Offentlig bekendtgørelse den 04.08 2015 af endelig vedtagelse af Lokalplan nr. 375 - Karpenhøj og Kommuneplantillæg nr. 13 til Syddjurs Kommuneplan 2013 Byrådet i Syddjurs Kommune besluttede den 24.06. 2015 at vedtage nedennævnte planer endeligt Lokalplan nr. 375 Lokalplanen omfatter et område på ca. 8,7 ha der har adressen Dragsmurvej 12, omkring Natur- og Friluftscenteret Karpenhøj. Lokalplanen fastlægger fremtidige udviklingsrammer for etablering af nye bygninger, samt for regulering af aktiviteterne i eksisterende bygninger og på eksisterende arealer. Den samlede ramme for byggeri sættes til 3.000 m². Tillæg nr. 13 Kommuneplantillægget er udarbejdet sideløbende med ovennævnte lokalplan, for at give Karpenhøj en række nye muligheder for at opføre nye bygninger og indrette arealer til nye formål. Offentlig debat Planenerne har været fremlagt til otte ugers offentlig debat i perioden 03.02.2015 til 31.03.2015. Der er i debatperioden indkommet i alt 2 høringssvar. Bemærkninger, forslag og indsigelser fra debatperioden om planforslagene har gav anledning til mindre ændringer i den endelige lokalplan. FUGLSØCENTERET Det blev tilføjet til lokalplanens 8 Ubebyggede arealer, at der ved anlæg af en mountnbikebane indenfor 3 område, skal arbejdes med foranstaltninger til beskyttelse af truede arter, samt at såfremt driften af mountnbikebanen ophører, skal terrænet reetableres. Der blev også tilføjet en bestemmelse til 5 Veje, stier og parkering der skal sikre, at parkeringsanlæg anlægges med overflader i grus, græs, græsarmeringssten eller anden lignende diffusionssåben belægning. Endelige retsvirkninger Efter planlovens 18 må ejendomme inden for lokalplanens område kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Efter planlovens 12 kan Byrådet modsætte sig udstykning og bebyggelse som er i strid med kommuneplanen. Klagevejledning Den endelige vedtagelse af ovennævnte planer kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. En evt. klage skal være skriftlig, og skal sendes digitalt til Naturog Miljøklagenævnet via klageportalen på www.borger.dk, eller på www.virk.dk. En evt. klage skal være modtaget af Natur- og Miljøklagenævnet inden fire uge fra den offentlige bekendtgørelse, dvs. senest den 01.09.2015. Du kan læse mere om klageportalen på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmesiden, på www.nmkn.dk/klage. Når Natur- og Miljøklagenævnet modtager klagen, opkræver nævnet et klagegebyr på 500 kr. Gebyret tilbagebetales, hvis klageren får helt eller delvis medhold i klagen. KARPENHØJ Dragsmurvej Her kan du se de endelige planer Planenerne kan ses på følgende links på Internet: www.syddjurs.dk/endeligvedtagelse www.syddjurs.dk/lokalplaner www.syddjurskort.dk www.plansystem.dk www.arealinfo.dk
FUGLSØCENTERET KARPENHØJ Dragsmurvej Lokalplan nr. 375 Område til rekreative formål ved Fuglsø, Natur- og Friluftscenter Karpenhøj Kommuneplantillæg nr. 13, til Syddjurs Kommuneplan 2013
Yderligere information kan fås hos: SYDDJURS KOMMUNE Plan og udvikling Plan og udvikling er lokaliseret på rådhuset på Lundbergsvej 2, 8400 Ebeltoft Hovedpostadresse: Hovedgaden 77 8410 Rønde Tlf. 87 53 50 00 www.syddjurs.dk syddjurs@syddjurs.dk Kontaktpersoner i Syddjurs Kommune: Planlægningschef Kenneth Jensen Planlægger Thomas D. Secher Denne lokalplan kan ses og hentes på: www.syddjurs.dk www.syddjurskort.dk www.plansystem.dk www.miljoeportal.dk Lokalplanen er udarbejdet af: Plan og udvikling Syddjurs Kommune Kommunens åbningstider fremgår af kommunens hjemmeside: www.syddjurs.dk. Kortgrundlag: Matrikelkort og topografiskekort: KMS TK-kort: Kortcenter.dk Ortofotos: COWI Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne, erhvervslivet og Byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger Byrådet bl.a. bestemmelser for, - hvad området og bygningerne skal bruges til, - hvor og hvordan der skal bygges nyt, - hvilke bygninger der skal bevares, - hvordan nye veje stier og beplantning skal etableres, - hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes. Lokalplanen består af: n, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Bestemmelserne, der er konkrete regler for, hvordan området må anvendes fremover, og som er bindende for grundejeren og Byrådet. Kortbilag, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel, og hvordan området skal disponeres. Kortbilagene hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende for grundejeren og Byrådet. Øvrige bilag, der fx viser erhvervskategorier, støj fra erhverv, trafik eller vindmøller, parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanene bestemmelser. Hvornår udarbejdes en lokalplan? Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone eller til sommerhusområde. Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når Byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan skal forslaget i offentlig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller ændringsforslag. Når den offentlige høring er slut, vurderer Byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan lokalplanen vedtages endeligt. Hvis Byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt lokalplanforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og vedtagelsen er offentlig bekendtgjort i avisen, er lokalplanen bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører heller ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen.
5
INDHOLD REDEGØRELSE... 9 Lokalplanens område... 9 Lokalplanens baggrund & formål... 10 Historien bag Karpenhøj... 10 Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning... 18 Syddjurs Kommuneplan 2013... 18 Hovedstruktur... 18 Rammebestemmelser... 18 Tillæg til Syddjurs Kommuneplan 2013... 18 landskabelige interesser... 19 Bevaringsværdig Bebyggelse... 19 Internationale Beskyttelsesområder... 19 habitatdirektivet... 20 Bilag IV arter... 20 Kystnærhedszonen... 20 Naturbeskyttelsesloven... 22 Beskyttede naturområder... 22 Adgang til naturen... 22 Museumsloven - Arkæologiske forhold... 22 Nationalpark Mols Bjerge... 24 Landzonetilladelser og bonusvirkning... 24 Oversigtskort... 25 Vej- og stiplanlægning... 26 Parkering... 26 Overskudsjord og byggeaffald... 26 ForsyningsforholD... 26 Servitutter... 27 Miljøvurdering... 30 Tilladelser eller dispensationer... 30 Lokalplanens tilvejebringelse... 30 6
LOKALPLANBESTEMMELSER... 33 1 Formål... 33 2 Område og zonestatus... 33 3 Områdets anvendelse og opdeling... 34 4 Udstykning... 34 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold... 34 6 Bebyggelsens omfang og placering... 35 7 Bebyggelsens ydre fremtræden... 35 8 Ubebyggede arealer... 37 9 Bonusvirkning... 37 10 Lokalplanens retsvirkninger... 37 Vedtagelsespåtegninger... 38 KORTBILAG 1, Lokalplanafgrænsning og områdeopdeling... 39 KORTBILAG 2, Delområde A, Byggefelter... 40 KORTBILAG 3, Oversigtsareal... 41 BILAG 4, Farvepalette til facadefarver... 42 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 13 REDEGØRELSE... 45 Tillæggets tilvejebringelse... 45 RAMMEKORT... 48 RAMMEKORT... 48 Rammebestemmelser... 49 Retsvirkninger... 49 Vedtagelsespåtegninger... 49 7
DK Færdselskort 1:200.000 N Lokalplanområdets placering i Kommunen N 3 km 0 3 6 9 12 km Skala: 1:250.000 Oversigtskort over området i målforhold 1:20.000. 8
15p 14d 14e 14f 14g 14c REDEGØRELSE Lokalplanens område Lokalplanområdet er beliggende på Mols mellem Fuglsø og Begtrup og omfatter et område på ca. 8 ha og 7.340 m² af en del af matr. nr. 11 c og hele matr. nr 7 r Begtrup By, Vistoft, der har adressen Dragsmurvej 12 (jf. oversigtskortet herunder, 9f 15f 1 samt Kortbilag nr. 1). 9g 15x Mod syd grænser 15d området op mod den lille sø Trambermose samt landbrugsejendommen 6k 15h 9h Harebjerggård (Dragsmurvej 10s 16). Vest for området ligger det lille sommerhusområde 15g Oversø, omkring bakken Sandbjerg. Mod nord grænser området op til Fuglsøcenteret. Øst for området ligger 9k ubebyggede 6oåbne marker ned 6u til Ebeltoft Vig. 10l Området er ved planens udarbejdelse ejet 10maf Naturstyrelsen. Ejendommen drives som natur- og friluftscenter af Foreningen Karpenhøj, der hører under DGI. Området er beliggende i landzone og skal forblive i landzone. Området har siden starten af 1990 erne været drevet af DGI som center for naturog friluftsliv i Danmark. Området vejbetjenes fra Dragsmurvej. 17i 17d DGI blev dannet i november 1992 som en sammenslutning af de to gamle, folkelige idrætsorganisationer De Danske Gymnastikog Ungdomsforeninger (DDGU) og De Danske Skytte-, Gymnastikog Idrætsforeninger (DDSG&I). Samtidig blev skydning samlet i De Danske Skytteforeninger (DDS), der indtil 1.januar 2013 havde en associeringsaftale med DGI. DGI og DDS fusionerede pr. 1. januar 2013 under navnet DGI. 11aæ 11ae 11ad "a" 11 11ay 11az 1 SOMMERHUSOMRÅDET 11ax 11au OVERSØ 11z11av 11ba FUGLSØCENTERET 6s Havesangervej 11aø 11v 1 1 KARPENHØJ Dragsmurvej 10b Trambermose OVERSIGTSKORT, målforhold: 1:4.000 Lokalplangrænse (Sorte prikker) (Gule linjer viser matrikelkortet) 7p 9 7o 7n 14a 7g 7h 7
Lokalplanens baggrund & formål Lokalplanarbejdet er startet op på baggrund af en række ønsker fra Karpenhøj i løbet af 2012-2013, om landzonetilladelser til etablering af nye bygninger og en mountnbike-bane. Lokalplanen er udarbejdet for at fastlægge fremtidige udviklingsrammer for etablering af nye bygninger, samt for regulering af aktiviteterne i eksisterende bygningernene og på eksisterende arealer på Karpenhøj. Lokalplanen skal sikre et mere langsigtet perspektiv for Karpenhøjs udviklingsmuligheder, i forhold til de kortsigtede løsninger der kan opnåes gennem løbende landzonetilladelser. Området har ikke tidligere været omfattet af byplanvedtægter eller lokalplanlægning. Historien bag Karpenhøj Ejendommen blev bygget i 1912 af Martin og Marie Jørgensen på jord udstykket fra Martin Jørgensens fædrene gård i Begtrup. I løbet af 1930 overtager Martin og Marie Jørgensens søn og svigerdatter gården og det nye stuehus, som i dag er administration, bliver bygget til i 1932. Familien boede her indtil 1970, hvor ejendommen blev drevet som et mønsterlandbrug. Efter Martin og Marie Jørgensens flytning i 1970, går Karpenhøj nogle triste år i møde med skiftende lejere. I cirka 20 år henstår gården i meget dårlig stand, indtil den bliver købt af Skov- og Naturstyrelsen i 1991. DGI, det daværende Århus Amt og Skov- og Naturstyrelsen renoverer i fællesskab gården, som siden er brugt som DGI s center for natur- og friluftsliv i Danmark. Foto af bygningerne fra 1991. 10
Lokalplan nr. 375 N Oversigtskort, starten af 1900-tallet. Målforhold 1:15.000. På kortet ses bakken Karpenhøj, der efterfølgende gav navn til gården. copyright KMS Luftfoto af gården fra 1947, set fra sydøst mod nordvest. 11
Nuværende forhold DGI Karpenhøj er på de første 20 år gået fra at være et center for friluftsliv i og omkring DGI, til at være et moderne center, der også er vendt mod publikum og virksomheder. Det betyder, at de fantastiske rammer trænger til at blive moderniseret, og det er på den baggrund, at DGI Karpenhøj ønsker denne lokalplan udarbejdet. DGI Karpenhøj har idag syv fuldtidsansatte og en del sæsonansatte. De primære arbejdsområder er følgende: Aktiviteter for virksomheder, primært gruppeprocesser og teambuilding med rod i oplevelser i naturrummet - altid fokus på natur- og friluftsliv og de muligheder, det giver for udvikling. Uddannelse, p.t. en friluftsvejlederuddannelse, der udbydes sammen med VIA University College. Fra efteråret udbydes der også 6-ugers forløb for arbejdsløse - også sammen med VIA. Målgruppen er lærere og pædagoger og indholdet i forløbene er færdigheder i natur- og friluftsliv. Derudover en velfungerende kursusafdeling, der primært udbyder kurser i havkajak, klatring, førstehjælp og andre friluftslivsrelaterede emner. Idrætsaktiviteter på klippekortsbasis. Pt. udbydes outdoor fitness, mountnbike og outdoor meditation. Tilmelding til et enkelt eller eller flere forløb foregår på Karpenhøjs hjemmeside. Åbent besøg med anlsået 30.000 besøgende om året. Den nuværende bygningsmæssige forhold på Karpenhøj omfatter følgende funktioner, som også fremgår på kortet til højre: Administration. Lille infocenter. Udearealer, bålplads, skovområde, aktivitetsområde, lavo-område og hestefolde. Et lille bibliotek og en tegnestue, samt lokaler der anvendes til undervisning og diverse kuser. Pejsestue, som lejes ud sammen med lejrpladsen og også bruges som mødelokale og hyggerum. Hertil hører også alm. og grovkøkken og studenterhus. Her er fire værelser, køkken og badefaciliteter. Når der ikke er studerende, kan det inddrages i udlejningen. DGI Karpenhøj udvikler sig løbende som kursus- og uddannelsescenter samt som aktivitetssted for virksomheder, skoler, institutioner, private og foreninger. Hvert år besøges stedet af mange gæster og i 2012 var der ca. 4.000 betalende gæster, der benyttede centeret i kortere eller længere tid. Nogle af de besøgende er familier, der prøver kræfter med overnatning og madlavning i det fri. Andre er store firmagrupper, der har aktivitetsdage og sociale sammenkomster og andre er gymnasier og universiteter, der enten er på udflugt eller på undervisning i felten. Centerets rammer er ved at blive for snævre, og der opleves ofte flaskehalsproblemer. Det er derfor vigtigt for centerets fortsatte udvikling, at DGI Karpenhøj får etableret et langsigtet planlægningsmæssige grundlag der sikre gode rammer for den fremtidige udvikling på både kort og mellemlang sigt, og herigennem et samlet overblik over de fremtidige brugsmuligheder. 12
Nuværende forhold. Luftfoto fra foråret 2014. Målforhold: ca. 1:1.000 Nedsivningsanlæg under jorden Nedsivningsanlæg under jorden Parkering Udhus, der nedrives Parkering Adgangsvej Aktivitetsbane Depot Pejsestue Besøgscenter Parkering Studenterhus Værksted Administration Naturområde Udekøkken Have Shelters Udendørs wellness Udhus, der nedrives 13
Fremtidige forhold Med denne lokalplan fastlægges der muligheder for følgende nye tiltag på DGI Karpenhøj: Nyt infocenter med publikumsfaciliteter, så som madpakkerum / cafeområde (ikke bemandet), lille udstilling om Karpenhøj og Nationalpark Mols Bjerge, måske skiftende udstillinger, toilet- og badeforhold, også for handicappede. Soverum samt møderum på 1. sal. Bålhus integreret i området, gerne med mytologiske tilsnit som fx Valhal. Overnatning, som er indendørs, men stadig primitiv - evt. som jernalderhus eller efter Valhal-tema. Udbygning af lejrfaciliteter med flere primitive shelters til primitiv udendørs overnatning. Teknisk lærings- og undervisningsområde for mountnbike, leg, spil samt outdoormotion, o. lign. Det nuværende studenterhus (som er ejendommen tidligere stuehus), kan erstattes med en større længebygning, eller udvides med en tilbygning i længehus-stil. Det planlagte infocenter / pitstop skal opføres en forlængelse af den eksisterende depotbygning, evt. som en bygning, der er opført i samme niveau som ejendommens eksisterende tre-længede bebyggelse, der ligger i kote ca. 59-60 m. Bygninger, som infocenter / pitstop og studenterhus, skal opføres som murede byninger i traditionel længehus-stil. Det er vigtigt, at bygningernes udformning tilpasses til det omgivne landskab. Derfor skal facaderne pudses eller vandskures, som de nuværede bygninger på stedet. Det er også vigtigt, at facaderne fremstår i farver, som er godt tilpasset til omtivelserne. Derfor skal facader holdes i neutrale jordfarver, som fx. lys dodenkopf, oxydrød, svenskrød, rød okker, rå siena, okker eller gul okker, som er nærmere defineret i Bilag 4. Vogngrøn kan med fordel bruges til dører vinduesrammer og passer godt sammen med fx gul okker eller hvid. Facader kan også males eller kalkes hvide, som på en traditionel landbrugsbebyggelse i det åbne land. Det er vigtigt, at bygningerne udføres med tage af røde uglasserede vingetegl. Tagmaterialet må ikke være unødvendigt reflekterede. Tage skal udføres i en traditionel udformning, uden afvalmning og uden udhæng. De bygninger, der skal bruges til primitiv overnatning, værksted, udekøkken, bålhus, shelters, eller lign., skal opføres i træ og males sorte (som de nuværende træbygninger på ejendommen). Igen er farven på facaderne med til at sikre, at bygningernes synlighed dæmpes mest mulig, i forhold til oplevelsen af det meget storslåede landskab i området. Tage på træbygninger skal holdes i mørke farver (i materiale som sort eternit eller sort tagpap med lister), eller etableres som græstage. Det er vigtigt, at bygninger til Infocenter / Pitstop, primitiv overnatning og shelters opføres inden for de byggefelter, som er fastlagt i denne lokalplan. Herved sikres, at hovedparten af det byggeri, som kan finde sted på ejendommen, kommer til at ligge samlet i tilknytning til ejendommen hidtidige bebyggelsesarealer. Ud over det byggeri, som kan opføres inden for byggefelterne, giver lokalplanen desuden mulighed for, at der undtagelsesvis, og på baggrund af konkrete landzonetilladelser, kan opføres et begrænset omfang af små-bygninger uden for byggefelterne. Dette skal sikre en vis fleksibilitet i administrationen af området, og give Karpenhøj en mulighed for at opføre små-bygninger, som der evt. kan blive behov for i de kommende år. 14
Fremtidige forhold. Luftfoto fra foråret 2014. Målforhold: ca. 1:1.000 Teknisk lærings- og Undervisningsområde Teknisk lærings- og Undervisningsområde Område til reservep-pladser Infocenter / pitstop Adgangsvej Depot Undervisning, fællesfaciliteter Primitiv overnatning Studenterhus Teknisk lærings- og Undervisningsområde Værksted Administration Naturområde Udekøkken Lærershelters Shelters Bålhus Have Shelters er ikke fundamenterede Udendørs wellness Udhus, der nedrives 15
Nye lærershelters Lokalplan nr. 375 2 x15 m² 15 m² 4 x 10 m² Nye shelters 2 x 10 m² Nyt bålhus 50 m² Eksisterende bygninger er angivet på kortet til højre med de bygningsnumre, som fremgår af BBR-registeret. Desuden er byggefelter L U FTS C E Ntil Tfremtidig E R S I D E byggeri 1 4 i hht. lokalplanen angivet med blå felter. Eksisterende bebyggelse Fremtidig bebyggelse Det samlede nuværende etageareal er på ialt 1.945 m². Denne lokalplan muliggør opførelse af 8 nye bygninger (blå felter) med et samlet etageareal på ialt 770 m². Det samlede etageareal af eksisterende byggeri og muligt kommende byggeri inden for byggefelter er på ialt 2.715 m². Dertil kommer ekstra 285 m². etageareal i en buffer, der kan opføres efter ansøgning om landzonetilladelse. Op til 100 m² ud af den 285 m² kan opføres som småbygninger i træ i Delområde C. 100 m² Byg. 38 Nyt infocenter 180 m² stueplan 120 m² 1. sal Ny bygning til primitiv overnatning Byg. 34 Byg. 32 EKSISTERENDE OG PLANLAGT BYGGERI Byg. 35 Byg. 33 Udvidelse af studenterhus: 170 m² stueplan 100 m² 1. sal Arealopgørelse Det samlede etageareal inden for lokalplanområdet, kan ifølge denne lokalplan være på ialt 3.000 m². Byg. 37 50 m² Byg. 36 Nye lærershelters *) Bygning nr. 36 er registreret i BBR som opført i 1951, men er også synlig på luftfotos over området fra 1945 og 1947. 2 x15 m² 15 m² 4 x 10 m² Nye shelters 2 x 10 m² Nyt bålhus 50 m² Det samlede totale etageareal af alle nuværende bygninger på Karpenhøj er pr. 2014 på ialt 1.945 m². Jf. tabellen til højre, hvor U FTS C E N T E R S I D E 1 4 også opførelsesår og bevaringsværdi til de enkelte bygninger er angivet. Arealerne stammer delvist fra BBR, delvist fra en tidligere opmåling til et forsikringsselskab. Oplysninger om opførelsesår stammer fra BBR. Bevaringsværdi stammer fra FBB. Bygningsnr. Eksisterende bebyggelse Opført Areal / m² Bevaringsværdi 32 (Tidl. stuehus) 1932 125 m² stue 5 Fremtidig bebyggelse 90 m² tagetage 215 m² ialt 33 (Del af tidl. stald) 1912 112 m² i stuetage 5 60 m² i tagetage 172 m² ialt 34 (Del af tidl. stald) 1937 243 m² i én etage 6 35 (Del af tidl. stald) 1930 400 m² stueetage 5 250 m² tagetage 650 m² ialt 36 (Tidl. beboelse) 1951 (1945?) *) 120 m² kælder (Ikke registreret) 120 m² stueetage 90 m² tagetage 330 m² ialt 37 (Værksted) 2009 50 m² i én etage (Ikke registreret) 38 (Maskinhus) 2000 180 m² i én etage (Ikke registreret) Andre bygninger 105 m² Ialt 1.945 m² Arealopgørelse 16
Stueplan 1. sal 3 x 6 pers. soverum + fællesfaciliteter (18 sengepladser) 1. sal PLANLAGT ANVENDELSE AF EKSISTERENDE 3 x 6 pers. soverum OG PLANLAGT + fællesfaciliteter BYGGERI (18 sengepladser) Infocenter / pitstop Infocenter / pitstop Stueplan Grejlade Køkken Pejsestue Tegnestue Undervisning for studerende Køkken Pejsestue Grejlade Frivilligbase Tegnestue Undervisning for studerende Frivilligbase Værksted / Grej 1. sal Teknik 3 x 6 pers. soverum + fællesfaciliteter (18 sengepladser) Værksted / Grej Infocenter / pitstop Primitiv overnating (18 sengepladser) Undervisning / fællesfaciliteter Primitiv overnating (18 sengepladser) Undervisning / fællesfaciliteter Studenterhus 8 x 1 pers. soverum (8 sengepladser) Studenterh 8 x 1 pers. (8 sengep Værksted Tegnestue Køkken Administration Værksted Pejsestue Undervisning for studerende Administration Værksted / Grej Administration Teknik Udekøkken Grejlade Udekøkken Frivilligbase elters Primitiv Bålhus overnating (18 Shelters sengepladser) Undervisning / fællesfaciliteter Bålhus Studenterhus 8 x 1 pers. soveru (8 sengepladser) sengepladser) Lærershelters (21 sengepladser) Værksted Administration Admin Udekøkken Depot og friluftsfaciliteter Depot og friluftsfaciliteter Den planlagte anvendelse af de enkelte bygninger, som her er angivet, for- Primitiv overnatning hindrer ikke, at Primitiv de enkelte overnatning bygninger senere kan tages i anvendelse til andre Fællesfaciliteter og undervisning Shelters Beboelse Lærershelters formål, så længe der er tale om formål der ligger inden for de bestemmelser for Fællesfaciliteter Bålhus og undervisning området, som fremgår af denne lokalplan. Jf. 1 og 3 i lokalplanens bestemmelser. Beboelse Anvendelsen af de 285 m² bygninger, som kan opføres uden for byggefelterne, (21 og sengepladser) efter særskilt forudgående landzonetilladelse, skal holdes inden for den anvendelse som er angivet i 1 og 3 i denne lokalplan. Såfremt der ønskes en anden anvendelse af Fremtidig funktionsforde bygninger eller arealer, som ligger uden for det D G I K A R P E N H Ø J N A T U R som O G er DF muligt GR I LK UA Fi Rdenne TPS EC NE HN ØT J ENR AS TI DU ER lokalplan, jf. 1 og 3, skal der udarbejdes en ny lokalplan til erstatning for nærveædende lokalplan. Depot og friluftsfaciliteter Primitiv overnatning Fællesfaciliteter og undervisning Beboelse D G I K A R P E N H Ø J N A T U R O G F 17
Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning Syddjurs Kommuneplan 2013 Hovedstruktur Turisme som erhverv har en stor betydning for det samlede Djursland. Turisme skaber vækst, arbejdspladser og gode oplevelser for områdets gæster og borgere. Turismens betydning for såvel Syddjurs Kommune som det samlede Djursland er ikke til at overse. Turismens aktiviteter på Djursland giver området en årlig (2008) omsætning på ca. 1,7 mia. kr. Det betyder desuden 1 mia. i værditilvækst og offentlige indtægter på 720 mio. kr. Det svarer til 8% af samlede skatteprovenu i de to kommuner på Djursland. Dette er langt over gennemsnittet for Region Midtjylland på 3%. Turismen betyder også attraktive oplevelser og aktivitetsmuligheder for områdets borgere og er med til at understøtte opretholdelse af servicefaciliteter og en varierede detlhandel i byerne. Syddjurs Kommunes værdier og de lokale turistaktørers store arbejde med at gøre opmærksom på området bidrager således til Syddjurs Kommunes placering i mediebilledet som erhvervs-, bosætnings- og investeringsområde. Syddjurs Kommune, Destination Djursland og Norddjurs Kommune har i samarbejde igangsat en række indsatser for årene frem imod 2016, der tilsammen skal give et markant løft i turismen på hele Djursland. Indsatsen igangsættes med udgangspunkt i den fælles turismestrategi Vækst gennem oplevelser og følger af Region Midtjyllands store satsning på turisme, hvor Djursland er udnævnt som fyrtårn for kystturismen i Østjylland. Rammebestemmelser Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanens rammeområde 4.12.R5, der er udlagt til rekreative formål. Det fremgår af kommuneplanen, af områdets nuværende bebyggelse skal bevares, og at evt. om- og tilbygninger skal fastholdes med en karakter af landbrugsbebyggelse. Desuden fastsættes der en maksimal byggehøjde på 12,00 m i den nuværende rammebestemmelse. Rammeområdet ønskes udviddet til at omfatte hele matr. nr. 11 c, hvilket vil sige at engen vest for Karpenhøj og en del af søen i den sydlige ende af matr. nr. 11 c, vil blive omfattet af en ny kommuneplanramme. Desuden er det nødvendigt at løsne rammebestemmelsen op med hensyn til hvilke former for byggeri der kan opføres. Der ønskes fx. opført forskellige former for shelters, bålhytter og bygninger til udendørs wellness, der ikk nødvendigvis behøver at har karakter af landbrugsbebyggelse. Omvendt er den maksimale byggehøje i den gældende ramme (maks. 12,00 m) alt for høj, i forhold til at der er tale om ejendom med højt beliggende arealer tæt på kysten, i et område med store landskabelige interesser. Det er derfor nødvendigt, at stramme rammen for byggeri i højden, til maks. 8,50 m. Tillæg til Syddjurs Kommuneplan 2013 Lokalplanen forudsætter, at rammeområder udvides lidt i vestlig retning, samt at rammebestemmelserne præciseres mht. kommende byggeri, i forhold til det omgivne landskab. Der foretages iøvrigt mindre justeringer af rammergrænser i området omkring sommerhusområdet Oversø og Fuglsøcenteret. Se Forslag til kommuneplantillæg nr. 13, som er gengivet bagerst i dette lokalplanforslag. 18
Det er vurderet, at de ansøgte ændringer (i forhold til kommuneplanen) medfører, at planprocessen skal indledes med en forudgående offentlig høring efter planlovens c. En forudgående offentlig høring om kommuneplantillægget er derfor allerede afholdt i perioden 5. august - 2. september 2014. Se nærmere herom i tillægget. landskabelige interesser Området er i Kommuneplan 2013 markeret som en del af et større område med landskabelige interesser på Mols. Det fremgår af kommuneplanens retningslinjer, at områder med landskabelige interesser så vidt muligt skal friholdes for ikke-landbrugsmæssig byggeri. Såfremt der undtagelsesvist bygges i disse områder, skal ny bebyggelse og anlæg placeres og udformes under særlige hensyntagen til landskabet. I Syddjurs Kommunes Landskabskarakterplan ligger lokalplanområdet inden for landskabskarakterområde nr. 88A, Mols Bjerge. Området beskrives i landskabskarakterplanen som et karakterisk landskab i middel tilstand, med særlige visuelle oplevelsesmuligheder. Målsætningen for områdets landskab er, at det bør vedligeholdes og styrkes. Af hensyn til kystlandskabet i området sænkes den maksimale byggehøjde inden for lokalplanområdet, fra maks. 12,00 m til maks. 8,5 m. Samtidig er der i lokalplanen en række bestemmelser om begrænsninger i valg af materialer og farver til nye bygninger, som skal sikre, at nyt byggeri vil falde godt ind i området. Bevaringsværdig Bebyggelse Ebeltoft Kommune har i 1999 registreret alle bevaringsværdige bygninger, opført før 1940. Registreringen fremgår af Ebeltoft Kommuneatlas, der opererer med tre forskellige bevaringskategorier. Høj bevaringsværdi omfatter bygninger med en bevaringsværdi på 1-3. Middel bevaringsværdi omfatter bygninger med en bevaringsværdi på 4-6. Lav bevaringsværdi omfatter bygninger med en bevaringsværdi på 7-9. Syddjurs Kommuneplan 2013 fastlægger, at bevaringsværdig bebyggelse omfatter bygninger med en bevaringsværdi på 1-4. I henhold til Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger, må bevaringsværdige bygninger ikke nedrives uden tilladelse fra Byrådet. På Karpenhøj er der registreret fire bygninger, som er opført før 1940. Tre bygninger fra hhv. 1906, 1930 og 1932 har en bevaringsværdi på 5. En sidste bygning fra 1937 har en bevaringsværdi på 6. Jf. skemaet på side 16. Bygningerne på Karpenhøj er altså registreret i 1999 som liggende inden for kategorien med middel bevaringsværdi, og er ikke medtaget i Kommuneplan 2013 som bevaringsværdige. Oplysninger om bevaringstilstand og vurdering findes på www.kulturarv.dk/fbb. Internationale Beskyttelsesområder Der er ingen habitatområder på, eller i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet. Lokalplanområdet ligger ca. 800 m nord fra habitatområdet Begtrup Vig og kystområder ved Helgenæs og ca. 500 m syd for habitatområdet Mols Bjerge med kystvande. En realisering af denne lokalplans byggemuligheder vil ikke påvirke de to habitatområder. 19
habitatdirektivet I 1992 vedtog Det Europæiske Råd habitatdirektivet, Rådets direktiv 92/43/EØF af 21. maj 1992, om bevaring af naturtyper samt vilde dyr og planter. Baggrunden for direktivet er, at EU ønsker at sikre den biologiske mangfoldighed gennem bevarelse af naturtyper (habitater) samt plante- og dyrearter af betydning for fællesskabet inden for medlemsstaternes områder. Arterne der skal beskyttes er beskrevet på habitatdirektivets bilag II, IV og V. De Bilag IV-arter, som er beskyttet af habitatdirektivet, er bl.a. markfirben, strandtudser, spidssnudet frø, stor vandsalamander, løgfør m.fl. Habitatdirektivet har til formål at fremme biodiversiteten, ved at definere en fælles ramme for beskyttelsen af arter og naturtyper, der er af betydning for EU. Dette sker hovedsagligt gennem udpegning af særlige bevaringsområder, habitatområderne. I habitatområderne skal der sikres eller genoprettes en gunstig bevaringsstatus for de arter eller naturtyper som området er udpeget for. Bilag IV arter I habitatdirektivets bilag IV er opført dyre- og plantearter af fællesskabsbetydning, der kræver streng beskyttelse. Der skal træffe foranstaltninger, der sikrer de nævnte arters naturlige udbredelsesområde. Dyrene må fx ikke fanges ind, deres æg ikke indsamles og deres yngle- og rasteområde må ikke ødelægges. Der er ikke registreret Bilag IV-arter inden for lokalplanområdet, men umiddelbart syd for, er der registreret et potentielt levested for markfirben, som er én af de arter på Bilag IV-listen, som er beskyttet. Kystnærhedszonen Ifølge planlovens kapitel 2 a, skal kommunen tage særlige hensyn i kystnærhedszonen, som er en 3 km bred zone langs landets kyster. Der skal ifølge planlovens 5 b, stk. 1, nr. 1, anføres en særlig planlægningsmæssig begrundelse for byggerier og projekter inden for kystnærhedszonen. Ifølge planlovens 16, stk. 3, skal der ved bebyggelse og anlæg indenfor kystnærhedszonen oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne og der skal gives en begrundelse for bygningshøjder der overstiger 8,5 m. Ejendommens nuværende bebyggelse ligger forholdsvis markant, på et ca. 1,5 ha stort, og ca. 60 m højt bakke-plateau. Hovedparten af bygningerne ligger på den nordlige og vestlige side af plateauet. Set nede fra den gennemgående offentlige vej, Dragsmurvej, er en del af bebyggelsen skjult af eksisterende beplantning og af plateauets østlige bakkekant. Den østlige facade af de østlige bygninger er synlig fra det åbne land øst for Karpenhøj, men fremtræder ikke usædvanlig synlig, set i forhold til den eksisterende bebyggelse i området, som fx. Fuglsøcenteret der ligger lige nord for Karpenhøj. Set fra det åbne land vest for Karpenhøj, er bygningerne helt skjult af den ca. 69 m høje bakke, der ligger lige vest for bygningerne. I forhold til kravet om planlægningsmæssig begrundelse for kystnær lokalisering, er der på dette sted tale om en naturlig og begrænset udvidelse af eksisterende stedbundne natur- og friluftsaktiviteter, som er afholdt løbende, inden for eksisterende bygningsmæssige rammer af tidligere landbrugsbygninger, igennem de sidste 20 år, siden starten af 1990 erne. Det må desuden iagttages, at aktiviteterne har været medvirkende til, at bygningerne på dette forholdsvis lille landbrug kunne vedligeholdes og renoveres til en nutidig standard, efter at de har været i tiltagende forfald i en årrække i 1980 erne (Jf. fx foto på side 10). De nye byggemuligheder, som denne lokalplan giver mulighed for, skal derfor også ses i sammenhæng med 20