Fyn Boligøkonom Joachim Borg Kristensen jbkr@nykredit.dk 44 55 11 53 Oktober 2015
Vending er undervejs Prisstigninger siden årsskiftet på større dele af Fyn Prognose: Prisstigninger på ca. 1% om året 14.000 12.500 11.000 Kr./m 2 Ejerlejligheder, Odense, h.a. Kr./m 2 18.000 15.000 12.000 Prisændring (%) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Parcel- og rækkehuse Hele landet -3,6-4,5 0,8 1,6 6,8 2,0 2,3 Fyn -4,8-5,3-0,5-0,5 4,3 0,8 1,3 9.500 8.000 Parcel- og rækkehuse, Fyn 9.000 6.000 Ejerlejligheder Hele landet -1,8-1,7 7,8 5,2 10,4 6,2 4,6 6.500 3.000 Odense -6,9 1,3 3,7 6,7 6,8* 5.000 0 2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018 (*) Januar-september 2015. Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Prisændring å/å er opgjort med årsgennemsnit. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 2 Oktober 2015
Fyn Odense trækker boligmarkedet i plus Boligpriser. Priserne er primært steget i Odense, mens de har stabiliseret sig på resten af Fyn. Efter seks års prisfald steg huspriserne i 1. halvår med 3% i gennemsnit. Det afspejler grundlæggende en gradvis vending. Huspristillid. Over halvdelen i Region Syddanmark forventer prisstigninger på et års sigt. Under 10% forventer prisfald. Renter / boligbyrde. Regionale vækstcentre. Trods renteuro er boligrenterne fortsat meget lave. Det understøtter stabiliseringen og en gradvis vending til stigende aktivitet i flere områder. De samlede boligudgifter er lave målt i forhold til indkomster. Som universitets- og vækstby har Odense oplevet en markant beskæftigelsesfremgang siden 2011. Der er mange tilflyttere, og byen kan forvente 6-7% flere indbyggere over de kommende 10 år. Der er positiv afsmitning til flere nabokommuner. Det gælder også mod vest, hvor Middelfart er del af Trekantsområdet. Handelsaktivitet. Arbejdsmarkedet. Boligbyggeri. Godt 25% flere boligsalg over det seneste år på Fyn, hvor Odense er drivkraft med 40% af alle salg. Der er imidlertid en lang liggetid på 309 dage i gennemsnit for parcel- og rækkehuse. Beskæftigelsen er steget over de seneste 2-3 år, men den er fortsat svag i sammenligning med tidligere. I særligt de seneste kvartaler er antallet af jobopslag steget pænt i Odense såvel som på resten af Fyn. Vi forventer da også en højere beskæftigelse fremadrettet med Odense som vækstmotor. Qua svag efterspørgsel og et stort udbud i mange områder er boligbyggeriet fortsat lavt på Fyn. Selv i Odense ligger boligbyggeriet fortsat på et lavt niveau. Det vil dog formentlig begynde at stige. Svag efterspørgsel i landdistrikter. Boligsalget er lavt i mange landdistrikter, og i 2014 faldt huspriserne med 0,5% i gennemsnit for hele Fyn. Landdistrikterne udfordres af fraflytning og lav vækst, om end pendling holder hånden under dele af Fyn. Prisfald og overbelåning. Boliger til salg. Oven på prisfald i 2009-2012 er huspriserne på Fyn i gennemsnit 17% lavere end på toppen i 2008. Der er fortsat problemer med overbelåning og tvangssalg i nogle områder. På Langeland, i Assens og andre landdistrikter er mange boliger udbudt til salg. Det er på et niveau, som skaber et nedadrettet prispres. 3 Oktober 2015
Handelspriser og aktivitet Seneste tendenser
Gradvis vending på Fyn Stabile huspriser med lille pil op Oven på en flad udvikling i 2013-2014 steg priserne på parcel- og rækkehuse med 3% i 1H/2015. Det markerer en gradvis vending på boligmarkedet. Efterspørgslen er generelt lav i landdistrikter, mens de største byer viser den mest positive udvikling. Stor polarisering Ligesom resten af landet er Fyn præget af en intern polarisering mellem land og by. Odense er vækstcenter med markant prisvækst for særligt ejerlejligheder. Huspriserne er dog steget siden årsskiftet på store dele af Fyn. I gennemsnit er de fynske huspriser godt 6% højere end i begyndelsen af 2014. Men der er mange landdistrikter med mindre og små byer, hvor udviklingen fortsat er svag. Fritidshuspriserne er steget pænt over det seneste år efter en årrække med prisfald. Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Fritidshuspriserne er udjævnet med 3-kvartalers glidende gns. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets Boligpriserne steg i 1. halvår Kr./m 2 på Fyn 22.500 20.000 Fritidshuse 17.500 15.000 12.500 Ejerlejligheder 10.000 7.500 Parcel- og rækkehuse 5.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Store forskelle mellem Odense og landdistrikter 15.000 Kr./m 2 for parcel- og rækkehuse Odense 13.000 11.000 9.000 Faaborg-Midtfyn 7.000 5.000 Langeland 3.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 5 Oktober 2015
Boligsalget stiger fra et lavt niveau Flere boliger skifter hænder På Fyn er der handlet 3.250 huse i fri handel over det seneste år (3K2014-2K2015). Det er 23% flere end året forinden, men alligevel 26% lavere end i 2005, hvor salget senest toppede. Næsten 40% af hussalget er sket i Odense. Koncentrationen af lejligheder i Odense betyder, at omsætningen af disse er steget med i alt 43% å/å. Lang liggetid og mærkbare nedslag Husene er i gennemsnit til salg i 309 dage før de tages af markedet mod 324 dage for et år siden. Den relativt lave handelsaktivitet i landsdelen set under ét afspejles kun i mindre grad i prisreduktioner og forhandlingsnedslag, eftersom det samlede nedslag er på 6% for huse og 2,5% for lejligheder. Handelsaktivitet på boligmarkedet på Fyn Parcel- og rækkehuse Aktuelt Seneste 1 år Seneste 3 år Top-nu Handelspris Kr./m 2 9.301 +2% -4% -17% Omsætning Antal handler/år 3.253 +23% +35% -26% Liggetid Antal dage 309-15 +31 +206 Prisnedslag Andel 6,1% -1,7pp -0,3pp. Ejerlejligheder Handelspris Kr./m 2 14.724 +8% +10% -7% Omsætning Antal handler/år 544 +43% +64% -9% Liggetid Antal dage 144-173 -89 +76 Prisnedslag Andel 2,5% -1,9pp -2,4pp. Fritidshuse Handelspris Kr./m 2 17.038 +3% -10% -22% Omsætning Antal handler/år 232 +23% +43% -16% Liggetid Antal dage 395 +3 +63 +293 Prisnedslag Andel 10,2% +0,9pp +3,1pp. Anm.: Handelsdata er foreløbige (alm. fri handel), gennemsnitsbetragtning. Tidspunkt for toppen varierer i perioden 2005-2008. Liggetid er for boliger udbudt til salg, mens prisnedslag er ift. 1. udbudspris. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets 6 Oktober 2015
Boligpriserne pr. kommune (1/2) Prisvækst (%) Prisniveau, SA (DKK) 2011 2012 2013 2014 Januarseptember 2015 Parcel- og rækkehuse på Fyn 9.301-4,8-5,3-0,5-0,5 4,0 Odense 12.978-4,0-2,9 2,3 2,3 4,1 Middelfart 9.995-3,2-5,9-1,0-3,1 13,2 Kerteminde 9.472 5,2-4,2-5,3-2,6 21,9 Svendborg 9.361-7,2-5,4-2,6-1,2 0,2 Nyborg 8.137-14,4-2,2-3,1 2,9-8,3 Faaborg-Midtfyn 7.007-6,6-4,2-1,6-5,8 8,6 Assens 6.678-6,1-10,8-1,1-3,0 1,8 Nordfyns 6.547 1,7-10,3-11,4 6,0 3,9 Ejerlejligheder på Fyn 14.724-7,3 0,8 0,9 4,9 6,0 Odense 15.812-6,9 1,3 3,7 6,7 6,8 Fritidshuse på Fyn 17.038-5,9-9,6-2,8 0,9 2,7 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser pr. m 2 (alm. fri handel). Prisændringer i 2011-2014 er opgjort med årsgennemsnit, mens januar-september 2015 er sæsonkorrigeret. Langeland og Ærø er ikke vist på grund af tyndt datagrundlag med for få handler Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 7 Oktober 2015
Boligpriserne pr. kommune (2/2) Vestfyn Østfyn Kr./m 2 Kr./m 2 12.000 12.000 10.000 Middelfart 10.000 Kerteminde 8.000 Assens 8.000 Nyborg 6.000 Nordfyns 6.000 4.000 4.000 2.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Odense 17.000 16.000 15.000 14.000 13.000 12.000 11.000 10.000 9.000 8.000 Kr./m 2 Odense, ejerlejligheder Odense, parcel- og rækkehuse 7.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets (data til og med 2. kvartal 2015) 2.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Sydfyn Kr./m 2 12.000 10.000 Svendborg 8.000 Faaborg-Midtfyn 6.000 Langeland 4.000 2.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 8 Oktober 2015
Karakteristik Økonomisk udvikling og tendenser
Vækstcenter omkring Odense Odense som regionalt vækstcenter Odense er en universitetsby med pæn vækst og erhvervsudvikling samt et kommende supersygehus. Den er knudepunkt for infrastruktur med gode pendlingsmuligheder fra Middelfart, Nyborg og Svendborg. Mange tilflyttere medvirker til, at befolkningen vokser i Odense og dele af nabokommunerne. Landdistrikter og byer på resten af Fyn Landdistrikterne fylder meget, men der er også flere byområder ud over Odense. Vestfyn har Middelfart som centerby og indgår i Trekantsområdet. Området ligger derfor placeret midt mellem to regionale vækstcentre. Østfyn har Nyborg som centerby, men det meste af både Kerteminde og Nyborg kommuner ligger tæt på Odense. Sydfyn har mange småøer og består hovedsageligt af landdistrikter. Svendborg er den største centerby i området, der generelt præges af natur og turisme. Maritime erhverv fylder en del. Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, Regional- og landdistriktspolitisk redegørelse 2014 10 Oktober 2015
Boligoptimisme blandt fynboer Flertallet bor i et parcel- eller rækkehus 257.900 boliger på Fyn Fritidshuse Øvrige boligtyper 489.094 indbyggere i den fynske landsdel. Heraf bor 40% i Odense kommune. Fyn er et velafgrænset område, der spænder vidt fra landets tredje største by til tyndtbefolkede områder langs kyster og på øer. Lejligheder Øvrige Odense Parcel- og rækkehuse Ejerboliger tegner sig for 52% af boligerne, mens andelsboliger udgør 3%. Udlejningsboliger fordeler sig på privat (25%), almennyttig (18%) og offentlig (2%). Positive forventninger til huspriserne 45% af indbyggerne i Region Syddanmark forventer, at huspriserne vil stige over de kommende 12 måneder. Kun 6% forventer prisfald. Det skyldes formentlig en kombination af, at mange oplever en bedring på boligmarkedet og de lave renter. Den effektive rente for fastforrentede lån på ca. 3% er lavere end de 3,6% i jan. 2014 (ekskl. bidrag). Flere end hver anden forventer højere huspriser Svarfordeling i Syddanmark (%) 60 December 2012 50 December 2013 December 2014 40 September 2015 30 20 10 Anm.: Undersøgelse af danskernes forventning til huspriserne på 1-års sigt. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 0 Meget lavere Lavere På samme niveau Højere Meget højere 11 Oktober 2015
Beskæftigelsen er fortsat svag Offentlig service fylder relativt meget Beskæftigelsen i sektorer Andel af alle beskæftigede 162.000 beskæftigede på Fyn. Beskæftigelsesfrekvensen blandt 16-64-årige er på 68%. 16% er beskæftiget i industrien og landbruget. Det er kun lidt flere end landsgennemsnittet på 15%. Landbrug og fiskeri Bygge og anlæg Industri Fyn Hele landet Handel, transport og private serviceerhverv tegner sig for 36%, hvilket er lavere end de 41% på landsplan. Hele 42% er derimod servicebeskæftigede inden for den offentlige sektor, kultur eller fritid. Det er med til at stabilisere beskæftigelsen. Fyns beskæftigelse er steget siden 2012 Danmark tabte over 150.000 fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere i 2008-2012, svarende til et 6% fald. Siden april 2013 er beskæftigelsen dog steget med 68.000 på landsplan (pr. juli 2015). Erhvervsservice, finans, kommunikation mv. Handel og transport Offentlig service mv. 0% 20% 40% Beskæftigelsesnedgang siden 2008 (antal personer) 2,30 2,25 Mio. Hele landet Fyn, h.a. 185.000 180.000 175.000 På Fyn faldt lønmodtagerbeskæftigelsen med knap 20.000 i 2008-2012, hvilket er et fald på 11%. Siden da er der dog blevet over 3.000 flere lønmodtagere på Fyn. 2,20 2,15 170.000 165.000 160.000 155.000 Anm.: Fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 2,10 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 150.000 12 Oktober 2015
Men arbejdsmarkedet er generelt i bedring Flere jobopslag på Fyn Jobopslag på Jobnet På landsplan steg antallet af jobopslag med 54% fra 2. kvt. 2012 til 2. kvt. 2015. Den stigende tendens afspejler, at virksomheders efterspørgsel generelt er steget siden 2011, hvor jobopslagene var i bund. På Fyn er der også blevet flere jobopslag. Odense havde ca. 2.400 i 2. halvår 2010 til nu over 3.100. På resten af Fyn er antallet steget fra ca. 1.700 til 2.400 i samme periode. Særligt i 2014 blev der opslået flere stillinger. Vi forventer højere beskæftigelse Efterspørgslen er fortsat svagere end før krisen, men beskæftigelsen på Fyn er steget moderat over de seneste 2-3 år. Siden 2011 har jobopslagene i Odense vist en markant stigning, som overgår Aarhus og Aalborg. Vi forventer da også en højere beskæftigelse i særligt Odense og i mindre grad på resten af Fyn. Flere jobopslag på Fyn og særligt i Odense Kilde: Styrelsen for Arbejdsmarked og Rekruttering, Nykredit Markets 13 Oktober 2015
Fraflytning vil udfordre områder uden for Odense 14.104 flere odenseanere om 10 år Fyn forventes at få 9.638 flere indbyggere over de kommende 10 år, hvilket er noget mindre end de seneste 10 års vækst på 11.998 indbyggere. Søgningen mod Odense ventes at tiltage, således at byen vil få 14.104 flere indbyggere frem mod 2025. Befolkningsnedgang uden for Odense I de seneste 10 år har der også været fremgang i Middelfart og Kerteminde og i mindre grad Nyborg og Nordfyns kommuner. Det vil formentlig ikke fortsætte. Prognosen peger således på, at 6 ud af de 10 fynske kommuner har udsigt til befolkningsnedgang i 2025. Pendlere understøtter landdistrikter Gode pendlingsmuligheder medvirker til at modvirke fraflytningen i landdistrikter. Den gennemsnitlige pendlingsafstand ligger midt i feltet, da fynboere pendler længere end vestjyder og kortere end sjællændere uden for København. Forskel mellem til- og fraflytning i 2014 Flyttebalance (antal personer) Nyborg Odense Middelfart Langeland Svendborg Ærø Kerteminde Assens Faaborg-Midtfyn Nordfyns -200-100 0 100 200 Pendlingsafstand i 2013 Under 15 km. 15-20 km. 20-22 km. 22-25 km. Over 25 km. Anm.: Gns. pendlingsafstand mellem bopæl og arbejdssted. Fordeling vist efter bopæl. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 14 Oktober 2015
Befolkningstilvæksten på Fyn (%) 1. apr. 2015 Seneste 10 år Kommende 10 år Fyn 489.094 2,5 2,0 15. Odense 197.600 6,2 7,1 49. Kerteminde 23.799 2,8 0,9 58. Middelfart 37.890 4,8 0,5 60. Nyborg 31.606 1,8 0,2 72. Svendborg 58.110-0,6-1,5 74. Nordfyns 29.101 1,3-1,5 Befolkningstilvækst, kommende 10 år: < -10% [-10%, -5%[ [-5%, -2%[ [-2%, 1%[ [1%, 3%[ [3%, 8%[ [8%, 12%[ 12% 79. Faaborg-Midtfyn 50.997-0,4-2,3 84. Assens 41.135-0,4-2,7 94. Langeland 12.578-11,1-7,2 95. Ærø 6.278-9,6-8,1 Anm.: Rangering for befolkningstilvæksten på landsplan i 2015-2025 er angivet før kommunenavn. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 15 Oktober 2015
Udbudspukkel i mange landdistrikter Tomme boliger, pr. 1. januar 2015: [0%, 3%[ [3%, 5%[ [5%, 7%[ [7%, 10%[ 10% Boliger udbudt til salg, gns. 2014: [0%, 2%[ [2%, 2,5%[ [2,5%, 3,1%[ [3,1%, 4%[ [4%, 5%[ 5% Anm.: Antal helårsboliger uden persontilmelding ift. bestanden. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets Anm.: Antal helårsboliger udbudt til salg ift. bestanden. Kilde: E-nettet, Danmarks Statistik, Nykredit Markets 16 Oktober 2015
Lavt nybyggeri i Odense og på resten af Fyn Boligbyggeriet er i bund I de seneste tre år er der årligt bygget 1.086 boliger på Fyn, hvilket kun er en smule flere end lavpunktet på 933 i 2011. Aktiviteten har dermed langt op til de seneste 20 års gennemsnit på 1.650. 49% af byggeriet i de seneste tre år ligger i Odense. Kun svag vækst i Odense Odense har endnu ikke trukket det fynske boligbyggeri op, som vi ellers har set i landets øvrige store byer. I de seneste par år er der blevet ca. 425 nye boliger i Odense. Dermed er boligbyggeriet faldet tilbage igen, efter at der i 2012 blev fuldført 750 nye boliger. Her trak særligt lejlighedsbyggeriet op. Tendensen med pæn befolkningstilvækst i Odense ventes at fortsætte og give behov for et større nybyggeri. Det påbegyndte byggeri er dog fortsat beskedent, hvilket indikerer, at vi ikke står over for et byggeboom i Odense eller på resten af Fyn. Anm.: Data er ikke korrigeret for forsinkelser. Vi forventer derfor, at byggeriet i 2014 vil blive oprevideret. Kilde: Danmarks Statistik, Odense kommune, Nykredit Markets Det samlede boligbyggeri er ikke steget siden 2010 Antal boliger på Fyn 3.000 Fuldført byggeri 2.500 Påbegyndt byggeri 2.000 1.500 1.000 500 0 1994 1998 2002 2006 2010 2014 Boligbyggeriet i Odense er fortsat lavt Fuldført boligbyggeri i Odense (antal) 1.000 Parcel- og rækkehuse mv. 900 Lejligheder 800 Øvrige helårsboliger 700 600 500 400 300 200 100 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 17 Oktober 2015
DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Materialer til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets' analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Dette materiale indeholder ikke anbefalinger om værdipapirer optaget til handel på et reguleret marked, hvorfor dette materiale ikke er omfattet af reglerne i bekendtgørelse om udarbejdelse og udbredelse til offentligheden af visse investeringsanalyser. Materialet er udarbejdet i overensstemmelse med anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materia-let. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors indivi-duelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Vicedirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge 1-3 - 1780 København V - Tlf. 44 55 18 00 - Fax 44 55 10 01 18 Oktober 2015