EKSKLUSIVT: Se de største transaktioner i 2012 Sådan påvirker renten afkastet ESTATE MAGASIN INVESTERINGSEJENDOMME Tillæg til Estate Magasin Nr. 9 2012 Forventningerne er fortsat høje til 2012 Medie for overblik og formidling af investeringsejendomme
DOMICIL UDLEJES 12.983 M² MED SÆRDELES ATTRAKTIV BELIGGENHED PÅ TUBORG HAVNEVEJ 15 I HELLERUP. UDSIGT OVER ØRESUND OG KØBENHAVN UNIKKE KONTORER UDLEJES 6.050 M 2 CENTRALT BELIGGENDE MIDT I KØBENHAVN. MODERNE ÆSTETIK MED GENNEMTÆNKT INDRETNING I BÆREDYGTIGT BYGGERI www.thecube.nu www.kontorindustrienshus.dk Kontakt DEAS Erhverv for en uforpligtende fremvisning gerne i dag. Kontakt DEAS Erhverv for en uforpligtende fremvisning gerne i dag. DIRCH PASSERS ALLÉ 76 2000 FREDERIKSBERG DIRCH PASSERS ALLÉ 76 2000 FREDERIKSBERG
europa Norden trækker flere investorer Af Kamilla Sevel Attraktive liebhaverejendomme i København udbydes til salg Ring på 3373 0800 eller læs mere på www.freja.biz Men halvdelen af alle udenlandske investorer vælger London M ens boliger har fået et opsving i det danske marked som investeringsmål, så er det fortsat kontorer, der er mest efterspurgt internationalt. Hele 71 procent af investeringerne går kontorernes vej, fulgt af butikker med 12 procent, andre segmenter med 10 procent som for eksempel boligudlejningsejendomme, - og endelig industri og logistik med 7 procent. Og post-krisen sker der virkelig noget i markedet. Nye kapitalstærke enheder er på vej. Faktisk stod ikke-europæiske investorer for mere end en femtedel af alle investeringer i ejendomme i Europa i 2012, viser verdens største mæglerfirma CBREs seneste opgørelse af kapitalstrømmene. Investorer udenfor Europa investerede mere end 75 milliarder kr. i første halvdel af 2012. De kom primært fra Nordamerika, Mellemøsten og Asien, men det er interessant nok, at der også er en pæn vækst i investeringer fra lande som Brasilien, Kina, Malaysia og Chile. Det professionelle investeringsmarked i Europa (i milliarder ) 150 125 100 75 50 25 0 H1 2003 Kilde: CBRE. H2 2003 H1 2004 H2 2004 H1 2005 H2 2005 SIDE 4 TILLÆG TIL ESTATE MAGASIN # 09 2012 H1 2006 H2 2006 H1 2007 H2 2007 London er favoritten. Her ender halvdelen af alle de oversøiske investorers investeringer. Ikke-europæiske investorer stod således for 7 ud af 10 af de største handler i 1. halvår i den engelske hovedstad. Paris er også populær, og tilsammen var de to byer mål for godt 67 procent af alle investeringer. Men her kommer så Norden i form af Stockholm ind på de internationale ranglister. Stockholm trak 3 procent af de oversøiske investeringer samme andel som München og Frankfurt. H1 2008 Nordeuropa er tydeligt blevet en mere at- H2 2008 H1 2009 H2 2009 Investeringer i europa eu 27 indeks for kapitalværdi H1 2010 H2 2010 H1 2011 H2 2011 H1 2012 190 170 150 130 110 90 70 50 Selv de italienske pensionsfonde ser efter ejendomme nordpå frem for under de tunge skyer på de sydeuropæiske markeder som her Rom. traktiv region. Ikke-europæiske investorer er særligt aktive i London og Paris, men kigger også på både Tyskland og Sverige. Investeringer på tværs af lande og regioner er på sit højeste siden krisen satte ind, og det er en stærk indikation på, at polariseringen i markedet er stigende, siger head of EMEA Capital Markets Jonathan Hull, CBRE. Ser man på væksten i investeringerne i 1. halvår 2012 i forhold til året før, bliver det endnu mere interessant set med danske øjne. Norge og Danmark er nemlig de to enkeltstående markeder i Europa, der har oplevet den største vækst i internationale investeringer. Begge markeder kom fra et forholdsvist lavt niveau, og har tiltrukket henholdsvis næsten 60 og mere end 15 procent flere investeringer end året før. Den økonomiske krise i Sydeuropa afspejles tydeligt i interessen for at investere i landene. Til gengæld har markant flere fået øje for lande som Norge og Danmark. Samlet set har de nordiske markeder øget andelen af de samlede investeringer fra 14 procent i 1. halvår 2011 til 18 procent i 1. halvår 2012. FOTO: OSKAR KONSTANTYNER Bredgade 70, København K Smuk kontorejendom fra 1750 beliggende tæt på Metro og Østerport Station. Etageareal 1.793 m² Løngangstræde 21, København K Flot erhvervsejendom med mulighed for konvertering. Parkering i stor gård. Etageareal 3.424 m² Klassiske perler i centrum af København Snaregade 10A, København K Forhus i det charmerende Snarens Kvarter midt i centrum. Etageareal 1.014 m² Stormgade 10-12, København K Holsteins Palæ er en unik kontorejendom med mange smukke detaljer og parkering i gården. Etageareal 5.075 m²
Vi er Danmarks hurtigst voksende asset manager der optimerer ejendomme som fordeler sig på 76 adresser og 387.000 m2 bolig, kontor, butik samt lager- og produktion med i alt 505 lejere, der alle bidrager til en udlejningsgrad på 92% og som har en samlet værdi på 2,5 mia. og vi har solgt optimerede ejendomme for over 200 mio. kr. i år. Strandvejen 72, 1 - DK-2900 Hellerup - Phone: (+45) 39 43 50 30 www.northpam.com
analyse Af Kamilla Sevel ANALYSE Udenlandske investorer står for 23 procent af alle investeringer 43 procent af de store investeringer i 2012 er i boliger og hele 65 procent i Storkøbenhavn U denlandske investorer har stået for 23 procent af de største investeringer i det danske ejendomsmarked. Det viser en analyse fra mæglerfirmaet RED, der har gennemgået 70 af de største transaktioner. Udenlandske investorer har købt for 3,3 milliarder kr., mens danske tegner sig for godt 11 milliarder ud af transaktionerne, der i alt udgør 14,3 milliarder kr. Projektudviklere ude af markedet Alle taler om udenlandske investorer. Vores tal dokumenterer nu, at knap hver fjerde investeringskrone er kommet fra udenlandske investorer i de første 9 måneder af 2012, siger partner Nicholas Thurø, RED, der har stået for undersøgelsen. Samtidig viser den også, at de institutionelle investorer er tilbage i markedet og står for 41 procent af de samlede investeringer fulgt af ejendomsfonde og ejendomsselskaber med hver 20 procent. Private investorer står kun for 8 procent, og projektudviklerne er på grund af stram likviditet næsten helt ude af markedet som store grundkøbere med bare 1 procent af investeringerne. Når man sammenligner med tidligere er der en meget markant og interessant forskel. I 2006 udgjorde de institutionelle investeringer 8 procent. I 2007 var andelen 22 procent, hvis Ejendomsselskabet Nordens køb af den såkaldte TDC-portefølje regnes for en institutionel investering. Ser man bort fra netop den handel, stod de institutionelle investorer kun for 2 procent, siger Nicholas Thurø. Men i takt med, at priserne er faldet på det danske marked, er de institutionelle investorer kommet tilbage. Sammen med mange flere internationale. Stor interesse for Danmark Vores fornemmelse er, at rigtig mange kigger på Danmark. Men der er naturligvis flere der kigger end dem, som rent faktisk ender med at købe noget her. Den danske markedssucces er dog til dels afhængig af noget, der ligger helt udenfor vores kontrol. >> Aarhus er det næstmest søgte mål for investeringer, men byen tiltrækker dog i alt kun 13 procent. Transaktioner i det danske marked 2012 Nr. Kvartal Segment Portefølje (P) eller Submarket Adresse Antal kvm. Pris i millioner kr. Investor Nationalitet Investortype enkelt ejendom E 1 Q2 Blandet anv. E Frederiksberg Carlsberg byen 500.000 2.500 PenSam, Topdanmark, Carlsberg, Realdania, PFA pension, DK Institutionel investor 2 Q3 Blandet anv. P Diverse Essex Portfolio (29 ejendomme) 120.523 1.291 TG Partners III A/S DK Fond 3 Q1 Bolig P Østerbro Østerfælled 43.500 1.100 Balder Ejendomme A/S S Ejendomsselskab 4 Q2 Projekt E København S Margretheholm 45.000 1.100 PKA og Topdanmark DK Institutionel investor 5 Q2 Kontor E København S Weidekampsgade 8 20.000 515 PFA DK Institutionel investor 6 Q1 Blandet anv. P Diverse Norden portfolio (7 ejendomme) 16.552 454 Jeudan A/S DK Ejendomsselskab 7 Q3 Hotel E Aarhus C Østergade 10 17.500 415 KLP Ejendomme DK Institutionel investor 8 Q3 Kontor E København Ø - 14.000 390 ATP, PFA Pension and PensionDanmark DK Institutionel investor 9 Q2 Kontor P København K Gothersgade 3-5, m.fl. 10.664 349 Jeudan DK Ejendomsselskab 10 Q1 Bolig P Valby Gl. Køge Landevej 30 n/a 300 Brombærparken bygning A A/S DK Privat investor 11 Q3 Kontor P Valby Carl Jacobsens Vej 20.000 290 PensionDanmark DK Institutionel investor 12 Q3 Kontor E København K Sølvgade 40 25.000 280 Norden DK Fond 13 Q3 Blandet anv. E København K Købmagergade 17-19 5.363 270 Meyer Bergman GBR Fond 14 Q2 Bolig E Søborg Gyngemose Parkvej 9.141 223 Patrizia D Institutionel investor 15 Q1 Bolig P Frederiksberg Danas Plads og Vodroffsvej 37-41 11.700 200 CC Properties I ApS - SAXO (Resolution Property) GBR Fond 16 Q2 Butik E Albertslund Stationstorvet 23 8.307 181 Citycon oy SF Ejendomsselskab 17 Q1 Bolig E Valby Ebbe Rodes Allé 7 m.fl. 9.055 174 Brombærparken bygning A A/S DK Privat investor 18 Q3 Butik P København K Østergade 33-35 1.973 171 Cubic Property Fund Limited Channel Islands Fond 19 Q2 Bolig E Århus N Olof Palmes Allé 27-33 8.000 160 PKA Ejendomme I I/S DK Institutionel investor 20 Q1 Bolig E Ørestad Robert jacobsens vej 89 6.830 150 Balder Fastighet AB S Ejendomsselskab 21 Q1 Bolig E Valby Gl. Køge Landevej 32 m.fl. 7.546 141 Brombærparken bygning B A/S DK Privat investor 22 Q1 Butik E København K Købmagergade 24 1.458 140 Cubic Property Fund Channel Islands Fond 23 Q3 Butik P København K Købmagergade 22 3.782 130 Cubic Property Fund Limited Channel Islands Fond 24 Q2 Butik E København K Amagertorv 2 781 127 Cubic Property Fund Limited Channel Islands Fond 25 Q3 Bolig E Aarhus C Strandparken 4 8.217 115 AP Pension DK Institutionel investor Kilde: RED Property Advisers SIDE 8 TILLÆG TIL ESTATE MAGASIN # 09 2012 # 09 2012 TILLÆG TIL ESTATE MAGASIN SIDE 9
ANALYSE Nybolig Erhverv nyboligerhverv.dk Investeringsvolumen på sektorniveau Hotel 3% Industri 1% Grunde 21% Kontor 24% Bolig 43% Retail 8% Andre 0% Investeringsvolumen på markedsniveau København 65% Omegn København 10% Aarhus 13% Øvrige Danmark 12% Investeringsvolumen på brancheniveau 0% 8% 43% 12% 13% 10% 1% 3% 1% 21% 24% 65% Sålænge Sydeuropa er i økonomisk krise, så vil der tilflyde Danmark penge. Selvom der kommer lidt større stabilitet sydpå, så forventer vi dog fortsat interesse for Danmark. Ikke mindst fordi de nøglefaktorer, der er med til at tiltrække investorerne ikke ændrer sig, siger Nicholas Thurø. Her er det især 3 grundforudsætninger, der gør det danske marked så attraktivt, at det fortsat vil være sandsynligt, at investorerne bevarer interessen. Lave handelsomkostninger Økonomien er stabil, handelsomkostningerne på ejendomme er lave, og endelig så er den internationale investorinteresse med til at øge gennemsigtigheden. Det er ellers en af de ting, vi oftest hører omtalt som et problem på det danske marked: At transparensen er lav i forhold til for eksempel Stockholm. Men det ændrer sig helt automatisk i takt med, at der bliver offentliggjort stadig flere handler. Ikke mindst fordi de udenlandske investorer stiller høje krav til deres rådgivere, der så igen er nødt til at øge skarpheden i forhold til at besvare de spørgsmål, der bliver stillet, korrekt, siger Nicholas Thurø. REDs analyse af investorerne dokumenterer også den klare geografiske skævdeling, der afspejler investorernes interesser. København er det klart foretrukne mål for investeringerne. Her lander 75 procent i København og omegn, hvoraf hele 65 procent er i selve København. De sidste 13 procent bliver investeret i Aarhus og endelig kun de sidste 12 procent i resten af Danmark. Ny e-mail service - Investering Ejendomsfond 20% Institutionel investor 41% Andre 7% Privat investor 8% Ejendomsselskab 20% Bruger 3% Developer 1% Investeringsvolumen geografisk Danske 77% Udenlandske 23% 3% 20% 20% 8% 7% 41% 23% 77% Kilde: RED Property Advisers FOTO: SHUTTERSTOCK Nybolig Erhverv Nyt Investering er en ny e-mail service fra Nybolig Erhverv. Tilmeld dig og få tilsendt et udvalg af de nyeste attraktive investeringsejendomme, vi har til salg. Det er et godt tidspunkt at investere i erhvervsejendomme. Især sunde og veldrevne ejendomme med en attraktiv beliggenhed er i høj kurs blandt investorerne. Hos Nybolig Erhverv mærker vi den stigende efterspørgsel, og det er primært de fornuftige priser, kombineret med en lav risiko, det høje afkast og udsigterne til værdistigninger i fremtiden, der skaber interessen. Få overblik over udbuddet Antallet af handler i 2012 er vokset markant, og det er et tegn på, at den generelle usikkerhed fra gældskrisen er skubbet i baggrunden. Danmarks kategorisering som en sikker havn og den historisk billige realkreditfinansiering skaber forventninger om, at investeringslysten ikke aftager foreløbigt. Vi vil derfor gør det lettere for dig at få overblik over udbuddet ved at informerer dig løbende om de nye attraktive investeringsemner i vores database. Tid til at sælge? Vilkårene på investeringsmarkedet er også gode for sælgerne - det er gunstigt at afsætte ejendomme nu. Det stigende antal beslutningsdygtige investorer med solide mængder egenkapital har bidraget til, at der lige nu ikke er så mange investeringsejendomme til salg. Flere ejendomsbesiddere har indset, at hvis de vælger at udbyde kvalitetsejendomme nu kan de forvente henvendelser fra flere interesserede købere. Derfor har vi en forventning om, at der kommer en del interessante ejendomme til salg. Og når de kommer til salg hos os, får du besked. Tilmeld dig den nye e-mail service Nybolig Erhverv Nyt - Investering på nyboligerhverv.dk...eller scan koden med din smartphone. København er et hit blandt investorerne: Hele 65 procent af de 14,5, milliarder kr., der er blevet investeret for, når man ser på de 25 væsentligste transaktioner, er sat i ejendomme i selve København. SIDE 10 TILLÆG TIL ESTATE MAGASIN # 09 Nybolig Erhverv Landsdækkende kæde med internationale relationer - tlf. 4455 5620 Esbjerg Frederikshavn Grenaa Haderslev Herning Hillerød Holstebro Horsens Kolding København Nexø Næstved Odense Randers Roskilde Rønne Silkeborg Skive Slagelse Svendborg Sønderborg Vejle Viborg Aalborg Aarhus
Skagensgade 64-66, 2630 Taastrup Til Leje Valuta Obligationer Råvarer Aktier Hvad vejer mest i din investeringsstrategi? Kontant indskud i banker og investering i obligationer er lavt forrentet. Investering i råvarer, valuta og aktier kan være som i oppustede balloner og er forbundet med stor usikkerhed. Set i historisk perspektiv, er investering i mursten en god langsigtet investering. Kontakt home Erhverv, hvis du overvejer køb af investerings ejendom. Se det aktuelle udvalg af investeringsejendomme og find det nærmeste erhvervscenter på homeerhverv.dk Arealer i alt 4.753 m2 Energiklasse C ERHVERVSCENTER KØBENHAVN
Til salg Fuldt udlejet kontorejendom i København Afkast 7,25 % Vi driver, styrer og forbedrer jeres ejendom - mens I tjener penge! Al erfaring viser os, at I med vores Facility Management får optimal drift af jeres ejendom, bedre udnyttelse af egne ressourcer - og ikke mindst en økonomisk gevinst. Vi har kompetencerne, erfaringen og den viden det kræver at løfte de mange forskellige opgaver, der er i forbindelse med drift, styring og servicering af ejendomme. Ring til os på tlf. 4434 2120 eller send en mail på info@ejendomsvirke.dk. Så finder vi også ud af, hvordan I kan frigøre værdifulde ressourcer til andet arbejde. Hirsemarken 3 5320 Farum Tlf. 4434 2120 Klamsagervej 29 8230 Åbyhøj Tlf. 8625 1000 ejendomsvirke.dk BINDER DU PENGE I BYGNINGER? Frigør kapital med ejendomsleasing Ring til Danske Leasing på 70 20 12 50, eller læs mere på www.danskebank.dk/leasing Finansiel Stabilitet A/S udbyder den markante og velbeliggende "mejeriejendom" Enigheden, Lygten 39, København NV. Ejendommen består af 3 bygninger, som er delvist sammenbyggede. Hele bygningen er moderniseret, nyistandsat og omdannet til en attraktiv kontorejendom med lyse og stilfuldt indrettede lokaler. Beliggenhed Kontorejendommen har en rigtig god og central beliggenhed med kun få hundrede meter til både Nørrebro Station og Bispebjerg Station. Med Nørrebro Bycenter som direkte genbo og naboer som Kort- og Matrikelstyrelsen samt Teknisk Skole er Enigheden en veleksponeret ejendom, som er let tilgængelig med både offentlig transport og bil. Areal 10.075 m 2 erhvervsareal og 81 p-pladser på terræn. Lejeforhold Ejendommen er fuldt udlejet. Blandt hovedlejerne er Better Place og Fitness World. Økonomi Enigheden sælges til et afkast på 7,25 % Lejeindtægter inkl. parkering Ejers driftsindtægt Nettoleje 14.243.056 kr. 181.529 kr. 14.424.585 kr. Pris 198.960.000 kr. + deposita 6.163.837 kr. I alt 205.123.837 kr. Information og fremvisning Kontakt statsaut. ejendomsmægler og valuar Jytte Bille: Telefon +45 20 28 22 55 E-mail jba@jyttebille-erhverv.dk
indblik Af Kamilla Sevel Stigende forventninger til boligejendommes ejendomsværdi (indikatorværdierne mellem -100 og 100) INDBLIK Oktober 2012 Ejendomsværdi Udlejningsprocent Markedsleje Oktober 2012 Oktober 2012 Kvartalsændring Årsændring Kvartalsændring Årsændring Kvartalsændring Årsændring Investeringsejendomme: 5,4 procent i 2012 Hvis branchens forventninger holder stik, så har ejendomme været et rigtig godt alternativ til obligationer i 2012 D et totale afkast på de danske investeringsejendomme bliver 5,4 procent i 2012. Det forudser ejendomsbranchen i Ejendomsforeningen Danmarks seneste forventningsundersøgelse. Dermed har deltagernes forventninger til afkastet i 2012 stort set ikke ændret sig siden forrige kvartal. Det er positivt, at forventningerne til afkastet holder niveauet, selvom der tales om lavvækst, og der mangler at komme gang i økonomien igen, siger Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark. Forventningerne til det totale afkast i 2013 ligger på samme niveau som i forrige kvartal, nemlig 5,6 procent og på 6 procent i 2014. Industriejendommene udmærker sig ved at være den ejendomstype, som deltagerne har mindst tiltro til. Både forventningerne til udlejningsprocenten og markedslejen er faldet. I resten af Europa er man ellers begyndt at rette blikket mod industriejendomme, fordi de giver et højt direkte afkast i en tid, hvor man ikke kan sætte sin lidt til at tjene penge på ejendomme gennem værditilvækst. Lige nu kigger de fleste i Danmark væk fra industriejendommene, men værdierne er faldet så længe nu, at bunden muligvis er ved at være nået, og det kan være, at vi nærmer os tidspunktet, hvor man bør overveje at investere, inden priserne stiger igen, siger Torben Christensen. FOTO: CRESTOCK Kontor 4,8 1,4 6,0 1,2-1,1-7,1-9,5-8,4-3,6 Butik 1,2-1,1 14,3 3,6 2,4 9,5-7,1-0,3 10,7 Industri -25,0 0,0-1,2-25,0-8,0-7,1-27,4-3,5-9,5 Bolig 23,8 4,5 19,0 13,1 2,9 3,6 11,9-5,1 4,8 Deltagerne har svaret: Meget lavere, lavere, uændret, højere og meget højere. Svarene tildeles en værdi, således, at man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder altid, at alle har svaret meget højere, og -100 betyder altid, at alle har svaret meget lavere. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 23,8 kan for eksempel fremkomme ved, at 23,8 procent af deltagerne svarer meget højere og de resterende svarer uændret. Kvartals- og årsændring er absolutte forskelle i indikatorværdier. Boligejendomme er igen den type ejendomme, der klarer sig bedst i undersøgelsen. Deltagerne har høje forventninger til, at både udlejningsprocent og markedsleje vil udvikle sig positivt. Forventningerne har samlet set været på det højeste niveau til boligejendomme i det seneste kvartal, siden undersøgelsen begyndte i første kvartal 2011. Boligejendomme er den eneste ejendomstype, som der er positive forventninger til, og sådan har det været gennem de seneste undersøgelser. Den store tiltro til boligejendomme skyldes manglende byggeaktivitet og en forventning om tilflytning til de større byer, som vil understøtte efterspørgselen, siger Torben Christensen. Størst forventning til ejendomsværdierne i de regionale centre Regional indikator mindst regional vækst middel regional vækst størst regional vækst Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de øvrige områder. Der er spurgt til Trekantsområdet, København, Aarhus og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator. Hvis et område får farven lysegrøn, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre. KILDE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK KILDE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK De større byers tiltrækningskraft afspejler sig også i forventningerne til de enkelte regioner. Der er ikke tiltro til ejendomsværdierne uden for de stør ste byer, som udgør landets stærkeste regionale centre. Kun 12 procent af deltagerne i Ejendomsforeningen Danmarks forventningsindeks tror på, at afkastet i 2012 bliver lavere end i 2011, men de færreste tror på værditilvækst i provinsen som her Nyborg. Der er til gengæld næsten fuld enighed i ejendomsbranchen om, at ejendomsværdierne vil stige mere i de regionale centre end i resten af landet. København står fortsat som det stærkeste center, men Aarhus og Trekantsområdet vinder også begge lidt frem i dette kvartal. Siden forventnings undersøgelsens start i første kvartal 2011 har det været forventningen, at ejendomsværdierne ville stige relativt mest i København, dernæst Aarhus og Trekantsområdet. Og det ser ikke ud til at ændres, for i den seneste undersøgelse opnår resten af landet den laveste måling siden undersøgelsens start. 50 procent af deltagerne regner med et totalt afkast i 2012 i intervallet 5-5,8 procent 20% 16% 12% 8% 4% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2000 til 2011 vises det totale afkast af IPD Dansk Ejendomsindeks. 2012 til 2014 viser gennemsnit af svarene i undersøgelsen. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer. KILDE: IPD DANSK EJENDOMSINDEKS OG EJENDOMSFORENINGEN DANMARK SIDE 16 TILLÆG TIL ESTATE MAGASIN # 09 2012 # 09 2012 TILLÆG TIL ESTATE MAGASIN SIDE 17
Danmarks største portal for erhvervsejendomme. Og intet andet oline.dk 3.023* oline.dk 562* Nærmeste konkurrent *) Ejendomme og lokaler præsenteret på portalerne, der blev udlejet/solgt 2011 Resten af teamet De professionelle ved det: oline.dk er den suverænt korteste vej mellem udbud og efterspørgsel på markedet for erhvervsejendomme. Husk det. Vi lader søjlerne stå et øjeblik...
finansiering Af Kamilla Sevel FINANSIERING Mere realkredit øger egenkapitalforrentning Interessen for at investere i ejendomme er stigende. Det er især realkreditten, der gør, at det, der var umuligt for 3 år siden, er kommet indenfor rækkevidde, så længe man kan bidrage med egenfinansiering I nteressen for investeringsejendomme er i kraftig vækst. Det mærker flere erhvervsmæglere, der kan glæde sig over, at transaktionerne lykkes, men også, at perspektiverne for, at tendensen fortsætter ind i 2013 er langt bedre end de har været siden 2007, hvor markedet kollapsede. Realkreditfinansiering er blevet væsentligt mere tilgængelig. Går vi 12-18 måneder tilbage, var det almindeligt, at realkreditinstitutterne var forsigtige og tog udgangspunkt i en lavere vurdering end den handelspris, parterne var nået frem til. I dag ser vi, at de indgåede handelspriser danner udgangspunkt for lånetildelingen. Det betyder, at egenkapitalbehovet er reduceret væsentligt og set fra vores stol, for en ren boligudlejningsejendom er faldet fra cirka 30 procent til omkring 20 procent, siger analysechef Stig Plon Kjeldsen, Nybolig Erhverv København. Som udgangspunkt skal man stadigvæk være kapitalstærk for at kunne investere i ejendom. Hvem er køberne? Den underliggende egenkapitalforrentning er forbedret kraftigt, fordi det i højere grad er muligt at få realkreditlån, og det trækker et stadigt stigende antal investorer til. For en ejendom med et nettoafkast på 5 procent uden De mange købere i markedet favner bredt lige fra private velhavere til store udenlandske ejendomsselskaber. Fælles for alle investorer er, at de er kapitalstærke, om end på hver deres niveau. De private velhavere går størrelsesmæssigt typisk efter overskuelige ejendomme med 1 eller 2 opgange, med omkring 8 til 20 lejligheder. Vi ser også eksempler på private investorer, der går sammen i mindre grupper bestående af 2-5 personer, hvilket giver mulighed for at løfte lidt større ejendomskøb. Investorerne vil vide, hvem de går ind i investeringer sammen med, og derfor er K/S modellen helt ude i øjeblikket, siger analysechef Stig Plon Kjeldsen, Nybolig Erhverv København. Blandt de aktive større investorer er der danske og udenlandske ejendomsselskaber, men også flere fonde. Flere pensionsselskaber har også gjort store ejendomsinvesteringer gennem de seneste 18 måneder, men det er især nybyggeri, de har koncentreret sig om. Kombinationen af ekstremt billig fi nansiering og solide driftsrammer skabt af en solid befolkningstilstrømning, skaber et attraktivt grundlag for investering i boligejendomme. Kredittilgængeligheden udgør stadig en begrænsende faktor, men den er også forbedret og vilkårene er medvirkende til, at egenkapitalforrentningen i forbindelse med ejendomsinvesteringer er steget væsentligt over det seneste år, siger analysechef Stig Plon Kjeldsen, Nybolig Erhverv København. det store udviklingspotentiale, er det muligt at opnå en egenkapitalforrentning på væsentligt over 10 procent afhængigt af renten, siger Stig Plon Kjeldsen. Samtidig er risikoen forholdsvis begrænset, hvis man vælger at investere i for eksempel boligudlejningsejendomme i de største byer, og derfor giver ejendomme en god kombination af afkast og sikkerhed i forhold til for eksempel aktier eller obligationer. Træerne er dog på ingen måde vokset ind i himlen. Realkreditinstitutterne har fortsat stor fokus på at begrænse deres udlånsrisiko, og det afspejles i deres kreditbedømmelser. Overordnet foretages der en kreditgodkendelse på to plan. Dels en vurdering af investor og hans eller hendes samlede kapitalforhold. Dels en vurdering af investeringen med fokus både på værdiansættelse og driftens bæredygtighed i forhold til den underliggende finansieringsbelastning, siger Stig Plon Kjeldsen. Gældskrise godt for noget Renteudviklingen i Danmark er faldet til et historisk lavt niveau. For dem der kan få lov at låne, åbner det mulighed for at sammensætte en attraktiv ejendomsinvestering med meget billig finansiering. Den vedvarende gældskrise i Sydeuropa begrænser på den ene side den overordnede økonomiske vækst, men på den anden side, er det også den væsentligste faktor i forhold til, at renteniveauet er så ekstremt lavt. Vores vurdering er, at den økonomiske situation i Sydeuropa vil trække ud, og det betyder, at renteniveauet inden for overskuelig fremtid vil forblive lavt. På længere sigt er det vanskeligt at forudsige, hvordan blandt andet situationen i Sydeuropa vil udvikle sig, og dermed også, hvordan renten på den lange bane vil se ud, siger Stig Plon Kjeldsen. Investeringsejendom til nettoafkast på 5 procent med forskellig belåningsprocent Alm. fri handel Finansieringsandel 70% 80% Pris 100 100 NOI 5 5 Netto afkast 5,00% 5,00% Rente (3,5%) 2,45 2,80 Afkast e./finans 2,55 2,20 EK forrentning 8,5% 11% >> KILDE: NYBOLIG ERHVERV KØBENHAVN SIDE 20 TILLÆG TIL ESTATE MAGASIN # 09 2012 TILLÆG TIL ESTATE MAGASIN SIDE 21
FINANSIERING De bedste kvarterer De københavnske bykvarterer København K, Frederiksberg, Østerbro og indre Vesterbro er særligt i fokus hos investorerne. Netto markedsafkastet for fuldt udviklede ejendomme på prime beliggenheder ligger på 4,25-5 procent afhængig af kvalitet og beliggenhed for den enkelte ejendom. For tilsvarende ejendomme uden for det etablerede prime område, er investorinteressen mærkbart mindre, og det smitter af på priserne. Afkastniveauet her er cirka 0,5 procentpoint højere. Indtil videre har den lave rente blandt andet medvirket til, at der over de seneste 6 måneder er sket en markant stigning i antallet af handler. Markedet er tilbage i et fornuftigt Etagemeterpriserne på prime ejendomme i København ligger i et bredt spænd i niveauet 12.000 25.000 kr. per kvm. Sekundære ejendomme ligger i et lavere spænd på 9-20.000 kr. per kvm. Ejendomme med udviklingspotentiale på prime beliggenheder handles i et bredere afkastspænd i niveauet 2-4,25 procent, afhængig af størrelsen på lejepotentialet. De forholdsmæssigt lave afkast på disse ejendomme dækker over mulighederne for at istandsætte lejlighederne og derefter hæve huslejen markant. Afkastniveauerne er i princippet uændret i forhold til for 6 måneder siden, men i dag ser vi langt flere ejendomme, der handles i den dyre ende af spændet. Dermed er ejendomspriserne samlet set steget. Vi har ligeledes i samme periode set et fald i de prisnedslag, der handles hjem under købsforhandlingerne, siger analysechef Stig Plon Kjeldsen, Nybolig Erhverv. likviditetsniveau, hvor ejendomme bliver prissat på markedsniveau, og kan forventes handlet inden for et relativt begrænset tidsrum. Realkredit-institutternes stramme kreditgodkendelseskrav forankrer markedspriserne til Prisstyrende faktorers påvirkning af prisudvikling for boligudlejningsejendomme den underliggende driftsindtjening, og det betyder, at man som sælger ikke kan forvente at få særlige liebhaverpriser. Vi ser da også, at ejendomme, der er udbudt for højt i forhold til cash-flowet, stort set ikke får opmærksomhed fra investorerne. Ingen panikstemning En anden ting, der har været med til at hæmme markedet er de nødlidende ejendomme, men her er der ikke kommet nye større puljer ud igennem en længere periode. Og Nybolig Erhverv forventer ikke, at der igen kommer panikstemning i branchen. Fraværet af nødlidende ejendomme har navnlig haft en gavnlig psykologisk effekt i markedet, hvor både købere og sælgere gennem en længere periode var tilbageholdende. Erfaringerne med de nødlidende ejendomme har hidtidigt været, at bankerne er parat til at gå langt for at få deres udlån hjem, og at investorerne har betalt lidt ekstra for at overtage en attraktiv finansiering. Skulle der komme nye puljer af nødlidende ejendomme i markedet, er det oplagt at bankerne vil søge lignende løsninger, og derfor ser vi ikke længere deciderede faresignaler på grund af de nødlidende porteføljer, der er tilbage i markedet, siger Stig Plon Kjeldsen. Faktor 2000 til 2006 3. kv 2010 2012 2013 2015 2006 2. kv til 2009 til 2011 til 2014 til 2016 Omsætning + Neutral Neutral Neutral Tomgang + Neutral Neutral + + + Kredit tilgængelighed + Neutral (+!) Neutral Neutral Nye finansieringsformer + Neutral Neutral Neutral Renteudvikling + + + + + Prisudvikling i ejerboligmarkedet + Neutral / + Neutral + Moderniseringspotentiale + Neutral Neutral + + Figuren viser prisstyrende faktorers påvirkning af prissætningen af boligudlejningsejendomme, opgjort efter om de har hhv. positiv, neutral eller negativ indvirkning på prisdannelsen. Direktør Søren Hofman Laursen, C.W. Obel Ejendomme A/S Erhvervsmægler med fokus på helhedsløsninger Tjek din ejendomsinvestering Der er meget at forholde sig til også når investeringen er foretaget og har flere år på bagen. Vi hjælper dig gerne med: Finansiering/Refinansiering Selskabs-/ejendomsadministration Ejendomsudvikling Salgsoptimering Kontakt os for et uforpligtende møde, hvor vi kan i fællesskab kan identificere udfordringerne for netop din ejendomsinvestering. Thomas Lings Jakob Venø Schougaard Fund Manager Director Tel. 88 88 33 50 Tel. 88 88 33 68 thl@kristensenproperties.com jvs@kristensenproperties.com KILDE: NYBOLIG ERHVERV KØBENHAVN Kristensen Properties A/S www.kristensenproperties.com SIDE 22 TILLÆG TIL ESTATE MAGASIN # 09 2012
Professionelt salg, udlejning, investering og rådgivning oline.dk ESPERGÆRDE/HUMLEBÆK - VILLA KULLABERG - EN AF STRANDVEJENS PERLER Villa Kullaberg er opført under 1. verdenskrig af kaffegrosserer Isak Siesby. Ejendommen har senere været anvendt som pensionat og de seneste år som kombineret kursusejendom og behandlingshjem. Ejendommen består af tre etager samt fuld kælder. Grunden på 2.758 kvm er med parklignende have og stort parkeringsareal. Hovedindgangen giver adgang til stueetagen og 1.sal via en prægtig træbeklædt hall. Stueetagen har to store stuer en suite og en del mindre værelser, som har været anvendt til gæster. Etagen har facetslebne ruder i høje, sprossede vinduespartier. 1. sal har en række værelser - nogle med bad. Fra det ene af værelserne er der udgang til lille balkon. 2. sal er i dag opdelt i 3 afdelinger med ovenlys samt terrasse på begge sider. Kælderen rummer et stort køkken/alrum, stort disponibelt rum samt fyrrum og arkivrum. En ejendom, der rummer mange muligheder. Ejendommen på ca. 900 kvm ligger med udsigt over Øresund På Strandvejen midt mellem Humlebæk og Espergærde Historisk ejendom fra 1919 3 etager samt fuld kælder Mulighed for kombineret bolig og erhverv Pris kontant kr. 23.000.000,- Rekvirer udførligt salgsprospekt Sag 139S6292 ERHVERVSSKOLE I HELSINGØR CITY SÆLGES I OFFENTLIGT UDBUD - Ejendommen, der består af 2 bygninger, er på ialt 2.682 kvm etageareal er beliggende på Sdr. Strandvej og fremstår generelt i pæn stand med ca. 5 år gammelt tag. Bygningerne rummer i dag en række undervisningsrum med træ- eller linoleumsgulve. Der er generelt nyere vinduer i langt de fleste lokaler. Uden på bygningen er monteret en vareelevator til cafeén/spisesalen. Den ældste bygning har 2 etager med udsigt over vandet. Købstilbud skal være home Erhverv, Stengade 77A, 3000 Helsingør i hænde i lukket kuvert mærket "ERHVERVSSKOLEN" senest fredag den 07.12.2012, kl. 12.00. Tilbud skal afgives på særlige tilbudsblanketter, der kan rekvireres hos home Erhverv. Tilbud åbnes tirsdag den 13.11. kl. 13.00. Ejendommen udbydes til salg i.h.t.statens cirkulære om salg af statens faste ejendomme nr. 7 af 25. januar 2010. Køber er indforstået med, at buddene først skal behandles i bestyrelsen, hvorfor sælgers endelige accept/afslag først kan forventes ultimo december 2012. Tilbudsgiver er bundet af sit bud, indtil accept foreligger. Det bemærkes, at sælger forbeholder sig ret til frit at kunne vælge mellem de afgivne købstilbud, herunder at forkaste alle indkomne tilbud samt at indkalde de fem højestbydende for at indgive supplerende tilbud. Tidligere skole sælges i udbud for Erhvervsskolen Nordsjælland Kan anvendes til hotel - kursusejendom - undervisning Ialt 2.682 kvm etageareal Store udviklingsmuligheder midt i Helsingør City Budfrist 07.12.2012 kl. 12.00 Skønnet kontantpris kr. 8.500.000,- Sag 139S6281 Erhvervscenter Nordsjælland - Helsingør Tlf. 49 20 33 33 www.homeerhverv.dk Ejendomsmæglerkæde for Danske Bank koncernen