Markedsrapport efterår 2011

Markedsrapport efterår 2011 Aarhus og omegn side 4 Økonomi side 7 side 11 side 12 Udviklingsområder Kontorejendomme industrielle ejendomme side 4 side 11 side 12 side 15 Aarhus - et overblik Erhvervsejendomme Detailhandelsejendomme Investeringsmarkedet

Introduktion Det glæder os at præsentere vores seneste markedsrapport for Aarhus-området. Rapporten er en oversigt over ejendomsmarkedet i Aarhus og omegn. DTZ Research udgiver en lang række rapporter, der spænder fra globalt til byniveau. Rapporten har tre hovedafsnit. Den første sektion indeholder en oversigt over dansk økonomi og fokuserer på udviklingen i vækst, arbejdsløshed, import/eksport og privat forbrug. I den anden del giver vi en oversigt over Aarhus by, opdelt i demografiske og infrastrukturelle forhold og udviklingsområder. I det afsluttende afsnit fokuserer vi på markedet for fast ejendom. Opdelt i kontor-, detail-, og industrisektorerne, beskriver vi både den historiske og den seneste udvikling i huslejeniveauer, renter, tomgang og nettooptag, samtidig med vi giver en oversigt over den seneste udvikling og transaktioner. Kontakt DTZ Research Kim McMillan Partner, Dip (gen.surv.) FRICS, International Investering, vurdering og research Tlf. (direkte): 29 62 29 43 kim.mcmillan@dtz.dk Aarhus Kenneth Pedersen Afdelingsdirektør MRICS, statsaut. ejendomsmægler og valuar, MDE, HD (FR) Tlf. (direkte): 53 63 63 10 kenneth.pedersen@dtz.dk 2 Property Times Cophagen 2011

Resumé Danmark halter efter sine nordiske naboer i den økonomiske fremgang. Mens eksporten viser tegn på forbedring, er privatforbruget fortsat bagud. De danske husholdninger er de mest forgældede i Europa, hvilket har ført til et skift fra forbrug til opsparing. Dansk BNP vækst forventes kun at nå 1,2% i 2011. Omfattende udvikling af den danske infrastruktur er planlagt, inklusiv Femern-forbindelsen, en udvidelse af metronettet i København, store forbedringer af jernbanenettet og en opgradering af Køge Bugt motorvejen. Aarhus og trekantsområdet udgør tilsammen Vestdanmarks økonomiske og logistiske knudepunkt. Aarhus kommune vokser fortsat og er hovedbyen i region Midtjylland. I regionen bor der ca. 1.250.000 mennesker, og det forventes, at regionen vil opleve en vækst i antallet af indbyggere frem mod år 2030 på godt 9%. Aarhus havn er i dag Danmarks største containerhavn med en markedsandel på ca. 60% af de containere, der omsættes for i danske havne. Havnen vil i de kommende år blive udbygget som erhvervshavn og samtidig er der inddæmmet store områder til også at kunne huse boliger, erhverv og kulturinstitutioner. De mange projekter, som blev udskudt i kølvandet på finanskrisen har fået nyt liv og ikke mindst adgang til finansiering. Aarhus Kommune er gået forrest på De Bynære Havnearealer og står selv for opførelsen af ikke mindre end 65.000 m². Flere forskellige udviklingsområder er i centrum i Aarhus, mest markant og uden sammenligning er dog De Bynære Havnearealer. Samtidig med, at der opføres og planlægges flere nye kontorejendomme, stiger tomgangen stadig i Østjylland. Tomgangen på kontorer er på 12 måneder steget fra 10,56% til at være oppe på 11,07% i juli 2011. Til sammenligning er landsgennemsnittet på 8,04% og tomgangen i København 8,63% pr. 1. juli 2011. Detailhandlen har været hårdt ramt af finanskrisen, hvilket har haft en afsmittende effekt på tomgangsprocenterne. Nationalt er tomgangen de sidste 12 måneder steget fra 5,10 til 5,32%. I Østjylland er udviklingen den samme og tomgangen er her steget fra 5,23 til 6,12%. Der har været langt mellem lejerne på lager-, logistik- og produktionsejendomme de sidste par år og det har sat sit præg på lejeniveauer og tomgangsprocenter. Østjylland har stadig den højeste tomgangsprocent i Danmark,og er samtidig steget fra 6,70% til i dag 7,09%. 3

Økonomi I forhold til den økonomiske fremgang har Danmark hidtil klaret sig dårligere end sine nordiske naboer. Danmark kom sidst ind i den nylige recession og er nu betydeligt bagud i fremgangsprocessen. Den svage fremgang i 2010 sluttede med en svag nedgang i 4. kvartal, mens 1. kvartal i 2011 bød på marginal vækst og 2. kvartal fulgte med 1% vækst i BNP. Store nedskæringer i den offentlige sektor og nedbringelse af investeringer koblet med en nedgang i privatforbruget har holdt økonomien tilbage. Dog viser beskæftigelsen i den private sektor og eksporten, som steg med 4,3% i det foregående kvartal, stigende grundlæggende styrke. Det samme gælder for den industrielle produktion, som igen i 2. kvartal steg med 2,8%. I 1. kvartal 2011 steg eksporten med 10,4% i forhold til året før og eksportørerne ventes at drage stor fordel af stærk vækst hos Danmarks primære handelspartnere, Tyskland og Sverige. Dermed ventes den årlige vækst i eksporten, ifølge Udenrigsministeriet, at andrage i omegnen af 11% sammenlignet med året før. Forbrugertilliden og -efterspørgslen er dog stadig svage, på trods af håb om et opsving omkring Påsken 2011. I kraft af, at danske husholdninger er de mest forgældede i Europa, har der været et markant skift fra forbrug til opsparing og med en inflation på lige under 3% i maj 2011, ventes privatforbruget kun at stige med omkring 1% i 2011. Et fortsat svagt boligmarked og rentestigninger på 0,25% i både april og juli, som en konsekvens af den Europæiske Centralbanks tilsvarende rentestigninger, har ikke gjort udviklingen bedre. Der forventes ingen yderligere rentestigninger i 2011. Henover sommeren var der i Danmark 71.000 boliger til salg, hvilket er noget nær rekordniveau og har bevirket, at priserne atter er for nedadgående. De forskellige skattereformer, som har tilsigtet frigørelsen af mere disponibel indkomst, er dog tilsyneladende gået til opsparing frem for forbrug og boligejere er fortsat enten teknisk insolvente eller har stærkt reducerede lånemuligheder. På den positive side synes arbejdsløsheden at have toppet på et bruttoniveau omkring 6% og i takt med, at fremgangen i den private sektor langsomt fortsætter, burde en generel fremgang følge. På længere sigt står Danmark dog stadig overfor strukturelle udfordringer med en ældende befolkning og reduceret arbejdskraft. Den danske banksektor oplever fortsat turbulente forhold og både Amagerbanken og Fjordbank Mors er bukket under i 2011. Det står ligeledes klart, at flere af de mindre banker fortsat er i vanskelligheder, hvilket uden tvivl vil føre til yderligere konsolidering af sektoren. Den overordnede effekt er øget usikkerhed for markedet og dårligere eksterne kreditvurderinger for de danske banker, hvilket har øget deres omkostninger til engroslån yderligere. Idet dette videreføres til forbrugeren, har det sløvet fremgangen i endnu højere grad. Valget i september 2011 ventes at løfte noget af usikkerheden fra markedet i særdeleshed på boligmarkedet, hvor forbrugernes privatøkonomi overvåges nøje. Boligmarkederne ventes at være under pres indtil begyndelsen af 2012, hvor påvirkningerne af de implementerede politikker og deres effekt på den disponible indkomst kan fastslås. Som en relativt lille økonomi er Danmark meget modtagelig overfor globale økonomiske hændelser og mens problemerne i den sydlige del af eurozonen satte den nordiske region i et positivt lys, vækker udviklingen bekymringer og har lagt en stor dæmper på den optimisme, markederne har oplevet de seneste 9-12 måneder. De originale prognoser for væksten i den danske økonomi målt i BNP lå omkring 1,8% sammenlignet med 2010. Disse er dog blevet nedjusteret til 1,2% i 2011 med en forventning om en forbedring i 2012 til 2,4%. Aarhus et overblik Aarhus og trekantsområdet udgør tilsammen Vestdanmarks økonomiske og logistiske knudepunkt. Østjylland er i færd med at udvikle sig til et sammenhængende område med stor befolkningstilvækst og pendling mellem byerne fra Hedensted i Syd til Randers i Nord og ud mod Silkeborg i Vest. Aarhus kommune, der har en befolkning pr. 1. januar 2011 på 310.956 indbyggere og som fortsat vokser, er hovedbyen i region Midtjylland. I regionen bor der ca. 1.250.000 mennesker, og det forventes, at regionen vil opleve en vækst i antallet af indbyggere frem mod år 2030 på godt 9% og at regionen på det tidspunkt fremstår som en vækstregion. En stor andel af befolkningen i Aarhus kommune er højtuddannet og ligger på niveau med København med 36% højtuddannede personer. Siden 1999 har Aarhus kommune og amtet/regionen udviklet teknologicentre omkring IT-byen Katrinebjerg, som nu har mere end 1.800 studerende og hvor virksomheder som f.eks. Google og Microsoft har opsat udviklingscentre. Desuden er Aarhus Universitet og Aarhus Handelshøjskole med til at styrke Aarhus som regionalt videncenter, specielt siden universitetsfusionerne i 2006. I Aarhus er 13% af indbyggerne, ifølge Danmarks Statistik, studerende. I København er tallet 10% og i Odense og Aalborg er 9% af befolkningen studerende. 4 Markedsrapport efterår 2011 Aarhus og omegn

I de kommende år er der planlagt flere større investeringer i Aarhus: En modernisering af infrastrukturen i Aarhus er planlagt, bl.a. med en tunnel under Marselis Boulevard (oprindelig forventet færdig i 2015, første etape blev igangsat i 2010, anden etape udskudt pga. mindre EU-støtte end forventet). Danmarks første letbane, hvor etape 1 blev endelig godkendt d. 9. juni 2011 og forventes færdigt i 2015 og som vil forbinde de nye boligområder i Lystrup og Skejby med byen, samt en fortsat udbygning af havnen, der i 2022 forventes at være dobbelt så stor som i 2008, herunder den ny Omniterminal, som forventes at blive på ca. 80.000 m². Desuden er det besluttet, at Skejby Sygehus skal udbygges indtil 2015 2020 for i alt ca. kr. 8 mia., hvilket p.t. er det største hospitalsbyggeri i Danmark. Aarhus havn er i dag Danmarks største containerhavn med en markedsandel på over 60% af de containere, der omsættes for i danske havne. Havnen er i dag en såkaldt feederhavn til Europas største og vigtigste havn, Rotterdam. Havnen investerede i perioden 1998 2008 mere end kr. 1,3 mia. i en fortsat udbygning og har i dag desuden daglige forbindelser til resten af Skandinavien og Baltikum. Havnen vil i de kommende år blive udbygget som erhvervshavn og samtidig er der inddæmmet store områder til også at kunne huse boliger, erhverv og kulturinstitutioner. Der forventes at bo ca. 7 8.000 mennesker i havneområdet om 10 år. Når havnen er færdigudbygget i 2022 vil den være fordoblet til et areal på ca. 360 Hektar. Figur 1: Makroøkonomiske nøgletal 2009 2010 2011(F) 2012(F) 2013(F) Real BNP vækst -4,9 2,1 1,3 2,4 2,2 HICP Inflation 1.3 2,3 2,6 2,1 2 Arbejdsløshed (brutto årsafslutn.) Kilde Nationalbanken/Danmarks Statistik/DTZ Research Figur 2: Renteudvikling Kilde Nationalbanken/Danmarks Statistik/DTZ Research 5,8 6,1 6 5,9 5,8 I perioden 1999 2009 realiseredes en vækst i den samlede godsomsætning på 17%, svarende til en årlig vækst på 1,5%. Omsætningen af containere er i perioden vokset med 31%, svarende til 3% p.a. I 2010 realiserede havnen en omsætningsfremgang på 16% og er derved tæt på at være tilbage på samme niveau som før finanskrisen indtraf i 2008. Aarhus lufthavn ligger nordøst for Aarhus, og havde i 2010 561.777 passagerer, hvilket er en fremgang på ca. 6,7 % i forhold til året før. Lufthavnen tilbyder ruter til bl.a. København, de nordiske hovedstæder, London og Alicante og Malaga i Spanien. Aarhus kommune har igangsat en plan for at blive en CO2 neutral by i 2030. 5

6 Markedsrapport efterår 2011 Aarhus og omegn

Udviklingsområder Light*House Z-huset Isbjerget Ship og Spa Bestseller / Navitas Park Multimediehuset Jyllandsposten De Bynære Havnearealer Der er for alvor blevet sat gang i byggeriet i Aarhus i 2011. De mange projekter, som blev udskudt i kølvandet på finanskrisen, har fået nyt liv og ikke mindst adgang til finansiering. Aarhus Kommune er gået forrest på De Bynære Havnearealer og står selv for opførelsen af ikke mindre end 65.000 m². Der er flere forskellige udviklingsområder centrum i Aarhus, mest markant og uden sammenligning er dog De Bynære Havnearealer. De Bynære Havnearealer Der er mange projekter på vej på og omkring havnearealerne. De mest markante projekter og dem, som forventes at blive udført i den nærmeste fremtid, er gennemgået nedenfor. Multimediehuset. Med sine 30.000 m² bliver Multimediehuset med sin nærhed til byen og de 1.000 centrale parkeringspladser forventeligt et naturligt centrum og omdrejningspunkt i et besøg til Aarhus Centrum. Husets placering på det nye centrale havnetorv kommer også til at danne rammerne om et centralt stoppested for den planlagte nærbane. Multimediehuset kommer til at rumme et nyt og moderne bibliotek, borgerservice samt eksterne lejere på de resterende arealer, som forventes at udgøre ca. 10.000 m². Åbningen af den sidste del af Aarhus Å ud til havnebassinet vil blive udført som en del af projektet og alt forventes at være færdigt i 2014. Navitas. Ingeniørhøjskolen, Maskinmesterskolen og INCUBA Science Park går sammen og står bag opførelsen af Navitas. Som et led i Aarhus vision om at blive verdens hovedstad for vindenergi (med fokus på den videntunge del), samt visionen om at være CO2- neutral i 2030, investeres der kr. 800 mio. i projektet. Projektet er placeret på den inderste del af havnearealerne og forventes at blive det nye centrum for innovation og energi. Projektet forventes færdigt i 2013 og vil med sine 35.000 m² blive centrum for 2.000 studerende og 300 undervisere, forskere og iværksættere. Light*House. Det mest markante og kendte projekt i Aarhus fik sidste år nye og kapitalstærke ejere. Det har betydet, at der er fuld gang i byggeriet og de første etaper forventes at være klar til indflytning i 2012. Den første del af byggeriet, som indeholder boliger i form af lejligheder og rækkehuse, vil udgøre 13.500 m² af de i alt planlagte 63.000 m² for hele projektet. Projektets markante ikoniske bygning, tårnet yderst på havnen, er der endnu ingen forventet opstartsdato på. 7

Ceres Rutebilstationen DSB arealerne Godsbanen.dk Aarhus Centrum Almene boliger. En del af Aarhus Kommunes plan for De Bynære Havnearealer har været at sikre, at der på arealerne ville blive opført almene boliger. Der er på nuværende tidspunkt igangsat opførelse af ca. 350 almene boliger og ungdomsboliger, som alle forventes at være klar til indflytning i 2012. Derudover planlægges der yderligere opførelse af 9.000 m² familieboliger samt 7.000 m² ungdomsboliger. Z-huset. Dette projekt var det første, som blev genoptaget på De Bynære Havnearealer efter finanskrisen. Projektet er blevet tegnet om og byggeriet forventes igangsat i efteråret 2011. Isbjerget. PensionDanmark står bag det 30.000 m² store boligprojekt som er under opførelse. Når det står færdigt og klar til indflytning i 2013, vil det rumme 210 nye lejligheder. Bestseller. C.F. Møller har tegnet Bestsellers nye domicil på den indre del af De Bynære Havnearealer. Opførelsen af projektet, som er på 20.000 m², er i fuld gang. Når det står færdigt i 2013 vil det huse 500 arbejdspladser. Jyllandsposten. Fandt efter lang tids søgen en passende beliggenhed og flytter i 2014 fra Viby til Aarhus C. Det nye domicil får en central placering i byen med Multimediehuset som nærmeste nabo. Aarhus centrum Flere områder af Aarhus centrum er omfattet af udviklingsplaner for fremtiden. Et udpluk af disse projekter er gennemgået nedenfor. Projekterne, som her fremhæves, er udvalgt, da de er nært forestående og med stor sandsynlighed vil blive gennemført. DSB arealerne. Udviklingen af den sidste del af DSB arealerne bag shoppingcentret Bruun s Galleri er sat i gang. Der opføres et 92 meter højt kontorhus på 25.000 m² med indflytning i 2013. Bygningen vil huse advokatfirmaet Bech-Bruun, revisionsfirmaet Deloitte samt et Comwell-hotel med 240 værelser og et konferencecenter med plads til 1.000 gæster. Den sidste bygning på DSB arealet er nu blevet solgt. Ejendomsselskabet Bricks A/S samarbejder med C.F. Møller og Aarhus kommune om et oplæg til udnyttelsen af det ca. 14.000 m² store grundareal. Rutebilstationen. Det er blevet besluttet, at rutebilstationen skal flyttes op til bagsiden af banegården og Bruun s Galleri. Dermed lediggøres et stort område centralt i Aarhus midtby, hvilket muliggør udviklingen af et helt nyt område. I forbindelse med flytningen af rutebilstationen er der planlagt en udvidelse af Bruun s Galleri, som omfatter omdannelsen af området ved Ny Banegårdsgade. 8 Markedsrapport efterår 2011 Aarhus og omegn

Skytower Vestas Skejby Sygehus Skejby Det forventes, at helhedsplanen for området godkendes endeligt i 2012. Ceres. Byens bryggeri, ejet af Royal Unibrew, brygger ikke længere øl. Der er indgået en samarbejdsaftale med entreprenørvirksomheden Enggaard og udviklingen på grundarealerne, hvorpå bryggeriet i dag står. Lokalplanen omfatter et projekt på 140.000 m². Erhvervsandelen af det samlede projekt bliver på 90.000 m², mens resten bliver boliger. Den endelige lokalplan forventes vedtaget i 2011. Skejby Et af de største vækstområder i Aarhus har i flere år været Skejby, og meget tyder på, at der også i årene fremover vil være fokus på dette område. Skejby har gennemgået en rivende udvikling og blandt andet nedenstående projekter forventes at være med til at kunne fastholde denne. VIA University Campus. Projektet skal på sine 26.000 m² samle en række forskellige faglige discipliner under samme tag, og medvirke til at skabe et tværfagligt studiemiljø. Omkring 3.000 studerende får deres daglige gang i bygningen, som er klar til indflytning i 2011. Det Nye Universitetshospital. En udvidelse af det eksisterende Skejby Sygehus er sat i gang. Hospitalet vil, når det står færdigt i 2019, være det største hospital i Nordeuropa og samtidig Danmarks største arbejdsplads med et samlet areal på 344.000 m² og 9.000 ansatte. Et projekt, som kræver en investering på forventeligt kr. 7 mia. Vestas. Arkitema har tegnet Vestas nye domicil i Skejby. Bygningen er på mange måder markant og er udstyret med landets største geotermiske varmeanlæg, som reducerer energiforbruget i bygningen med 50%. De i alt 28.000 m² er klar til indflytning ultimo 2011. Skytower. Et 115 meter højt kontorhus samt en lavere nabobygning er projekteret i Skejby. Hele projektet er på 32.000 m² og vil blive opført ved motorvejsrundkørslen ved IKEA. Der er aktuelt ingen kendte forventninger til hvornår byggeriet igangsættes, men i takt med at Skejby udvides, vil dette ikonbyggeri, som vil blive indgangsporten til Aarhus fra Nord, med stor sandsynlighed blive et efterspurgt projekt. 9

10 Markedsrapport efterår 2011 Aarhus og omegn

Erhvervsejendomme Kontorejendomme Tomgang Samtidig med, at der opføres og planlægges flere nye kontorejendomme, stiger tomgangen stadig i Østjylland. Tomgangen er på 12 måneder steget fra 10,56% til at være oppe på 11,07% i juli 2011. Til sammenligning er landsgennemsnittet på 8,04% og tomgangen i København 8,63% pr. 1. juli 2011. Dermed tilfalder den uheldige Danmarksrekord i ledige kontorlokaler endnu engang Østjylland. Hvor tomgangen i første kvartal faldt en smule fra 11,3% til 10,65%, er den altså atter i 2. kvartal steget. Den planlagte store tilgang af kontorlokaler i Aarhus som blev beskrevet i foregående afsnit må alt andet lige forventes fremtidigt at få en negativ indvirkning på tomgangsprocenterne for området. Håbet er dermed, at konjunkturerne vender inden disse projekter er færdige, således, at en stigende efterspørgsel kan opsuge en del, hvis ikke det hele. Figur 3: Leje og afkast kontor Aarhus Kilde Nationalbanken/Danmarks Statistik/DTZ Research Figur 4: Nettooptag og tomgang kontor Østjylland Lejeniveauer Lejeniveauerne for de bedste kontorer i Aarhus ligger på 1.200 1.400 kr./m², mens kontorer i mindre god kvalitet koster i niveauet 800 1.000 kr./ m² Der er et meget lille aktuelt udbud af moderne kontorer i Aarhus C i forhold til størrelsen af det samlede udbud. Der har de sidste par år været et stadigt stigende pres på lejepriserne i området. Dels er udbuddet af tomme kontorlokaler steget og dels er mange lejere stadig tilbageholdne som følge af den finansielle krise. Det er ubetinget lejers marked - omend der ikke er mange af dem. Kilde Nationalbanken/Danmarks Statistik/DTZ Research Parkeringspladser udlejes i Aarhus C til priser på kr. 800-1.200 pr. måned. Prisen har været stabil igennem de seneste år. Parkeringskælderen under Multimediehuset vil muligvis ændre det fremtidige billede, men hvorvidt denne tilgang af pladser alene kompenserer for de pladser, som nedlægges som et led havneudviklingen, er uvis. Afkast Alt imens der er mange nye kontorejendomme på vej, er udbuddet af nye og moderne kontorejendomme meget begrænset. Der er stadig en stor efterspørgsel på velbeliggende og moderne kontorejendomme, og det begrænsede udbud betyder, at afkastkravene på de bedste ejendomme stadig er uændrede i niveauet 5,25 5,50%. Der er, med baggrund i det lille aktuelle udbud og den stadige efterspørgsel fra kapitalstærke investorer og fonde, i øjeblikket en tendens til, at afkastkravene er en smule under pres. 11

Detailhandelsejendomme Tomgang Detailhandlen har været hårdt ramt af finanskrisen, hvilket har haft en afsmittende effekt på tomgangsprocenterne. Nationalt er tomgangen de sidste 12 måneder steget fra 5,10% til 5,32%. I Østjylland er udviklingen den samme, og her er tomgangen steget fra 5,23% til 6,12%. Der er således 118.500 m² butikslokaler til udlejning i Østjylland, en tilgang på knap 20.000 m² i forhold til samme tid sidste år. Det er stadig hårde tider i detailbranchen men i takt med, at konjunkturerne vender forventes det, at de tomme lokaler vil blive udlejet og der igen vil blive et marked for afståelser og nøglepenge. Der er en del ledige mindre lejemål i den indre by, og Frederiksgade har igennem længere tid været præget af synet af ledige butikslokaler. Lejeniveauer Den generelt stigende tomgang på butikker har ikke berørt de primære strøggader i Aarhus væsentligt, idet der her ikke er registeret ledige butikker. Derfor er toplejen på kr. ca. 5.000 pr. m² uændret de seneste 12-24 måneder, om end afståelsessummer ikke betales i nær samme størrelsesorden, som for år tilbage. Tilmed er der set flere eksempler på aftaler om trappeleje samt særindretninger for udlejers regning. Udlejernes tiltagende anvendelse af forskellige former for rabatordninger til lejerne betyder, at lejen reelt er faldet, selvom dette ikke er registret i DTZ Researchs datagrundlag for udviklingen i lejeniveauet i detailsegmentet på primære beliggenheder. I foråret er afstået et større butikslejemål på strøgets bedste beliggenhed overfor stormagasinet Salling, hvor der vurderes at være betalt en mindre afståelsessum (< kr. 1 mio.), men dette skal dog ses i forhold til den årlige leje på det pågældende lejemål, hvorfor afståelsessummen også i dette tilfælde har været minimal i forhold til lejen p.a. I de sekundære strøggader er lejen under pres i nedadgående retning, ligesom afståelse ikke kan opnås her. Den synlige tomgang i gadebilledet i de sekundære områder er dog ikke alarmerende, men butikker i dette segment er særligt påvirket af en (forventeligt) midlertidig nedgang i omsætningen i detailsegmentet, idet lejerne her ikke har det fornødne kapitalgrundlag til at modstå den manglende indtjening. Afkast Afkastet på detailhandelsejendomme og butikslejemål har ligget nogenlunde stabilt i det sidste års tid. Der er dog en tendens til stigende efterspørgsel fra både lokale og regionalt orienteret investorer. Afkastet på velbeliggende boksbutikker udlejet på lejekontrakter med lang uopsigelighed (7-10 år) handles i det nuværende marked i niveauet omkring 6,5 6,75%. Butiksejendomme i den centrale del af Aarhus omsættes i niveauet 5,25-5,75%. Afkastet er her meget afhængigt af beliggenheden, idet der er et vist spring i afkastet fra de mest velbeliggende strøgejendomme og til ejendomme på de næstbedste beliggenheder i centrum. Særligt omkring årsskiftet er registeret markante transaktioner i det anførte afkastniveau. Figur 5: Leje og afkast detailhandelsejendomme Aarhus Kilde Nationalbanken/Danmarks Statistik/DTZ Research Figur 6: Nettooptag og tomgang detailhandelsejendomme Østjylland Kilde Nationalbanken/Danmarks Statistik/DTZ Research 12 Markedsrapport efterår 2011 Aarhus og omegn

Lager-, logistik- og produktionsejendomme Tomgang Der har været langt mellem lejerne de sidste par år og det har sat sit præg på lejeniveauer og tomgangsprocenterne. Østjylland har stadig den højeste tomgangsprocent i Danmark, som samtidig er steget. Tomgangen er de sidste 12 måneder steget fra 6,70% til i dag 7,09%. Til sammenligning er landsgennemsnittet i samme periode steget fra 4,06% til 4,33%. Lejeniveauer Den manglende efterspørgsel kombineret med det store udbud har lagt et naturligt pres på lejeniveauerne på lager-, logistik- og produktionsejendomme i Østjylland. Lejen varierer i de forskellige områder i niveauerne omkring en årlige leje pr. m² på kr. 250 400. For de billigste lokaler omkring Aarhus starter lejen i niveauet omkring 225 kr./ m² og de bedste lokaler med de bedste beliggenheder kan komme op omkring 375 kr./m² Figur 7: Leje og afkast industri Aarhus Kilde Nationalbanken/Danmarks Statistik/DTZ Research Figur 8: Nettooptag og tomgang industri Østjylland Afkast Afkastet på de bedste lager-, logistik- og produktionsejendomme ligger i niveauet mellem 7,5% og 8,5%, mens ejendommene omkring Aarhus og i periferien kan handles til afkast på omkring niveauet 8,5% 9,0%. Kilde Nationalbanken/Danmarks Statistik/DTZ Research 13

Investeringsmarkedet Generelt Investeringsmarkedet har generelt oplevet fremgang i form af stigende aktivitet I løbet af de seneste 12 måneder, men en stigende polarisering mellem primære og sekundære ejendomme fortsætter. De investerende institutioner har tydeligvis stadig appetit på kvalitetsejendomme med solide lejearrangementer, som kan bidrage til et solidt cashflow og i år er en række handler gennemført på dette grundlag. Sådanne 1. klasses ejendomme er dog fortsat en mangelvare. Dette står i kontrast til det sekundære marked, hvor nogle investorer har udtrykt en villighed til at bevæge sig op ad risikokurven til mere sekundære ejendomme, hvor der kan opnås bedre afkast. Denne sektor viser sig dog at være mere problematisk. Investorer, som går efter denne sektor, skal være velfinansierede og i stand til at stille en større procentdel egenkapital, end de er vant til, og de skal være i stand til at dokumentere, at deres underliggende cashflows er stærke. Som sådan har kreditinstitutionerne set kritisk på disse tilbud, imens deres krav er blevet strengere og omkostningerne er for opadgående. Prognosen er, at denne situation vil blive endnu strammere over de kommende år, i kraft af de evigt indsnævrende regulativer, som bankerne skal overholde, som udelukkende vil øge deres udlånsomkostninger yderligere. Dette giver formentligt et vindue, hvor nogle nødlidende ejendomme måske kan reddes, men for mange vil den kritiske situation, som de i øjeblikket befinder sig i som følge af overpriser under højkonjunkturen og en svækkelse af cashflows, kun svække deres re-finansiering yderligere og bringe konfrontationen med det ultimative tab stadig tættere. I kraft af at afkastene generelt synes at have stabiliseret sig og med stigende renter in mente vil faldende afkast ikke kunne hjælpe de nødlidende ejendomme ud af denne situation og lejetilvækst ville skulle være ledsaget af en stor dosis inflation for at kunne matche det nuværende prisfald. Dette scenarie synes ligeledes utænkeligt. Aarhus Efterspørgslen efter investeringsejendomme er skarpt opdelt mellem primært og sekundært beliggende ejendomme. På de bedste beliggenheder for kontorejendomme i det centrale Aarhus er der de seneste 6 måneder registreret en stigende efterspørgsel fra institutionelle investorer samt større ejendomsselskaber. Priserne vurderes at afspejle et nettostartafkast på 5,25-5,50% på de absolut bedst beliggende kontorejendomme udlejet til bonitetsstærke lejere på lejekontrakter med en vis uopsigelighed for lejerne. På primært beliggende ejendomme udlejet til mindre bonitetsstærke lejere på lejekontrakter med kort uopsigelighedsvarsel vurderes nettostartafkastet aktuelt at ligge på et niveau på 5,5-6,5%. Gennemførte kontorprojekter på De Bynære Havnearealer vurderes at skulle handles til afkastniveauer, der er sammenlignelige med midtbyen. Lejersammensætningen i de forestående projekter 14 Markedsrapport efterår 2011 Aarhus og omegn

Kilde: Urban Media Space, Aarhus kommune er kendetegnet ved, at lejerne er velrenommerede og velkendte virksomheder med gode økonomiske forhold, der forventes at indgå lejekontrakter med lang uopsigelighed, hvilket i sig selv er kraftigt medvirkende til, at afkastene på kontorejendomme på De Bynære Havnearealer forventes at ligge i den lave ende, sammenlignet med øvrige områder af byen. Skejby er det andet primære kontorområde i Aarhus, hvor efterspørgslen - ligesom i det centrale Aarhus - er forholdsvis stærk fra institutionelle investorer og større ejendomsselskaber. Der er de seneste 12 måneder registreret handler til afkast på 6% i dette område for ejendomme udlejet til bonitetsstærke lejere med uopsigelige lejekontrakter på 5-10 år. det er svært at skaffe finansiering til køb af kontorejendomme i disse områder, hvor lejers økonomiske forhold typisk er middel eller under middel, og hvor lejers uopsigelighed er kort (dvs. under 2 år). Transaktionsvolumen er lav i disse områder, da efterspørgslen generelt er svag grundet finansieringsvanskeligheder fra det pågældende investorsegment, som fortrinsvis er lokale og regionale investorer. Endvidere er udbuddet af ejendomme til markedskonforme afkast begrænset. I dette område er der således et misforhold mellem prisforventningerne hos henholdsvis sælgere og købere. Langs Viborgvej og Hasle Ringvej er der de seneste 24 måneder opført og solgt flere kontorejendomme til afkast i niveauet 6%. Købersegmentet er det samme som i Skejby, ligesom ejendommenes kvalitet, lejernes bonitet samt lejekontrakternes uopsigelighed for lejer er sammenlignelige med Skejby. I kontorområderne Viby og Risskov er investeringsaktiviteten lav. Dette skyldes, at disse områder ikke er i udvikling, da de ikke er i stand til at tiltrække developere til udvikling af kontorprojekter, som er udlejet til stærke og velrenommerede lejere. Tomgangen er særligt i Viby væsentligt højere end gennemsnittet for byen, hvorfor 15

Velkommen til DTZ DTZ Egeskov & Lindquist A/S er ejendomsrådgivere med speciale i erhvervsejendomme. Salg & Udlejning Køb/salg Udlejning Afdisponeringsstrategier Sale & lease back Lejerrådgivning Søgning efter nyt lejemål Rådgivning om eksisterende lejemål Markedslejevurdering Capital Markets Corporate Finance Investerings- og køberrådgivning Rådgivning/projektudvikling Rådgivning om domicilplacering Evaluering og udvikling af byggeprojekter Udlejning og/eller salg af byggeprojekter og nybyggerier Strategisk ejendomsoptimering Corporate Real Estate Solutions (CRES) Vurdering Vurderinger & værdiansættelser Skattevurderinger og klagesager Syn & Skøn Due diligence Research Markedsrapporter Skræddersyede analyser Medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening Erhvervsmæglernes fælles database DTZ Egeskov & Lindquist A/S Erhvervsmæglernes fælles database Nørre Farimagsgade 15 1364 København K Tlf.: 33 14 50 70 DTZ Egeskov & Lindquist A/S Banegårdspladsen 20 A 8000 Aarhus C Tlf.: 87 31 50 70 16 Market Research Report 2011 Copenhagen