Det kommunale boligmarked Almennet-kursus 9. marts 2015
Indhold 1.Hvorfor er det vigtigt at se på boligmarkedet? 2.Befolkningsudviklingen 3.Almennet-vejledningen eksempler på værktøjer 4.Eksempler på boligmarkedsanalyser Svendborg Korsør Sorø Lolland 5.SWOT-analyse som samlet ramme for analysen 6.Gruppeopgave
Strukturelle ændringer Flytning fra land til by og fra mindre byer til større byer Centralisering af uddannelsesinstitutioner, offentlig service og detailhandel
Kilde: Stationsbyer i dag udgivet af Realdania 2013
Kilde: Stationsbyer i dag, udgivet af Realdania 2013 Kilde: Stationsbyer i dag udgivet af Realdania 2013
Kilde: Danmarks Statistik
Boligmarkedet Mismatch mellem boligudbud og boligefterspørgsel Udlejningsvanskeligheder Konkurrence mellem boligformer Risiko for tomme boliger og fysisk forfald Mangel på boliger i vækstområder Boligmarkedet ændrer sig hurtigt i disse år
Kig i krystalkuglen For at skabe et bedre beslutningsgrundlag for investeringer Hvordan bliver udviklingen i lokalområdet? Hvordan bliver befolkningsudviklingen? Hvordan udvikler boligmarkedet sig? Hvad betyder det for boligefterspørgselen? Hvordan gør vi vores boliger konkurrencedygtige i fremtidens boligmarked?
Svendborg Kommune
Glostrup Kommune
Helsingør Kommune
Randers Kommune
Aarhus Kommune
Odense Kommune
Stevns Kommune
Silkeborg Kommune
Formål med boligmarkedsanalyse En analyse af det lokale boligmarked og af afdelingens konkurrenceevne på dette marked både nu og i fremtiden giver et bedre beslutningsgrundlag for store investeringer
Indhold i boligmarkedsanalyse Er boligerne konkurrencedygtige nu og i fremtiden? Hvad skal der til for at de bliver det? Hvilke målgrupper skal boligerne henvende sig til? Hvad sker der i øvrigt på det lokale boligmarked?
AKTIVITETER OG VÆRKTØJER 1.Det kommunale boligmarked 2.Det lokale boligmarked 3.Afdelingens konkurrencesituation 4.Afdelingens økonomiske konkurrenceevne Kommunens boligstrategi Kommuneplanen Kommunens boligmarked Afgrænsning af det lokale boligmarked Statistiske oplysninger for området Konkrete bebyggelser Udlejningssituation og ventelister Flyttemønster Spørgeskemaundersøgelse Sammenligning af boligøkonomi Det økonomiske råderum 5.Sammenfatning SWOT-analyse Fremtidsscenarier
Kommunens rolle på boligmarkedet Overordnet planlægning og strategi på boligområdet Planmæssige rammer for byudvikling og byomdannelse i lokalområder Samarbejde med ejere og investorer om nybyggeri og renoveringer Tilvejebringelse af boliger til særlige grupper Fornyelse af nedslidte byområder og boliger
Samarbejde med kommunen om boligmarkedet Kommunens politikker og strategier på boligområdet Informationer, baggrundsmateriale, analyser, statistik Dialog om de planmæssige og strategiske forudsætningers betydning for den konkrete afdeling Dialog om organisering af samarbejdet mellem kommunen og boligorganisationen om fremtidssikring af den konkrete boligafdeling
Det lokale boligmarked Afgrænsning af boligområdet Fysiske og infrastrukturelle forhold Historie og image Virksomheder, institutioner og andre aktører i området Konkurrerende boligområder Statistiske oplysninger om lokalområdet Behov for boliger til særlige grupper
VÆRKTØJ AFGRÆNSNING AF LOKALT BOLIGMARKED Afgrænsning af lokalområdet Angiv områdets afgrænsning af vejnavne eller lignende og tegn den evt. ind på et kort Historie Beskriv kort lokalområdets historie Geografi Beskriv kort lokalområdets geografi, fx infrastruktur, natur, bebyggelsestyper mv. Virksomheder og institutioner Beskriv kort lokalområdets virksomheder og institutioner, handel og service, kultur mv.
VÆRKTØJ STATISTISKE OPLYSNINGER Statistiske oplysninger for et boligområde (KAAS): Beboernes alder og oprindelse Husstandsforhold Indkomstforhold og forsørgelse Fraflytning/tilflytning Uddannelsesniveau Socioøkonomisk status
Afdelingens konkurrencesituation Udlejningssituation Ventelister Fraflytninger, antal tilbud, vurderinger vedrørende udviklingstendenser og forskelle mellem boligtyper Flyttemønster Fraflytning Tilflytning Spørgeskemaundersøgelse
Økonomisk konkurrenceevne Sammenligning af huslejeniveauer Almene Private Ejerboliger Mulige kilder: LBF.dk Boliga.dk Home.dk
Oversigt over huslejeniveauer i almene boligafdelinger i Slagelse Kommune Org.Nr Afd.Nr Afd. navn Antal almene Opførelsesår Type 201 Husleje pr. m2 i almene familieboliger familieboliger Regnsk. 2005 Budget 2006 Budget 2008 292 Slagelse Almen. Boligselskab 1 Allehusene 18 1944 T/L 302 330 318 FOB 5 005-5 14 1945 T/L 402 402 421 318 FOB 10 010-9 11 1948/57 T/L 403 410 425 318 FOB 17 017-12 40 1951 T/L 402 416 436 318 FOB 26 026-26 68 1965 Etage 437 437 455 R 46 Slagelse Boligselskab 7 Søndermarken 82 1956 T/L 454 459 461 318 FOB 18 018-13 64 1953 T/L 435 454 469 318 FOB 2 002-2 22 1943 T/L 462 462 470 318 FOB 11 011-10 60 1951 Etage 433 447 472 292 Slagelse Almen. Boligselskab 3 Jørgensgården 46 1954 Etage 449 475 318 FOB 3 003-3 37 1944 T/L 420 434 477 318 FOB 23 023-23 240 1962 Etage 434 450 480 R 318 FOB 24 24-25 160 1963/64 Etage 435 451 489 R 318 FOB 14 014-22 102 1963 Etage 459 477 502 292 Slagelse Almen. Boligselskab 4 Schackenborgvænge 136 1969 Etage 494 510 46 Slagelse Boligselskab 10 Grønningen 216 1968 Etage 515 517 510 318 FOB 4 004-4 10 1946 T/L 485 485 518 318 FOB 9 009-8 33 1949 T/L 402 402 521 46 Slagelse Boligselskab 8 Vesterport 72 1958 Etage 472 491 523 318 FOB 32 032-32 196 1969 Etage 462 481 526 R 318 FOB 13 013-21 36 1959 Etage 484 501 533 318 FOB 8 008-16 36 1954 Etage 524 524 538 46 Slagelse Boligselskab 9 Torvegade 12 1965 Etage 531 535 539 318 FOB 28 028-28 28 1966 Etage 514 533 553 46 Slagelse Boligselskab 3 Slotsvænget 99 1948-53 Etage 488 505 556 318 FOB 27 027-27 68 1966 Etage 520 527 568 R 318 FOB 12 012-17 24 1954 Etage 524 540 569 318 FOB 56 056-56 16 1988 Etage 536 551 571 318 FOB 21 021-20 72 1957 Etage 534 552 574 318 FOB 7 007-7 144 1949 Etage 482 498 575 292 Slagelse Almen. Boligselskab 2 Solgården 95 1944 Etage 574 585 318 FOB 1 001-1 14 1943 Etage 567 567 590 318 FOB 20 020-14 60 1954 T/L 573 573 592 318 FOB 31 031-31 53 1953 Etage 597 614 604 318 FOB 22 022-19 43 1956 T/L 529 541 616 318 FOB 19 019-15 12 1953 Etage 570 591 619 318 FOB 15 015-11 48 1950/55 Etage 569 594 621 318 FOB 6 006-6 14 1947 T/L 565 605 622 46 Slagelse Boligselskab 11 Byskovgård 96 1972 Etage 593 584 634 318 FOB 53 053-53 16 1987 Etage 601 627 639 318 FOB 66 Mølletorvet 1 99 1994-95 Etage 597 619 651 318 FOB 33 033-33 96 1973 Etage 557 597 655 318 FOB 34 Sydbyen 222 1975 Etage 650 655 655 S 46 Slagelse Boligselskab 2 Marievaj/Vestergade 36 1945 Etage 573 596 656 318 FOB 46 Møllegårdsparken/Grønlandsvej 107 1983 T 630 641 658 46 Slagelse Boligselskab 16 Slotsgade/Fruegade 50 1983-85 Blandet 682 696 666 46 Slagelse Boligselskab 24 Østervænget 36 1998 T/L 661 679 669 672 FOB 65 065-65 88 1992 Etage 595 652 672 318 FOB 39 Løvegade 111 1976/77 Etage 622 647 674 318 FOB 44 Møllegårdsparken 104 1982 Blandet 600 626 674 318 FOB 42 Bødlens Hus 34 1977/86 T/L 624 643 685 46 Slagelse Boligselskab 4 Sct. Peders Sogn 22 1952-57 Blandet 604 663 700 46 Slagelse Boligselskab 13 Håndværkerparken 116 1982-83 Etage 588 680 707 318 FOB 35 Klostegården 48 1974 Etage 640 682 708 318 FOB 49 Nørrevangsparken 162 1984/87 Blandet 624 645 708 46 Slagelse Boligselskab 23 Helleholm 30 1994-95 T/L 273 680 713 318 FOB 57 057-57 12 1990 Etage 658 677 720 46 Slagelse Boligselskab 26 Møllevænget 22 1996 T/L 706 724 726 46 Slagelse Boligselskab 14 Slotsgade/Bjergbygade 44 1983 Etage 652 680 727 46 Slagelse Boligselskab 18 Skovvænget 226 1986-92 T/L 696 755 728 46 Slagelse Boligselskab 19 Mariendals Allé/Marievej 16 1989 Etage 276 700 731 46 Slagelse Boligselskab 12 Sydbyen 240 1979 Etage 622 664 739 S 318 FOB 52 Agersøvej 153 1988/93 T/L 628 651 750 46 Slagelse Boligselskab 25 Bredalsgade 41 1993 Etage 721 731 755 46 Slagelse Boligselskab 5 Hashøj 87 1993-01 T/L 644 744 762 46 Slagelse Boligselskab 17 Sct. Mikkelsgade 11 1985 Etage 676 765 777 318 FOB 43 Bredahlsgade 81 1978 Etage 732 761 805 Gn. snit. 601 Regnskab 2005 og budget 2006 er fra Landsbyggefondens regnskabsdatabase Budget 2008 er fra FOB og SB budgetter, mens SAB er fra organisationens hjemmeside
Svendborg
Svendborg Afd. 14 Byparken
Svendborg Byparken og Skovparken
Byparken og Skovparken 700 lejligheder Renovering afsluttet 30. september 2013 130 lejligheder tomme Lejetab ca. 1 mio. kr. om måneden Huslejen i afd. 16 var 786 kr. pr m 2 og i afd. 14 var den 701 kr. pr. m 2 Markedsføringsindsats
Byparken og Skovparken Forhandlinger med kommunen og Landsbyggefonden Befolkningsudviklingen svag tilbagegang Konkurrenceforhold til andre boligtyper Reguleringskontoen i spil til de akutte problemer
KORSØR
Baggrund Ledige boliger i Halsskov/Korsør udgør en stadig stigende udfordring for såvel private udlejere som almene boligorganisationer Store økonomiske tab i BoligKorsør på grund af lejetab I Halsskov/Korsør forventes negativ befolkningsvækst i de kommende år Mange af BoligKorsørs boliger er af ældre dato og utidssvarende
Formål med analysen Dokumentation af problemer med ledige boliger i BoligKorsør Belysning af konkurrencesituationen for boligerne i BoligKorsør Belysning af udviklingstendenser på boligmarkedet i Korsør Udpegning af generelle løsningsmuligheder for stimulering af efterspørgselen og reducering/omdannelse af boligmassen
Indhold af analyse BoligKorsør: Analyse af BoligKorsør i forhold til boligstruktur, huslejeniveauer, ledige lejemål, venteliste, flyttemønster og beboernes aldersfordeling samt vurdering af konkurrenceevne. Boligmarkedet: Analyse af boligmarkedet i Halsskov/Korsør, herunder befolkningsudvikling, boligstruktur og boligudgifter samt den kontekst, byen og BoligKorsør befinder sig i (kommunale planer, politikker og strategier). Boligpræferencer nu og i fremtiden (fremtids- og boligforskning). Løsningsmuligheder
Fremgangsmåde BoligKorsør: oversigt over afdelinger (opførelsesår, antal boliger, boligstørrelse m.v.), ledige lejemål, venteliste, huslejeniveauer samt flyttestatistik. Danmarks Statistik: Særkørsel hos Danmarks Statistik i forhold til boligstrukturen i Halsskov/Korsør. Slagelse Kommune: kort, befolkningsprognose, aldersfordeling af beboere i BoligKorsør samt diverse administrative/politiske dokumenter, herunder bosætningsanalyse, boligprogram og bosætningspolitik. Desk research i forhold til forskning om boligpræferencer. Interview med udlejningsansvarlige i BoligKorsør og afholdt møder med BoligKorsør.
Den aktuelle situation - boliger Boligmassen i BoligKorsør er generelt af ældre dato og en stor andel af boligerne har ikke gennemgået større renoveringer/moderniseringer. Halvdelen af boligerne i BoligKorsør er opført før 1960, resten mellem 1960 og 1990 Boligafdelingerne er primært opført som etageboligbebyggelse (66%) og tæt/lavt byggeri. Der er mange ejerlejligheder i Korsør, som er en konkurrent til de almene boliger
Den aktuelle situation - beboere Aldersfordelingen af beboere i BoligKorsørs boliger viser en overrepræsentation af ældre på 65 år og derover sammenlignet med Slagelse Kommune. Det betyder øget efterspørgsel efter boliger med god tilgængelighed Det betyder også mange fraflytninger af beboere med lange botider og deraf følgende øgede istandsættelsesomkostninger.
Den aktuelle situation ledige boliger BoligKorsør har konstant omkring 100 ledige boliger, som har stået tomme i mere end 90 dage, svarende til 3 % af den samlede boligmasse. De ledige boliger findes primært i Halsskov Nord (især afdeling 15) og Halsskov Centrum (afdeling 3). I 2011 fraflyttede 300 beboere boliger i BoligKorsør
Den aktuelle situation - ejerboliger Liggetider for ejerboliger i Halsskov/Korsør ligger mellem 300 og 400 dage. Den lange liggetid spiller ind på og påvirker mobiliteten på boligmarkedet og dermed boligefterspørgslen i negativ retning. Slagelse Kommune er desuden blandt de kommuner, der har den laveste m 2 -pris for ejerlejligheder og rækkehuse.
Den aktuelle situation - boligudgifter En sammenligning af boligudgifter til private etagelejligheder viser, at BoligKorsørs boliger er forholdsvis billige (undtagen Korsør Syd), Boligselskabets tæt/lave byggeri generelt har svært ved at konkurrere med boligudgifter til rækkehuse og villaer.
Udviklingstendenser - aldersfordeling Øget efterspørgsel efter boliger blandt de unge (17-25-årige) samt blandt seniorer og de ældre (60-99 år). Efterspørgslen fra de unge og seniorer/ældre forventes dog ikke at kunne opveje den vigende efterspørgsel blandt øvrige aldersgrupper.
Befolkning Korsør/Halsskov 2011-22 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 0-5 år 6-16 år 17-25 år 26-42 år 43-59 år 60-64 år 65-79 år 80-99 år 500 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Udviklingstendenser - befolkningsudviklingen Ifølge kommunens befolkningsprognose forventes indbyggertallet i Halsskov/Korsør at falde med ca. 800 personer frem til 2022, svarende til 5,2 %. En fremskrivning af disse forhold betyder, at der frem til 2022 vil være behov for at reducere den almene boligmasse i Halsskov/Korsør med mindst 150 boliger, udover det behov for boligreduktion, der kan konstateres på nuværende tidspunkt. På den baggrund vurderes det, at der er behov for en samlet nettoreduktion på mindst 300 boliger. Da der også er brug for nybyggeri af moderne boliger er behovet for reduktion noget større end 300 boliger.
Løsningsmuligheder Nedrivning af boliger Renovering af boliger med lejlighedssammenlægning og tilgængelighed Enkeltvist salg af almene boliger eller salg af blokke eller jordarealer Omdannelse af tomme boliglejemål til anden anvendelse (f.eks. erhvervslejemål) som led i en samlet helhedsplan Mulighed for områdefornyelse i nyere boligområder med sociale problemer Intensivering af markedsføring og samarbejde med private virksomheder og uddannelsesinstitutioner
Slagelse Kommunes bosætningspolitik Kommunen ønsker at fastholde og tiltrække særligt tre grupper: Unge under uddannelse Børnefamilier De etablerede voksne
Slagelse Kommunes strategi for den almene boligsektor Nedrivning af almene boliger er ikke et mål, men kan være en løsning, hvis der er alvorlige udlejningsproblemer Salg af almene boliger er næppe en løsning, da de vil være svære at afhænde Nuværende boliger skal gøres attraktive for unge, børnefamilier og seniorer
SORØ
Gennemsnitlige boligomkostninger i Sorø Lejebolig (almen): 675 kr. pr. m 2 pr. år Lejebolig (privat): 868 kr. pr. m 2 pr. år Ejerbolig inkl. afdrag: 1.142 kr. pr. m 2 pr. år Ejerbolig ekskl. afdrag: 727 kr. pr. m 2 pr. år
Planer, strategier og politikker Kommuneplan 2009-2020, Udviklings- og planstrategi 2011, samt Boligbyggeprogram og Bosætningsstrategi Sorø by som lokomotiv for vækst og udvikling i kommunen bosætning og erhvervsudvikling som særlige strategiske fokusområder By- og boligplanlægning i løbende dialog med strategiske samarbejdspartnere, især private bygherrer Især fokus på tiltrækning af unge familier, sundhedspersonale samt indpendlere mhp. at fastholde og udbygge kommunens skattegrundlag (fælles for de tre grupper: mellem- og højtuddannede borgere) Erhvervsudvikling med fokus på fastholdelse/tiltrækning af små og store vidensvirksomheder
Sammenfatning og perspektiver Tydeligt fokus på at fastholde og tiltrække højt- og mellemuddannede borgere, politisk, planlægningsmæssigt og fysisk Mindre stærkt politisk fokus på øvrige borgergrupper såsom unge (manglende politiske visioner på uddannelsesområdet) og ældre Hvilken rolle kan den almene sektor spille? Unge familier, indpendlere og sundhedspersonale: ikke sikkert, at de kan eller vil købe sig ind på boligmarkedet til at starte med behov for gode almene familieboliger? Ældre: Aldrende befolkning i kommunen og i Sorø by, dog flere nye og endnu ikke udlejede ældreboliger er efterspørgslen efter ældreboliger mættet, også på sigt? Handicap og psykiatri Unge (under uddannelse): mindre efterspørgsel Svage grupper: de er der, og måske voksende gruppe hvad er deres boligbehov nu og i fremtiden?
Betydningen for boligefterspørgslen De politiske strategier tyder på, at der fremover: Kan være et behov for flere familieboliger, der kan tiltrække de unge familier, sundhedspersonale og indpendlerne Kan være et behov for tidssvarende ældreboliger på sigt Vil være et mindre behov/efterspørgsel efter ungdomsboliger (manglende visioner på uddannelsesområdet) Det foreløbige datamateriale tyder på: At der er for mange ungdomsboliger At der vil blive behov for flere tidssvarende ældreboliger At der er marked for flere større almene boliger
Lolland Kommune
Lolland Kommune Prognose, aldersfordeling
Pilotafdelingerne 22-32 Rosenparken (Rødby) Rosenparken 1-9, 4970 Rødby 22-37 Torvevænget, Nørregade, Fruegade (Rødby) Nørregade 9-11, 4970 Rødby Nørregade 12A -12B, 4970 Rødby Fruegade 1A -1F, 4970 Rødby Afd. 22-44 Rådhusvænget Østergade 12, 4880 Nysted Afd. 22-61 Horslunde, Femø, Fejø (- Gallevej) Stationsvej 10-44, 4913 Horslunde Herredsvej 177 A F, 4944 Fejø Hans Fugls Vej 8-32, 4913 Horslunde Banevænget 1-11, 4913 Horslunde Hans Fugls Vej 34-72, 4913 Horslunde Herredsvej 177 G K, 4944 Fejø Femø, Askhavnsvej 77A C, 4930 Maribo
Analysens indhold Det har vi kigget på: Bygningerne: Opførelsesår, vedligeholdelsesstand og - planer, renoverings- og fornyelsesprojekter, sammenhæng med øvrig bebyggelse Boligerne: Antal, størrelse, art (parcelhus, rækkehus, lejlighed m.v.), type (ungdomsboliger, ældreboliger, familieboliger) Økonomi: Afdelingens driftsøkonomi Attraktivitet: Ventelister, tomgang, huslejeniveau Sociale forhold: Beboerne, beboertilfredshed, image, naboskab Lokalområdets generelle udvikling: boligmarked, faciliteter, infrastruktur, planer
Analysens indhold Sådan har vi indsamlet viden: I BF Lolland: Opstartsmøde med BFL Dokumenter fra afdelinger: Regnskaber, vedligeholdelsesplaner, budgetter Interviews: Administration, Ejendomsinspektører Besigtigelsesture: Ingeniør og antropolog kigger og vurderer sammen med ejendomsinspektør og beboerrepræsentant. Viden udefra: Register-data: BBR, Landsbyggefonden, Lolland Kommune: Statistik, analyser fra baggrundspapir til Strategi for den almene boligsektor, planstrategi og befolkningsprognoser
Rødby Strukturelle forhold Massiv befolkningstilbagegang, aldrende befolkning Skole Få arbejdspladser, mange små erhvervsdrivende fx anlægsgartnere, få store virksomheder) Klemt butiksliv (ca hver 4. butik er lukket) Dog stadig levende byliv (café, natteliv, medborgerhus) og mange rekreative tilbud (svømmehal, go-card, stadion, lystskoven, nærhed til havn og strand) Dårligt udkants-image Rimelig infrastruktur Den store joker Femern forbindelsen Kommunens tilgang: Åbenhed i forhold til Femern muligheder. Ihærdig indsats i forhold til nedrivning af tomme ejerboliger
Rødby alder og indkomst
22-32 Rødby Rosenparken Teknisk gennemgang: Samlet set rimelig stand 36 ud af 51 point Renoveret i 2001 med støtte fra LBF Anmærkninger om utidsvarende indeklimaforhold Ingen akutte krav om tiltag
22-32 Rødby Rosenparken Boligsocial gennemgang: Beboertilfredshed Primært ældre beboergruppe Fælles grønne arealer anvendes kun lidt (men varieret beplantning nydes sikkert som udsigt fra altaner) Ingen hærværk, affald eller anden tegn på uansvarlig adfærd Ingen afdelingsbestyrelse men festudvalg Fælles beboeraktiviteter
22-32 Rødby Rosenparken Attraktivitet: 12 på venteliste, men passivt Ofte 1 tom lejlighed 1-2 lejligheder har stået tomme i over en måned hvert år de sidste tre år Husleje: 757 kr/m2/år Gns. Almene boliger, hele Lolland: 798 kr./m2/år Gns. boligudgift, ejerboliger, 449,20 kr./m2/år (dog stor usikkerhed i tal)
22-32 Rødby Rosenparken Økonomi Huslejen ligger på gennemsnittet af alle almene boliger på Lolland Udgifterne til renholdelse, vedligeholdelse og henlæggelser er lave Afdelingen har underskud på driften Afdelingen har for lav opsparing Kort venteliste
22-32 Rødby Rosenparken Udfordring: Hvis de økonomiske udfordringer skal løses via huslejeforhøjelser bliver afdelingens konkurrenceevne forringet, hvilket kan være risikabelt i et marked med faldende boligefterspørgsel. Løsning: Driftsstøtte Stimulering af efterspørgselen Femern-muligheder? Observation for udlejningsproblemer
Horslunde, Utterslev, Fejø og Femø Strukturelle forhold Massiv befolkningstilbagegang, aldrende befolkning og ingen tilflytning Skole med svindende elevtal Få arbejdspladser Dårlig infrastruktur og lang afstand til større by Aktive borgergrupper i Horslunde og Utterslev Levende bymiljø i Horslunde (detailhandel, året landsby 2011 og 12) Lolland Kommunes tilgang: Satser på aksen og der, hvor borgerne viser engagement. Nedrivning af tomme boliger. Effektivisering af velfærdsydelser. Horslunde energi-landsby.
Horslunde voksenalder
Horslunde indkomst
Horslunde erhverv Horslunde
22-61 Horslunde, Utterslev, Fejø, Femø Attraktivitet: 11 på venteliste, primært ønske om Hans Fugls vej Mange tomme boliger, især i Utterslev og på Fejø Husleje: 917 kr./m2/år Gns. Almene boliger, hele Lolland: 798 kr./m2/år Gns. boligudgift, ejerboliger, Horslunde: 593 kr./m2/år Gns. Boligudgift, ejerboliger, Fejø: 352 kr./m2/år (dog stor usikkerhed i tal)
22-61 Horslunde, Utterslev, Fejø, Femø Udfordring: Manglende efterspørgsel efter boliger i områderne Afdelingens økonomi hænger ikke sammen Løsning: Reduktion af boliger ved salg eller nedrivning Stimulering af efterspørgsel i de bevaringsværdige dele af afdelingen Bevar og dyrk afdelingens sociale liv på Hans Fugls vej med fokus på ældre
Sammenfatning - Swotanalyse Styrker Svagheder Muligheder Trusler
5. SAMMENFATNING - SWOT-ANALYSE Styrker (økonomi, image, beliggenhed, bygningsfysik, arkitektur, boligstruktur, sociale forhold, faciliteter, aktiviteter) Svagheder (økonomi, image, beliggenhed, bygningsfysik, arkitektur, boligstruktur, sociale forhold, faciliteter, aktiviteter) Muligheder (fysiske eller boligsociale indsatser, områdeindsatser, økonomisk opretning, organisatoriske ændringer, udlejningsregler) Trusler (konkurrenceforhold, manglende attraktivitet, flyttemønster, huslejetab, fysisk nedslidning, kriminalitet og hærværk)
Gruppeopgave Boligorganisationen har gennemført en analyse af boligmarkedet på de fire punkter: det kommunale boligmarked, det lokale boligmarked, afdelingens konkurrencesituation og afdelingens økonomiske konkurrenceevne. På den baggrund har organisationerne indkaldt afdelingsbestyrelsen og andre relevante personer til en dialog om hovedresultaterne og udarbejdelse af en sammenfatning og konklusion.
Styrker (økonomi, image, beliggenhed, bygningsfysik, arkitektur, boligstruktur, sociale forhold, faciliteter, aktiviteter) Svagheder (økonomi, image, beliggenhed, bygningsfysik, arkitektur, boligstruktur, sociale forhold, faciliteter, aktiviteter) Muligheder (fysiske eller boligsociale indsatser, områdeindsatser, tilgængelighed, økonomisk opretning, organisatoriske ændringer, udlejningsregler) Trusler (konkurrenceforhold, manglende attraktivitet, flyttemønster, huslejetab, fysisk nedslidning, kriminalitet og hærværk)