhold Der løber en fælles kloakledning centralt gennem arealet. Kloakledningens placering er vist på kortbilaget. Evt. omlægning bekostes af grundkøber, uden omkostninger for Silkeborg Kommune. Silkeborg Forsyning har udtalt : Hvis ledningen kommer i vejen for et kommende byggeri, vil Silkeborg Spildevand gerne indgå i en dialog om at omlægge ledningen til en placering syd for det kommende byggeri. Ledningen ligger i dag med meget ringe fald, hvilket vi gerne vil ændre ved byggeri på grunden. Det vil være forkert at planlægge byggeriet ud fra nuværende lednings placering, når vi på sigt ønsker den omlagt. Frøbækken Frøbækken er et offentlig vandløb, der løber nord-syd i grundstykkets østlige side. Silkeborg Kommune er vandløbsmyndighed. Omlægning af Frøbækken er gennemført for få år siden, og blev udført efter anvisninger fra vandløbsmyndigheden. Her blev der lagt vægt på, at der fremadrettet stadig skulle være et åbent vandløb på ejendommen syd for Sølystvej, hvorfor en delstrøm fra bækken skulle ledes til det åbne vandløb. Der er ikke meget vand i den øverste del, og det er okkerholdigt. Vandløbet skal derfor ikke nødvendigvis fastholdes som åbent, men kan omlægges efter nærmere aftale med vandløbsmyndigheden og Silkeborg Forsyning. Evt. ændringer bekostes af grundkøber, uden omkostninger for Silkeborg Kommune. Grønne friarealer og stiforbindelser Bebyggelsens fælles friarealer skal have en naturlig sammenhæng med det offentlige grønne område langs med Silkeborg Langsø. Friarealerne skal fremstå med en åben parkkarakter, med grupper af træer og buske. Der må ikke opsættes private hække eller hegn på terræn, dog kan private opholdsarealer i tilknytning til boligerne afskærmes af en hæk på max. 120 cm. Private udendørs opholdsarealer kan etableres som altaner eller afskærmede tagterrasser, i tilknytning til den enkelte bolig. Bemærk: Tagterrasser regnes i almindelighed som en etage. Der kan indarbejdes en form for vand i/ved bebyggelsen, eksempelvis i form af spejlbassiner. Vest for grunden er der udlagt areal til en offentlig sti fra Sølystvej, langs Silkeborg Langsø til fodgængerpassagen i krydset Ansvej/Borgergade. Silkeborg Kommune anlægger og vedligeholder stien og det grønne område syd for grunden. Arealerne forventes fastholdt som kommunens ejendom. Vejadgang og parkering Der skal etableres vejadgang til området fra Sølystvej. Der kan kun etableres 1 vejadgang. På Sølystvej, ud for grundstykket, er der etableret et busstoppested, som skal respekteres. Der skal etableres min. 1 p-plads pr. bolig samt min. 1 p-plads pr. 50 m2 erhvervsareal. P- pladser skal som udgangspunkt placeres indenfor byggefeltet, og som en samlet enhed, enten langs med Sølystvej eller langs med skel mod vest. P-pladser kan dog placeres nærmere 3
Sølystvej end byggefeltets afgrænsning, såfremt der etableres et min. 2 m bredt adskillende beplantningsbælte mellem vej og p-arealer. Parkeringspladser må ikke placeres mellem bebyggelsen og søen. Der kan placeres max. 40 p-pladser på terræn til ny bebyggelse, svarende til 1 pr. bolig udregnet ud fra en gennemsnitlig boligstørrelse på 100 m2. P-pladser herudover skal placeres i kælder eller som en integreret del af bebyggelsen. Parkeringsarealer på terræn skal bearbejdes så de fremtræder som en del af friarealerne og det sammenhængende parkområde omkring bebyggelsen, med grupper af træ- og buskbeplantninger og/eller græsarmering eller lign. Terræn Fra søbrinken til Sølystvej stiger terrænet med ca. 2,5 m. Der må ikke ske terrænregulering som hindrer udsigt til søen fra Sølystvej og Borgergade. Søbeskyttelseslinje En del af arealet er omfattet af søbeskyttelseslinje jf. Naturbeskyttelseslovens 16. Søbeskyttelseslinjen ligger som udgangspunkt 150 m fra søbredden. Der må ikke placeres bebyggelse, campingvogne og lignende eller foretages beplantning eller ændringer i terrænet inden for søbeskyttelseslinjen, med mindre der meddeles dispensation. Områder, hvor der før den 1. september1972 var påbegyndt en væsentlig lovlig bebyggelse, er i henhold til Naturbeskyttelseslovens 16 stk. 2, nr. 7 ikke omfattet af forbuddet mod bebyggelse. Der har tidligere ligget bebyggelse på den østlige del af arealet. Silkeborg kommune antager på den baggrund, at søbeskyttelseslinjen har et forløb, som angivet på kortbilaget. Det forventes at Silkeborg Kommune kan meddele dispensation fra søbeskyttelseslinjen til realisering af ny bebyggelse, med et omfang og en udformning som angivet i udbudsmaterialet. Dispensationer fra søbeskyttelseslinjen kan dog påklages af andre offentlige myndigheder (fx Naturstyrelsen) samt landsdækkende foreninger og organisationer, hvis hovedformål er beskyttelse af natur og miljø (Danmarks Naturfredningsforening). Klagefristen er 4 uger fra den dag, afgørelsen er meddelt. Silkeborg Kommune tager forbehold for om afgørelsen påklages. Vægtningskriterier Ved afgørelsen af, hvilket projekt, der skal vinde udbuddet, vil der blive lagt vægt på følgende: Bebyggelsens arkitektoniske udtryk vægtes med 30 % Bebyggelsens samspil med den øvrige bebyggelse på Sølystvej og Borgergade vægtes med 25% Projektets bearbejdning af terræn, herunder arealerne mellem punkthusene og mellem bebyggelsen og omgivende veje og stier, samt bearbejdningen af overgangen mellem bebyggelsens friarealer og det offentlige grønne område vægtes med 25% Prisen vægtes med 20% 4
Vurderingen foretages af Hans Okholm, Søren Kristensen, Frank Borch-Olsen og Poul Dahl i et samarbejde med Plansektionen. AML 5
Legend Mål 1:750 Rev.dato Projektgrænse Vejadgang Fælles Teknik- og Miljøafdelingen Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00 Dato 15.10.2014 Konstr. AML Tegn. XX Sag nr. Byggelinie Byggefelt Retningsgivende stiforløb Vejudlæg Regnvand Sølystvej - Borgergade Oversigtskort Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90 Tg.nr. Kortbilag 1 Copyright Silkeborg Kommune