Investeringsejendom i Næstved

Transkript

1 Investeringsejendom i Næstved Sag 10N16092 TIL SALG Næstved - Vordingborgvej 68 Flot reneoveret ejendom 43 boliglejemål Opdelt i ejerlejligheder Kort afstand til centrum Kontantpris kr års nettoafkast % 6,00 Etageareal m

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen, som er beliggende tæt på centrum, banegård, busterminal, indkøb m.v., er en tidligere kontorejendom, som i 2006/07 blev renoveret, ombygget og indrettet til boligformål. Fra de øverste lejligheder er der flot udsigt over Næstved Havn m.v. På ejendommens tag er der fællesområde for ejendommens lejere. Ejendommen er opdelt i 29 ejerlejligheder - alle til beboelse. Stueplan er udstykket som en ejerlejlighed, som indeholder 15 beboelseslejligheder samt erhvervsarealer på 167 kvm. i høj kælder. På øvrige etager er lejlighederne udstykket enkeltvis i ialt 28 ejerlejligheder - alle til beboelse. Ejendommens lejligheder er både 1 - vær., 2 - vær. og 3- værelses med eget køkken, toilet/bad. Der er efter nærmere aftale P-pladser i begrænset omfang til rådighed i ejendommens gård. Lejlighederne er alle indrettet i 2006/07 og fremstår i pæn stand. Ejendommen opvarmes med fjernvarme og både varme og vand afregnes med a contoydelser, som opgøres og afregnes årligt. Lejerne betaler el efter egen måler. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. 6 gc Åderup, Næstved Jorder Ejerlejlighed nr Kommune Næstved Opført / Ombygget Opførelsesår 1957 Ombygningsår Ejerlejlighedsspecifikation Ejerlejlighed nr Beliggende Vordingborgvej 68 Tinglyst areal m 2 Tinglyst fordelingstal 2003/2003 BBR-bygningsnr Opført / ombygget år 1957/2006 Etageareal m 2 BBR areal m 2 Sekundære arealer 820 m 2 Antal etager 5 Anvendelse 29 ejerlejligheder med 41 boliglejemål m 2 på m² 2 Erhvervslejemål på 66 m² og 101 m² 167 m 2 Adgangsareal 375 m 2 Kælder 445 m 2 2

3 Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejerlejligheden / ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Ejerlejligheder Tinglyst areal m 2 BBR areal m 2 Anvendelser: Erhvervsareal 167 m 2 Boligareal m 2 Etageareal i alt m 2 Sekundære arealer 820 m 2 Tinglyst fordelingstal 2003 / 2003 Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Ejendomsvurderingerne er fordelt således: Ejl. Ejendomsværdi Grundværdi 1 kr ,00 kr ,00 2 kr ,00 kr ,00 3 kr ,00 kr ,00 4 kr ,00 kr ,00 5 kr ,00 kr ,00 6 kr ,00 kr ,00 7 kr ,00 kr ,00 8 kr ,00 kr ,00 9 kr ,00 kr ,00 10 kr ,00 kr ,00 11 kr ,00 kr ,00 12 kr ,00 kr ,00 13 kr ,00 kr ,00 14 kr ,00 kr ,00 15 kr ,00 kr ,00 16 kr ,00 kr ,00 17 kr ,00 kr ,00 18 kr ,00 kr ,00 19 kr ,00 kr ,00 20 kr ,00 kr ,00 21 kr ,00 kr ,00 22 kr ,00 kr ,00 23 kr ,00 kr ,00 24 kr ,00 kr ,00 25 kr ,00 kr ,00 26 kr ,00 kr ,00 27 kr ,00 kr ,00 28 kr ,00 kr ,00 29 kr ,00 kr ,00 Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Tryg Forsikring A/S Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Den anførte forsikringspræmie er anslået. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3

4 Øvrige forhold Moms: Sælger oplyser, at ejendommen ikke er momsregistreret. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen er beliggende i område hvor lokalplan C1.1/30-1 og kommuneplanrammenr. 1.1 C1.30 er gældende. Anvendelse jf. lokalplanen: Fastlægges til bolig- og erhvervsformål. Bebyggelsens stueetage kan anvendes til kontor, butik, service erhverv og liberalt erhverv som kan indpasses uden gene for omgivelserne. Der må ikke etableres dagligvarehandel indenfor området. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Kulturarv-SAVE-undersøgelse: Ifølge kulturarv.dk har ejendommen ingen bevaringsmæssig værdi. Brandmæssige forhold Servitutter Ejendommen er omfattet af Bekendtgørelse om brandsikring af beboelsesbygninger opført år 1900 og senere. Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af Følgende servitutter er tinglyst på ejendommen: Dok om byggelinier mv Dok om erhvervsvirksomhed mv Lejekontrakt med Næstved Distriktstoldkammer Dok om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning mv Dok om skel mv Dok om adgangs- og flugtsvej, P-pladser mv Lokalplan C1.1/ Tillæg til dok lyst Tilbudspligt Ejerlejlighed 1 er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Tekniske installationer Der henvises til lejekontrakterne. Jf. BBR er der følgende tanke på ejendommen: Nr. 1 Placering: Nedgravet/underjordisk Størrelse: Under l Nr. 2 Placering: Nedgravet/underjordisk Størrelse: l l Etableringsår:

5 Nr. 3 Tanken er afblændet El, vand og varme EL: 400 V el fra værk Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer el. varmluftanlæg) El afregnes af lejerne direkte til forsyningsselskab. Vand afregnes aconto af lejerne efter måler. Varme afregnes aconto af lejerne efter måler. Løsøre og inventar Øvrige forhold Der henvises til lejekontrakterne. Der medfølger intet løsøre eller driftsmateriel. Der gøres opmærksom på at der pt. kun er indhentet ejendomsdatarapport på moderejendom og på ejl MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra er grunden ikke kortlagt, men Regionen har oplysninger om tidligere aktiviteter der kan have været årsag til forurening. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. Køber erklærer sig indforstået med at overtage dette forhold, som det er og forefindes, uden at kunne gøre krav gældende overfor sælger. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5

6 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr Renovation Renovation kr Rottebekæmpelse kr Vand / Vandafledning El Elforbrug kr Renholdelse / Vicevært Saltning/snerydning kr Vicevært kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr Administration Administration kr Varmeregnskab kr Vandregnskab kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr Øvrige driftsudgifter Elevatordrift kr Rengøring, inde kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for. Ejendomsskatterne er fordelt således: Nr. 1: kr ,50 Nr. 2: kr ,00 Nr. 3: kr ,50 Nr. 4: kr ,00 Nr. 5: kr ,00 Nr. 6: kr ,50 Nr. 7: kr ,00 Nr. 8: kr ,50 Nr. 9: kr ,00 Nr. 10: kr ,00 Nr. 11: kr ,50 Nr. 12: kr ,00 Nr. 13: kr ,00 Nr. 14: kr ,50 Nr. 15: kr ,00 Nr. 16: kr ,50 Nr. 17: kr ,00 Nr. 18: kr ,00 Nr. 19: kr ,50 Nr. 20: kr ,00 Nr. 21: kr ,50 Nr. 22: kr ,50 Nr. 23: kr ,00 Nr. 24: kr ,00 Nr. 25: kr ,50 Nr. 26: kr ,00 Nr. 27: kr ,50 6

7 Nr. 28: kr ,50 Nr. 29: kr , Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Bemærkninger: Depositum er ikke et endeligt beløb, men et gennemsnitligt beløb. Beløbet vil blive specificeret ved en handel. Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 6% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr

8 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Præstøvej Næstved Tlf.: Øvrige forhold: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftligt samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 8

9 9

10 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 43 lejemål fra m² Vordingborgvej 68 Bolig og erhverv Bolig og erhverv I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 43 lejemål fra m² Nej Faktisk Jf. nettoprisindekset pr. 01 oktober Regulering for skatter og afgifter Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel 1 43 lejemål fra m² Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 0 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Depositum er ikke et endeligt beløb, men et gennemsnitligt beløb. Beløbet vil blive specificeret ved en handel. 20