Dansk økonomi og boligmarked - udfordringerne kan håndteres Chefanalytiker Jakob Legård Jakobsen jlj@nykredit.dk 44 55 11 29 18-06-2009 1
Danmark er også hårdt ramt 0% BNP, sk., å/å -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% ES US FR DK GB JP SE IT DE 18-06-2009 2
Kraftigt stigende ledighed 180 1.000 personer 160 140 Prognose 120 Ledighed 100 80 60 40 2000 2002 2004 2006 2008 2010 18-06-2009 3
Ledigheden steget mest i Jylland det seneste år Vestjylland Nordjylland Sydjylland Østjylland Fyn Vest- og Sydsjælland Hele landet Bornholm Østsjælland Nordsjælland Københavns Omegn København by Procentpoint 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 18-06-2009 4
Byggeriet er ikke den eneste sektor i krise 0 % -2-4 -6-8 -10-12 -14-16 Beskæftigelsesfald 2009-2011 Byggeri Industri Serviceerhverv 18-06-2009 5
Uens boligudvikling i Danmark - det bør der tages højde for i krisehåndteringen 18-06-2009 6
Accelererende prisfald i årets første kvartal 10 Priser, k/k % 8 6 4 2 Lejligheder Fritidshuse Huse 0-2 -4-6 -8-10 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 18-06-2009 7
Hvor udsatte er boligejerne?
LTV-niveauet stiger 62 % 60 LTV 58 56 54 52 50 2007K4 2009K1 18-06-2009 9
og bliver mere højreskæv - Empirisk fordeling af LTV (privatkunder) 120 100 % 2007K4 2009K1 80 60 40 20 0 0 20 40 60 80 100 120
Hovedparten af restgælden har LTV < 85% % 35 Fordeling af LTV 2009K1 - ejerboliger 30 Andel af insolvent boliggæld 25 20 15 10 5 0 0-20 20-40 40-60 60-70 70-80 80-85 85-90 90-95 95-100 >100 18-06-2009 11
Øget lyst til afdragsfrihed blandt LTV > 100% 45 % 40 35 30 2006K4 2009K1 25 20 15 10 5 0 RMAX_U RMAX_M FAST_U FAST_M TLÅN_U TLÅN_M
Rentefølsomheden atter på vej op - hele Nykredits privatkundeportefølje 2,5 Øgede renteudg. i % af indkomsten 2,0 Hele landet 1,5 1,0 0,5 0,0 Apr06 sep-06 apr-07 sep-07 dec-07 apr-08 feb-09 maj-09
Hvad siger Nationalbanken om rentefølsomheden? - boligejere med mindst ét afdragsfrit RTL-lån uden renteloft 4,5 4,0 3,5 Øgede renteudgifter i % af bruttoindkomsten Gennemsnit 10% mest følsomme 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 København Østsjælland Østjylland Nordjylland Vestjylland
Låntagernes valg
Den stejle rentekurve og valg af lån % 6,3 Bankpakke 5,8 5,3 10-årig realkreditrente 4,8 4,3 3,8 F1-renten 3,3 2,8 2,3 jan-07 maj-07 okt-07 mar-08 aug-08 jan-09 18-06-2009 16
Nyudlånet - eksplosiv vækst i interessen for variabel rente 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% RenteMax Fast rente Variabel rente 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 18-06-2009 17
Nyudlånet - stigende lyst til afdragsfrihed i årets første kvartal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Uden afdrag Med afdrag 0% 2006K4 2007K2 2007K4 2008K2 2008K4 18-06-2009 18
Nyudlånet - afdragsfrihed og variabel rente er populært 100% Fast rt. u/afdrag Var.rt. u/afdrag Rt.max u/afdrag 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2006K4 2007K2 2007K4 2008K2 2008K4 18-06-2009 19
Bestanden - fastrentelån dominerer 100% Rentemax Fast rente Variabel rente 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 18-06-2009 20
Den danske krisehåndtering
Dansk krisestyring - fokus på husholdninger 45 Mia. kr. % 3.5 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Skattelettelser 2009 Skattelettelser 2010 Særlig pensionsopsparing (SP) Renoveringspulje Infrastrukturinvesteringer Kommunale investeringer Husholdninger Offentlig BNP stimulans, h.a. 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 18-06-2009 22
Faldende lønsum stigende indkomster - nettoeffekten er positiv 85 65 45 Mia. kr. Lønstigning SP og skat Lønfald - netto Rentebesparelse Nettoeffekt 25 5-15 -35 Faldende lønsum som følge af stigende ledighed inkl. dagpenge Lønstigning, skattelettelse og SP Nettoeffekt 18-06-2009 23
Ledighed og tvangsauktioner 16000 Antal tvangsauktioner 16000 14000 Tvangsauktioner 14000 12000 12000 10000 1992 10000 1988 8000 8000 6000 2010E 1984 6000 4000 2009E 1980 4000 2000 2000 2000 2008 1996 0 0 2007 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 1.5 3.5 5.5 7.5 9.5 11.5 13.5 Ledighed (% af arbejdsstyrken) 18-06-2009
Ledigheden er blevet mindre følsom over for vækstfald 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 1.000 personer Ændring i ledigheden, hvis output gap falder med én procentpoint 0 1973-1975 1979-1981 1986-1993 2000-2003 Der er set på perioden, hvor output gap i startåret toppede, og hvor det nåede bunden i slutåret. 25
Boligmarkedet har tiltagene hjulpet?
Huspristilliden i bedring - positivt 5 Huspristillid 0-5 -10-15 -20-25 -30 Region Midtjylland Region Syddanmark Region Nordjylland Region Hovedstaden -35-40 -45 Region Sjælland 2007K2 2007K4 2008K2 2008K4 2009K2 18-06-2009 27
Bugnende boliglagre - negativt 30 25 Lagre, måneder Huse Lejligheder Fritidshuse 20 15 10 5 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 18-06-2009 28
Faldende boligbyrde kan måske hjælpe på lagrene! 70 60 Boligindeks, % København Hele landet Nordjylland 50 40 30 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 18-06-2009 29
DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er et dansk aktieselskab, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Nykredit Markets investeringsanalyser er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings etiske regler og anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. For yderligere information se venligst nykreditmarkets.dk. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S, til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er udelukkende baseret på offentligt tilgængelige oplysninger. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer, der er omtalt i materialet, samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involverede i corporate finance aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets.
Investeringsanalyser og markedsføringsmateriale Analyser til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Anbefalinger til offentligheden eller distributionskanaler vedrørende finansielle instrumenter udarbejdet af andre end analytikere i Nykredit Markets analysefunktioner udgør ikke investeringsanalyser, og der gælder ikke et forbud mod at handle i de finansielle instrumenter omtalt i materialet inden udbredelsen heraf. Sådanne anbefalinger behandles som markedsføringsmateriale. Ansvarshavende redaktør: Underdirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge 1-3 - 1780 København V - Tlf. 44 55 18 00 - Fax 44 55 18 01