Investeringsejendom med højt afkast Hele ejendommen er udlejet til samme lejer Sag 10N14038 TIL SALG Nykøbing F - Neergaardsvej 13/Strandmarken 4 Vel vedligeholdt ejendom Centralt beliggende i Nykøbing Falster En ejendom med mange anvendelsesmuligheder Kontantpris kr. 3.995.000 1. års nettoafkast % 11,01 Etageareal m 2 1.767
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er centralt beliggende i Nykøbing Falster tæt på indfaldsvej og ca. 10 min. kørsel til motorvej. Ejendommen indeholder både en erhvervsdel og en bolig men hele ejendommen er fuldt udlejet til samme lejer, som selv bruger hele erhvervsdelen og har fremlejet boligen. Ejendommen fremstår vel vedligeholdt. Beboelse: Boligen indeholder en hall med opgang til lejligheden samt nedgang til kælderen. Derudover er der stort spisekøkken, badeværelse, soveværelse, værelse samt en "havestue" og en altan med udsigt over Guldborgsund. Erhvervsdelen: Består af flere bygninger der er bl.a. en stor garage med 7 porte og mulighed for gennemkørsel fra gårdspladsen til Strandmarken. Stor opvarmet lagerhal med porte og mindre afsnit med kontor/showroom. Derudover er der et afsnit med personalefacilliteter samt mulighed for administration. En god investeringsejendom med et højt afkast. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Neergaardsvej 13/Strandmarken 4, 4800 Nykøbing F 1175 a Nykøbing F. Bygrunde Guldborgsund Opført / Ombygget Opførelsesår 1946-1960 Ombygningsår 1989 Arealer Grundareal 2.809 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 1.604 m 2 Erhvervsareal u/afskrivninger 1.604 m 2 Boligareal 163 m 2 Etageareal i alt 1.767 m 2 Sekundære arealer 70 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1954 Bebygget areal 235 m 2 Sekundære arealer 70 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Boligareal 163 m 2 Garage/Værksted 235 m 2 Kælder 70 m 2 Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1946 Bebygget areal 320 m 2 Antal etager 1 2
Anvendelse Garage/værksted 320 m 2 Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1949/1989 Bebygget areal 351 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Erhvervsbygning 351 m 2 Bygning nr. 4 BBR-bygningsnr. 4 Opført / ombygget år 1954 Bebygget areal 87 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Erhvervsbygning 87 m 2 Bygning nr. 5 BBR-bygningsnr. 5 Opført / ombygget år 1960 Bebygget areal 611 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Erhvervsbygning 611 m 2 Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 3.650.000 heraf grundværdi kr. 1.366.400 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Topdanmark. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Kommuneplanramme NYKF BE10 og NYKF B39 samt byplanvedtægt nr. NYK BV2 er gældende for det område ejendommen er beliggende i. Byplanvedtægten fastslår følgende omkring det område ejendommen er beliggende i: Erhvervsformål. Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves mindre industri- og værkstedsvirksomhed, lagervirksomhed, vognmandsvirksomhed samt forretningsvirksomhed, der har tilknytning til de pågældende virksomheder, eller som efter kommunalbestyrelsens skøn naturligt finder plads i området, når virksomheden ikke ved støv, røg, 3
lugt, støj rystelser, ved sit udseende eller på anden måde efter byrådets skøn vil blive til ulempe for den omliggende bebyggelse. På hver ejendom må endvidere opføres eller indrettes en beboelseslejlighed, når denne tjener som bolig for indehaver, bestyrer, portner eller anden person med lignende tilkytning til virksomheden. Udendørs oplag må kun indrettes med kommunalbestyrelsens særlige tilladelse. Ovenstående oplysninger omkring planforhold er opgivet uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet og køber opfordres til, at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Udskrift af tingbogen foreligger som Elektronisk tingbog af 21.10.2015 Følgende servitutter er lyst på ejendommens blad i tingbogen: 01.03.1949 Dok om bebyggelse, benyttelse mv 27.10.1960 Dok om ikke at nedrive brandmuren 19.11.1969 Byplanvedtægt 14.10.1977 Dok om skel/byggeretspligtigt skel mv Tekniske installationer Jf. BBR er der følgende tanke på ejendommen: Nr. 1 Indhold: Autogasolie (Dieselolie) Nedgravet/underjordisk Etableringsår: 1978 Størrelse: 5900 L Sløjfningsfrist: 31-12-2017 Nr. 2 Indhold: Fyringsgasolie Placering: Indendørs Fabrikationsår: 1989 Størrelse: 1800 L Sløjfningsfrist: 31-12-2019 Nr. 3 Indhold: Fyringsgasolie Placering: Indendørs Fabrikationsår: 1989 Størrelse: 1800 L Sløjfningsfrist: 31-12-2019 Nr. 4 Indhold: Fyringsgasolie Placering: Indendørs Fabrikationsår: 1989 Størrelse: 1800 L Sløjfningsfrist: 31-12-2019 El, vand og varme El: SEAS/NVE Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidl. off.) Varme: Fjernvarme, elvarme og olie 4
5. MILJØFORHOLD Miljøforhold, drift Jf. oplysninger fra Region Sjælland d. 21.10.2015 er ejendommen V2 kortlagt på en del af matriklen under kortlægningsnr: 369-00039. Dette på grundlag af erhvervsmæssigt oplag af benzin og olie. Køber erklærer sig indforstået med at overtage dette forhold som det er og forefindes, uden at kunne gøre krav gældende overfor sælger. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 3.995.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 573.684 I alt kr. 573.684 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2015) kr. 15.034 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 88.350 Administration Administration kr. 18.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 19.969 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 139 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 141.491 Øvrige forhold Bemærkninger De nævnte driftsudgifter er anslåede og er uden ansvar for. COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftlig samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 5
6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift skøde kr. 25.660 Advokatsalær skøde kr. 28.980 Moms kr. 7.245 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 61.885 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 3.995.000 Handelsomkostninger anslået kr. 61.885 -Refusion depositum kr. 132.500 Anslået kapitalbehov kr. 3.924.385 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 573.684 - Driftsudgifter iht. budget kr. 141.491 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 432.193 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 432.193 x 100 3.924.385 = 11,01% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 3.995.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.995.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 25.660 Advokatsalær skøde kr. 28.980 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 7.245 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 4.056.885 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 2.499.500 Grundens værdi kr. 1.495.500 Kontantomregnet købesum kr. 3.995.000 6
6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 141.491 kr. 141.491 Udgifter i alt kr. 141.491 kr. 141.491 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 573.684 kr. 573.684 1. år før afskrivning / skat kr. 432.193 kr. 432.193 Afskrivning 1. år, anslået kr. Skattemæssigt resultat 1. år kr. 432.193 Likviditet 1. år før skat kr. 432.193 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 108.048 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 324.145 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Præstøvej 111 4700 Næstved Tlf.: 5950 1212 7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Neergaardsvej 13/Strandmarken 4, 4800 Nykøbing F ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Zealand Care Neergaardsvej 13/Strandmarken 4 Erhverv Kontor, lager mv. 1.848 573.684 310 132.500 I ALT 1.848 573.684 132.500 0 0 Erhvervsdelens andel 1.848 573.684 132.500 0 0 Boligdelens andel 0 0 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 573.684 132.500 heraf faktisk 573.684 132.500 heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Zealand Care 24.000 12.000 Ja Faktisk Nettoprisindekset min. 2% 01.07.2014 30.09.2017 01.01.2008 Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Zealand Care 0 01.01.2009 3 måneder 30.09.2017 30.09.2017 Lejer Udlejer Ja Nej Uopsigelighedsperioden kan forlænges yderligere to år til d. 30. sep. 2019 19