LOKALPLAN 100-1 Tillæg 1 til Lokalplan 100 - Erhvervsområde ved Slangerupvej FORSLAG i offentlig høring fra 23. december 2016 til 23 februar 2017 UDKAST AF 30. NOVEMBER 2016
2
Tillæg 1 til Lokalplan 100 for et erhvervsområde ved Slangerupsvej. 1 Formål... 5 2 Områdets afgrænsning... 5 3 Områdets anvendelse... 5 4 Bebyggelsens omfang og placering... 6 5 Bebyggelsens ydre fremtræden... 7 6 Ophævede lokalplanbestemmelser... 7 Lokalplanens retsvirkninger... 8 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger... 9 Foreløbig vedtagelse... 10 Offentlig bekendtgørelse af lokalplanforslag... 10 Kort 1: Lokalplanens afgrænsning... 11 Kort 2: Byggefelter for delområde F (matr.nr. 14dk)... 12 Tegning 1: Principper for bebyggelsens udformning i delområde F... 13 Lokalplanens baggrund og formål.... 14 Lokalplanens forhold til anden planlægning... 14 Miljøvurdering jf. lov om miljøvurdering af planer og programmer... 17 Lokalplan 100 fra 2008 kan ses via dette link: http://soap.plansystem.dk/pdfarchive/20_1085244_approved_1228135802046.pdf 3
Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens bestemmelser om de ejendomme, som planen omfatter, er bindende for enhver. I henhold til planloven må der ikke etableres noget forhold i strid med planens bestemmelser, med mindre Byrådet har givet dispensation efter planlovens bestemmelser herom. Overtrædelse af planens bestemmelser er strafbart. En lokalplan fastlægger således bindende bestemmelser for den fremtidige anvendelse, bebyggelse og udformning af lokalplanområdet. Planen medfører dog ikke handlepligt. Det betyder, at eksisterende lovlige forhold må fortsætte uforandrede, men at enhver ændring af de eksisterende forhold skal være i overensstemmelse med lokalplanen. I afsnittet om lokalplanens retsvirkninger står der mere om lokalplanens betydning, herunder om muligheder for dispensation, ekspropriation og erstatning. Lokalplanens kort og tegninger Lokalplanens kort og tegninger er en grafisk fremstilling af lokalplanens bestemmelser og er en del af bestemmelserne. Disse kort og tegninger har derfor bindende virkning. Derimod viser planens illustrationer kun eksempler på en mulig udformning af området i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Disse illustrationer har derfor ikke bindende virkning. Redegørelsen Planloven fastlægger, at en lokalplan skal ledsages af en redegørelse. I denne lokalplan består redegørelsen dels af bemærkninger, der - under samme overskrift - løbende følger lokalplanens bestemmelser, dels af Redegørelse bagest i hæftet. I denne del findes bl.a. en samlet redegørelse for, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området, samt for hvilke tilladelser eller dispensationer, der eventuelt skal indhentes fra andre myndigheder, før lokalplanen må realiseres. Lokalplanens indhold kort fortalt Lokalplan 100-1 supplerer den gældende Lokalplan 100, idet den ændrer anvendelsesbestemmelserne i Lokalplan 100. Der tillades ingen nye anvendelsesmuligheder, men lokalplantillægget ophæver blot fordelingen af anvendelsesmulighederne på lokalplanens seks delområder. Herudover justerer lokalplanen på byggefelterne i delområde F. Alle øvrige bestemmelser i Lokalplan 100 er fortsat gældende. 4
Lokalplan 100-1 Tillæg 1 til Lokalplan 100 Erhvervsområde ved Slangerupvej I henhold til Lov om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. Lokalplanen er et tillæg til Lokalplan 100, som blev vedtaget af Furesø Byråd den 29. oktober.2008. Lokalplan 100 er fortsat gældende. 1 Formål 1.1 Det er lokalplanens formål at ændre anvendelsesbestemmelserne i Lokalplan 100 3 med henblik på at de fastlagte anvendelser principielt skal være mulige i alle lokalplanens delområder. Ad 1.1 Tillægget muliggør ingen nye anvendelser i lokalplanområdet. at fastsætte nye retningslinjer for udformning af ny bebyggelse i delområde F i Lokalplan 100. 2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på Kort 1 og omfatter ejendommene matr.nr. 13 fæ og 14 dk, Farum By, Farum samt dele af vejlitra am og cp, samt alle parceller, der efter den 30. november 2016 udstykkes fra de nævnte ejendomme. Ad 2.1 Lokalplanområdet er beliggende i byzone og følger afgrænsningen af Lokalplan 100. 3 Områdets anvendelse 3.1 Nedenstående anvendelsesbestemmelser erstatter alle anvendelsesbestemmelser i Lokalplan 100 (hele 3). Ad 3.1 Anvendelsesmulighederne svarer til bestemmelserne i Lokalplan 100, blot uden opdeling på seks delområder. 5
3.1.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til butiksformål for butikker, der alene sælger særligt pladskrævende varer, engrosvirksomhed, produktionsvirksomhed med tilhørende butik for salg af egne produkter, større kontor-/administrationsvirksomhed, større indendørs sports- og træningscentre, voksenundervisning, tankstation med tilhørende butik og restauration samt de til virksomhedernes drift hørende funktioner såsom kontor, kantine, personalefaciliteter, parkering, vare- og containergårde mv. 3.1.2 Butikker der alene sælger særligt pladskrævende varer må alene forhandle biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbler. 3.1.3 Produktionsvirksomhed må kun etableres i forbindelse med en mindre butik, der alene sælger virksomhedens egne produkter. 3.1.4 Der må ikke etableres produktionsvirksomhed, som på grund af støj, lugt eller anden miljøpåvirkning af omgivelserne ikke ville kunne placeres inden for en afstand af 50 m fra boligbebyggelse efter Miljøstyrelsens retningslinjer for virksomhedsklassifikation. 3.1.5 I forbindelse med ét indendørs fælles torveområde må der etableres én café på højst 75 m². Ad 3.1.1 Svarer til 3.1.1 i Lokalplan 100. Ad 3.1.2 Svarer til 3.1.2 i Lokalplan 100. Butiksstørrelser er fastsat i Lokalplan 100 Ad 3.1.3 Svarer til 3.1.3 i Lokalplan 100. Butiksstørrelser er fastsat i Lokalplan 100 Ad 3.1.4 Svarer til 3.1.4 i Lokalplan 100. Ad 3.1.5 Svarer til 3.2.2 i Lokalplan 100. 3.1.6 Der må etableres højst to restauranter. Ad 3.1.6 Svarer til 3.7.2 i Lokalplan 100. 3.1.7 Der må kun etableres én tankstation. Ad 3.1.7 Lokalplan 100 muliggør kun én tankstation. 4 Bebyggelsens omfang og placering 4.1 I delområde F må ny bebyggelse kun placeres inden for de på Kort 2 viste byggefelter Ad 4.1 Kort 2 i dette tillæg gælder alene for delområde F 6
4.2 I delområde F må bygningers højde eksklusiv tekniske installationer ikke overstige de på Kort 2 angivne højder for de enkelte byggefelter. Ad 4.2 Lokalplan 100 angiver rammerne for bebyggelsens etageareal. 5 Bebyggelsens ydre fremtræden 5.1 I delområde F må bebyggelsen kun udformes i overensstemmelse med de på Tegning 1 viste principper for facadeudformning, farver og materialer. Ad 5.1 Erstatter 7.2.1 og 7.2.2 i Lokalplan 100. 6 Ophævede lokalplanbestemmelser 6.1 I Lokalplan 100 for erhvervsområde ved Slangerupvej ophæves hele 3. 6.1.1 I Lokalplan 100 for erhvervsområde ved Slangerupvej ophæves Kort 2 for så vidt angår delområde F. Ad 6.1 Erstattes af 3 i denne lokalplan. Ad 6.2 Erstattes af Kort 2 i denne lokalplan. Alle øvrige bestemmelser i Lokalplan 100 er fortsat gældende. Lokalplan 100 kan ses på plansystem.dk: http://soap.plansystem.dk/pdfarchive/20_1085244_approved_1228135802046.pdf 7
Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre den bebyggelse m.v., der er indeholdt i planen. Ligeledes må eksisterende, lovlige forhold fortsætte som hidtil. Men ved ændring af anvendelsen af bygninger eller ubebyggede arealer, ved opførelse af ny bebyggelse eller nye anlæg og ved større om- og tilbygninger træder lokalplanen i kraft over for den enkelte, jf. planlovens 18. Lokalplanen gælder for alle byggerier og anlæg uanset, om disse kræver byggetilladelse eller anmeldelse efter byggelovgivningen. Kræver byggeriet eller anlægget særlig tilladelse eller dispensation efter anden lovgivning, kan en sådan tilladelse eller dispensation kun udnyttes, hvis byggeriet eller anlægget ikke strider mod lokalplanens bestemmelser. Det følger af planlovens 18, at private tilstandsservitutter, der er uforenelige med planens indhold, fortrænges af planen. Private tilstandsservitutter, der alene er uforenelige med planens formål, ophæves af lokalplanen, når dette i medfør af planlovens 15, stk. 2, nr. 16 udtrykkeligt er anført i planen. Fravigelser fra planen, dispensation Byrådet har mulighed for at meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, medmindre der er tale om fravigelser, der vil stride mod principperne i planen. Sådanne fravigelser kan kun gennemføres ved en ny lokalplan, jf. planlovens 19. Som hovedregel kan Byrådet først meddele dispensation efter, at Byrådet ved orientering af naboer m.fl. har givet disse mulighed for at udtale sig om dispensationsønsket, jf. planlovens 20. Principperne i planen er anvendelsesbestemmelser, der er fastsat ud fra formålet med planen. Dispensationer fra sådanne anvendelsesbestemmelser kan kun meddeles i meget begrænset omfang. Derimod har byrådet som hovedregel mulighed for at dispensere fra bestemmelser, der mere detaljeret regulerer bebyggelsens omfang og placering, medmindre de detaljerede bestemmelser netop er udformet for at fastholde en særlig udformning af bebyggelsen. Ved ansøgning om dispensation foretager byrådet en konkret vurdering på baggrund af lokalplanens formål. Ekspropriation Byrådet kan ekspropriere private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen er nødvendig for at sikre virkeliggørelsen af en lokalplan, jf. planlovens 47. 8
Erstatning Ejeren af en privat ejendom, der udlægges til offentligt formål, kan forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, når ejendommen ikke længere kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme, jf. planlovens 48. Bestemmelserne i en lokalplan medfører som altovervejende hovedregel ikke erstatningspligt for kommunen. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger De ejendomme, der er omfattet af et forslag til lokalplan, må ikke anvendes, udstykkes, bebygges, eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Når offentlighedsfasen om planforslaget er udløbet, kan Byrådet dog under visse forudsætninger give tilladelse til, at en ejendom udnyttes i overensstemmelse med planforslaget. De midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelsen af planforslaget til den endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort dog højst ét år, jf. planlovens 17. De omtalte visse forudsætninger består i, at planforslaget er overensstemmende med kommuneplanen, at der ikke er tale om at påbegynde et lokalplanpligtigt forhold, og at der ikke er fremsat indsigelse mod planforslaget fra en offentlig myndighed. Ved den endelige vedtagelse af lokalplanforslaget kan byrådet foretage ændringer i det offentliggjorte lokalplanforslag, jf. 27, stk. 3 i planloven. Ændringer i planforslaget, der fører til, at planforslaget helt skifter karakter således, at der reelt foreligger et nyt planforslag, kræver efter planlovens 27, stk. 3, at der afholdes en ny offentlighedsfase om lokalplanforslaget. 9
Foreløbig vedtagelse Forslag til Lokalplan 100-1 er i henhold til planlovens 24 vedtaget til offentliggørelse af Furesø Byråd den xxx 2016. På vegne af Furesø Byråd Niels Thygesen Direktør Asbjørn Gade-Nielsen Byplankonsulent Offentlig bekendtgørelse af lokalplanforslag Forlag til Lokalplan 100-1 er offentliggjort i perioden den xxxxx til den xxxx 2017. 10
Kort 1: Lokalplanens afgrænsning Kortet viser: Lokalplanens afgrænsning (fed rød linje) delområde A, B, C, D, E og F jf. Lokalplan 100 (stiplet røde linjer) Matrikelkort og luftfoto fra 2016, mål: 1:2.500 Lokalplanens afgrænsning følger matrikelskel. 11
Kort 2: Byggefelter for delområde F (matr.nr. 14dk) Kort 2 i denne lokalplan omfatter kun byggefelterne i delområde F (arealet nord for Hørmarken). For de øvrige delområder er Kort 2 i Lokalplan 100 fortsat gældende. Mål 1:1.000. 12
Tegning 1: Principper for bebyggelsens udformning i delområde F Erhvervsbygning (engrosvirksomhed): Bygningens facader må kun beklædes med grå metalkassetter i princippet som vist på tegningerne herunder. Der skal etableres et bånd med vinduer i minimum det viste omfang. Vaskehal: Bygningens facader må kun fremstå i murværk med røde eller grå teglsten og en udformning i princippet som vist på fotografiet herunder. Eksempel på en vaskehal i røde teglsten. Tankstation: Anlægget må kun udføres med sølvgrå eller hvid metalbeklædning i overensstemmelse med principperne på nedenstående tegning. 13
Lokalplanens baggrund og formål. Lokalplan 100 fra 2008 fastlægger udnyttelsesmulighederne for Rostigrunden ved Slangerupsvej. Lokalplan 100 opdeler området i 6 delområder med forskellige bebyggelses- og anvendelsesmuligheder. Det har vist sig vanskeligt at realisere Lokalplan 100, bl.a. fordi de enkelte anvendelsesmuligheder har været knyttet til specifikke delområder. Eksempelvis tillader Lokalplan 100 ikke engrosvirksomhed i delområde F, men kun i delområde C. Ejeren har ansøgt om etablering af en engrosvirksomhed og en tankstation med tilhørende vaskehal. Formålet med Lokalplan 100-1 er at ophæve differentieringen af anvendelsesbestemmelserne på delområder. Dette betyder, at alle seks delområder principielt ligestilles for så vidt angår anvendelsesmulighederne. Lokalplan 100-1 er et tillæg til Lokalplan 100, og ændrer tillige de bebyggelsesregulerende bestemmelser for delområde F. Delområder i Lokalplan 100. Lokalplanens forhold til anden planlægning Da dette tillæg til Lokalplan 100 kun rummer en lille justering af anvendelsesmulighederne i området refereres der i dette afsnit kun til den planlægning, der direkte har betydning af tillægget. Der henvises generelt til redegørelsen i Lokalplan 100. der kan ses via dette link: http://soap.plansystem.dk/pdfarchive/20_1085244_approved_1228135802046.pdf Furesø Kommuneplan 2013 Området er i kommuneplanens rammedel beliggende i Bydel 2 Farum Midt og omfatter rammeområde 2E7. Kommuneplanens specifikke rammer for lokalplanområdet er gengivet på næste side. 14
Lokalplan 100-1 fastholder de eksisterende anvendelsesmuligheder fra Lokalplan 100, men muliggør en anden lokalisering af disse inden for lokalplanområdet. Lokalplan 100-1 er ikke i strid med Kommuneplan 2013s rammer for lokalplanlægning af området. De specifikke rammer i Kommuneplan 2013 for område 2E7, Butikscenter ved Slangerupvej er gengivet herunder: 15
Lokalplan 100 fra 2008 Formålet med Lokalplan 100 var bl.a. at fastlægge omfang, placering og retningslinjer for udformning af ny bebyggelse i området for derved at sikre, at den samlede bebyggelse i området kommer til at fremstå som en arkitektonisk velproportioneret og harmonisk helhed. Kortet herunder er Kort 2 fra Lokalplan 100. (Ikke i mål) 16
Byggefeltet i delområde F bliver ændret med Kort 2 i denne lokalplan. Lokalplan 100-1 erstatter hele 3 (anvendelsesbestemmelserne) i Lokalplan 100. Endvidere angiver lokalplantillægget nye byggefelter og principper for byggeriets udformning i delområde F. Lokalplan 100 angiver, at etagearealet inden for delområdet ikke må overstige 1.200 m². Alle øvrige bestemmelser i Lokalplan 100 er fortsat gældende. Miljøvurdering jf. lov om miljøvurdering af planer og programmer Efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer (LBK. 939 af 3. juli 2013) skal myndigheder foretage miljøvurdering af planer og programmer, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Lokalplan 100-1 er omfattet af lovens 3, stk. 2, hvilket betyder, at der kun skal gennemføres miljøvurdering og udarbejdes miljørapport, hvis planerne må antages at få væsentlig indvirkning på miljøet. Forslag til Lokalplan 100-1 ændrer kun de eksisterende lokalplan anvendelsesbestemmelser for så vidt angår lokaliseringen af de mulige anvendelser inden for det relativt lille lokalplanområde. Der tillades ingen nye anvendelsesmuligheder, idet tillægget blot ophæver opdelingen af lokalplanområdet for så vidt angår anvendelsesmulighederne. Antallet af tankstationer er fortsat begrænset til én. Der er derfor intet, der peger på, at Lokalplan 100-1 får væsentlig indvirkning på miljøet, hvorfor der ikke skal gennemføres miljøvurdering og udarbejdes miljørapport. 17
Furesø Kommune Center for By og Miljø bme@furesoe.dk www.furesoe.dk