Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 23. marts 2015 Lokalplan 967, Boliger og butikker, Risskov - Endelig Endelig vedtagelse af forslag til Lokalplan nr. 967, Boliger og butikker ved Nordre Strandvej og Åvej, Risskov. 1. Resume Lokalplanen gælder for et ca. 13.000 m 2 stort område ved Nordre Strandvej og Åvej i Risskov. På området har der tidligere ligget en større tømmerhandel. Området var ved lokalplanens udarbejdelse privat ejet og ligger i byzone inden for et eksisterende bydelscenter. Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af ønske fra den private bygherre om at etablere henholdsvis boliger og butikker på området. Samtidig ønsker man at fastholde et nuværende tankanlæg. Lokalplanen er opdelt i to delområder. Delområde I er udlagt til boliger i 2 etager, med mulighed for vandrette lejlighedsskel, delområde II til butikker og tankanlæg. Boligområdet ligger mod Egåen og er afskærmet mod trafikstøj af butikkerne langs Nordre Strandvej. Da lokalplanområdet er lavtliggende i forhold til åen, gives der mulighed for en terrænregulering på op til maksimalt 1,4 meter tættest ved åen for at hæve hele arealet til samme kote som Nordre Strandvej. Lokalplanen er i overensstemmelse med gældende Kommuneplan 2013. Lokalplan 967, Boliger og butikker, Risskov - Endelig side 1 af 8
Forslag til lokalplanen har været offentligt fremlagt i perioden fra den 10. september til den 5. november 2014. Der er indkommet 26 bemærkninger, hvoraf de 25 hovedsageligt omhandler modstand mod etablering af flere dagligvarebutikker i området, de trafikale forhold, herunder skolevejen og støj fra Nordre Strandvej samt terrænregulering og bygningshøjder inden for lokalplanområdet. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 967, Boliger og butikker i Risskov vedtages endeligt med de ændringer, der fremgår af indstillingens afsnit 5.5, At 2) bemærkninger indkommet under den offentlige høring af forslaget besvares som foreslået under pkt. 5.4 og vedlagte bilag 3 3. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af anmodning fra den private bygherre, der ønsker at etablere henholdsvis boliger og butikker. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med målsætningerne i kommuneplanen om etablering af et varieret udbud af boliger samt at tilgodese erhvervslivets behov for velbeliggenhed og synlig placering med god trafikal beliggenhed. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens indhold Lokalplanens område ligger inden for et areal langs en del af Nordre Strandvej, der i kommuneplanen er udlagt med anvendelse til bydelscenter og herunder et maksimalt butiksareal til dagligvarebutikker på 3.500 m 2. Området, som lokalplanen udgør, er i Kommuneplan 2013 udlagt til centerområde med konkrete bestemmelser for byggeriets maksimale omfang og højde. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanen gælder for et ca. 13.000 m 2 stort privatejet område beliggende ved Nordre Strandvej og Åvej mod Lokalplan 967, Boliger og butikker, Risskov - Endelig side 2 af 8
Egåen i Risskov. Området ligger i byzone og har tidligere indeholdt en tømmerhandel. Lokalplanen er opdelt i to delområder, hvoraf delområde I udlægges til boligformål. Der kan inden for området maksimalt opføres en bebyggelse på 3.100 m 2, svarende til en bebyggelsesprocent på 45 beregnet af delområdets areal. Bebyggelsen består af ca. 28 boliger i 7 bygninger og kan opføres i 2 etager foruden kælder. Boligerne må fremstå både med vandrette og lodrette lejlighedsskel. Bygningerne må ikke være højere end 8,5 m fra terræn. I delområde II kan bebyggelsen til butikker og overdækning af tankanlæg opføres med en maksimal højde på 6,5 m og et maksimalt butiksareal på 2.100 m 2, hvilket tilnærmelsesvist svarer til en bebyggelsesprocent på 35 beregnet af delområdets areal. Inden for hvert delområde skal facader fremstå ensartede og lokalplanen fastlægger en farveskala og farvemæthed for butikkernes facader i delområde II. Vejadgang til lokalplanområdet sker fra Nordre Strandvej. Til boligområdet etableres selvstændig vejadgang, mens adgang til butiksområdet sker via to selvstændige adgangsveje. Der kan ikke foregå direkte biltrafik mellem delområderne. Lokalplanområdet ligger lavt i forhold til Nordre Strandvej med et stort terrænspring i dele af skel mod vejen. For at kunne anvende området til boliger og butikker samt sikre en naturlig bortledning af regnvand giver lokalplanen mulighed for at udføre en klimatilpasset terrænændring, hvorved terrænet hæves til samme niveau som Nordre Strandvej. Samtidig sikres en hensigtsmæssig terrænbearbejdning mod naboskel. Langs Egåens åbrink er der i lokalplanen markeret et 8 meter bredt arbejdsbælte, som sikrer tilgængelighed til åen ved fremtidig oprensning og er en del af områdets fælles opholdsareal. 5.2 Grundvandsforhold Lokalplan 967, Boliger og butikker, Risskov - Endelig side 3 af 8
Der er ingen nuværende eller fremtidige drikkevandsinteresser i området. 5.3 Skoleforhold Børn og Unge har ingen bemærkninger til lokalplanens realisering. 5.4 Kommentarer og bemærkninger fremkommet under den offentlige høring af Forslag til Lokalplan nr. 967: Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden fra den 10. september til den 5. november 2014. Der er indkommet i alt 26 bemærkninger/indsigelser til forslaget. Indsigelserne omhandler hovedsageligt modstand mod etablering af flere dagligvarebutikker i området, de trafikale forhold, herunder skolevejen og støj fra Nordre Strandvej, samt terrænregulering og bygningshøjder inden for lokalplanområdet. En indsiger har klaget til Natur- og Miljøklagenævnet angående kommunens afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering og har ønsket klagen medtaget som indsigelse til lokalplanforslaget. En anden indsigelse indeholder en underskriftsindsamling med 402 oplyste underskrifter. Indsigelserne tematiseres/resumeres og foreslås besvaret, som det fremgår af indstillingens bilag 3 Besvarelsen af indsigelserne lægger blandt andet vægt på, at anvendelsen af området til boliger og butikker er helt i overensstemmelse med Kommuneplanen. Der er vedtaget en ramme for det samlede butiksareal for bydelscentret ved Nordre Strandvej på 8.000 m2. Der lægges ligeledes vægt på, at en udbygning af området ikke vurderes at give anledning til væsentlig forøgelse af trafikken. Udbygningen vurderes således ikke at skabe behov for regulering af vejnettet i området. 5.5 Forslag til ændringer i lokalplanforslaget Lokalplan 967, Boliger og butikker, Risskov - Endelig side 4 af 8
Teknik og Miljø foreslår på baggrund af de indsendte bemærkninger om bygningshøjde og solcelleanlæg på taget af boligerne, at forslagets 9 om bebyggelsens udseende udgår og erstattes af den ændrede 9, som den fremgår af bilag 7. Der er tale om en præcisering af solcelleopsætningen på henholdsvis boligområdet og butikkerne. Præciseringen sikrer, at boliger inkl. solceller alene kan opføres med bygningshøjden 8,5 meter over reguleret terræn. Herudover ønsker Teknik og Miljø følgende præciseringer/redaktionelle rettelser: Side 19, Teksttilføjelse under afsnittet om kommuneplan med uddybende præcisering af kommuneplanens indhold for rammeområdets bestemmelser: For området gælder kommuneplanens generelle anvendelsesbestemmelser for anvendelseskategorien 22, Bydelscenter: Områdets anvendelse er fastlagt til centerformål. I området kan der etableres butikker, liberale erhverv, restauranter og lignende, som naturligt kan indpasses i et butikscenter. Såfremt intet andet er nævnt særskilt i rammerne kan der - inden for den angivne samlede ramme for tilvækst af butiksarealet i bydelscentret - opføres eller indrettes dagligvarebutikker på indtil 3.500 m2 bruttoetageareal og udvalgsvarebutikker på indtil 2.000 m2 bruttoetageareal i området. Området kan desuden anvendes til offentlige formål og til boliger. Ved planlægning for placering af butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, er der mulighed for at der kan planlægges for butikker med et større maksimalt bruttoetageareal. Side 21, under Jordforurening ønskes en teksttilføjelse, da Teknik og Miljø den 6. oktober 2014, i den offentlige høringsperiode, har fået tilsendt supplerende oplysninger om forureningsforhold for matr.nr. 7ch Vejlby By, Risskov, matriklen med tidligere tømmerhandel. Der tilføjes et afsnit: Ved undersøgelser i 2011 af ejendommen, som omfattede 7 boringer og analyser af 11 jordprøver, blev der i en boring fundet kraftig nikkelforurening af fyldjorden. Virksomheder og Jord vurderer på baggrund af Lokalplan 967, Boliger og butikker, Risskov - Endelig side 5 af 8
resultaterne i undersøgelsen sammenholdt med de ovennævnte aktiviteter, at fyldjorden i flere tilfælde kan være overfladeforurenet. Side 24, under afsnittet om miljøvurdering ændres henvisningen i den trufne afgørelse om at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering til lovens 3, stk. 1 nr. 3, som det også fremgik af indstillingen om offentlig fremlæggelse. Derudover er der enkelte rettelser i adresser på baggrund af strukturændringen i Teknik og Miljø. 6. Strategi for borgerinddragelse I forbindelse med igangsætningen af lokalplanarbejdet er fællesrådet blevet orienteret, ligesom fællesrådet blev orienteret om den offentlige fremlæggelse af lokalplanforslaget. Herudover er der i denne sag ikke vurderet at være behov for yderligere tiltag om borgerinddragelse udover den lovbestemte procedure og den normale praksis for lokalplanlægningen i Aarhus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Indstillingen har ingen kommunaløkonomiske konsekvenser. 7.2 Konsekvenser for miljøet I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at Lokalplan nr. 967 ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Uddybende begrundelse for den konkrete afgørelse er indskrevet i lokalplanens redegørelsesdel under Lokalplanen og andre planer. Kommunens afgørelse om, at lokalplanforslaget ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, er den 6. oktober 2014 påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen er Lokalplan 967, Boliger og butikker, Risskov - Endelig side 6 af 8
kommenteret af Aarhus Kommune den 24. oktober 2014 med en fastholdelse af afgørelsen. Hvis Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse falder ud til klagers fordel, vil lokalplanen være ugyldig og blive ophævet. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Forslag til Lokalplan nr. 967, Boliger og Butikker ved Nordre Strandvej og Åvej, Risskov Bilag 2: Bemærkninger, bilag A-Z og Å, indkommet under den offentlige høring Bilag 3: Forslag til tematisering og besvarelse af de indkomne bemærkninger Bilag 4: Butiks- og erhvervsregistrering inden for bydelscentret Bilag 5: Teknisk notat vedrørende afvandingsprincipper Bilag 6: Terrænsnit - Regulering Bilag 7 Forslag til ændret 9, Bebyggelsens udseende Bilag 8 Skyggediagrammer for lokalplanområdet Tidligere beslutninger Byrådet godkendte i mødet den 27. august 2014 Forslag til Lokalplan nr. 967 til offentlig fremlæggelse. Aarhus Byråd vedtog den 23. oktober 2013 Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune, hvori lokalplanområdet udlægges til centerområde med anvendelseskategorien 22, bydelscenter. Sagsnummer: 14/014389-57 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: 89 40 23 60 Lix: 46 Sagsbehandler: Jette Tofte Nielsen Tlf.: 41 85 98 34 Lokalplan 967, Boliger og butikker, Risskov - Endelig side 7 af 8
E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk E-post: jtkn@aarhus.dk Lokalplan 967, Boliger og butikker, Risskov - Endelig side 8 af 8