1 Salgsprospekt For Sæbyholm Skov Maribovej 245 4900 Nakskov Areal: 95,6 ha. Kontantpris: 9.950.000 kr.
2 Præsentation Introduktion Sæbyholm Skov er en velarronderet og særdeles frodig skovejendom på ca. 95,6 hektar med tilhørende beboelse, beliggende på det vestlige Lolland. Skoven ligger særdeles fredeligt og roligt, uden væsentligt publikumstryk, bl.a. fordi der kun er en adgangsvej til skoven. Jordbunden er blandet bundmoræne som veksler mellem lerholdige og grusede jorder. Skoven er således særdeles frodig, og boiteten god. Den frodige og varierede jordbund giver en særdeles afvekslende natur, hvor løvskov, nåleskov og våde områder ligger flettet ind mellem hinanden. Skovens domineres af bøg, eg, ær, ask, birk, rødgran, ædelgran og nordmannsgran, og de resterende bevoksningerne spænder stort set over hele spektret af sædvanligt benyttede danske træarter. Jagten på ejendommen er særdeles god og jagtmulighederne omfatter råvildt, fasaner, ænder, harer, ræve, duer, snepper samt strejfende dåvildt. Ejendommens afveksling gør endvidere Sæbyholm Skov til en spændende ejendom at færdes i også på jagt. Til ejendommen hører en saneringsmoden beboelse, som dog er smukt beliggende i den sydlige ende af skoven, omkranset af have og gamle træer, samt en smuk sø. Sæbyholm Skov er således en spændende og frodig skovejendom, hvor erhvervsmæssig skovdrift, jagt, vildt- og naturpleje samt boligmulighed kombineres på fortrinlig vis. Sæbyholm Skov kan erhverves frit, både privat og i selskabsform, eller i kombination heraf.
3 Udbudsvilkår Salgspris Kontant kr. 9.950.000. Salgsvilkår Overtagelse Refusion Mellemsalg Virksomhed i drift Ejendommen udbydes til salg på kontantbasis. Sælger forbeholder sig retten til frit at vælge mellem fremkomne købstilbud, herunder muligheden for at forkaste alle købstilbud. Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. Der foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. Ret til mellemsalg forbeholdes. Nærværende ejendom er en virksomhed i drift, hvorfor der tages forbehold for eventuelle ændringer, indtruffet efter udarbejdelsen af nærværende salgsprospekt. Erhvervelsesregler Erhvervelsesregler 1. Med fortsat landbrugspligt på Maribovej 245 Sæbyholm Skov er en kombineret skov- og landbrugsejendom, bestående af en landbrugspligtig bebygget ejendom på ca. 4,0 hektar, og en ubebygget fredskovspligtig ejendom på ca. 91,6 hektar. Landbrugslovens erhvervelsesregler er derfor som udgangspunkt gældende ved køb af den landbrugspligtige ejendom på ca. 4,0 hektar, men ikke ved køb af skovejendommen på ca. 91,6 hektar. Det er imidlertid i denne sammenhæng væsentligt at bemærke, at der den 1. april 2010 trådte en ny landbrugslov i kraft. Blandt andet er de tidligere krav om egen drift, kravet om landmandsuddannelse, størrelsesbegrænsninger, afstandsbegrænsninger, samt kravet om personlig bopæl på landbrugsejendomme bortfaldet.
4 Erhvervelsesregler 1 Med fortsat landbrugspligt på Maribovej 245, fortsat Stuehuset skal dog bebos helårs, men ikke nødvendigvis af ejeren selv. Pligten til at nogen bor på ejendommen bortfalder efter 10 år. Kravet om bopælspligt / udlejningspligt bortfalder i øvrigt helt, hvis man i forvejen ejer en beboet landbrugsejendom i Danmark eller et andet EU-land. Sæbyholm Skov er dermed mulig at købe for stort set alle EU-borgere, personligt eller i selskabsform, uden at dette udløser en personlig bopælspligt for ejeren, også selvom landbrugspligten opretholdes. Beboelsen skal i denne model bebos helårs af ejeren eller en lejer, medmindre ejeren i forvejen ejer et beboet landbrug i Danmark eller et andet EU-land. Erhvervelsesregler 2 Ophævelse af landbrugspligten og samtidig pålæggelse af fuld fredskovpligt Landbrugspligten, og dermed beboelsespligten på Sæbyholm Skov, kan alternativt fjernes helt, ved at de 2 ejendomme sammenlægges, og der samtidig pålægges fredskovpligt på de sidste 4,0 hektar som pt. er uden fredskovpligt. Sæbyholm Skov er, med denne model, mulig at købe for stort set alle EU-borgere, personligt eller i selskabsform, uden at dette udløser krav om helårsbeboelse i ejendommens bygninger. Beboelsen kan i denne model benyttes af ejeren uden krav om fast bolig på stedet. Erhvervelsesregler 3 Frasalg eller udstykning af boligparcellen Som et sidste alternativ, skal rent erhvervelsesmæssigt, nævnes, at bygningsparcellen med dens 4,0 hektar kan frasælges særskilt, hvorved selve Sæbyholm Skov med dens 91,6 hektar fredskov bliver en fri og ubebygget skovejendom, hvorpå der evt. vil kunne opføres en driftsbygning med velfærdsfaciliteter. Boligparcellen vil evt. også kunne nedbringes til under 2 hektar, hvorved landbrugspligten og bopælspligten også bortfalder. Denne model kan evt. kombineres med personligt køb af boligen og selskabskøb af skoven.
5 Erhvervelsesregler Konklusion Sæbyholm Skov er, som det fremgår af ovenstående gennemgang, mulig at købe for stort set alle EUborgere, personligt eller i selskabsform eller i kombinationer heraf. Det vil dog afhænge af den enkelte købers ønsker og forhold, hvilken model, som bør vælges. Beliggenhed Matr.nr. Matr.nr. 1bu, 1bv, 1bx, 1by, 1bæ, 1ho, 1m, 1n og 1s, Sæbyholm Hgd., Halsted, Lolland Kommune. Areal Grundarealet er ifølge matrikelfortegnelsen og tingbogen 95,6304 ha., heraf: - Maribovej 245, 4900 Nakskov: 3,9820 hektar. - Maribovej 245A, 4900 Nakskov: 91,6484 hektar. Adresse Kørselsvejledning Maribovej 245 og 245 A, 4900 Nakskov. Indkørsel til skoven sker ved beboelsen på Maribovej 245, 4900 Nakskov. Se i øvrigt kortene i bilagene. Kommune Region Zonestatus Hovednotering Lolland Kommune. Region Sjælland. Landzone. Ejendommen består af følgende 2 vurderingsejendomme: - Beboelsesejendommen, Maribovej 245, 4900 Nakskov med 3,9820 ha. jord. - Den bygningsløse skovejendom, Maribovej 245A, 4900 Nakskov med 91,6484 ha. skov. Beboelsesejendommen, beliggende Maribovej 245, 4900 Nakskov, er en selvstædig ejendom med landbrugspligt og dermed beboelsespligt. Der er ikke noteret fredskovspligt på denne ejendom.
6 Hovednotering fortsat Skovejendommen, beliggende Maribovej 245A, 4900 Nakskov, består af 8 matrikler, samlet i 6 selvstændige og hver især frit omsættelige noteringsejendomme. Der er fredskovspligt på hele skovejendommen, men ingen landbrugspligt. Historie Historie Sæbyholm Skov ligger på det vestlige Lolland, lidt øst for Nakskov, i det særdeles frodige bundmorænelandskab, som dukkede frem da gletscherne trak sig tilbage for ca. 11.000 år siden. Efterhånden som isen forsvandt og klimaet mildnedes, voksede området til med blandet løvskov. Sæbyholm Skov, ca. 1842-1899. For 200 år siden var udgangspunktet imidlertid et andet rent forstmæssigt. Omkring 1800-tallet, blev skovene her på Lolland hårdt udnyttet til brændehugst, oldensvin mv. Der var på dette tidspunkt kun ca. 4 % skov tilbage i Danmark, og for at beskytte de sidste skove mod overudnyttelse, blev det ved kongelig forordning i 1805 besluttet, at de tilbageværende skove fortsat skulle forblive skove. Sæbyholm Skov, ca. 1900-1960. For at sikre skovens afgrænsning fra landbruget, blev der etableret sten- og jorddiger samt levende hegn rundt langs skellene til de kongeligt udpegede fredskove. Disse sten- og jorddiger finder man den dag i dag, som fine markeringer rundt langs med den gamle skovs ydergrænser. Sæbyholm Skov, topografisk kort. Historisk har Sæbyholm Skov været en del af Sæbyholm Hovedgård, men skoven blev i 1948 frasolgt, mens resten af Sæbyholm Hovedgård blev en del af Krenkerup Gods. Sæbyholm Skov fremstår i dag som en frodig og velarronderet ejendom, med tilhørende beboelse. En spændende ejendom med stort udviklings-potentiale.
7 Bygninger Bygninger Til ejendommen hører en beboelse samt diverse driftsbygninger. Beboelsen. Maribovej 245, 4900 Nakskov. (Bygning nr. 1 i BBR) Beboelsen beliggende Maribovej 245, 4900 Nakskov, er ifølge BBR opført i år 1880. Bygninger er ifølge BBR om- / tilbygget i år 1958. Bygningen har ifølge BBR et bebygget areal på 320 m2, samt udnyttet tagetage på 65 m2, hvortil kommer en kælder på 40 m2. Det samlede boligareal udgør ifølge BBR 376 m2. Bygningen er beliggende i skovens sydlige del, omkranset af store gamle træer samt en smuk sø. Bygningen er ifølge BBR opført i mursten og har tagdækning med cementsten. Bygningen opvarmes ifølge BBR med centralvarme fra eget oliefyr. Der er ifølge BBR vandforsyning fra vandindvindingsanlæg (egen boring), og afløb sker ved mekanisk rensning med udledning til markdræn. Bygningen er ældre og saneringsmoden, men udgør en god og attraktiv byggeret. Der er ikke udarbejdet energimærkning for beboelsen, da det økonomisk set vil være mere oplagt at opføre nyt hus på stedet, fremfor at sanere den gamle bolig. Boligen står til købers disposition fra overtagelsesdagen.
8 Garage. Maribovej 245, 4900 Nakskov. (Bygning nr. 2 i BBR) Garagen beliggende i forbindelse med beboelsen på Maribovej 245, 4900 Nakskov, har ifølge BBR et bebygget areal på 30 m2. Bygningen er opført med ydervægge med træbeklædning og med tagdækning med fibercement. Bygningen er indrettet til garage. Bygningen er ældre, men brugbar til formålet. Bygningen står til købers disposition fra overtagelsesdagen. Udhuset. Maribovej 245, 4900 Nakskov. (Bygning nr. 3 i BBR) Udhuset beliggende i forbindelse med beboelsen på Maribovej 245, 4900 Nakskov, har ifølge BBR et bebygget areal på 120 m2. Det faktiske areal er dog ca. 75 m2. Bygningen er opført med ydervægge med træbeklædning og med tagdækning med tagpap. Bygningen er indrettet til opbevaring, hundegård m.v. Bygningen er ældre, men brugbar til formålet. Bygningen står til købers disposition fra overtagelsesdagen. Brænde- og maskinhus. Maribovej 245, 4900 Nakskov. (Ikke registreret i BBR) Brænde- og maskinhuset beliggende i forbindelse med beboelsen på Maribovej 245, 4900 Nakskov, er ikke registreret i BBR. Bygningen har et skønnet areal på ca. 75 m2. Bygningen er opført med ydervægge med træbeklædning og med tagdækning med fibercement. Bygningen er indrettet til brænde- og maskinhus. Bygningen er ældre, men brugbar til formålet. Bygningen står til købers disposition fra overtagelsesdagen.
9 Arealfordeling Arealfordeling Sæbyholm Skov er en velarronderet frodig skov- og jagtejendom, hvor størstedelen af arealerne er skovbevoksede. Bevoksningerne er varierede og spænder lige fra bøge- og egebevoksninger til arealer med forskellige nåletræsarter. Aldersklassefordelingen er med overvægt af yngre og mellemaldrende bevoksninger, men der forefindes også ældre smukke partier med gl. bøgeskov. Hertil kommer lysåbne arealer og søer m.v., som ligger smukt flettet ind mellem skovens bevoksninger, og bidrager til variation i skoven. Der foreligger ingen skovkort eller bevoksningslister for ejendommen, men skønnet ud fra ortofoto fra 2014, udgør de enkelte bevoksningstyper omtrentligt følgende fordeling: Omtrentlig arealfordeling 2014: Hektar Andel i % Ældre bøg m.v.: 5 ha 5 % Ældre rødgran, ædelgran m.v.: 5 ha 5 % Mellemaldrende løv/nål: 35 ha 37 % Yngre løv/nål: 30 ha 32 % 15-årig Nordmannsgran: 10 ha 10 % Åbne naturarealer m.v.: 10 ha 10 % Bygninger m.v.: 1 ha 1 % I alt: 96 ha 100 % Arealfordelingen må ikke tillægges nogen afgørende betydning, da denne alene bygger på et meget groft skøn. Der henvises i øvrigt til ortofotoet fra 2014 i bilagene, idet der dog samtidig gøres opmærksom på. at dette er fra 2014, og at der kan være sket ændringer siden.
10 Generel beskrivelse Generel beskrivelse Sæbyholm Skov er en velarronderet og særdeles frodig skovejendom på ca. 95,6 hektar med tilhørende beboelse, beliggende på det vestlige Lolland. Skoven ligger særdeles fredeligt og roligt, uden væsentligt publikumstryk, bl.a. fordi der kun er en adgangsvej til skoven. Jordbunden er blandet bundmoræne, som veksler mellem lerholdige og grusede jorder. Den frodige og varierede jordbund giver en særdeles afvekslende natur, hvor løvskov, nåleskov og våde områder ligger flettet ind mellem hinanden. Skoven er særdeles frodig, og boiteten god. Skovens domineres af bøg, eg, ær, ask, birk, rødgran, ædelgran og nordmannsgran, og de resterende bevoksningerne spænder stort set over hele spektret af sædvanligt benyttede danske træarter. Aldersklassefordelingen er med overvægt af yngre og mellemaldrende bevoksninger i god vækst, men der forefindes også partier med ældre bøge m.v. Skoven har et omfattende grøftesystem, som er med til at gøre skovdyrkningen mulig i den frodige og lerholdige jord. Ejendommen drives med traditionel skovdrift med særlig fokus på jagtmulighederne. Ejendommens helhed afrundes af beboelsen, som er i dårlig stand, men smukt beliggende i den sydlige del af skoven. Sæbyholm Skov er således en spændende og frodig skovejendom, hvor erhvervsmæssig skovdrift, jagt, vildt- og naturpleje samt boligmulighed kombineres på fortrinlig vis.
11 Udviklingsmuligheder Udviklingsmulighederne er mange, og de vil i sagens natur helt afhænge af en kommende ejers interesser og målsætning for ejendommen. På kort sigt vil der skulle tyndes ud i bevoksningerne, og renses ud i de nye kulturer efterhånden som disse gror til. Desuden vil det være nærliggende at arbejde videre med de naturskabte herlighedsværdier, som allerede i dag gør ejendommen spændende og varieret f.eks. ved at skabe flere udsigter, lysninger, våde områder osv. Endelig ligger der mange muligheder i og omkring ejendommens beboelse, som er saneringsmoden, men smukt beliggende i den sydlige side af skoven. Jagt Jagt Jagten på ejendommen er særdeles god. Jagtmulighederne omfatter råvildt, fasaner, ænder, harer, ræve, duer, snepper samt strejfende dåvildt. Den store variation og frodighed i skoven giver vildtet gode muligheder for både at søge føde og skjul. Ejendommens afveksling gør endvidere Sæbyholm Skov til en spændende ejendom at færdes i også på jagt. En ny ejer vil endvidere med fordel kunne gøre yderligere for jagten, f.eks. gennem etablering af fodermarker, skovenge, fodring og lignende. Jagten står til købers disposition fra overtagelsesdagen.
12 Driftsøkonomiske forhold og moms Skatter, afgifter m.v. Ejendomsskatten for Maribovej 245, 4900 Nakskov udgør i 2016: 8.203 kr. ekskl. forbrug. Ejendomsskatten for Maribovej 245 A, 4900 Nakskov udgør i 2016: 18.100 kr. Budgetforslag Forslag til gennemsnitligt årsbudget for den kommende 10-års periode er vedlagt som bilag. Budgetforslaget er baseret på en gennemsnitsbetragtning med udgangspunkt i den nuværende driftsform, markedspriser m.v. Budgetforslaget er uden forbindende, og køber opfordres til hos egne rådgivere at få udarbejdet budget baseret på egen drift og egne forudsætninger. Momsforhold Ejendommen er momsregistreret. Køber overtager en eventuel momsreguleringsforpligtelse. Retlige forhold Matrikulære noteringer Der er noteret fredskovspligt på Maribovej 245A, 4900 Nakskov (selve skoven på ca. 91,6 ha.), mens beboelsen med de tilhørende ca. 4,0 ha. syd herfor, er uden fredskovspligt. Der er noteret landbrugspligt på Maribovej 245, 4900 Nakskov (De ca. 4,0 ha. med beboelsen i syd) mens selve skoven på ca. 91,6 ha. er uden landbrugspligt. Servitutter/Deklarationer Der henvises til ejendommens blade i tingbogen. Det vurderes, at der ikke er særligt byrdefulde servitutter lyst på ejendommen. Områdeudpegninger m.v. Ejendommens moser, enge, søer, heder, overdrev og vandløb er registreret som beskyttet efter Naturbeskyttelseslovens 3. Ejendommen er ikke omfattet af Natura 2000.
13 Områdeudpegninger m.v. fortsat Ejendommens jord- og stendiger samt gravhøje og eventuelle øvrige fortidsminder er beskyttet efter Museumsloven. Der henvises i øvrigt til www.arealinfo.dk Hæftelser/Lån Ejendommen overdrages ubehæftet. Indestående realkreditlån med en oprindelig hovedstol på ca. 4 mio. kr. vil dog evt. kunne overtages efter nærmere aftale. Offentlig vurdering 2015 Vurderet som Ejendommen var ved seneste offentlige vurdering pr. 1. oktober 2015 vurderet som følger: Maribovej 245, 4900 Nakskov var pr. 1. oktober 2015 vurderet som beboelse med 3,9820 hektar, med 1 beboelse, med en samlet værdi på kr. 1.450.000, heraf grundværdi kr. 439.800. Maribovej 245 A, 4900 Nakskov var pr. 1. oktober 2015 vurderet som skov og plantage med 91,6484 hektar, uden beboelse, med en samlet værdi på kr. 15.200.000, heraf grundværdi kr. 2.922.000. Offentlig vurdering I alt Den samlede offentlige vurdering for begge ejendomme, som i forening udgør Sæbyholm Skov, var pr. 1. oktober 2015, kr. 16.650.000, heraf grundværdi kr. 3.361.800. Kapitalbehov (anslået) Det opgjorte kapitalbehov er eksklusiv saldo i henhold til refusionsopgørelse. Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr. 9.950.000 Tinglysningsafgift & gebyr (100 %) kr. 101.560 Advokat m.v. anslået kr. 50.000 Kapitalbehov i alt (anslået) kr. 10.101.560
14 Bilag Bilag Bilag 1: Oversigtskort. Bilag 2: Ortofoto 2014 med matrikelskel indtegnet. Bilag 3: Budgetforslag. Bilag 4: Fotos fra ejendommen. Besigtigelse m.v. Besigtigelse bedes kun foretaget efter aftale med Asger Olsen A/S. For yderligere oplysninger, samt aftaler om forevisning kontakt venligst: Asger Olsen A/S Ansvarlig ejendomsmægler: Søvangen 20 Asger Olsen DK-5884 Gudme Tlf.: +45 20 20 00 88 Tlf.: +45 62 25 40 88 E-mail: alo@asgerolsen.com Fax: +45 62 25 20 88 E-mail: post@asgerolsen.com
Oversigtskort. Sæbyholm Skov, Maribovej 245, 4900 Nakskov.
Ortofoto 2014. Sæbyholm Skov, Maribovej 245, 4900 Nakskov. N
Forslag til Budget for Sæbyholm Skov. Forslag til gennemsnitligt årsbudget for den kommende 10-års periode. CS. 31. oktober 2016 Træproduktion. Kr. pr. år. Noter: Salg af Råtræ 105.000 Der er regnet med 300 m3 á 350 kr. Skovning og transport af råtræ (39.000) Der er regnet med 300 m3 á 130 kr. Salg af Flis, netto på rod. 15.000 Der er regnet med 500 rm á 30 kr. Sankning/selvskovning 19.500 Der er regner med 150 rm á 130 kr. DB I, træproduktion 100.500 Nykultur (15.000) Der er regnet med ca. 1/2 ha. / år. Kultur og Bevoksningspleje (25.000) Skønnet. Tilskud til gentilplantning - Der er ikke regnet med tilskud. DB II, træproduktion 60.500 Juletræer og Pyntegrønt. Salg af juletræer - Der er ikke regnet med salg af juletræer. Høst og transport af juletræer - Salg af pyntegrønt - Der er ikke regnet med salg af pyntegrønt. Høst og transport af pyntegrønt - DB I, juletræer og pyntegrønt. - Nykultur - Der er ikke regnet med nykultur. Kultur og Bevoksningspleje - DB II, juletræer og pyntegrønt. - Agerjord. Bortforpagtning (ca. 3,5 ha.) 17.500 Skønnet nettobetragtning. DB II, Agerjord 17.500 Efter rydning af agerjord ved huset. Bygningsdrift. Husleje - Bygningerne er saneringsmodne. Bygningsdrift - DB, Bygninger - Andre indtægter. Jagtudlejning: 50.000 Skønnet. Pt. Ikke udlejet. Andet. - Skønnes ikke til nogen større nettoværdi. Andre indtægter i alt. 50.000 Generalomkostninger. Vej- og grøftevedligeholdelse m.v. (20.000) Skønnet. Skovfogedbistand (25.000) Skønnet. Stormforsikring skoven (1.300) Skønnet. Pt. Ikke stormforsikret. Bygningsforsikringer m.v. (4.000) Skønnet. Ejendomsskat (26.300) Aktuel 2016 ejendomsskat ekskl. forbrug. Generalomkostninger, i alt. (76.600) Ekskl. Regnskab og egen administration. Resultat før renter og afskrivning. 51.400 Budgetforslaget er baseret på nuværende driftsform, og må kun opfattes som et forslag til budget. Der er således relativt stor elastik i budgetter for land- og skovbrug. Budgetforslaget er således uden forbindende, og køber opfordres til, hos egne rådgivere, at få udarbejdet budget, på basis af købers drift.
Fotos fra Sæbyholm Skov, Maribovej 245, 4900 Nakskov.