Holbækvej Lokalplan nr. 197 Lokalplanområde Lokalplan 197 Vænget Vænget Motorvej E20 Boliger ved Holbækvej april 2007
Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori Byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et område, f.eks. om - anvendelse, - udstykning, - vej- og stiforhold, - placering og udformning af bebyggelse samt materialer, - bevaring af bygninger og landskabstræk, - sikring af friarealer, - fællesanlæg. Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes igang. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. Herudover kan Byrådet altid fastlægge nærmere bestemmelser for et område i en lokalplan. Alle har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag, og Byrådet skal tage stilling hertil, inden planen kan vedtages endeligt. Efter Byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område. Holbækvej Roskildevej Lokalplan 197 Østre Ringvej Nordre Ringvej Vest Motorvejen Sørøvej Køgevej Ringsted Å Næstvedvej Bragesvej Haslevvej Lille Å
Indholdsfortegnelse REDEGØRELSE Baggrund for lokalplanen Eksisterende forhold Lokalplanens indhold Forhold til anden planlægning Regionplan Kommuneplan Zonestatus Trafik Spildevand Varme Vand Miljø Forurenet jord Støj Miljøvurdering Kulturværdier Arkæologiske forhold Kulturmiljø mv. BESTEMMELSER 1 Formål 2 Område og zonestatus 3 Områdets anvendelse 4 Udstykning 5 Veje og parkering 6 Ledningsanlæg og belysning 7 Bebyggelsens omfang og placering 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 9 Ubebyggede arealer 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 11 Grundejerforening 12 Retsvirkninger 13 Vedtagelser Kortbilag Kortbilag 1 Kortbilag 2 Kortbilag 3 Områdets afgrænsning Områdets anvendelse Illustrationsplan
Holbækvej Lokalplanområde for parcelhusbebyggelse syd for Holbækvej Eventyrvej Lokalplan 197 Vænget Motorvej E20
REDEGØRELSE I henhold til planlovens 16 skal en lokalplan ledsages af en redegørelse, som beskriver lokalplanens forhold til anden planlægning, og som angiver, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end byrådet. De egentlige bestemmelser findes i lokalplanens 2. del. For at lette forståelsen af lokalplanen indeholder redegørelsen desuden en beskrivelse af eksisterende forhold i og omkring lokalplanområdet, og der gives en kort beskrivelse af hovedindholdet og intentionerne med planen. Baggrund for lokalplanen Baggrunden for lokalplanen er et ønske fra ejer om at udstykke 8 parcelhusgrunde syd for den eksisterende villabebyggelse ved Holbækvej. Arealet henligger som et uplejet område med træer. Det har tidligere været udlagt til rekreative formål, men anvendes ikke. Ved den seneste revision af kommuneplanen (Temaplan for boligudbygning, vedtaget af Byrådet i december 2005) er området i stedet udlagt til boligformål. Eksisterende forhold Lokalplanområdet omfatter et område på ca. 8.580 m 2 i den sydøstlige ende af Benløse, syd for Holbækvej og nord for Motorvej E20. Området afgrænses mod øst og nordvest af eksisterende boligbebyggelse. Mod sydvest grænser det op til et ubebygget område, som i kommuneplanen er udlagt til erhvervsformål (fremstillingsvirksomhed, administration og forlystelsespark). Efter at Fantasy World er lukket, overvejes det dog at anvende området til boliger i stedet. En eventuel ændring af kommuneplanen for dette område vil blive fremlagt til offentlig debat. Terrænet er fladt, og kommunen vurderer, at den eksisterende beplantning ikke er bevaringsværdig. I området er der i dag placeret et udhus, som ved gennemførelse af lokalplanen vil blive fjernet. Lokalplanens indhold Lokalplanen åbner mulighed for, at der kan opføres 8 parcelhuse. Den eksisterende bebyggelse syd for Holbækvej er meget blandet, og lokalplanen for den nye udstykning indeholder derfor ikke detaljerede bestemmelser for bygningens ydre fremtræden. For at skabe en vis helhed er det dog et krav, at tage skal udføres som saddeltag med en hældning på mellem 35 og 50. Bebyggelsen må maksimalt opføres i 1½ etage (1 etage med udnyttet tagetage), og der anlægges et fælles friareal i midten. Mod sydvest, hvor området grænser op til et åbent areal ved det tidligere Fatasy World, skal der etableres afskærmende beplantning. Mod øst og nordvest grænser området op til eksisterende boligbebyggelse. Ejer har udarbejdet en beregning af støjniveauet med udgangspunkt i nuværende trafik på motorvejen. Beregningen viser, at Miljøstyrelsens vejledende støjgrænse på 55 db(a) for primære udendørs opholdsarealer og 30 db(a) for sove- og opholdsrum i boliger kan overholdes ved den nuværende trafikmængde. Det nye boligområde vil få vejadgang fra den eksisterende private fællesvej Vænget. Beboerne omkring Vænget er tilsluttet en fælles grundejerforening. Der skal etableres en grundejerforening, der betaler bidrag til den private fællesvej Vænget og står for vedligeholdelsen af den nye boligvej.
Zonestatus Lokalplanområdet ligger i landzone og vil med denne lokalplan blive overført til byzone. Trafik Lokalplanen udlægger en ny privat fællesvej med adgang fra Vænget som vist på kortbilag 2. Grundejerforeningen i det nye område skal forestå vedligeholdelse af den nye private fællesvej. Lokalplanområde Der udlægges mindst 2 p-pladser pr. bolig. Forhold til anden planlægning Regionplan Området er udlagt som byområde i Vestsjællands Amts Regionplan 2005. Spildevand Området er omfattet af kommuneplanens spildevandsplan. Ny bebyggelse skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg. Området separatkloakeres, dvs. regnvand kan ikke nedsives. Spildevand ledes til kommunalt rensningsanlæg. Kommuneplan I forbindelse med revisionen af Ringsteds kommuneplan 2001-2012 og vedtagelsen af Temaplan for boligudbygning i 2005 er lokalplanområdet udlagt som boligområde 5B18 med følgende rammebestemmelser: a. Området udlægges til parcelhuse b. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. c. Bebyggelse må ikke opføres i mere end 1½ etage og ikke højere end 8,5 m. d. Der skal etableres et afskærmende beplantningsbælte mod syd. Området har hidtil været udlagt som grønt område. Det ligger ubenyttet hen og vil kunne overgå til boligformål, uden at området som helhed mister sin grønne karakter. Varme Der er ikke tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning i området, og der kan derfor etableres individuel varmeforsyning på den enkelte ejendom. Vand Området forsynes fra Benløse Rundings Vandværk. El Området forsynes med el gennem SEAS's forsyningsnet Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen.
Miljø Forurenet jord Lokalplanområdet er ikke registreret efter jordforureningsloven på vidensniveau 1 eller 2, og Ringsted Kommune har ikke kendskab til, at der i området har foregået aktiviteter, der har kunnet medføre jordforurening. Støj Der forventes ingen støjmæssige problemer mellem den planlagte arealanvendelse og omgivelserne. Hvis trafikstøjen ved ibrugtagning af ny bebyggelse er højere end i dag, skal der foretages støjafskærmning eller andre foranstaltninger, som sikrer at Miljøstyrelsens vejledende grænser for støj kan overholdes. Miljøvurdering Ringsted Kommune har vurderet, at lokalplanen ikke danner grundlag for anlæg mv., der medfører væsentlig påvirkning af miljøet. Der gennemføres derfor ikke miljøvurdering i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Kulturværdier Arkæologiske forhold Sydvestsjællands Museum har oplyst, at der i omegnen ikke er registreret ikke-synlige fortidsminder eller arkæologiske interesser. Arealet er formentligt delvist gennemgravet og ligger isoleret af bebyggelse på tre sider. Evt. fund vil derfor næppe kunne sættes i meningsfuld sammenhæng med omgivelserne. Det anbefales, at indhente udtalelse fra Sydvestsjællands Museum forud for jordarbejdet i henhold til museumslovens 25. Findes der under jordarbejde spor af fortidsminder, skal arbejdet standses, i det omfang det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til museet. Kulturmiljø mv. Der er ingen bevaringsværdige bygninger eller kulturmiljøer i eller omkring det nye boligområde.
BESTEMMELSER Lokalplanens bestemmelser og kortbilag er umiddelbart bindende for borgerne og tinglyses på samtlige ejendomme inden for området. I henhold til planloven fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: fælles friareal. Der må kun opføres mindre bygninger til brug for områdets anvendelse som friareal. 4 Udstykning 4.1 Udstykning må kun foretages i overensstemmelse med principperne vist på kortbilag 2. 4.2 Grunde til fritliggende parcelhuse må ikke udstykkes mindre end 700 m 2, excl. andel af fælles friareal. 1 Formål Lokalplanens formål er at - sikre områdets anvendelse til boligformål og fastlægge områdets hovedstruktur - sikre, at området afskærmes med beplantning mod sydvest. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag nr. 1 og omfatter del af matr. nr. 46a Benløse By, Benløse. 2.2 Lokalplanområdet ligger i landzone og overføres med denne lokalplans vedtagelse til byzone. 2.3 Lokalplanområdet opdeles i områderne A og B som vist på kortbilag 2. 3 Områdets anvendelse 3.1 Område A må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse (parcelhuse). 3.2 Område B må kun anvendes til vej og 5 Veje og parkering 5.1 Vejadgang til området sker fra den private fællesvej Vænget som vist på kortbilag 2. 5.2 Vejen A-B udlægges i en bredde af minimum 8 m og skal anlægges med et befæstet kørebaneareal på mindst 5 m og fortov i den ene side. Vejbelægningen skal være asfalt. 5.3 Der skal udlægges areal til mindst 2 parkeringspladser pr. bolig på egen grund. Ved ibrugtagning af bebyggelsen skal der være anlagt mindst 1 parkeringsplads pr. bolig. Resten skal anlægges, når Byrådet forlanger det. 6 Ledningsanlæg og belysning 6.1 Elledninger må kun udføres som jordkabler. 6.2 Udendørs belysning på vej og friareal må kun udføres som parkbelysning med en lyspunkthøjde på max. 4,2 m.
7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. 7.2 Bebyggelse må opføres i højst 1½ etage og ikke højere end 8,5 m (se note 1). 7.3 Bebyggelse, herunder carporte og garager, skal holdes i en afstand af mindst 2,5 m fra skel mod fællesareal og vej. 7.4 Garager og carporte kan opføres i naboskel, såfremt bebyggelsen holder sig inden for den viste stiplede linie på nedenstående figur. eller i afdæmpede farver inden for jordfarveskalaen, hvid eller sort. 8.3 Tage på boliger skal udføres som saddeltag med hældning på 35-50 og skal beklædes med teglstensrøde tagsten. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger kan udføres med en anden tagform og andre materialer. Eventuelle solvarme- eller solcelleanlæg skal placeres på terræn, på facade eller på taget af garage/ udhus, hvor de skal udføres som en integreret del af taget. 8.4 Antenner, herunder parabolantenner, må ikke opsættes, så de er synlige fra offentlig vej eller sti. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Terrænregulering på mere end +/- 0,5 m og nærmere end 1 m fra skel må ikke foretages uden Byrådets tilladelse. Bygninger, der opføres i skel, skal holde sig inden for den stiplede linie, som markerer et skrå højdegrænseplan fra 2,5 m i skel til 3,5 m i en afstand på 2,5 m fra skel. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Facader skal fremstå enten i træ eller som muret byggeri i afdæmpede jordfarver. Murværk kan enten fremstå som blank mur eller som pudset/ vandskuret mur. Mindre dele af facaden som for eksempel karnapper kan fremstå i glas eller træ. 8.2 Vinduer og døre skal udføres i træ og/eller metal og skal fremstå enten ubehandlede Note 1: 1½ etage er 1 etage med udnyttet tagetage. 9.2 Hegn i skel mod veje og fællesarealer må kun udføres som levende hegn eller stakit og ikke som plankeværk. Stakit må ikke være højere end 0,8 m. Levende hegn mod vej skal plantes mindst 0,3 m fra skel og kan evt. suppleres med trådhegn på den indvendige side. 9.3 Det fælles friareal i delområde B skal indrettes med beplantning, borde, bænke, legeredskaber og lignende efter en samlet plan, der skal godkendes af Byrådet. 9.4 Henstillen af køretøjer over 3.500 kg, lystbåde, campingvogne, skibscontainere og lignende må ikke finde sted inden for lokalplanens område. Ud over brændestabler må der ikke etableres udendørs oplag. 9.5 I skel mod syd skal etableres afskærmende beplantning af træer og buske i en bredde af 5 m som vist på kortbilag 2. I beplantningsbeltet kan etableres støjskærm i afdæmpede jordfarver og med beplantning på begge sider.
10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 10.1 Før ny bebyggelse tages i brug, skal veje, parkeringspladser og fællesarealer være anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne i 5 og 9. 10.2 Bebyggelse skal ved ibrugtagen været sikret mod støj fra motorvejen, således at støjniveauet på primære udendørs opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a). 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanens område. 11.2 Grundejerforeningen skal oprettes og ejendommene tilsluttes grundejerforeningen, når Byrådet forlanger det. 11.3 Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på de fælles friarealer, vej- og stiarealer. 11.4 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af vej og friareal i område B, beplantningsbæltet mod sydvest samt eventuel støjskærm eller andre fællesanlæg, der måtte blive etableret i området (se note 2). 12.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 12.2 Lokalplanen tinglyses på de ejendomme, der er omfattet af planen. 12.3 Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. 12.4 Byrådet kan ifølge planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. 13 Vedtagelser 13.1 Byrådet vedtog den 13. november 2006 at sende forslag til lokalplan nr. 197 til offentlig høring i perioden fra den 21. november 2006 til og med den 16. januar 2007. Der kom 1 indsigelse i løbet af høringsperioden. Byrådet vedtog den 10. april 2007 lokalplan 197 endeligt uden ændringer. 11.5 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Ringsted Kommune. 12 Retsvirkninger Note 2 Grundejerforeningen vil i henhold til vejlovens regler blive pålagt at bidrage til vedligeholdelse af den private fællesvej Vænget.
Holbækvej Vænget 20m 5m 0m 10m 20m 50m Matrikelkort Kortbilag 1 Mål 1:2000
Holbækvej A A B Lokalplanområde Udstykningsgrænse A Beplantningsbælte B Område A Vænget A B Område B Vejadgang Boligvej 20m 5m 0m 10m 20m 50m Områdets anvendelse Kortbilag 2 Mål 1:2000