Lokalplan nr. 220 Lokalplan 220 For nyt boligområde ved Farendløsevej, Farendløse Stationsby Tillæg nr. 6 til Kommuneplan 2005-2016 oktober 2008
Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori Byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et område, f.eks. om - anvendelse, - udstykning, - vej- og stiforhold, - placering og udformning af bebyggelse samt materialer, - bevaring af bygninger og landskabstræk, - sikring af friarealer, - fællesanlæg. Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes igang. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. Herudover kan Byrådet altid fastlægge nærmere bestemmelser for et område i en lokalplan. Alle har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag, og Byrådet skal tage stilling hertil, inden planen kan vedtages endeligt. Efter Byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område. Gyrstinge Allindelille Jystrup Haraldsted Benløse Kværkeby Bringstrup Teknisk Forvaltnings e-mail adresse: tf@ringsted.dk Kommunens e-mail adresse: ringsted@ringsted.dk Kommunens hjemmeside: www.ringsted.dk Tolstrup Høm Nordrup Vetterslev Ørslev Sneslev Farendløse Lokalplan 220 2
Indholdsfortegnelse REDEGØRELSE... 5 Baggrund for lokalplanen... 5 Eksisterende forhold... 5 Lokalplanens indhold... 5 Forhold til anden planlægning... 5 Regionplan... 5 Kommuneplan... 5 Trafik... 5 Spildevand... 5 Varme... 6 Vand... 6 El... 6 Ophævelse af landbrugspligt... 6 Miljø... 6 Forurenet jord... 6 Støj... 6 Miljøvurdering... 6 Kulturværdier... 6 Arkæologiske forhold... 6 Andre forholde... 6 BESTEMMELSER... 9 1 Formål... 9 2 Område og zonestatus... 9 3 Områdets anvendelse... 9 4 Udstykning... 9 5 Veje, stier og parkering... 9 6 Ledningsanlæg og belysning... 10 7 Bebyggelsens omfang og placering... 10 8 Bebyggelsens ydre fremtræden... 10 9 Ubebyggede arealer/beplantning... 10 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 11 11 Grundejerforening... 11 12 Servitutter... 11 13 Retsvirkninger... 11 14 Vedtagelser... 12 Kommeuneplantillæg nr. 6... 13 Kortbilag Bilag 1:... Matrikelkort Bilag 2:... Områdets anvendelse Bilag 2a:... Områdets anvendelse Bilag 3:...Illustrationsplan 3
Lokalplanområde for nyt boligområde ved Farendløsevej, Farendløse Stationsby Præstbrovej Farendløsevej Lokalplan 220 4
REDEGØRELSE I henhold til planlovens 16 skal en lokalplan ledsages af en redegørelse, som beskriver lokalplanens forhold til anden planlægning, og som angiver, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end byrådet. De egentlige bestemmelser findes i lokalplanens 2. del. For at lette forståelsen af lokalplanen indeholder redegørelsen desuden en beskrivelse af eksisterende forhold i og omkring lokalplanområdet, og der gives en kort beskrivelse af hovedindholdet og intentionerne med planen. Baggrund for lokalplanen Lokalplanen omfatter et område i den nord østlige del af Farendløse, som er kommuneplanlagt, men ikke lokalplanlagt endnu. Ejeren af området ønsker nu at komme i gang med udbygningen. Lokalplanen åbner mulighed for, at området kan udstykkes til 9 boliger. Eksisterende forhold Farendløse er en landzone landsby. Lokalplanområdet omfatter et areal på ca. 9150 m². Arealet afgrænses mod nord og syd af boliger i landsbyen, mod vest af Farendløsevej og mod øst af åbne marker der dyrkes som landbrugsjord. Lokalplanområdet er ubebygget. Terrænet i lokalplanområdet falder fra kote 38 i syd til kote 36,75 mod nord. Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for, at opføre 9 nye parcelhuse. Lokalplanområdet trafikbetjenes fra Farendløsevej. Lokalplanens område opddeles i 2 delområder - Aog B. Delområde A må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse og delområde B må kun anvendes til fælles friareal. Lokalplanen fastsætter, at de boliger der er beliggende i den vestlige del af lokalplanområdet ud mod Farendløsevej skal opføres med murede facader, dog med mulighed for, at karnapper og lignende mindre partier kan være i andre materialer mens de boliger der er beliggende ud mod det åben land mod øst kan opføres som træhuse. Lokalplanen fastlægger, at tage skal udføres som saddeltage med uglaserede lertegl i røde, brune og sorte nuancer. Forhold til anden planlægning Regionplan Lokalplanområdet er registreret som et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Områder med særlige drikkevandsinteresser har højeste prioritet for drikkevand, og det er indenfor disse områder, at nitratfølsomme områder udpeges. Den ansvarlige myndighed er: Miljøstyrelsen, Miljøministeriet. Kommuneplan Lokalplan området er omfattet af Kommuneplanens ramme nr. L9. Ifølge kommuneplanen skal området anvendes til jordbrugsformål og boligformål. Bolig bebyggelse må ikke opføres højere end 8,5m. Ny bebyggelse skal opføres med en arkitektur og et materiale- og farvevalg, som respekterer landsbyens øvrige bebyggelse. Der skal sikres beplantning som afgrænsning af ny bebyggelse mod det åbne land. Lokalplanområdet er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne, idet afgrænsningen mod øst går en lille smule ud over rammen. Derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg som sikrer, at der er den nødvendige oversensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen - Kommuneplantillæg nr. 6. Trafik Området vejbetjenes fra Farendløsevej. De nye boliger vil medføre en minimal øgning af biltrafiken på Farendløsevej. Det skal undersøges om der skal etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger langs Farendløsevej. 5
Spildevand Området er i spildevandsplanen udlagt som fælleskloakeret. Spildevand skal ledes til kommunalt rensningsanlæg. Efter konkret vurdering kan der gives tilladelse til, at regnvand på den enkelte grund nedsives eller opsamles og genbruges. De nærmere vilkår for afledning af spilde- og regnvand er fastsat i spildevandsplanen. Varme Der er ikke kollektiv varmeforsyning i området og der kan derfor etableres individuel varmeforsyning på den enkelte ejendom. Vand Området vil blive forsynet med vand fra et lokalt privat vandværk. El Området forsynes med el gennem SEAS & NVE ledningsnet. Ophævelse af landbrugspligt Området er omfattet af landbrugspligt. Ophævelse af landbrugspligten sker i forbindelse med udstykning (jf. bekendtgørelse nr. 628 af 26. juli 1999 om udstykningssager mv. vedrørende landbrugsejendomme). Miljø Forurenet jord Lokalplanområdet er ikke registreret efter jordforureningsloven på vidensniveau 1 eller 2, og Ringsted Kommune har ikke kendskab til, at der i området har foregået aktiviteter, som har kunnet medføre jordforurening. Støj Der forventes ingen støjmæssige problemer mellem den planlagte arealanvendelse og omgivelserne. Miljøvurdering Ringsted Kommune har vurderet, at lokalplanen ikke danner grundlag for anlæg mv., der medfører en væsentlig påvirkning af miljøet. Området har god adgang til offentlig service i form af skole og børneinstitutioner og kollektiv transport. Der er ingen særlige natur- eller kulturværdier i området. Lokalplanen indeholder bestemmelser, som sikrer, at boligområdet indrettes med fælles friarealer og høj trafiksikkerhed. Ringsted Kommune finder på denne baggrund, at der ikke skal gennemføres en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. Kulturværdier Arkæologiske forhold Vestsjællands Museum har oplyst at der ikke er registreret fortidsminder indenfor arealet, men på grundlag af topografien og nærheden til vand er det et oplagt sted at søge efter oldtidsbebyggelse. Syd for det aktuelle areal er fundet spor efter oldtidsbebyggelse. Bygherre bør derfor, indhente museets udtalelse jf. museumslovens 25 forud for jordarbejder for at imødegå unødige udgifter til arkæologiske undersøgelser og standsninger af jordarbejder jf. museumslovens 27. Andre forhold Der er ikke registreret bevaringsværdier i området. Kommunen har ingen viden om forurening i området. Der kan med fordel ske en samlet afklaring af, hvordan jordforureningslovens krav opfyldes for hele lokalområdet. Farendløsevej Lokalplanområdet set mod syd 6
Farendløsevej Den nordlige del af lokalplanormådet 7
8
BESTEMMELSER Lokalplanens bestemmelser og kortbilag er umiddelbart bindende for borgerne og tinglyses på samtlige ejendomme inden for området. I henhold til planloven fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Formål Lokalplanens formål er at sikre områdets anvendelse til boligformål med parcelhuse. disponere bebyggelsen, så området fremstår helstøbt i omgivelserne. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter dele af matriklerne 5b og 5c Farendløse By, Farendløse, samt alle parceller, der efter den 1. maj 2008 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanens område forbliver i landzone ved lokalplanens endelige vedtagelse. 2.3 Lokalplanens område opdeles i områderne A og B som vist på kortbilag 2. 3 Områdets anvendelse 3.1 Område A må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse - 9 parcelhuse og vej. 3.2 Område B må kun anvendes til fælles friareal. I området B må der ikke opføres bebyggelse bortset fra mindre bygninger og anlæg så som lysthuse, shelter, skure, legehuse og legeredskaber til brug for områdets anvendelse som friareal. 4 Udstykning 4.1 Udstykning må kun foretages i overensstemmelse med principperne vist på kortbilag 2. 4.2 Grunde til fritliggende parcelhuse må ikke udstykkes mindre end 700 m 2. 5 Veje, stier og parkering Veje 5.1 Der udlægges areal til nye veje og stier, i princippet som vist på kortbilag 2. 5.2 Der udlægges areal til boligvej i en bredde af 8m med et befæstet areal på 4,5m. Vejen anlægges med græsrabatter, som vist på skitsen nedenfor. Principsnit af vejprofil 5.3 Der skal udlægges areal til vendepladser som vist på kortbilag 2. 5.4 Overkørsel til den enkelte ejendom må højst være 4 meter bred og skal udføres med fastbelægning. 5.5 Tilslutning til Farendløsevej, oversigtsarealer, overkørsler, hjørneafskæringer og vendepladser skal udføres efter vejmyndighedernes anvisninger. Alle matrikulære hjørneafskæringer skal være mindst 4 x 4 m. 5.6 Rundt om lokalplanområdet mod nord, øst og syd ( den sydlige del kan ændres til en vejadgang såfremt området senere skal ud- 9
vides mod øst) skal der udlægges en trampesti i en bredde af minium 2 meter med en beliggenhed i princippet som vist på kortbilag 2. Parkering 5.7 Der skal udlægges areal til 2 parkeringspladser pr. bolig på egen grund. 6 Ledningsanlæg og belysning 6.1 Elledninger må kun udføres som jordkabler. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. 7.2 Bygninger må ikke opføres i mere end 1½ etage og ikke højere end 8,5 m. 7.3 Tage på bebyggelsesbygninger skal udføres som saddeltage med en hældning på 25-50 grader. Tage må ikke udføres med helvalm, og udhæng må ikke være større end 60 cm (måles fra facade til yderste tagsten excl. tagrende). 7.4 Garager, carporte udhuse og lignende skal enten udføres som en integreret del af boligen med samme taghældning eller som fritstående bygninger med saddeltag på 15-20 grader eller ensidige taghædning på 5-15 grader. 7.5 Soklen må ikke på noget sted gives en højde, der overstiger 0,8 m over færdigt terræn til overkant sokkel. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden Facader 8.1 Facader og gavle skal fremstå som blank eller pudset/vandskuret murværk i afdæmpede farver inden for jordfarveskalaen, hvid eller sort. Mindre facadepartier som karnapper og lignende samt udestuer kan dog udføres i træ, glas eller metal og skal fremstå enten ubehandlet eller i sort, hvid eller afdæmpede farver inden for jordfarveskalaen. 8.1.1 Der kan opføres træhuse på 4 af grundene, som angivet på kortbilag 2. Husene kan kun opføres som huse af brædder i dæmpede farver indenfor jordfarveskalaen, hvid eller sort. Huse af brædder er defineret som huse, hvor ydervægge er af bjælker på ca. 2 cm. tykkelse ofte 1 på 2. Brædderne er fastgjort på en stolpekonstruktion, der er et lag isolering og indervæg er gispplader eller brædder. (i henhold til By- og Landskabsstyrelsen s inddeling af træhuse). 8.2 Udhuse, garager, carporte og lignende, der udføres som en integreret del af boligen, skal udføres i samme facade- og tagmaterialer som boligen i øvrigt. Fritstående udhuse, garager, carporter og lignende må fremstå med facader i mur, glas, malet træ eller mørke, plane facadeplader af eternit eller lignende. 8.3 Vinduer, døre og porte må kun udføres i træ og/eller metal og skal fremstå enten ubehandlede eller i farver inden for jordfarveskalaen. Tage 8.4 Tage skal udføres med røde uglasserede lertegl. Eventuelle solfanger- eller solcelleanlæg skal udføres som en integreret del af taget. se også 8.6 8.5 Tagrender og nedløbsrør må kun udføres i metal. 8.6 Til tage på fritstående udhuse, garager, carporte, udestuer og lignende må anvendes skifer, glas, tagpap samt plane tagplader i f.eks. metal, eternit eller lignende i mørkegrå 10
eller sorte nuancer. Øvrige bestemmelser 8.7 Der må ikke opsættes antenner, herunder parabolantenner, som er synlige fra offentlig vej eller sti. 10Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 10.1 Før nogen del af bebyggelsen tages i brug, skal vej og ubebyggede arealer være anlagt efter bestemmelserne i 5 og 9. 9 Ubebyggede arealer/beplantning 9.1 Terrænregulering på mere end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn må ikke finde sted uden Byrådets tilladelse. Terrænregulering nærmere end 1 m fra skel må kun foretages med Byrådets tilladelse. 9.2 Henstillen og parkering af køretøjer over 3.500 kg, lystbåde, campingvogne, skibscontainere o.lign. må ikke finde sted inden for lokalplanens område. 9.3 Langs skellet mod det åbne land skal der udlægges et areal til et 3 m bredt plantebælte som vist på kortbilag 2. Når beplantningen er fuldt udvokset, skal den fremstå som en tæt, afskærmende beplantning med en kombination af mindre træer og buske. Beplantningsbæltet skal have en slut højde på ca. 3-4 meter og beplantes med egnskarakteristisk beplantning. Der skal plantes i 2 rækker f.eks. alm. hvidtjørn, alm. røn, naur, sargentæble, solbær, syren og uægte jasmin i princippet som vist på illustrationplanen. Der skal på alle ejendomme være levende hegn eller hæk langs skel mod veje og friarealer. De levende hegn eller hække skal plantes på egen grund mindst 0,3 m fra skel og kan eventuelt suppleres med trådhegn på den indvendige side. 9.4 Område B skal etableres som vist på kortbilag 2 og illustrationsplanen. Der skal plantes min. 8 træer f.eks. frugttræer, fuglekirsebær eller paradisæble som vis på illustrationsplanen. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for området. 11.2 Ejendommene skal tilsluttes grundejerforeningen, når Byrådet kræver det. 11.3 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fælles vej, beplantningsbælte og friareal. 11.4 Grundejerforeningen er pligtig at tage skøde på ovennævnte friareal. 11.5 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 12Servitutter 12.1 Servitutter, der er uforenelige med lokalplanen, vil blive ophævet. 13 Retsvirkninger 13.1 Når en lokalplan er vedtaget endeligt og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen tinglyses på de ejendomme, der er omfattet af planen. Eksisterende, lovlig anvendelse kan fortsætte som hidtil. 11
13.2 Byrådet kan i henhold til 19 i lov om planlægning meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. 13.3 I henhold til 47 i lov om planlægning kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen. 14Vedtagelser 14.1 Byrådet vedtog den 9. juni 2008 at udsende forslag til lokalplan 220til offentlig høring i perioden 17. juni - 12. august 2008. Der kom 4 indsigelser i løbet af høringsperioden. Byrådet vedtog den 6. oktober 2008 lokalplan 220 endelig med en del mindre ændringer som følge af indsigelserne. 12
Kommuneplantillæg nr. 6 til Ringsted Kommunes Kommuneplan 2005-2016 Farendløse N BL3 Lokalplan 220 Farendløsevej BL2 Tillæg nr. 6 til Kommuneplan 2005-2016 Med dette kommuneplantillæg fastsættes ændrede ramme for rammeområde L9. For at muliggøre udbygningen af et nyt boligområde udvides rammeområde L9 en lille smule mod øst. Selve rammebestemmelserne fastholdes. a Områderne skal anvendes til jordbrugsformål og boligformål. b Inden for landsbyafgrænsningen må der i begrænset omfang opføres boliger med henblik på udfyldning og afrunding af den enkelte landsby. c Bebyggelsen må ikke opføres højere end 8,5 m. Byrådet kan tillade denne højdegrænse overskredet for avls- og driftsbygninger, der er nødvendige for en landbrugsejendoms drift. d Ny bebyggelse skal opføres med en arkitektur og et materiale- og farvevalg, som respekterer landsbyens øvrige bebyggelse. f Områder markeret med skravering i tilknytning til en landsbykirke er fredet de såkaldte "Provst Exner fredninger". Området må ikke bebygges, ligesom der ikke må plantes høje træer, etableres tekniske anlæg eller lignende. g Der skal sikres beplantning som afgrænsning af ny bebyggelse mod det åbne land. h Langs støjbelastede veje må der ikke etableres flere boliger uden særlige foranstaltninger til dæmpning af støjniveauet. Vedtagelser Byrådet vedtog den 9. juni 2008 at sende forslag til Kommuneplantillæg nr. 6 i offentlig høring fra den 17. juni 2008 til og med den 12. august 2008. Byrådet vedtog Kommuneplantillæget endeligt den 6. oktober 2008. e Ved lokalplanlægning skal der fastsættes bevaringsbestemmelser, som sikre værdifulde kulturmiljøer og bygninger. ( Bevaringsværdige bygninger i kommunens SAVE - registrering er oplistet i bilag 2) 13