10. FEBRUAR 2011 DOM OM BYGNINGSSAGKYNDIGES ERSTATNINGSANSVAR Bygningssagkyndig var erstatningsansvarlig, da det ikke var nok advarsel at give karakteren K1 i tilstandsrapporten for det forhold, at taget var understrøget med PUR-skum. Det gjorde ingen forskel, at der ikke kunne konstateres opfugtninger af skummet. Det forsikringsselskab, der havde betalt erstatning for fugtskader på ejendommen i henhold til ejerskifteforsikringen, kunne derfor gøre regres for skadeudgiften over for den bygningssagkyndige. Forud for A's køb af et parcelhus udarbejdede den bygningssagkyndige B tilstandsrapport. I tilstandsrapportens afsnit om undertage/understrygning anførtes, at: "Understrygning er foretaget med PURskum. Der kunne dog ikke konstateres opfugtninger af skum. Note: Der gøres opmærksom på, at ventilation i tagrummet bør øges evt. med riste i gavl for at mindske risikoen for evt. fugtskader". Samtidig gav B karakteren K1. A sørgede for at etablere den øgede ventilation, som B havde anbefalet. Ca. et halvt år efter udarbejdelse af tilstandsrapporten anmeldte A til forsikringsselskabet F, der havde tegnet ejerskifteforsikring, at der var fugtskader i ejendommen. Efter fradrag for aldersafskrivning m.v. opgjorde F erstatningen til ca. 97.000 kr. F gjorde under den efterfølgende regressag gældende, at B var ansvarlig for denne skadeudgift. F gjorde gældende, at B burde have anvendt karakteren K3. F henviste herved til Håndbog for Beskikkede Bygningssagkyndige, der som eksempel på anvendelse af karakteren K3 - kritiske skader - bl.a. anfører: "Skumunderstrøgne tagsten, når taget er, eller kan blive utæt, eller når lægter er eller kan blive opfugtet".
2/2 10. FEBRUAR 2011 F henviste endvidere til Byg-Erfas erfaringsblad 2000 10 18, der bl.a. advarer om dårlige erfaringer med PUR-skum. B bestred at være erstatningsansvarlig og anførte bl.a., at det udtrykkeligt fremgik af håndbogen, at de nævnte eksempler var vejledende og ikke normgivende. B gjorde endvidere gældende, at manglende gennemførelse af syn og skøn måtte indebære, at F ikke havde løftet bevisbyrden for ansvarsgrundlag m.v. B anlagde endvidere det synspunkt, at A ikke havde været berettiget til dækning i henhold til ejerskifteforsikringen, og at F derfor ikke kunne regres over for B. Dertil anførte F, at efter almindelige principper om subrogation var det afgørende, at F rent faktisk havde afholdt skadeudgiften og dermed var indtrådt i A's evt. erstatningskrav over for B. Parternes øvrige anbringender er nærmere angivet i dommen. Retten i Glostrup har ved dom af 4. februar 2011 givet F medhold i, at B er regrespligtig for den fulde skadeudgift. I dommens præmisser henvises til såvel det nævnte Byg-Erfa-blad som det nævnte eksempel fra Håndbog for Beskikkede Bygningssagkyndige. På baggrund heraf har retten fundet, at B begik en ansvarspådragende fejl at anføre karakteren K1 i relation til taget, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom 3, stk. 1. Da F havde imødekommet A's krav om erstatning i henhold til ejerskifteforsikringen, var F indtrådt i A's krav mod B. For så vidt angår selve erstatningsopgørelsen - der blev bestridt af B - lagde retten vægt på, at taksator som vidne havde forklaret, at han havde opgjort kravet og foretaget aldersafskrivning efter de almindelige retningslinjer herfor. På denne baggrund lagde retten til grund, at F havde valgt den billigst mulige løsning ved udbedring af skaden, og F's krav fandtes herefter korrekt opgjort. B var repræsenteret af advokat Per Sølling, mens F var repræsenteret af advokat Michael S. Wiisbye. Kommentar: Dommen illustrerer, at det ikke er tilstrækkeligt, at den bygningssagkyndige har omtalt et problematisk forhold ved ejendommen i tilstandsrapporten og givet en vis advarsel (i denne sag bl.a. ved karakteren K1). Den bygningssagkyndiges beskrivelse af forholdet, herunder karaktergivningen, skal på korrekt vis afspejle, hvor alvorligt det pågældende forhold er. I den forbindelse vil der bl.a. blive lagt vægt på Byg- Erfa-blade samt teksten i Håndbog for Beskikkede Bygningssagkyndige; også selv om eksemplerne i sidstnævnte bog blot er vejledende og ikke normgivende. Endvidere kan dommen anses som et eksempel på, at der i regressager nok gælder en generel formodning for, at et forsikringsselskab i selskabets egen skaderegulering begrænser skadeudgiften til det nødvendige. Se hertil f.eks. også forudsætningsvis FED 2009.102 Ø (anket til Højesteret). Jeg står naturligvis meget gerne til rådighed, såfremt der måtte være spørgsmål til den nye dom. MICHAEL S. WIISBYE ADVOKAT (H) MSW@NNLAW.DK Frederiksberggade 16, 1459 København K Tel 33 11 45 45 Fax 33 11 80 81 www.nnlaw.dk