Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 1. august 2016 Lokalplan 1009, Boliger på Østboulevarden 11a og 11b - Forslag Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan nr. 1009, boliger på Østboulevarden 11a og 11b og Tillæg nr. 64 til Kommuneplan 2013. 1. Resume Lokalplanen omfatter et privatejet areal på 1.715 m2 beliggende på Østboulevarden 11a og 11b i en større karré, der afgrænses af gaderne Knudrisgade, Østboulevarden, Kirkegårdsvej og Nørreport. Lokalplanområdet afgrænses mod vest af nyere etageboligbebyggelse, mod nord af grønne opholdsarealer og haver, som hører til boligerne langs Østboulevarden, mod øst af selve Østboulevarden og mod syd af grønne opholdsarealer tilhørende daginstitutionen VokseVærket. Området har vejadgang fra Østboulevarden. Formålet med lokalplanen er at opføre et forhus i mellemrummet i karréens randbebyggelse ud mod Østboulevarden i 4 etager med udnyttet tagetage og kælder. Derudover ønskes opført en terrassebygning i gården i op til 3 etager foruden en delvis underjordisk parkeringsetage. Forhus og baghus rummer i alt ca. 25 boliger. Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen og der er derfor udarbejdet et Tillæg nr. 64 til Kommuneplan 2013. Lokalplan 1009, Boliger på Østboulevarden 11a og 11b - Forslag side 1 af 6
2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 1009, boliger på Østboulevarden 11a og 11b og Tillæg nr. 64 til Kommuneplan 2013 godkendes til offentliggørelse. At 2) de indkomne bemærkninger til høring om ændring af kommunen besvares som beskrevet i punkt 5.2. 3. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra en privat bygherre, for at give mulighed for ca. 25 boliger på Østboulevarden i form af et forhus på 4 etager plus udnyttet tagetage og kælder og et baghus i 3 etager plus en delvis underjordisk parkeringskælder. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og strategier om, at der til stadighed skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så mulighederne for reelle valg kan tilgodeses. Der skal sikres fleksible og gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer i de enkelte kvarterer. Derudover bidrager lokalplanen til målet om at opnå en fortættet by ved at anvende og omdanne uudnyttede arealer i byen til boligformål. Arealer der tidligere har været anvendt til erhvervsformål. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens indhold Lokalplanen omfatter et privatejet areal på 1.715 m2 beliggende på Østboulevarden 11a og 11b i en større karré, der afgrænses af gaderne Knudrisgade, Østboulevarden, Kirkegårdsvej og Nørreport. Lokalplanområdet afgrænses mod vest af nyere etageboligbebyggelse, mod nord af grønne opholdsarealer og haver, som hører til boligerne langs Østboulevarden, mod øst af selve Østboulevarden og mod syd af grønne opholdsarealer tilhørende daginstitutionen VokseVærket. Området har vejadgang fra Østboulevarden. Formålet med lokalplanen er at opføre et forhus i mellemrummet i karréens randbebyggelse ud mod Lokalplan 1009, Boliger på Østboulevarden 11a og 11b - Forslag side 2 af 6
Østboulevarden i 4 etager med udnyttet tagetage og kælder. Derudover ønskes opført en terrassebygning i gården i op til 3 etager foruden en delvis underjordisk parkeringsetage. Forhus og baghus rummer i alt ca. 25 boliger. Forhuset ud mod Østboulevarden tilpasser sig skalamæssigt nabobebyggelsen, idet forhuset etableres i 4 etager med hævet stueetage, og som er lig højden for den eksisterende randbebyggelse. Forhuset trækkes tilbage fra vejen, ligesom den eksisterende bebyggelse langs Østboulevarden, og der etableres en lille forhave ud mod Østboulevarden. Terrassebygningen placeres i baggården parallelt med den eksisterende nyere gulstens etageboligbebyggelse. Terrassebygningens etager bliver smallere opefter, så der kan etableres hængende haver mod øst i form af store begrønnede områder på facade og altaner. Terrassebygningen etableres i op til 3 etager samt kælder/parkeringsetage, som udnytter terrænspringet på grunden, så bebyggelsen set fra vest opleves som værende i 3 etager og set fra øst opleves som værende 3 etager med boligbebyggelse samt en parkeringsetage. Parkeringsetagen indeholder parkering, cykelparkering, teknik og depotrum. Udendørs friarealer til ophold for de nye boliger i forhuset og i terrassebygningen etableres dels på terræn i baggården, dels som en tagterrasse på terrassebygningens tag og dels i form af altaner. Forhuset vil i sig selv udgøre en støjafskærmning i forhold til at sikre friarealer, som ikke er støjplagede. Tagterrassen på baghuset er trukket tilbage fra bygningens facader for at mindske indkig mod nabobygningerne. 5.2 Kommuneplanen Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, og der er derfor udarbejdet Tillæg nr. 64 til Kommuneplan 2013. Der har været gennemført en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen forud for Lokalplan 1009, Boliger på Østboulevarden 11a og 11b - Forslag side 3 af 6
lokalplanlægningen på Østboulevarden. Der er en detaljeret gennemgang af høringens indhold i den vedlagte høringsfolder, se Bilag 2. Der er indkommet i alt 6 høringssvar, hvor af det ene omfatter 37 underskrifter. Høringssvarene omhandler byggeriet i gårdrummet, og indsigerne har i store træk enslydende begrundelser. Forhuset mod Østboulevarden accepteres. Høringssvarene omhandler følgende emner (høringssvar er vedlagt som Bilag 3): 1. Byudviklingen generelt 2. Byggeriets højde og placering 3. Indkigsgener 4. Skyggegener 5. Mistet udsigt og udsyn 6. Begrænsede anvendelsesmuligheder og tab af privatliv og herlighedsværdi 7. Bebyggelsens udseende 8. Ønsker til gårdrummet i stedet for baghusbyggeri Høringssvarene har været medvirkende til at baghusbyggeriet er blevet ændret. I høringsmaterialet er terrassebygningen i gården vist som et byggeri i 4 etager i samme højde som nabobebyggelsen på Kirkegårdsvej. I lokalplanforslaget er højden på byggeriet blevet skåret med en enkelt etage, så baghuset etableres i 3 etager for til dels at imødekomme indsigerne. Høringssvarene er gennemgået og emnevist besvaret i Bilag 4 Besvarelse af høringssvar. Da lokalplanen kun muliggør ca. 25 boliger, er der ikke grundlag for at stille krav om almene boliger, jf. Aarhus Kommunes retningslinjer for planlægning for almene boliger. 5.3 Grundvandsforhold Området er beliggende uden for et Område med Særlige Drikkevandsinteresser (OSD) og indvindingsoplande til almene vandforsyninger. Lokalplan 1009, Boliger på Østboulevarden 11a og 11b - Forslag side 4 af 6
Der er ingen nuværende eller forventes ingen fremtidige indvindingsinteresser i området. 5.4 Skoleforhold Projektet består af et infill-byggeri i eksisterende facadelinje mod Østboulevarden samt en bagvedliggende terrassebygning og vil i alt medføre ca. 25 nye boliger. På baggrund af projektets samlede bruttoetageareal forventes boligerne ikke at blive opført som familieboliger. Kombineret med det begrænsede antal nye boliger, forventer Børn og Unge ikke, at projektet vil få nævneværdige kapacitetsmæssige konsekvenser hverken på skole- eller dagtilbudsområdet. På baggrund af ovenstående samt de private ejerforhold i lokalplanområdet ønsker Børn og Unge ikke at reservere areal til daginstitutionsformål. 6. Strategi for borgerinddragelse Borgerinddragelse er foretaget i henhold til Aarhusmodellen for borgerinddragelse. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Der er ikke kommunaløkonomiske konsekvenser af lokalplanens realisering. 7.2 Konsekvenser for miljøet I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer er det vurderet, at lokalplanen med de bestemmelser, der er indføjet i planen, ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indflydelse på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Kristian Würtz / Erik Jespersen Lokalplan 1009, Boliger på Østboulevarden 11a og 11b - Forslag side 5 af 6
Bilag Bilag 1: Lokalplan nr. 1009, Boliger på Østboulevarden 11a og 11b Bilag 2: Høringsmateriale Bilag 3: Høringssvar Bilag 4: Bevarelse af høringssvar Tidligere beslutninger Aarhus Byråd vedtog den 23. oktober 2013 Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune, hvori lokalplanområdet udlægges til boligområde. Sagsnummer: 14/029964-1 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: 89 40 23 60 E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Antal tegn: 8.040 Sagsbehandler: Mathias Thinggård Brovall Tlf.: 51 95 55 41 E-post: mtbr@aarhus.dk Lokalplan 1009, Boliger på Østboulevarden 11a og 11b - Forslag side 6 af 6