SrnrsAiurETW,QjeENJHAVN *-** %** Leif Olsen Brandsbjergvej B6 2600 Glostrup 0i-06-05 TI LSYN ET De har pa vegne af den borgerlige gruppe iglostrup Kommunalbestyrelse ved brev af 3. jan uar 2OO5 klagetil Statsamtet Ksbenhavn, Tilsynet over, at flertallet i kommunalbestyrelsen har vedtaget at salge ei areal til opforelse ai stottede andelsboliger uden at udfolde sadvanligeller rimelige bestrabelser pa at konstatere markedsprisen for eksemltel ved ;-it konsultere cn ejendomsmegler. Det fremgar af oplysningerne til sagen, at kommunalbestyrelsen i Glostrup den 20. oktober 2OO4 vedtog at salge et areal, Byskoven til opforelse af uststtede private andelsboliger med garanti for realkreditbel6ning til en pris p5 2.100 kr. or. m2. De har ideres klage oplyst, at forvaltningen har indhentet priser ved henvendelse til Ballerup, Hoje-TAstrup og Albertslund kommuner, at borgmesteren herudover har bidraget med oplysning om markedsprisen isollerod Kommune, men at man ikke har kontaktet en ejendomsmagler, hvilket ellers er kutyme iglostrup Kommune, nar kommunen salger ejendomme. De har antsrt, at kommunaldireklaren ved mail af 4. oktober 2OO4 har oplyst, at priserne for Hvissinge vest i2000 var 2.500 kr. pr.m2 byggeret for villaer og 2.000 kr. pr. mz byggeret for rakkehuse, og at safremt prisen for rakkehuse sammenlignes med de 2.100 kr. pr.m2, som det er besluttet at salge til, skulle prisen kun vare steget 5 % siden 2000, hvilket ikke harmonerer med de senere Ars orisstigninger pd fast ejendom. MED KOMMUNERNE I KOBENHAVNS OG FREDERIKSBORG AMTER SAMT I\4ED KOBENHAVNS, FREDERIKSBERG OG BORNHOLMS KOMMUNER STATSA I\4TET KOts EN HAVN I.1 EJREVEJ 43 24OO KOBENHAVN NV JOURNAL NR.: 2005-613/630 DIREKTE TELEFON:3817 O629 TELEFON: 38 17 O6 00 FAX: 38 33 20 12 CVR-NR.: 1i-57-70-83 KO EB E N HAV N @ STATSA IvIT. D K WWW,STATSAMT.DK TELEFONTID: MANDAG - 0NSDAG: 10.00-15,00 T0RSDAG: 13.00-17.00 FREDAG: 10.00-13.00 De har endvidere oplyst at have undersogt priser isollerod, Ledoje-Sm srum og lshaj kommuner, hvilket har vist, at seneste pris i Sollerad var 4.000 kr. pr. mz byggeret for et halvt 6r siden, og at ogs6 priserne ide ovrige kommuner var hojere end den iglostrup fastsatte salgspris.
De har herefter ikommunalbestyrelsen fremsat forslag om salg af arealet ioffentligt udbud for at finde markedsprisen med en mindstepris pi 2.500 kr. pr. m2, hvilket ikke blev vedta get. Kommunalbestyrelsen iglostrup har ved brev af 15. februar 2OO5 afgivet en udtalelse til Tilsynet om sagen. Kommunalbestyrelsen har oplyst, at der ved prisfastsattelsen er taget hensyn til grunden, der er lang og smal og med en bebyggelsesprocent pd 50, hvilket vanskeliggar planlagningen af bebyggelse med blot nogenlunde gode friarealer. Herudover ligger der en borne- og ungdomsinstitution helt op ad byggefeltet. Med hensyn til salget af Hvissinge Vest har kommunalbestyrelsen anfsrt, ai bebyggelsesprocenten her var ca.30, og at der iprisen var inkluderet et falleshus, som kommunen skulle opfore kvit og frit, da det som navnt var med i grundprisen. Salgsprisen for Hvissinge Vest var 40 mio. kr., og felleshuset kostede 6 mio. kr., hvilket svarer til 15 % af bruttogrundprisen. Det betyder, at prisen pa 2.000 kr. pr. 1n2 byggeret skal reduceres med 15 %, hvis priserne skal kunne sammenlignes. Med 15 c,$ reduktioir bliver grurrdprisen for Hvissinge Vest 1.700 kr. pr. m2. Supplerender det oplyst, at kommunalbestyrelsen ienighed har godkendt en grund beliggende iglostrup bymidte til et aldrecenter med aldreboliger m.v. til en pris p5 1.500 kr. pr. mz byggeret. Endelig er det oplyst, at der ide tilfelde, hvor der salges grunde uden udbud, ikke er pracedens for anvendelse af e je n domsmagle rb ista n d. Kommunalbestyrelsen har herudover anfsrt, at det anses for vanskeligt at foretage sammenligninger ud fra eksernpler iandre kommuner. Hvis sammenligningerne skal have nogen vardi, skal man kende lokalplaner og kobsbetingelser, og grunden bor besigtiges blandt andet for at vurdere beliggenheden iforhold til forskellige faciliteter, som kan have betydning for grundkobere. Ndr alle disse forhold er vurderet, skal der til sidst ses pa det generelle prisniveau i den p6galdende kommune set iforhold til Glostrup Kommune. De har iforbindelse med kommunalbestyrelsens behandling af udtalelsen til Tilsynet afgivet en mindretalsudtalelse jf.$ 13, stk.2 istyrelsesloven, hvori De har henvist til den kommenterede udgave af styrelsesloven, hvoraf fremg1r, ai forpligtelsen til at salge til markedsprisen ogsa galder tilfalde, hvor offentligt udbud undlades. SIDE 2
De har endvidere anfarl, at arealet i Glostrup bymidte, som der henvises til ikommunalbestyrelsens udtalelse, er offentligt byggeri og iovrigt ikke sammenlignelig ejendom, og at borgmesteren herudover har misinformeret om markedsprisen i Sollersd, der efter Deres oplysning er 4.000 kr. pr. m2 og ikke 2.000 kr. pr. mz. Herudover har De henvistil, at kommunen efter almindelige kommunalretlige grundsetninger har en helt generel forpligtelse til at handle skonomisk forsvarligt ialle dispositioner, ligesom kommuner normalt ikke md yde tilskud til enkeltpersoner eller enkelte virksomheder. I Deres kommentarer af 9. marts 2005 til kommunalbestyrelsens udtalelse har De oplyst, at ejeren af et storre u bebyggei areal i Glostrup Kommune telefonrsk har oplyst at have fiet skriftlige anmodninger om at salge en del af arealet, og at den tilbudte pris var 3.000 kr. pr. mz byggeret. Ved kontakt til en lokal ejendomsmagler har De mundtligt fdet oplyst, at det i sagen omhandlede areal vil kunne salges til ikke u nder 2.9OO kr. pr. mz byggeret. Tilsynets udtalelse Efter $ 68, stk. 1, 1.pkt, istyrelsesloven ma salg af kommunens faste ejendomme ikke ske uden forudgaende offentligt udbud. Efter $ 68, stk.2, gr-lder reglerne istk. 1 ikke ved salg af f ast ejendom til gen nemf orelse af off entligt stottet byggeri ihenhold til lov om almene boliger samt stottede private andelsboliger m.v. og lov om stottede private ungdomsboliger. Bestemmelsen omfatter ligeledes salg af fast ejendom til opfarelse af ustottede private andelsboliger, hvor der ydes kommunal garanti for realkreditlsn jf. kap. 11 b i lov om almene boliger samt stattede private andelsboliger. I pkt. 7.I i velledningen til udbudsbekendtgorelsen, vejledning nr. 60 af 28. juni 2OO4, er anfsrt, at forpligtelsen til at salge til markedsprisen ogsd galder itilfalde, hvor offentligt udbud af ejendommen undlades. Der pdhviler s6ledes kommunen en forpligtelse til at udfolde sadvanlige og rimelige bestrabelser pa at konstatere markedsprisen, f.eks. ved konsultation af en ejendomsmagler eller foretagelse af undersogelser af prisniveau for sammenlignel ige ejendomme. I mange tilfalde vil det imidlertid ikke vare muligt at foretage en entydig konstatering af en bestemt markedspris. SIDE 3
Dette galder navnlig isituationer, hvor der ikke sker offentligt udbud. Fastlaggelse af markedsprisen vil derfor ofte i hal grad vare u ndergivei en sksnsmassig vu rdering. Ved udovelsen af dette sksn mi der tilkomme kommunalbestvrelsen en vis margin. For sa vidt angar arealer,ior hvilke der gar sig sarlige forhold galdende, f.eks. fordi udnyttelsen af arealern er undergivet visse specielle begransninger, der vanskeliggar fastlaggelsen af markedsprisen, ma rammerne for kommunalbestyrelsens udovelse af skonnet antages at vare sarligt vide. Tilsynet har ikke fundet grundlag for at udtale, at Glostrup Kommune har handlet istrid med lovgivningen ved at vedtage at salge det omhandlede areal til opforelse af uststtede private andelsboliger med garanti for realkreditbelining til den anforte pris. Tilsynet har lagt vegt p6, at det er oplyst, at der ved prisfastsattelsen er taget hensyn til de kon krete f orhold pa den pagaldende grund, og herudover er der til brug for sagen indhentet priser ved henvendelse til Ballerup, Nole- TAstrup og Albertslund kommuner, ligesom der foreligger oplysnirrger om prisfastsattelsen ved Glostrup Komrnunes salg af grunde ihvissinge i20oo. Det er Tilsynets opfattelse, der herved er udfoldet rimelige bestrabelser pa at fastsld markedsprisen. Det skal hertil bemarkes, at der ikke foreligger noget krav om konsu ltation af ejendomsmagler ved bestrabelserne pi at konstatere markedsorisen. Tilsynet finder herefter ikke, at Glostrup Kommune ved udovelsen af det kommunen tilkommende sksn over markedsprisen er gset ud over de i lovgivningen fastsatte rammer. Retsgru n d lag Det tilsyn, som Tilsynet udover over for en kommune, er et retligt tilsyn, der kun omfatter sp6rgsmal om, hvorvidt kommunen har tilsidesat det retsgrundlag, der saerligt gelder for offentlige myndigheder, herunder kommunale forskrifter, der er udstedt i medfsr af denne lovgivning, jf. $ 48 iden kommunale stvrelseslov. Med udtrykket retsgrundlag menes idenne forbindelse offentligretlig lovgivning og offentligretlige retsgrundsaetninse r. Tilsynet kan derfor ikke tage stilling til sporgsm6l vedrarende sksnsudsvelse, sa lange skonnet udoves inden for de SIDE 4
rammer, der folger af den offentligretlige lovgivning og offentligretlige retsgrundsatninger. Tilsynets kompetence omfatter ikke den Iovgivning, der galder ens for kommuner og private, eller sporgsm6l af privatretlig karakter, herunder sporgsmal om erstatningsansvar uden for kontrakt og iprivatretlige kontraktsforhold. Tilsynets kompetence omfatter heller ikke sporgsmal om hensigtsmassigheden af den kommunale forvaltnings sagsbehandling, herunder ekspeditionsfejl og personaleis optraden. S6danne sporgsm6l henhorer under borgmesteren og kommunalbestyrelsen ikommunen. Klager over, hvorvidt sagsbehandlingen er ioverensstemmelse med god forvaltningsskik rettes til Folketingets Ombudsmand. Tilsynets kom petence viger endvidere i det omf ang, hvor kommunens afgarelse kan psklages til anden administrativ myndighed. Lov om kommunernes styrelse, jf. lovbekendtgorelse nr. 968 af 2. december 2003 er s6lvdende: S 68.Sa/g af kommunens faste ejendomme md ikke ske uden forudgdende offentligt udbud. lndenrigs- og sundhedsministeren kan fastsette regler om fremgangsmdden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt ud bud. Stk.2. Reglerne istk. 1 gelder ikke ved salg af fast ejendom til gennemfarelse af offentligt stottet byggeri ihenhold til lov om almene boliger samt ststtede private andelsboliger m.v. og lov om ststtede private ungdomsboliger. Bekendtgorelse om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme, jf. bekendtgarelse nr. 472 af 20. juni 1991 er sslydende: 9 2. Bekendtgorelsen omfatter ikke salg af fasf ejendom til gennemfarelse af offentligt stottet byggeri ihenhold til lov om boligbyggeri og lov om boliger for eldre og personer med h and ica o. 7.L. Forpligtelse til at selge ejendommen til markedspris Vejledning om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme, vejledning nr. 60 at 28. juni 2004 er sdlydende: Kommuner har efter almindelige kommunalretlige grundsetninger en helt generel forpligtelse til at handle skonomisk forsvarligt ialle dispositioner, ligesom det falger af sitdanne grundsatninger, at kommuner normalt ikke uden lovhjemmel SIDE 5 md yde tilskud til enkeltpersoner eller enkelte virksomheder.
I f orbindelse med sa/g a f kommunal f ast e jendom indeberer dette, at kommunen skal sae/ge ejendommen til den hajeste pris, der kan opnds ihandel og vandel - markedsprisen. Dette gelder dog ikke, hvis den skrevne eller uskrevne lovgivning giver mulighed for, at kommunen ved varetagelse af en saglig, kommunal interesse kan saeige ejendommen til en pris, der er lavere end markedsprisen, jf. herom nedenf or under af snit 7.2. Forpligtelsen indeberer, at kommunen - selv om der har veret foretaget offentligt udbud - har en forpligfelse tll at forkaste samtlige indkomne kobstilbud, sdfremt kommunen vurderer, at prisen, der er indeholdt i disse, ikke svarer til markedsprisen. Forpligtelsen til at saeige til markedsprisen gelder ogsit itilfelde, hvor offentligt udbud af ejendommen undlades, jf. herom ovenf or under afsni t 5. Forpligtelsen til at sae/ge til markedsprisen indeberer, at det ikke er tilstrekkeligt, at kommunen selger en ejendom til en pris, der dakker omkostningerne ved eksempelvis jordkab og byggemodning, hvis markedsprisen ligger hajere end dette belab. Er markedsprisen lavere end kostprisen f.eks. pd grund af faldende ejendomspriser - vil det derimod ikke vere ulovligt, at kommunen selger til markedsprisen, se/vo m dette medfsrer et tab for kommunen. Der pdhviler kommunen en forpligtelse til at udfolde sedvanlige og rimelige bestrebelser pd at konstatere markedsprisen, f.eks. ved konsultation af en ejendomsmegler eller foretagelse af undersogelser af prisniveau for sammenlignelige ejendomme. Der kan siiiedes ikke legges vaegt alene pd den offentlige vurdering af ejendommen. I mange tilfelde vil det imidlertid ikke vere muligt at foretage en entydig konstatering af en bestemt markedspris. Dette gelder navnlig i situationer, hvor der ikke sker offentligt udbud. Fastleggelse af markedsprisen vil derfor ofte i haj grad vere undergivet en skansmessig vurdering. Ved udsvelsen af dette skon md der tilkomme kommunalbestvrelsen en vis margin. For si5 vidt angdr arealer, for hvilke der gor sig ser/ige forhold geldende, f.eks. fordi udnytielsen af arealerne er undergivet vlsse specielle begrensninger, der vanskeliggor fastleggelsen af markedsprlsen, md rammerne for kommunalbestyrelsens udsvelse af sksnnet antages at vere serligt vide. Tilbud afgivet efter forudgdende offentligt udbud kan v&re vejledende yed fastsaette/se af markedsprlsen. Sdfremt der er tale om atypiske arealer, og srifremt der kun er afgivet et til- SIDE 6
bud, vil det forhold, at ejendommen har veret udbudt offentligt, dog kun kunne tillegges begrenset betydning. Ved vurderingen af markedsprisen for en ejendom, der er udlejet til 6n eller flere Iejere, vurderes markedsprisen under hensyntagen hertil. Det kan medfore, at vurderingen er forskellig, afhengig af hvem ejendommen se/ges til. Sa/ges den sdiedes til en tredjemand, der md overtage den med den begrensning, der ligger iat mdtte respektere en bestdende lejeret, vil markedsprisen typisk vurderes lavere, end hvis ejendommen se/ges til en lejer, der hermed fdr den fulde rddighed over ejendommen, herunder mulighed for at videreselge ejendommen uden en best;ie nde lejeret. Reglen om, at saig som udgangspunkt skal ske til markedsprisen, gelder tillige, ndr overdragelsen best,ir i- eller ndr der i overdragelsen indgdr - et mageskifte. Ved mageskifte, hvor de mageskiftede ejendomme ikke har samme verdi, md verdiforskellen afspejle sig iaftalen om mageskifte, s5/edes at erhververen af den mest verdifulde ejendom betaler et belsb til erhververen af den mindst vardifulde ejendom. Med venlig hilsen \ \ --\\ \\, \ \ N Hanne Wittrupu specialkonsulent,''tr*t tlrf.) ( Katrine- Harlou fttldmpolio SIDE 7