Andelsboligforeningen Søtoften

Søtoften 7, 8660 Skanderborg. CVR-nr. 34673926 Årsrapport for 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 11. april 2015. Jens Lützen Dirigent

Indholdsfortegnelse Foreningsoplysninger 2 Bestyrelsespåtegning 3 Den uafhængige revisors påtegning 4 Anvendt regnskabspraksis 6 Resultatopgørelse 8 Balance 9 Noter 11 1

Foreningsoplysninger mv. Foreningen Andelsboligforeningen Søtoften Søtoften 7 8660 Skanderborg CVR-nr: 34673926 Regnskabsår: 01.01-31.12 10. Regnskabsår Bestyrelse Rasmus Kolding Anni Brostrøm Stuhr Irma Andersen Aase Pedersen Lis Sand Revision Revisions-Partner registrerede revisorer 2

Bestyrelsespåtegning Vi har dags dato aflagt årsrapport for Andelsboligforeningen Søtoften for regnskabsåret 2014. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Skanderborg, den 19. marts 2015. Bestyrelsen Rasmus Kolding Anni Brostrøm Stuhr Irma Andersen Aase Pedersen Lis Sand 3

Den uafhængige revisors påtegning Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Søtoften Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Søtoften for regnskabsåret 1. januar 2014-31. december 2014 omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk 2 og 8, og foreningens vedtægter. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for andelsboligforeningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om bestyrelsens valg af regnskabspraksis er passende, om bestyrelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. 4

Den uafhængige revisors påtegning Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2014 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Supplerende oplysninger vedr. forhold i regnskabet Uden at modificere vores konklusion henleder vi opmærksomheden på årsregnskabets note 16, hvoraf fremgår, at der er indgået swapkontrakt til afdækning af renterisiko. Markedsværdien heraf er pr. 31/12 2014 negativ med t.kr. 18.992. Dette beløb er ikke indregnet i balancen, idet kontrakten forventes fastholdt til udløb. Skanderborg den 26. marts 2015. Revisions-Partner Per K. Jensen registreret revisor 5

Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten er aflagt efter årsregnskabslovens regnskabsklasse A, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8, bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise om den hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give de krævede nøgleoplysninger, at give oplysning om andelenes værdi samt at give oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Resultatopgørelsen Indtægter Boligafgift, fællesydelser og øvrige indtægter indregnes i resultatopgørelsen i den periode, som indtægterne vedrører, uanset betalingstidspunktet. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Skatter Andelsboligforeningen driver ikke skattepligtige aktiviteter. Balancen Ejendom Ejendommen måles til kostpris med tillæg af senere forbedringer, jf. andelsboligforeningslovens 5 stk. 2a og stk. 3 og foreningens vedtægter. Der afskrives ikke på ejendommen. Inventar Inventar i fælleshus måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Der foretages liniære afskrivninger baseret på den forventede brugstid, der er fastsat til 10 år. Aktiver med en kostpris under kr. 12.600 pr. enhed indregnes som omkostning i resultatopgørelsen i anskaffelsesåret. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til det beløb, der forventes at indgå. Periodeafgrænsningsposter, indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. 6

Anvendt regnskabspraksis Gældsforpligtelser - generelt Prioritetsgæld måles til nominel restgæld. Øvrige gældsforpligtelser måles til nominel værdi. Finansielle instrumenter Til afdækning af renterisiko på realkreditlån er indgået swapkontrakt. Da denne kontrakt forventes fastholdt til udløb, er værdien af kontrakten ikke indregnet i balancen, men oplyst i note 16. Øvrige noter Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 18. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt foreningens vedtægter. Nøgleoplysninger De i note 20 anførte nøgleoplysninger har til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Herudover indeholder noten visse supplerende nøgletal, der informerer om foreningens økonomi. 7

Resultatopgørelse 2014 2013 Note kr. t. kr. 1 Boligafgifter mv. 1 2.996.508 2.923 Indtægter i alt 2.996.508 2.923 5 Ejendoms- og forbrugsafgifter 2 308.270 323 7 Vedligeholdelse 3 43.721 57 8 Drift fælleshus og -arealer 4 105.758 107 9 Administrationsudgifter 5 76.756 64 Resultat før finansiering 2.462.003 2.372 # Finansieringsindtægter 0 0 # Finansieringsudgifter 6 2.685.353 2.670 Årets resultat -223.350-298 Resultatdisponering : Overført resultat fra tidligere år -1.229.611-932 Årets nettoresultat -223.350-298 Overført resultat til næste år -1.452.961-1.230 8

Balance 31.12.14 31.12.13 Note kr. t. kr. AKTIVER Ejendommen matr. 22 AB, Skanderborg Markjorder 7 69.763.750 69.764 Inventar 8 2.892 14 Materielle anlægsaktiver 69.766.642 69.778 Anlægsaktiver 69.766.642 69.778 Andre tilgodehavender 1.158 4 Periodeafgrænsningsposter 3.503 3 Tilgodehavender 4.661 7 Likvide beholdninger 9 9.219 6 Omsætningsaktiver 13.880 13 Aktiver 69.780.522 69.791 9

Balance 31.12.14 31.12.13 Note kr. t. kr. PASSIVER # Andelskapital 10 13.940.000 13.940 # Overført resultat 11-1.452.961-1.230 Egenkapital 12.487.039 12.710 # Gæld til realkreditinstitutter 12 52.649.000 52.649 Langfristede gældsforpligtelser 52.649.000 52.649 # Afdrag på realkreditgæld indenfor 1 år 0 0 # Gæld til kreditinstitutter i øvrigt 13 4.506.882 4.235 # Leverandører af varer og tjenesteydelser 112.176 124 # Anden gæld 14 25.425 73 Kortfristede gældsforpligtelser 4.644.483 4.432 Gældsforpligtelser 15 57.293.483 57.081 Passiver 69.780.522 69.791 0 Eventualposter mv. 16 Pantsætninger og og sikkerhedsstillelser 17 0 Beregning af andelværdi 18 Ansvarsforsikring 19 Nøgleoplysninger 20 10

Noter 2014 2013 kr. t. kr. 1 Boligafgifter mv. Boligafgifter 2.391.484 2.354 Bidrag fællesudgifter 555.000 555 Lejeindtægter fælleshus 9.199 6 Overdragelsesgebyrer 5.000 8 Ikke modtaget malerregning overdraget lejlighed 35.825 0 I alt 2.996.508 2.923 2 Ejendoms- og forbrugsafgifter Ejendomsskatter 182.067 182 El og vand 42.373 59 Renovation/rottebekæmpelse 83.830 82 I alt 308.270 323 3 Vedligeholdelse Elevatordrift 19.304 22 Diverse 24.417 35 I alt 43.721 57 4 Drift fælleshus og -arealer Havearbejde/snerydning 67.113 68 Varme fælleshus 5.900 6 Renholdelse mv 2.483 5 Småanskaffelser mv 2.236 1 Vedligeholdelse 16.468 15 Afskrivning inventar 11.558 12 0 I alt 105.758 107 11

Noter 2014 2013 kr. t. kr. 5 Administrationsudgifter Annoncer 0 2 Arrangementer 1.496 0 Revision og regnskabsmæssig assistance 33.750 25 Forsikringer 36.971 34 Kontorartikler 1.689 0 Repræsentation 2.850 3 I alt 76.756 64 6 Finansieringsudgifter Prioritetsgæld 500.166 476 Bankkonti 196.923 188 Renteswaps 1.988.264 2.006 I alt 2.685.353 2.670 7 Ejendommen matr. 22 AB, Skanderborg Markjorder Anskaffelsessum primo 69.763.750 69.764 Forbedringer i året 0 0 I alt 69.763.750 69.764 Seneste offentlige ejendomsvurdering udgør kr. 82.000.000 (1/10 2014). 8 Inventar Anskaffelsessum primo 115.584 115 Anskaffelsessum ultimo 115.584 115 Afskrivninger primo 101.134 89 Årets afskrivning 11.558 12 Afskrivninger ultimo 112.692 101 I alt 2.892 14 12

Noter 2014 2013 kr. t. kr. 9 Likvide beholdninger Nordea Bank 9.219 6 I alt 9.219 6 10 Andelskapital 4 boliger a kr. 398.000 1.592.000 1.592 2 boliger a kr. 410.000 820.000 820 5 boliger a kr. 386.000 1.930.000 1.930 6 boliger a kr. 349.000 2.094.000 2.094 2 boliger a kr. 294.000 588.000 588 2 boliger a kr. 279.000 558.000 558 2 boliger a kr. 388.000 776.000 776 2 boliger a kr. 328.000 656.000 656 4 boliger a kr. 452.000 1.808.000 1.808 6 boliger a kr. 378.000 2.268.000 2.268 2 boliger a kr. 425.000 850.000 850 I alt 13.940.000 13.940 11 Overført resultat Overført fra tidligere år -1.229.611-932 Overført af årets resultat -223.350-298 I alt -1.452.961-1.230 12 Gæld til realkreditinstitutter Nordea Kredit, obligationslån 52.649.000 52.649 Afdrag indenfor 1 år 0 0 I alt 52.649.000 52.649 Kursværdi af restgæld udgør 52.659.530 52.675 Obligationslånet er afdragsfrit indtil 1/1 2028. 13

Noter 2014 2013 kr. t. kr. 13 Gæld til kreditinstitutter i øvrigt Nordea Bank nr. 8896-581776 (limit t.kr. 800) 748.137 694 Nordea Bank nr. 8896-637046 (limit t.kr. 4.200) 3.758.745 3.541 I alt 4.506.882 4.235 14 Anden gæld Forudbetalte boligafgifter 25.425 7 Skyldig til andelshavere 0 66 I alt 25.425 73 15 Gældsforpligtelser Andel af samlede gældsforpligtelser, der forfalder efter mere end 5 år udgør kr. 52.649.000 14

Noter 16 Eventualposter mv. Eventualforpligtelser Til afdækning af renterisiko er indgået swapkontrakt på kr. 52.649.000 med udløbsdato 30/12 2027 svarende til restløbetid på kreditforeningslån kr. 52.649.000. Den fastsatte rente på swapkontrakten er 4,3050% p.a. Markedsværdien af kontrakten er pr. 31/12 2014 kr. - 18.992.421. 17 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut kr. 52.649.000 er der givet pant i grund og bygninger. Pantsætningens samlede omfang er nominelt kr. 52.649.000. De pantsatte aktivers regnskabsmæssige værdi er kr. 69.763.750. Til sikkerhed for bankgæld er der udstedt ejerpantebrev på i alt kr. 5,0 mio med pant i grund og bygninger. 18 Beregning af andelværdi Bestyrelsen foreslår følgende værdiansættelse i henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk 2, litra a (kostpris): Foreningens egenkapital 12.487.039 Beregningsværdi pr. 31/12 2014 12.487.039 Værdi pr. indskudt andelskrone 12.487.039 : 13.940.000 0,8958 stsenest vedtagne andelsværdi til sammenligning (vedtaget på generalforsamlingen i 2014) 1,0771 Værdi af andelsbevis (398.000) 356.517 Værdi af andelsbevis (410.000) 367.266 Værdi af andelsbevis (386.000) 345.767 Værdi af andelsbevis (349.000) 312.624 Værdi af andelsbevis (294.000) 263.357 Værdi af andelsbevis (279.000) 249.920 Værdi af andelsbevis (388.000) 347.559 Værdi af andelsbevis (328.000) 293.813 Værdi af andelsbevis (452.000) 404.888 Værdi af andelsbevis (378.000) 338.601 Værdi af andelsbevis (425.000) 380.702 15

Noter 19 Ansvarsforsikring Som sikkerhed for bestyrelsens økonmiske ansvar har foreningen tegnet sædvanlig ansvars- og besvigelsesforsikring. Forsikringssummens størrelse udgør t.kr. 1.000 for formuetab pr. forsikringsår og max. t.kr. 500 pr. formuetab. 16

Noter 20 Nøgleoplysninger Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er primært udregnet på baggrund af arealer. I Andelsboligforeningen Søtoften anvendes andelsindskuddene som fordelingsnøgle, og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke til de, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Lovkrævede nøgleoplysninger I bilag 1 til bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015 er opregnet en række nøgleoplysninger om foreningens økonomi, der skal optages som noter til årsregnskabet. Disse nøgleoplysninger følger her: 31.12.14 Antal BBR Areal m2 B1 Andelsboliger 37 4.217 B2 Erhvervsandele 1 120 B3 Boliglejemål 0 0 B4 Erhvervslejemål 0 0 B5 Øvrige lejemål (kældre,garager m.v.) 37 684 B6 I alt 75 5.021 C1 C2 C3 Sæt kryds Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften? Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her Boligernes areal (BBR) Boligernes areal (anden kilde) Det oprindelige indskud X X ikke relevant Andet År D1 Foreningens stiftelseår 2003 D2 Ejendommens opførelsesår 2005 E1 E2 Sæt kryds Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end der er betalt for Hvis Ja, beskrivelse af hæftelsen Ja Nej X 17

Noter F1 Sæt kryds Anvendt vurderingsprincip ved beregning af andelsværdien Anskaffelsesprisen X Valuarvurdering Offentlig vurdering F2 Forklaring på udregning Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip, boliger Anvendt værdi pr. 31.12.14 kr. Ejendomsværdi (F2) divideret med m2 ultimo årets i alt (B6) kr. pr. m2 82.000.000 16.331 Forklaring på udregning Anvendt værdi pr. 31.12.14 kr. Andre reserver (F3) divideret med m2 ultimo årets i alt (B6) kr. pr. m2 F3 Generalforsamlingsbestemte reserver 0 0 F4 Forklaring på udregning Reserver i procent af ejendomsværdi Andre reserver (F3) divideret med ejendomsværdi (F2) ganget med 100 % 0% G1 G2 G3 Sæt kryds Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. Er (lovbekendtgørelse der tinglyst en tilbagekøbsklausul nr. 978 af 19. oktober (hjemfaldspligt) 2009)? på foreningens ejendom? Ja Nej x x x Forklaring på udregning Ultimomånedens indtægt (uden fradrag for tomgang, tab m.v.) ganget med 12 og divideret med andelsboligernes kr. pr. m2 areal på balancedagen (B1) H1 Boligafgift 201.487 x 12 / 4.217 573 H2 Erhvervslejeindtægter 0 x 12 / 0 0 H3 Boliglejeindtægter 0 x 12 / 0 0 18

Noter Forklaring på udregning Årets resultat divideret med andelsboligernes areal på balancedagen (B1) 2012 Kr. pr. m2 2013 Kr. pr. m2 2014 Kr. pr. m2 Årets overskud (før afdrag), gns. pr. andels-m2 de J -70-71 -53 sidste tre år Kr. pr. m2 Forklaring på udregning K1 Andelsværdi 2.961 K2 Gæld - omsætningsaktiver 13.583 K3 Teknisk andelsværdi 16.544 Andelsværdi på balancedagen (note 18) divideret med andelsboligernes areal på balancedagen (B1) (Gældsforpligtelser jf. balancen minus omsætningsaktiver jf. balancen) divideret med andelsboligernes areal på balancedagen (B1) K1 plus K2 Forklaring på udregning Vedligehold (hhv. løbende og genopretning og renovering) jf. resultatopgørelsen divideret med den samlede areal ultimo året (B6) 2012 Kr. pr. m2 2013 Kr. pr. m2 2014 Kr. pr. m2 M1 Vedligeholdelse, løbende 2 7 5 M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering 0 0 0 M3 Vedligeholdelse i alt 2 7 5 P Forklaring på udregning Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) (Regnskabsmæssig værdi af ejendommen (jf. balancen) gældsforpligtelser i alt (jf. balancen) divideret med den regnskabsmæssige værdi af ejendommen (jf. balancen) %ganget med 100 18% Forklaring på udregning Årets afdrag divideret med andelsboligernes areal på balancedagen (B1) 2012 2013 2014 Kr. pr. m2 Kr. pr. m2 Kr. pr. m2 R Årets afdrag pr. andels-m2 de sidste tre år 0 0 0 19