Totalt nyrenoveret boligudlejningsejendom - velbeliggende centralt i Randers tæt ved skov og havnen Sag 6073 TIL SALG Randers NØ - Ankerstjernevej 5 Tre totalt renoverede 3-værelses lejligheder med alt i hårde hvidevarer Udlejet på ens lejekontrakter med trappelejeregulering Totalt renoveret fra kælder til kvist Ejendommen har nyt tag, vinduer og døre i vedligeholdelsesfrie materialer Kontantpris kr. 3.150.000 1. års nettoafkast % 5,78 Etageareal m 2 294
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Total renoveret boligudlejningsejendom velbeliggende i rolig beboelsesgade i Randers, med kort afstand til centrum og lige ved Tøjhushaven og havnemiljøet. Ejendommen er under total renovering og stod færdig til maj 2013. Ejendommen indeholder 3 totalt nyrenoverede og istandsatte lejligheder efter gældende regler og isoleringskrav, samt med alt hvad en moderne lejlighed i dag skal indholde og alt i hårde hvidevarer. Alle installationer i ejendommen er ligeledes udskiftet. Der er ikke sparet på noget, og materialevalget er i top. De tre tre-værelseslejligheder er på henholdsvis 94 m², 123 m² og 67 m² med en optimal indretning. Kælderlejligheden på 67 m² er indrettet med et stort værelse og en stue i forbindelse med køkken samt eget toilet og bad. Stuelejligheden på 123 m² er indrettet med køkken-alrum i forbindelse med en større stue i den ene ende af ejendommen, derudover er der to større værelser, toilet og bad samt en entré. 1. sals lejligheden er på 94 m², og indrettet med ligeledes to værelser, toilet og bad samt entré og et åbent køkken-alrum i forbindelse med stuen. Lejligheden er endvidere forsynet med 4 Velux-vinduer i taget, hvilket giver et godt lysindfald i lejligheden. Alle lejligheder har egen vaskesøjle. Derudover er der depotrum og tørrerum i kælderen. Ejendommen er opført i 1,5 plan med en høj kælder og fuld udnyttelse af tageetagen. Ejendommen er med pudsede facader og saddeltag belagt med et nyt Decra tag med lang holdbarhed. Tagrender og afløbsrør er ligeledes skiftet i forbindelse med taget. Vinduer og døre i ejendommens klimaskærm er i plast med termoglas, og er dermed vedligeholdelsesfri. Der er adgang til ejendommens tre lejligheder via den fælles fortrappe, hvorfra der ligeledes er adgang til depotrummene i kælderen. Derudover findes en bagtrappe, hvorfra lejlighederne har adgang til den fælles have. En optimal investeringsejendom både for den nye invester, men også den garvede invester, med - super beliggenhed centralt i Randers, nær skov og havn, - totalt renoveret ejendom fra top til tå og - tre moderne lejligheder, udlejet på ens lejekontrakter med trappelejeregulering. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 174 T Randers Markjorder Randers Opført / Ombygget Opførelsesår 1908 Ombygningsår 2013 Arealer Grundareal 489 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 124 m 2 Boligareal 294 m 2 Etageareal i alt 294 m 2 2
2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 Opført / ombygget år 1908/2013 Bebygget areal 124 m 2 Antal etager 3 Anvendelse Registreret som Afskrivning Kl. 77 m 2 Boligareal Nej St. 123 m 2 Boligareal Nej 1. sal 94 m 2 Boligareal Nej Beskrivelse bygning nr. 1 Opvarmes med fjernvarme. Bevaringsværdi 5 i henhold til kommuneatlas. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 2.000.000 heraf grundværdi kr. 226.500 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 31.05.2013 med energiklassifikation C. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Servitutter Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Offentlig. Ejendommen er beliggende i et område omfattet af Randers Kommunes Kommuneplan 2009, delområde 1.02.B.10, der er udlagt til boligformål: Boliger, ældreboliger, plejehjem, børneinstitutioner samt mindre butikker og erhverv, der ikke generer omgivelserne. Værtshuse, grillbarer og lignende må kun etableres med byrådets særlige tilladelse. Bebyggelsesprocent max. 50. Bygningshøjde max. 12 meter. Max. 2½ etager. Byzone. Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 14.02.1898: Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. 13.08.2004: Samejeoverenskomst med forkøbsret. (Slettes i forbindelse med handelen) Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen udelukkende anvendes til beboelse og indeholder mindre end 6 beboelseslejligheder. 4. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. 3
- at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. Forurening V1/V2 niveau Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Ejendommen er ifølge Region Midtjyllands oplysninger ikke registreret som forurenet på vidensniveau 1 / 2. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr. 3.150.000 5.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 231.373 Refunderede driftsudgifter bolig (el fællesarealer) kr. 3.600 I alt kr. 234.973 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 6.052 Renovation (år 2016) kr. 6.931 Renholdelse / Vicevært Afsat kr. 1.000 pr. lejemål kr. 3.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 50 pr. kvm kr. 14.200 Administration Afsat kr. 2.000 pr. lejemål kr. 6.000 Forsikringer Præmie årligt anslået kr. 12 pr. kvm kr. 12.070 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse (år 2016) kr. 24 Fælles el, anslået, refunderes af lejerne kr. 3.600 Honorar udarbejdelse af forbrugsregnskaber, anslået kr. 3.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 54.878 5.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 10.280 Advokatsalær - skøde kr. 25.600 Moms kr. 6.400 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 42.280 4
Kapitalbehov: Kontantpris kr. 3.150.000 Handelsomkostninger anslået kr. 42.280 -Refusion depositum kr. 55.500 -Refusion forudbetalt leje kr. 21.088 Anslået kapitalbehov kr. 3.115.692 5.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 231.373 Refunderede driftsudgifter kr. 3.600 - Driftsudgifter iht. budget kr. 54.878 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 180.095 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 180.095 x 100 3.115.692 = 5,78% (anslået) 5.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 3.150.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.150.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 10.280 Advokatsalær skøde kr. 25.600 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 6.400 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 3.192.280 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 827.000 Grundens værdi kr. 2.323.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.150.000 5.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 54.878 kr. 54.878 Udgifter i alt kr. 54.878 kr. 54.878 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 231.373 kr. 231.373 Refunderede driftsudgifter kr. 3.600 kr. 3.600 1. år før afskrivning / skat kr. 180.095 kr. 180.095 Afskrivning 1. år, anslået kr. Skattemæssigt resultat 1. år kr. 180.095 Likviditet 1. år før skat kr. 180.095 Skattevirkning ved skatteprocent på 29,49% kr. 53.110 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 126.985 5
Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Randers/Viborg/Skive Østervold 42, 2. sal. 8900 Randers C Att.: Jesper Bruun Fangel, Erhvervsmægler, MDE, indehaver Tlf.: 7020 3911, mobil: 40756319, e-mail: jef@nybolig.dk 6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Katja Laursen, Simon Damgaard Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter kld. Bolig Bolig 77 61.078 793 14.676 9.784 1.200 2 Ibadete Haskaj st. Bolig Bolig 123 95.974 780 90.432 22.608 11.304 1.200 3 Peter B. Jensen 1.sal Bolig Bolig 94 74.321 791 18.216 1.200 I ALT 294 231.373 55.500 21.088 3.600 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 231.373 55.500 21.088 heraf faktisk 231.373 55.500 21.088 heraf anslået 0 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Katja Laursen, Simon Damgaard Regulering for skatter og afgifter 5.100 2.100 Nej Faktisk Trappeleje 2% 01.01.2016 01.01.2017 Nej 2 Ibadete Haskaj 4.800 1.800 Nej Faktisk Trappeleje 2% 01.01.2016 01.01.2017 Nej 3 Peter B. Jensen 5.100 2.100 Nej Faktisk Trappeleje 2% 01.01.2016 01.01.2017 Nej Lejen påklaget Nr. Lejer Lejestart Opsigelsesvarsel 1 Katja Laursen, Simon Damgaard Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 01.12.2014 3 måneder Lejer Udlejer Nej Ja Ref. driftsudgift er fælles el 2 Ibadete Haskaj 01.07.2013 3 måneder Lejer Udlejer Nej Ja ref. driftsudgift er fælles el 3 Peter B. Jensen 0 01.03.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Ja Ref. drift er el fællesareal 16