En kort guide til køb af bolig i Berlin 1
Indhold Køb af bolig i Berlin..... 3 Generelt om køb af bolig i Berlin. 5 Praktiske forhold... 9 Sådan købte vi lejlighed... 10 2
Køb af bolig i Berlin Mange drømmer om en lejlighed i Berlin, og vi har rent faktisk gjort noget ved det. Her kan du læse mere om, hvordan du kan gøre det, hvad du skal være opmærksom på, og hvordan vi har valgt at gøre det. Eje eller leje? Det et billigt at leje en lejlighed i Berlin, og det er billigt at købe. Skal man så leje eller eje? Det kommer vel an på, hvad man vil med lejligheden. Der er mange, der forventer at ejendomspriserne i Berlin vil stige - men fælles for de mange positive forventninger er også, at det ikke ligger lige for. Skal man til Berlin og bo for en kortere periode, er der derfor god grund til at finde en lejet bolig. Vover man sig ud i et køb - som vi har gjort - er det muligt at finde en lejlighed efter snart sagt enhver smag og til ethvert budget. Køb Ejerlejligheder (Eigentümerwohnung) ejes på samme måde som vi kender det fra Danmark. Man køber en lejlighed som en del af bebyggelse på fælles grund og med fælles bygning - oftest reguleret via en ejerforening. Er det en god investering? Der er efterhånden meget, der tyder på, at ejendomspriserne i Berlin er langt bagud i forhold til alle andre større byer i Europa. Siden 1993 er priserne ikke steget - mange steder tværtimod faldet over 30 % for hele perioden - så mange forventer, at en prisstigning må være forestående. Der er blandt mange analytikere enighed om, at priserne vil gå op. Men der er tilsyneladende lige så stor enighed om, at det ikke vil ske lige med det samme, men måske over de næste 5-10 år. Om man betragter det som en god eller dårlig investering at købe fast ejendom i Berlin er afhængig af, hvilken værdi man tillægger glæden ved at have lejligheden. 3
Og endelig skal man tage de skattemæssige forhold med i sine betragtninger, idet en eventuel gevinst er skattepligtig i Danmark. Beliggenhed Berlin er mange ting Det er muligt at finde ufatteligt billige lejligheder, helt ned til nogle få hundrede tusinde kroner, til hippe kvarterer, historiske sites, kitchede områder og meget andet. Prisen afspejles naturligvis af valget. Priser En gennemsnitslejlighed på omkring 80-120 kvadratmeter koster i 2007 1.200-2.000 per kvadratmeter. Det er - selv når omkostningerne, se nedenfor, er regnet med - fra en tredjedel til halvdelen af, hvad en tilsvarende lejlighed i København eller Århus koster. Men Berlin er ikke København eller Århus, og det er i Berlin også muligt at finde lejligheder, der er mange gange dyrere. Med andre ord: Berlin er en storby, hvor spændet mellem de billigste og de dyreste boliger er rigtig stort, både for så vidt angår pris, beliggenhed, stil, charme - og dermed også lysten til at købe eller benytte lejligheden. Illustration Eksempler på kvadratmeterpriser (ejendommens udbudte pris før omkostninger) for en lejlighed på 80-100 kvadratmeter i gennemsnitlig stand: Spandau 500-600 Neukölln 800-1000 Kreuzberg 700-1500 Tiergarten 1100-1300 Friederickshain 1200-2000 Charlottenburg 1500-2000 Schöneberg 1200-2500 Mitte 1500-3500 Prenzlauerberg 2200-2800 Ved Museumsinsel 5500 - Priserne er kun eksempler og store lokale forskelle kan forekomme. Priserne varierer også meget efter, om det er Altbau (bygget før 2. verdenskrig - typisk fra omkring 1900) eller Neubau, som er bygget efter 2. verdenskrig. Nyrenoverede og nybyggede ejendomme er oftest endnu dyrere. Til priserne skal lægges handelsomkostninger og skatter, i alt 12-15 %, for at sammenligne med danske priser. 4
Generelt om køb af bolig i Berlin Købsprisen Ejendommen er udbudt til en pris, der som så mange andre priser er et godt udgangspunkt for forhandling. Til købsprisen skal lægges diverse omkostninger til mægler, advokat, notar og ikke mindst skat på ejendomskøbet. Ejendommen er derfor måske lige knap så billig, som den i første omgang så ud til. Omkostninger ved køb Udover selve prisen for ejendommen kommer der en række omkostninger, som alle betales af køberen. Omkostningerne beregnes ud fra den aftalte købspris og udgør: Ejendomsmæglersalær 6-7 %, som oftest med tillæg af 19 % moms Notaromkostningerne 1,5 % Ejendomserhvervelsesskat 4,5 % - er i 2007 sat op fra 3,5 % Advokat honorar fastsættes efter aftale Hertil kommer en række udgifter til attester, gebyrer, afgifter etc. Brug af ejendomsmægler Ejendomsmægleren i Tyskland er som udgangspunkt ikke meget bevendt og er ikke som en ejendomsmægler i Danmark. Man kan hos mægleren bestille en salgsopstilling og aftale fremvisning af lejligheden. Vi er stødt på adskillige mæglere, der ikke kendte stort til den lejlighed, de fremviste, og det er tilsyneladende ikke så vigtigt at oplysningerne om lejligheden er helt korrekte. Det må anbefales 5
selv at få dokumenteret alle oplysninger via kopi af ejerforenings regnskaber og referater og lignende. Der findes både tyske og danske ejendomsformidlere, der mod et passende vederlag påtager sig at finde den ønskede bolig. Det kunne måske være en idé, hvis man ikke selv har tid, lyst eller sprogfærdigheder til selv at gå løs på opgaven. Pas på flere mæglere om samme lejlighed Det er værd at være opmærksom på, at den samme lejlighed kan være til salg hos flere mæglere. Der kan altså opstå en masse forviklinger, hvis man bestiller en salgsopstilling på samme lejlighed fra flere forskellige mæglere, og på nettet kan man læse skræmmende historier om folk, der måtte betale salær til flere mæglere. Skriv ikke under på noget hos mægleren Mægleren vil sikkert foreslå en underskrift på en købslignende aftale, så man kan sikre sig imod af sælgeren sælger lejligheden til en anden. Problemet er blot, at handel med fast ejendom kun kan aftales hos en notar, se nedenfor, så man opnår som køber ikke noget med denne aftale. Og med det store antal ledige lejligheder og lille antal købere, der pt. er i Berlin, er det i stedet en risiko, der er til at leve med. Advokatens rolle Advokater rådgiver om alt muligt og umuligt, især hvis man selv spørger hertil, men i modsætning til i Danmark er det ikke advokaten der udfærdiger købsaftalen eller berigtiger handelen; det foregår derimod hos notaren. Men der er absolut tilrådeligt at have en advokat at støtte sig til, både for så vidt angår rådgivning, og også hvis nu noget skulle gå skævt undervejs. Dansk eller tysk advokat? En del danske og tyske advokater har kontor i både det ene og det andet land. Men når alt kommer til alt, så vil behovet i en almindelig ejendomshandel være at have en rådgiver, man har tillid til og kan kommunikere med. Dette vil jo nok som oftest være en advokat i ens eget land, som har erfaringer med tysk ejendomshandel. Som for alle andre opgaver hos advokater må rådet her være: Aftal på forhånd hvad en rimelig pris på opgaven er. Advokater kan være meget dyre i drift. Notar Notaren er en advokat, der er beskikket som notar. Notaren sørger for, at selve handelen bliver gennemført, herunder at der udfærdiges en officiel Notar protokol, som er dokumentationen for at handelen er gennemført. Under selve notar-forretningen er køber, sælger og notaren til stede. Det er også muligt at medbringe sin advokat eller anden rådgiver. Notaren har pligt til at sikre sig, at de fremmødte forstår hvad der foregår. Hele aftalen bliver gennemgået - så det kan være en temmelig lang forestilling, især hvis den skal foregå på flere sprog. 6
Finansiering Dansk finansiering Det mest oplagte er at finansiere sin bolig i Berlin ved at optage et lån i sin faste ejendom - eller på sit glatte ansigt - i den bank, man i forvejen er bedst kendt hos. Enkelte små danske banker annoncerer med, at de kan finansiere fast ejendom i Berlin. Når vi engang har set et godt tilbud på dette, vil det blive rosende omtalt her på sitet. Tyske banker Tyske banker er ikke meget bevendte her. For at få et lån i Tyskland skal man være pletfrit registreret i et tysk skyldnerregister (SCHUFA), og det kræver en tysk adresse. Men mon ikke effektiviteten en dag vinder over bureaukratiet, så også denne finansieringskilde vil kunne opnå fremtidig rosende omtale her? Forsikring Det er sikkert ikke nødvendigt at forsikre sig for en hel masse i en ferielejlighed i Berlin, men det er værd at hæfte sig ved, at man i Tyskland som ejer kan gøres personligt ansvarlig for følgeskader på andres ejendom, f.eks. i tilfælde af vandskade eller brand. En forsikring koster typisk 150-300 årligt, og for det beløb slipper vi gerne for at bekymre os yderligere. Driftsudgifter Ejendommens driftsudgifter deles mellem de enkelte lejligheder efter størrelse (fordelingstal), og udover disse fællesudgifter skal der naturligvis betales for el, vand, varme, kabel-tv og hvad der ellers måtte være af faste udgifter. Skat Ved køb af lejligheden skal der i Tyskland betales en skat på 4,5 % af købsprisen. Der skal betales ejendomsværdiskat i Danmark og Tyskland. Dansk eller tysk skat? Er man skattepligtig i Danmark skal man betale dansk ejendomsværdiskat af boligen i Tyskland. Der skal desuden betales tyske ejendomsskatter. Er formålet med lejligheden at flytte til Tyskland, kan man vælge at emigrere og derved blive tysk skattepligtig. Er der lejeindtægter fra udlejning af lejligheden, er de skattepligtige i Tyskland og i Danmark. Ifølge den dobbeltbeskatningsaftale, der er mellem Danmark og Tyskland, skal man som dansk skattepligtig betale de tyske skatter, og også de danske skatter. Men for at undgå, at man betaler dobbelt skat, kan man modregne de tyske skatter i de tilsvarende danske skatter, så slutresultatet 7
bliver, at man har betalt hvad der svarer til de danske skatteregler - og den tyske statskasse har fået den del heraf, der svarer til hvad en tysker skulle betale for samme indtægt. Renteudgifter kan i Danmark trækkes fra i skat, mens der i Tyskland ikke er rentefradrag. Køber man en ejendom, og lejer den ud hele året, vil en fortjeneste ved senere salg af ejendommen være skattepligtig, mens der efter de nuværende regler ikke er skal betales skat af en feriebolig man selv anvender eller delvist udlejer. Her kan du læse mere om beskatning På www.skat.dk ligger der en vejledninger om fast ejendom i udlandet og om regler for beskatning ved udlejning. Rådgivning om skat Det må helt generelt tilrådes at søge rådgivning om skatteforholdene hos sin bank, revisor eller hos Skat, så man er bekendt med de skattemæssige konsekvenser. 8
Praktiske forhold Bankforbindelse i Tyskland Det er praktisk - og sikkert også det billigste - at betale regninger fra en tysk bankkonto i stedet for at skulle overføre penge til faste udgifter fra en dansk bank. De fleste af regningerne er tilmeldt bankernes faste overførsler (Dauerauftrag), eller der er givet betalingstilladelse til at modtager selv må hæve pengene (Lastschriftenverfahrung, nogenlunde ligesom Betalingsservice), så passer det stort set sig selv. At vælge bank er - ligesom i alle andre lande - et spørgsmål om smag og behag. Vi valgte en bank, der kunne tilbyde gratis konto. Det er nemlig ikke en selvfølge. Og banken har p.t. en filial i nærheden, tilbyder forsikring og i sommeren 2007 et meget aktuelt hævekort Forsikring Det er sikkert ikke nødvendigt at forsikre sig for en hel masse i en ferielejlighed i Berlin, men det er værd at hæfte sig ved, at man i Tyskland kan gøres ansvarlig for følgeskader på andres ejendom, f.eks. i tilfælde af vandskade eller brand. En forsikring koster typisk 150-300 årligt, og for det beløb slipper vi gerne for at bekymre os yderligere. Registrering af bolig Vi har valgt at registrere boligen som en sekundær adresse. Formentlig har det ikke nogen praktisk eller juridisk konsekvens, men i Ordnung muss sein s eget land har vi for en god ordens skyld valgt at gå på rådhuset og registrere boligen som vores. Så fremstår den i hvert fald ikke som en tom bolig, og det er tilgængeligt for myndighederne, hvem der råder over boligen (ejerforholdene er i forvejen registrerede, men som sagt: for en god ordens skyld ) Det har ingen skattemæssig betydning, for i Danmark har vi vores folkeregisteradresse, og i Tyskland er det registreret som en sekundær adresse og med den danske adresse som den primære. 9
Sådan købte vi lejlighed Interessen for Berlin er mangeårig, og under et besøg i Berlin i påsken 2004 begyndte vi at tale om at købe en lejlighed, men først i 2005 aftalte vi at prøve. Vi igangsatte en søgning på internettet, og i vinteren og foråret 2006 blev det fulgt op med kontakt til mæglere og besøg i Berlin, hvor vi så på konkrete emner. Vi valgte hurtigt at koncentrere søgningen til kvarteret Schöneberg i områderne omkring Victoria- Louise-Platz, Nollendorf Platz og Winterfeldt Platz, da vi ud fra en helhedsbetragtning synes bedst om disse områder. Det er her vi finder det miljø, vi forbinder med Berlin. Hér er få minutters adgang til to centrale U-bane forbindelser, og kvartererne har gode ejendomme til rimelige priser. Efter endnu et par ture til Berlin faldt vi i sommeren 2006 over lejligheden ved Winterfeldt Platz, og tilbage var kun forhandling med mægler og sælger om en passende pris, honorar og overtagelse. Søgning På Internettet findes flere gode søgemaskiner, hvor www.immobilien.de og www.immobilienscout24.de var dem vi fandt bedst. Der findes også mæglere - både tyske og danske - der mod et passende vederlag påtager sig at finde den ønskede bolig. Salgsopstilling Der er i Tyskland ikke nærmere krav til en salgsopstilling, og de kan derfor variere i kvalitet. De ringeste indeholder kun få relevante informationer mens de bedste minder om en dansk salgsopstilling. Det må, uanset hvor nydeligt oplægget er, anbefales at tage informationerne med forbehold og selv kontrollere dem. 10
Det er normalt i Tyskland, at man lader sig registrere hos mæglere/formidler af ejendomme, før man kan få tilsendt en opstilling. Dette skyldes, at mægler/formidler har krav på at salær, hvis handelen gennemføres. Besigtigelse Vigtigst af alt er at se lejligheden og fornemme om sælger, mægler, ejendom, omgivelser mv. er noget, man trygt vil gå videre med. Lejlighedens udstyr Vær opmærksom på, at fastmonteret udstyr i køkken og bad eller faste lamper ikke nødvendigvis er med i handelen. Spørg!Og sørg hellere for at få præciseret i en liste, om det ene eller andet er med. Bud på lejligheden Med det nuværende ejendomsmarked er der mange lejligheder og få købere, så det er bare med at forhandle vilkårene på plads. Ejendommens pris og mæglerens salær er oplagte forhandlingsobjekter. Gennemførsel af handelen Handelen gennemføres hos en notar. Mægler eller advokat bestiller tid hos notaren, og selve handelen foregår formelt hos notaren. I praksis er parterne enige om detaljerne forud for handlen, og hvis man bruger en advokat, vil advokaten forud for mødet hos notaren have fremsendt et oplæg til notaren. Overtagelse Overtagelsesdatoen kan aftales mellem parterne, og ved selve overtagelsen er det kotume at udarbejde en Übergabeprotokol, hvoraf måleraflæsning, udleverede nøgler, fejl og mangler mv. fremgår. Endnu vigtigere er det efterfølgende at gå ud og få et lille glas for at fejre handelen. Istandsættelse Herefter var der kun tilbage at se at komme i gang med at få lejligheden i en rimelig brugbar stand, se billederne i vores billedarkiv. 11