Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 29. oktober 2010 Endelig vedtagelse af forslag til Lokalplan 884. Boligområde ved Højlundsparken i Solbjerg. Tillæg nr. 16 til 1. Resume Lokalplanen udarbejdes efter ønske fra den private ejer om at udnytte et område i den sydvestlige del af Solbjerg til opførelse af beboelse i form af enfamiliehuse. Området er i udlagt til anvendelse som boligområde. Området er beliggende i landzone, men overføres med lokalplanens endelige vedtagelse til byzone. Det er målet at skabe en afrunding af det eksisterende boligområde med en udstykning på i alt 9 grunde. Lokalplanens gennemførelse forudsætter et tillæg til kommuneplanen, der muliggør byggeri i op til 2 etager. Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Kalkværksvej 10 8100 Århus C Sagsnummer POB/07/00308 Sagsbehandler Carsten Lützen Telefon 8940 2640 Direkte telefon 8940 2656 Telefax 8940 2508 E-post byplan@mtm.aarhus.dk E-post direkte carstenl@aarhus.dk www.aarhuskommune.dk Under lokalplanens offentlige fremlæggelse er der indkommet 2 høringssvar, som Teknik og Miljø har vurderet ikke giver anledning til ændringer i lokalplanen. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan 884. Boligområde ved Højlundsparken i Solbjerg vedtages endeligt med de ændringer, der fremgår af indstillingens afsnit 5.3, At 2) forslag til Tillæg nr. 16 til kommuneplan 2009, vedtages endeligt med de ændringer, der fremgår af indstillingens afsnit 5.3, At 3) bemærkninger og indsigelser fremkommet under den offentlige fremlæggelse af lokalplanforslaget og forslaget til kommuneplantillæg besvares som anført under indstillingens afsnit 5.2.
3. Baggrund Lokalplanen udarbejdes efter ønske fra den private ejer om at udnytte området til opførelse af beboelse i form af enfamiliehuse. Det er målet at skabe en afrunding af det eksisterende boligområde. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og strategier bl.a. om, at der til stadighed skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så muligheden for reelle valg kan tilgodeses. Der skal sikres fleksible og gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer i de enkelte kvarterer. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens formål og indhold Lokalplanen gør det muligt at udnytte området til opførelse af enfamiliehuse. Lokalplanen omfatter et område i den sydvestlige del af Solbjerg, ved Højlundsparken og Klemivej. Området er i Kommuneplan 2009 udlagt til anvendelse som boligområde. Området er beliggende i landzone, men overføres med lokalplanens endelige vedtagelse til byzone. Den største del af området er ubenyttet og ligger hen med en bevoksning af græs og ukrudt. I den østlige del af lokalplanens område ligger ejendommen Højlundsparken 19. Lokalplanen fastlægger, at området kan udstykkes til i alt 9 grunde, fra ca. 800-1000 m², foruden den eksisterende villa. På det vestlige ubebyggede areal grupperer grundene sig rundt om en grønning. Ved den eksisterende villa udstykkes der en grund nord og en grund syd for villaen. Lokalplanen fastlægger en bebyggelsesprocent på maksimalt 30 for den enkelte grund, et etageantal på maksimalt 2 og en maksimal bygningshøjde på 8,5 m. Der er bestemmelser om vejbetjening fra vejen Højlundsparken, bevaring af et levende hegn samt etablering af grundejerforening. Lokalplanens gennemførelse forudsætter et tillæg til kommuneplanen, der muliggør byggeri i op til 2 etager. Lokalplanen ligger i et OSD område (område med særlige drikkevandsinteresser) og inden for 300 meter fra indvindingsboringer til Side 2 af 5
Fastrup Marks Vandværk. Området omfattet af lokalplanen blev udlagt til boligformål i, og Miljøcenter Århus har ikke gjort indsigelse mod udlægget. Det er nødvendigt at forsinke overfladevand, inden vandet ledes til regnvandskloak. Det er dog ikke hensigtsmæssigt at etablere et forsinkelsesbassin inden for lokalplanens område, hvorfor den private ejer har truffet aftale med ejeren af et nærliggende areal (Århus Kommune) om at købe og etablere regnvandsbassin på et areal, der ligger i et grønt område mellem lokalplanområdet og Gl. Horsensvej. Da arealet er beliggende i landzone kræves der zonetilladelse. Der er gennemført en høring af berørte parter sideløbende med lokalplanens offentlige fremlæggelse. Der er indkommet 5 bemærkninger, der hovedsageligt drejer sig om: Naboskabet til den private fællesvej, der grænser op til arealet, vedligehold og indretning herunder ønske om hegn, støj fra pumpe, fare for oversvømmelse samt at man ikke ønsker et regnvandsbassin som nabo, men mener det bør placeres indenfor lokalplanområdet. Ansøger har svaret, at vejen ikke vil lide skade, at der ikke installeres pumpe, at ejer er forpligtet til vedligehold, samt at vandet ved en usandsynlig oversvømmelse vil løbe mod Gl. Horsensvej. Teknik og Miljø bemærker, at den valgte placering i et grønt område ved Gl. Horsensvej har en lavere kote end lokalplanområdet, og at bassinet falder mere naturligt ind i terrænet, end det vil gøre inden for lokalplanområdet. Bassinet skal i øvrigt udformes efter Århus Kommunes generelle retningslinjer, beskrevet i pjecen Regnvandsbasssiner og vandløb. Herved opnås, at det kan udnyttes rekreativt og får optimal funktion med hensyn til udligning af vand og næringsstoffjernelse. 5.2 Kommentarer til bemærkninger/indsigelser fremkommet under den offentlige fremlæggelse af planforslagene og miljøvurderingen Lokalplanen har været offentligt fremlagt i 10 uger fra den 23. juni til den 1. september 2010. Der er indkommet 2 høringssvar, der er vedlagt indstillingen og mærket bilag 1-2. 1. Grundejerforeningen Klemivej ønsker at byggeriet kun kan opføres 1 etage af hensyn til at bevare det grønne view i området. Side 3 af 5
2. Peder og Betty Andersen, Højlundsparken 2 ønsker, at overskudsjord i forbindelse med byggeri i lokalplanområdet bliver benyttet til at opføre en støjvold mod Gl. Horsensvej. Teknik og Miljøs svar ad 1) Lokalplanen giver mulighed for byggeri i op til 2 etager. Dette er for at imødekomme nutidens byggeskik, hvor det er sædvanligt at opføre enfamiliehuse i 2 fulde etager. Udnyttes muligheden, og der bygges i 2 etager, efterlader det et større areal til have og grønt, end hvis der kun opføres et hus i én etage. ad 2) Lokalplanen omfatter ikke det areal, hvor der foreslås opført en støjvold, og kan derfor ikke udlægge areal til en støjvold. Endvidere skal det oplyses, at Teknik og Miljø for selve lokalplanområdet har vurderet at Gl. Horsensvej ikke påvirker lokalplanområdet med støj over grænseværdierne. 5.3 Forslag til ændringer i lokalplanen 6 stk. 2 ændres til: Nybyggeri skal opføres som lavenergiklasse 2015 i henhold til Bygningsreglement 2010. Kommuneplantillæg: Der tilføjes nogle redaktionelle rettelser så teksten er i overensstemmelse med indberetningskravet til Plansystem DK. 6. Strategi for borgerinddragelse Der er ikke gennemført særlige initiativer med borgerinddragelse ud over de lovbestemte krav og den normale praksis for lokalplanlægning i Århus Kommune - jf. Århus-modellen for borgerinddragelse. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Økonomiske konsekvenser Lokalplanens gennemførelse medfører ikke kommunaløkonomiske konsekvenser. 7.2 Konsekvenser for miljø I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af Planer og Programmer er det vurderet, at lokalplanen med de bestemmelser, der er indføjet i planen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Side 4 af 5
Laura Hay / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Forside til forslag til Lokalplan 884. Boligområde ved Højlundsparken i Solbjerg. (vedlagt til alle/+elektronisk). Bilag 1-2: Indsigelser (vedlagt originalsagen/ + elektronisk) Tidligere beslutninger Lavenergiklasse 2015 i stedet for lavenergiklasse 1 Er indeholdt i indstillingen: Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan nr. 894. Byggeri til undervisningsformål, Pier 2, Århus "Navitas Park". Tillæg nr. 26 til samt Miljøvurdering af Lokalplan 894. Krav om lavenergi i lokalplaner og nyt bygningsreglement. Offentlig fremlæggelse Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan 884. Boligområde ved Højlundsparken i Solbjerg. Tillæg nr. 16 til. Vedtaget af Byrådet den 9. juni 2010. Vedtaget af Byrådet den 16. december 2009. Side 5 af 5