Sag 13539 HH/TSH Dato 9. August 2016 Rev.nr.: A1632 Dok. id:673950 V U R D E R I N G S R A P P O R T Ejendommen: A/B Frederiksbo, Frederikssundsvej 67, 2400 København NV Rekvirent: Ejer: A/B Frederiksbo c/o Boligexperten Administration A/S Vesterbrogade 12 1620 København V. A/B Frederiksbo København Aarhus Vejle Odense Aalborg Stockholm Göteborg Oslo Colliers International i Danmark er 100 % danskejet. Vi rådgiver om og formidler erhvervs- og investeringsejendomme
Indholdsfortegnelse 1. Indledning... 3 1.1. Rekvirent... 3 1.2. Vurderingsmænd... 3 1.3. Formål og vurderingstema... 3 2. Konklusion... 4 2.1. Markedsværdi... 4 2.2. De væsentlige forudsætninger der er lagt til grund for vurderingen... 4 2.3. Datering og underskrift... 6 3. Oplysninger om ejendommen... 6 3.1. Oplysninger og dokumenter... 6 3.2. Oplysninger om ejendommen... 7 3.3. Arealer i henhold til BBR-meddelelse/årsregnskab... 7 3.4. Planforhold... 8 3.5. Miljøforhold... 9 3.6. Beskrivelse... 9 3.7. Servitutter... 11 3.8. Lejeværdi/indtægt... 12 3.9. Driftsomkostninger... 12 4. Værdiansættelse... 13 4.2 Vurdering med anvendelse af discounted cash flow analyse... 16 4.3 Vurdering af anvendelse af kapitalafkastmetoden... 17 5 Afslutning... 17 5.1 Generelle forudsætninger... 17 5.2 Erklæring... 18 5.3 Copyright... 18 5.4 Bilag... 18 Side 2 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
1. Indledning 1.1. Rekvirent A/B Frederiksbo c/o Boligexperten Administration A/S Vesterbrogade 12 1620 København V 1.2. Vurderingsmænd Helle Horn Kramer, MRICS, Erhvervsejendomsmægler MDE, Diplomvaluar Ditlev Juul, Erhvervsejendomsmægler MDE Colliers International Danmark A/S Gl. Kongevej 11, 5. sal 1610 København V 1.3. Formål og vurderingstema I henhold til aftale har vi udarbejdet nærværende vurderingsrapport indeholdende vores vurdering af markedsværdien pr. 10. august 2016 på ejendommen, der er beliggende, Frederikssundsvej 67, 2400 København NV i det følgende benævnt ejendommen. Ejendommen er ikke genbesigtiget indvendigt i år, der er alene foretaget en udvendig besigtigelse, i henhold til mundtlige oplysninger er der ikke sket ombygninger siden sidste besigtigelse. Vurderingen er foretaget under hensyntagen til ejendommens stand på besigtigelsestidspunktet. Der er ikke foretaget en byggeteknisk gennemgang, og bedømmelsen af ejendommenes stand er baseret på oplysninger fra Boligexperten Administration A/S. 1.4. Formål Vurderingen skal anvendes af A/B Frederiksbo i forbindelse med en årlig ekstern vurdering af ejendommen, til brug for fastsættelse af andelsværdien på den ordinære generalforsamling i henhold til lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. 5. Forudsætningen er en fortolkning af andelsboliglovens bestemmelser om værdiansættelse samt en vejledning udarbejdet af Dansk Ejendomsmæglerforening. Den vurderingssum, der er anført i nærværende rapport, kan derfor være forskellig fra den pris, som andelsboligforeningen vil kunne opnå på det åbne marked for ejendommen, som udlejningsejendom. 1.5. Vurderingstema Vurderingen er foretaget ud fra nedenstående vurderingstema: at fastsætte ejendommens kontante markedsværdi på vurderingsdagen som udlejningsejendom, jf. herved ovennævnte lovs 5, stk. 2, litra b, idet der i øvrigt ved vurderingen skal ses bort fra individuel- Side 3 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
le forbedringer og / eller individuelle værdiforringelser i de enkelte lejligheder på grund af alder eller slitage, jf. herved samme lovs 5. 1.6. Definition af markedsværdi Markedsværdi er det vurderede beløb, som en ejendom vurderes at kunne sælges for på vurderingsdagen i en sædvanlig handel mellem en villig køber og villig sælger efter passende markedsføring, hvor parterne er uafhængige af hinanden og har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. En villig køber er interesseret, men ikke tvunget til at købe, og er hverken forhastet eller besluttet på at købe til enhver pris. Køber handler efter de faktiske forhold og forventningerne i det nuværende marked og vil ikke betale en højere pris, end markedet kræver. En villig sælger er hverken forhastet, tvunget til at sælge, besluttet på at sælge til enhver pris eller til at vente op en pris, der overstiger markedsprisen. Sælger er villig til at sælge på markedsvilkår til den bedste pris, der kan opnås efter sædvanlig markedsføring. Passende markedsføring betyder, at ejendommen er udbudt på den mest hensigtsmæssige måde for at opnå et salg til den bedst mulige pris. Udbudsperioden varierer afhængigt af markedsforholdene, men vil være tilstrækkeligt til, at markedsdeltagerne får kendskab til den udbudte ejendom. Markedsværdien fastsættes uden reduktion af transaktionsomkostninger. 2. Konklusion 2.1. Markedsværdi På basis af vores besigtigelse og gennemgang af dokumenterne, opgørelse af nettodriftsresultat, kapitalberegninger samt vores erfaring med tilsvarende ejendomme, er ejendommen vurderet til kr. 57.400.000,00 svarende til ca. kr. 14.604,- pr. m² under henvisning til vurderingstemaet. 2.2. De væsentlige forudsætninger der er lagt til grund for vurderingen Fastsættelse af markedsværdien er foretaget under hensyntagen til nedenstående forudsætninger, der er fastlagt ud fra vores egen viden og erfaringer samt lovgivningsmæssige restriktioner med andelsboliger, som har væsentlig indvirkning på vurderingen: Omkostningsbudget At der ikke foreligger et omkostningsbestemt huslejebudget for ejendommen, hvorfor det forudsættes, at de udlejede lejligheder er udlejet i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje. Fuldstændighed i budget oplysninger At de medtagne driftsbudgetter er fuldstændige for ejendommens udgifter, idet nærværende vurdering alene er udarbejdet på baggrund af det udleverede materiale. Side 4 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
At der ikke foreligger et omkostningsbestemt huslejebudget for ejendommen, hvorfor det forudsættes, at de udlejede lejligheder i henhold til oplysninger fra administrator er udlejet i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje. Lejen for andelslejlighederne er i den vedlagte rentabilitetsberegning fastsat til kr. 650 pr m2 hvilket er anslået at være en realistisk omk. Leje for ejendommen. Grundejernes Investeringsfond 18 og 18b At de beløb, der er afsat til 18 og 18b, er anslået ud fra de oplysninger der er tilgængelige hos Grundejernes Investeringsfond, idet der i denne vurderingsrapport er forudsat omkostningsbestemt husleje, ved vurdering som udlejningsejendom, er 18 og 18b medtaget for hele ejendommen. Refusion af deposita At der foretages sædvanlig refusion, således refusion af deposita, det hvorved bemærkes, at der er forudsat indbetalt 3 måneders depositum for hver enkelt lejlighed samt 3 mdr. forudbetalt husleje. Korrekte tilstandsoplysninger Fuldstændige oplysninger Indregnet potentiale At beskrivelsen af ejendommen, der fremgår i denne vurderingsrapport er udarbejdet på baggrund af en udvendig besigtigelse samt indvendig besigtigelse af enkelte af ejendommens lejligheder foruden oplysninger fra administrator, hvorfor det forudsættes at give et retvisende billede af ejendommens tilstand. At der ikke foreligger uoplyste forhold i øvrigt, der kan tænkes at påvirke vurderingen. Der er i nærværende vurdering medregnet et lejepotentiale ved istandsættelse af ejendommens lejligheder. Potentialet er vurderet ud fra en regulering af lejen til det lejedes værdi anslået til kr. 1.400,- pr. m². Det anslås, at potentialet vil kunne udnyttes ved naturlig fraflytning inden for en 20-årig periode, hvorefter lejen reguleres i takt med fraflytning og renovering til det lejedes værdi. Herudover er der i forbindelse med fastsættelse af markedsværdien lagt vægt på følgende forhold. Området: Ejendommen er centralt beliggende i København NV et område der er under kraftig udvikling. Ejendommen: Ejendommen er opført i 1936. Ejendommen er en hjørneejendom opført i 4 etager samt uudnyttet loftrum og kælder med i alt 59 beboelseslejligheder samt 2 erhvervslejemål. Side 5 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
Ejendommen fremstår generelt i god stand. Lejeniveau: Uopsigelighed: Styrker: Svagheder: Muligheder: Lejen på ejendommens erhvervslejemål synes at være under markedslejen. Der er dog ikke kalkuleret med en markedslejeregulering, idet vi ikke mener der på nuværende tidspunkt er basis for en regulering. Der er ikke modtaget oplysninger om de 2 erhvervslejemåls uopsigelighed. Ejendommens størrelse giver mulighed for en fornuftig drift. Der er et ugenert grønt gårdareal. Ejendommen savner liebhaverværdi i form af bygningsdetaljer. Markedet for denne type ejendom er pt. ikke specielt attraktivt. Ejendommens tagetage kunne muligvis inddrages til boliger. 2.3. Datering og underskrift København, den 9. august 2016 Helle Horn Kramer Erhvervsejendomsmægler, MDE DiplomValuar, MRICS Ditlev Juul Erhvervsejendomsmægler, MDE 3. Oplysninger om ejendommen 3.1. Oplysninger og dokumenter Følgende ejendomsdokumenter er anvendt i forbindelse med vurderingen: Tingbogsattest af 09.08.2016 Årsregnskab 01.07.14-30.06.15 Referat fra ordinær generalforsamling af 04.11.2015 Offentlig vurdering 01.10.2015 Ejendomsskattebillet 2016 BBR-meddelelse af 09.08.2016 Grundejernes investeringsfond Beboerliste dateret 15.07.2016 Lokalplan nr. 165 Side 6 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
3.2. Oplysninger om ejendommen Zonestatus: Grunden Ejendomskategori Offentlig ejendomsvurdering Ejendommen er beliggende i byzone Grundareal udgør 1.772 m2, heraf vej 92 m2, ifølge tingbogsattest Den vurderede ejendom henhører under kategorien udlejningsejendom med beboelseslejemål og erhvervslejemål. Pr. 1. oktober 2015 er ejendommens kontantværdi ansat således: Ejendomsværdi kr. 26.000.000,- heraf grundværdi kr. 5.759.000,- Opførelse: Ejendommen er opført i 1936 i henhold til BBR-meddelelse. 3.3. Arealer i henhold til BBR-meddelelse/årsregnskab Ifølge BBR-meddelelsen har ejendommens bygningsarealer følgende specifikationer, der ikke er opmålt af os, men alene sammenholdt med arealangivelser fra årsregnskabet. Bygning Opførelsesår Bebygget areal (m²) Bruttoetage areal (m²) Bygning 1936 764 3.957 Kælder 1936 554 I alt 4.511 Samlet etageareal ekskl. kælder: 3.957 m². Vi skal særskilt gøre opmærksom på, at arealerne ifølge BBR-meddelelsen afviger i forhold til foreningens egne opmålinger, som fremgår af modtagne oplysninger. Det samlede areal udgør i henhold til disse specifikationer 3.928,80 m². Nedenfor er arealfordelingen af lejlighederne specificeret med udgangspunkt i årsregnskabet. Side 7 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
Arealer i henhold til beboerliste: Boligtype Antal lejligheder Lejligheds størrelse (m²) Bruttoetage areal (m²) Andelsbolig 3 37,80 113,4 Andelsbolig 3 42,20 126,60 Andelsbolig 2 52,80 105,60 Andelsbolig 4 53,60 214,40 Andelsbolig 1 54,70 54,70 Andelsbolig 4 55,30 221,20 Andelsbolig 22 56,70 1.247,40 Andelsbolig 1 58,10 58,10 Andelsbolig 4 59,60 238,40 Andelsbolig 3 64,30 192,90 Andelsbolig 1 72,30 72,30 Andelsbolig 1 95,00 95,00 Andelsbolig 1 102,10 102,10 Andelsbolig 1 108,90 108,90 Andelsbolig 2 112,80 225,60 Andelsbolig 1 113,00 113,00 Andelsbolig 1 113,40 113,40 Andelsboliger i alt 53 3.403,00 Boligtype Antal lejligheder Lejligheds størrelse (m²) Bruttoetage areal (m²) Lejebolig 1 37,80 37,80 Lejebolig 1 52,80 52,80 Lejebolig 1 54,70 54,70 Lejebolig 1 58,10 58,10 Lejeboliger i alt 4 203,40 Boligtype Antal lejligheder Lejligheds størrelse (m²) Bruttoetage areal (m²) Erhvervslejemål 2 322,40 Erhvervslejemål i alt 2 322,40 Areal i alt 3.928,80 m² Til brug for nærværende værdiansættelse er arealerne ifølge årsregnskabet lagt til grund. 3.4. Planforhold Lokalplan nr. 165 der gælder for ejendommen, har blandt andet følgende bestemmelser. Stk. 1. Den nederste etage - stueetagen eller kælderetagen, hvor dennes loft ligger mere end 1,25 m over gadeniveau - fastlægges til publikumsorienterede serviceerhverv, såsom butikker, restauranter Side 8 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
og lignende. Den nederste etage må ikke anvendes til liberale erhverv, såsom pengeinstitutter, advokat- og ejendomsmæglervirksomhed, forsikringskontorer, klinikker og lignende. Stk. 2. Uanset stk. 1 kan Magistraten (Plandirektoratet)i særlige tilfælde, hvor den på gældende virksomhed udøves efter principper, som i særlig grad er publikumsorienterede, tillade indretning af den i stk. 1, 2. afsnit nævnte virksomhed Ovennævnte er alene et ekstrakt af lokalplanen. 3.5. Miljøforhold Idet ejendommen er beliggende i byzone, er området klassificeret som lettere forurenet jfr. oplysninger fra Københavns kommunes hjemmeside. Letteres forurening er forurening, som ligger over et defineret mindste kriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 3.6. Beskrivelse Konstruktion: Hjørneejendom i 4 etager samt uudnyttet loftrum og kælder med i alt 59 beboelseslejligheder samt 2 erhvervslejemål. Gadefacaden er udført i gule sten, med pudset betonsokkel. Samtlige lejligheder, med undtagelse af stuelejlighederne er forsynet med nyere udhængende altaner. Disse er udført med betonbund og profileret aluminiumsbeklædning. Sålbænkene er udført i skifer og er formentlig udskiftet samtidig med vinduerne. Facaden fremstår i god stand. Gadedørene er forsynet med dørtelefonanlæg af nyere dato. Facade mod gården er ligeledes udført i gule sten og fremstår i god stand. Også her er samtlige lejligheder, med undtagelse af stuelejlighederne, forsynet med altaner. Altanerne er udført i samme materialer som altanerne på gadesiden, men er noget mindre. Ejendommens vandforsyning er af ældre dato, men ifølge det oplyste har der ikke været problemer med vandtilførslen. Faldstammerne er overvejende de oprindelige, udført i støbejern. Der er dog foretaget partiere udskiftninger. Gulve og trapper: Kælder: Fortrapperne er udført i beton med linoleumsbelægning på trinene og på reposerne. Den besigtigede trappeopgang fremstår i mindre præsentabel stand med mange slidmærker Der er kælder under hele ejendommen med almindelig god loftshøjde. Etageadskillelsen mod stueetagen er udført som træbjælkelag med pudset rørvæv. Side 9 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
Kælderen udnyttes med cykelrum, tørrerum, fællesvaskeri, samt enkelte pulterrum udført i træ. Der er desuden en mindre del der benyttes af erhvervslejemålene. Kælderdørene trænger til udskiftning. Vinduer: Samtlige vinduer, altandøre og gadedøre er udskiftet i 2001. Vinduerne er udført som udadgående trærammer med aluminium udvendig, monteret med termoruder. Tag: Tagkonstruktionen er saddeltag, belagt med røde teglsten. Tagrender og nedløb er udført i plast. Tagetagen udnyttes traditionelt med pulterrum, udført i træ og flere tørrerum. Tagetagen er indrettet med god frihøjde, samt med adgang via hovedtrappen. Det synes muligt at udnytte tagetagen til beboelse. Tagetagen er i 2010-2011 renoveret ved understrygning og det er oplyst at taget nyligt er understrøget igen, således at taget i dag må forventes at fremstå i god vedligeholdelsesstand. Parkeringsmuligheder: Udenomsarealer: Der er mulighed for parkering i lokalområdet. Ejendommen har en stor asfalteret gård fælles med naboejendommene. Midt i gården forefindes et stort frodigt haveanlæg med borde og bænke, plæner og beplantninger, herunder større træer. I gården findes ligeledes præsentabelt udhus til affaldshåndtering, tørrestativer mv. Gården fremstår i pæn stand, dog er asfaltbelægningen revnet og ujævn. Adgangen fra gården sker via port gennemgang fra Stærevej eller via kælderen. Beliggenhed: Udvikling: Grunden: Teknisk forsyning: Ejendommen er beliggende i København NV hvor der pt. sker en kraftig udvikling med opførelse af nye boliger, renovering mv. Ejendommens omkostningsbestemte leje ligger væsentligt under det lejedes værdi ved gennemgribende renovering, hvorfor der for en investor er et potentiale i ejendommen. Grundareal 1.772 m 2, heraf vej 92 m 2, i henhold til tingbogsattest. Vand: Alment vandforsyningsanlæg (kilde: BBR) Kloak Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg (kilde: BBR). Side 10 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
El: Tilsluttet DONG Energy. Varme: Opvarmning sker ved fjernvarme. Vi har ikke gennemført en byggeteknisk gennemgang af ejendommen. Vi har afgivet vores vurdering under forudsætning af, at ejendommen generelt er i middel vedligeholdelsesmæssig stand uden åbenlyse mangler. 3.7. Servitutter På ejendommens blad i tingbogen er lyst følgende byrder: 14.04.1931 Dokument om forsynings-/afløbsledninger m.v., hegn, hegnsmur m.v., overkørsel, fælles ind- og udkørsel m.v. 05.04.1935 Dokument om benyttelse af et vaskerum 05.04.1935 Dokument om vejudlæg eller forpligtelse hertil 15.08.1935 Dokument om transformerstation/anlæg m.v. 18.11.1935 Dokument om overkørsel, fælles ind- og udkørsel m.v. 20.05.1941 Dokument om fællesskab med hensyn til gård og have, derunder forbud mod hegn eller anden adskillelse 07.06.1991 Lokalplan nr. 165 23.01.1995 Dokument om fjernvarme/anlæg m.v. 26.04.2006 Tillæg til dokument om elforsyning/transformeranlæg nu: Københavns Energi Holding. Bland disse forudsættes ingen at være særligt belastende for ejendommens udnyttelse, idet det præciseres, at der ikke ved nærværende har været foretaget aktgennemgang. Side 11 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
3.8. Lejeværdi/indtægt Til brug for vurdering af ejendommen som udlejningsejendom er lejeværdien anslået som følger: Lejer Anvendelse Areal Leje pr. m² Lejeindtægt Beboelse 3.403 650 2.211.950 Beboelse leje 203,4 569 115.735 Erhverv 322 461,37 148.563 Kælderleje 13.765 2.490.013 3.9. Driftsomkostninger Anslåede driftsomkostninger 2016: Omkostning Enhed Sats Driftsomkostning Vedligeholdelse ( 18 & 18b) 3.957 m² kr. 157,- 621.249 Forsikring jf. budget 52.000 Ejendomsskatter 195.806 Administration, anslået 191.750 Vicevært, anslået 145.000 Varmeregnskab jf. budget 18.000 Renovation jf. skattebillet 131.317 Rottebekæmpelse 575 Vandafgift 145.000 Fælles el jf. budget 45.000 Andet I alt 1.545.697 Ovenstående fastsættelse af driftsudgifter er baseret på oplysninger fra opdragsgiver m.v. De anførte driftsomkostninger er efter vores opfattelse markedskonforme. Side 12 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
4. Værdiansættelse 4.1. Efterspørgselssituationen Skuffende eksport svækkede økonomien Danmarks vækst har taget en markant opbremsning. Efter otte kvartaler i træk med vækst faldt BNP med 0,4 % i 3. kvartal 2015. BNP-faldet skyldes hovedsageligt tilbagegang i eksporten. Ved indgangen af året var den forventede vækst i eksporten på 3,5 %, men den samlede eksport faldt med knap 1,0 % i 2015. Især tjenesteeksporten skuffede, eftersom den faldt med 5,0 %. Foreløbige beregninger viser, at BNP steg med 0,2 % i 4. kvartal 2015. Samlet set steg BNP med 1,2 % i 2015 og det forventes, at BNP vokser med henholdsvis 1,1 % i 2016 og 1,7 % 2017. Hvis man udelukkende ser på væksttallene kunne man nemt ræsonnere, at den danske økonomi har væsentlige udfordringer. Heldigvis er der flere indikatorer, som peger i en mere positiv retning. Især beskæftigelsen fortsætter med at overraske positivt. Der var godt 20.000 flere i arbejde i 4. kvartal 2015 sammenlignet med 1. kvartal 2015. Stigningen i beskæftigelsen kan muligvis skyldes, at virksomhederne vurderer, at opbremsningen i væksten er kortvarig og derfor ansætter flere i forventning om øget aktivitet i fremtiden. Generelt viser nøgletallene for dansk økonomi, at vi er inde i en stabil om end svækket vækstperiode. Det bør nævnes, at der gemmer sig større regionale forskelle bag tallene, med København som den største drivkraft til væksten. Som en lille, åben økonomi er Danmark relativt påvirket af den økonomiske udvikling hos sine største handelspartnere og udviklingen i verdensøkonomien generelt. International uro har medført stor usikkerhed om den globale vækst hvilket har påvirket den danske økonomi negativt. I Kina har opbremsningen i økonomien sammen med betydelige aktiefald medført generel nervøsitet på de finansielle markeder. Samtidig er olieprisen faldet markant i løbet af 2015, til et niveau som flere økonomer betragter som problematisk. Endelig lurer flere trusler i 2016. Flygtningestrømmen mod Europa, truslen om at Storbritannien forlader EU (BREXIT) samt den fortsat manglende afklaring af gældssituationen i Grækenland. Den fremtidige udvikling i disse sager vil være af stor betydning for den danske økonomi. Side 13 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
Boom i investeringer 2015 endte med at blive et fantastisk år med det højeste transaktionsvolumen siden 2007. Der blev handlet erhvervsejendomme for i alt ca. 47,3 mia. kr., hvor at hovedstadsområdet tegnede sig for ca. 75 % af markedet. Boligsektoren stod for størstedelen af investeringerne med lidt over en tredjedel af markedet. Kontor og detail stod også for store andele af investeringsmarkedet, og havde der været flere primære ejendomme udbudt, ville de formodentlig være blevet solgt. De internationale investorer er for alvor rykket ind i Danmark, og stod for ca. 50 % af alle ejendomsinvesteringer i 2015. Sammen med de internationale investorer tegner der sig et billede af, at institutionelle investorer samt større ejendomsfonde dominerer markedet. De har det til fælles, at de hovedsageligt efterspørger primære ejendomsporteføljer samt større ejendomme. Renten er faldet til historiske lave niveauer og pengemarkedsrenten har været negativ i hele 2015. I 4. kvartal er den danske 10-årige statsobligation dog steget med 36 basispoint. ECB har signaleret, at dens renter ikke bliver sat yderligere ned og der er derfor udsigt til stabile officielle renter de næste par år. Det kan dog ikke udelukkes, at Nationalbanken igen får behov for at justere renten lidt, men økonomisk set bliver der tale om små justeringer. Det stabile, lave renteniveau er en af hovedårsagerne til de store investeringer i ejendomsmarkedet, og flere økonomer forventer at renten bliver under 2 % resten af dette årti. Den meget høje efterspørgsel efter primære ejendomme har medført højere markedspriser og dermed lavere afkastsniveauer. Dette har medført, at flere investorer nu søger hen til de sekundære markeder i jagten på et mere attraktivt afkast. Side 14 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
Tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks viser, at boligejendomme faldt i værdi i 2008 og 2009. Siden 2010har der været værdistigninger for boligejendomme. Boligudlejningsejendommene er det segment i IPD Dansk Ejendomsindeks, som har haft det største udsving i værditilvækst. 2015 gav boligejendomme 11,6 % i totalt afkast og det direkte afkast var på 3,1 %, mens værditilvæksten var på 8,4 %. IPD Dansk Ejendomsindeks 15,00 10,00 5,00 0,00-5,00-10,00-15,00 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks Direkte afkast Værditilvækst Totalt afkast Side 15 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
4.2. Vurdering med anvendelse af discounted cash flow analyse Der henvises til bilag 3 for detaljerede beregninger af værdien i henhold til Discounted cash flow metoden. Kalkulen omfatter dels en redegørelse for likviditetsudviklingen for ejendommen uden belåning, og dels en nutidsværdiberegning af ind- og udbetalinger under kalkulen. Fastsættelsen af markedsværdien er udarbejdet under hensyntagen til følgende væsentlige forudsætninger: Ejendommens boliger er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje og lejen er således væsentligt under det lejedes værdi efter gennemgribende renovering. Vi har vurderet ud fra vores markedskendskab, at det lejedes værdi udgør kr. 1.400 pr. m 2. Vi forudsætter ligeledes, at andelshaverne i boligerne fraflytter løbende over en 20-årig periode svarende til 5 % om året, Lejeniveauet for erhvervslejemålene vurderes at være i underkanten af markedsleje. Markedet for sekundære beliggenheder er dog presset og der er således ikke kalkuleret med en markedslejeregulering, idet vi vurderer, at det ikke er hensigtsmæssigt på nuværende tidspunkt. Der er kalkuleret med driftsudgifter i henhold til årsregnskabet, dog med enkelt normtal. I kalkulen er fastsat en stigning i bruttolejen på 2,0 % p.a. svarende til den forventede inflation. Herudover er driftsomkostninger indeksreguleret med 2,0 %. Deposita og forudbetalt husleje er forrentet med 2,5 % p.a. Udvendig vedligeholdelse af ejendommen er gennemsnitlig sat til ca. kr. 157 pr. m 2 jf. hensættelser til 18 og 18b Nutidsværdien af de fremtidige betalinger er beregnet til kr. 23,7 millioner, og terminalværdien er beregnet til kr. 35,1 millioner. Den beregnede nutidsværdi er beregnet for en ejer ved fortsat ejerskab. Den vurderede markedsværdi udgør på baggrund heraf kr. 58,8 millioner. Diskonteringsfaktoren er fastsat til 6,75 %, svarende til et normaliseret afkastkrav på 4,75 % og 2,0 % i inflation. Side 16 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
4.3. Vurdering af anvendelse af kapitalafkastmetoden Som alternativ til ovenstående prisberegningsmodel kan opstilles nedenstående kalkule, der er baseret på første års forrentning af nettolejen. Beløb i kr. Driftsbudget Indtægter: Anslået leje 2.490.013 Indtægter i alt 2.490.013 Driftsomkostninger Samlede driftsomkostninger 1.545.697 Driftsomkostninger i alt 1.545.697 Nettodriftsresultat før finansiering 944.316 Markedsværdi før reguleringer Forrentningskrav 1,68% Markedsværdi før øvrige reguleringer 56.154.993 Reguleringer af købesummen Øvrige reguleringer Depositum anslået 1.245.007 Øvrige reguleringer i alt 1.245.007 Markedsværdi afrundet 57.400.000 5. Afslutning 5.1. Generelle forudsætninger For vurderingen er der gjort følgende generelle forudsætninger: at at at der ikke verserer sager eller er udstedt påbud, der vedrører ejendommen, ejendomsdatarapporten, der ikke er modtaget på vurderingsdagen, forudsættes ikke at give anledning til bemærkninger, herunder vedrørende miljøforhold og evt. forurenet jordareal m.v., en tilstandsrapport ikke vil give anledning til særlige bemærkninger, Side 17 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
at at at bebyggelsen er lovligt opført, indrettet og benyttet, der ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder eller byrder, der ikke foreligger uoplyste forhold i øvrigt, der kan tænkes at påvirke vurderingen. 5.2. Erklæring Undertegnede erklærer herved ikke på nogen måde, ved slægtskab eller andet, at være i afhængighedsforhold til adkomsthaver eller opdragsgiver, eller i øvrigt at have nogen økonomisk eller anden uvedkommende interesse i vurderingens udfald. 5.3. Copyright Vurderingsrapporten må ikke uden vurderingsmandens skriftlige samtykke benyttes af andre end opdragsgiveren, til andre formål end angivet eller i øvrigt gengives helt eller delvist. 5.4. Bilag Bilag 1: Matrikelkort/luftfoto Bilag 2: Billeder Bilag 3: Discounted cash flow analyse Side 18 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
Bilag 1: Matrikelkort/Luftfoto Side 19 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
Bilag 2: Billeder Side 20 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
Side 21 af 22 Sag 13539 Rev.nr. : 673950-A1632
Bilag 3: Discounted cash flow analyse Værdiansættelse af ejendommen frederikssundsvej 67 ÅR 1 ÅR 2 ÅR 3 ÅR 4 ÅR 5 ÅR 6 ÅR 7 ÅR 8 ÅR 9 ÅR 10 ÅR 11 ÅR 12 ÅR 13 ÅR 14 ÅR 15 ÅR 16 ÅR 17 ÅR 18 ÅR 19 ÅR 20 Terminalår INDTÆGTER Beboelsesleje 2.327.685 2.374.239 2.421.723 2.470.158 2.519.561 2.569.952 2.621.351 2.673.778 2.727.254 2.781.799 2.837.435 2.894.184 2.952.067 3.011.109 3.071.331 3.132.758 3.195.413 3.259.321 3.324.507 3.390.998 3.458.817 Lejepotentiale 145.540 296.901 454.258 617.791 787.683 964.124 1.147.308 1.337.433 1.534.704 1.739.332 1.951.530 2.171.521 2.399.531 2.635.792 2.880.544 3.134.032 3.396.507 3.668.228 3.949.459 4.240.471 4.325.281 Erhvervsleje 148.563 151.534 154.565 157.656 160.809 164.026 167.306 170.652 174.065 177.547 181.097 184.719 188.414 192.182 196.026 199.946 203.945 208.024 212.185 216.428 220.757 Kælder 13.765 14.040 14.321 14.608 14.900 15.198 15.502 15.812 16.128 16.450 16.779 17.115 17.457 17.806 18.163 18.526 18.896 19.274 19.660 20.053 20.454 Depositum 32.944 17.729 19.030 20.376 21.768 23.208 24.697 26.235 27.826 29.470 31.168 32.922 34.734 36.606 38.538 40.533 42.592 44.718 46.911 49.175 50.158 INDTÆGTER I ALT 2.668.497 2.854.443 3.063.898 3.280.589 3.504.722 3.736.508 3.976.164 4.223.911 4.479.978 4.744.597 5.018.010 5.300.461 5.592.203 5.893.495 6.204.601 6.525.795 6.857.354 7.199.565 7.552.722 7.917.125 8.075.467 DRIFTSOMKOSTNINGER Ejendomsskatter -195.806-199.722-203.717-207.791-211.947-216.186-220.509-224.920-229.418-234.006-238.686-243.460-248.329-253.296-258.362-263.529-268.800-274.176-279.659-285.252-290.957 Renovation -131.317-133.943-136.622-139.355-142.142-144.985-147.884-150.842-153.859-156.936-160.075-163.276-166.542-169.873-173.270-176.735-180.270-183.876-187.553-191.304-195.130 Rottebekæmpelse -575-587 -598-610 -622-635 -648-660 -674-687 -701-715 -729-744 -759-774 -789-805 -821-838 -854 Fælles el og varme -45.000-45.900-46.818-47.754-48.709-49.684-50.677-51.691-52.725-53.779-54.855-55.952-57.071-58.212-59.377-60.564-61.775-63.011-64.271-65.557-66.868 Vandforbrug -145.000-147.900-150.858-153.875-156.953-160.092-163.294-166.559-169.891-173.288-176.754-180.289-183.895-187.573-191.324-195.151-199.054-203.035-207.096-211.238-215.462 Forsikringer -52.000-53.040-54.101-55.183-56.286-57.412-58.560-59.732-60.926-62.145-63.388-64.655-65.949-67.268-68.613-69.985-71.385-72.813-74.269-75.754-77.269 Vicevært, anslået -145.000-147.900-150.858-153.875-156.953-160.092-163.294-166.559-169.891-173.288-176.754-180.289-183.895-187.573-191.324-195.151-199.054-203.035-207.096-211.238-215.462 Vedligeholdelse ifølge regnskab ca. 157 kr. pr m2-621.249-633.674-646.347-659.274-672.460-685.909-699.627-713.620-727.892-742.450-757.299-772.445-787.894-803.652-819.725-836.119-852.842-869.899-887.297-905.042-923.143 Varmeregnskab -18.000-18.360-18.727-19.102-19.484-19.873-20.271-20.676-21.090-21.512-21.942-22.381-22.828-23.285-23.751-24.226-24.710-25.204-25.708-26.223-26.747 Gennemgribende renovering ved fraflytning, kr. 2.700 pr. m2-514.323-524.609-535.102-545.804-556.720-567.854-579.211-590.795-602.611-614.664-626.957-639.496-652.286-665.332-678.638-692.211-706.055-720.176-734.580-749.271 0 DRIFTSOMKOSTNINGER I ALT -1.868.270-1.905.635-1.943.748-1.982.623-2.022.276-2.062.721-2.103.975-2.146.055-2.188.976-2.232.756-2.277.411-2.322.959-2.369.418-2.416.806-2.465.143-2.514.445-2.564.734-2.616.029-2.668.350-2.721.717-2.011.894 ADMINISTRATION Administrationsomkostninger -191.750-195.585-199.497-203.487-207.556-211.707-215.942-220.260-224.666-229.159-233.742-238.417-243.185-248.049-253.010-258.070-263.232-268.496-273.866-279.344-284.930 ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER I ALT -191.750-195.585-199.497-203.487-207.556-211.707-215.942-220.260-224.666-229.159-233.742-238.417-243.185-248.049-253.010-258.070-263.232-268.496-273.866-279.344-284.930 Driftsresultat før renter og skat (EBIT) 608.477 753.223 920.653 1.094.479 1.274.890 1.462.079 1.656.246 1.857.595 2.066.336 2.282.683 2.506.857 2.739.085 2.979.600 3.228.639 3.486.449 3.753.279 4.029.388 4.315.040 4.610.506 4.916.065 5.778.643 Frit cash flow 608.477 753.223 920.653 1.094.479 1.274.890 1.462.079 1.656.246 1.857.595 2.066.336 2.282.683 2.506.857 2.739.085 2.979.600 3.228.639 3.486.449 3.753.279 4.029.388 4.315.040 4.610.506 4.916.065 5.778.643 Tilbagediskonteringsats 0,97 0,91 0,86 0,80 0,75 0,70 0,66 0,62 0,58 0,54 0,51 0,48 0,44 0,42 0,39 0,37 0,34 0,32 0,30 0,28 0,28 Tilbagediskonteringsbeløb 592.913 687.547 787.240 876.699 956.639 1.027.728 1.090.597 1.145.837 1.194.001 1.235.610 1.271.152 1.301.085 1.325.837 1.345.810 1.361.381 1.372.902 1.380.701 1.385.089 1.386.352 1.384.760 Pristalsregulering lejekontrakter 2,00% Afkastkrav 4,75% Inflation 2,00% Forrentningsprocent incl. inflation 6,75% Værdi af budgetteringsperiode 23.109.881 Terminalværdi 34.268.042 Dagsværdi af ejendom 57.377.923 Deposita 0 Dagsværdi af ejendom 57.377.923 Antal kvadratmeter 3.929 pris pr. m2 14.604 Sag 13539 Frederikssundsvej 67, 2400 København NV 22/22