Boligudlejningsejendom Sag 25734 TIL SALG Odense C - Vesterbro 108 Central beliggenhed 5 lejligheder Alle 4 lejligheder i forhuset er ledige Kontantpris kr. 5.600.000 1. års nettoafkast % 4,58 Etageareal m 2 405
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Centralt beliggende boligudlejningsejendom med 5 lejligheder udbydes til salg. Ejendommen er beliggende på Vesterbro, og er opført i røde mursten. Tagbeklædningen på bygningen mod Vesterbro er Decra ståltag og baghusets tagbeklædning er bølgeeternit. Den forreste bygning rummer 4 lejemål og baghuset indeholder én lejlighed i 2 plan. I stueplan er der gennemgående passage til baggården. Alle 4 lejligheder i forreste bygning er generelt i god stand, og alle har adgang til eget køkken og badeværelse. Badeværelserne er beliggende på repos på bagtrappen. Modernisering af køkken og badeværelser er foretaget i 2003. Derudover er der i stueplan lejlighed, der jf. BBR er på 72 m² og indeholder vindfang, to sammenhængende stuer, soveværelse og pænt køkken. Derudover adgang til eget badeværelse med udgang fra køkken. Lejlighederne på 1. og 2. sal er jf. BBR på 82 m² og har samme indretning som lejligheden i stueplan. Dog er den ene stue større, idet denne har arealet fra gennemgående passage fra stueplan med i arealet. Lejligheden på 3. sal har et boligareal jf. BBR på 71 m² og indeholder stor stue, soveværelse, køkken og værelse/kammer. Adgang til eget badeværelse på samme måde som de øvrige lejemål. Lejligheden i baghuset er moderniseret i 1999 og indeholder i stueplan entré, to sammenhængende stuer og køkken. På 1. sal er der gangareal, separat toilet, to værelser samt badeværelse. Der er kælder under begge bygninger. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 828 I Odense Bygrunde Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1898 Arealer Grundareal 324 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 129 m 2 Boligareal 405 m 2 Etageareal i alt 405 m 2 Sekundære arealer 125 m 2 2
2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1898 Bebygget areal 80 m 2 Sekundære arealer 76 m 2 Antal etager 3 Anvendelse Registreret som Afskrivning Boliger 307 m 2 Boligareal Nej Kælder 76 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1898 Bebygget areal 49 m 2 Sekundære arealer 49 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 98 m 2 Boligareal Nej Kælder 49 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 2.200.000 heraf grundværdi kr. 341.200 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Området, hvor ejendommen er beliggende gælder kommuneplanens område 0.D2, idet denne bestemmer følgende: Anvendelse: Området er udlagt til boligområde. Byggemulighed: Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 3 etager. Max. bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom eller flere ejendomme under ét 90. Husdybden må max være 11 m. Forhuset har bevaringsværdi 5 og baghuset har bevaringsværdi 6. 3
Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 16.08.2016 1911: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1997: Samejeoverenskomst. Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen udelukkende anvendes til beboelse og indeholder mindre end 6 beboelseslejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 5.600.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 60.000 I alt kr. 60.000 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 261.700 I alt kr. 261.700 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 7.596 Renovation Renovation kr. 6.959 Vand / Vandafledning El Fælles el kr. 1.458 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 6.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 20.250 Administration Administration kr. 12.000 Varmeregnskab kr. 2.000 Vandregnskab kr. 2.000 Forsikringer Præmie årligt - anslået kr. 6.000 Øvrige driftsudgifter Bekæmpelse af rotter kr. 68 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 64.332 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 17.630 Advokatsalær - skøde kr. 23.200 Moms kr. 5.800 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 46.630 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 5.600.000 Handelsomkostninger anslået kr. 46.630 -Refusion depositum kr. 14.400 -Refusion forudbetalt leje kr. 14.400 Anslået kapitalbehov kr. 5.617.830 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 321.700 - Driftsudgifter iht. budget kr. 64.332 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 257.368 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 257.368 x 100 5.617.830 = 4,58% (anslået) 5
6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 5.600.000 Kontantomregnet købesum kr. 5.600.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 17.630 Advokatsalær skøde kr. 23.200 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 5.800 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 5.646.630 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 4.258.350 Særlige installationer kr. 473.150 Grundens værdi kr. 868.500 Kontantomregnet købesum kr. 5.600.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 477.090 = kr. 19.084 Afskrivninger 1. år kr. 19.084 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 64.332 kr. 64.332 Udgifter i alt kr. 64.332 kr. 64.332 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 60.000 kr. 60.000 Lejeindtægter, anslåede kr. 261.700 kr. 261.700 1. år før afskrivning / skat kr. 257.368 kr. 257.368 Afskrivning 1. år, anslået kr. 19.084 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 238.285 Likviditet 1. år før skat kr. 257.368 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 52.423 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 204.946 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6
7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Mads L. Henriksen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 2163 7262, e-mail: mdh@nybolig.dk 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Ledig Vesterbro 108, st. Bolig Bolig 72 61.200 850 2 Ledig Vesterbro 108, 1. sal Bolig Bolig 82 69.700 850 3 Ledig Vesterbro 108, 2. sal Bolig Bolig 82 69.700 850 4 Ledig Vesterbro 108, 3. sal Bolig Bolig 71 61.100 861 Depositum garanti Forudbetalt leje 5 Lis Kanberg Vesterbro 108B Bolig Bolig 98 60.000 612 14.400 14.400 Refunderede driftsudgifter I ALT 405 321.700 14.400 14.400 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 405 321.700 14.400 14.400 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 321.700 14.400 14.400 heraf faktisk 60.000 14.400 14.400 heraf anslået 261.700 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Ledig Nej Anslået Nej 2 Ledig Nej Anslået Nej 3 Ledig Nej Anslået Nej 4 Ledig Nej Anslået Nej 5 Lis Kanberg Nej Faktisk Nej Lejen påklaget 11
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Lis Kanberg 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 12