Notat om udbud af nye ustøttede andelsboliger 22. juni 2004 Udarbejdet af: Advokatrådet, Dansk Ejendomsmæglerforening, Realkreditrådet og Finansrådet
Indholdsfortegnelse Side 2 1. Indledning... 3 2. Kontraktskoncipering og generelt om udbudsmateriale... 3 2.1 Relevant... 4 2.2 Dækkende... 4 2.3 Sammenligneligt... 4 2.4 Retvisende... 4 3. Finansiering... 5 4. Garantistillelse... 6 5. Fortrydelsesret... 7 6. Bindingsperiode... 7 7. Rådgivning... 8 8. AB 92 eller lignende sikring i forbindelse med entreprise... 9 9. Budgetlægning og hensættelse til vedligeholdelse... 9 9.1 Oplysninger om finansiering... 10 9.2 Vedligeholdelse... 10 9.3 Generelle krav til budgetter... 10 10. Hæftelse for usolgte andele... 11 11. Sammenfatning... 12 Bilag 1 - Garantivilkår... 14 Bilag 2 - Garantitekst... 15
1. Indledning Gennem de seneste år er andelsboligers popularitet vokset eksplosivt. Efterspørgslen har været overvældende stor, og mange nybyggerier af ustøttede andelsboligprojekter er igangsat over hele landet. For de købere, som kommer fra en ejerbolig, typisk lidt ældre købere, kan det være attraktivt at flytte ind i en bolig og boligform, hvor nogle af pligterne ved at eje en ejerbolig klares af fællesskabet, og hvor der er en følelse af tryghed. For mange er det formodentlig også af væsentlig betydning at komme til en bolig, der er mere overskuelig i størrelse mv. Side 3 De fire organisationer har dog med bekymring måttet konstatere, at der i dag helt mangler en forbrugerbeskyttelsesmæssig regulering af retsforholdene i forbindelse med udbud af ustøttede, nyopførte andelsboliger, hvor der ikke er etableret en andelsboligforening. På en lang række områder er forholdene alene reguleret af aftaleloven, som ikke giver andelsboligkøberne (forbrugerne) den beskyttelse, som købere af en tilsvarende ejerbolig har. Problemet forstærkes af, at køberne ikke søger rådgivning før efter tegningsaftalens underskrivelse. Mange udbydere informerer køberne om, at aftalegrundlaget ikke kan ændres, og da der ofte ikke er fortrydelsesret, undlader køber at søge uvildig rådgivning. Andelsboligprojekter udbydes på forskellig måde. Nogle udbydes gennem en ejendomsmægler, andre gennem andre udbydere. I forbindelse med en regulering skal der sikres ensartethed uanset udbudsformen. Dette notat har til formål at belyse nogle af de aktuelle problemer, andelsboligkøbere står overfor, og organisationerne skal opfordre til, at der fra regeringen tages initiativ til en gennemgang af området og overvejelser omkring behovet for lovgivning. Organisationerne deltager gerne i et sådant arbejde. Notatet er opbygget således, at der behandles en række centrale problemstillinger ved udbud af nybyggede, ustøttede andelsboligprojekter, og organisationerne giver deres anbefaling af, hvorledes hver problemstilling bør håndteres eller reguleres, samt hvilke forhold der bør undersøges nærmere. 2. Kontraktskoncipering og generelt om udbudsmateriale Der eksisterer i dag ingen krav til udarbejdelse af udbudsmateriale, tegningsaftaler, skøder, vedtægter mv., hvorfor der må konstateres meget store udsving i kvaliteten af disse. Det er organisationernes opfattelse, at der ved udbud af andelsboliger kan stilles følgende overordnede krav til udbudsmaterialet. Information i udbudsmateriale skal være: 1. relevant 2. dækkende set ud fra en gennemsnitskøbers synspunkt 3. sammenligneligt 4. retvisende.
Disse begreber uddybes nedenfor. Side 4 2.1 Relevant Med relevant menes, at køberen skal modtage de oplysninger, det overordnet skønnes, at køberne tillægger betydning. Dette inkluderer naturligvis en lang række oplysninger om boligernes bygningsmæssige forhold, materialer, beliggenhed, organisation, fordelingsnøglen for boligafgiften og forbrugsudgifter etc. Men det gælder også øvrige forhold, herunder ikke mindst de økonomiske forhold. Med henblik på at sikre klarheden og gennemskueligheden skal minimumsoplysningerne gives i en nærmere angiven form. Ellers kan der være risiko for, at de ikke fremtræder tydeligt blandt en mængde andre oplysninger. Som eksempler herpå kan nævnes, at køberne tydeligt skal oplyses om, hvorvidt de via deres medlemskab af foreningen også hæfter for de øvrige andelshaveres forpligtelser, idet de resterende andelshavere skal betale, hvis andre andelshavere ikke kan betale boligafgift mm. og for udgifter til eventuelt usolgte andele, hvis foreningen bærer risikoen herfor. 2.2 Dækkende Oplysningerne skal have et sådant detaljeringsniveau, at kunden sættes i stand til at træffe nogle begrundede valg. Endvidere skal oplysningerne indeholde alle de data, der naturligt knytter sig til hver enkelt problemstilling. 2.3 Sammenligneligt Dette krav til information går særligt på finansiering og budgettering, hvor informationen skal være sammenlignelig - dels i relation til udbud af andre lignende andelsboliger - dels i forhold til udbud af alternative boliger, dvs. typisk ejerboliger (for en nærmere beskrivelse henvises til punkt 3 Finansiering). 2.4 Retvisende Heri ligger, at oplysningerne skal give et retvisende billede af det byggeprojekt, der agtes opført. Dette betyder, at relevante forbehold, betingelser mv. for de enkelte oplysninger skal fremgå klart af udbudsmaterialet. De ovenfor nævnte punkter 2.1-2.3 er elementer i sikringen af, at disse krav opfyldes. Der skal udarbejdes klare retningslinier for udbudsgrundlaget, ligesom der skal fastsættes minimumskrav til afgivelse af oplysninger i forbindelse med salg af andelsboligprojekter samt af de enkelte boliger. Det er ikke organisationernes opfattelse, at der skal udarbejdes standarddokumenter til brug for salg af nye, ustøttede andelsboliger, men der er overordnet brug for en regulering, som ligner den, der i dag findes for ejerboliger. Det skal undersøges nærmere, om det vil være formålstjenligt med særlige regler, der henholdsvis tilskynder til opfyldelse henholdsvis sanktionerer en manglende opfyldelse af oplysnings- og informationskravene.
Side 5 3. Finansiering Langt hovedparten af de nybyggede andelsboligprojekter udbydes likviditetsmæssigt billigst muligt, hvilket p.t. vil sige rentetilpasningslån med kort fastrenteperiode og ofte længst mulig afdragsfrihed. Det oplyses ofte ikke i udbudsmaterialet, at denne låntype også påfører andelsboligforeningen en betydelig risiko ved rentestigning. Det oplyses dermed heller ikke, at en renteændring vil påvirke boligafgiften. Som ved andre former for fast ejendom vil en rentestigning tillige kunne påvirke gensalgsværdien (forringelse af andelskapitalen). Det er endvidere problematisk, at der ikke er nogen afvikling af finansieringen, og dermed fremkommer der ikke nogen friværdi, som kan anvendes til iværksættelse af større vedligeholdelses- og genopretningsprojekter. Der ses eksempler på, at kreditgiver stiller krav om, at andelshaveren hæfter personligt eller med mere end andelshaverens indskud. Sådanne særprægede hæftelsesformer bør fremgå af udbudsmaterialet. I udbudsmaterialet angives normalt ikke, at finansielle beslutninger (fx om konvertering) træffes af generalforsamlingen i andelsboligforeningen i henhold til dens vedtægter og ikke af den enkelte andelshaver. Det forudsættes, at alle andelsboligkøbere er i besiddelse af denne viden, hvilket ofte ikke er tilfældet. Ved ejerboliger skal ejendommen, jf. lov om omsætning af fast ejendom, udbydes til en kontantpris. Hensigten hermed er også at fremme sammenligneligheden og gennemsigtigheden. Med det formål at give et sammenligningsgrundlag til ejerboliger bør der i udbudsmaterialet for andelsboligprojekter angives kontantprisen for andelen. Summen af kontantpriserne for de enkelte andele udgør den samlede købspris for andelsboligforeningens ejendom. Den enkelte andels pris fastsættes af udbyderen på basis af den enkelte lejligheds andel af det samlede antal m 2, indskud, eller på andet sagligt fordelingsgrundlag (fx etage, terrasse eller sol-/skyggeside). Denne fordeling ligger normalt også til grund for fastsættelsen af boligafgiften. Da der som hovedregel optages lån med variabel rente (og med afdragsfrihed), skal det i udbudsmaterialet synliggøres, hvilken risiko der er forbundet med en sådan finansiering. I reguleringen skal det overvejes, at der i udbudsmaterialet bør indgå oplysninger om, at fremtidige rentebetalinger på finansieringen ikke er kendte, og at boligafgiften således kan stige. Endvidere skal det angives, hvad boligafgiften ville være ved en finansiering med et fastforrentet obligationslån med afdrag og en kurs tæt på 100, jf. også anbefalingen under punkt 9 om budgetter. Desuden skal det af udbudsmaterialet klart fremgå, at det er foreningen som sådan, der på generalforsamlingen træffer beslutning om finansieringen, hvis denne ønskes ændret i forhold til den, projektet er udbudt til.
Det anbefales, at det gøres lettere for købere af en nybygget andelsbolig at sammenligne prisen med en tilsvarende ejerbolig. Dette kunne fx være en pligt til i udbudsmaterialet at oplyse kontantprisen. Det skal fastsættes, hvordan kontantprisen i så fald skal beregnes. Side 6 4. Garantistillelse I forbindelse med køb af en privat andelsbolig med eller uden støtte skal køber som oftest stille sikkerhed for indskuddet. Indskuddet skal som hovedregel først erlægges flere måneder efter underskrift på tegningsaftalen. Af udbudsmaterialet vil det som hovedregel fremgå, at køberen skal stille sikkerhed ofte i form af en bankgaranti, men enten fremgår det ikke af udbudsmaterialet, hvilke krav entreprenøren/andelsboligforeningen har til udformningen af garantien, eller der indgår en færdig garantitekst i den underskrevne aftale. Garantien afløses på forfaldsdagen af en effektiv betaling oftest i form af en deponering på en spærret konto i enten andelsboligforeningens eller entreprenørens pengeinstitut. Når frigivelsesbetingelserne er opfyldt, vil det deponerede beløb svarende til kundens indskud i andelsboligforeningen blive frigivet. Køberen kan ofte som alternativ til bankgarantien stille sikkerhed i form af spærret depot eller indestående på konto. Når køber underskriver tegningsaftalen, accepterer køber, at garantien, som køber skal stille som sikkerhed for betaling af indskuddet, skal have en bestemt udformning. Køber er ved underskrift på tegningsaftalen ofte ikke rådgivet af en professionel, og køber indrømmes sjældent en frivillig fortrydelsesadgang. Hvis køber ikke kan/vil stille en bankgaranti med den korrekte ordlyd, misligholder køber umiddelbart aftalen. Årsagen til, at entreprenørerne kræver deres egen standardgaranti, er formentlig, at de dermed undgår at skulle tage stilling til flere forskellige udformninger og foretage en vurdering af, om de stillede garantier dækker efter hensigten. Standardgarantierne giver normalt ikke køber af andelsboligen mulighed for at tilbageholde et beløb til sikkerhed for mangler eller manglende færdiggørelse af den enkelte bolig eller det samlede byggeri. Der er meget stor forskel på, hvordan garantierklæringerne udformes. Der er eksempler på, at garantiteksten er ganske klar, men stiller køber urimeligt. Der er også eksempler på garantitekster, hvor frigivelsesbetingelserne ikke er klare, således at der efterfølgende kan opstå fortolkningstvivl. Endelig er der tekster, hvor frigivelsesbetingelserne er klare, og hvor såvel købers som sælgers rettigheder er tilgodeset mest muligt. I bilag 1 findes fem eksempler på garantivilkår med bemærkninger. Når andelsboligkøberen forpligter sig til at stille en bankgaranti med en forudbestemt ordlyd, må det som minimum være et krav, at indholdet er entydigt, således at eventuel senere fortolkningstvivl undgås. Den ordlyd, som er aftalt mellem Finansrådet og
Dansk Ejendomsmæglerforening til brug i forbindelse med ejerboliger, kan danne udgangspunkt. Garantiteksten er gengivet i bilag 2. Side 7 Inden frigivelse af det deponerede beløb kan finde sted, skal følgende krav som minimum være opfyldt: - at andelsboligforeningen har fået endeligt anmærkningsfrit skøde på ejendommen - at alle fornødne, offentlige tilslutningsafgifter mv. er dokumenteret betalt - at refusionstilsvaret er betalt - at alle boliger er solgte, eller entreprenøren har stillet bankgaranti for usolgte boligers indskud og boligafgifter - at færdigmelding er indgivet til bygningsmyndighederne, og byggeriet er godkendt til belåning af realkreditinstituttet - at byggeriet er afleveret, jf. AB 92 og ABT 93. 5. Fortrydelsesret Justitsministeriet fortolker kapitel 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. (L 1995-06-14 nr. 391) således, at fortrydelsesretten ikke gælder ved køb af nybyggede andelsboliger. Fortrydelsesretten gælder alene, hvis der forud er stiftet en andelsboligforening. Begrundelsen har været et hensyn til de øvrige andelshavere. Det anbefales, at fortrydelsesretten udvides til også at gælde for købere af nybyggede andelsboliger, som købes, før andelsboligforeningen er stiftet. 6. Bindingsperiode I dag bliver en del købere af nybyggede andelsboliger tilnærmelsesvist bundet tidsubegrænset eller således, at udbyder har mulighed for til enhver tid at ændre indflytningstidspunktet. Udbydernes/entreprenørernes baggrund for at fastsætte meget lange bindingsperioder er oftest begrundet i momstekniske hensyn. Organisationerne finder det ikke rimeligt med meget lange bindingsperioder for køberne. Der skal sikres udbyderne en rimelig periode til at konstatere, om projektet kan realiseres. En passende periode vil efter organisationernes opfattelse som udgangspunkt være seks måneder. Perioden, indtil der er sikkerhed for, at projektet gennemføres, må ikke være urimeligt lang, og organisationerne skal derfor anbefale, at andelsboligkøberne som udgangspunkt ikke skal være bundet af deres tegningsaftale i mere end seks måneder, medmindre helt særlige forhold gør sig gældende. Endvidere bør der fastsættes regler for varsling af indflytningstidspunkter og overtagelsesdag for projektet.
Side 8 7. Rådgivning En overvejende del af nybyggede andelsboligprojekter bliver udbudt således, at de enkelte andele sælges i henhold til en tegningsaftale. I forbindelse med tegning af den enkelte andel er der normalt ikke udarbejdet skøde eller entreprisekontrakt, således at de endelige vilkår for projektet ikke er aftalt på tidspunktet for indgåelse af den enkelte tegningsaftale. Andelshaverne møder oftest først hinanden på den stiftende generalforsamling, hvor det er helt sædvanligt, at det er projektudbyders advokat, der forestår afvikling af generalforsamlingen. I tilknytning til generalforsamlingen underskrives ofte skøde og entreprisekontrakt. Den enkelte andelshaver eller foreningen som sådan opfordres normalt ikke til at antage egen advokat, og da der er en advokat til stede på generalforsamlingen, føler mange andelshavere, at "så er retsforholdene nok også i orden". Organisationerne er af den opfattelse, at størstedelen af de problemer, som andelsboligkøberne efterfølgende står overfor, kunne have være undgået, hvis køberne havde søgt og fået rådgivning på et tidligt tidspunkt i forløbet. Det er organisationernes opfattelse, at rådgivningsbehovet kan opdeles i: 1. Rådgivning af den enkelte andelsboligkøber i forbindelse med tegningen (Juridiske og finansielle forhold) 2. Rådgivning af andelsboligforeningen (Juridiske, finansielle samt tekniske forhold) For støttede andelsboliger er det et lovkrav, at der afsættes et beløb på 3 af entreprisesummen til andelsboligforeningen til køb af rådgivning. Årsagen til denne bestemmelse er, at man vil sikre, at den nystiftede forening har midler til køb af råd og vejledning og dermed styrke foreningens position i forhold til den professionelle entreprenør. Den enkelte andelskøber: Det anbefales, at en andelskøber søger rådgivning forud for tegning af andelen. Som en følge heraf foreslås det, at den, som udbyder/sælger projektet, får pligt til at anbefale køber at søge egen rådgivning. Andelsboligforeningen: Det skal sikres: - at andelsboligforeningen, inden underskrift af dokumenter, har mulighed for at få rådgivning af en af foreningen valgt advokat - at foreningen har mulighed for at få en advokat med i forbindelse med selve berigtigelse af handlen, udarbejdelse af refusionsopgørelse, stillingtagen til afleveringsforretningen og øvrige entrepriseretlige forhold, antagelse af teknisk bistand mv. Dette gælder også, selvom aftalevilkårene måtte ligge fast i forbindelse med køb af de enkelte andele
- at foreningerne får adgang til at få egen byggeteknisk sagkyndig til at bistå sig i forbindelse med kontrol af byggeriet i byggefasen, afleveringsforretning, mangelgennemgang mv. Side 9 Der bør (som ved støttede andelsboliger) afsættes et beløb svarende til minimum 3 af entreprisesummen til andelsboligforeningens køb af rådgivning. Det skal overlades til den enkelte andelsboligforening at vurdere, hvilken/hvilke form(er) for rådgivning der er behov for, samt hvilken rådgiver man ønsker at anvende. 8. AB 92 eller lignende sikring i forbindelse med entreprise Entreprenørerne har i dag ingen forpligtelse til overholde hverken AB 92 eller ABT 93. Ustøttede andelsboligbyggerier er ikke underlagt den sikkerhed, som Byggeskadefonden giver. Organisationerne finder dette uheldigt, da det er opfattelsen, at fonden har haft en meget positiv indflydelse på kvaliteten af afleverede byggerier og ofte er eneste reelle sikring mod mangler og skader. Der skal fastsættes regler om kvalitetssikring i forbindelse med opførelse af byggeri, ligesom det skal sikres, at der er mulighed for at afholde såvel 1-års eftersyn som 5- års eftersyn efter reglerne i AB 92 eller ABT 93. Ustøttede andelsboliger bør være underlagt dækning i Byggeskadefonden eller et andet alternativ. 9. Budgetlægning og hensættelse til vedligeholdelse Ved udarbejdelse af denne rapport har organisationerne gennemgået en række eksempler på udbudte projekter. Flere af disse har ikke indeholdt egentlige budgetter, og der har alene været givet oplysning om indskud samt månedlig boligafgift. Endvidere har det ikke været muligt ud af materialet at udlede, på hvilket grundlag de nævnte tal fremkommer. Posterne i budgetterne er som hovedregel: - Prioritetsydelser - Forsikring - Ejendomsskat - Renovation - Administration - Regnskab/revision - Eventuel vedligeholdelse - Drift mv. Nedenfor kommenteres på baggrund af det gennemgåede udbudsmateriale oplysninger om finansiering, beløb til vedligeholdelse og generelle krav til budgetter.
9.1 Oplysninger om finansiering Hvor materialet indeholder et budget, fremgår som hovedregel, hvilken finansiering der er lagt til grund for budgettet. Der er i intet tilfælde lagt budget og udregnet boligafgift/indskud baseret på alternative finansieringsmuligheder. I nogle få tilfælde er anført, at anden finansiering end den, som er lagt til grund for budgettet, vil påvirke indskud/boligafgift, men dette er ikke yderligere konkretiseret. Side 10 De steder, hvor den forudsatte finansiering er oplyst, er der tale om et rentetilpasningslån med kort fastrenteperiode og ofte størst mulig afdragsfrihed. I et par tilfælde indeholder budgettet en reserve, således at der afsættes et beløb (fx 100 kr.) pr. bolig pr. måned til imødegåelse af rentestigninger på finansieringen. 9.2 Vedligeholdelse I udbudsmateriale med budget er der i de fleste tilfælde indsat en post til vedligeholdelse. I andre tilfælde falder vedligeholdelse ind under en post som uforudsete udgifter eller lignende. Der er også eksempler, hvor selve budgettet ikke indeholder en vedligeholdelsespost, men hvor der i brødteksten står anført noget om henlæggelse til vedligeholdelse. Fx nævnes et par steder, at xxx- realkreditinstitut anbefaler, at der afsættes mellem 20-50 kr. pr. m 2 til vedligeholdelse. Ved lånesagsbehandlingen gennemgår realkreditinstitutterne budgettet, herunder ikke mindst posten for vedligeholdelse. Institutterne anlægger normbetragtninger og benytter som hovedregel en henlæggelse på 30 50 kr. pr. m 2. Ved den interne sagsbehandling reguleres budgettet på basis heraf. I de andelsboligprojekter, hvor der i budgettet afsættes beløb til vedligeholdelse, er dette i alle eksempler med relativt små beløb pr. bolig. Der afsættes således mellem 500 1.000 kr. pr. bolig til vedligeholdelse (og til uforudsete udgifter). Boligernes størrelse ligger for det meste mellem 75 100 m 2. Det afsatte vedligeholdelsesbeløb skal naturligvis ses i sammenhæng med, at der er tale om nybyggede boliger med deraf følgende beskedne vedligeholdelsesbehov de første år. Men umiddelbart vurderet forekommer beløbene hvis de er afsat yderst beskedne. Specielt er det et problem med små hensættelser til vedligeholdelse, hvor andelsboligforeningen ikke afdrager på sit lån. 9.3 Generelle krav til budgetter Det må være et grundlæggende krav til budgetter, at det nærmere skal specificeres, hvilke poster et budget skal indeholde. Desuden skal det fremgå, på hvilket grundlag de angivne beløb er fremkommet, og hvordan det dokumenteres. Det vil for nogle posters vedkommende være relevant at foreskrive, hvordan udgiften udregnes, hvis der ikke ligger faktiske oplysninger herom. Her tænkes fx på posten administration, hvor der kan fastsættes standardsatser pr. lejlighed, medmindre der fremlægges konkrete tilbud på varetagelse af administrationsopgaven. Ud fra praksis må det være muligt at finde et niveau for administrationsudgifterne pr. bolig. Udgiften til finansiering er den største post på andelsboligforeningernes budgetter. På dette punkt må det være et ubetinget krav, at hovedbudgettet baseres på den samme
finansieringsmulighed, således at der er mulighed for at sammenligne forskellige projekter. Det skal dermed beskrives, hvilken finansiering der skal lægges til grund ved budgettet. Side 11 Med henblik på at fremme sammenligneligheden med ejerboliger vil det være nærliggende at foreskrive samme finansiering som for ejerboliger, dvs. p.t. et 30-årigt fastforrentet obligationsannuitetslån. Samtidig skal det foreskrives, at der skal udarbejdes alternative budgetter samt boligafgifter og andelsindskud baseret på andre relevante finansieringsmuligheder. Dette vil være i lighed med den nuværende praksis på ejerboligområdet. Der skal udarbejdes en oversigt, som beskriver, hvilke poster et budget som minimum skal indeholde, samt hvordan posterne skal dokumenteres og fastsættes. I relation til finansieringen skal der skeles til den gældende praksis på ejerboligområdet. Det skal fastsættes, med hvilken finansiering budgetter altid skal udarbejdes, og at der skal udarbejdes budgetter baseret på mindst to alternative finansieringsmuligheder. 10. Hæftelse for usolgte andele Der er organisationernes overordnede holdning, at det i videst muligt omfang bør tilstræbes, at alle andele i et andelsboligprojekt er solgt, inden byggeriet påbegyndes. Det er i dag principielt den nystiftede andelsboligforening, der hæfter for udgifterne for de andelslejligheder, som ikke måtte være solgt på det tidspunkt, hvor ejendommen overdrages fra entreprenøren til andelsboligforeningen. Organisationerne finder det ikke rimeligt, at andelsboligkøberne skal hæfte for usolgte andele. Det bør naturligt være udbyderen/entreprenøren, der bærer denne risiko. Det, entreprenøren skal hæfte for, skal være samtlige de udgifter, som andelsboligforeningen får i forbindelse med de usolgte andele. Det vil primært sige andelenes del af fællesudgifterne, herunder også ydelser på fælleslån. Endvidere skal entreprenøren hæfte for andre udgifter vedrørende boligerne som fx varme, el og vand i den udstrækning, der er et forbrug, og eventuelle skader indvendigt i boligen. Det er organisationernes opfattelse, at entreprenørens hæftelse ikke bør være tidsbegrænset, men bestå indtil alle andele er solgt. Dansk Ejendomsmæglerforening har i brev af 23. marts 2004 henvendt sig til Økonomi- og Erhvervsministeriet og bedt ministeriet overveje en lovændring, som gør det muligt for entreprenøren at indtræde i andelsboligforeningen for de usolgte andele. Ministeriet har i brev af 24. maj 2004 svaret, at man ikke for nuværende vil ændre loven, men at man vil følge udviklingen på området. Ved usolgte boliger bør det sikres, at reguleringen tilgodeser såvel andelsboligforeningens som udbydernes interesser.
Det skal ikke være andelsboligforeningen (og dermed andelsbolighaverne), men entreprenøren, der hæfter for usolgte andele. Side 12 Entreprenøren skal over for andelsboligforeningen stille en garanti udstedt af et pengeinstitut eller et forsikringsselskab, der dækker hans hæftelse for usolgte andele. Som et alternativ til garantistillelse kan det overvejes at fastsætte en minimumsgrænse for, hvor mange andele, der skal være solgt, inden byggeriet igangsættes. Det må bero på en nærmere undersøgelse, hvor en sådan grænse i givet fald vil skulle gå. 11. Sammenfatning Det er organisationernes opfattelse, at de væsentligste problemer ved udbud af nybyggede, ustøttede andelsboliger er, at: - køber af en nybygget andelsbolig ikke opnår samme beskyttelse som en køber af en tilsvarende nybygget ejerbolig - information om projektets finansiering og konsekvenserne af finansieringsvalg er stærkt mangelfuld - prisen for en andelsbolig er svær at sammenligne med prisen på en tilsvarende ejerbolig - køber ikke oplyses om risikoen ved en renteændring - der anvendes standardgarantitekster, der ikke sikrer køber en indflytningsklar bolig ved frigivelse af det deponerede beløb - køber ikke har fortrydelsesret svarende til køber af en ejerbolig - AB 92 og ABT 93 ikke gælder for byggeri af andelsboliger - køber og andelsboligforeningen ikke er opmærksomme på behovet for rådgivning forud for aftaleindgåelse og i forbindelse med byggeriets gennemførelse - budgetter er mangelfulde eller manglende, samt - køber og andelsboligforeningen hæfter for usolgte andele. Organisationerne skal derfor anbefale, at: - der udarbejdes klare retningslinier for udbudsgrundlaget - der fastsættes minimumskrav for afgivelse af oplysninger ved salg af andelsboliger - det af udbudsmaterialet skal fremgå, hvilken risiko der er forbundet med den valgte finansiering, og at den foreslåede finansiering kan ændres af generalforsamlingen - det gøres lettere at sammenligne prisen med en tilsvarende ejerbolig - det skal oplyses, hvad boligafgiftens størrelse ville være ved finansiering med et fastforrentet obligationslån med afdrag og en kurs tæt på 100 - der skal oplyses en kontantpris for andelen - særprægede hæftelsesformer fremgår af udbudsmaterialet - krav til ordlyd af en bankgaranti skal være entydige, og at visse minimumskrav skal være opfyldt før det deponerede beløb kan frigives - fortrydelsesretten også skal omfatte købere af nybyggede andelsboliger - en tegningsaftale skal ikke være bindende i mere end seks måneder - udbyder af et andelsboligprojekt skal være forpligtet til at anbefale køber at søge egen rådgiver
- der skal afsættes et beløb til andelsboligforeningens køb af rådgivning - AB 92 og ABT 93 også skal gælde ved andelsboligprojekter - ustøttede andelsboligprojekter skal være underlagt dækning i Byggeskadefonden - der skal fastsættes minimumskrav til budgetter - det ikke skal være andelsboligforeningen men entreprenøren, der hæfter for usolgte andele. Side 13 Organisationerne finder, at der er et stort behov for en lovmæssig regulering af området, således at andelsboligmarkedet skal leve op til samme høje standarder som det øvrige ejendomsmarked.
Bilag 1 - Garantivilkår Nedenfor findes fem eksempler på garantivilkår, som har været anvendt ved nye andelsboligprojekter med angivelse af vilkårenes uhensigtsmæssigheder. Side 14 Eksempel 1: Deponering sker 1 måned før boligen er klar til indflytning. Beløbet frigives når 1) der er tinglyst anmærkningsfrit skøde uden præjudicerende retsanmærkninger til andelsboligforeningen og 2) samtlige boliger er færdige. Det er ikke nærmere beskrevet, hvad der menes med, at samtlige boliger er færdige. Der vil hurtigt kunne opstå fortolkningstvivl og dermed uenighed mellem køber og entreprenør om bagatelagtige mangler. Eksempel 2: Deponering senest 1 måned inden indflytning. Beløbet frigives til Andelsboligforeningen, når anmærkningsfrit skøde foreligger tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Der er ikke krav om, at boligen skal være indflytningsklar/uden mangler, og det er ikke ganske klart om skødet må have ikke-præjudicerende retsanmærkninger. Eksempel 3: En måned før andelshaverens ibrugtagning af boligen vil beløbet blive deponeret. Frigivelsesbetingelserne fremgår ikke af materialet. Eksempel 4: Deponering en måned før indflytning. Deponeringen frigives når totalentreprenøren har afleveret det samlede andelsboligbyggeri, således at alle boliger er egnet til ibrugtagning. Der er således ikke krav om endeligt anmærkningsfrit skøde til andelsboligforeningen. Endelig vil der kunne opstå fortolkningstvivl om, hvornår en bolig er egnet til i brugtagning. Eksempel 5: Det skal dog være tilladt at forlange garantien/indeståelsen og deponeringskontoen udbetalt på et tidligere tidspunkt mod udstedelse af betryggende bankgaranti over for garantistilleren for beløbets tilbagebetaling eller retablering af depot, såfremt de ovennævnte betingelser for beløbets frigivelse ikke opnås senest 6 måneder efter frigivelse. Der kan opstå tvivl om, hvornår der skal stilles betryggende bankgaranti er det først 6 måneder efter frigivelsen, når det viser sig, at frigivelsesbetingelserne ikke kunne opfyldes og hvordan er køber sikret i denne periode?
Bilag 2 - Garantitekst Side 15 Garanti for restkøbesum ved ejendomshandler Garantien er udstedt over for: (sælgers navn) (adresse) Garantien er udstedt på foranledning af (købers navn) ( køber ) (Pengeinstituttets navn) indestår Dem uigenkaldeligt for betaling af kr.... (deponeringsbeløb) skriver kroner.... Beløbet tjener Dem til sikkerhed for ethvert krav, som følger af den mellem Dem og køber indgåede købsaftale af (skriv dato) ("købsaftalen") vedrørende ejendommen matr.nr.: beliggende: Beløbet udbetales til Dem efter Deres skriftlige anmodning, når der er tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger, og når beløbet er frigivet i overensstemmelse med købsaftalens afsnit 15 af den, som berigtiger handlen, jf. købsaftalens afsnit 12. Garantien erstattes på overtagelsesdagen den (skriv dato) af en deponering i et pengeinstitut på de vilkår, der er bestemt i købsaftalens afsnit 15. Hvis handlen misligholdes af køber, inden der er tinglyst skøde uden præjudicerende anmærkninger, vil garantibeløbet helt eller delvist blive udbetalt, når en af følgende betingelser er opfyldt: 1. Der foreligger en skriftlig erklæring fra køber om hel eller delvis frigivelse. 2. Der foreligger forlig eller endelig dom med angivelse af det krav, som De har over for køber, som følge af misligholdelsen. Når der er betalt under garantien, eller denne på anden måde er ophørt, skal garantibrevet tilbageleveres til (pengeinstituttets navn)...., den... (Pengeinstituttets navn) (afdelingens navn) (underskrift)