Andelskronen Vurderinger og Beregninger 2. Hvad udtrykker andelskronen? 3. Metoder til vurdering 4. Hvornår benyttes en bestemt metode? 5. Hensættelser til værdiregulering 6. Hvad medfører en høj andelskrone? 7. Realkredittens prisansættelse 8. Valuarvurderingens opbygning 9. En fair andelskrone 10. Faldgruber 17-06-2011 Andelsbasen.dk 1
Hvad udtrykker andelskronen? Andelskronen udtrykker den maksimale værdi som andelskøberen må give for at købe sig ind i foreningen Værdien er valgt af foreningens medlemmer, normalt for et år af gangen. Værdien fastsættes efter et valgt princip for vurdering af foreningens ejendom(me). Det står sælger frit for at sælge billigere end andelskronen 17-06-2011 Andelsbasen.dk 2
Metoder til vurdering Uanset metode fratrækkes nominel gæld fra vurdering A. Anskaffelsespris, som beregnes med udgangspunkt i den pris foreningen har købt ejendommen til. Udsving i markedspris kan ikke ses i værdiansættelsen. B. Valuarvurdering, som beregnes med udgangspunkt i en valuars (ejendomsmæglers) vurdering af ejendommen som udlejningsejendom. Alle udsving i markedspris medregnes i værdiansættelsen. C. Offentlig vurdering, som beregnes med udgangspunkt i den seneste offentlige vurdering, som udsendes hvert andet år. Alle udsving i markedspris medregnes i værdiansættelsen. D. Vurderingsrådets vurdering fra 1. april 1981 tillagt et procenttillæg. Ikke set benyttet i foreninger i dag. 17-06-2011 Andelsbasen.dk 3
Hvornår benyttes en bestemt metode? Anskaffelsespris ** (metode A) benyttes normalt af foreninger, som ikke kan få en positiv andelskrone ved at benytte metode B eller C. Dette er normalt tilfældet når vurderingen bliver mindre end foreningens gæld. Valuarvurdering * (metode B) benyttes af foreninger, der anser den offentlige vurdering til at være for lav i forhold til den egentlige værdi. Dette kan skyldes særlig beliggenhed, store byggeprojekter eller andre særlige forhold. Offentlig vurdering (metode C) benyttes i mange foreninger fordi den i store perioder har afspejlet stigninger og fald i ejendomsmarkedet. Vurderingen er ofte under valuarvurderingen. * Da boligpriserne steg kraftigt efter 2003 skiftede mange foreninger fra offentlig vurdering til valuarvurdering, da de følte at den offentlige vurdering ikke fulgte med. ** Da markedet for udlejningsejendomme kollapsede var der en del nystiftede foreninger som overgik til metoden anskaffelsespris da gælden grundet den høje anskaffelsespris oversteg de andre vurderingsmetoder. 17-06-2011 Andelsbasen.dk 4
Hensættelser til værdiregulering Formuestabilitet er vigtigt for andelsforeninger og andelshavere. Hensættelser til værdireguleringer er derfor brugt i en del foreninger. Hensættelsen er en buffer, der kan opsluge eventuelle fald i vurdering, stigning i nominel gæld eller andre faktorer, der påvirker andelskronen negativt. Mange foreninger, der bruger metode A eller B, bruger ikke hensættelser til værdireguleringer. Disse foreninger har ikke formuestabilitet. 17-06-2011 Andelsbasen.dk 5
Hvad medfører en høj andelskrone? Der er primært to grupper som har glæde af en høj andelskrone: Dem der sælger Dem som ønsker at belåne andelsboligen Andre burde ikke have grund til at ønske høj andelskrone En høj andelskrone medfører at andelshavere kan have store økonomiske forpligtelser udenfor foreningen og dermed ikke er fleksible i forhold til foreningens behov Erfaringer viser at viljen til vedligeholdelse af ejendommen falder når andelshavere er hårdt spændt for økonomisk Det er derfor ikke i foreningens generelle interesse at presse vurderingen til det maksimale da senere vedligeholdelse og drift kan blive en daglig kamp at finansiere 17-06-2011 Andelsbasen.dk 6
Realkredittens prisfastsættelse I januar 2011 advarede Realkredit Danmark om at andelsboligmarkedet var værdiansat for højt (18%). Vores erfaring er at holdningen er den samme i andre kreditforeninger. Mange andelsforeninger, der ønsker at låne penge i et realkreditinstitut får en helt anden vurdering end den de bruger i deres regnskab. Dette har en del sælgere og købere af andelsboliger erfaret efter deres bank har bedt et realkreditinstitut om at vurdere foreningens sande værdi. Kreditforeningernes udlån baseres på den faktiske værdi af det belånte og da de har penge i klemme anser vi deres vurdering for den ærligste. 17-06-2011 Andelsbasen.dk 7
Valuarvurderingens opbygning En valuars vurdering bør være en værdiansættelse af ejendommen som udlejningsejendom. Udfordringen for valuaren er at skulle finde ejendomme at sammenligne med, da markedet for salg af udlejningsejendomme er gået næsten i stå. Derfor er der lige nu stor usikkerhed omkring valuarernes værdiansættelser. Udgangspunktet for en værdiansættelse er primært afkastningskravet fra en investor. Andelsboligforeninger er sjældent afkasttunge og dette burde alt andet lige give lave værdiansættelser hvilket ikke sker. Valuarvurderingerne er oftere baseret på priserne i det private ejerboligmarked eller opdigtede skyggebudgetter. Dette har medført kraftige (og ukorrekte) prisstigninger på andelsboliger. 17-06-2011 Andelsbasen.dk 8
En fair andelskrone Andelsbasen.dk vil gerne introducere begrebet en fair andelskrone. En fair andelskrone bygger på ideen om at foreningen har det bedst når medlemmerne har et passende økonomisk råderum. Det betyder at byggeprojekter, rengøring og udskiftning af vaskeri bliver en naturlig del af foreningens drift og ikke en bitter strid på hver eneste generalforsamling. En fair andelskrone er ligeledes at foretage hensættelser til reguleringer så andelskronen (og foreningens værdi) kan holdes stabil. 17-06-2011 Andelsbasen.dk 9
Faldgruber Foreninger, der benytter anskaffelsesværdien som vurderingsmetode, er ofte økonomisk klemt. Metoden holder andelskronen kunstigt høj og ofte er vigtige informationer ikke medtaget i regnskabet. Hvilke informationer det drejer sig om varierer og skal søges i regnskabet. Det kan være SWAP aftaler eller det faktum at ejendommen er anskaffet alt for dyrt og alle omkostninger er medregnet i anskaffelsessummen. Tekniske hensættelser til fremtidig vedligholdelse uden egenlige hensættelser i form af penge på en konto. Dette er underfinansierede hensættelser, som senere vil betyde at foreningen skal optage lån eller øge boligafgiften. Mange valuarer vurderer andelsboligmarkedet, som var det ejerboligmarkedet. Dette betyder ofte at andelsboligerne bliver prissat for højt. 17-06-2011 Andelsbasen.dk 10
Om Andelsbasen.dk Andelsbasen har specialiseret sig i analyser af andelsboliger og andelsboligmarkedet. Andelsbasen har udviklet produkter, der henvender sig til banker, ejendomsmæglere, administratorer, medier, andelsforeninger og private. Kontakt Andelsbasen.dk Tejs Volfsberg Carstensen, tvc@andelsbasen.dk, 27250950 Michael Svendsen, msv@andelsbasen.dk, 28893001 17-06-2011 Andelsbasen.dk 11