Indstilling Til Fra Dato Aarhus Byråd via Magistraten Kultur og Borgerservice Dato for fremsendelse til MBA Fonden Fonden om drift af lystbådehavnen, herunder bemyndigelse til Fonden til at forlænge areallejeaftaler på lystbådehavnen. 1. Resume Aarhus Kommune har overenskomst med Fonden Egå Marina om etablering og drift af lystbådehavnen Egå Marina. Overenskomsten giver Fonden ret til indtil 2026 at råde over en række arealer og anlæg. Havneanlægget er etableret og drevet af Fonden fra 1976. En del af arealerne på lystbådehavnen er udlejet til forskellige virksomheder og ejerforeninger, som har opført bygninger på arealerne. I bygningerne findes erhvervsvirksomheder samt boliger til private. For at sikre lystbådehavnens fortsatte drift, og at de forskellige bygningsejere kan optage lån og afskrive investeringer på bygningerne over en sædvanlig årrække, foreslås det at forlænge aftalens løbetid til 2051. I forbindelse med at bygningsejernes kontrakt forlænges, skal den fremtidige lejebetaling fastsættes ved en aktuel vurdering af markedslejen for de arealer, der anvendes til erhverv og bolig. Det foreslås, at Rådmanden for Kultur og Borgerservice bemyndiges til at indgå en aftale om forlængelse af side 1 af 9
overenskomsten med Fonden inden for de rammer som er anført i indstillingen. 2. Beslutningspunkter At 1) Rådmanden for Kultur og Borgerservice bemyndiges til at forlænge overenskomst med Fonden indtil 2051 på de vilkår, som er anført nedenfor. At 2) Det eventuelle merprovenu, som Fonden fremadrettet får i arealleje, indgår i Fondens almindelige drift. Der tages forbehold for, at Byrådet på et senere tidspunkt kan beslutte at opkræve en arealleje fra Fonden. 3. Baggrund I henhold til overenskomst af 1976 stiller Aarhus Kommune arealer vederlagsfrit til rådighed for Erhvervsdrivende Fond. Fonden har etableret lystbådehavnen med tilhørende landarealer, og driver den som lystbådehavnen og som et generelt rekreativt område. Nogle af arealerne langs havnefronten har Fonden Egå Marina fremlejet til forskellige virksomheder og ejerforeninger, som har opført bygninger på arealerne. I bygningerne findes erhvervsvirksomheder samt boliger til private. Aftalen mellem Fonden og Aarhus Kommune løber indtil 2026. Både Fonden og de bygningsejere, der lejer arealer på marinaen, ønsker at forlænge aftalens løbetid. I den forbindelse er der behov for, at en række forhold præciseres. Sport & Fritid har i samarbejde med Juridisk Service, Borgmesterens afdeling, været i dialog med Fonden Egå Marina med henblik på at afklare de nærmere vilkår for en forlængelse af aftalens løbetid. 4. Den forventede effekt side 2 af 9
En forlængelse af overenskomsten indtil 2051 mellem Fonden og Aarhus Kommune medfører, at såvel Fonden som de forskellige bygningsejere kan afskrive fremadrettede investeringer over en rimelig og sædvanlig årrække. Endvidere får bygningsejerne i en periode bedre mulighed for at sælge deres bygninger. I forbindelse med at aftalen forlænges, indhentes en aktuel mæglervurdering af lejen for de arealer, hvor der er opført boliger og erhverv. Dermed sikres det, at Fonden opkræver en arealleje på markedsniveau for de pågældende arealer. Det eventuelle merprovenu, som derved opstår, indgår i lystbådehavnens almindelige drift, således at det sikres, at havnen og landområderne fortsat kan være attraktive og understøttende i forhold til sports- og fritidsaktiviteter og i forhold til havnens generelle funktion som rekreativt område. 5. De planlagte ydelser Overenskomstens løbetid I 1976 indgik Aarhus Kommune og Fonden en overenskomst om oprettelse og drift af lystbådehavnen. Aarhus Kommune stiller i henhold til overenskomsten arealer vederlagsfrit til rådighed for Fonden. Den oprindelige aftale udløb i 2001. Ved Byrådsbeslutning i 1999 er Fonden s tilladelse til at fremleje de arealer, hvorpå der er opført bygninger, forlænget til den 15. september 2026. Fonden har indgået areallejekontrakter vedrørende bygningerne til erhverv og bolig med udløb i 2026. Juridisk Service, Borgmesterens Afdeling, har på baggrund af diverse materiale og dokumenter vurderet, at forlængelsen i 1999 indebærer, at overenskomsten som helhed er forlænget indtil 2026. I 2026 kan overenskomsten opsiges af begge parter med 3 måneders varsel. Hvis Aarhus Kommune ønsker at overtage havneanlæg og bygninger i perioden 2026 til side 3 af 9
2051, skal der dog betales erstatning til bådpladshavere og bygningsejere. Efter 2026 reduceres erstatningen med 1/25-del for hvert forløbne år. I 2051 kan Aarhus Kommune opnå fuld råderet over havneanlægget uden at skulle betale erstatning. Forlængelse af overenskomsten Det er en generel problemstilling i forbindelse med faciliteter og bygninger på lejet grund, at ejerne ikke kan optage lån eller i øvrigt planlægge med at kunne disponere over ejendommen ud over areallejekontraktens løbetid. Dette medfører som oftest, at investeringer og vedligeholdelsesopgaver bliver reduceret, jo nærmere man kommer kontraktens udløb. Konsekvensen kan blive, at ejendommene forfalder. På den baggrund foreslås det, at forlænge aftalens løbetid til 2051, idet en kontraktforlængelse giver mulighed for, at marinaen og bygningsejerne på kan optage lån og afskrive investeringer over en sædvanlig årrække. For Aarhus Kommune indebærer en kontraktforlængelse til 2051, at Kommunen fraskriver sig muligheden for - mod erstatning - at overtage havnen og de på arealet opførte bygninger i perioden 2026 til 2051. Ved aftalens ophør i 2051 overdrages samtlige bådpladser, bygninger og anlæg vederlagsfrit til Aarhus Kommune. Dette er en videreførelse og præcisering af det nuværende aftalegrundlag. I god tid forud for 2051 skal det afklares, om Fonden Egå Marina skal fortsætte med at drive havnen efter 2051, eller om Kommunen vil overtage havneanlægget. I samme forbindelse afklares bådpladshavernes og lejeres forhold efter 2051. Justering af bygningsejernes lejebetaling side 4 af 9
I forbindelse med en forlængelse af løbetiden på bygningsejernes kontrakter indføres et krav om, at der skal indhentes en aktuel vurdering af markedslejen for de arealer, der anvendes til bolig eller erhverv. Det indsættes i Fondens areallejekontrakter med bygningsejerne, at areallejen kan justeres til markedspris efter samme principper som erhvervslejelovens 13, hvor både lejer og udlejer efter nogle nærmere regler kan forlange lejen ændret til markedsniveau. Tilbuddet til bygningsejerne er således, at de kan få yderligere 25 års løbetid på deres areallejekontrakter, mod at areallejen allerede nu justeres, såfremt en mæglervurdering viser, at der er behov for dette. Fonden s indtægt for arealudlejning til bolig eller erhverv Byrådet vedtog den 9. juni 1999 indstillingen Udlejning af kommunale arealer på Lystbådehavnen. Heraf fremgår bl.a., at der kan indføres en areallejeafgift for de kommunale arealer som Fonden fremlejer til erhvervsformål. Endvidere fremgår, at en areallejeafgift i givet fald skal anvendes til idrætsinvesteringer. I dag indgår lejeindtægten fra de arealer, hvor der er opført boliger og erhverv, i Fonden s generelle drift. Hvis det viser sig, at den vurderede markedsleje ligger over bygningsejernes nuværende lejebetaling, vil Fonden opnå et merprovenu. Det foreslås, at dette eventuelle merprovenu indgår i lystbådehavnens almindelige drift med henblik på at understøtte og udvikle havnens generelle rekreative funktion, og med henblik på at havnen fortsat kan vedligeholdes frem mod 2051. Der henvises endvidere til, at Teknik og Miljø i forbindelse med forlængelse af overenskomsten agter at ophøre med at varetage driften af beplantningen m.v. på dele af Egå Marina. Fonden får dermed en merudgift. side 5 af 9
Som et standardvilkår i Sport & Fritids areallejekontrakter med foreninger m.v. tages der forbehold for, at Byrådet på et senere tidspunkt kan beslutte at opkræve en arealleje. Dette foreslås også at omfatte overenskomsten med Fonden. Eventuelt salg af ejendommene til bygningsejerne eller tredje part Det har været overvejet, om det ville være hensigtsmæssigt, at ejendommene sælges, enten til bygningsejerne eller til en tredje part. Grundene ejes af kommunen, som stiller arealerne vederlagsfrit til rådighed for Fonden. Fonden udlejer grundene til forskellige virksomheder og ejerforeninger. Disse ejer også bygningerne. Fonden, som i henhold til overenskomsten har råderet over arealerne, har oplyst, at de ikke ønsker, at arealerne sælges, idet Fonden oppebærer en arealleje i overenskomstens løbetid. Hvis ejendommene skal sælges, skal det ske efter forudgående offentligt udbud. De nuværende ejere kan således ikke være sikre på, at de bliver købere af ejendommene. Forestiller man sig, at ejendommene sælges til tredje part, vil køberen skulle anerkende, at der på ejendommen er en tinglyst ret til at have bygning på lejet grund i en given årrække. Disse forhold betyder, at der efter al sandsynlighed ikke vil være andre købere til ejendommene end de nuværende ejere, hvilket kan betyde, at prisen for ejendommene bliver urealistisk lav. Dette sammenholdt med at Fonden har en uopsigelig kontrakt peger på, at det er mere hensigtsmæssigt at give Fonden bemyndigelse til at forlænge areallejeaftalerne. side 6 af 9
6. Organisering af indsatsen Det foreslås, at Rådmanden for Kultur og Borgerservice bemyndiges til at forlænge overenskomsten med Fonden - inden for den ramme, som er beskrevet i denne indstilling. Rådmanden kan fastsætte en tidsfrist for, hvornår bygningsejerne senest kan forlænge deres areallejekontrakter på de anførte vilkår. Hvis den endelige aftale med Fonden i væsentlig grad kommer til at afvige fra de principper, som er nævnt ovenfor, forelægges sagen atter for Byrådet. Fonden varetager forhandlingen med bygningsejerne. Teknik og Miljø, Natur og Miljø, ejer en del af de arealer, som anvendes til parkering, vinteroplag m.v. Natur og Miljø varetager driften af dele af beplantningen m.v. på. Teknik og Miljø har godkendt principperne for forlængelse af overenskomsten. I forbindelse med forlængelse af overenskomsten vil der blive foretaget en præcisering af forhold vedrørende ansvar for drift og vedligeholdelse af de lejede arealer, således at Fonden forpligtes til at overtage ansvaret for al drift og vedligeholdelse for de omfattede arealer i overenskomstens løbetid. Høring Udkast til byrådsindstilling har været i høring hos Fonden. Fonden anfører, at byrådsindstillingen som politisk ramme for en forlængelse af overenskomsten ikke giver anledning til bemærkninger. Derudover hæfter Fonden sig ved to forhold. For det første vil Fonden fastholde forståelsen af, at forbeholdet i At-punkt 2 om Kommunens ret til på et senere tidspunkt at indføre en arealleje, er et generelt vilkår, som gælder alle Kommunens areallejeaftaler med idrætsforeninger m.v. side 7 af 9
Fonden vil i den forbindelse påpege, at en eventuel arealleje alene må omfatte en række sokkelgrunde til bolig og erhverv, samt at de nærmere vilkår må fremgå af aftalegrundlaget. For det andet Sport & Fritid har i dialogen med Fonden oplyst at man ikke på nuværende tidspunkt er indstillet på at give lejere og bådpladshavere en forkøbsret eller fortrinsret til leje efter 2051. Begrundelsen er dels, at det er vanskeligt på det foreliggende grundlag at vurdere om indrømmelse af en forkøbsret vil være lovlig, og dels at indrømmelse af en fortrinsret til leje må bero på en nærmere analyse og kan vise sig at være kompliceret. Fonden kan ikke umiddelbart tiltræde disse synspunkter. Fonden anfører, at det må indgå i aftalegrundlaget, at man i meget god tid forud for 2051 må indlede forhandlinger om perioden efter 2051. Det indgår allerede i byrådsindstillingen, afsnit 5, at forhandlinger om perioden efter 2051 skal påbegyndes i god tid. Eventuelle aftaler om forkøbsret/fortrinsret til leje kan i givet fald indgå i denne forhandling. Fonden s høringssvar giver ikke anledning til ændringer i byrådsindstillingen. 7. Konsekvenser for ressourcer Ansvar for drift af dele af beplantningen m.v. på Egå Marina overgår fra Natur og Miljø til Fonden. Natur og Miljø får dermed mulighed for at opprioritere andre opgaver. Derudover har indstillingen ingen økonomiske konsekvenser for Kommunen. Rabih Azad-Ahmad / Niels Rask side 8 af 9
Bilag 1. Høringssvar fra Fonden Tidligere beslutninger Byrådet vedtog den 9. juni 1999 indstillingen Udlejning af kommunale arealer på Lystbådehavnen. Indstillingen gav Fonden lov til at udleje en række arealer indtil 2026. Det fremgår endvidere af indstillingen, at der kan indføres en arealejeafgift for de kommunale arealer som Fonden fremlejer til erhvervsformål. Et eventuelt provenu herfra anvendes til idrætsinvesteringer. Sagsnummer: 12/012685-20 Sport & Fritid Tlf.: 89 40 20 00 E-post: sport-fritid@aarhus.dk Lix: 41 Sagsbehandler: Søren Clausen Tlf.: 89 40 48 42 E-post: scla@aarhus.dk side 9 af 9