Lokalplan SKA 229-C Hotel ved Jens Winthers Vej S VE J JENS WINTHERS VE J SK ARPÆ EJ SK AGAV November 2007
2
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Indholdsfortegnelse Indhold Hvad er en lokalplan? 5 Hvad er en lokalplan? 5 Udarbejdelse 5 Offentliggørelse 5 Indhold 5 Lolkalplanforslagets midlertidige retsvirkning 5 Lokalplaners indhold 6 Eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte 6 Lovgrundlag 6 Lokalplanpligt 6 Borgerdeltagelse 6 Vedtagelse 6 Tinglysning 7 Hvordan er en lokalplan opbygget? 7 Lokalplanredegørelse 8 Lokalplanens baggrund 9 Lokalplanens område 11 Områdets anvendelse 11 Trafik 11 Regionplan 2005 11 Kystnærhedszonen 11 Miljøvurdering 12 Kystdirektoratet 12 Kommuneplan 2005 12 Kommuneplanens lokalplanrammer 14 Støjforhold 13 Affaldsdepoter/Jordforurening 13 Afvandingsforhold 13 Varmeplanen 13 Fortidsminder 13 Lokalplanbestemmelser 16 1. Lokalplanens formål 16 2. Lokalplanens område og zoneforhold 16 3. Områdets anvendelse 16 4. Udstykning 16 5. Vej- og parkeringsforhold 16 6. Tekniske anlæg 18 7. Bebyggelsens omfang og placering 18 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 19 9. Grundejerforening 20 10. Ubebyggede arealer og fællesaktiviteter 20 11. Forudsætning for ibrugtagning 21 12. Tilladelser fra andre myndigheder 21 13. Aflysning af lokalplan 21 14 Lokalplanens retsvirkninger 21 Vedtagelsespåtegning Annoncering
4
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Hvad er en lokalplan? Hvad er en lokalplan? Hvad er en lokalplan? Planloven pålægger kommunerne at udarbejde en lokalplan førend der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivninger. Der kan endvidere udarbejdes lokalplaner til afløsning af gældende deklarationer, byplanvedtægter eller lokalplaner. En lokalplan skal være i overensstemmelse med kommuneplanen og regionplanen. Loven bestemmer desuden, at borgerne skal oplyses om indholdet i lokalplanforslag og gives lejlighed til at komme med ændringsforslag og indsigelser. Udarbejdelse Byrådet står for tilvejebringelse af lokalplaner, eventuelt i samarbejde med den, der har interesse i det pågældende bygge- og anlægsarbejde. Byrådet lader den kommunale forvaltning udarbejde et lokalplanforslag, som vedtages af byrådet. Efter en offentlig fremlæggelsesperiode kan byrådet senere vedtage planen endeligt. Offentliggørelse Når byrådet har vedtaget et lokalplanforslag, skal forslaget offentliggøres med oplysning om indsigelsesfristen, som skal være mindst 8 uger. Et lokalplanforslag skal ledsages af en redegørelse om planens formål, forhold til kommuneplanen og anden planlægning. Samtidig skal byrådet underrette ejere, lejere og brugere af ejendomme inden for lokalplanområdet om planforslaget. Regionmyndighederne påser, at lokalplanforslaget er i overensstemmelse med regionplanen og kommuneplanen. Regionplanmyndigheden og de statslige myndigheder kan nedlægge veto imod et lokalplanforslag, hvis det strider mod overordnede planlægningsinteresser. Indhold En lokalplan kan indeholde bestemmelser om en række byplanmæssige forhold. En lokalplan kan desuden indeholde bestemmelser om overførsel af arealer fra landzone til byzone, om arealanvendelses-, udstyknings-, vej- og stiforhold m.v. Endvidere om placering, omfang, udformning og bevaring af bebyggelse, land- skabsforhold og om områdets forsyning med friarealer og fællesanlæg Lolkalplanforslagets midlertidige retsvirkning De midlertidige retsvirkninger gælder indtil offentliggørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan, dog højst i et år. Når nærværende forslag til lokalplan er offentliggjort, må ejendomme indenfor lokalplanens område ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold. Da forslaget kan blive ændret under proceduren, omfatter forbudet også bebyggelse og anvendelse, som er i overensstemmelse med forslaget. Når de 8 ugers frist for fremsættelse af indsigelser er udløbet, kan Byrådet i visse tilfælde give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. 5
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Hvad er en lokalplan? Et forslag til lokalplan bortfalder, hvis det ikke er endelig vedtaget inden tre år efter dets offentliggørelse. Lokalplaners indhold En lokalplan er en plan for et afgrænset område af kommunen, der fastsætter forskellige bindende bestemmelser for grundejere, lejere og brugere af området. Det drejer sig hovedsageligt om regulering af den fremtidige arealanvendelse og regulering af den fremtidige bebyggelse på de enkelte ejendomme. Det vil sige, om der må bygges boliger, erhverv, offentlige institutioner, hvor der må bygges, hvordan bebyggelsen skal se ud, eller om der eventuelt slet ikke må bygges. En lokalplan kan tillige indeholde bestemmelser om vej-, sti- og parkeringsforhold og eventuelle forudsætninger for at tage ny bebyggelse i brug. Sådanne forudsætninger kan dreje sig om etablering af afskærmningsforanstaltninger eller tilslutning til fællesanlæg. Eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte Tilvejebringelse af en lokalplan medfører ikke forbud mod fortsættelse af eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom. Men skal der foretages ændringer i de eksisterende forhold, for eksempel ved nybyggeri eller ved ændret anvendelse af bestående bygninger, må det kun ske i overensstemmelse med lokalplanen. En lokalplan er således ikke en handlingsplan, der medfører handlepligt for grundejerne, og man kan af samme grund ikke se af planen, hvornår en given foranstaltning gennemføres. Lovgrundlag Proceduren for at vedtage en lokalplan fremgår af Lov om planlægning (bekendtgørelse nr. 883 af 18. aug. 2004 med evt. senere ændringer). Lokalplanpligt Byrådet har pligt til at udarbejde en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning sættes i gang. Hensigten med denne pligt er at sikre større sammenhæng og offentlighedens kendskab til den kommunale planlægning. Overførsel af arealer fra landzone til byzone sker også ved en lokalplan. Borgerdeltagelse Gennemførelse af en lokalplanprocedure er en del af den demokratiske proces, der sikrer kommunens borgere indsigt i og mulighed for indflydelse på den løbende planlægning, der foregår i kommunen. Derfor skal alle lokalplaner være fremlagt i mindst 8 uger, inden planen kan vedtages endeligt af byrådet. Vedtagelse Lokalplaner skal udarbejdes inden for de rammer, der er fastlagt i kommuneplanen. Er dette tilfældet kan byrådet alene vedtage lokalplanen. Er en lokalplan ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, kræver lokalplanens vedtagelse en ændring af kommuneplanen. En sådan ændring skal godkendes af Miljøministeriet. 6
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Hvad er en lokalplan? Tinglysning Når byrådet har endeligt vedtaget en lokalplan, bliver den tinglyst på de ejendomme, planen omfatter. Hvordan er en lokalplan opbygget? En lokalplan består oftest af tre dele: - En redegørelse - En række bestemmelser og - Et sæt kortbilag Redegørelsen findes forrest i lokalplanen. Redegørelsen indeholder: - En kort beskrivelse af lokalplanens hovedindhold, - En beskrivelse af planens forhold til anden planlægning for området, f.eks. kommuneplanen og lovgivning, som er gældende for det pågældende område, og som har indflydelse på udformningen af de efterfølgende lokalplanbestemmelser og - En redegørelse for lokalplanens midlertidige retsvirkninger. Redegørelsen skal i almindelige vendinger godtgøre, hvorfor de efterfølgende lokalplanbestemmelser har fået det indhold, de har. Lokalplanens bestemmelser gør skridt for skridt rede for, hvad formålet med lokalplanen er, hvilke ejendomme, der er omfattet af planen, hvad ejedommene må anvendes til osv. Det er lokalplanens bestemmelser, der tinglyses på de pågældende ejendomme. Kortbilagene findes bagest i lokalplanen. Som hovedregel består kortbilagene af: - Et oversigtskort, der viser hvilke ejendomme lokalplanen omfatter, - Et plankort, der viser, hvordan området er planlagt. Kortet understøtter og præciserer lokalplanens bestemmelser, og - Et illustrationskort, der billedliggør, hvordan området kan komme til at se ud. 7
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Lokalplanredegørelse Lokalplanredegørelse Lokalplanens baggrund Skagen er i dag og planlægges fortsat at være båret af en turisme, der overnatningsmæssigt baserer sig på hotel- eller hotellignende ophold i Skagen by - en byturisme. De nuværende hoteller har i juli måned en udlejningsprocent på tæt på 100%. I juni og august er den 80%. Dertil kommer time-share hotellerne med en belægning på 95-97%. Der er således i højsæsonen behov for yderligere hotelkapacitet. Dette gælder også resten af året, da mange af byens nuværende overnatningsfaciliteter kun har åbne i sommersæsonen. Med de meget høje belægningsprocenter i højsæsonen og den beskedne overnatningskapacitet resten af året er der behov for nyudlæg til hotel med kvalitet, der kan medvirke til at understøtte Byrådets turistpolitiske mål om at fremme helårsturisme i Skagen området. Baggrunden for projektet skal ses som et led i forsvarsforliget i 1999, hvor det blev det besluttet at nedlægge Flyvestation Skagen på grund af de teknologiske betingede reduktioner i forsvaret. Flyvestation Skagen på Jens Winthers Vej blev opført på et areal, som i 1955 vederlagsfrit var overdraget til Forsvarsministeriet af Skagen Kommune. Det fremgik af skødet, at såfremt Forsvarsministeriet senere skulle ønske at afhænde anlæggene og indkvarteringsområdet til andre end statsinstitutioner, har Skagen Købstadskommune ret til at få området tilbudt uden vederlag mod at betale de grundforbedringer, som eventuelt måtte være udført og mod at betale normal handelsværdi for bygninger og øvrige anlæg. Da nedlægningen var en realitet gjorde Skagen Kommune sin køberet gældende og overtog flyvestationens arealer med tilhørende bygninger fra udgangen af 2003. Formålet med overtagelsen var bl.a. at udnytte bygningerne til undervisningsformål, og en nedsat arbejdsgruppe undersøgte mulighederne for at oprette en efterskole på stedet. De nedlagte kasernebygninger set fra Jens Winthers Vej 8
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Lokalplanredegørelse Skagen Kommune udarbejdede og vedtog i den forbindelse en lokalplan for området, der gjorde denne anvendelse mulig. Bestræbelserne på at etablere efterskolen slog fejl, og Skagen Kommune besluttede derfor at sætte området til salg ved et offentligt udbud. Det var en af betingelserne i udbudsmaterialet, at en kommende køber skulle fremvise en bebyggelsesplan og et skitseprojekt for området og i sit idégrundlag beskrive den fremtidige anvendelse og den positive effekt, som projektet ville bibringe byen. Skagen Kommune var indstillet på at søge den gældende lokalplan ændret i overensstemmelse hermed og valgte herefter det skitseprojekt, som med enkelte ændringer ligger til grund for nærværende lokalplanforslag. Af bebyggelsesplanen på side 14-15 fremgår, at området bebygges med 70-75 hotelferielejligheder med udendørs opholdarealer omkring en aktivitetsgrønning. Lejlighederne opføres som en rækkehusbebyggelse, der tager udgangspunkt i Skagens særlige byggetradition med hensyn til materialevalg og farver. Nordøst i lokalplanområdet opføres et wellnesafsnit samt ca. 20 hotelværelser. Disse faciliteter kan også benyttes af andre end hotellets gæster. Endvidere indrettes der her en morgenmadsrestaurant til betjening af gæsterne. Det er byrådets opfattelse, at projektet med sit kvalitetspræg vil kunne fremme helårsturismen i kommunen samt bevare og udvikle turismen som et vigtigt erhverv i Skagenområdet og dermed skabe nye arbejdspladser. Det forudsættes, at bygherren varetager kontakten til naboerne i området med henblik på at minimere støj- og støvgener i byggeperioden Lokalplanens område Lokalplanområdet er beliggende ved Jens Winthers Vej og Skarpæsvej i Skagen by. Området er mod vest og syd omgivet af åben-lav helårsbebyggelse, mens der mod øst er en tæt-lav boligbebyggelse. Mod nord på den anden side af Skarpæsvej er der uddannelsesinstitutioner samt et åbent område med en telemast. Lokalplanenområdets samlede areal udgør 23406 m2 9
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Lokalplanredegørelse Skitsemæssig fremstilling af facader for bebyggelsen mod Jens Winthers Vej 10
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Lokalplanredegørelse Områdets anvendelse Området må kun anvendes til hotelformål, herunder værelser og hotelferielejligheder samt hertil, naturligt hørende servicefaciliteter mv. Trafik Realisering af lokalplanforslaget med op til 75 ferieboliger og 20 hotellejligheder vil generere nogen trafik til og fra området. Ifølge lokalplanforslaget skal området vejforsynes fra de to kommuneveje Skarpæsvej og Jens Winthers Vej, og der vil følgelig ske en vis trafikal spredning på de to veje. Skarpæsvej er klassificeret som sekundær trafikvej. I relation til lokalplanforslagets realisering vurderes denne vej at skulle fungere både som overordnet fjerntrafikvej til og fra området og som nærforbindelse til- og fra byområdet. Vejen må derfor forudses at blive væsentligt mere trafikbelastet, men vurderes at have en tilstrækkelig kapacitet og forsynet med stianlæg, så der ikke vil opstå væsentlige trafikale problemer på denne vej. Jens Winthers Vej er klassificeret som sekundær trafikvej og fungerer i dag som fordelingsvej til boligerne, men også som en central skiltet stiforbindelse mellem byen og Nordbyen, herunder Skagen Odde Naturcenter. I relation til lokalplanforslagets realisering må det forventes, at denne vej primært vil skulle fungere som vejforbindelse mellem lokalplanområdet og nærområdet. Det vurderes at vejen vil blive noget mere trafikbelastet end i dag, og da vejen opnår en relativ ringe vejbredde og kun delvist er forsynet med separate stianlæg for bløde trafikanter (fortovsanlæg), kan det forventes, at trafiksikkerheden på denne vej vil påvirkes negativt som følge af lokalplanen. Da trafikken til- og fra lokalplanområdet tillige fordeles til Skarpæsvej, vurderes der dog ikke at blive væsentlige trafikale problemer på Jens Winthers Vej. Der bør imidlertid foretages en nærmere analyse af den ændrede trafikbelastning på Jens Winthers Vej, herunder en trafiktælling af de nuværende forhold, samt en vurdering af behovet for etablering trafikdæmpende foranstaltninger. Regionplan 2005 Lokalplanområdet er i Regionplan 2005 udpeget som område med særligt værdifuldt landskab. Lokalplanområdet er delvist bebygget med større sammenhængende bygningsanlæg (tidligere kaserne) og er bebliggende i byområde med omkring liggende bebyggelse. Den i lokalplanen muliggjorte bebyggelse vil medføre en væsentlig bygningsmæssig fortætning af området, men vil samtidig udgøre en naturlig fortsættelse af den eksisterende bebyggelse og vurderes ikke at påvirke landskabet negativt. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger ligesom størstedelen af Skagen Kommunes arealer indenfor kystnærhedszonen, hvor lokalplanforslag skal følges af en redegørelse for bebyggelses og anlægs visuelle påvirkning af omgivelserne, ligesom bygningshøjder over 8.5 m skal begrundes. 11
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Lokalplanredegørelse Lokalplanområdet er beliggende ca. 1 km fra kysten og er ikke karakteriseret som et åbent kystlandskab, men som en del af Skagen by. Da der mellem lokalplanområdet og kysten udelukkende findes en udbygget bymæssig bebyggelse, vurderes det ikke, at lokalplanens virkeliggørelse med bygningshøjder op til 10,5 m så langt fra kysten vil udgøre en reel påvirkning af kystlandskabet. Miljøvurdering Af lov om miljøvurdering af planer og programmer fra 21. juli 2004 fremgår det, at planer, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet, skal miljøvurderes. Miljøscreeningen har vist, at en realisering af lokalplanen vil påvirke flere forhold positivt, herunder byfunktion/bymiljø. Samtidig har miljøscreeningen påpeget, at lokalplanens gennemførelse vil kunne påvirke de trafikale forhold i området, særligt Jens Winthers Vej, dog uden at det vurderes at have væsentlige negative indvirkninger på miljøet. Det er derfor konklussionen, at der bør foretages en nærmere analyse af behovet og mulighederne for at gennemføre trafikdæmpende foranstaltninger på Jens Winthers Vej. Kystdirektoratet Kystdirektoratet anbefaler i alle lokalplaner i kystnære områder, at der for ny bebyggelse fastsættes en sokkelkote på mindst + 1,50 m DNN, da dette er en af forudsætningerne for at få erstattet stormflodsskader i henhold til Lov om erstatning af skader forårsaget af stormflod. Det bemærkes hertil, at terrænkoterne i området ligger ca. 2 m over havets overflade. Det vil således ikke blive aktuelt med sokkelkoter på under 1,50 m. Kommuneplan 2005 Af Kommuneplan 2005 for Skagen Kommune fremgår det, at Byrådet vil understøtte en kvalitativ udvikling af helårsturismen i Skagenområdet med sigte på at øge den lokale omsætning og beskæftigelse, samt at handlinger og beslutninger skal bygge på værdierne Sundhed, Miljø, Æstetik, Kvalitet, Etik. Lokalplanen skal også ses som en opfølgning af disse intentioner i kommuneplanen. Kommuneplanens lokalplanrammer Lokalplanområdet er i kommuneplanen udlagt til offentligt formål. Rammebestemmelserne giver mulighed for en bebyggelsesprocent på op til 110. Da den aktuelle lokalplan fastlægger den fremtidige anvendelse til hotelformål, er der udarbejdet nye rammebestemmelser i overensstemmelse med formålet Bebyggelsesprocenten for området er her fastlagt til højst 40. Forslag til lokalplarammer er vist på side 10-11 og udsendes samtidig med lokalplanforslaget.ved lokalplanens endelige godkendelse og offentliggørelse kan den eksisterende lokalplan nr. 186-O aflyses.de gamle rammebestemmelser og lokalplan 186-O fastholdes dog på de arealer, der er omfattet af Skagen Uddannelsescenter og Skagen Produktionsskole nord for Skarpæsvej. 12
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Lokalplanredegørelse Støjforhold Støj inden for lokalplanens område skal reguleres efter Miljøstyrelsens til enhver tid gældende vejledende maksimale støjgrænseværdier for anvendelsen til hotelformål. Affaldsdepoter/Jordforurening Inden for lokalplanens område er der foretaget jordbundsundersøgelser. Undersøgelserne fastslår, at dele af arealet er forurenet. Området er derfor registreret på vidensniveau 2 efter jordforureningsloven og må kun anvendes som angivet efter forudgående vurdering iht. jordforureningslovens kap. 2. Afvandingsforhold Lokalplanområdet skal afvandes i overensstemmelse med spildevandsplanen for Frederikshavn Kommune. Varmeplanen Lokalplanområdet er omfattet af Frederikshavn Kommunes varmeforsyningsplan. Varmeplanen udlægger området til forsyning med fjernvarme. Fortidsminder Hvis der i området træffes spor efter fortidig aktivitet i form af jordfaste fortidsminder eller lignende, skal arbejdet straks standses og fundet indberettes til Vendsyssels Historiske Museum, jf. museumslovens 27. 13
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Lokalplanredegørelse 14
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Lokalplanredegørelse 15
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Lokalplanbetemmelser Lokalplanbestemmelser I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 551 af 28. juni 1999 med senere ændringer) fastlægges herved nr. følgende 551 af be- 28. juni I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse 1999 med senere ændringer) fastlægges herved følgende stemmelser bestemmelser for det i 2 for nævnte område det i 2 nævnte område 1. Lokalplanens formål 1.1 Formålet med lokalplanen er: at sikre områdets fremtidige anvendelse til hotelformål, at fastlægge principperne for bebyggelsens ydre fremtræden, og i øvrigt på en hensynsfuld måde tilpasser sig den øvrige bebyggelse i de nærlig- at sikre arkitektonisk kvalitet i byggeriet med gende områder. afsæt i Skagen by`s særlige byggetradition, at sikre, at bebyggelsen på en hensynsfuld måde tilpasser sig det 2. Zonestatusog afgrænsning omgivende miljø. 2. Lokalplanens område og zoneforhold 2.1 Hele lokalplanområdet er byzone. Lokalplan nr. 229-C LOKALPLAN 1 Lokalplanensformål - at sikre områdets fremtidige anvendelse til hotel- og feriebebyggelse med tæt tilknytning tilskagen by og dermed styrke de turistmæssige tilbud i byen. - at sikre, at den eksisterende gamle kasernebebyggelse kan nedrives. - at fastsætte princippernei den fysiske udformningafdenny bebyggelse. - at sikre en arkitektoniskkvalitetibyggeriets udformning, der tager udgangspunkt iskagens særlige byggetradition - at sikre, at byggeriets udformning og materialevalgi øvrigt erioverensstemmelse med kommuneplanens SMÆK-E værdier. 2.1 Helelokalplanområdet er byzone. 2.2 Lokalplanens område afgrænses som vistpå kortnr. 4 påside13ogomfatter matr.nr. 133d, Skagen markjorder. Det samledearealudgør 23406m2. 3 Områdetsanvendelse 2.2 Lokalplanens område afgrænses som vist på 3.1kort Lokalplanområdet nr. 4 og deles omfatter op i 2 delområder, således som i princippet vist på matr.nr. 133d, Skagen markjorder. Det samlede kortnr. 5areal påside14. udgør 23.406 m². 3.2 Delområde1udlæggestilferieboliger i byzone. Ferieboligerne kan anvendeshele åretudenbopælspligt. 3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet deles op i 2 delområder, 12således som i princippet vist på kort nr. 5. Byrådet vil arbejde for, at SMÆK-E værdierne bliver konkretiseret og efterlevet 3.3 Delområde 2 udlægges til til hotelvirksomhed* med værelser, hotellejligheder,morgenmadsrestaurant m.v. og udeaktiviteter itilknytninghertil. 3.4 Byrådet kan tillade, at der på hotellet i delområde 2 drives mindre virksomhed, som almindeligvis kan udføres i tilknytningtilhoteldrift. Tilladelsenerunder forudsætning af, at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådanmåde, at bebyggelsens funktionsomhotelikkefor- andresellerskæmmes(herundervedskilt- ning ogudstilling m.v.) 4 Udstykning 4.1 Der må kun ske udstykning i overensstemmelse med lokalplanens formål med Byrådets specielle godkendelse i hver enkelttilfælde *Et hotel er en erhvervsmæssigt drevet virksomhed for modtagelse af overnattende gæster med mulighed for servering. Virksomheden skal opfylde loven om restaurations- og hotelvirksomhed. 5Vej- og parkeringsforhold 5.1 Vejadgangtilområdetskal ske fra Jens Winthers Vej og Skarpæsvej i overensstemmelse med den vejledende illustrationsplan kort nr. 2på side 8-9. 5.2 Der udlægges areal til nye veje, stier og parkeringspladser med en beliggenhed i princippetsomvist på kortnr. 2 på side 8-9. Fordelingsvejene skal anlægges i mindst 6mbredde ogvendepladserskalopfylde vejreglernes krav til dimensionering. 5.3 Der må inden for området ikke ske parkering aflastbiler,større varevogne (totalvægt over 3500 kg) eller campingvogne. 5.4 I delområde 1 skal der anlægges mindst 1½ parkeringsplads pr. feriebolig. 5.5 Parkering for hotellets gæster og personale skal anlægges i delområde 2. Der skal anlæggesmindst1parkeringsplads pr. hotellejlighed/værelse samt mindst 2 pladser til personale. 3.2 Delområde 1 udlægges til hotelferielejligheder*. 3.3 Delområde 2 udlægges til hotelferielejligheder og hotelværelser, morgenrestaurant, wellnessfaciliteter og lignende samt udeaktiviteter i tilknytning hertil. 3.4 Byrådet kan tillade, at der i delområde 2 drives mindre kioskvirksomhed, som almindeligvis kan drives i tilknytning til hoteldrift. Tilladelsen er under forudsætning af, at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådan måde, at bebyggelsens funktion som hotel ikke forandres eller skæmmes (herunder ved skiltning, udstilling m.v.) *Et hotel er en erhvervsmæssigt drevet virksomhed for modtagelse af overnattende gæster med mulighed for servering. Virksomheden skal opfylde loven om restaurations- og hotelvirksomhed. 4. Udstykning 4.1 Der må kun ske udstykning i overensstemmelse med lokalplanens formål og med Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde 5. Vej- og parkeringsforhold 5.1 Vejadgang til området skal ske fra Jens Winthers Vej og Skarpæsvej 16
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Lokalplanbetemmelser Lokalplan nr. 229-C RØDKÆLKEVEJ 133p 133c NORD 133n 140ah 133m 133o SKARPÆSVEJ 133q 133e SPLIIDSVEJ 133f JENS WINTHERS VEJ 133g 133d 133h 133i 137ad 137ac 137ab 137aa 137ø 137æ 137z 137y 137u 137as 137ar 137ao 137af 137ag 137ah 137ai 137ak 137al 137at 137ae 137t 136f 136e RYTTERVEJ 136g 136k 136l 136h 136i 136m 134bg 134an 135d HUBERTUSVEJ 134z 134aø MUSKETERVEJ 134az 134ae KAVALLERIVEJ 134bf 134ba SKAGAVEJ OLE M 135e 134y 134æ 134bb 134ab 134ac 134ø 134ao 134aa 134ak 134ay 134ap 134ax 134ah 134x 134ai 134al 134bd 134bc RYTTE RV 134ad 134aq 134aæ 134u 134av 134s 134t 134r 134q 134p 134n 134m 134am 134o 134l 134v 134k 0 25 50 Kort nr. 4 meter Matrikulære forhold 134i JENS WINTHERS VE 132u 132m 132l 132k 132s 132n 132i 132g 132e 13 17
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Lokalplanbetemmelser i overensstemmelse med vejledende illustrationsplan side 14-15. 5.2 Der skal udlægges areal til nye veje, stier og parkeringspladser i princippet som vist på side 14-15. Boligvejene skal anlægges i mindst 6 m bredde og vendepladser skal opfylde vejreglernes krav til dimensionering. 5.3 Der må inden for området ikke ske parkering af lastbiler, større varevogne (totalvægt over 3500 kg) eller campingvogne. 5.4 Der skal anlægges mindst 1,5 p-plads pr. hotelferielejlighed samt nødvendige p-pladser for administration og personale iøvrigt. 5.5 Mindst én af p-pladserne skal anlægges i tilknytning til den enkelte hotelferielejlighed, mens øvrige pladser kan anlægges som fælles parkering. 6. Tekniske anlæg 6.1 Der må ikke opsættes antennemaster eller parabolantenner til radio og TV. Området kan tilsluttes Skagen Antennelaug A.M.B.A. 6.2 Belysning af veje, stier og fælles opholdsarealer må kun udføres som lav parkbelysning i form af pullerter eller som vægbelysning på husenes facader. 6.3 Affaldscontainere skal opstilles indenfro området og skal kunne trafikbetjenes herfra. 6.4 Det eksisterende opmålingspunkt, placeret inden for lokalplanens område og omfattet af servitut af 11.09.1893, kan flyttes efter nærmere aftale med Kort- og Matrikelstyrelsen.. 7. Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for det samlede område må højst udgøre 40. Delområde 2 Delområde 1 Kort nr. 5 Delområder 18
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Lokalplanbetemmelser 7.2 Udendørs opholdsarealer skal etableres således, at de udgør mindst 100% af etagearealet. 7.3 Retningslinier for bebyggelsens placering på arealet er illustreret på den vejledende illustrationsplan side 14-15 7.4 Bebyggelse i delområde 1 må ikke opføres i mere end 1,5 etage og bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m målt fra fastlagt niveauplan, jf. bygningsreglementets bestemmelser herom. 7.5 Bebyggelse i delområde 2 må ikke opføres i mere end 2 etager og bygningshøjden må ikke overstige 10,5 m målt fra fastlagt nivauplan. Skorstene er ikke omfattet af højdebegrænsningen. 7.6 Tagets vinkel med det vandrette plan skal på hovedhusene være mellem 40 og 50 grader. Taghældningen skal være ens for alle bygninger i lokalplanens område. Udhuse, småbygninger og mindre bygningsdele må dog udføres med mindre taghældning. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Bebyggelsen i delområde 1 skal opføres som længehuse. 8.2 Ydervægge skal udføres ensartet for bebyggelsen og skal fremstå som pudsede/vandskurede facader i farverne hvid, sort, gul eller oxydrød. 8.3 Mindre bygninger, gavle, udskud og lignende samt dele af bygninger ifm. wellness- og aktivitetsafsnittet kan udføres i andre materialer, f.eks i træ eller glas. Udvendig træbeklædning skal fremstå med dækkende eller laserende maling i farverne sort, grå, svensk rød eller grøn. 8.4 Tage skal udføres af matte, røde vingetegl. På mindre tagflader samt på dele af bygningerne i delområde 2 kan materialer som tagpap, zink eller glas anvendes. 8.5 Alle elementer som indbygges i tag- eller vægfladerne eksempelvis lysindtag, udluftninger, udkast mm., skal udføres som arkitektonisk velovervejede og veltilpassede elementer. 8.6 Ovenlys må højst udgøre en fjerdedel af hver tagflades længde. Solfangere indgår som ovenlys og kan placeres på taget, hvis de nedfældes i tagfladen og forsynes med mat overflade. Der må dog ikke placeres solfangere på tegltage. 8.7 Aftræk og lign. skal søges samlet i en skorsten. 8.8 Udskuds længde må højst udgøre halvdelen af hver facadelængde og skal friholdes ved gavlen. 8.9 Der må ikke synligt anvendes PVC-materialer på bygninger. 8.10 Enhver form for skiltning skal godkendes af Byrådet. Skiltebelysning skal ske som en velafskærmet lyskilde i direkte tilknytning til det enkelte skilt. 19
Forslag til Lokalplan SKA 229-C Lokalplanbetemmelser 9. Grundejerforening 9.1 Der skal oprettes en grundejerforeninger med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanenes område. 9.2 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af lokalplanområdets beplantning, adgangsveje, belysning, fællesanlæg og stier. Drift og vedligeholdelse af veje omfatter tillige afvanding, herunder etablering og vedligehold af rendestensbrønde med tilhørende ledninger, der skal føres frem til offentlige regnvandsledninger. Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. 9.3 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Frederikshavn Kommune. 9.4 Grundejerforeningen skal oprettes senest, når Frederikshavn Kommune kræver det. 10. Ubebyggede arealer og fællesaktiviteter 10.1 Opholdsarealer, aktivitetsgrønning mv. skal ved beplantning/ befæstelse gives et ordentligt udseende. Aktivitetsgrønningen kan anlægges med tennis -og petanquebane samt bålplads som vist på vejledende illustrationsplan side 14-15 10.2 Interne hegn omkring terrasse- og opholdsarealer skal udføres som plankeværk af lodretstående brædder som spolestakit i hvidmalet træ eller som pudset/vandskuret teglstensmur. Brædderne skal males i farverne hvid, sort eller svenskrødt og afsluttes med overligger. 10.3 Lokalplanområdets afgrænsning mod tilstødende boligområder skal beplantes med tæt buskbeplantning. Buskbeplantningen kan suppleres med træer. Såfremt træerne er til gene for nabo skal træerne efter opfordring fra nabo fjernes af bygherren. Beplantning mod vej kan bestå af både buske og træer. Beplantning skal ske under iagttagelse af hegnslovens bestemmelser. Kort nr. 6 Forslag til indretning af stueetage i hotelbebyggelsen. 20