Lokalplanforslag 635 Side 8 Mod Vindingevej afgrænses området med beplantninger og hegn, og terrænet langs Vindingevej falder ca. 1,6 meter ned mod Københavnsvej. Terrænet langs Plantagen falder ca. 0,5 m ned mod Plantagen 5. Terræn langs Plantagen falder ca. 1,1 meter mod Plantagen 3 og der er yderligere fald mod Plantagen 5. Totalt terrænfald fra syd hjørne på Vindingevej 6 til nordvest hjørne Vindingevej 4 er minimum 2,2 meter.
Side 9 Terrænet langs Plantagen falder ca. 0,5 m ned mod Plantagen 5. Terræn langs Plantagen falder mindst 1,1 meter mod Plantagen 3 og der er yderligere fald mod Plantagen 5. Det er målt fra laveste fortov på Vindingevej i forhold til Plantagen. Side 9 I forbindelse med udbygningen af området vil der ske en sammenlægning af de to matrikler til én matrikel. Det virker underligt at Roskilde Kommune vil tillade at man bare slår 2 matrikler sammen i et område for åben-lav byggeri og dermed bygge 4 etager og 80 %, midt i et parcelhusområde. Side 9 FORMÅL OG INDHOLD Lokalplanen har til formål at give mulighed for opførelse af etageboliger med tilhørende parkeringskælder og fælles grønne friarealer. Projektet er disponeret således, at der placeres en randbebyggelse langs med Vindingevej og Plantagen i maksimalt 3 etager. Etagebyggeri er kun tilladt i nybyggeri. Der er allerede eksisterende bygninger på matriklerne. Byggeriet er 4 etager, da parkeringskælderen ikke nedgraves. Den skal nedgraves helt, hvis det skal kaldes et 3 etagebyggeri.
Side 9 (nederst) Bebyggelsen vil være højest på midten og trapper ned for at give en god overgang til nabobebyggelsen mod vest og øst, derved mindskes evt. indbliksgener til naboerne. Nedtrapningen i byggeriet er meget begrænset. Der er kun ca. 4 meter nedtrapning fra 3 til 2 etage i enderne i bygningen. Byggeriet er derfor næsten 4 etager højt i hele bygningens længde. Det resulterer kun en afstand på 8,5 meter fra altan i 8-10 meters højde, til nabo.
Side 10 Bebyggelsen er hævet 1-1,4 meter over fortovsniveau for at give plads til parkeringskælder under hele bebyggelsen og et stykke ud i havearealet mod syd. Der skal etableres et sammenhængende opholdsareal mod syd, som forventes at blive anlagt med varierede beplantninger i grupper og lave fordybninger til optagelse af regnvand ved skybrud. Lokalplanen giver også mulighed for, at der kan opføres et fælleshus med mulighed for gæsteovernatning. Hvordan kan man hæve bebyggelsen 1,4 meter over fortovsniveau og stadig have en maksimal højde på 7,2 meter mod Plantagen 3? Hvor er bygningen hævet 1,4 meter på tegningen? Påvirker det maksimal bygningshøjden? Hvordan er terrænfald mod sydvendte naboer?
Side 10 Bebyggelsen er hævet 1-1,4 meter over fortovsniveau for at give plads til parkeringskælder under hele bebyggelsen og et stykke ud i havearealet mod syd. Der skal etableres et sammenhængende opholdsareal mod syd, som forventes at blive anlagt med varierede beplantninger i grupper og lave fordybninger til optagelse af regnvand ved skybrud. Lokalplanen giver også mulighed for, at der kan opføres et fælleshus med mulighed for gæsteovernatning. Hvis bygningen hæves 1,4 meter over fortovsniveau, er det en markant forøgelse af bygningens maksimale højder. Maksimal højde på bygningen bør begrænses i forhold til niveau på Vindingevej og Plantagen. Det betyder også at parkeringskælderen skal nedgraves helt, så stueetage er niveau med vejene Plantagen og Vindingevej. Fælleshuset bør ikke tillades, da det vil give massiv støjgene til naboerne til byggeriet. Hvor højt er fælleshus og fællesområdet placeret i forhold til nabogrunde/haver. Hvordan bliver indsigt til nabohuse og haver?
Side 11 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Vindingevej, som i den overordnede vejplan har status som primær fordelingsvej. Endvidere skal der være vejadgang til fælleshuset fra Platanvej. Plantagen er allerede belastet af parkering fra andre end beboerne i Plantagen 3 & 5. Desuden er vi vendeplads for beboerne på Vindingevej 4 i dag. Det vil kun blive værre. Side 12 Kommuneplan Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplan 2013, og er beliggende inden for rammeområde 3. BP.3. Området er udlagt til boligformål med mulighed for bebyggelse i op til 4 etager i den nordlige del af rammeområdet og en maksimal bebyggelsesprocent på 60. Denne særregel med at tillade 4 etager i parcelhusområdet bør fjernes. Det giver ikke mening i forhold til eksisterende byggeri i området.
Side 12 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser vedrørende bebyggelsesprocent og parkeringsnormen for området. Realiseringen af projektet forudsætter, at bebyggelsesprocenten øges fra 60 til 80, antal af etager fastsættes til 3 og at parkeringsnormen sættes ned fra 1½ plads til 1 plads pr. bolig. Ændringerne gælder kun for ejendommen Vindingevej 4 og 6. (matr. nr. 3 o og 3 lp af Hedegårdene, Roskilde Jorder) Resten af rammeområde 3.BP. 3 forbliver uændret. Som beskrevet er lokalplanen modstridende med kommuneplanen som gælder for hele området. Lokalplanen er lavet for at beskytte Roskilde beboere og sætte en standard for byggeriet for alle. Forslaget bør derfor forkastes. At godkende en byggegrad på 80 % er også groft i modstrid med standarden i resten af området. Desuden bærer projektet præg af at der ikke er plads til byggeriet på matriklerne. At man sætter parkeringsnormen ned til 1 plads pr. bolig giver ikke mening. Hvis kommunen godkender dette, bør man sikre at der er parkeringsmuligheder i byggeriet for minimum 50 cykler, samt et antal cykelanhængere og barnevogne på matriklen. Dette mangler i tegningerne for byggeriet. Der mangler desuden plads til 2-3 lovpligtigt handicapparkeringer i byggeriet.
Side 12 Servitutter Lokalplanområdet er omfattet af 3 tinglyste dokumenter. På matr. nr. 3 o Hedegårdene er tinglyst dokumenter af 10/8 1903, 26/8 1993 og 19/1 1998. Det er ingen servitutter på matr. nr. 3 lp Hedegårdende. Hvor er ovenstående servitutter?
Side 13 Vej- og stiplanlægning Der er vejadgang til lokalplanområdet fra Vindingevej. Fra Plantagen er der adgang til fælleshus, affaldsområde og gæsteparkering. Plantagen er en smal vej og der er allerede når der holder parkeret biler på starten af vejen, er det svært at komme til Plantagen 3 og 5. Skraldebilen og andre har tit svært ved at komme forbi. Indkørsel fra Plantagen til den nye ejendom, vil tiltrække mere trafik og parkeringer foran Plantagen 3 & 5, samt langs Plantagen mod Vindingevej.
Side 15 Udbygningen er i god tråd med kommunes ønsker til fortætning i centrum af Roskilde, selv om realiseringen kræver en øgning af bebyggelsesprocenten fra 60 til 80. Kommunen har ligeledes vurderet, at projektet indeholder en række kvalitet. Bebyggelsen er placeret som en randbebyggelse ud til Vindingevej og Plantagen, hvilket giver de bagvedliggende boliger en støjafskærmning og at parkeringen foregår i parkeringskælder og det giver et store sammenhængende fælles opholdsareal for de nye beboere. Den nye bebyggelse giver ingen ekstra støjafskærmning af betydning. De bagvedliggende bebyggelser er allerede beskyttet mod støj af Vindingevej 3 i forhold til jernbaneterræn mod nordøst. Støj fra jernbaneterræn mod nord / nordvest er ikke et problem for naboerne i dag og den nye bebyggelse skærmer heller ikke i den retning. Til gengæld må man forvente meget støj fra 25 familier i fællesområderne, da disse er placeret direkte mod naboernes haver. Desuden ved vi fra erfaring med Vindingevej 3, at støj fra altaner er meget tydelige. Og nu placeres der altaner i en afstand på 8,5 meter fra nabohaver og huse. Uden støjdæmpning. Side 15-16 Der er gjort følgende tiltag for at fremme projektets bæredygtighedsprofil, bl.a. er parkeringsnormen for biler sat ned (1 p-plads pr. bolig) i forhold til Kommuneplanen, og p-normen for cykler (2 p-pladser pr. bolig) sat op. Parkeringen etableres i et fælles parkeringsanlæg under bebyggelsen, derved opnås et stort sammenhængende grøn opholdsareal for de kommende beboere. Projektet omdanner to parceller til et område med ca. 25 boliger i et etagebyggeri, og området kunne qua sin stationsnære beliggenhed få beboerne til at fravælge bilen eller kunne danne grundlag for etablering af en delebilsordning. Der er desuden en stor variation i boligstørrelserne, der kunne medvirke til en god blanding af yngre og ældre beboere. Man sætter normen for cykler op til minimum 2 cykler pr. bolig. Hvor skal disse 50 cykler, samt cykelanhængere, forventede barnevogne mm. placeres? Der er langt fra nok plads til disse.
Side 19 1 FORMÅL Formålet med lokalplanen er: - at bebyggelsen placeres som randbebyggelse ud mod Vindingevej og Plantagen - at ny bebyggelse opføres som etageboliger i op 3 etager - at bebyggelsen bygningsmæssigt trapper ned til 2 etager mod naboejendommene - at bebyggelsens parkeringspladser placeres i parkeringskælder under bygningen - at bebyggelsen brydes op i mindre dele med lodrettet forskydninger - at sikre et sammenhængende fælles friareal med en åben og grøn karakter, der gør arealet egnet til ophold og leg. Bebyggelsen er ikke i 3 etager, men hævet til en højde på 4 etagers højde, pga. terrænfald. Nedtrapning er meget begrænset. Der er 3 etager i en afstand på 8,5 meter eller mindre fra nærmeste nabo. Altså Altan i 10 meters højde. Lodrette forskydninger i bygningen er meget begrænset. Størstedelen af bygningen er 3 etager høj. Bygningen er hævet 1,4 meter over fortov. Så højden svarer til 3½ etager. Desuden er der kraftigt terrænfald mod naboer. Terrænfald er op til 2,5-3 meter mod naboer. Det fælles friareal ligger direkte mod nabohaver og placeret på højt terræn, så der er indsigt og støjgener mod naboer.
Side 20 5.2 Parkering Området ligger indenfor det stationsnære område, og derfor skal der udlægges areal til parkering svarende til 1 p-plads pr. bolig. Parkeringen skal placeres i parkeringskælderen under bygningen efter principperne som vist på skitsen ovenfor. Derudover kan der anlægges op til 5 p-pladser på terræn i tilknytning til fælles faciliteter (fælleshus). Der skal etableres særlige parkeringspladser til personer med handicap. Handicapparkering skal placeres så tæt ved elevatorerne som muligt. Der skal etableres 25 parkeringspladser til beboerne. Da man med handicapparkering kommer på at størrelse på 25-50 parkeringspladser, skal der etableres 3 handicapparkeringspladser. Disse skal være 1 stk. på 3,5 x 5,0 meter, samt 2 stk. på 4,5 x 8 meter. Der er ikke plads til disse ekstra parkeringspladser i projektet. Det er derfor langt fra muligt at overholde den allerede kraftigt nedsatte kvote på 1 p-plads pr. bolig, man beder om. HVOR ER HANDICAP-PARKERINGER? Formoder der skal være én ved hver elevator?
Side 20 5.4 Cykelparkering Der skal etableres minimum 2 cykel p-pladser pr. bolig. 75 % af disse skal placeres i parkeringskælderen, og 25 % skal placeres på terræn ved de 3 indgange til boligerne, som vist med cp på kortbilag 3. Man anslår i lokalplanforslaget at der minimum er 2 cykler pr. familie. Der er ikke plads til 37,5 cykler i kælderen. Desuden lyder det også meget optimistisk at 25 familier og gæster kun vil have 12,5 cykler ved bygningens indgange. Der er ikke taget højde for cykelanhængere, barnevogne mm. Strider dette mod bygningsreglementet? Manglende plads eller uhensigtsmæssig placering af cykelparkering kan medføre uhensigtsmæssig parkering af cykler i adgangsveje, hvilket er til gene for alle, men skaber især problemer for kørestolsbrugere, personer med barnevogne og synshandicappede.
Side 21 6.3 Bebyggelsens højdeforhold Etagebebyggelsen må opføres i op til 3 etager. Bebyggelsen skal aftrappes mod naboskel (ved Plantagen 3 og Vindingevej 8), og her må bebyggelsen maksimalt opføres i 2 etage, svarende til en bygningshøjde på maksimalt 7,2 meter. Bebyggelsens overgang fra 2 etager til 3 etager, skal holdes minimum 8,5 meter fra naboskel. Bebyggelsens stueetage må maximalt hæves 1,4 meter over fortov. Intet punkt af en bygningens ydervæg eller tagflade må overstige 10,6 meter, målt fra reguleret terræn. Mindre bygningsdele, som f.eks. elevatorhus, kan tillades ud over denne højde, dog kun op til 12 meter. Der bygges 3 etager kun 8,5 meter fra naboskel. Det der meget voldsomt. Da altanerne er i 8-10 meters højde i forhold til nabohaver, bør mindst være 20-25 meters afstand til naboskel. Hvad er reguleret terræn? Hvilken højde har dette terræn i forhold til naboejendommene? Alle højdeangivelser bør være i forhold til vejene Plantagen og Vindingevej eller skel mod nabo. At angive højder i forhold til reguleret terræn er upræcist (ellastik i metermål). Hvad betyder det at stueetagen maksimalt må hæves 1,4 meter over fortov? Så er ejendommen mere end angivet på tegningen. Der er allerede terrænfald mod nabomatrikler. Så alle højde i projektet vil være højere mod naboejendommene. Med følgende indsigtsgener.
Side 22 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Etagebebyggelsen skal fremstå med lodrette forskydning, der kan optage niveauforskellen i terrænet, og som bryder facaden op i mindre dele. Se illustrationer på side 10 og 11 Bygningen optager kun 0,5 meter terrænfald, hvor det falder 2,5 3 meter. Der er derfor ikke overensstemmelse mellem projekt og terræn. Side 23 7.4 Fælleshus Fælleshuset skal udføres med ydervægge i lette materialer af træ, facadeplader o.l., hvis fælleshuset placeres indenfor byggefelt 2, som vist på kortbilag 3. Tag skal beklædes med listedækket sort tagpap, forpatineret zink eller tilsvarende. Fælleshuset må ikke opføres med altaner eller kviste. Af hensyn til støj, bør fælleshuset ikke tillades. Festlokaler som dette bør placeres i hovedbygningen af hensyn til støj mod naboer. Side 23 7.9 Depoter for affaldshåndtering Ved etablering af depoter for affaldshåndtering skal retningslinjerne i Regulativ for husholdsholdningsaffald følges. Depoter for affald bør placeres væk fra naboers haver og huse. Ikke direkte i skel til nabo.
Side 23 8 UBEBYGGEDE AREALER OG TERRÆN 8.1 Der skal udlægges fælles opholdsarealer, som vist på kortbilag 3. Fælles opholdsarealer er forbeholdt ophold og skal friholdes for bebyggelse (dog tillades det, at p-kælderen føres ud i fællesarealet under terræn). Opholdsarealet skal fremstå med parkpræg og skal udføres med græs og med mindre grupper af løvfældende træer, i princippet som vist på kortbilag 3. Hvis P-kælder føres ud under fællesarealet, bliver fællesarealet hævet meget over terræn. Fællesarealet ligger efter tegningen 2,5 meters højde. Det betyder at personer i dette område kan direkte ind i nabohaver og huse. Hvor højt kommer fælleshuset til at ligge i forhold til nærmeste naboer og skel? Da der allerede er højdeforskel i det eksisterende naturlige terræn på 2,5 meter. Det er yderst relevant at vide hvilket udgangspunkt i naturligt terræn man benytter ved angivelse af højder i projektet. Det er ikke angivet nogen steder. Hvor højt et terræn er tilladt i området som er placeret 2,5 meter fra skel? Hvis man f.eks. hæver dette område 1,5 2 meter, vil der være frit syn fra fællesområdet, over hegn og direkte til parcelhusene. Der bør være en maksimal højde i forhold til skel mod nabo, for dette område.
Side 25 8.4 Beplantning Beplantning på fællesarealet skal fremstå som trægrupper med en blanding af løvfældende træ f. eks. eg, lind, pil, bøg samt frugttræer. Evt. skråninger skal fremstå med en grøn karakter f.eks. grønne buske og bunddækken. Eksistierende beplantning i skel (fælleshegn) reguleres efter Hegnsloven. Der er ingen beplantning mod Plantagen 3. Derfor er der direkte indblik til have og hus fra bebyggelse, fællesarealerne, parkering og fælleshuset. Projektet Vindingevej 4-6 bør etableres høj og tæt beplantning mod Plantagen 3. Side 25 9 EJERFORENING I forbindelse byggeriet skal der oprettes en ejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af boliger i ejendommen. Vedtægter og eventuelle senere ændringer skal godkendes af Byrådet. Ejerforeningerne skal oprettes senest, når halvdelen af boligerne er taget i brug. Ejerforeningerne skal forestå drift og vedligeholdelse af bebyggelsens ydre, fælles anlæg, indkørsler, nedkørsel, fællesvej og fælles friarealer indenfor lokalplanområdet. Kommunen bør sætte krav til ejerforeningen i forhold til begrænsning af støjgener, utilsigtet parkering af biler, cykler og andet på veje foran bebyggelsen og tætteste naboer. Der bør kræves at beboere som ikke overholder gældende regler kan tvinges til at sælge deres lejlighed og fraflytte denne.
Side 26 10 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING 10.1 Bebyggelse og anlæg Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal parkeringsarealer og fælles friarealer herunder evt. legeplads, være anlagt. Arealerne skal senest være beplantet førstkommende plantesæson efter ibrugtagning af 50 % af det opførte byggeri. Bebyggelsen skal ligeledes være tilsluttet kollektiv varmeforsyning og offentligt spildevandanlæg. Derudover skal bebyggelsen være tilmeldt gældende ordning i Regulativ for husholdningsaffald i Roskilde Kommune. Der bør sættes krav til beplantnings højde og tæthed mod naboer. Desuden bør beplantning påbegyndes hurtigst muligt efter byggeriet afslutning.