Planlægning af den tidligere varmeværksgrund og tilstødende arealer

Odder Kommune Debatoplæg Planlægning af den tidligere varmeværksgrund og tilstødende arealer Januar 2005

Baggrund Byrådet vedtog i april 2004 lokalplan nr. 1086 endeligt. Se www.oddernettet.dk under Bo & Byg. Samtidig vedtog byrådet tillæg nr. 33 til kommuneplanen. Lokalplanen omfatter et areal på ca. 9 ha. Arealet er beliggende omkring det tidligere varmeværk i Nørregade i Odder by. Med de to planer blev der skabt grundlag for at: - Opføre 4 boligblokke i 4 etager med ca. 60 boliger i alt, - Max. bygningshøjde 17 m, max. bebyggelsesprocent 80, - Udvide parkeringsområdet vest for Løvbjerg mod nord og vest til offentlig og privat parkering, - Forlægge hovedstien mod vest så den rammer Nørregade overfor Garvergyden. - Fastlægge et byggefelt og et parkeringsareal så Odder Parkhotel kan udvide med en værelsesfløj. Før endelig vedtagelse, havde planerne som forslag været fremlagt til offentlig debat. De blev genstand for livlige diskussioner. Primært fordi en mindre del af de offentlige friarealer, nord for varmeværksgrunden, skulle inddrages til bebyggelse. Se figur 1, skraveret område der overføres til område 1.C.1 og figur 2, blok II, III og IV. Sekundært på grund af etagebebyggelsens højde og nære afstand til de eksisterende naboboligbebyggelser. Nogle ønskede ikke ny bebyggelse. Andre ønskede etagebebyggelse langs Nørregade og ikke fritliggende punkthuse. Der blev holdt møder om sagen. Det var især de nærmeste naboer og grundejerne på Alpevej samt Foreningen For Bygnings- og Landskabskultur, der deltog aktivt i debatten. Debatten resulterede i enkelte rettelser. F.eks. gled muligheden for at etablere et golfbaneanlæg på de offentlige friarealer ud af planerne. Et flertal i Byrådet fastholdt dog planerne med disse rettelser. Offentliggørelsen om Byrådets endelig vedtagelse af planerne i maj 2004 resulterede i at de blev påklaget til Naturklagenævnet af Landsforeningen for Bygnings- og Landskabskultur, og 3 omboende grundejere. Byrådet havde vurderet, at der var tale om en mindre ændring af kommuneplanen som ikke krævede forudgående høring. Klagerne var ikke enige i dette synspunkt. Den 05.11.2004 gav Naturklagenævnets formand klagerne ret, at inddrage en del af det grønne område til bebyggelse er ikke en mindre ændring. Byrådet havde ikke inden udarbejdelsen af kommuneplantillægget indkaldt ideer og forslag m.v. med henblik på planlægningsarbejdet efter planlovens 23C, stk. 1. Kommuneplantillægget er derfor ugyldigt. Efter planlovens 13 stk. 1 må en lokalplan ikke stride mod kommuneplanen. Derfor er også lokalplanforslag nr. 1086 ugyldigt, for den dels vedkommende der strider mod kommuneplanen. Herunder bestemmelserne for lokalplanens delområde 2, arealet omkring det tidligere varmeværk. På ovennævnte baggrund ønsker Byrådet med dette debatoplæg at indkalde ideer og forslag til planlægning af området omkring det tidligere varmeværk. Planområdet se figur 1. Eksisterende planforhold Det område planlægningen drejer sig om omfatter kommuneplanens rammeområder 1.B.11, 1.C.1, 1.C.2, 1.OF.9 og 1.RE.3. se fig. 1. 2

Rammeområde: - 1.C.1 omfatter varmeværket med tilhørende arealer, - 1.C.2 omfatter Kickly s parkeringsarealer omkring Løvbjerg og posthuset m.m., - 1.OF.9 omfatter Odder Parkhotel med tilhørende arealer, - 1.RE.3 omfatter det offentlige grønne område der strækker sig fra varmeværket mod nord. Rammeområde 1.C.2 og 1.OF.9 er delvis omfattet af lokalplan nr. 1058. Lokalplanen fastlægger området omkring Odder Parkhotel til offentlige formål, som hotel og servicevirksomhed, samt institutionsog uddannelsesformål med tilhørende kollegie- og kursistboliger. Området beliggende mellem varmeværket og Løvbjerg og mellem Odder Parkhotel og Løvbjerg udlægges til centerformål, som parkeringsplads og mindre bygninger til indkøbsvogne, containere og lignende mindre bygninger. Lokalplanen tænkes ophævet ved denne planlægning. Figur 1. Kommuneplanens rammeområder. De ønskede reguleringer er vist. Planområdet markeret med særlig signatur. 3

Projektet Arkitektfirmaet Jette & Jørgen Frost Larsen, har på vegne af Løvbjergselskabet Torstedhus A/S udarbejdet et forslag til disponering af arealerne omkring det tidligere varmeværk i Nørregade. Se figur 2, 3 og 4. Forslaget omfatter varmeværksgrunden, transformerarealet, arealerne mellem varmeværksgrunden og Løvbjerg, arealerne mellem varmeværksgrunden og Odder Parkhotel og en mindre del af det offentlige grønne område nord for varmeværksgrunden. Se figur 1. Med forslaget skabes ordnede og sammenhængende parkeringsforhold for den tidligere varmeværksbygning, Løvbjerg, Kvickly og Odder Parkhotel. Der bliver også et antal offentlige parkeringspladser som kommunen kan disponere over. Se figur 2. I den trafikale løsning er der også lagt vægt på at fastholde og skabe en mere direkte stiforbindelse fra Garvergyden til boligområderne mod nord. Projektområdet der er meget bynært forskønnes og byen afsluttes med bebyggelsen mod det grønne område. En stor del af de eksisterende nedslidte erhvervsbygninger fjernes. Varmeværksbygningen tænkes renoveret så de arkitektoniske værdier fremhæves. Endelig tilføres området attraktive etageboliger med en beliggenhed på den sydvendte skråning. Det giver en åben bebyggelse med lys, luft og udsigt. Fra boligerne er der direkte adgang til det store offentlige grønne område, og via stisystemet er der forbindelse til byens hjerte, Torvet. Den bynære placering gør det nemt at udnytte byens tilbud, offentlige transportmidler m.m. Der lægges vægt på at opnå et grønt helhedsindtryk af området. Det er f.eks. tanken, at parkeringsbåse vil blive udført med græsarmeringssten, og der vil blive udført omfattende beplantning i parkeringsområdet samt langs stier og veje. 4

Figur 2. Illustration over planområdet Adgangsvejen til boligerne placeres øst og syd for boligblokkene. De fleste parkeringspladser tænkes etableret i parkeringskældre under hver boligblok. Enkelte etableres på terræn i forbindelse med ankomstarealerne. Enkelte langs adgangsvejen. Transformerområdet mellem varmeværket og den ny etagebebyggelse må forventes bibeholdt i sin nuværende form i en længere årrække. Når området nedlægges vil det kunne indgå i parkering eller friareal. Før boligbebyggelsen kan tages i brug skal det dokumenteres, at transformeren overholder miljølovgivningens regler med hensyn til støj, rystelser m.m. Et flertal i Byrådet ønsker at projektet realiseres og en del af det grønne område også kaldet byparken inddrages til bebyggelse. Hovedspørgsmålene Ved den tidligere debat om planforslagene var hovedsynspunkterne imod projektet følgende: - det grønne område bør slet ikke inddrages til bebyggelse. - ny bebyggelse på varmeværksgrunden bør opføres langs Nørregade efter nedrivning af den eksisterende bebyggelse - herunder, varmeværk og transformer, 5

Figur 3. Byggeriet og parkeringspladsen, som det vil se ud fra Nørregade visualisering. - hvis der absolut skal bygges i det grønne område, må der alternative forslag på bordet med færre boliger, lavere bygningshøjde, større afstande til naboskel og indbyrdes afstande mellem bygninger. Regler for planændringer Kommuneplanen fastlægger for hele kommunen en hovedstruktur og for de enkelte dele af kommunen rammer for lokalplaners indhold. Hovedstrukturen angiver de overordnede mål for udvikling og arealanvendelse. Herunder udbygning med boliger og arbejdspladser, trafikbetjening, serviceforsyning og rekreative områder. Når kommuneplanen skal ændres, skal Byrådet indkalde ideer og forslag m.v., der skal indgå i det videre planlægningsarbejde. Det fremgår af planlovens 23C stk. 1. Når Byrådet har vurderet de indkomne synspunkter, udarbejdes et egentlig forslag til kommuneplantillæg. Herefter sendes forslaget til offentlig høring i mindst 8 uger. Amtsrådet bliver også hørt. 6

Figur 4. Bebyggelsen set fra Torvald Køhlsvej visualisering. Efter den endelige vedtagelse af kommuneplantillægget kan der udarbejdes lokalplan for området. Lokalplaner er juridisk bindende for de enkelte lodsejere. Efter høringen behandler Byrådet de indkomne indsigelser, bemærkninger m.v. og foretager eventuelt ændringer i tillægget, inden den endelige vedtagelse. Kommer der indsigelse fra Amtet og/eller andre myndigheder nævnt i planloven, kan tillægget først vedtages endeligt, når der er opnået enighed med disse myndigheder efter planlovens 28 stk. 1. 1. Offentlighedsfase 8 uger. Forudgående høring. Behandling af indkomne ideer, forslag, bemærkninger m.m. Behandling af forslag til kommuneplantillæg i udvalg og Byråd og offentliggørelse af tillægget. 2. Offentlighedsfase 8 uger. Forslag til kommuneplantillæg. Behandling af indkomne forslag og bemærkninger i udvalg og Byråd og endelig godkendelse af kommuneplantillægget. Behandling af forslag til lokalplan i udvalg og Byråd og offentliggørelse af forslaget. 3. Offentlighedsfase 8 uger. Forslag til lokalplan. Behandling af indkomne forslag og 7

bemærkninger i udvalg og Byråd og endelig godkendelse af lokalplanforslaget. Tabel: 1 Tabel 1 viser i princippet forløbet af planforslagenes behandling i det politiske system. Yderligere eksemplarer af debatoplægget kan afhentes på Rådhuset i Borgerbutikken, hvor det også kan ses. Debatoplægget kan også ses på www.oddernettet.dk. I forbindelse med offentlighedsfasen vil der blive afholdt et offentligt møde. Mødet vil blive annonceret i Odder Avis. Vedtaget af Økonomiudvalget den 10.01.2005. Offentlig bekendtgjort den 19.01.2005. Elvin J. Hansen borgmester Jesper Hjort kommunaldirektør Reelt vil der nok blive tale om et vist overlap. Arbejdet med lokalplan behøver ikke nødvendigvis at afvente endelig godkendelse af kommuneplantillæg m.m. Læs debatoplægget og giv os din mening Andre ideer, forslag, bemærkninger m.v. som du finder skal indgå i overvejelserne om kommuneplantillægget skal sendes eller mailes til: Odder Kommune Teknisk Afdeling Rådhusgade 3 8300 Odder tekniskafdeling@odder.dk Materialet skal være modtaget på Rådhuset senest den 16. marts 2005. Henvendelse om yderligere oplysninger og materiale kan rettes til Odder Kommune, Teknisk Afdeling, Planlægning, Henning Skov Hansen tlf. nr. 87 80 34 58 eller Claus Torsting, tlf. nr. 87 80 34 60. Dette debatoplæg er uddelt til alle husstande i området omkring varmeværksgrunden. 8