newsletter oktober 2009 erhvervsejendomme i danmark og udlandet

newsletter oktober 2009 erhvervsejendomme i danmark og udlandet

Oktober 2009 INDHOLDSFORTEGNELSE INVESTERINGSEJENDOMSMARKEDET 1 Omsætningen af investeringsejendomme er faldet dramatisk 1 Investorerne er parate 1 Stigende priser vil hverken komme som følge af stigende lejepriser eller faldende afkastkrav 2 Stigende indtjening og positive værdireguleringer fra ejendomsinvesteringer kræver dygtigt og aktivt management 2 Sadolin & Albæk forventer en stigende omsætning i de kommende kvartaler 2 Nettostartafkastkravene er især steget på sekundære ejendomme 3 Priserne på førsteklasses investeringsejendomme vil være stabile, mens priserne på sekundære ejendomme i perifere områder fortsat kan komme under pres 4 Effekten af Bankpakke II kan endnu ikke for alvor registreres 5 Side BESKATNINGEN AF FAST EJENDOM STIGER 6 Betydelige finanspolitiske lempelser skal dæmpe konjunkturtilbageslaget - men beskatningen af fast ejendom stiger 6 For ledige ejendomme er ejendomsskatten en væsentlig omkostning for udlejer 6 Betaling af dækningsafgift burde suspenderes for ledige ejendomme 6 HOTELMARKEDET 7 Hotelkapaciteten i København øges i disse år betydeligt 7 Udbygning af hotelkapaciteten skaber i sig selv øget efterspørgsel 7 Belægningsprocenten vil i 2010 være historisk lav 8 ERHVERVSUDLEJNINGSMARKEDET 9 Tomgangen for kontorer stiger helt som forventet 9 Kontorlejepriserne er under pres 9 Tomgangen for butikker synes at stagnere 10 I nogle provinsbyer opleves en markant øget tomgang 10 DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER 11 Tomgangen for kontorer er steget i de nordiske hovedstæder 11 Stigende tomgang medfører faldende lejepriser 12 Afkastkravene ved fast ejendom er steget i hele Norden 13 Massive tvangssalg er overvejende et dansk fænomen 13 MARKEDSBAROMETER KØBENHAVN, ÅRHUS, TREKANTOMRÅDET Citat kun mod kildeangivelse Sadolin & Albæk A/S Nikolaj Plads 26, DK-1067 København K, Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 33 32 72 96 Store Torv 7, 2, DK-8000 Århus C, Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 86 20 96 19 E-mail: sa@sadolin-albaek.dk Web: www.sadolin-albaek.dk In alliance with Jones Lang LaSalle

INVESTERINGSEJENDOMSMARKEDET Omsætningen af investeringsejendomme er faldet dramatisk Markedet for investeringsejendomme har i den forgangne del af 2009 været præget af en meget lav transaktionsaktivitet. Efter en periode med store prisstigninger og en meget høj omsætning er markedet nu præget af stagnerende og faldende priser på investeringsejendomme. Den betydelige ulyst blandt potentielle sælgere til at realisere tab har således medført, at omsætningen er faldet dramatisk. Estimeret omsætning af erhvervs- og investeringsejendomme (i mia. kr.) med trendlinier 70 60 50 40 30 20 10 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009, H1 Danmark totalt Hovedstadsområdet Kilder: Skat, Danmarks Statistik og Sadolin & Albæk Som det fremgår af ovenstående figur, var omsætningen af erhvervsog investeringsejendomme i Danmark i 2005-07 meget høj i forhold til den langsigtede trendvækst. I 2008 sås en markant opbremsning i transaktionsaktiviteten, især i Hovedstadsområdet, og i 2009 er set et yderligere stort fald. Hertil kommer, at en betydelig del af omsætningen i den forløbne del af 2009 har haft karakter af enten salg under tvangsmæssige omstændigheder eller af transaktioner under andre særlige omstændigheder, f.eks. transaktioner med modkøb eller med medfølgende finansiering. Investorerne er parate Selv om ganske mange investorer er påvirket af, at det i dagens marked er vanskeligt at opnå fremmedfinansiering af ejendomsinvesteringer, skyldes den lave omsætning ikke manglende efterspørgsel. Den meget lave rente har betydet, at investorernes efterspørgsel efter ejendomme med en høj cash flow sikkerhed er ganske stor, ikke mindst fra de store institutionelle investorer. Hertil kommer, at både inden- og udenlandske mere spekulative investorer i stigende grad allokerer kapital til ejendomsmarkedet. In alliance with Jones Lang LaSalle 1

Årsagen til den lave omsætning er således en betydelig ulyst hos potentielle sælgere, herunder realkreditinstitutter og banker, som har overtaget ejendomme i forbindelse med afvikling af nødlidende engagementer, til at acceptere de priser, som tilbydes på markedet. Det er selvklart, at hvis man ikke er tvunget til at sælge, er det fristende at beholde sine ejendomsinvesteringer i en forventning om, at priserne vil stige igen. Stigende priser vil hverken komme som følge af stigende lejepriser eller faldende afkastkrav I et udlejningsmarked, som er præget af en stigende tomgang og stagnerende eller faldende lejeniveauer, er der imidlertid ikke umiddelbar udsigt til stigende løbende afkast, måske snarere tværtimod. Sadolin & Albæk vurderer heller ikke, at vi i de kommende kvartaler vil se, at investorernes nettostartafkastkrav vil stige. Set i et internationalt perspektiv er nettostartforrentningskravene i det danske marked relativt lave, og uden udsigt til lejestigninger forventer vi ikke, at der vil være basis for større fald i kravene til det direkte afkast ved ejendomsinvesteringer. Stigende indtjening og positive værdireguleringer fra ejendomsinvesteringer kræver dygtigt og aktivt management Det er selvklart, at i takt med, at forholdene på finansmarkederne normaliseres og at finansieringsmulighederne for investeringsejendomme udvides, da vil priserne alt andet lige stabiliseres eller stige. Men det er meget væsentligt at holde sig for øje, at mulighederne for værdiskabelse på fast ejendom både på kort og mellemlangt sigt er direkte relateret til ejerens kompetence inden for administration, drift, udvikling og optimering. For potentielle sælgere, herunder fra den finansielle sektor, er det således en overordentligt risikabel adfærd at beholde investeringsejendomme baseret på en forventning om, at priserne nok vil stige igen. På langt sigt vil vi utvivlsomt se stigende ejendomspriser. Men den helt afgørende forudsætning for, at værdierne af erhvervs- og investeringsejendomme på kort og mellemlangt sigt stiger, er ejerens evner og kompetencer inden for aktivt management. Sadolin & Albæk forventer en stigende omsætning i de kommende kvartaler Der er ingen tvivl om, at omsætningen og omsætteligheden af investeringsejendomme i dagens marked er lavere end i et normalt og velfungerende marked. Hertil kommer, at der i en periode med en meget lav omsætning uvægerligt vil akkumuleres et transaktionsbehov. Der er ejere, som af strategiske årsager vil sælge deres ejendom, men hvor dette ikke har været muligt til den forventede pris. Og der er investorer, som ønsker at øge deres eksponering, men ikke har kunnet identificere prismæssigt attraktive investeringsmuligheder. Det er Sadolin & Albæks forventning, at vi allerede i 4. kvartal 2009 vil opleve en stærkt øget omsætning af investeringsejendomme, 2 In alliance with Jones Lang LaSalle

primært som følge af, at potentielle sælgere accepterer de konditioner og priser, som markedet tilbyder. Selv om priserne på de fleste typer investeringsejendomme er lavere end i 2007 og begyndelsen af 2008, er investorernes afkastkrav set i et længere tidsperspektiv og sammenlignet med andre markeder og investeringsalternativer ikke urimeligt høje. Det kan naturligvis ikke udelukkes, at man ved at afvente en konjunkturforbedring kan opnå højere salgspriser. Dette alternativ forudsætter imidlertid, at ens kompetence inden for drift og optimering af fast ejendom er til stede ellers eroderes værdierne alene som følge heraf. Nettostartafkastkravene er især steget på sekundære ejendomme Ejendomme af førsteklasses kvalitet på gode beliggenheder, udlejet på lange lejekontrakter til lejere af god bonitet, appellerer specielt til institutionelle og andre langsigtede investorer, som prioriterer et sikkert afkast og en høj grad af værdistabilitet. Sådanne investorer køber normalt ejendommene til anlæg, og udbuddet af sådanne investeringsmuligheder hænger i høj grad sammen med nybygningsaktiviteten. Ejendomme med mere sekundær beliggenhed og med en højere tomgangsrisiko appellerer naturligt nok til mere risikovillige investorer. Nogle af disse har særlige kompetencer inden for drift og udvikling og er derfor i stand til at håndtere risikoelementerne ved sådanne ejendomme, mens andre blot tiltales af udsigten til et højere afkast uden at erkende, at med et højere potentielt afkast følger en højere risiko. Nettostartafkast for kontorejendomme i København 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% K3 K4 K1 K2 K3 K4 K2 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 2006 2007 2008 2009 Primær Sekundær Kilde: Sadolin & Albæk In alliance with Jones Lang LaSalle 3

I konjunkturelt gunstige perioder stiger priserne på de sekundære ejendomme mere end på førsteklasses ejendomme. Investorerne jager høje afkast og risikovilligheden er stor. Det betyder, at tomgangsrisikoen vurderes lavere, og hvis man er i stand til at overbevise sig selv om, at tomgangsrisikoen er lille, er der ikke langt til også at forvente stigende lejepriser. Når konjunkturerne er dårlige, øges investorernes risikoaversion. Tomgangsrisikoen vurderes højere, og risikoen for, at lejepriserne vil falde, vurderes som større. Det betyder, at spændet mellem investorernes startafkastkrav på førsteklasses ejendomme og ejendomme af mere sekundær kvalitet og beliggenheder indsnævres, når konjunkturerne er gode og udvides, når konjunkturerne er dårlige. Som det fremgår af ovenstående figur, er spændet mellem prime og secondary yields steget markant i de seneste 18 måneder. Priserne på førsteklasses investeringsejendomme vil være stabile, mens priserne på sekundære ejendomme i perifere områder fortsat kan komme under pres For ejendomme i de centrale byområder betyder de aktuelle startafkastkrav, at investorerne efter Sadolin & Albæks opfattelse nu igen fuldt ud kompenseres for den større risiko. For ejendomme af sekundær kvalitet med mere perifere beliggenheder er der imidlertid risiko for yderligere prisfald. Opportunistiske investorer, som efterspørger investeringsejendomme med en høj risikoprofil, er bevidste om, at med et stort udbud og med dårlige finansieringsmuligheder er sekundære ejendomme vanskeligt omsættelige. Prisen på risiko på de finansielle markeder er generelt fortsat høj, og de priser og nettostartafkast, som registreres for sekundære og risikofyldte ejendomme på dårlige beliggenheder, afspejler næppe fuldt ud disse forhold. Mens priserne på førsteklasses ejendomme efter Sadolin & Albæks vurdering således vil stabilisere sig, er der en vis risiko for, at der for sekundære ejendomme på mere perifere beliggenheder vil kunne registreres yderligere prisfald. Et intuitivt letforståeligt mål for udviklingen i ejendomsværdierne er markedslejen divideret med startafkastkravet. Stiger markedslejen samtidig med at afkastkravet falder, vil priserne stige kraftigt. Falder markedslejen samtidig med at afkastkravene stiger, vil priserne falde kraftigt. Stiger lejen og afkastkravet samtidig, eller falder lejen og afkastkravet, vil prisudviklingen være mere stabil. I nedenstående figur er vist markedslejen divideret med startafkastkravet med 2005 som indeks 100. Som det fremgår, steg priserne på førsteklasses ejendomme knap 20% fra 2005 til markedet toppede i 2007. For ejendomme af mere sekundær 4 In alliance with Jones Lang LaSalle

kvalitet steg priserne imidlertid meget kraftigere, med næsten 45% fra 2005 til 2007. Inden for begge segmenter er de nominelle priser nu faldet tilbage til et niveau på 10-12% over priserne i 2005 og korrigeres for den mellemkommende inflation er priserne tilbage på 2005-niveauet. Henset til de aktuelle rammebetingelser med en lav rente, en svag konjunkturudvikling, en høj og muligvis stigende tomgang samt en svag lejeudvikling, er det imidlertid relevant at stille det spørgsmål, om priserne på de sekundære ejendomme er faldet tilstrækkeligt. Prisudvikling på førsteklasses og sekundære kontorejendomme i København (indeks 100 = 2005) 200 150 100 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 Primær Sekundær Kilde: Sadolin & Albæk Effekten af Bankpakke II kan endnu ikke for alvor registreres Mens Bankpakke I sikrede likviditetssituationen i den finansielle sektor, er formålet med Bankpakke II at styrke bankernes og realkreditinstitutternes solvens, således at de vil være i stand til at fastholde og udvide deres udlånsaktiviteter. Ikke mindst ejendomssektoren har ventet med spænding på, hvilken effekt på udlånsvilligheden som Bankpakke II vil give anledning til. Omkostningerne ved de kapitalindskud, som bankerne modtager fra staten under Bankpakke II er nemlig så høje, at de må give bankerne et betydeligt incitament til at udvide deres forretningsomfang for ikke at skade deres indtjening. Selv om det endnu er for tidligt at vurdere effekten af Bankpakke II, tyder noget efter Sadolin & Albæks vurdering på, at effekten på finansieringsvilligheden over for fast ejendom er svagt positiv. Risikovilligheden er fortsat næsten ikke til stede, men der registreres en øget villighed til i det mindste at behandle låneansøgninger fra velkonsoliderede og seriøse ejendomsinvestorer. In alliance with Jones Lang LaSalle 5

Henset til de ganske høje marginaler, som bankerne i dagens lidet konkurrenceprægede marked er i stand til at få på selv meget solide ejendomsengagementer, er der ikke tvivl om, at de banker, som benytter det øgede kapitalgrundlag til at ekspandere deres udlånsaktivitet, har mulighed for at tiltrække sig overordentligt solide, attraktive og lukrative ejendomsengagementer. Betydelige finanspolitiske lempelser skal dæmpe konjunkturtilbageslaget men beskatningen af fast ejendom stiger For ledige ejendomme er ejendomsskatten en væsentlig omkostning for udlejer Betaling af dækningsafgift burde suspenderes for ledige ejendomme BESKATNINGEN AF FAST EJENDOM STIGER Siden finanskrisen for alvor brød løs for godt 12 måneder siden, er der i Danmark, som i alle andre vestlige lande, foretaget meget betydelige penge- og finanspolitiske lempelser for at afdæmpe følgerne for den almindelige konjunkturudvikling og beskæftigelsen. Skattelettelserne er dog ikke nået til erhvervsejendomssektoren, snarere tværtimod. Således er de offentlige vurderinger, som danner grundlag for beregning af grundskyld og dækningsafgift, fortsat stigende og efterhånden i mange tilfælde ude af trit med markedsværdierne. Grundskyld og dækningsafgift er for virksomhederne efterhånden en betydelig belastning, som i mange tilfælde øger domicilomkostningerne med mellem 25% og 40%. For udlejningsejendomme, som står ledige, bæres omkostningerne til ejendomsskat endeligt af ejeren, og disse omkostninger har efterhånden en størrelse, som i nogle tilfælde næsten svarer til renteudgifterne på den investerede kapital. I betragtning af, at dækningsafgiften efter loven skal udgøre et bidrag til de udgifter, ejendomme, der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende øjemed, medfører for kommunen, kan det undre, at dækningsafgift efter praksis også beregnes for ledige ejendomme, som jo notorisk ikke anvendes, og hvis tilstedeværelse næppe medfører specielle udgifter for beliggenhedskommunen. Inkonsekvensen bliver så meget tydeligere, når man erindrer, at ejere af skattemæssigt afskrivningsberettigede ejendomme ikke kan foretage skattemæssige afskrivninger på ejendomme, som ikke benyttes og dermed ikke slides. I en del andre lande er ejendomsskatterne for ledige ejendomme reduceret. En sådan reduktion giver god mening. Den betyder, at ejendomsskatten i et vist omfang i modsætning til i dag vil afspejle skattebetalingsevnen. Endvidere vil en suspension af betaling af dækningsafgift for ledige ejendomme øge symmetrien til afskrivningsreglerne. Hertil kommer, at den vil reducere investorernes risiko ved at bygge i spekulation, hvilket alt andet lige vil øge udbuddet af nye og attraktive domicilmuligheder for virksomhederne. 6 In alliance with Jones Lang LaSalle

HOTELMARKEDET Hotelkapaciteten i København øges i disse år betydeligt I dette nummer af NewsLetter har vi valgt at sætte speciel fokus på markedet for hoteller og hotelejendomme i København, som i disse år undergår en betydelig udvikling med en markant udvidelse af hotelkapaciteten. Denne kapacitetsudvidelse sker i en periode, hvor efterspørgslen efter hotelværelser er stagnerende. Udviklingen i antal hotelværelser i Storkøbenhavn 16 000 15 000 14 000 13 000 12 000 11 000 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009E 2010E Kilder: Danmarks Statistik og Sadolin & Albæk Udbygning af hotelkapaciteten skaber i sig selv øget efterspørgsel Som det fremgår af ovenstående figur, øges hotelkapaciteten i 2009 og 2010 meget betydeligt. Det forekommer - for at sige det pænt - som dårlig timing, men hænger naturligt nok sammen med, at beslutningerne om at opføre nye hoteller typisk er taget 2-4 år før det tidspunkt, hvor hotellet åbnes. Det er tankevækkende, at den seneste markante kapacitetsudvidelse fandt sted i 2001-2003, hvor hotelmarkedet ramtes af både den svage konjunkturudvikling efter at IT-boblen brast, og af eftervirkningerne fra den 11. september 2001. Det er imidlertid værd at notere sig, at de nye hoteller, som i 2001-2003 havde problemer med at trænge ind på markedet og sloges med lave belægningsprocenter, i dag må betegnes som betydelige succeser. Det gælder f.eks. Marriott Hotel og Hotel Skt. Petri. Det er selvsagt vanskeligt at trænge ind i et stagnerende og stærkt konkurrencepræget marked til gengæld vil det produkt, som nybyggede hoteller tilbyder kunderne, være af en så høj kvalitet, at når konjunkturerne igen vender, vil de nye hoteller vise deres konkurrencekraft. De dynamiske effekter af en udbygning af hotelkapaciteten skal ikke undervurderes. For det første vil nye internationale hotelkæder, som entrerer markedet, i sig selv øge efterspørgslen. In alliance with Jones Lang LaSalle 7

Specielt oversøiske hotelkæders nyetablering i København vil medføre, at byen bliver en destination for flere turoperatører, og nye oversøiske hotelkæder vil erfaringsmæssigt kunne fylde mellem 20% og 30% af kapaciteten herved. Hertil kommer, at en øget kapacitet betyder, at København er i stand til at tiltrække flere store internationale kongresser, hvor kravet er, at der inden for en kortere afstand fra kongresstedet er en betydelig hotelkapacitet. Belægningsprocenten vil i 2010 være historisk lav Det ændrer dog ikke det faktum, at en meget betydelig kapacitetsudvidelse kombineret med en vigende efterspørgsel vil påvirke hotelmarkedet negativt i 2010. Udviklingen i antal overnatninger og belægningsprocent for hoteller i Storkøbenhavn 5 500 85 5 000 80 4 500 75 4 000 70 3 500 65 3 000 60 2 500 55 2 000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 ÅTD Antal overnatninger Belægningsprocent 50 Kilde: Danmarks Statistik og STR Global Sadolin & Albæk forventer således, at belægningsprocenten for hoteller i Storkøbenhavn i 2010 vil være omkring 60%, det laveste niveau, som er registreret i nyere tid. Typisk har belægningsprocenten ligget på omkring 73-74%, og i kriseåret 2003 var den på 68%. Nedgangen vil naturligvis kunne mærkes i alle segmenter i markedet, og der vil være udsigt til en betydelig priskonkurrence. De segmenter, som vil blive mindst påvirket, vil alt andet lige være lavprissegmentet og mellemsegmentet, ligesom hotellerne i City alt andet lige vil være mindre udsatte end omegnshoteller. Først og fremmest vil der dog ske et udskilningsløb, hvor internationale og kapitalstærke kæder med et stærkt booking-netværk og nye eller nyistandsatte hoteller med et moderne produkt af høj kvalitet vil tage markedsandele fra andre aktører i markedet. 8 In alliance with Jones Lang LaSalle

ERHVERVSUDLEJNINGSMARKEDET Tomgangen for kontorer stiger helt som forventet Sadolin & Albæk vurderede i slutningen af 2008, hvor tomgangen for kontorer i Hovedstadsområdet var 5,5%, at tomgangen i 2009 ville stige ganske kraftigt og ultimo 2009 ville være omkring 8%. Tomgangen for kontorer i Hovedstadsområdet 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Kilde: Oline Lokalebørs Statistikken Som det fremgår af ovenstående figur, nærmer tomgangen sig nu 8%, og med den negative beskæftigelsesudvikling, som aktuelt registreres, er der ikke tvivl om, at tomgangen i de kommende måneder vil stige yderligere. Sadolin & Albæk vurderer dog fortsat, at tomgangen næppe vil stige til et niveau over ca. 10%, lidt højere end topniveauet i sidste krise i 2003, men på ingen måde et alarmerende niveau i et historisk eller internationalt perspektiv. Kontorlejepriserne er under pres En stigende tomgang vil resultere i stagnerende eller faldende lejepriser. Dette forhold registreres allerede i markedet. I forhold til andre markeder, herunder London, Stockholm og Oslo, hvor kontorlejepriserne allerede er faldet med 15% eller mere, er udviklingen i København dog bemærkelsesværdigt rolig. Toplejen er faldet med omkring 5%. Det samme gælder de typiske lejepriser i City og de mest attraktive kontorområder uden for City. Et større fald kan registreres i visse decentrale kontorområder, der aktuelt er præget af et stort udbud af ledige kontorer. Det gælder både nogle af de mere sekundære kontorområder fra 1970 erne og 1980 erne, herunder f.eks. Birkerød og Høje-Taastrup, men det gælder også Ørestad City, hvor en stor koncentration af spekulativt nybyggeri har betydet, at konkurrencen for at tiltrække sig lejere er intens. In alliance with Jones Lang LaSalle 9

Tomgangen for butikker synes at stagnere Når man øjner lys for enden af en tunnel, er der notorisk en risiko for, at det kan være lyset fra et modkørende eksprestog. Det er derfor ingenlunde sikkert, at de seneste måneders stagnerende tomgang inden for butiksområdet er et udtryk for, at markedet er vendt. Det er dog Sadolin & Albæks opfattelse, at tomgangen for butikker i Hovedstadsområdet ikke vil stige nævneværdigt fra det nuværende niveau. Tomgangen for butikker i Hovedstadsområdet 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Kilde: Oline - Lokalebørs Statistikken Det er i denne forbindelse værd at bemærke, at privatforbruget efter et stort fald i 1. halvår 2009 ser ud til at være stabiliseret. Frigivelsen af SP-opsparingen har utvivlsomt haft en vis effekt, og det samme har det lavere renteniveau. Hertil kommer, at de fleste familier i 2010 vil opleve en væsentlig skattelettelse, hvilket i sig selv vil stimulere forbruget. Det er Sadolin & Albæks vurdering, at detailhandlen i et vist omfang allerede har indkalkuleret disse forhold i sine forventninger, og der registreres en stigende efterspørgsel efter butikker på de mest attraktive adresser. Specielt de mest kapitalstærke danske og internationale kæder forsøger at udnytte det nuværende marked til til konkurrencedygtige huslejer og uden store nøglepenge at sikre sig de mest attraktive butikslejemål på de bedste adresser, således at de er positioneret til at drage fordel af situationen, når markedsforholdene igen bedres. I nogle provinsbyer opleves en markant øget tomgang I modsætning til det centrale København og de attraktive gader i brokvartererne registreres i nogle provinsbyer en markant stigning i tomgangen, også på strøggader. Udviklingen er på sin vis trist, men forudsigelig. 10 In alliance with Jones Lang LaSalle

I et detailmarked med intens konkurrence om forbrugernes gunst vinder de store kæder, som har den mest effektive markedsføring og drift samt den bedste lagerstyring. Og de store centre, som har den mest attraktive beliggenhed og det bedste butiksudbud, vinder på bekostning af mindre, umoderne centre og døde strøggader i mindre provinsbyer. Var lukkeloven allerede blevet ophævet, havde dette forhold sikkert fået skylden for denne udvikling. Men det er ikke lovgivningens skyld. Det er forbrugerne, som fuldt bevidst vælger den bedste kombination af produkt infrastruktur, udbud, indkøbsoplevelse mv. - og pris. DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER Vi har i dette nummer af NewsLetter valgt at sætte fokus på udviklingen i kontormarkedet, herunder også markedet for investering i kontorejendomme i de nordiske hovedstæder. Rammebetingelserne i de nordiske lande har under finanskrisen været ganske forskellige. Sveriges store eksportsektor, som står for mere end 50% af BNP, er hårdt ramt af den internationale recession. Den svenske Riksbank har reageret ved aggressive rentesænkninger, og den svenske krone er faldet markant over for de væsentligste samhandelsvalutaer. Dette må principielt indebære en risiko for, at der importeres inflation, men det store output gap i både Sverige og globalt har indtil videre betydet, at inflationen er forblevet lav. I Norge er BNP faldet væsentligt mindre end i de øvrige nordiske lande. Da krisen kom i efteråret 2008, reagerede den norske centralbank med markante rentesænkninger, og den norske krone blev svækket. Det lavere renteniveau gav sig udslag i en hurtig stabilisering af privatforbruget, og det ser ud til, at det økonomiske tilbageslag i Norge hverken bliver hårdt eller langvarigt. Eksportsektoren i det eneste EURO-land i Norden, Finland, er hårdt ramt som følge af den globale recession, og udviklingen er forværret af, at den store samhandelspartner Rusland har oplevet en markant økonomisk tilbagegang. Økonomien i Finland er derfor præget af en stigende arbejdsløshed og en svag udvikling i privatforbruget. Tomgangen for kontorer er steget i de nordiske hovedstæder Den svage økonomiske udvikling har i alle de fire hovedstæder ført til en stigende tomgang inden for kontorer. Den kraftigste stigning i tomgangen er registreret i København og Oslo, hvor antallet af ledige kontorer før krisen var meget lavt, omkring 4% af den samlede kontorbestand. In alliance with Jones Lang LaSalle 11

Også i Stockholm og Helsinki er tomgangen steget, men stigningen har procentuelt været mindre. I begge markeder registreres nu en tomgang på over 10%. Det er i øvrigt tankevækkende at notere, at der i 2007 i både Stockholm og Helsinki var en tomgang på niveau med eller over den tomgang, som i dag ses i København og Oslo. Udviklingen i tomgang for kontorer i de nordiske hovedstæder 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Helsinki København Oslo Stockholm 2007 2008 2009 Kilde: Sadolin & Albæk Stigende tomgang medfører faldende lejepriser Det kan ikke undre, at udviklingen i antallet af ledige kontorer har medført et nedadgående pres på lejepriserne. Udviklingen i toplejepriser (i EUR pr. m 2 pr. år) for kontorer i de nordiske hovedstæder 500 400 300 200 100 0 2007 2008 2009 Helsinki København Oslo Stockholm Kilde: Sadolin & Albæk Som det fremgår af ovenstående figur, steg lejepriserne frem til og med 2008, uanset at man allerede i dette år kunne registrere en stigning i antallet af ledige kontorarealer. 12 In alliance with Jones Lang LaSalle

Afkastkravene ved fast ejendom er steget i hele Norden I indeværende år er lejepriserne imidlertid faldet. I Oslo er toplejen for kontorer således faldet fra NOK 3.500 til NOK 2.700 pr. m 2 pr. år, et fald på mere end 25%. Også i Stockholm har faldet været markant, omkring 20%. København har som sædvanligt de absolut laveste og mest stabile kontorlejepriser i de nordiske hovedstæder og må investeringsmæssigt betegnes som markedet med den laveste risiko. Den lave volatilitet på det københavnske kontorlejemarked giver sig udtryk i et i dagens marked relativt lavt nettostartafkastkrav. Udviklingen i nettostartforrentningskrav på førsteklasses kontorejendomme 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 2007 2008 2009 Kilde: Sadolin & Albæk Helsinki København Oslo Stockholm I ingen af de 4 lande har det faldende renteniveau kunnet ændre det forhold, at nettostartforrentningskravene ved investeringer i førsteklasses kontorejendomme er steget, hvilket endnu engang understreger, at der ikke empirisk kan sandsynliggøres nogen korrelation mellem renter og startafkastkrav på fast ejendom. Massive tvangssalg er overvejende et dansk fænomen I betragtning af, at København er den nordiske hovedstad, som i det seneste år har haft de mest stabile lejepriser og de mest stabile startafkastkrav, kunne man forledes til at tro, at den finansielle sektor i de øvrige nordiske lande ville være hårdere ramt af udviklingen på ejendomsmarkedet. Der, hvor lejen er faldet mest og startafkastkravene steget mest, må priserne alt andet lige være faldet mest og den finansielle sektor være hårdest ramt. Dette er imidlertid ingenlunde tilfældet. In alliance with Jones Lang LaSalle 13

Tilsyneladende har risikovilligheden i dele af den danske finanssektor været overordentligt meget højere end i de øvrige nordiske lande, hvor markederne er domineret af relativt få og meget store banker. Den fragmenterede danske banksektor har således i højkonjunkturperioden konkurreret intenst på ikke bare marginaler, men også på risiko. Det er i denne forbindelse ganske tankevækkende, at nødlidende ejendomsporteføljer i det svenske marked overvejende har udenlandske (og ikke mindst danske ) ejere, og at sådanne porteføljer langt overvejende er finansieret med udenlandsk kapital, ofte med engelske eller tyske banker på 1. prioriteten, og med mezzaninfinansiering fra danske eller islandske banker, eller med såkaldte ejendomsobligationer, hvor følsomheden over for ændringer i den underliggende drift eller af finansieringsomkostningerne har været så stor, at mange af disse obligationer burde have været rubriceret som junk bonds. Sadolin & Albæk 14 In alliance with Jones Lang LaSalle

MARKEDSBAROMETER Kontor 2006 2007 2008 2009 Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 2. - 3. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 1.700 1.700 1.700 1.750 1.750 1.800 1.800 1.850 1.900 1.900 1.900 1.850 1.850 1.850 1.800-2,7% Sekundær 975 975 1.050 1.150 1.200 1.200 1.200 1.250 1.250 1.250 1.250 1.200 1.200 1.200 1.175-2,1% Århus Primær 1.050 1.050 1.050 1.100 1.300 1.400 1.450 1.450 1.450 1.450 1.450 1.450 1.400 1.400 1.400 0,0% Sekundær 725 725 750 775 800 825 825 850 875 875 875 875 850 850 850 0,0% Trekantområdet Primær 875 875 900 950 1.000 1.000 1.000 1.000 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 0,0% Sekundær 475 475 500 525 550 575 600 600 625 625 625 625 625 625 625 0,0% Startforrentning - %-point - København Primær 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,50 5,50 5,50 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,50 5,75 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 0,00 Århus Primær 5,25 5,25 5,00 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,25 5,25 5,25 0,00 Sekundær 6,25 6,00 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 0,00 Trekantområdet Primær 5,50 5,50 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,25 5,25 5,25 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 0,25 Sekundær 7,25 7,00 6,75 6,50 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25 6,50 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 0,25 Tomgang - %-point - S torkøbenhavn 5,6 4,7 4,5 3,8 4,2 4,1 4,3 4,5 4,8 4,9 5,4 5,5 6,9 7,7 - na Å rhus Amt * 5,5 4,1 4,4 4,3 4,1 4,5 4,6 5,0 5,3 6,3 6,9 6,6 7,3 7,9 - na T rekantområdet 4,3 4,5 4,1 3,2 3,2 3,4 4,0 4,1 4,0 4,8 5,0 5,4 6,2 6,6 - na Butik 2006 2007 2008 2009 Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 2. - 3. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Top 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 18.000 18.000 17.500-2,8% Høj 14.000 14.000 14.000 14.000 14.000 14.000 14.000 14.000 14.000 14.500 14.500 14.000 13.000 12.500 12.000-4,0% Lav 7.000 7.000 7.000 7.000 7.250 7.500 7.500 8.000 8.000 8.000 8.000 7.000 7.000 7.000 6.800-2,9% Århus Top 4.300 4.300 4.500 4.600 4.700 4.800 4.800 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 4.800 4.800 0,0% Høj 2.400 2.400 2.500 2.500 2.600 2.700 2.700 2.800 2.800 2.800 2.800 2.800 2.800 2.800 2.700-3,6% Trekantområdet Top 2.500 2.500 2.600 2.700 2.800 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 0,0% Høj 1.300 1.300 1.300 1.350 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.300 1.250-3,8% Startforrentning - %-point - København Primær 4,25 4,25 4,25 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,25 4,25 4,50 4,75 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,25 5,25 5,50 5,50 5,75 6,25 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Århus Primær 4,25 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,25 4,75 5,00 5,00 5,25 0,25 Sekundær 5,75 5,50 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,50 5,50 6,00 6,50 6,50 6,50 6,75 0,25 Trekantområdet Primær 4,75 4,50 4,50 4,50 4,25 4,25 4,25 4,50 4,75 5,00 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 0,25 Sekundær 6,25 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,75 6,00 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 0,00 Tomgang - %-point - S torkøbenhavn 1,3 1,4 1,1 1,1 1,2 1,2 1,2 1,9 2,0 2,4 2,5 3,2 3,1 3,2 - na Å rhus Amt * 2,5 2,2 2,2 2,1 2,1 1,9 2,1 2,6 2,8 2,8 3,4 4,3 4,3 4,4 - na T rekantområdet 2,8 2,3 2,3 1,8 2,3 1,9 2,9 4,4 4,3 4,5 4,5 4,1 6,9 6,8 - na Lager/produktion 2006 2007 2008 2009 Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 2. - 3. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 500 500 525 550 575 575 575 575 600 600 600 600 600 575 575 0,0% Sekundær 350 350 375 400 425 425 425 425 450 450 450 425 425 400 400 0,0% Århus Primær 425 425 425 450 450 450 450 450 475 475 475 475 475 450 450 0,0% Sekundær 300 300 300 300 325 325 325 325 325 325 325 300 300 300 300 0,0% Trekantområdet Primær 425 425 425 450 450 450 450 450 475 475 475 475 475 450 450 0,0% Sekundær 250 250 250 275 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 0,0% Startforrentning** - %-point - København Lang 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,75 5,75 6,00 6,25 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 0,00 Kort 7,00 7,00 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 0,00 Århus Lang 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 6,00 6,25 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 0,00 Kort 7,50 7,00 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 0,00 Trekantområdet Lang 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 6,00 6,00 6,25 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 0,00 Kort 7,50 7,25 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 0,00 Tomgang - %-point - S torkøbenhavn 3,0 2,6 2,3 1,9 1,6 1,7 1,7 2,0 1,9 1,8 1,9 2,3 2,6 3,1 - na Å rhus Amt * 1,7 1,7 1,7 1,7 1,5 1,4 1,6 1,4 1,6 1,9 2,3 3,0 3,5 4,1 - na T rekantområdet 2,1 1,7 1,7 1,7 1,5 1,4 1,6 1,4 0,9 1,3 1,3 1,3 2,0 2,3 - na * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde

I mere end 40 år har Sadolin & Albæk været markedsleder inden for formidling og rådgivning vedrørende erhvervs- og investeringsejendomme: Formidling af erhvervs- og investeringsejendomme, herunder kontorejendomme, butiksejendomme og centre, større industri- og distributionsejendomme, boligudlejningsejendomme, hoteller samt ejendomsselskaber. Investeringsstrategisk rådgivning og porteføljeanalyse samt asset management. Rådgivning og prospektudarbejdelse vedrørende etablering af og emissioner for ejendomsfonde og ejendomsselskaber. Formidling af større erhvervslejemål. Rådgivning af lejere vedrørende lokalisering, identifikation af lejemål samt forhandlinger med ejere, developere og myndigheder, samt virksomheders arealanvendelse og eksponering i fast ejendom (Corporate Solutions). Ejendoms- og porteføljevurderinger. Sadolin & Albæk har indgået en strategisk samarbejdsaftale med Jones Lang LaSalle, som er en af verdens største rådgivningsog mæglervirksomheder inden for erhvervs- og investeringsejendomme. Samarbejdsaftalen giver tillige Sadolin & Albæk en solid nordisk platform, idet Jones Lang LaSalle har kontorer i Sverige og Finland samt samarbejder med Akershus Eiendom i Norge (siden 2001). Jones Lang LaSalle har mere end 30.000 ansatte fordelt på 750 kontorer i 60 lande og er yderst velrenommeret internationalt. Jones Lang LaSalle, som har hovedkontor i Chicago, er noteret på NYSE. I kraft af denne strategiske alliance er Sadolin & Albæk i stand til at bistå skandinaviske og internationale virksomheder med rådgivning og formidling af fast ejendom i hele Skandinavien og globalt. Ligeledes holder Sadolin & Albæk som akkrediterede Chartered Surveyors og medlem af RICS sig ajour med de nyeste internationale vurderingsstandarder og regnskabspraksis. Rådgivning vedrørende projekt- og byudvikling. Analyser af erhvervsejendomsmarkedet. Sadolin & Albæk A/S Nikolaj Plads 26 DK-1067 København K T: +45 70 11 66 55 F: +45 33 32 72 96 Store Torv 7, 2 DK-8000 Århus C T: +45 70 11 66 55 F: +45 86 20 96 19 E: sa@sadolin-albaek.dk W: www.sadolin-albaek.dk CVR nr. 10 52 56 75 ISSN: 603-966