XX X- Forespørgsel vedrørende Z Stadion.

Transkript

1 XX X- 27. oktober 2005 Forespørgsel vedrørende Z Stadion. De har ved brev af 12. marts 2004 rettet henvendelse til statsamtet vedrørende habilitet af en af Z Kommune anvendt advokat vedrørende salg af arealer, samt vedrørende støtte til køber af arealerne. Z Kommune har indsendt bemærkninger til sagen ved brev af 17. juni De har indsendt yderligere oplysninger ved brev af 22. juli Z Kommune har indsendt yderligere akter til sagen ved brev af 15. juni TILSYNET MED KOMMUNERNE I NORDJYLLANDS OG VIBORG AMTER STATSAMTET NORDJYLLAND AALBORGHUS SLOT SLOTSPLADSEN AALBORG JOURNAL NR.: /389 SAGSBEHANDLER:JLINO DIREKTE TELEFON: TELEFON: FAX: CVR- NR.: NORDJYLLAND@STATSAMT.DK EKSPEDITIONSTID: Kortfattet gengivelse af beslutningen. Som der nærmere er redegjort for under afsnit 3 finder statsamtet, at advokat Y måtte anses for inhabil i forbindelse med hans engagement som kommunens juridiske rådgiver. Under henvisning til at handelen er indgået, finder statsamtet ikke anledning til at foretage yderligere i denne anledning. Som der nærmere er redegjort for under pkt. 4 finder statsamtet det ikke sandsynliggjort, at kommunen ikke har søgt ejendommen solgt til markedsprisen.

2 Statsamtet finder imidlertid, at det var ulovligt, at Z Kommune indgik en salgsaftale, på væsentlige ændrede vilkår end de udbudte, om specielt forurening og jordbundsforhold. Statsamtet har dog ikke mulighed for at sætte kommunens beslutning ud af kraft, idet den er bragt til udførelse, og idet det vil være et særligt hensyn til køber i sagen, jf. lov om kommunernes styrelse 50 a, stk. 1, 3. pkt. Statsamtet finder endvidere ikke anledning til at rejse en erstatningssag i anledning af den ulovlige handel, jf. lov om kommunernes styrelse 50 c, stk. 1. Statsamtet foretager herefter ikke yderligere i anledning af sagen. Sagsfremstilling og beslutning: 1) Indledningsvist bemærkes, at det tilsyn, som udøves af statsamtet i henhold til den kommunale styrelseslovs 47, stk. 1, er et retligt tilsyn. Statsamtet fører således tilsyn med, at kommunerne overholder den lovgivning, der særligt gælder for offentlige myndigheder, herunder kommunale forskrifter, der er udstedt i medfør af denne lovgivning, jf. lov om kommunernes styrelse 48, stk. 1. Statsamtet kan således ikke tage stilling til, om kommunernes sagsbehandling er rimelig eller hensigtsmæssig, eller til spørgsmål vedrørende skønsudøvelse, så længe skønnet udøves indenfor de rammer, der er fastsat i lovgivningen. Statsamtet kan heller ikke tage stilling til, om kommunernes sagsbehandling er i overensstemmelse med god forvaltningsskik. 2) Z Kommune har i mange år ejet et stadion beliggende midt i Z by. I 2000 traf kommunen beslutning om at igangsætte et større renoveringsarbejde. Renoveringsarbejdet blev udbudt således, at interesserede bydere, udover at byde på en egentlig entrepriseopgave, også fik tillagt nogle køberetter af jordarealer/lejerettigheder til jordarealer. Efter en udbudsannonce blev 5 entreprenører udpeget til at afgive tilbud på grundlag af udbudsmaterialet. Da der i udbudsmaterialet indgik en forudsætning om salg af jord, søgte Z Kommune Tilsynsrådet for Viborg Amt om tilladelse til eventuelt salg af jord uden offentligt udbud, hvilken tilladelse Tilsynsrådet for Viborg Amt meddelte ved brev af 6. marts SIDE 2

3 Der fremkom i alt 3 tilbud på opgaven. Z Kommune havde betinget aftaleindgåelsen af opnåelse af tilladelse fra Tilsynsrådet fra Viborg Amt, til dels samtykke af salg uden offentligt udbud og dels af, at Tilsynsrådet ikke havde indsigelse mod prisdannelsen. Tilsynsrådet for Viborg Amt godkendte den 14. august 2001 det fornødne salg, ligesom Tilsynsrådet ikke havde indvendinger mod den i det bedste tilbud indregnede pris på 830 kr. pr. m2. Z Kommune indgik herefter aftale med Q A/S. Aftalen vedrørte dels en entreprisekontrakt, dels en ret for Q A/S til i perioden frem til 30. juni 2003 at kunne købe nærmere opregnede arealer til den fastsatte pris. Entrepriseopgaven blev gennemført, men der er ikke gjort brug af forkøbsretten. Da udenomsarealerne ikke var solgt besluttede Z Kommune at udbyde arealerne til salg. Fristen for afgivelse af tilbud var fastsat til den 7. oktober Indenfor fristen kom et tilbud, og kommunen besluttede, at sælge 3 af de 6 udbudte arealet til P A/S. I tilbuddet var bl.a. anført følgende: Vores intention med byggeretterne er for så vidt angår de sydøstlige tårne og østbygningen at forsøge at fortsætte udlejning af lokaler til firmaer som relaterer sig til sport, fritid, velvære, kontorer m.v. på samme måde som det er gjort i sydbygningen. I de to nordlige tårne og nordbygningen vil vi forsøge at samle kræfterne omkring opførelse af kollegieværelser f.eks. til Z Håndbold klubs udvidelse af deres skole samt andre mulige skoler For så vidt angik de resterende arealer, blev der truffet aftale om fristforlængelse frem til 31. januar I perioden efter denne beslutning opstod der fra bl.a. P A/S s side et ønske om realisering af et projekt i nordenden af Z Stadion, der havde en arealmæssig større udstrækning end de arealer, det var annonceret til salg. Z Kommune besluttede derfor den 17. december 2003, at det foreliggende udbud blev forkastet, samt gennemførelse af en ny udbudsrunde, nu for så vidt angår flere arealer end i første omgang. Der blev herefter på ny gennemført et udbud. Der fremkom alene tilbud fra P A/S. SIDE 3

4 Z Kommune anmodede advokat Y om at vurdere det modtagne tilbud nærmere. Z Kommune indhentede endvidere en nærmere vurdering af værdier m.v. af arealer hos S A/S. På denne baggrund besluttede Z Kommune den 4. februar 2004, at der skulle ske salg. 3) Habilitet for advokat Y. De har i brev af 12. marts 2004 til statsamtet bl.a. anført følgende: XX rettede den 3. februar i år denne henvendelse til Z Byråd: Det var imidlertid med forbløffelse, at vi i XX kunne konstatere, at kommunen i forbindelse med byrådets behandling den af fornyet udbud af byggeret ved nordsiden af stadion havde bedt advokat Y som juridisk rådgivning. Sagen er foranlediget af, at det private firma O har ytret interesse i byggeretten forudsat, at kommunen ændrer og udvider udbudet. Y er bestyrelsesformand for O, som er lejer og måske snart ejer af dele af stadion-komplekset. Han kan derfor ikke forventes entydigt at arbejde for kommunens interesser, og må i denne sag betragtes som inhabil som kommunens rådgiver. Kommunaldirektør z oplyste efterfølgende til Viborg Stifts Folkeblad (VSF den ), at Y har rådgivet kommunen om alt juridisk i forbindelse med stadionprojektet, og at det er ren juridisk teknik, han bidrager med. Advokaters opgave er at varetage en parts interesser i juridiske sammenhænge. Denne opgave kan ikke reduceres til ren juridisk teknik. Det er under alle omstændigheder uholdbart, at Y i en og samme sag optræder som interesseret køber af en kommunal grund, og som kommunens juridiske rådgiver i forbindelse med salget. Det er i sig selv udtryk for en sammenblanding af private og kommunale interesser. Vi er desuden i sagens natur ikke forvisset om, at forvaltningen selv besidder tilstrækkelig juridisk indsigt i dette sagsområde til at vurdere Ys arbejde. Som nævnt i vores henvendelse til Z Byråd finder vi, at advokat Ys opgave for kommunen ikke kan reduceres til ren juridisk teknik. Som kommunens juridiske rådgiver skal advokaten selvfølgelig inden for lovens rammer støtte kommunens interesser. Som sagen nu står, kan det se ud, som om SIDE 4

5 det i højere grad er kommunen som støtter advokatens øvrige forretningsmæssige interesser. Vi finder desuden, at det er beklageligt, og næppe i overensstemmelse med Forvaltningslovens 3, at økonomiudvalget tilsyneladende ikke vil afstå fra at anvende personer, der har forretningsmæssige interesser i de pågældende sager, i kommunens sagsbehandling. " Z Kommune har i brev af 17. juni 2004 til statsamtet bl.a. anført følgende: Z Kommune har i hele forløbet vedrørende Z Stadion anvendt advokat Y som juridisk rådgiver. Advokat Y er den advokat, som Z Kommune sædvanligvis bruger i forbindelse med retssager og andre juridiske spørgsmål. På foranledning af spørgsmål, som XX tidligere har rejst overfor Z Kommune, har advokat Y lavet en redegørelse af 17. februar 2004 til Z Kommune. Som bilag 3 vedlægges redegørelsen fra advokat Y. På baggrund af Z Kommunes hidtidige anvendelse af advokat Ys juridiske hjælp, suppleret med oplysningerne anført i bilag 3, fortsatte Viborg Kommune med at anvende advokat Y til denne arbejdsopgave. Det er Z Kommunes opfattelse, at forvaltningslovens 3 ikke gælder for advokat Y. Han er ikke en person, der virker inden for den offentlige forvaltning. Han er selvstændig erhvervsdrivende, der selvom han er kommunes faste advokat udfører opgaver ad hoc for kommunen. I øvrigt er O A/S ikke kontraktspart i forhold til kommunen, og det påvirker således ikke O A/S direkte, hvorledes vilkårene bliver ved kommunens salg af arealer ved stadion. Der er heller ikke grundlag for at fastslå, at O A/S indirekte skulle være påvirket af hvorledes vilkårene bliver ved salg af arealer ved stadion. Det må formodes, at O A/S forventede lejekontrakt med P A/S (jf. nedenfor) bliver indgået på almindelige forretningsmæssige vilkår. I hvert fald har Z Kommune solgt stadionarealerne til P A/S på markedsvilkår jf. udbudsproceduren og P A/S er ikke på nogen måde bundet i forhold til Z Kommune til at indgå aftale med O A/S, endsige på særligt favorable vilkår for O A/S. Der er således ikke nogen økonomisk interesse for O A/S i, hvorledes vilkårene bliver for Z Kommunes aftale med P A/S, og således ikke noget grundlag for inhabilitet for advokat Y. SIDE 5

6 De har i brev af 22. juli 2004 til statsamtet bl.a. anført følgende: XX mener dog fortsat, at der ikke kan herske tvivl om, at advokat Y på grund af sin rolle som bestyrelsesformand i O A/S må betragtes som inhabil i den pågældende sag i henhold til Forvaltningslovens 3. Selv om O A/S måske ikke formelt er kontraktspart i forhold til kommunen, bevirker alene det forhold, at virksomheden formodentlig vil indgå som fremtidig lejer og bruger af bygningsanlægget, at Y må betragtes som inhabil. Der er formodentlig god grund til at antage, at handelen reelt er betinget af og skræddersyet til, at O A/S indgår som den fremtidige bruger af anlægget, og at der foreligger en aftale mellem O A/S og P A/S herom. Vi vil derfor opfordre Tilsynet til at afklare, om der foreligger en sådan aftale. Advokat Ys bemærkning i brev af til Z Kommune.at O A/S senere, hvis der sker salg til P A/S, skal indgå lejekontrakt om leje af haller af P A/S for drift af O College må referere til en sådan aftale. Advokat Y har i brev af 17. februar 2004 til Z Kommune bl.a. anført følgende: Jeg har virket, for Z Kommune, som advokat i hele udarbejdelsen af stadionprojektet, og kender derfor de juridiske sammenhænge, også set i forhold til tilsynsrådsgokendelser m.v. Som bekendt har jeg været og er fortsat formand for bestyrelsen i selskabet O A/S. Jeg, eller det advokatkontor jeg er en del af, har ikke nogen økonomisk interesser i de selskaber, der er aktører i hele stadionområdet, bortset fra en meget lille aktiepost i O A/S. Aktieposten udgør 0,14 % af stemmerne i selskabet. Jeg har ikke, ligesom mit kontor heller ikke har, været involveret i formuleringen af det tilbud, der er afgivet af P A/S i forbindelse med udbud af arealer, beliggende nord for Z Stadion. Jeg er ikke og har aldrig været advokat for O A/S, idet de bruger adv. D, Z. I den konkrete sag vedr. arealerne nord for stadion, bruger de adv. d hos adv.fa. D,Z. SIDE 6

7 O A/S eller ansatte i dette selskab har heller ikke været med til at udarbejde det tilbud, som P A/S har afgivet overfor Z Kommune. Jeg kan til slut meddele, at O A/S senere, hvis der sker salg til P A/S, skal indgå en lejekontrakt om leje af haller af P A/S for drift af O College. Ovenstående er de faktuelle forhold, der er nævnt under mødet, og jeg kommer gerne med uddybende oplysninger, hvis man måtte ønske dette. Forvaltningslovens 3 har følgende ordlyd: 3. Den, der virker inden for den offentlige forvaltning, er inhabil i forhold til en bestemt sag, hvis 1) vedkommende selv har en særlig personlig eller økonomisk interesse i sagens udfald eller er eller tidligere i samme sag har været repræsentant for nogen, der har en sådan interesse, 3) vedkommende deltager i ledelsen af eller i øvrigt har en nær tilknytning til et selskab, en forening eller en anden privat juridisk person, der har en særlig interesse i sagens udfald, 5) der i øvrigt foreligger omstændigheder, som er egnede til at vække tvivl om vedkommendes upartiskhed. Stk. 2. Inhabilitet foreligger dog ikke, hvis der som følge af interessens karakter eller styrke, sagens karakter eller den pågældendes funktioner i forbindelse med sagsbehandlingen ikke kan antages at være fare for, at afgørelsen i sagen vil kunne blive påvirket af uvedkommende hensyn. Stk. 3. Den, der er inhabil i forhold til en sag, må ikke træffe afgørelse, deltage i afgørelsen eller i øvrigt medvirke ved behandlingen af den pågældende sag. En person, der virker i det offentliges tjeneste er inhabil, såfremt vedkommende har en særlig interesse i sagen. Dette gælder ud over for offentlige ansatte også for det offentliges rådgivere fra den private sektor, se hertil f.eks. Forvaltningsret af Hans Gammeltoft-Hansen, 2. udgave 2002, side 253. I beretning fra Folketingets Ombudsmand af 1988 behandles bl.a. spørgsmålet om inhabilitet for en kommunes advokat og kommunaldirektør. I denne beretning er der side 78 bl.a. anført følgende: Sammenfattende er det på denne baggrund min opfattelse, at kommunaldirektør (C) og Advokat (D) i hvert fald i tiden SIDE 7

8 indtil der var indgået endelig aftale om salg af Motel Søndersø til Golf Hotel havde en direkte personlig økonomisk interesse i kommunens dispositioner i hotelsagen. Deres investering i Motel Søndersø måtte ud fra en objektiv vurdering medføre en økonomisk interesse i, at udsigterne for køber tegnede sig så lyst som muligt på tidspunktet for købsvilkårenes fastsættelse. I tiden herefter måtte deres interesse dreje sig om at fastholde de aftalte vilkår og handelen i sin helhed, hvilket formentlig (ud fra almindelige forudsætningssynspunkter) krævede kommunens fortsatte bistand til hotelprojektets gennemførelse. Som følge af denne interesse var såvel (C) som (D) efter min mening inhabile i forhold til kommunens dispositioner om gennemførelse af Golf hotelprojektet. Efter forvaltningslovens 3, stk. 2, foreligger der ikke inhabilitet, hvis der på grund af den pågældendes funktioner i forbindelse med sagsbehandlingen ikke kan antages at være fare for, at afgørelsen i sagen vil kunne blive påvirket af uvedkommende hensyn. (D) var kommunens advokat ved forhandlingerne om indgåelse og udformning af en lejekontrakt med Golf Hotel. (C) var under hele hotelsagens forløb ansat som kommunaldirektør. Om hans funktioner i sagen er intet nærmere anført, ud over at han som embedsmand ikke deltog i byrådets beslutninger. Jeg må derfor lægge til grund, at han varetog de for en kommunaldirektør sædvanlige funktioner med hensyn til sagens administrative forberedelse, herunder sagsoplysning og rådgivning af borgmester og byråd. Disse funktioner er efter min mening ikke af en sådan underordnet, teknisk betonet karakter, at bestemmelsen i forvaltningslovens 3, stk. 2, kan finde anvendelse. Min konklusion må herefter være, at (C) og (D) begge var inhabile i forhold til Viborg Kommunes dispositioner i hotelsagen og derfor ikke burde have deltaget på den anførte måde i kommunens behandling af sagen. Tilsynsrådet for Viborg Amt burde have påtalt dette over for kommunalbestyrelsen. Spørgsmålet er herefter om advokat Y måtte siges at have en sådan særlig interesse i sagen, at han var inhabil ved behandling af kommunens anmodning om en vejledende udtalelse. Det fremgår af sagens akter, at advokat Y er formand for bestyrelsen i selskabet O A/S. I henhold til forvaltningslovens 3, stk. 1, nr. 3 er en person inhabil, hvis vedkommende deltager i ledelsen af et selskab, der har en særlig interesse i sagens udfald. SIDE 8

9 Da advokat Y er formand for bestyrelsen i selskabet O A/S vil han være inhabil ved sagens behandling, hvis O A/S må siges at have en særlig interesse i sagens udfald. Det fremgår af sagens akter, at Z Kommune kontraherede med P A/S, og ikke med O A/S. Det fremgår imidlertid af sagen, at O A/S har en væsentlig interesse i sagen. Der kan henvises til advokat Ys oplysning om, at O A/S skal indgå en lejekontrakt med P A/S, hvis kommunen sælger til P A/S. Der kan endvidere henvises til dagsordenen for byrådsmødet i Z den 4. februar 2004, hvor det om sagen bl.a. anføres: Projektet skal således løse de lokalemæssige problemer, som er forbundet med O A/S s fortsatte etablering af skoleforløb, som når dette er fuldt udbygget indebærer, at der er 350 studerende på O A/S s college-forløb. O A/S har således en væsentlig interesse i P A/S s projekt. Hertil kommer, at der selvsagt er en sammenhæng mellem de vilkår O A/S kan opnå hos P A/S og de vilkår som P A/S må acceptere i forhold til Z Kommune. Statsamtet finder på denne baggrund, at advokat Y måtte anses for inhabil i forbindelse med hans rådgivning i tagen. Under henvisning til, at handelen nu er indgået, finder statsamtet ikke anledning til at foretage yderligere i denne anledning. 4) Blev arealet overdraget uden støtte. De har i brev af 12. marts 2004 til statsamtet bl.a. anført følgende: Z Kommune har nu solgt de pågældende byggeretter til opførelse af håndboldhaller til en symbolsk pris på 1 kr. pr. m2, samt andre byggeretter til opførelse af kollegiebyggeri til en favorabel pris. Salget er sket til bygge- og ejendomsvirksomheden P A/S, som vil udleje byggeriet til O A/S planlagte håndboldskole. Ifølge byrådets kulturudvalgsformand Æ er byggeretterne solgt for omkring 3 millioner kr. under markedsprisen. (Viborg Stifts Folkeblad den ). Salget af byggeretterne til håndboldhallerne er udformet således, at Z Kommune overtager hallerne efter 20 år. Værdien heraf skal dog efter vores opfattelse ses på baggrund af, at P normalt opfører byggeri af ringe kvalitet og holdbarhed, og at udsigten for firmaet til at afstå ejendomsretten efter en årrække næppe vil stimulere dets lyst til at holde det ved lige. SIDE 9

10 Værdien for kommunen af en sådan tilbageskødning kan således vise sig at være ringe. Der er næppe tvivl om, at denne ejendomsmæssige konstruktion bl.a. er et resultat af advokat Ys indsats som kommunens rådgiver. Den vil givetvis være til gavn for O A/S i form af forholdsvis lave udgifter til leje af håndboldhaller og kollegieværelser. Vi vil derfor anmode Tilsynsrådet til at vurdere advokat Ys habilitet som kommunens rådgiver i denne sag bl.a. i forhold til Forvaltningslovens 2. Vi skal desuden opfordre Tilsynsrådet til at vurdere dels, om Z Kommunes omfattende direkte og indirekte støtte til O A/S er i overensstemmelse med lovgivningen, og dels om de former, det foregår under, i tilstrækkelig omfang tilgodeser offentlighedens krav på indsigt med støttens samlede omfang. Z Kommune har i brev af 17. juni 2004 bl.a. anført følgende: Indledningsvist kan det oplyses, at O A/S (i XXs brev omtalt som O A/S) er et børsnoteret aktieselskab, hvis hovedformål er at drive elitehåndbold for damer og herrer. Mere end 50% af stemmeretten i selskabet ejes af foreningen Z Håndblodklub, der tager sig af alle andre håndboldaktiviteter i klubregi, bortset fra de 2 elitehold. Z Kommunes samarbejde med O A/S foregår på markedsmæssige vilkår. Der eksisterer i øjeblikket en lejekontrakt med O A/S vedrørende leje af kontorlokaler. Herudover eksisterer der en lejeaftale vedrørende brug af andre lokaliteter i Z Stadionhal, der ejes af Z Kommune. Den sidstnævnte lejekontrakt genforhandles rent størrelsesmæssigt 1 gang om året. Endelig findes der en tredje lejeaftale, der vedrører brug af håndboldhaller med tilknyttede faciliteter, når der udøves træningsaktiviteter og kampaktiviteter. Lejen for disse aktiviteter fastsættes 1 gang årligt ved fortløbende forhandlinger. I 2003/2004-sæsonen har Z Kommune herudover, som ganske almindelig sponsor, købt 3 rullebandeskilte, der vises under kampafvikling, samt 2 erhvervsklubmedlemskaber for i alt kr. + moms. Vi formoder dog, at XX i nærværende sag alene sigter til eventuel støtte i forbindelse med stadionprojektet. SIDE 10

11 Vedrørende denne problematik vil vi henvise til de samme synspunkter, som er gjort gældende under pkt. 2. O A/S er ikke kontraktspart i forhold til Z Kommune, stadionarealerne er solgt til markedspris, og P A/S er ikke på nogen måde bundet i forhold til Z Kommune til at indgå aftale med O A/S. Der ydes således ikke hverken direkte eller indirekte - tilskud til O A/S. De har i brev af 22. juli 2004 til statsamtet bl.a. anført følgende: Der er formodentlig god grund til at antage, at handelen reelt er betinget af og skræddersyet til, at O A/S indgår som den fremtidige bruger af anlægget, og at der foreligger en aftale mellem O A/S og P A/S herom. Vi vil derfor opfordre Tilsynet til at afklare, om der foreligger en sådan aftale. Advokat Ys bemærkning i brev af til Z Kommune.at O A/S senere, hvis der sker salg til P A/S skal indgå en lejekontrakt om leje af haller af P A/S for drift af O College må referere til en sådan aftale. Vi finder i øvrigt, at der er en række forhold i sagen, som modsiger, at handelen er foregået på almindelige forretningsmæssige vilkår. Det gælder selvfølgelig især den lave grundpris på 1 kr. pr. m2 halareal, og den tvivlsomme og måske negative værdi af kommunens ret/pligt til vederlagsfrit at overtage hallerne efter 20 år. Det gælder desuden vilkåret om,.at der opnås enighed mellem Viborg Kommune og bruger om tilskud til leje af hallerne. Dette vilkår viser i øvrigt, at den fremtidige bruger er kendt af kommunen, og reelt indgår i kommunens kontrakt med P A/S. Der er god grund til at forvente, at disse vilkår vil give sig udtryk i lejeomkostninger for O s brug af hallerne, som er væsentligt lavere end almindelige markedsbestemte lejeomkostninger. Vi må i øvrigt undre os over, at byrådet i forbindelse med en ejendomshandel kan forpligte kommunen til fremover at yde lokaletilskud. Vi skal desuden opfordre tilsynet til som baggrund for vurderingen af Ys notater af at fremskaffe kommunens øvrige sagsmateriale vedr. Ps bud på arealerne, og herunder de af T omtalte notater af 9. og 15. januar Det er i øvrigt kritisabelt, at Y i notaterne ikke omtaler, at de bygningsskitser, som indgår som betingelse for Ps bud, formodentlig er i modstrid med lokalplanen for området. Det må være et juridisk afgørende forhold ved indgåelse af ejendomshandelen. Det er desuden betænkeligt, hvis borgernes lovsikrede indflydelse i forbindelse med plansager tilsidesættes, hvis der har været tale om, at byrådet i strid med den SIDE 11

12 gældende lokalplan har indgået bindelse [må være bindende] aftaler for bygningsanlæggets størrelse, anvendelse og udformning i forbindelse med ejendomshandelen. Kommunens oplysning, at man i hele forløbet vedrørende Z Stadion har anvendt advokat Y som juridisk rådgiver, giver os anledning til at opfordre Tilsynet til at overveje, om man vil undersøge Ys konkrete roller i dette forløb. Tilsvarende gælder Ys rolle i forbindelse med den aktuelle udvidelse af Æ- hallen i Z, hvor Y så vidt vi ved er formand for bestyrelsen i Æ-hallen A/S, og formodentlig også har været kommunens rådgiver. I udbudsmateriale af september 2003 var bl.a. anført følgende: Det præciseres, at på samtlige de udbudte arealer, skal bygninger gøres til en integreret del af hele stadionområdet, herunder respektere adgangsveje, flugtveje og nødvendige serviceveje for driften af Z Stadion. Enhver byder, der udarbejder projekt på de involverede arealer, skal således så langt, som det overhovedet er muligt, i sin projektudarbejdelse følge vinderprojektets intentioner, herunder også farvelægning, materialevalg m.v. Specielt præciseres det, at de højder og etageangivelser, der findes, både i vinderprojekt, men også i lokalplan, skal indarbejdes i projektet. Det præciseres, at det projekt, der skal gennemføres på de enkelte arealer, skal i sin udformning fra starten opfylde arkitektkonkurrencens vinderprojekts intentioner, således at der på det enkelte areal, der købes, fra starten af gennemføres et projekt, der udfylder den fulde sokkelgrund, med de krævede etager. For de enkelte arealer, der er involveret i de 6 udbudsgrupper, skal der særligt, som en hjælp af byggeteknisk art, nævnes nedennævnte forhold: Det præciseres dog, at det er op til den enkelte byder at tilføre sig maksimal supplerende viden om tekniske forhold om stadion projektet og den måde, hvorpå det er gennemført indtil dato. d) Jordbundsforhold: I forbindelse med gennemførelse af stadionprojekt har Z Kommune fået udarbejdet rapport om jordbundsforhold. Som bilag 4 vedhæftes rapport fra Geodan Kampsax A/S, dateret den 18. juni SIDE 12

13 I tilbud skal det forudsættes, at køber selv påtager sig den fulde risiko for så vidt angår jordbundsforhold. e) Forureningsforhold: I forbindelse med gennemførelse af stadionprojekt har Z Kommune fået udarbejdet datarapport om forureningsforhold. Som bilag 5 vedhæftes rapport fra Dansk Miljørådgivning A/S, dateret den 27. september Det oplyses endvidere, at ejendommen er kortlagt af Viborg Amt som forurenet grund på vidensniveau 1 (VI-kortlagt). I forbindelse med afgivelse af tilbud skal byder forudsætte, at køber overtager den fulde risiko for så vidt angår forureningsforhold. h) Kloak, el, vand m.v.: Byder skal selv, hos relevante myndigheder, indhente fornødne oplysninger omkring kloakforhold, vandforhold, elforhold m.v. i de udbudte arealer. Tilslutningsafgift m.v. betales af kommende ejer af de involverede arealer. Det fremgår af de indsendte købekontrakter, at ejendommene blev handlet bl.a. på følgende vilkår: Det er aftalt, at sælger afholder udgift til fjernelse af den forurening, der måtte konstateres i forbindelse med byggeprojektets realisering. Sælger har opbygget et tilsynskorps, der hurtigt kan tage stilling til, hvorledes forureningsforhold skal håndteres, hvis der opdages noget sådant under byggeprocessen. Køber er forpligtet til straks at give sælger besked, hvis der under byggeprocessen viser sig risiko for eksistens af forureningsforhold, således at sælger og køber i nært samarbejde kan løse forureningsbekæmpelsesopgaven bedst og billigst muligt. Lov om kommunernes styrelse 68 har følgende ordlyd, jf. lovbekendtgørelse nr. 968 af 2. december Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Indenrigs- og sundhedsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud. SIDE 13

14 Stk. 2. Reglerne i stk. 1 gælder ikke ved salg af fast ejendom til gennemførelse af offentligt støttet byggeri i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. og lov om støttede private ungdomsboliger. 3 i bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1991 om offentligt udbud ved salg af kommunernes faste ejendomme er anført følgende: 3. Offentligt udbud skal ske ved annoncering i den lokale presse efter kommunalbestyrelsens bestemmelse. Stk. 2. Kommunalbestyrelsen fastsætter, på hvilke vilkår ejendommen udbydes til salg. Kommunalbestyrelsen kan bestemme, at ejendommen udbydes til en fastsat pris, forudsat at prisen svarer til markedsprisen. Stk. 3. Ved annonceringen skal angives ejendommens beliggenhed og størrelse samt oplysning om, hvortil der kan rettes henvendelse om udbudsvilkår. Udbydes ejendommen til en fastsat pris, skal det ved annonceringen angives, at kommunen ikke er forpligtet til at sælge ejendommen til den udbudte pris. I Indenrigs- og Sundhedsministeriets vejledning nr. 60 af 28. juni 2004 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme er bl.a. anført følgende: 7.1. Forpligtelse til at sælge ejendommen til markedspris Kommuner har efter almindelige kommunalretlige grundsætninger en helt generel forpligtelse til at handle økonomisk forsvarligt i alle dispositioner, ligesom det følger af sådanne grundsætninger, at kommuner normalt ikke uden lovhjemmel må yde tilskud til enkeltpersoner eller enkelte virksomheder. I forbindelse med salg af kommunal fast ejendom indebærer dette, at kommunen skal sælge ejendommen til den højeste pris, der kan opnås i handel og vandel markedsprisen. Dette gælder dog ikke, hvis den skrevne eller uskrevne lovgivning giver mulighed for, at kommunen ved varetagelse af en saglig, kommunal interesse kan sælge ejendommen til en pris, der er lavere end markedsprisen, jf. herom nedenfor under afsnit 7.2. Forpligtelsen indebærer, at kommunen selv om der har været foretaget offentligt udbud har en forpligtelse til at forkaste samtlige indkomne købstilbud, såfremt kommunen vurderer, at prisen, der er indeholdt i disse, ikke svarer til markedsprisen. Forpligtelsen til at sælge til markedsprisen gælder også i tilfælde, hvor offentligt udbud af ejendommen undlades, jf. herom ovenfor under afsnit 5. Forpligtelsen til at sælge til markedsprisen indebærer, at det ikke er tilstrækkeligt, at kommunen sælger en ejendom til en pris, der dækker omkostningerne ved eksempelvis jordkøb og byggemodning, hvis markedsprisen ligger højere end dette beløb. Er markedsprisen lavere end kostprisen f.eks. på SIDE 14

15 grund af faldende ejendomspriser vil det derimod ikke være ulovligt, at kommunen sælger til markedsprisen, selvom dette medfører et tab for kommunen. Der påhviler kommunen en forpligtelse til at udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at konstatere markedsprisen, f.eks. ved konsultation af en ejendomsmægler eller foretagelse af undersøgelser af prisniveau for sammenlignelige ejendomme. Der kan således ikke lægges vægt alene på den offentlige vurdering af ejendommen. I mange tilfælde vil det imidlertid ikke være muligt at foretage en entydig konstatering af en bestemt markedspris. Dette gælder navnlig i situationer, hvor der ikke sker offentligt udbud. Fastlæggelse af markedsprisen vil derfor ofte i høj grad være undergivet en skønsmæssig vurdering. Ved udøvelsen af dette skøn må der tilkomme kommunalbestyrelsen en vis margin. For så vidt angår arealer, for hvilke der gør sig særlige forhold gældende, f.eks. fordi udnyttelsen af arealerne er undergivet visse specielle begrænsninger, der vanskeliggør fastlæggelsen af markedsprisen, må rammerne for kommunalbestyrelsens udøvelse af skønnet antages at være særligt Tilbud afgivet vide. efter forudgående offentligt udbud kan være vejledende ved fastsættelse af markedsprisen. Såfremt der er tale om atypiske arealer, og såfremt der kun er afgivet ét tilbud, vil det forhold, at ejendommen har været udbudt offentligt, dog kun kunne tillægges begrænset betydning. Ved vurderingen af markedsprisen for en ejendom, der er udlejet til én eller flere lejere, vurderes markedsprisen under hensyntagen hertil. Det kan medføre, at vurderingen er forskellig, afhængig af hvem ejendommen sælges til. Sælges den således til en tredjemand, der må overtage den med den begrænsning, der ligger i at måtte respektere en bestående lejeret, vil markedsprisen typisk vurderes lavere, end hvis ejendommen sælges til en lejer, der hermed får den fulde rådighed over ejendommen, herunder mulighed for at videresælge ejendommen uden en bestående lejeret. Reglen om, at salg som udgangspunkt skal ske til markedsprisen, gælder tillige, når overdragelsen består i eller når der i overdragelsen indgår et mageskifte. Ved mageskifte, hvor de mageskiftede ejendomme ikke har samme værdi, må værdiforskellen afspejle sig i aftalen om mageskifte, således at erhververen af den mest værdifulde ejendom betaler et beløb til erhververen af den mindst værdifulde ejendom Kontakt og forhandling med tilbudsgivere Kommunen er altid berettiget til at tage kontakt med en tilbudsgiver med henblik på en afklaring af indholdet af det afgivne købstilbud, herunder uddybning af vilkår, forbehold m.v., bl.a. for herved at kunne vurdere den økonomiske rækkevidde af disse. Kommunalbestyrelsen kan i stedet for at antage et indkommet købstilbud under visse betingelser vælge at optage for- SIDE 15

16 handlinger med tilbudsgiverne med henblik på at opnå bedre tilbud. Dette har sammenhæng med, at en tilbudsgiver af egen drift vil kunne forhøje/forbedre sit tilbud, og at kommunen i så fald som udgangspunkt vil være forpligtet til at antage dette tilbud, hvis det herefter er det bedste indkomne tilbud. Efter sådanne forhandlinger kan kommunen antage det tilbud, som inden for rammerne af det i udbudsmaterialet fastsatte vilkår i den herefter ændrede form er det bedste. Dette gælder, uanset om det herefter bedste tilbud indkommer efter tilbudsfristens udløb på baggrund af et rettidigt indgivet tilbud. Det er imidlertid en betingelse for optagelse af forhandlinger med tilbudsgivere, at der rettes henvendelse til samtlige tilbudsgivere med henblik på, at disse kan afgive nye tilbud. Kommunen vil dog ikke være forpligtet til at rette henvendelse til tilbudsgivere, der har afgivet købstilbud, der på grund af vilkår, forbehold m.v. på forhånd må vurderes som helt uacceptable for kommunen. Kun i denne særlige situation kan princippet om, at der skal rettes henvendelse til samtlige tilbudsgivere, fraviges. Det er endvidere en betingelse, at fortrolighedskravet i udbudsbekendtgørelsens 4 iagttages, jf. herom ovenfor under afsnit 6.2. I tilfælde, hvor kommunen ønsker at antage det højeste købstilbud, som er i overensstemmelse med udbudsbetingelserne, vil kommunen kunne forhandle alene med den pågældende tilbudsgiver med henblik på at opnå en højere pris, frafald af vilkår, forbehold eller lignende. En henvendelse fra kommunen til tilbudsgiverne med anmodning om et bedre købstilbud har som udgangspunkt den privatretlige konsekvens, at tilbudsgiverne ikke længere er bundet af deres tilbud. Dette må indgå i kommunens overvejelser om, hvorvidt der skal optages forhandlinger med tilbudsgivere. Det fremgår af sagens akter, at Z Kommune offentligt udbød de pågældende arealer til salg, samt at kommunen solgte til den eneste bydende. Det fremgår endvidere af sagens akter, at forinden Z Kommune besluttede salg til P A/S blev der foretaget visse vurderinger af de økonomiske konsekvenser af det modtagne bud. Om der i forbindelse med handelsprisen var en indirekte støtte eller ej, beror på en nærmere vurdering, som forudsætter en indsigt, vi ikke er i besiddelse af. På baggrund af sagens oplysninger, finder statsamtet imidlertid ikke grundlag for at antage, at der har foreligget en ulovlighed. SIDE 16

17 Det fremgår imidlertid af sagens akter, at ejendommene på en række punkter blev solgt på andre vilkår, end de blev udbudt til. Dette gælder bl.a. for så vidt angår kloakering, forurening og jordbundsforhold. Udgangspunktet er, at en kommune alene kan sælge fast ejendom efter forudgående offentligt udbud, jf. lov om kommunernes styrelse 68, stk. 1. I forbindelse med det offentlige udbud fastsætter kommunen de vilkår ejendommen udbydes til salg på, jf. udbudsbekendtgørelsens 3, stk. 2. Hvor der positivt er fastsat vilkår i forbindelse med udbud af en fast ejendom, vil kommunen på baggrund af dette udbud ikke efterfølgende kunne sælge den faste ejendom på væsentlige andre vilkår end de fastsatte. Dette følger af, at baggrunden for reglerne om offentligt udbud bl.a. er, at borgerne på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Statsamtet finder derfor, at det var ulovligt, at Z Kommune indgik en salgsaftale, på væsentlige ændrede vilkår end de udbudte om specielt forurening og jordbundsforhold. Statsamtet har dog ikke mulighed for at sætte kommunens beslutning ud af kraft, idet den er bragt til udførelse, og idet det vil være et særligt hensyn til køber i sagen, jf. lov om kommunernes styrelse 50 a, stk. 1, 3. pkt. Statsamtet finder endvidere ikke anledning til at rejse en erstatningssag i anledning af den ulovlige handel, jf. lov om kommunernes styrelse 50 c, stk. 1. Der er herved lagt vægt på, at det på baggrund af oplysningerne fra Z Kommune ikke kan anses for sandsynliggjort, at kommunen har lidt et tab. For så vidt angår Z Kommunes Erhvervsklubmedlemskab, fremgår det af Z HK s hjemmeside, at der er fast reserveret siddeplads til alle Z HK s hjemmekampe. Statsamtet behandler for tiden en sag om en kommunes modtagelse af billetter i forbindelse med en aftale om køb af PR. Når denne sag er afsluttet, vil vi vende tilbage til sagen. Statsamtet foretager herefter ikke yderligere i anledning af sagen. Med venlig hilsen SIDE 17

18 C. Rosholm Jette S. Linnemann SIDE 18