A/B Lindstrand 4. november 2007 Kære beboere. Efter en for bestyrelsen usædvanlig travl sommer er det tid til et formandsbrev blandt andet med status på de igangværende projekter. Opgangsprojektet Jeg vil starte med det største og mest spændende projekt, nemlig opgangene. Alle går sikkert med en forhåbning om, at det skal lykkes for os at sætte opgangene i stand, så de igen vil få den kvalitet, de historisk har haft. I 1921 var nr. 64 en prestigefyldt bygning for DFDS, og i 1935 var Lindenovsgade et byggeri, hvor kvaliteten var langt over gennemsnittet for byggerier på den tid. Fornemmelsen af, at vores bygninger er noget særligt, håber vi i bestyrelsen at kunne få frem igen. Bestyrelsen har i samarbejde med flere rådgivere taget udgangspunkt i, at alt skal med i projektet. Dvs. ikke kun selve opgangenes vægge og trapperne, men også elevatorskakter, belysning, el, dørmåtter, dørskilte, maling af døre, opslagstavler mv. Desuden vil postkasser også komme til at skulle opsættes i stueplanet, da dette bliver et krav fra næste årsskifte. Der vil herefter nødvendigvis komme en prioritering, hvor de økonomiske rammer vil spille ind. Vi har indledt samarbejde med en rådgiver, som senere også skal stå for byggestyring og licitation. Desuden og sideløbende hermed har vi fundet et arkitektfirma, som er blandt landets eksperter inden for istandsættelse af opgange, til at råde os i idéfasen. Bestyrelsen vil invitere til et beboermøde, hvor vores rådgivere vil præsentere et forslag for opgangene. I kan allerede nu sætte kryds i kalenderen for tirsdag 11. december kl. 17.00 i Øbro Huset i Århusgade. En særskilt invitation vil blive omdelt senere. Efter beboermødet vil vores rådgiver udarbejde en projektbeskrivelse og sende arbejdet i licitation i februar 2008. Herefter er det planen, at vi på generalforsamlingen i marts 2008 har et konkret projekt med tidsplan, omfang og økonomi. Alle opgange skal istandsættes, så med køkkentrapperne medregnet er der tale om 11 opgange. Dette arbejde har vi fået at vide kommer til at tage ca. 1 år, så en tidsplan vil formentlig hedde april 2008-april 2009. El-projektet 1
Vangstrup El har nu varslet Lindenovsgade nr. 9 til medio november, og herefter kommer udskiftningen forhåbentlig til at forløbe glidende for alle opgangene i løbet af november og december. Husk som tidligere nævnt, at det er mulig at få flyttet sin el-måler fra entreen ind i kosteskabet mod ekstrabetaling. Hvis man ønsker dette, så skal man kontakte Vangstrup El direkte. Låseprojektet Vi har nu omdelt de nye nøgler, og låsene kommer til at virke fra næste uge. Projektet har ikke været billigt, men vi håber, at det bliver en stor lettelse for alle i hverdagen at have nogle låse, der virker hver gang, og hvor selv mindre børn kan åbne dørene. Angående tømrerdelen i projektet, så fandt vi et firma, som trods et godt arbejde på en prøvedør, har svigtet os totalt. Vi har fået alle undskyldninger i bogen og så også en del, som vi aldrig havde hørt før. Vi har nu stoppet samarbejdet og fået et afslag i prisen. Vi vil hurtigst muligt træffe aftale med et andet firma, som vi har på stand by, så køkkendørene kan blive færdige. Alle døre har fået nye dørpumper, som har forskellige funktioner. For hoveddørene er det normale dørpumper, men for cykelkældrene har de en funktion som gør, at døren lukker langsomt, så man kan nå ind og stille sin cykel og så ud igen, inden døren lukker. For køkkendørene kan man forsigtigt lukke døren op i en 90 graders vinkel til døren siger klik. Herefter kan døren stå åben, mens man er nede med skrald eller andre kortvarige ærinder i gården. Dette er en herlig praktisk funktion, men kræver lidt øvelse, før man kan få døren til at stå åben. Vi har aftalt med låsefirmaet, at de kommer og justerer dørpumperne snart, da ikke alle virker lige godt endnu. Efter uddelingen af nøgler vil dørtelefonanlægget blive opdateret med nye koder, opdatering af fingeraftryk mv. Vi arbejder også på, at den besværlige løsning pt. med at åbne for døren via mange tryk på telefonen bliver lidt lettere. 2
Nye cykelstativer på hjørnet af Lindenovsgade/Strandboulevarden Også dette projekt er trukket ud pga. den herskende håndværkersituation. Mandag 5. november begynder arbejdet, som vil bestå i ny brolægning og opsætning af cykelstativer med plads til ca. 20 cykler samt indhegning af området. Dog vil området stå lidt ufuldstændigt en måneds tid, da brolæggerfirmaet kun vil sætte stolperne til hegnet op, hvorefter der vil komme en tømrer i december og bygge hegnet op omkring disse stolper. Når cykelstativerne er opsat og området indhegnet, vil bestyrelsen ikke længere se igennem fingre med parkeringen på fortovet i Lindenovsgade. Vores bøgehæk bliver ødelagt, og desuden skal fortovet jf. Kommunens regler holdes frit. De grønne haver Netop cykelparkeringen på gaden og hensynsløse hundeluftere har været den direkte årsag til, at vi nu har måtte opsætte et hegn. Sidste år kostede udskiftning af ødelagte bøgehække ca. 15.000 kr., og denne omkostning vil bestyrelsen ikke acceptere at skulle afholde hvert år. Vi vil kigge på, om rundstokkene bør males grønne, så de forsvinder lidt mere i gadebilledet.. Hegnet er i modsætning til hegnet omkring cykelparkeringen ikke købt til at holde, men er tænkt som en støtte til hækken, som nu forhåbentlig vil trives og vokse. Det er nemlig ideen, at hækken i løbet af en 2-3 år skal vokse op over og omkring hegnet, så vi engang slet ikke vil kunne se hegnet længere. Cykelkældrene Mandag 12. november påbegyndes maling af cykelkældrene, og i december vil der blive opsat nye cykelstativer. Vi starter med kælderrummene under nr. 3+9, hvor alle cykler skal flyttes til rummene under nr. 5+7. Herefter vil vi tage alle cykler op i gården et par uger for at alt kan blive færdigt. Vi vil orientere om projektet via opslag i opgangene og på dørene i kældrene. Vi beder om, at alle respekterer og har forståelse for, at adgangsforholdene til kældrene bliver begrænsede i en måneds tid. Dette projekt er samtidig en kærkommen lejlighed til at få ryddet op i kældrene. Derfor vil jeg venligst allerede nu bede alle om at fjerne alle andre genstande fra cykelkældrene end cykler, barnecykler og barnevogne. Alle småting i nr. 3+9, der ikke er fjernet inden søndag 11. november, vil blive sat i et rum for sig og så smidt til storskrald, hvis rette ejermand ikke har henvendt sig efter kort tid. VVS 3
Bestyrelsen har flere gange inden for det sidste års tid modtaget anmodning om betaling af vvs-regning fra andelshavere, hvor der er udført arbejde, som er dækket af vores reparationsskema. Jeg vil gerne indskærpe, at hvis foreningen skal betale, så skal vi kontaktes, før arbejdet udføres. Vores vvs-budget er det sværeste af alle budgetter at overholde, og vi ønsker ikke en situation, hvor arbejde ikke kan udføres, fordi budgettet er brugt op af arbejde, der kunne have ventet. Så hvis man er i gang med en istandsættelse af sin lejlighed, eller der opstår en skade, så kontakt bestyrelsen, før I kontakter vvs-firmaet, hvis I vil undgå, at vi afviser betaling af en regning. Salg af andele Vi har over sommeren haft et par salg, som har været frustrerende for de sælgende andelshavere, fordi de havde en urealistisk forventning til salgsprocessen. Vi vil gerne pointere, at al salg af fast ejendom tager en vis tid, der afhænger af de involverede parter. Vi har i foreningen besluttet en proces, hvor vi skal bruge en vurderingsmand ved de fleste salg, hvilket gør processen meget mere gennemskuelig for alle parter, men i sagens natur kan være lidt tidskrævende. Har man ikke selv nogen køber, men vil sælge over ventelisten, så kræver det også noget ekstra tid. De fleste salg tager derfor mellem 1½ til 2 måneder, og derfor er det vigtigt, at man kontakter bestyrelsen med det samme, man får salgsovervejelser, så vi kan planlægge en for alle tilfredsstillende proces. For at fremme forståelsen for processen, så arbejder bestyrelsen på en beskrivelse af salgsprocessen, som vi vil offentliggøre og lægge på hjemmesiden snarest. Andelskronen og valuarvurdering Dette afsnit handler om 2 ting. Først vil jeg beskrive baggrunden for, at bestyrelsen har foretaget en ny vurdering af ejendommen i september og vil gøre dette fast hvert år fremover i stedet for januar. Herefter vil jeg fortælle om den konkrete sag for foreningen, som vi nævnte på generalforsamlingen. Som omtalt på generalforsamlingen i år har andre andelsboligforeninger haft problemer med efterregulering af købsprisen (vedtægternes 16.6). Der var i 2 sager tale om køb med efterregulering, hvor andelskronen var baseret på den offentlige vurdering, og dermed først kom til parternes kendskab i det nye år, efter at handlen var indgået. Køber ville derfor ikke betale efterreguleringen, fordi køber mente, 4
at en handel ikke kunne indgås på en foreløbig værdi, og at den værdi, som kontrakten var baseret på, måtte være den korrekte. I begge sager er der faldet dom ved Østre Landsret, men med forskelligt udfald. Procesbevillingsnævnet har givet tredjeinstansbevilling i begge sager, så de kan komme for Højesteret senere. Det er dog vigtigt at bemærke, at sagerne ikke vedrører gyldigheden af efterregulering, men på hvilket grundlag en efterregulering kan foretages. Kan man indgå en handel efter 1. oktober, hvor efterregulering så vil være gældende for salgsprisen, hvor parterne ved, at der er foretaget en ny offentlig ejendomsvurdering som vil påvirke andelskronen, men ikke kender vurderingen, da den først bliver sendt til foreningerne om foråret? Eller skal parterne kende den præcise ejendomsværdi? Dette er spørgsmålet, som Højesteret forhåbentlig kommer til at tage stilling til. A/B Lindstrands forhold er dog lidt anderledes, idet vi baserer vores andelskrone på en valuarvurdering. Men for at undgå at komme i en lignende situation og konflikt mellem køber og sælger, så har bestyrelsen valgt, at vi ændrer vores ejendomsvurderingstidspunkt fra januar til september, således at vi pr. 1. oktober har en ny valuarvurdering, som begge parter kender, idet vi lægger den på hjemmesiden. Derfor vil alle kunne finde den nye vurdering på hjemmesiden nu under ABL dokumenter. Ejendommens værdi er fra januar 2007 til september 2007 steget fra 85 mio.kr. til 90 mio.kr. Derfor vil vores andelskrone stige igen til foråret, men slet ikke i samme stil som i år, som var foranlediget af en stigning i ejendommens værdi fra 70 mio.kr. i 2006 til 85 mio.kr. i 2007. På generalforsamlingen nævnte vi også en konkret sag for foreningen, hvor køberne af en af foreningens lejeboliger stillede spørgsmålstegn ved gyldigheden af vedtægternes 16.6 om efterregulering af købsprisen. Denne sag er nu afsluttet, men havde både en god og en dårlig slutning. Den dårlige var, at foreningen for første gang i sin eksistens blev truet med sagsanlæg af tilflyttende andelshavere. Den gode var, at sagen ved foreningens advokats mellemkomst blev løst således, at bestyrelsens syn på lovligheden af vores vedtægter og praksis til fulde blev opretholdt og efterreguleringen betalt til foreningen. Sagen har dog medført omkostninger ikke alene til advokatbistand, men også i form af, at bestyrelsesarbejdet selvfølgelig bliver påvirket af en sådan sag. Dog er det vigtigt, at vi alle kan lægge sådanne sager bag os og prøve at starte naboskabet på en frisk. 5
Diverse Ovenstående var en lang orientering om vores mange projekter, som ikke er færdige endnu. Dog kan vi glædes over, at nogle ting faktisk er færdige. Foruden vores nye låse og dørpumper, så har vi fået pudset soklen i gården, og den og alle dørene er malet. Gårdtoilettet er blevet istandsat, og vi har fået udskiftet en del revnede kældervinduer. Og så er barnevognsramperne meget snart færdige, hvilket vil gøre det muligt at stille sin barnevogn i cykelkælderen, da der efterhånden ikke er plads længere i opgangene, hvilket vi jo må opfatte som et positivt problem med alle de herlige små nye andelshavere, der kommer til verden. Som altid er I velkomne til at kontakte mig eller bestyrelsen, hvis I har spørgsmål eller kommentarer. Med ønske om en god måned for alle! Med venlig hilsen Brian Hansen Formand A/B Lindstrand P.S. nu hvor kulden er over os, så har jeg vedlagt 2 gode skrivelser om brugen af radiatorer. 6