Sagsbeskrivelse til ansøgning om nedrivning af udvalgte almene boliger i Bomidtvest

Transkript

1 Sagsbeskrivelse til ansøgning om nedrivning af udvalgte almene boliger i Bomidtvest

2 Indholdsfortegnelse Forord... 2 Vision... 2 Konklusion... 3 Nedrivning:... 3 Frasalg:... 3 Salg og nedrivning... 4 Salgs- og Nedrivningsprocedure... 4 Baggrundsanalyse... 5 Tomgangsboliger i afd Afdelingen 470 s attraktivitet... 5 Harboøre... 6 Thyborøn... 8 Områdeudvikling... 9 Gennemgang af området og byerne Thyborøn Harboøre... 15

3 Forord På vegne af Bomidtvest har Kuben Management udarbejdet denne ansøgning til Lemvig Kommune. Bomidtvest oplever i disse år et stigende udlejningsproblem i deres afdelinger i det, der lettere nedladende kaldes Udkantsdanmark. Problemer med udlejning har ført til større økonomiske problematikker for de afdelinger, der ligger i det yderste af boligorganisationens område og har skabt en begrundet frygt for konkurser. I et forsøg på at undgå dette har Bomidtvest, i samarbejde med Landsbyggefonden, Realkreditselskaber og ikke mindst de involverede kommuner, forsøgt at lave redningsplaner. Bomidtvest har blandt andet udarbejdet en Strategisk Fremtidsanalyse af deres afdelinger i samarbejde med Bascon (vedlagt) og har i samarbejde med Kuben Management påbegyndt selve redningsaktionen ved at ansøge de implicerede kommuner om tilladelse til nedrivning af udvalgte afdelinger. Vision Udfordringen med fraflytning, lukning af erhverv, institutioner og servicefunktioner i landdistrikter er et fælles kommunalt, regionalt og statsligt anliggende, som også vedrører almene boligselskaber med en større boligmasse, der ligger placeret i Midt-og Vestjylland. Som en naturlig del af at drive en fornuftig og fremtidssikret forretning må Bomidtvest nødvendigvis forholde sig kritisk og helhedsorienteret til boligselskabets sammensætning af boliger. Som udlejer af ca boliger må der nødvendigvis løbende foretages en vurdering af, om den enkelte bolig fortsat er et attraktivt boligtilbud og om boligen er genstand for efterspørgsel i de enkelte områder. Bomidtvest har besluttet at tilgå denne udfordring på en strategiske måde og vil derfor: skabe et overblik over boligernes langsigtede bæredygtighed (Analyse vedlagt) kommunikere aktuelle problemstillinger og potentialer til relevante aktører, og skabe samarbejde om udfordringer og potentialer. udarbejde konkrete handleplaner til opfyldelse af målsætningen om attraktive boliger og et bæredygtigt boligselskab, hvor handleplanernes indhold og omfang afhænger af de konkrete problemstillinger. For afdeling 470 er det visionen at skabe en afdeling, som er bæredygtig og som tilbyder det antal boliger, området har brug for. Boliger, der opfylder de krav og forventninger områdets fremtidige beboere har og dermed sikrer afdelingens rentabilitet fremadrettet. Samtidigt er det visionen at tilbyde boliger af høj kvalitet, til en konkurrencedygtig husleje til de beboere, som ønsker at bosætte sig i et mindre bysamfund. Der er i de forløbne 5 år sket en markant negativ udvikling i antallet at ledige boliger i området. Der er sket et fald i antallet af arbejdspladser i kommunen og der er en samlet negativ vækst i befolkningstallet for hele Lemvig Kommune. Det er bydende nødvendigt, at der bliver taget hånd om problemer i Bomidtvest s oplandsafdelinger. Undersøgelser viser, at det ser sort ud for de almene boliger i landsbysamfundene, hvorimod almene boliger i mindre byer af størrelsesordenen ca borgere og derover nok skal overleve, hvis udbuddet matcher efterspørgslen. En fremtidssikret løsning i disse områder kræver dog en indsats fra boligorganisationerne i samarbejde med myndighederne. Dels for at tilpasse boligudbuddet til den fremtidige efterspørgsel, dels for at udbrede kendskabet til den almene boligform og de muligheder, der ligger heri. De kommunale politikerer har også en mulighed og et ansvar for at medvirke til at tage de nødvendige beslutninger. Det er vigtigt at alle involverede parter, at der tales åbent og konstruktivt om hvilke områder der skal satses på og endnu vigtigere hvilke yderområder der ikke satses på. Det er i vores øjne, en nødvendighed at de små Udkantskommuner lægger det nødvendige pres på Christiansborg for at få hjælp for at skabe udvikling.

4 Et vigtigt lyspunkt er, at det ikke er den almene bolig, folk fravælger. Det er beliggenheden i de små landsbysamfund. Undersøgelsen viser, at efterspørgslen efter den almene boligform eksisterer i høj grad og vil gøre det i fremtiden også fra en pæn andel af de nuværende boligejere over 65 år. Om end der må forventes i hvert fald 5-10 år på mange af disse, da den almene bolig tydeligvis opfattes som et attraktivt boligvalg i livets sidste fase. Således vil langt størstedelen af undersøgelsens beboere i almene boliger også blive boende til det sidste. Det bliver dog nødvendigt, at boligorganisationerne og kommunerne er fælles om at lægge en strategi for, hvilke boligområder i landdistrikterne, der fremover bør henholdsvis afvikles eller udvikles. De skal være fælles om at tilpasse det almene boligudbud til fremtidens efterspørgsel og de lokale muligheder i disse lokalsamfund og om at skabe et større kendskab til den almene boligform blandt borgerne i kommunen. Her skal der laves anbefalinger til myndighederne om at åbne op for mere anderledes udlejningstiltag og om bredere støttemuligheder for boligorganisationerne i provinsen, både til udlejningsfremmende tiltag og til afviklingsstrategier. Konklusion På baggrund af de tiltagende udlejningsproblemer og deraf følgende uholdbare økonomisk situation, har Bomidtvest været igennem en langvarig proces for at afklare, hvordan problemerne i området kan løses bedst muligt. Salg har både været afprøvet visse steder og overvejet andre steder, men det er i princippet kun en mulighed at sælge boliger, hvis man ikke har for mange andre boliger i området/byen, da det ellers vil gå ud over de resterende boliger, hvorfor det jo så blot er blevet et endnu større problem. Derfor er konklusionen, at det kræver en blanding af Landsbyggefondens støttede omfattende nedrivninger og frasalg af et mindre parti boliger. Det foreslåede niveau er fremkommet efter meget lange undersøgelser og repræsenterer den mest optimale løsning. Nedrivning: I alt søges tilladelse til at nedrive 39 boliger i afd. 470 ( 2 ) Sprogøvej og , Thyborøn Stationsvej 1, Harboøre i alt 35 boliger i alt 4 boliger Frasalg: I alt søges tilladelse til at frasælge 3 boliger. Stadionvej 17, Harboøre Stadionvej 32, Harboøre Glentevej 21, Thyborøn i alt 1 bolig i alt 1 bolig i alt 1 bolig Nedrivningerne er aftalt med Landsbyggefonden og de har tilbudt en redningsplan. Rent økonomisk betyder denne plan, at Landsbyggefonden foreløbigt har afsat 5 mio. kr. til støttede lån (gruppe 1 arbejder) til nedrivning, lejetab, evt. genhusning, mv. Derudover er der afsat yderligere 5 mio. kr. til ekstraordinære ustøttede renoveringsarbejder (gruppe 2 arbejder). For at sikre at huslejen i den tilbageværende afdeling og bygningsmasse kan holdes nede er der ydermere oprettet en Kapitaltilførselsag via 1/5-dels ordning, på i alt kr. Hver anpart er på kr. Landsbyggefonden betaler 2/5-dele og boligselskabet, realkredit og Kommune hver 1/5-del. Derudover finansieres den resterende del med O-lån. Dette gør det muligt at nedsætte huslejen i den resterende afdeling med 4 kr./m2/år.

5 Salg og nedrivning Salgs- og Nedrivningsprocedure At få tilladelse til at nedrive en almen boligafdeling er meget svært. Ministeriet vil være helt overbeviste om, at alle muligheder har været vendt og undersøgt flere gange og at alle involverede parter (kommunen, Landsbyggefonden, Realkredit og boligselskabet) er enige og indforståede med problematikkerne. Derfor kan en godkendelse som oftest forventes efter 9-12 måneder. Behandlingstiden hos ministeriet er fra ca. 6 måneder og op til ca. 12 måneder. I forbindelse med en nedrivningsansøgning skal alle involverede parter skrifteligt anbefale og godkende nedrivningen. Især kommunens godkendelse er essentiel, da nedrivningen kan og bør ses i et større samfundsmæssigt perspektiv. Nedrivningssagerne i denne sammenhæng er alle udarbejdet i meget tæt samarbejde og dialog med Landsbyggefonden. I et vist omfang er antallet af nedrivningsboliger dikteret af Landsbyggefonden.

6 Baggrundsanalyse I det følgende beskrives afdeling 470 ud fra tidligere udarbejdet analyse samt ud fra kommunale udviklingsplaner og befolkningsanalyse. Tomgangsboliger i afd. 470 Bomidtvest har i alt 100 boliger i Thyborøn samt 62 boliger i Harboøre. Boligselskabet oplever dog en relativt stor tomgang i sine boliger i Lemvig Kommune. I afdeling 470 var der pr. 1. september 2015 i alt 15 tomme boliger, heraf fire i Harboøre og 11 i Thyborøn. Ud af de 15 boliger havde 13 stået tomme i tre måneder eller flere. Tomgangboliger betyder videre huslejetab. Grundet tomgangen oplevede Bomidtvest i 2013 et huslejetab på kr., i 2014 på hele kr. og i 2015 et tab på kr. Afdelingen 470 s attraktivitet Bascon har tidligere udarbejdet følgende analyse af afdeling 470 (se også analysen som er vedlagt)

7 I analysen inddeles boligenhederne i tre kategorier: Grøn kategori er de boligenheder, som er forholdsvis attraktive i forhold til både interne og eksterne faktorer samtidig med, at der er begrænsede udfordringer. Boligenhederne er på nuværende tidspunkt velfungerende, og der vil i den nærmeste fremtid kun være behov for begrænsede tiltag for at opretholde boligernes attraktivitet. Gul kategori er de boligenheder, som har visse udfordringer i forhold til f.eks. udlejningssituation og huslejeniveau. I de fleste tilfælde vil udfordringerne relatere sig til interne forhold, som f.eks. boligernes kvalitet (indretning, størrelse og tilstand). I den gule kategori er der et vist potentiale i områderne, som betyder, at der stadig vurderes at være en fremtid for boligerne. Rød kategori er de boligenheder, hvor der er markante udfordringer i forhold til udlejningssituationen, og hvor udfordringerne hænger tæt sammen med områdets potentiale. Der kan altså godt være tale om attraktive boliger af god kvalitet, men hvor faktorer som f.eks. offentlige og private servicetilbud, demografi og udviklingspotentiale gør, at situationen er yderst uholdbar i forhold til afdelingernes eksistens. Harboøre De boliger, der fokuseres på i Harboøre er: Nedrivning: Stationsvej 1, Harboøre i alt 4 boliger

8 Frasalg Stadionvej 17, Harboøre Stadionvej 32, Harboøre i alt 1 bolig i alt 1 bolig Harboøre er en alsidig stationsby med ca indbyggere og med havet som nabo og en pragtfuld natur. Der er ca. 11 km til Thyborøn, ca. 13 km til Lemvig og ca. 43 km til Holstebro. I byen er der gode indkøbsmuligheder. Grillen, pizzariet og Harboøre Hotel kan tilfredsstille sulten hos de fleste. Hvert år afholdes sommerens festival Haze over Haarum, som er et musikalsk hit for tusindevis af unge og voksne. Der er et rigt foreningsliv med mulighed for sportsgrene som fodbold, squash, skydning, gokart, gymnastik, BMX-cykling m.m. I byen er der dagplejer, børnehave og folkeskole med klasse. Til/fra byen er der offentlig transport i form af togforbindelsen Thyborøn-Harboøre-Lemvig. Boligerne i Harboøre varierer i et vist omfang i attraktivitet. Stadionvej og Stationsvej er de boliger med mindst udfordringer i forhold til udlejningssituationen, men situationen er stadig ikke optimal. De mest attraktive boliger findes på Stationsvej, mens de øvrige i et vist omfang er mindre attraktive. Området er moderat i forhold til attraktivitet, og den største udfordring er en forholdsvis negativ demografisk udvikling.

9 Thyborøn Nedrivning: Sprogøvej og , Thyborøn i alt 35 boliger Frasalg Glentevej 21, Thyborøn i alt 1 bolig

10 Thyborøn er og bliver vindblæst, og livet her har alle dage været præget af vejr og vind. Thyborøn er en af landets største fiskeribyer med mange virksomheder tilknyttet erhvervet. Der bor i dag ca mennesker yderst på tangen. Der er flere spisesteder i byen samt gode overnatningsmuligheder og der flere indkøbsmuligheder. I byen finder man også en hyggelig campingplads/hotel og hytteby. Hygge og egen charme ved byens Lystbådehavn. Umiddelbart ved siden af Lystbådehavnen ligger områdets fineste badestrand. Skole/institutioner: Thyborøn Skole: kl. samt SFO-ordning Thyborøn Efterskole Dagplejen Thyborøn Offentlig transport: Bus: Rute 489: Lemvig-Thyborøn Tog: Lemvigbanen: Vemb-Lemvig-Thyborøn Boligerne i Thyborøn er udfordret på både husleje, beboerdemografi og udlejningssituation. Mindst udforet er Glentevej, som dog også kun består af en enkelt familiebolig. Boligernes attraktivitet er moderat, dog med Sprogøvej som undtagelsen, hvor boligerne vurderes som begrænset attraktive. Områdeudvikling Af Lemvig Kommunes Kommuneplan fremgår følgende målsætninger for Lemvig Kommune: Lemvig og Thyborøn skal udvikles og styrkes som byer i en regional, national og international kontekst Kommunens byer og landsbyer skal understøtte hinanden med funktioner og aktiviteter Byernes positive egenskaber skal fremhæves og styrkes Det gode liv skal understøttes Kommunens kvaliteter som bosætningskommune skal markedsføres Af kommuneplanen fremgår det ydermere, at der er en naturlig orden mellem byerne, både givet deres størrelse og deres funktioner samt aktiviteter og at Lemvig Kommune netop ønsker at have et solidt grundlag for kommunens byer og landsbyer, der skaber mulighed for forskellighed. Fraflytningen fra kommunens byer vurderes ikke at give anledning til ændring af bymønsteret det er naturligt at byernes størrelse og funktion varierer over tid. Det påpeges, at det er vigtigt at tage hånd om udfordringerne forbundet med fraflytning, men at det er mere essentielt at sikre, at kommunens byer er gode bosætningsbyer. Thyborøn står stærk ift. erhverv og turisme og netop disse styrker skal fastholdes. Dette sikres gennem en videreudvikling af Thyborøn Havn som en havn, som en havn af international betydning. Værdien af fiskeriuddannelserne i Thyborøn er rigtig stor og deres fortsatte udvikling skal understøttes. Derudover sikres det gennem et forsat arbejde for, at turister besøger Thyborøn. Harboøre, beliggende i den nordlige del af kommunen, er også et oplagt valg for bosætning. Byens handelsliv understøtter såvel de lokale borgere som turister fra sommerhusene længere mod vest. Den lokale infrastruktur understøtter også øget bosætning. Lemvig Kommune gennemgår en forskønnelsesproces gennem et forløb med byfornyelse, helhedsplanlægning og særligt relevant for nærværende sagsbeskrivelse også gennem nedrivning af dårlige bygninger. I kommunen er der således allerede fokus på nødvendigheden af nedrivning i forbindelse med udvikling af kommunen og dens byer. Med ovenstående er det formålet, at områder forskønnes og omdannes, så de fremstår tidssvarende og indbydende for både kommunens nutidige og fremtidige borgere samt tilflyttere. Af kommuneplanen og

11 derudover også Lemvig Kommunes udviklingsstrategi fra 2012 fremgår det, at der allerede er gennemført områdefornyelsesprojekter i blandt andet Thyborøn og Harboøre, dette særligt omkring centrale pladser. I Thyborøn og Harboøre er der søgt skabt en bedre sammenhæng og kvalitet både fysisk og visuelt. Her er flere strøg, pladser og veje blevet fornyet og fremstår i dag som venlige, sammenhængende og gode byrum. Indsatspuljemidler er brugt til både sanering af kondemnerede bygninger samt som renoveringsstøtte til byggeri. Hermed har det været målet at få ryddet op i gamle faldefærdige bygninger og forbedre de bygninger, der trænger til renovering. En indsats, der, sammen med områdefornyelsen, bidrager til forskønnelse af områder i det åbne land og byerne i Lemvig Kommune. Det påpeges dog, at der stadig er behov for udvikling af byernes udseende. Gennemgang af området og byerne Thyborøn Tabel: Befolkningsudvikling i Thyborøn, Tabel: Alderssammensætning i Thyborøn i 2010 og 2015 (i %) % -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% Udvikling i absolutte tal Udvikling i procent 100% 90% 80% 70% 60% 4% 4% 8% 10% 15% 14% 15% 18% 50% 17% 13% 40% 9% 7% 30% 7% 9% 20% 16% 15% 10% 11% 0% 9% år år år år år år år år 80+ år Af venstrestående tabel ovenfor fremgår det, at der fra har været en negativ befolkningsudvikling i Thyborøn. Over perioden er antallet af indbyggere faldet fra ca til godt 2.100, det svarer til et fald op 7 procent. Af tabellen til højre fremgår alderssammensætningen i Thyborøn i 2010 og Andelene er af den samlede befolkning i de to år og er angivet i procent. Tabellen viser, at alderssammensætningen i byen er stort set ens i de to år, men at de yngste aldersgrupper generelt udgør en mindre andel og de ældre aldersgrupper en større andel af byens borgere i 2015 sammenlignet med 2010.

12 Ovenstående kort viser det geografiske placering af helårsboligerne i Thyborøn samt deres fordeling på boligtype. Ud af byens helårsboliger er 835 fritliggende enfamilieshuse, hvilket svarer til en andel på godt 70 procent og dermed langt de fleste boliger. Samtidig er der 206 række-, kæde- og dobbelthuse og 115 boliger i etageboligbebyggelse, hvilket svarer til henholdsvis godt 17 procent og knap 10 procent af det samlede antal helårsboliger. Kollegium, døgninstitutioner og andre helårsbeboelser udgør samtidig små andele.

13 Kortet ovenfor viser Thyborøns helårsboliger fordelt på udlejningsforhold. Ud af byens helårsboliger benyttes 650 af ejeren, hvilket svarer til godt halvdelen, mens lige godt en fjerdedel (303 stk.) af boligerne udlejet. Samtidig er hele 235 boliger ikke benyttet, altså lige knap en femtedel af alle helårsboligerne i byen.

14 Kortet her ovenfor viser de helårsboliger i Thyborøn fordelt på beboet areal. Af kortet ses det, at der er stort set lige fordeling af antallet af boliger på 0-79 m 2, m 2, m 2, m 2 og boliger på 170 m 2 og derover med ca. en femtedel af byens boliger i hvert interval.

15 Ovenstående kort viser helårsboligerne i Thyborøn fordelt på antal værelser. Heraf ses det, at der i byen er flest store boliger opgjort på antal værelser. Der er flest boliger med 5 værelser eller derover, i alt 443 af de i alt helårsboliger, hvilket svarer til 37 procent. Herefter følger boliger med 4 værelser, 3 værelser, 2 værelser og til sidst kommer boliger med 1 værelse, der udgør henholdsvis 27 procent, 20 procent, 11 procent og knap 5 procent af det samlede antal boliger.

16 Harboøre Tabel: Alderssammensætning i Harboøre i 2010 og 2015 (i %) 100% 90% 4% 4% 5% 7% 80% 70% 60% 11% 10% 12% 11% 50% 11% 10% 40% 7% 7% 30% 4% 5% 20% 11% 10% 10% 8% 7% 0% år år år år år år år år 80+ år Venstrestående tabel ovenfor viser befolkningsudviklingen i Harboøre i perioden fra 2010 til Her ses det, at befolkningstallet er faldet fra ca indbygger i 2010 til ca i Dette fald på over 100 indbyggere svarer til et fald på knap 7 procent. Af tabellen til højre fremgår alderssammensætningen i Harboøre i 2010 og Andelene er af den samlede befolkning i de to år og er angivet i procent. Tabellen viser, at alderssammensætningen i byen er stort set ens i de to år, dog med en større andel af ældre og en mindre andel af yngre i 2015 sammenlignet med 2010.

17 Ovenstående kort viser beliggenheden af Harboøres 762 helårshuse samt derudover fordelingen af dem på boligtype. Langt størstedelen, 597 boliger, er fritliggende enfamilieshuse, hvilket svarer til en andel på knap 80 procent. Herefter følger andelen af række-, kæde- og dobbelthuse (128 stk.), der udgør 17 procent af det samlede antal helårsboliger. Stuehuse til landbrugsejendomme, boliger i etageboligbebyggelse og andre enheder til helårsbebyggelse udgør alle en lille andel af helårsboligerne i byen.

18 Kortet ovenfor viser helårsboligerne i Harboøre fordelt på udlejningsfordelt. 495 af boligerne er benyttet af ejeren, det svarer til 65 procent. Samtidig er 194 boliger, altså 25 procent af helårsboligerne i byen, udlejet. Hele 73 boliger er ikke benyttet, hvilket svarer til lige knap hver tiende af alle helårsboligerne i byen.

19 Kortet her ovenfor viser Harboøres 762 helårsboliger fordelt på beboet areal. Af kortet ses det, at der er flest boliger på m 2 samt m 2, der udgør henholdsvis 24 procent og 23 procent af det samlede antal boliger. Andelen af boliger på 170 m 2 og derover samt på m 2 udgør henholdsvis 21 procent og 20 procent af byens helårsboliger. Kun 13 procent af boligerne er på 0-79 m 2 og der er dermed færrest boliger af denne størrelse.

20 Ovenstående kort viser helårsboligerne i Harboøre fordelt på antal værelser. Heraf ses det, at der i byen er flest store boliger opgjort på antal værelser. Hele 363 af byens 762 helårsboliger har 5 værelser eller derover, hvilket svarer til 48 procent. I nævnt rækkefølger kommer herefter boliger med 4 værelser, 3 værelser, 2 værelser og 1 værelse, der udgør henholdsvis 28 procent, 11 procent, 9 procent og 4 procent af det samlede antal boliger.