Beretningen 2014 Andelsboligforeningen Søgårdsvej 4-6, Gentofte
Indledning Hermed foreligger bestyrelsens beretning for 2014. Beretningen er et kort referat af, hvad der er sket i årets løb, planer for den nærmeste fremtid og emner til generalforsamlingen. Der er ligeledes vigtige og praktiske informationer. Vi håber, I vil have fornøjelsen at læse den. Yderligere oplysning om andelsboligforeningen kan findes i: Andelsboligforeningens vedtægter revideret 9. april 2013, og Husorden for andelsboligforeningen revideret marts 2014. Alle tre ovenstående dokumenter kan findes på Andelsboligforeningens hjemmeside: søgårdsvej.dk Bestyrelsen Bestyrelsen har holdt 10 møder inklusive det årlige møde med administrator, desuden er der afholdt 2 ekstraordinær generalforsamlinger. Samarbejdet med administrationsfirma Advokatfirmaet Haldguttenberg har fungeret godt (daglig kontakt Katja Andreassen). Kontakt til bestyrelsen: Der er en opslagstavle i entréen ud for mødelokalet, hvor der er flere oplysninger end på tavlerne i opgangene, bl.a. oplysning om tidspunkt for næste bestyrelsesmøde. Andelshavere og lejere er velkomne til at komme med spørgsmål eller forslag i de første 15 min. af hvert bestyrelsesmøde. Post til bestyrelsen afleveres i postkassen i luftslusen ned til mødelokalet eller til de enkelte bestyrelsesmedlemmer. Eller via: Søgårdsvej4og6@gmail.com Post til viceværten afleveres i postkassen i opgang 4A Akutte skader så som vand-, storm-, rørskader og lignende skal meldes til viceværten så hurtigt som muligt tlf.: 26 59 44 44. Hvis han ikke er at træffe, kontaktes bestyrelsen eller Falck direkte på tlf.: 70 10 20 30. (Oplys abonnement nr. 17 86 45 62). 1
Flytninger, rokeringer, sammenlægninger og fremleje. Dødsfald: Fraflytning: Rokering: Sammenlægning: Fremleje: ingen ingen ingen ingen. 4A, st.tv. (Marcos García López) Nye andelshavere: Hasse Julebæk, 6C, 1th. Lejlighed til salg: 4B, 1+2.tv. Jubilæer: Charlotte Pedersen 10år Mikkel Jørgensen 10år H.C. Wedel-Jørgensen 25år Rokering/sammenlægningsliste og venteliste Listerne bliver opdateret en gang i kvartalet. Der kan derfor godt gå op til 3 måneder før der gives skriftligt svar på ønsker om indstilling på en af listerne. Det skal dog tilføjes, at I bliver indskrevet med den dato, vi har modtaget Jeres brev. Når en lejlighed bliver ledig, vil I få besked via E-mail. Nuværende Rokering/sammenlægningsliste: Se bilag A Nuværende Venteliste: Se bilag B Ændringer af kontaktoplysninger skal meddeles til vores administrator, som reviderer alle lister ( se sidste side). Årets vedligeholdelse og forbedringer. Nye vinduer og terrassedøre, samt Karnapper: Hurra, Vi er færdige!!!!! Med 2 ekstraordinære generalforsamlinger, møder, afstemning og adskillige rundskrivelser, tror vi at I er blevet rigeligt informerede, og har derfor ikke behov for at få et referat af forløbet. (se også side 4 og bilag C) Øvrigt: Sædvanlige reparationer af radiatorer, faldstammer, kloak, termoruder og reparationer i varmecentral samt hovedrengøring af trappeopgange. 2
Igangværende og planlagte forbedringer og vedligeholdelse. Indgangspartier: Der vil blive foretaget renovering af udvendige indgangspartier, så som portens vægge- og søjler, vindfang, udvendig trappe og Hovedindgangsdøren. Havemøbler: Vi har indkøbt nye Havemøbler. Vinduespudsning: Karnap vinduerne vil sammen med opgangsvinduerne blive pudset 4 gange om året. Overvejede forbedringer og vedligeholdelse. Måling af Varmeforbrug: Vi er ved at finde prisen på at udskifte vores fordampningsmålere til digitale målere i lejlighederne, så fremtidig aflæsning kan foregå automatisk. Faldstammer: Vi ønsker at få vores faldstammer foret, så vi undgår at skulle udskifte vores faldstammerne grundet mindre udsivninger. Prisen på en foring ligger på cirka kr. 1.000.000. Varmecentral: Vi skal have en professionel til at gennemgå varmecentralen, for at se om der skal foretages nogle forbedringer, så vi evt. kan opnå en økonomisk besparelse på længere sigt. Tyverisikring: I forbindelse med de seneste indbrudsforsøg, har politiet tilrådet opsætning af overvågningskameraer i f.eks. port, gården og opgang 4A. Vaskeri: Bestyrelsen overvejer at udskifte brug af mønter med en anden betalingsform, samt få udskiftet gulvet og give rummene en gang maling. Husholdningsaffaldssystem: Vi har behov for at udvide vores skraldehus. Der er imidlertid pålidelige rygter om, at kommunen vil indføre yderligere krav om affaldssortering, hvilket vil tage mere plads, end det nuværende system. Så selvom mængden af affald ikke bliver mindre med tiden, afventer vi kommunens udspil. Varmtvandsforbrug: I 2017 kommer der krav om måling af hver husstands varmtvandsforbrug. Muligvis kan der samtidig komme krav om individuel måling af koldtvandsforbruget. Disse krav udgør en betydelig udfordring for andelsboligforeningen på grund af den måde, forsyningsrørene er anlagt. 3
OBS, vigtig praktisk information: Forsikringsskader: Fremtidige forsikringsskader på ejendommen, anmeldes til vores administrator att. Katja Andreassen - ka@haldguttenberg.dk. Vaskeriet: Vrøvl med maskinerne i vaskeriet, oplys viceværten og SMS til Marie Luise Lind Knudsen med kort melding om hvad der er i vejen. tlf: 25 34 87 27. Varmecentral: Når en andelshaver får lavet ændringer eller udskiftning af radiator af egen VVS og det ved senere lejlighed viser sig at andelsboligforeningen bliver nød til at tilkalde husets VVS på grund af fejl eller mangler af nogen art vil regningen blive sendt til den pågældende andelshave. Husk at I skal følge vedtægterne. Opvaske- og vaskemaskiner: Vi opfordrer beboere med opvaske- eller vaskemaskine til at anskaffe en bakke, som kan opsamle evt. udsivende vand fra maskinerne. Utætte radiatorer: Hold øje med rust på radiatorerne, så det er muligt at skifte dem før de bliver utætte. Evt. rustdannelser skal senest meddeles i maj til Michael Gustafsson, så udskiftningen kan nås inden næste fyringssæson. Storskrald: Se vores hjemmeside: www.søgårdsvej.dk Info om de nye vinduer og terrassedøre, samt altaner: Kuldebro ved hjørnet mod altanen i brystningsvæg: I forbindelse med renoveringen af karnapvinduerne blev det konstateret, at der er fugtskjolder på indersiden af brystningsvæggen, i hjørnet mod altanen. Årsagen er, at der er en kuldebro fra altanen og ind i karnappen som følge af den gennemgående betonbrystning. Det er ikke muligt, at fjerne kuldebroen, hvorfor det er vigtigt at sørge for, at brystningsvæggen ikke tildækkes med skabe, sofaer eller lignende, som kan forhindre en fri luft passage langs brystningsvægen. Det anbefales, at man ikke genmonterer eksisterende skabe og reoler, men i stedet afrenser eksisterende maling og tapet/væv til bart beton/puds som spartles og males med diffusionsåben maling. Terrassedørs bremse: Pris på friktionsbremse er 109,- excl. moms og levering varenr. 02-1-pn3936. Yderlig information se bilag C (bagerst i beretningen) 4
Sommerfest og juletræstænding: Sommerfesten blev holdt d. 16. august og juletræstændingen foregik 1. søndag i advent. Marie Luise Lind Knudsen var ankerperson i begge dele og Christian Willassen til stor hjælp ved juletræstændingen, I skal have tak for det. Hjemmesideudvalget. Leif Lerdrup Knudsen har stået for vedligeholdelsen af vores hjemmeside, www. søgårdsvej.dk. Her vil man kunne finde alle relevante oplysninger om foreningen, så vi håber, I vil bruge den flittigt. Tak til LLK for hans arbejde. Vinduesudvalget. Udvalget som bestod af: Bente Heering, Carl Galster og Mark Wagner, samt Michael Gustaffsson og Claus Skou Poulsen fra bestyrelsen, skal fra os alle have et kæmpe tak for et meget omfattende arbejde. Det grønne udvalg. Udvalget består af Bente Heering, Hanne Sunke, Elisabeth Høgenhaven og Peter Nimb. De har i det forgangne år puslet om gård og krukker, og nu forestår genopretning af haven. Tak til udvalget. Der efterlyses andre andelshavere med lyst til at give en hånd med til et af ovenstående udvalg. Økonomi Foreningens driftsøkonomi har det rigtig Godt! I 2014 har vi haft et driftsoverskud, kr. 340.000. Den primære grund er omprioritering af vores lån igen i år, samt at udgiften til vand ser ud til at forblive på et lavere niveau end tidligere år. Derudover var udgifterne til vedligeholdelse på et minimum, når vi ser bort fra vores vindue- og karnaprenoveringen som ikke er medtaget i resultatopgørelsen. Administrator gennemgår økonomien på generalforsamlingen. Nyt Realkreditlån: Vi har omlagt og hævet et eksisterende 30 årigt fastforrentet lån på kr. 6.2 mill. til kr. 7.7 mill til udskiftning af vinduer og terrassedøre. Vores samlede belåning er nu på kr. 9.7 mill. 5
Boligafgift: Boligafgiften er på kr. 640 pr. m2 årligt, som vedtaget på den ekstraordinære generalforsamling d. 23. okt. 2014. På grund af vores gode økonomi, behøver vi ikke at regulere boligafgiften pr. 1. januar 2016. Antenne bidraget på kr. 158 som går til YouSee grundpakken m.m. forbliver også uændret i 2015. Andelskronen Nuværende andelskrone kurs er på 134. Valuarvurdering af marts 2015, fastsatte ejendommensværdien til kr. 58.470.000. Offentlig ejendomsvurdering fra 2012 var på kr. 54 mill. og bliver tidligst reguleret i 2017. Bestyrelsen forslår, vi bruger beregningsmetoden jf. 5 stk. 2b Valuarvurdering til beregning af den maksimale kurs, og vi afsætter kr. 2.500.000,- til genopretningsreserve og yderligere kursregulering. Bestyrelsen foreslår at vi bibeholder andelskronens stigningstakst til kr. 0 hver måned igen i år, fra 1. maj 2015 til og med den 1. april 2016. I så fald vil andelskronen frem til 30. april 2016 udgøre kurs 134. Man kan beregne sin andelsværdi ved at gange det oprindelige indskud på kr. 100.- pr. m2 med kursen og igen gange dette tal med lejlighedens kvadratmeter. (F.eks.: 100 x kurs x m2 = andelsværdi). Andelskronens kurs er en maksimal kurs. Det betyder, at det er ikke lovligt, at sælge lejligheden til mere end kursen + forbedringer og løsøre, men det er ingen garanti for, at lejligheden kan sælges til denne pris. Der henvises til beregning af andelskronen i årsregnskabet. Forslag til generalforsamlingen Hvis I har forslag, som I ønsker behandlet på generalforsamlingen, der afholdes den 22. april skal disse sendes til administrator og bestyrelsen senest 8 dage før generalforsamlingen. 6
Forslag til vedtægtsændringer Hvis en andelshaver ønsker at ændre i hovedledningerne skal dette godkendes og efterfølgende synes af ejendommens VVS. (den endelig lov tekst udformes af vores administrator) Beboerbrev/husordensændringer Skal suppleres med denne årsberetningens afsnit af: Info om de nye vinduer og terrassedøre, samt altaner og bilag C Valg til bestyrelsen Bestyrelsesmedlem Annelise Smed er på valg for en 2-årig periode. Bestyrelsen foreslår genvalg og Annelise Smed er villig til at modtage genvalg. Bestyrelsesmedlem Marie Luise Lind Knudsen er på valg for en 2-årig periode. Bestyrelsen foreslår genvalg og Marie Luise Lind Knudsen er villig til at modtage genvalg. Bestyrelsesmedlem Michael Gustafsson er på valg for en 2-årig periode. Bestyrelsen foreslår genvalg og Michael Gustafsson er villig til at modtage genvalg. Valg af 2 suppleanter. Som 1. suppleant foreslår bestyrelsen Mette Hvid Larsen, der er villig til at modtage valg. Som 2. suppleant foreslår bestyrelsen Olga Gammelgaard, der er villig til at modtage valg. Valg af administrator og revisor Som administrator foreslår bestyrelsen genvalg af Advokatfirmaet Haldguttenberg v/adv. Theis Guttenberg, Att: Katja Andreassen - ka@haldguttenberg.dk Som revisor foreslår bestyrelsen genvalg af Revisionsfirmaet Christensen Kjærulff 7
Generalforsamlingens tid og sted Generalforsamlingen afholdes onsdag den 22. april 2015. Mødet starter kl. 19.15, på Plejehjemmet Salem. Indkaldelse og dagsorden fremsendes separat sammen med regnskab og budget. Husk indskrivningen begynder et kvarter før, så vi kan komme i gang til tiden. Foreningen byder traditionen tro på kaffe, te og postevand under mødet samt øl eller sodavand og snitter efter mødet. Kan I ikke selv møde op, kan I give fuldmagt til en anden andelshaver eller bestyrelsen. Hver andelshaver kan højst medbringe én fuldmagt. Fuldmagten vil være at finde på den sidste side i indkaldelsen som fremsendes senere. Husk at oplyse ændringer af jeres kontaktoplysninger så som telefon, Email og lignende enten på generalforsamlingen eller på Email til administrator Adv. Haldguttenberg, Att: Katja Andreassen - ka@haldguttenberg.dk Vel mødt til generalforsamlingen! Marie Louise Lind Knudsen Annelise Smed Michael Gustafsson Peter Nimb Claus Skou Poulsen 8
Rokering-Sammenlægningslisten: Bilag A Som vedtaget på generalforsamlingen den 4. september 1995 spørges nedenstående hver gang, der er en ledig lejlighed til rokering. Afslag medfører ikke ændring i rækkefølgen. Er der specifikke ønsker, spørges kun i disse tilfælde. Hvis der er ønsker af samme dato, afgøres rækkefølgen efter ancienniteten som andelshaver. Dato Navn Ønsker (kan ændres) 04.09.95 Knud Fischer-Møller 05.09.95 Hans Christian Wedel-Jørgensen min. 63 m2 26.09.95 Claus Skou Poulsen ikke stue og 1. Sal 05.02.96 Bente Heering 06.02.96 Lotte Baumann Kun større lejligheder end 70m2 28.07.97 Carl Galster Vedr. større end 72 m2. Som vedtaget på generalforsamlingen den september 1999 spørges nedenstående hver gang, der er en ledig lejlighed til rokering eller samlægning. Afslag medfører ikke ændring i rækkefølgen. Er der specifikke ønsker, spørges kun i disse tilfælde. Hvis der er ønsker af samme dato, afgøres rækkefølgen efter ancienniteten som andelshaver. Dato Navn Ønsker (kan ændres) 01.10.99 Knud Fischer-Møller kun sammenlægning 02.10.99 Nanna Maria Sort 04.10.99 HC Wedel-Jørgensen kun sammenlægning 07.10.99 Bente Heering kun sammenlægning 14.10.99 Lotte Baumann kun sammenlægning 06.12.00 Annelise Smed 15.01.01 Claus Skou Poulsen kun sammenlægning 16.04.01 Asger Skjold & Suzette Rulffs 15.01.02 Ellen-margrethe Lind 08.06.05 Claus Wernøe 15.08.08 Christian B. Willadsen 20.04.09 Helle Hougaard 14.09.09 Marie Louise Lind & Leif Lerdrup Knudsen 24.04.13 Mette Skøt 03.02.14 Elsebeth Rathgen 10.04.14 Karen Rousing 27.08.14 Olga Gammelgaard
Ventelisten Bilag B Andelshavers liste Personlig Indstilledes Dato Navn nr. nr. Navn 07.08.91 Marie Sort 1 24 Tove Højgaard 02.04.97 Monna Møller 2 55 Mike Hendriksen 07.05.98 Ib Bjerregaard-Pedersen 3 66 Charlotte,Merete,Oscar Bjerregaard 15.08.98 Anna Falk Petersen 4 67 Niels Falk Petersen 15.09.98 Claus Skou Poulsen 5 69 B. Gunborg Olsen 02-10-2000 Nanna Maria Sort 6 90 David & Jonathan Nørlem 16-01-2001 Tove Heering 7 93 Mogens og Karin Heering 18-01-2001 Klaus Bundgaard 8 94 Henrik Falk 16-04-2001 Asger Skjold & Suzette Rulffs 9 96 Eivind Skjold Rasmussen 12-01-2003 Susanne Kramhøft 10 105 Kasper Bang Hede 19-06-2004 Mette Gregersen 11 108 Liva Gunborg Halborg 14-07-2004 Karen Hassel 12 110 Mads Kristian Lind Robinson 06-12-2004 Annie Gregersen 13 115 Mette Kildeskov 06-12-2004 Herluf Gregersen 14 116 Kevin og Christian Skou Poulsen 17-12-2004 Peter Nimb 15 117 Elisabeth og Esben Nimb 21-02-2006 Karen Bang 16 121 Lisa Baumann 14-05-2006 Annelise Smed 17 122 Mathias Nørlem 13-02-2007 Thomas Gustafsson 18 128 Lucas Gustafsson 30-04-2008 Birgit Kramhøft 19 129 Katrine Egeris Bang Pedersen 15-08-2008 Christian B. Willadsen 20 130 Caia Zhao Willadsen 04-10-2008 Robert & Marianne Bernsen 21 131 Emil Persson 18-10-2008 Trine Pellarin 22 133 Trine & Natasha Pellarin Ekfeldt 14-09-2009 Marie Louise Lind Knudsen 23 135 Lisbeth Lind og Peter Petersen 17-09-2009 William Borup 24 136 Caroline Waldmann Jørgensen 01-12-2013 Michael Gustafsson 25 138 Maya Gustafsson 11-02-2014 Elsebeth Rathgen 26 139 Tove Gade 01-12-2014 Christpher Farquhar 27 140 Hanne og Bjørn Karrebæk 31-12-2014 Olga Gammelgaard 28 141 Kim Foller
Bilag C Vigtig information om vores nye vinduer og renoverede altaner: Vinduer De nye vinduer er meget tætte. Derfor bør udluftningspindene på vinduesrammerne fortrinsvis stå åbne af hensyn til indeklimaet. Da vinduet over altandøren er meget lavt og bredt, bør det ikke åbnes mere end halvt, da det ellers kan være svært at lukke igen. Der er aluminiumslister på ydersiden af vinduerne. Det er ikke tilladt at sætte noget op udvendigt på vinduerne eller på nogen måde bryde aluminiumslisterne. De bevægelige dele smøres efter behov. Åbningsmekanismen, smøres med olie og glidebeslaget med teflon. Pas på tætningslisterne: de må ikke få nogen form for opløsningsmidler. Karmen, dvs. den indvendige træramme ordnes med et skånsom rengøringsmiddel. Hvis der er brug for maling skal man bruge alkydmaling og ikke acrylmaling, der også i tør tilstand vil få gummilisterne til at klæbe. Ventilationsåbningerne og bundkarm på vinduer og døre støvsuges. For fremtiden vil den store ruder i karnapperne som tidligere blive pudset udvendigt (med lift) 4 gange om året. Samtidig pudses de tilsvarende vinduer i stueetagen og opgangsvinduerne. De renoverede altaner Det er ikke tilladt at sætte noget op på altanerne med skruer og søm. Heller ikke i loftet. Brud på fugtmembran og puds vil beskadige den nyrenoverede beton, fordi armeringen ligger meget tæt på ydersiden. Hvis dette overtrædes vil man blive gjort økonomisk ansvarlig. Vær i det hele taget opmærksomme på, at membranerne er sårbare; også når I bruger gulvet. Når I åbner altandøren, så pas på, at den ikke banker op i glasværnet. NB: Knust glas erstattes ikke af andelsboligforeningen. Da der ikke må opsættes beslag, fastholdes altandøren i den ønskede vinkel f.eks. ved hjælp af sandposer (eller andre mobile stopklodser). Man kan også anskaffe en friktionsbremse med maksimal åbning på 90 grader til døren, pro tec`s Varenummer 02-1-pn3936. (www.protecvinduer.com) Da altanvæggene er for lave, er der opsat glas på indersiden af altanerne, så højden er lovlig og sikkerheden i orden. Nye altankasser må ikke stå på zinkinddækningen men skal hænge på glasværnet. Altankasser ophængt på den udvendige side, skal være fikserede. Altankasser til opsætning på glasværn kan f.eks. købes på: http://www.4seasonsdesign.dk/shop/frontpage.html 28. januar 2015 Bestyrelsen