Faaborg-Midtfyn Kommune Jens Peter Ohlsen Nørregade 4 5750 Ringe Mads Kobberø Advokat J.nr. 038704-0005 mko/lf T +45 72 27 35 12 mko@bechbruun.com 13. august 2008 Vedr. Planforhold - sommerhus 1. Indledning Faaborg-Midtfyn Kommune har bedt mig vurdere hvorvidt en ejer af en sommerhusgrund (matr. 67c), der forventes omfattet af delområde i 2 i en kommende lokalplan for et sommerhusområde i Faldsled, vil kunne kræve erstatning af kommunen såfremt lokalplanen vedtages endeligt. Jeg har modtaget bilag vedrørende et 14 forbud vedrørende matr. 67d, samt en klage her over til Naturklagenævnet. Jeg betragter det ikke som en del af henvendelse fra kommunen til mig at foretage en vurdering af denne afgørelse. Jeg kan desuden forstå, at der er et forhold omkring en servitut tinglyst på matrikel 67c som kommunen er ved at klarlægge. Heller ikke det vil jeg komme ind på i denne redegørelse. 2. Sagens væsentligste faktuelle oplysninger Området har hidtil ikke været omfattet af nogen lokalplan. I den gældende kommuneplan for området (S.6.3) er der under overskriften Faldsled Rammer for lokalplanlægningen bl.a. anført : Anvendelse: sommerhusområde Bebyggelsesregulerende bestemmelser: Bebyggelseprocent på max. 10, max. 1 etage, bygningshøjde max. 6,5 m. og facadehøjde max. 3 m. Foranlediget af en grundejerforening i området har kommunen til hensigt at fremlægge et lokalplanforslag. I henhold til udkast til lokalplan vil det omfatte 3 delområder: Delområde 1: Bech-Bruun Advokatfirma Frue Kirkeplads 4 8100 Århus C T +45 72 27 00 00 F +45 72 27 00 27 www.bechbruun.com København Århus
Et område med 25-30 traditionelle sommerhusgrunde, der så alle på nær en er bebygget med et sommerhus. Delområde 2: Omfatter 3 matrikler på et område der består af strandeng. For så vidt angår matr. 67c går lokalplangrænsen igennem ejendommen, og omfatter således kun en del af matriklen. 2 af de matrikler er bebygget med et sommerhus. Matr. 67d er ikke bebygget endnu, men skridt hertil er taget. Kommunen har imidlertid nedlagt 14 forbud her overfor. For dette delområde fastlægger lokalplanen byggefelter, der presser placeringen af nye bygninger imod syd, hvilket jeg går ud fra skyldes hensynet til det egentlige sommerhusområde (delområde 1). Delområde 3: En større ubebygget matrikel (strandeng), som er ubebygget. Der er tale om et fællesareal ejet af grundejerforeningen. For hele lokalplanområdet gælder der et forbud imod udstykning, men effekten er størst for delområde 2. Byggeteknisk gælder generelt bl.a., at der fastsættes en bebyggelsesprocent 15 (og max. 120 m2), max. højde på 5 m. Hvad angår forholdet til beskyttelsens af strandenge i naturbeskyttelsesloven fremgår det af lokalplanen, at denne beskyttelse ikke finder anvendelse. Der henvises til vejledningen til loven, og jeg går du fra at det primært er følgende citat der her sigtes til: For heder, strandenge og strandsumpe samt ferske enge og overdrev, der den I. Juli 1992 ligger i byzone eller sommerhusområder, gælder beskyttelsesordningen efter lovens 3, stk. 2 således kun for tilstandsændringer til landbrugsformål.. 3. Indsigelsen fra Buster Bruun Ud over nogle betragtninger omkring forventninger både egne og hvad angår ejerne af sommerhusene i delområde 1 er det juridiske indhold af indsigelsen en henvisning til planlovens 48. Denne bestemmelse har følgende indhold: Når en lokalplan eller en byplanvedtægt har forbeholdt en ejendom til et offentligt formål kan ejeren forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. Stk. 2. Når en lokalplan eller en byplanvedtægt har forbeholdt en del af en ejendom til et offentligt formål, kan ejeren forlange den pågældende del af ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. Hvis restejendommen ikke kan udnyttes på rimelig må- 2
de som selvstændig ejendom, kan ejeren forlange hele ejendommen overtaget af kommunen. Stk. 3. Overtagelsespligten efter stk. 1 og 2, 1. pkt., påhviler dog kun kommunen, hvis det pågældende areal ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme. 4. Min vurdering 4.1 Planlovens 48 Efter planlovens 48, stk. 1, kan en ejer forlange, at kommunen overtager dennes ejendom mod erstatning, hvis kommunen vedtager en lokalplan, der forbeholder en del eller hele ejendommen til et offentligt formål. Det er dog efter planlovens 48, stk. 3, en forudsætning, at det pågældende areal ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme. 4.1.1 Offentligt formål? Den første betingelse, der skal være opfyldt er således, at arealet udlægges til offentligt formål. Den fremgår af lokalplanforslagets 1, at formålene med lokalplanen bl.a. er at sikre, at strandengen friholdes for bebyggelse, at områdets status og dermed præg bevares som sommerhusområde, og at fastlægge bestemmelser for udformning og placering af områdets bebyggelse. Det er ikke en betingelse for overtagelseskrav, at lokalplanen anvender udtrykket offentligt formål, og det kræves følgelig heller ikke, at det offentlige formål er nærmere præciseret i lokalplanen. Planlovens 48 har til formål at beskytte grundejeren mod rådighedsbegrænsninger, der vil afskære ham fra en rimelig og forsvarlig udnyttelse af ejendommen. Det beror således på en konkret fortolkning af den enkelte plans formål, udformning og konkrete virkning, om der foreligger et offentligt formål i 48 s forstand. Offentligt formål er i praksis blevet fortolket relativt bredt. Offentligt formål er således i praksis bl.a. forstået som veje, parkeringspladser, støjvolde og beplantningsbælter. I det foreliggende tilfælde kan det ikke udelukkes, at en domstol vil finde, at lokalplanens formål kan henføres til lovens 48 i den brede forstand. 4.1.2 Udnyttelse på en økonomisk rimelig måde? Som det er nævnt ovenfor, er det imidlertid en betingelse for, at der er overtagelsespligt for kommunen, at ejendommene ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i forhold til de omliggende ejendomme. Til ejendommene beliggende i delområde 2 er der tilknyttet et betydeligt større areal, og forud for lokalplanens vedtagelse kan det ikke afvises, at ejerne forventede at kunne udstykke en eller 3
flere grunde af matrikelnummeret. På forespørgsel har kommunen oplyst, at der formentlig vil kunne udstykkes én yderligere sommerhusgrund. Den nuværende anvendelse af ejendommene beliggende i delområde 2 som sommerhuse eller grund henliggende med henblik på opførelse af sommerhus forhindres imidlertid ikke af lokalplanen. Ejerne af ejendommene beliggende i delområde 2 indrømmes endvidere betydelige arealer til yderligere bebyggelse, nemlig op til maksimum på 120 m2. Det følger direkte af en dom afsagt af Østre Landsret den 11. april 2007, at fortsættelsen af eksisterende lovlig anvendelse måtte anses for en økonomisk rimelig udnyttelse af ejendommen. 1 Der blev i den nævnte dom lagt vægt på, at der ikke forelå konkrete planer om en udnyttelse af ejendommen, som blev forhindret af lokalplanen. Landsretten afviste desuden, at det kunne tillægges betydning, at ejendommen ikke kunne sælges til den samme pris efter lokalplanens vedtagelse. At en lokalplan begrænser muligheden for at sælge eller i øvrigt råde retligt over ejendommen, medfører ikke i sig selv overtagelsespligt. Det må således antages, at en borgers potentielle udnyttelse af sin ejendom ikke kan anses som beskyttet af planlovens 48. Dette må gælde, selvom ejeren som udgangspunkt har ret til udstykning i medfør af udstykningslovens 30. Hertil kommer, at det efter planlovens 39 følger, at der i sommerhusområder ikke uden kommunalbestyrelsens tilladelse må opføres mere end én bolig på en selvstændigt matrikuleret ejendom. Et moment der også kan tillægges betydning er om ejeren af 67c fratages en udnyttelse eller udstykning af ejendommen er der væsentlig anderledes end andre ejere i området. Det ses ikke at være tilfældet idet jeg går ud fra at delområde 1 er udstykket for nogle år siden, og der ellers ikke i lokalplanområdet har været væsentlige aktivitet i relation til udstykning de senere år. 4.1.3 Konklusion På baggrund af ovenstående er det min opfattelse, at kravet om overtagelse i henhold til 48 ikke helt kan udelukkes, men at jeg finder det mest sandsynligt at der ikke er grundlag for at statuere overtagelsespligt i medfør af planlovens 48 ved vedtagelsen af lokalplanforslag 2008-10 om sommerhusområdet ved Klintholmvej i Fladsled. 4.2 Planlægning erstatningsfri regulering Det er planlovens udgangspunkt, at planlægning også lokalplanlægning har karakter af erstatningsfri regulering. Planlovens 13, stk. 1, fastslår kommunalbestyrelsens ret til at tilvejebringe en lokalplan inden for de rammer, som følger af bl.a. kommuneplanlægningen. 1 MAD.2007.679Ø 4
Materielt er lokalplankompetencen fastlagt ved reglerne om lokalplaners indhold i planlovens 15. Derudover gælder principperne om lovligt formål (planlægningsmæssig begrundelse) og kravet om en vis væsentlighed og egnethed. En lovlig planlægningsmæssig begrundelse kan være hensynet til landskabsbevaring og beskyttelse. Selvom lokalplanlægning som udgangspunkt er erstatningsfri regulering, er der grænser for den lovlige regulerings intensitet. Lovlige lokalplanbestemmelser kan have så atypiske og væsentlige konsekvenser, at der kan opstå et erstatnings- eller overtagelseskrav efter en analogi fra reglerne i planlovens 48. Der er ikke tvivl om, at det foreliggende lokalplanforslag har hjemmel i planlovens 15, stk. 1, nr. 2, 6, 7, 9, og 10, ligesom lokalplanforslaget må anses for at være egnet til at realisere det lovlige formål. Bevarelsen af området med og omkring strandengen må anses for at opfylde kravet om en lovlig planmæssig begrundelse. Før kommunen kan blive erstatningspligtig må der således være tale om, at vedtagelsen af lokalplanen får så atypiske og væsentlige konsekvenser for ejerne af ejendommene i delområde 2, at det overstiger, hvad de må tåle som led i en almindelig udvikling. Hvis der var tale om, at ejeren af matrikelnummer 67c skulle lade sin ejendom indgå i et friareal, der blev udlagt til offentligt formål, og at ejendommen skulle henligge uden mulighed for udvidelse, ville det næppe kunne afvises, at kommunen ville kunne blive anset som erstatningspligtig efter en analogi fra planlovens 48. Som det anføres under afsnit 4.1.2 er det imidlertid sådan, at ejeren af matrikelnummer 67c indrømmes mulighed for betydelig udvidelse af den eksisterende bebyggelse. Der er således efter lokalplanen ikke alene mulighed for at fortsætte den eksisterende lovlige anvendelse, der er også mulighed for at lave betydelige om- eller tilbygninger på ejendommen. Det må desuden tillægges betydning, at den på matrikelnummer 67c eksisterende bygnings placering mod syd er væsentlig for, at strandengen fremstår så ugenert som muligt fra byggeriet på de tre matrikelnumre, der er selvstændigt beliggende uden for det egentlige sommerhusområde. Endeligt må det også her tillægges betydelig vægt, at ejeren af matrikelnummer 67c ved lokalplanens vedtagelse alene afstår den potentielle mulighed for at udstykke arealer fra sit matrikelnummer med henblik på at opføre yderligere sommerhuse og sælge disse. Eftersom der ikke synes at foreligge konkrete planer om dette, synes det svært at anse afskæringen af denne mulighed som en tvangsmæssig afståelse af en beskyttet rettighed. Denne mulighed synes desuden at være i direkte konflikt med den lovlige planlægningsmæssige begrundelse om at bevare og beskytte strandengslandskabet. Det må derfor anses som usandsynligt, at ejeren af matrikelnummer 67c rammes så intensivt og atypisk hårdt, at kommunen må anses erstatningspligtig efter en analogi fra planlovens 48. 4.3 Afsluttende bemærkninger 5
Forskellen på overtagelse og erstatning er, at overtagelse sker med hjemmel i en konkret bestemmelse ( 48) og medfører at kommunen overtager ejendommen, hvorimod erstatning ikke sker med henvisning til nogen konkret bestemmelse og betyder at ejeren beholder ejendommen, men kan kræve sit værditab erstattet af kommunen. Som det fremgår ovenfor, er det min vurdering, at det ikke kan udelukkes at ejeren med hjemmel i 48 vil kunne kræve at kommunen overtager den del af ejendommen der ikke vil kunne udnyttes, men at jeg dog finder det mest sandsynligt at ejeren ikke vil kunne kræve en sådan offentlig overtagelse. Får ejeren imod hvad jeg finder mest sandsynligt medhold i at kommunen skal overtage ejendommen, skal prisen fastsættes ud fra den værdi den havde før lokalplanens vedtagelse. Jeg vurderer dernæst at ejeren ikke vil kunne kræve erstatning. Tilbagestår herefter for kommunen: a) At vedtage offentliggøre/vedtage lokalplanen og dermed acceptere den risiko der knytter sig til det forventelige krav om overtagelse fra ejeren af 67c (og eventuelt andre grundejere i delområde 2). Et overtagelses krav som jeg ikke mener man kan afvise kan gennemføres med held, om end jeg vurderer at det er mest sandsynligt kommunen vil kunne afvise eller b) Undlade at vedtage lokalplanen eller ændre lokalplanen (i forhold til det foreliggende udkast) så der muliggøres en udstykning i delområde 2 i det hidtidige omfang, men eventuelt således at de væsentligste genevirkninger heraf søges elimineret via diverse bygningsregulerende bestemmelser om f.eks. placering. Med venlig hilsen Mads Kobberø 6