Ejendomsmæglere, Valuarer, MDE, og Chartered Surveyors, MRICS Salgsprospekt for investeringsejendommen Mårkærvej 11, 2630 Taastrup Fuldt udlejet og fuldt afskrivningsberettiget investeringsejendom udbydes til salg. Ejendommen har siden 1996 været udlejet til DEKO Loft + Væg P/S. Salgspris kontant: 33.000.000 kr. Salgsprisen svarer til gns. pris pr. m 2 bygning på: 5.569 kr. Årlig leje inkl. forbedringsleje og inkl. ejendomsskatter: 3.205.376 kr. Startforrentning ved kontant handel, ca.: 8,1 % Årlige skattemæssige afskrivninger, ca.: 970.903 kr. Bruttoetageareal i h.t. BBR, inkl. 50 m 2 kælder: 5.926 m² Grundareal i h.t. tingbog: 13.472 m² Ref. KD Januar 2015 CBRE A/S CVR nr. 14799079 www.cbre.dk denmark@cbre.com København Rued Langgaards Vej 6-8 DK 2300 København S Telefon (+45) 70 22 96 01 Telefax (+45) 35 43 96 06 København 70 22 96 01 Århus 70 22 96 02
1. Introduktion 1.1 Ref. / dato KD / januar 2015 1.2 Beskrivelse Fuld udlejet investeringsejendom udbydes til salg. Der er 2 muligheder for køb: enten erhverves ejendommen på traditionel vis, alternativt købes anparterne i selskabet som ejer ejendommen som eneste aktivitet. Ejendommen er fuldt udlejet til DEKO Loft + Væg P/S som har været lejer siden 1996. 2. Salgspris 2.1 Salgspris Kr. 33.000.000 kontant. 2.2 Evt. finansiering CB Richard Ellis A/S er behjælpelig med fremskaffelse af finansiering. 2.3 Refusion Lejer har indbetalt kontant depositum svarende til 4 måneders gældende leje. Herudover foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. 3. Beliggenhed 3.1 Matr.nr. 10 E Høje-Taastrup by, Taastrup Nykirke 3.2 Postadresse Mårkærvej 11, 2630 Taastrup 3.3 Kommune 3.4 Beliggenhed Høje-Taastrup Ejendommen er beliggende i et udbygget erhvervsområde i Taastrup nær motorvejsforbindelse. Ejendommen har facade ud til Roskildevej men indkørsel er via Helgeshøj Allé. IKEA er genbo. Der er busstoppested ved ejendommen. 2
4. Anvendelse 4.1 Nuværende Ejendommen anvendes til kontor, lager og produktion. 5. Generel beskrivelse 5.1 Kortfattet beskrivelse På grunden blev der i 1974 opført 1 bygning, jf. BBR. Bygningen er indrettet med et kontorafsnit i 2 etager samt en lager- og produktionshal. Bygningen har en traditionel betonkonstruktion med søjler og dragere. Ydervægge er betonelementer. Tagdækningen er tagpap. Opvarmning sker med naturgas. I kontorafsnittet er der radiatorer og i lager og produktionshallen er der kaloriferer. Generelt fremstår bygningen vel vedligeholdt når alder og anvendelse tages i betragtning. Der er udlagt isolering og ny tagdækning på lager/produktionshallen sommeren 2012. Indeholdt i lejen er en forbedringsleje på tkr. 75 p.a. Sælger har i år 2013 skiftet 87 stk. vinduer i kontorafsnittet (sydfacaden), samt udskæret facade og monteret 6 nye vinduer på 1. sal (østfacaden). Her ud over er ejendommen blevet eftergået med malerarbejder, facaderens m.v., som lejer har ønsket det. Lejer har endvidere selv investeret ca. kr. 1,25 mio. i forskellige indretningsmæssige fornyelser, herunder indrettet nyt kontorareal på 1. sal. Der er asfalterede køreveje udenom bygningen og på parkeringspladsen. Øvrige udenomsarealer er primært udlagt med græsplæne. 3
6. Arealforhold 6.1 Samlet grundareal 13.472 m 2 ifølge tingbogen, Heraf vej 0 m 2. 6.2 Samlet etageareal Ifølge BBR udgør det bebyggede areal 5.200 m 2, og det samlede bygningsareal andrager 5.876 m 2, hvortil kommer kælder 50 m 2. Disse bygningsarealer fremgår også af lejekontrakten. Der foreligger ingen opmåling af bygningsarealer af en landinspektør. 7. Offentlige forhold og planer 7.1 Zonestatus Byzone. 7.2 Kommuneplan Ejendommen er omfattet af Kommuneplan vedtaget af Høje-Taastrup Kommune. Området (plan nr. 108B), hvor ejendommen er beliggende, kan anvendes til lettere industri. Den maksimale bebyggelsesprocent er 40%. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 8,5 meter over det omgivende terræn. Der skal forefindes et opholdsareal svarende til min. 50% af etagearealet. Der skal min. udlægges et areal svarende til 2 parkeringspladser pr. 100 etage m 2 kontor og 1 parkeringsplads pr. 100 etage m 2 øvrige erhvervsarealer. 7.3 Byplanvedtægt Der er tinglyst byplanvedtægt nr. 1-10 på ejendommen. Ejendommen er beliggende i område I som er udlagt til erhvervsformål. 8. Dokumentation 8.1 Dokumentation Sagens dokumentation kan indhentes hos CBRE A/S. 4
9. Offentlig vurdering 2013 9.1 Vurdering Kr. 31.500.000 9.2 Grundværdi heraf Kr. 8.487.400 10. Forsikringsforhold 10.1 Forsikringsforhold Ejendommen er forsikret hos Købstædernes Forsikring under police nr. 01-80A-0187294. 10.2 Dækning Forsikringen er en bygningsforsikring som dækker bygningsbrand og anden skade. Det påhviler køber at forsikre ejendommen fra overtagelsesdagen med den ønskede dækning. CBRE A/S er gerne behjælpelig med fremskaffelse af forsikringstilbud. 11. Lejeforhold 11.1 Lejevilkår Ejendommen er fuldt udlejet til DEKO Loft + Væg P/S. Den gældende årlige leje er pr. 1/1 2015 udgør kr. 3.205.376 ekskl. moms. Lejen er inkl. ejendommens skatter og afgifter 2015. Ud over betaling af diverse forbrugsudgifter betaler/godtgør lejer endvidere for ejendommens forsikring, renovation, miljøafgifter, snerydning, udenomsarealer og evt. serviceaftaler. Lejen betales kvartalsvis forud. Lejen reguleres én gang årligt pr. 1/1 med ændringer i nettoprisindekset, dog maksimalt med 3% p.a. Lejer har opsigelsesvarsel på 12 måneder. Hvis lejer fraflytter ejendommen inden november 2019, skal lejer godtgøre et beløb til udlejer. 5
12. Driftsbudget Driftsregnskab for ejendommen: Gældende årlig leje pr. 1/1 2015 i h.t. medfølgende spec. kr 3.205.376 Hertil lejers betaling af visse driftsudgifter, anslået kr 150.000 I alt kr 3.355.376 Lejer betaler/godtgør følgende driftsudgifter Ejendomsforsikring kr 50.000 Renovation, Miljøafgifter mv kr 25.000 Snerydning, udenomsarealer, serviceaftaler kr 75.000 I alt kr 150.000 Indeholdt i lejen er ejendommens skatter Grundskyld 2015 kr 208.790 Dækningsafgift 2015 kr 214.700 Øvrige driftsudgifter kr 984 I alt 97 kr./m2 kr 574.474 Udvendig vedligeholdelse 23 kr./m2 kr 136.298 Administration anslået kr 50.000 kr 760.772 Driftsmæssigt overskud ved kontant handel kr 2.594.604 13. Kapitalbehov Det opgjorte kapitalbehov er ekskl. saldo i henhold til refusionsopgørelse. Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr 33.000.000 Reg./Tinglysningsafgift inkl. gebyr kr 199.660 Advokat m.v. anslået kr 25.000 kr 33.224.660 Refusion deposita, fuldt udlejet kr (1.068.459) Købers kapitalbehov ved kontant handel kr 32.156.201 Købspris svarer til en gns pris pr m2 bygning på: kr 5.569 6
14. Købers startforrentning Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning på 8,1% ved kontant handel af den investerede kapital: Startforrentning kontant handel: 2.594.604 32.156.201 x 100 = 8,1% 15. Afskrivninger Vejledende opgørelse af skattemæssig afskrivningsgrundlag: Kontant anskaffelsessum for bygninger, installationer og grund inkl. købsomkostninger kr 33.224.660 Grundværdi 26,94% heraf kr (8.952.095) Bygning og installationer kr 24.272.565 Værdi af tekniske installationer 15% kr 3.640.885 Restbygningsværdi kr 20.631.681 Det forudsættes, at ejendommen er fuldt afskrivningsberettiget. Etageareal i alt m2 5.926 Afskrivningsberettiget del af ejendom m2 5.926 Afskrivningsberettiget del 100,00% Afskrivningsberettiget del af restbygningsværdi kr 20.631.681 Bygningsværdi 4% kr 825.267 Installationer 4% kr 145.635 I alt kr 970.903 I nærværende vejledende opgørelse af det skattemæssige afskrivningsgrundlag er hele kontorarealet medregnet som associeret areal til ejendommens produktion og lager. Køber eller købers revisor opfordres til selv at verificere grundlaget, evt. via SKAT. 7
16. Øvrige oplysninger 16.1 Overtagelse Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. 16.2 Gæld udenfor købesummen Ingen gæld. 16.3 Momsreguleringsforpligtelse Ejendommen er momsregistreret. Momsreguleringsforpligtelsen overtages af køber. 16.4 Energiforhold Bygningerne opvarmes med naturgas. 16.5 Miljøforhold Ejendommen er ikke kortlagt i henhold til jordforureningsloven. Der forefindes en nedgravet olietank som skulle være bundsuget og afproppet. Der foreligger dog ingen tankattest. 16.6 Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. 16.7 Tinglysningsafgift Det forudsættes, at køber betaler tinglysningsafgiften ved udtagelse af skøde og digital tinglysning. 16.8 Energimærkning Ejendommen er ikke omfattet af reglerne om energimærkning. Sælger er således ikke forpligtet til at fremlægge energimærkning for køber. 16.9 Bilag Som bilag til nærværende prospekt vedlægges: 1. Lejerfortegnelse 2. Fotomontage 3. Krak-kort 17. Besigtigelse Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til: CBRE A/S Rued Langgaards Vej 6-8 Knud Dyrholm 2300 København S e-mail: knud.dyrholm@cbre.com Tlf. 70 22 96 01 Mobil 40 38 33 46 Fax 35 43 96 06 8
Mårkærvej 11, 2630 Taastrup Ejendomsnr.: 65284 Matr. nr.: 10 E Høje-Taastrup by, Taastrup Nykirke Lejer: DEKO Væg + Loft P/S Grundareal: 13.472 m2 Januar 2015 KD Gældende Gældende Gældende Anvendelse Areal leje årlig leje Deposita Opsig. Uopsiglighed Lejeregulering pr. Reg marm2 kr/m2 1/1 2015 4 mdrs leje Varsel Udlejer Lejer kedsværdi Kontor, lager og produktion 5.926 541 3.205.376 1.068.459 12 mdr - - NPI, dog max 3% 01.01 - Noter: Bygningsarealet 5.926 m2 er inkl. 50 m2 kælder. Ud af det samlede areal udgør kontor og mandskabsfaciliteter anslået 1.700-1.800 m2 med den seneste udbygning i 2013. Gældende leje er inkl. forbedringsleje vedr. isolering og ny tagdækning udført sommeren 2012. Endvidere blev der udskiftet vinduer i 2013.
IKEA (X) (X) Mårkærvej 11, 2630 Taastrup