Randers Kommune Bydel 3 Skovbakken 2005 Komplan mune
Kommuneplan Randers 2005-2017 Skovbakken
Kommuneplan 2005, Bydel 3 Skovbakken. Trykt oktober 2006. Udgivet af Randers Kommune, Laksetorvet 8900 Randers, tlf. 89 15 15 15 Topografiske kort er gengivet med tilladelse fra KMS
Kommuneplan 2005 Dette er den sjette kommuneplan for Randers Kommune. Kommuneplanen er blevet revideret hvert 4. år siden den første plan blev lavet i 1985. Hvad er en kommuneplan. Kommuneplanen har en central rolle i planlægningen. Den fungerer som bindeled mellem Regionplanen, som amtet udarbejder - og lokalplanerne, som kommunen udarbejder. Lokalplanerne udarbejdes for en eller flere ejendomme f. eks. i forbindelse med større projekter. Kommuneplanen er samtidig Byrådets udmelding om målene for kommunens udvikling og arealanvendelse. I kommuneplanen sammenfattes den fysiske side af byrådets uddannelsespolitik, erhvervspolitik, turistpolitik, bosætnings- og integrationspolitik. Kommuneplanen skal indeholde en hovedstruktur, rammer for lokalplanlægningen og en beretning, som redegør for planens forudsætninger. Kommuneplan 2005 for Randers Kommune. Kommuneplan 2005 for Randers Kommune består af følgende hæfter: Planstrategi 2003 blev hustandsomdelt i maj 2003. Strategien beskriver Byrådets visioner og målsætninger for kommuneplanlægningen. Hovedstruktur, som i brede træk beskriver planlægningen for hele kommunen. Det er dels fastlæggelse af bymønster og centerstruktur. Dels er det fastlæggelse af den overordnede arealanvendelse - hvor der skal være erhverv, boliger eller grønne områder mv. Hovedstrukturen er inddelt efter emner. Rammer for lokalplanlægningen, som indeholder en beskrivelse af hver enkelt bydel og viser, hvad der skal ske i fremtiden. Hver bydel er kort beskrevet. I beskrivelsen bliver de vigtigste potentialer og problemer i bydelen kort behandlet. Rammerne angiver grænser for hvilket indhold en lokalplan kan have. Lokalplanen vil ofte indeholde mere detaljerede bestemmelser end lokalplanrammerne. Det kan for eksempel være mht. bebyggelsesprocent, etageareal eller bygningshøjder. Lokalplanrammerne er inddelt efter bydele. Rækkefølgeplan for byfornyelse 2005. Rækkefølgeplanen er blevet revideret i forbindelse med dette års kommuneplanrevision. En del af projekterne fra den tidligere rækkefølgeplan fra maj 2002 er medtaget, idet disse stadig er aktuelle men ikke gennemførte. Planen skal søges virkeliggjort - dele kan ændres. Byrådet skal igennem det daglige arbejde forsøge at virkeliggøre kommuneplanen. Dele af planen kan dog ændres inden næste kommuneplanrevision om senest 4 år, hvis der viser sig et behov derfor. En sådan ændring kan kun ske ved, at der udarbejdes et kommuneplantillæg. Et kommuneplantillæg skal i offentlig høring på samme måde som lokalplaner. Kommuneplanen er ikke retligt bindende. Kommuneplanen kan ikke i sig selv forhindre eller tillade en bestemt anvendelse af et areal. Kommuneplanen giver derfor heller ikke en grundejer hverken ret eller lov til at udnytte sin ejendom i henhold til rammebestemmelserne. Det kan for eksempel ofte være nødvendigt at udarbejde en lokalplan, før et projekt kan gennemføres. Byrådet kan give tilladelse til at udnytte en ejendom i overensstemmelse med kommuneplanen, hvis udnyttelsen/projektet ikke er lokalplanpligtigt. Byrådet kan imidlertid også nedlægge forbud mod en bestemt udnyttelse af en ejendom, hvis udnyttelsen er i strid med kommuneplanen og samtidigt kan forhindres med en lokalplan. Forbudet gælder i et år, eller indtil lokalplanen er trådt i kraft. At spare tid og penge ved at spørge. Det kan spare både tid og penge at henvende sig til kommunen tidligt i forløbet, når man vil ændre anvendelsen af en ejendom eller er i gang med et større projekt. - Og vi svarer gerne på Deres spørgsmål. Randers byråd, den 16. februar 2006 Michael Aastrup Jensen Borgmester
67 Beskrivelse for: 3. Skovbakken Bydel nr. 3 Skovbakken Skovbakken er en stort set fuldt udbygget bydel. Der er dog enkelte større områder, som kan udstykkes og bebygges. Bydelen er bebyggelsesmæssigt og funktionelt meget blandet, og også bygningernes stand er meget blandet. Trafikalt set er bydelens største problem Mariagervej; særligt for cyklister og krydsende fodgængere er der problemer. En stor del af byens parkbælte løber gennem Skovbakken. I perioden 1997 2001 har der været kvarterløft i området ved Østergadekaréen i bykernen, Tøjhushavekvarteret i Skovbakken og Fjordgadekarréen i Østervang. Planen for Skovbakken tager derfor sigte på: 1. at sikre det indre parkbælte (Se hovedstrukturens afsnit om Grønne områder. 2. at forbedre trafik og miljøforholdene på Mariagervej. 3. at forbedre adgangen mellem byens Teater og Musikhus Værket og bymidten gennem bebyggelsen langs Markedsgade og Thor-grunden ved en given lejlighed. 4. at erhvervsområde E41 og en del af blandet bolig og erhvervsområde BE42 ændrer status til blandet bolig og erhvervsområde BE53, og at cityområdet samtidig udvides til at omfatte BE53 og B89. 5. at området sikres lokal butiksforsyning inden for rammerne af detailhandelsbestemmelserne i regionplanen, som er indarbejdet i rammebestemmelserne for området. 6. at sikre at bestemmelserne for kvarterløftområdet er afstemt i henhold til projektkataloget for kvarterløft i Randers. 7. at kvarterløftsprojektet, som påbegyndtes i 1997, afsluttes i 2005. 8. at erhvervsområde E4 ændrer status til boligområde B117 9. at sikre Tøjhusets areals fremtidige anvendelse indenfor rammerne for BE60 samt de gældende fredningsbestemmelser. 10. at dele af erhvervsområde E2 overføres til boligområde B90. 11. at område E2 ændrer status til B115 i henhold til lokalplan 322: Rebslaaeriet og lokalplan 324: Boliger ved Rebslaaeriet. 12. at sikre at steder med tæt bebyggelse udbygges med nedgravet affaldshåndtering efter ønske om at sikre tilgængelighed til skralderum. Planen fastholder den eksisterende anvendelse af arealerne i bydelen. Fire delområder i Skovbakken Skovbakken ligger på den sydvendte bakkeskråning ned mod Gudenåen. Beliggenheden betyder, at der visse steder er meget flotte kig ud over Gudenådalen. Bydelen kan deles i 4 områder med hver sine særkender: 1. Blandet område som omfatter den sydvestlige del af bydelen, nord for parken
68 Beskrivelse for: 3. Skovbakken 2. Boligområdet som omfatter den nordlige del af bydelen, nord for parken 3. Parkbæltet midt ind gennem bydelen 4. Tøjhushavekvarteret. 1. Blandet område Det blandede område ligger ud mod Mariagervej, nord for parken Skovbakken. Her ligger boliger, handel og enkelte fremstillingsverhverv. Bygningerne er i den sydlige del af området fra omkring århundredeskiftet, mens de typisk er 30 til 50 år yngre i den nordlige del. Der ligger flere store institutioner i området, som betjener hele byen; plejehjemmet Flintebjergcentret, Randers Private Realskole samt Randers Musik- og Teaterhus Værket. Værket ligger ud til Mariagervej på den strækning, hvor vejen er smallest. Der er derfor ikke plads til den markante ankomst, man kunne forvente til byens musik- og teaterhus. Et kulturtilbud som Værket bør være en del af midtbyen. Der er imidlertid ikke nogen naturlig adgang for fodgængere mellem midtbyen og Værket. Dette problem bør løses ved en given lejlighed, ved f.eks. at skabe gennemgang til værket fra Thorgrunden og Markedsgade. Trafikalt set er Mariagervej det store problem - det gælder særligt for cyklister og krydsende fodgængere. Planen tager derfor sigte på at forbedre forholdene for disse grupper. 2. Boligområde Boligområdet omfatter den nordlige del af bydelen, nord for parken Skovbakken. Bebyggelsen er meget blandet; gamle villaer, parcelhuse, rækkehuse, stokbebyggelser og karrébebyggelser. Området er hovedsageligt udbygget i perioden mellem 1930 og 1950. Bygningerne anvendes til boliger og i den sydlige del af Nørrebrogade findes lokal handel. Bygningerne i området er generelt i pæn stand, men udearealerne i nogle af stok- og karrébebyggelserne kan trænge til at blive mere spændende. I området findes enkelte muligheder for ny bebyggelse. 3. Parkbæltet Parken Skovbakken ligger, så den deler bydelen i to. Oprindeligt var den byens affaldsplads, men i 1820 startede en tilplantning, så den efterhånden blev omdannet til lystskov. I parken ligger i dag Hotel Scandic og restaurant Skovbakken. Den østlige del af Østre Kirkegård er ved at blive omdannet til park. Det vil sige, at der ikke længere finder begravelser sted på denne del af kirkegården. Tøjhushaven var det første anlæg i Danmark beregnet på offentligt brug. Den er anlagt i 1802-5, i forbindelse med opførelsen af Tøjhuset. I dag fungerer den som friareal for Tøjhushavekvarterets beboere. 4. Tøjhushavekvarteret Tøjhushavekvarteret ligger mellem Udbyhøjvej og havnens arealer, med nær forbindelse til midtbyen. Kvarteret er et af de steder i den tætte by, hvor der stadig findes mindre fremstillingserhverv og håndværksvirksomheder. Planen sigter mod at bevare denne blandede bolig- og erhvervsstruktur. Bygningshøjden er utrolig varieret i kvarteret. 1 etages og 3-4 etages bygninger er mange steder placeret lige ved siden af hinanden. Ofte findes denne type højdespring flere gange ned gennem en gade. Der findes alt fra lave bindingsværksbygninger fra starten af 1800 tallet, over patriciavillaer og karrébebyggelse fra århundredeskiftet, rækkehusbebyggelse fra 1980 ne, til servicestation og andet erhvervsbyggeri. Flere bygninger er blevet fornyet ved privat indsats. I perioden 1997 2001 har der været kvarterløft af bydelen (se efterfølgende afsnit om Kvarterløft). En væsentlig del af kvarterløftet i Randers gik ud på at fortætte området med flere boliger. Udover småindsatser, der er foretaget i det eksisterende kvarter, er der blevet opført blandet bolig og erhverv i de tidligere erhvervsområder nord for Toldbodgade, og et større område ved lystbådehavnen og Fragtmandshallen er nu udlagt til boligområde og er ved at blive bebygget med punkthuse i fire etager, i tæt dialog til kanal og fjord. Området omfatter også Tøjhushaven, som har stor rekreativ værdi for både dette kvarter og Tøjhushavekvarteret. Tøjhuset er omfattet af en bygningsfredning og er overført til blandet bolig- og erhvervsområde efter, at forsvaret har forladt bygningerne. Børne- og ungdomsinstitutioner I bydelen ligger vuggestuen Firkløveren på Nørrebrogade, og der er en puljebørnehave i Tøjhushavens beboerhus i Krusesgade. På Holbergstien ligger børne- og ungdomshjemmet Holberghus. Institutionen er beregnet for unge mellem 10 og 18 år. Skoler og fritidsordninger I bydelen ligger Hadsundvejens skole og skolefritidsordning, Randers Private Realskole og friskolen Randers Lilleskole.
69 Beskrivelse for: 3. Skovbakken Ældre I bydelen ligger en del af områdecenter Møllevang, med Bakkegården på Lodsejervej og Gl. Hadsundvej. Her er i alt 115 døgnb. boliger og syv demensboliger. Der er ingen plejehjem i bydelen. Andre institutioner På Niels Brocksgade ligger Handihuset, som er et kreativt aktivitetscenter for handikappede. I gaden ligger også et bofællesskab for udviklingshæmmede og et hjemmevejlederteam for senhjerneskadede. Støttecentret Nørrebrogade huser et socialpsykologisk bosted med 14 pladser for sindslidende. I Markedsgade ligger klubben den grønne gren. Klubben er et mødested for mennesker, der har eller har haft psykiske lidelser. Et nyt bofællesskab for udviklingshæmmede med plads til 13 pladser er netop taget i brug på den gamle rebslager grund. Nye boliger Den del af bydelen, der ligger nord for Skovbakken, er fuldt udbygget. Fortætning, dvs. udstykninger fra meget store grunde og deraf følgende byggeri, er det eneste, der kan forventes i området. Der vil endvidere være mulighed for at indrette nye boliger i eksisterende erhvervsbygninger, når disse eventuelt overgår til anden anvendelse, eller der vil kunne opføres nye boliger på erhvervsgrunde, som er blevet ledige. På Fragtmandshallens grund samt på en del af lystbådehavnens areal på den anden side af Toldbodgade kan der opføres omkring 90 100 boliger, hvor af to punkthuse er færdigopført, og endnu et er på vej. Boligområdet (område B107) er nabo til Tøjhushaven mod nord. Friarealerne til boligerne skal udformes sådan, at de opleves som en forlængelse af parken ned mod lystbådehavnen. Mod vest bliver boligområdet nabo til Kulturtorvet (område O78), hvortil der bliver adgang via en ny træplankesti langs den sydlige del af Tøjhushaven. Mod sydvest, syd og sydøst vil boligområdet grænse op til lystbådehavnen og roklubberne (område H2), hvis grønne friarealer således kommer til at indgå som afslutningen af den gamle park-ring øst om bykernen. Mod øst og nordøst vil boligområdet grænse op til erhvervsområde E7 og boligerne langs Fjordgade (område B16). Erhvervsområdet rummer en service- og handelsforretning med autodele og værktøj, en jernvirksomhed samt Randers Havns Materielgård. Ingen af virksomhederne har givet anledning til konflikter med de omliggende boliger, og det forventes heller ikke at blive tilfældet i fremtiden. Den gamle Randers Reb grund er i lokalplan 322 og 324 blevet udlagt til boligområdet B115 og en del af boligområdet B90. De gamle industribygninger er revet ned og har gjort en masterplan med boliger tæt ved bykernen realiserbar. Bebyggelsesplanen giver mulighed for opførelse af maximalt 160 boliger. Grunden er udlagt til bebyggelse med etagehuse i totre etager og punkthuse i syv etager, der kan indfange det fine kig udover byen. På Markedsgade 8-10 (område BE53) er der planer om at etablere bolig- og erhvervsbebyggelse. Det er samtidig hensigten at forbinde bykernen til musik- og teaterhuset Værket ved at etablere en offentlig gangsti gennem bebyggelsen. Området vil samtidig overføres som en del af cityområdet. Ved AO-bygningen på Niels Brocksgade (område B117) er der planer om at etablere 14 nye boliger i en tilbygning ovenpå det eksisterende hus. Der er mulighed for maximalt 160 bynære boliger på den tidligere Randers Reb grund (billede: Arkitema). Sammenlægning af lejligheder Når der ved sammenlægning af lejligheder opstår boligenheder over 175 m², foretager bygningsmyndigheden en særlig vurdering af de eksisterende lejligheder. Sammenlægning kan kun finde sted, hvis det er nødvendigt for at opnå en tidssvarende boligenhed. Affaldshåndtering Det er hensigten, at områder med tæt bebyggelse skal tilbydes nedgravede affaldsløsninger som eksempelvis molokbeholdere. Nedgravede løsninger kombinerer hensynet til skraldemændenes arbejdsmiljø med hensynet til det fysiske miljø og muligheden for at
70 Beskrivelse for: 3. Skovbakken indpasse affaldsmateriel i tætte bebyggelser. Teknisk forvaltning vil give information og rådgivning omkring nedgravede affaldsløsninger, hvor der er behov for - eller ønske om det. Erhverv De eksisterende erhverv i bydelen skal fastholdes, og kvarterløftplanen har givet ikke generende erhverv mulighed for at etablere sig i Tøjhushavekvarteret. I den del af bydelen, der ligger nord for Skovbakken, findes enkelte erhverv. De ligger samlet i en enklave bag Mariagervej. Disse erhverv kan forblive og fornys i bydelen, men yderligere erhverv kan ikke etableres. Butikker i city City er kommunens butikscentrum, der udover bykernen består af dele af Vester Altan, Kristrup og Vorup. Den samlede ramme for nybyggeri og omdannelse til butiksformål i City er 14.250 m² pr. april 2005. Heraf vurderes det, at 11.250 m² kan placeres i bykernen med en mindre del i Vester Altan. I den del af City, der omfatter Bykernen og Vester Altan, kan der indrettes butikker med et bruttoetageareal på op til 1.500 m² med mindre, der er tale om butikker til særligt arealkrævende varer. Hvis det kan indpasses i bybilledet, kan byrådet tillade, at der i City opføres udvalgsvarebutikker på indtil 1.500 m² og dagligvarebutikker på indtil 3.000 m². Butikker i bydelscenter Der er i Randers Kommune udpeget 16 bydelscentre med det formål at støtte og styrke bydelens centrum med hensyn til uformelle mødesteder som offentlige institutioner og den lokale detailhandel. En del af bydelscentrene Mariagervej og Nørre Boulevard ligger i bydelen Skovbakken. I bydelscentrene må der etableres butikker med et bruttoetageareal på indtil 1.500 m² for dagligvarer og 750 m² for udvalgsvarer. Bydelscentrene Mariagervej og Nørre Boulevard udgør sammen med Hermann Stillingsvej bydelsgruppen midt-øst. Den samlede ramme for nybyggeri og omdannelse til butiksformål i bydelsgruppe midtøst er 500 m² pr. 1. april 2005, primært til udvidelser af eksisterende butiksareal, udover det eksisterende butiksareal. Butikker udenfor bydelscenter Hvor der ikke er muligt at etablere detailhandelsbutikker indenfor de udpegede bydelscentre kan det tillades, at der på velbeliggende steder i bydelen etableres butikker med et bruttoetageareal på indtil 1000 m² for dagligvarer og 200 m² for udvalgsvarer. Butikkerne må udelukkende være til forsyning af lokalområdet. Der må ikke udlægges arealer, der kan rumme så mange mindre butikker, at de samlet vil kunne betjene et større område end det lokalområde, de er en del af. For de lokalområder, der naturligt hører ind under bydelsgruppe midt-øst er rammen for nyetablering af butikker til forsyning af lokalområdet på 500 m². Derfor kan der i planperioden ikke etableres flere detailhandelsbutikker i området. Der må ikke udlægges arealer, der kan rumme så mange mindre butikker, at de samlet vil kunne betjene et større område end det lokalområde, de er en del af. Butikker i erhvervsområder I erhvervsområder til lettere industri er der mulighed for at etablere butikker med salg af virksomhedernes egne produkter. Butikkerne må have en størrelse på op til 350 m² bruttoetageareal. Ved planlægning af butikker i tilknytning til produktionsvirksomheder skal det sikres, at der ikke gives mulighed for større butikker end, hvad der er rimeligt i forhold til de produkter, den enkelte virksomhed producerer. Trafik Vi vil etablere cykelstier langs begge sider af Mariagervej. Det stykke af Mariagervej, der løber langs bydelen, er det smalleste stykke. Vejen er meget trafikeret, og den er udpeget som sort plet. Sorte pletter er de vejstrækninger i byen, hvor der sker flest ulykker. For at afhjælpe den store utryghed og fremme trafiksikkerheden er der planer om at etablere cykelstier på begge sider af Mariagervej. Hadsundvej og Mariagervej er to af indfaldsvejene til Randers, og to stærkt trafikerede vejstrækninger i byen. Bygningerne og rummene langs med vejstrækningen har stor betydning for oplevelsen af vejrummet. Derfor skal lokalplaner, der omfatter arealer grænsende op til Hadsundvej og Mariagervej, om-
71 Beskrivelse for: 3. Skovbakken handle skiltning, beplantning, belysning, mv. med formålet at skabe et harmonisk bybillede. Parkbæltet I bydelen ligger parken Skovbakken og Tøjhushaven. En del af Østre Kirkegård er blevet omdannet til park, og der foretages ikke begravelser på dette areal længere. Sammen med Altananlæggene i bydel 2 Vester Altan, danner de et parkbælte nord om de indre bydele. Parkbæltet har stor strukturel betydning for byen, og anlæggene har stor rekreativ betydning for beboerne i den tætte indre by. Parkbæltet, og dermed Skovbakken, skal derfor sikres. Østergadekarréen i bykernen, Tøjhushavekvarteret i Skovbakken og Fjordgadekarréen i Østervang blev i 1997 sammen med 5 andre kvarterer i Danmark udvalgt af Regeringens Byudvalg til kvarterløftområde. Kvarterløftperioden fortsætter til udgangen af 2001. Den grundlæggende tankegang bag kvarterløft er en helhedsorienteret indsats, herunder byfornyelse, i kvarterer med betydelige sociale problemer eller mangler med hensyn til boligstandard, lokale arbejdspladser, kultur- og fritidstilbud etc. Hovedsigtet med kvarterløftet i Randers Kommune er at øge kvaliteten i kvarteret i bred forstand. Det gælder de kulturelle, sociale, brugsmæssige, arkitektoniske, miljømæssige og tekniske forhold. Beboerinddragelse er et essentielt element i kvarterløft. Da Randers Kommune blev udpeget til videre forhandling, indbød kommunen derfor beboere, institutioner og forvaltninger til at komme med forslag til projekter og aktiviteter i forbindelse med et kvarterløftprojekt i Randers. De mange forslag blev sammenskrevet til et idékatalog med 26 projekter. Siden har beboere og kommunale embedsmænd bearbejdet og prioriteret mellem projekterne. Resultatet er dette arbejde er udførligt beskrevet i Projektkataloget for Kvarterløftet i Randers Kommune. På baggrund af projektkataloget er gennemført flere byfornyelsesprojekter i kvarterløftområdet, heriblandt en omdannelse og forbedring af gårdanlæggene i karre 305 og karré 300. På J. V. Martinsplads er foretaget bygningsforbedringer og nybyggeri samt anlæg af torv. Området omfatter herefter blandt andet et nyt beboerhus, en ny børnehave og kunstskolen, der er samlet om et centralt kulturtorv. Status for kvarterløft i Tøjhushaven. Parkbæltet omkring den indre by omfatter Altananlæggene, Fabers anlæg, Skovbakken, Østre Kirkegård og Tøjhushaven. Kvarterløft I Marienlundsgade, Tøjhushavevej, Niels Brocksgade, Niels Ebbesens gade, Dronningensgade, Lene Bredahls gade og Lorentzgade er der sket bygningsforbedringer i form af nedrivninger, nybyggeri og bygningsforbedringer, ofte med anvendelse af alternative og miljørigtige materialer. Mellem Lene Bredahlsgade og Lorentzgade færdiggøres i 2005 et større bolignybyggeri. I Østergade-karreen mellem Østergade og Stemannsgade er etableret kulturinstitutioner, boliger og serviceerhverv i forbindelse med nybyggeri og bygningsforbedringer. Øvrig byfornyelse Der udarbejdes i øjeblikket en revideret rækkefølgeplan for byfornyelse, der skal anvise, hvor den fremtidige byfornyelse kan ske. Planen foreligger i løbet af 2005. Bevaringsværdige bygninger Bevaringsværdige bygninger er markeret i Kommuneatlasset for Randers, såfremt disse er opført før 1940. Oplysninger om den enkelte ejendoms bevaringsværdi (save-værdi) kan findes på Randers Kommunes hjemmeside, eller oplyses ved henvendelse til Teknisk Forvaltning.
72 Beskrivelse for: 3. Skovbakken Ved nedrivninger, ombygninger og tilbygninger samt ved ændringer i facaderne skal der tages særlige hensyn til de bevaringsværdige bygninger og særligt markant beliggende bygninger. Bygningsændringer på bygninger med bevaringsværdi (save-værdi) 1 til 4 må ikke foretages uden godkendelse. Oversigt over bevaringsværdige bygninger saveværdi: 1 4 i bydel 3 - Skovbakken: Dronningensgade 3 Dronningensgade 5 Dronningensgade 8 Dronningensgade 11 Dronningensgade 15 Dronningensgade 17 Fabersvej 1 Fabersvej 2 Fabersvej 20C Fabersvej 20B Fabersvej 20A Fabersvej 36A Fabersvej 38 Flintebjerg Alle 1 Flintebjerg Alle 7 Fuglebakken 1 Fuglebakken 5 Fuglebakken 36 Fuglebakken 43 Gl. Hadsundvej 1 Gl. Hadsundvej 3 Gl. Hadsundvej 3 Gl. Hadsundvej 16 Gl. Hadsundvej 18 Gl. Hadsundvej 40 Gl. Hadsundvej 42 Gl. Hadsundvej 46 Holbergstien 13 Holbergstien 17 J.V. Martins Plads 1 Køsters Alle 5 Køsters Alle 7 Køsters Alle 8 Køsters Alle 9 Køsters Alle 10 Køsters Alle 12 Køsters Alle 14 Lene Bredahls Gade 3b Lene Bredahls Gade 5 Lorentzgade 3 Lorentzgade 5 Lorentzgade 7 Mariagervej 8 Mariagervej 20 Mariagervej 44A Mariagervej 44B Mariagervej 60A Marienlundsgade 2 Marienlundsgade 8 Mellemvej 2 Moltkesgade 5 Moltkesgade 7 Mølleparken 3 Mølleparken 4 Mølleparken 5 Mølleparken 6 Mølleparken 7 Niels Brocks Gade 5 Niels Brocks Gade 11 Niels Brocks Gade 15 Niels Brocks Gade 19 Niels Ebbesens Gade 5 Niels Ebbesens Gade 7 Niels Ebbesens Gade 12a Niels Ebbesens Gade 28 Niels Ebbesens Gade 30 Niels Ebbesens Gade 32 Nordostvej 2 Nordostvej 8 Nordostvej 12 Nordostvej 15 Nørre Boulevard 3 Nørre Boulevard 25 Nørre Boulevard 43 Nørre Boulevard 45 Nørre Boulevard 53 Nørre Boulevard 55 Nørrebrogade 5A Nørrebrogade 7A Nørrebrogade 14 Nørrebrogade 43 Reberbanevej 10 Ridehusvej 8 Ridehusvej 11 Ridehusvej 12 Rosenørnsgade 6d Tjørnevej 3 Tøjhushavevej 2 Tøjhushavevej 4 Tøjhushavevej 6 Tøjhushavevej 8 Tøjhushavevej 9 Tøjhushavevej 10 Tøjhushavevej 14 Tøjhushavevej 16 Tøjhushavevej 18 Tøjhushavevej 22
73 Beskrivelse for: 3. Skovbakken Tøjhushavevej 24 Tøjhushavevej 28 Tøjhushavevej 30 Tøjhushavevej 32A Tøjhushavevej 34 Tøjhushavevej 36 Tøjhushavevej 36 Udbyhøjvej 2A Udbyhøjvej 4A Udbyhøjvej 4B Udbyhøjvej 6 Udbyhøjvej 8 Udbyhøjvej 12B Udbyhøjvej 24 Udbyhøjvej 26 Udbyhøjvej 28 Udbyhøjvej 30B Udbyhøjvej 30C Udbyhøjvej 30A Udbyhøjvej 32 Udbyhøjvej 32 Udbyhøjvej 32 Udbyhøjvej 32 Udbyhøjvej 32 Udbyhøjvej 32 Udbyhøjvej 32 Udbyhøjvej 32 Vinkelvej 34 Østervangsvej 7 Østervangsvej 7 Østervangsvej 9 Østervangsvej 13 Østervangsvej 15 Østervangsvej 25 Gældende planer og byplanvedtægter Byplanvedtægt nr. 8, 14 samt lokalplanerne 102, 155, 203, 215, 253, 286, 293, 305, 322 samt 324 er gældende. Disse planer opretholdes med undtagelse af Byplanvedtægt 8, hvor byrådet har ændret planlægningen, og byplanvedtægt 14, hvor byrådet ønsker at fjerne 3 stk. a. Vedtægterne bortfalder dog først, når der er vedtaget en ny lokalplan for området.
77 Lokalplanrammer for: 3. Skovbakken Bydel nr. 3 Skovbakken. Rammerne for lokalplanlægningen er en del af kommuneplanen og tjener som grundlag for den løbende administration af bygge- og planlovgivningen og som retningslinje for eventuelle fremtidige lokalplaner. De allerede vedtagne byplanvedtægter og lokalplaner opretholdes bortset fra byplanvedtægt nr. 8, hvor byrådet har ændret planlægningen. Denne plan bortfalder dog først, når der er vedtaget en ny lokalplan for området. Ved nedrivninger, ombygninger og tilbygninger samt ved ændringer i facaderne skal der tages særlige hensyn til de bevaringsværdige bygninger og særligt markant beliggende bygninger. Bygningsændringer på bygninger med bevaringsværdi (save-værdi) 1 til 4, må ikke foretages uden godkendelse. En registrering af bevaringsværdige bygninger (save-værdi: 1 til 4) findes i beskrivelsen for bydelen. I registreringen angives adresserne for de berørte ejendomme. Boligområder. City Bydelscenter Mariagervej For område B8 (bydel 3) B13 (bydel 3) B24 (bydel 3) B42 (bydel 3) B52 (bydel 3) B60 (bydel 3) B65 (bydel 3) B89 (bydel 3) B90 (bydel 3) B91 (bydel 3) B92 (bydel 3) B107 (bydel 3) B115 (bydel 3) B117 (bydel 3) gælder følgende: a. Området må kun anvendes til boliger og til kollektive anlæg, som ældreboliger, plejehjem, børneinstitutioner, varmecentral og lignende samt til mindre butikker eller erhverv, der ikke generer omgivelserne. Etablering af værtshuse, og restauranter med alkoholbevilling må kun ske med bevillingsnævnets særlige tilladelse. Grillbarer og lignende må kun etableres med byrådets særlige tilladelse. b. I område B89 kan der indrettes butikker med et bruttoetageareal på op til 1.500 m 2. Hvis byrådet skønner, at det kan indpasses i bybilledet, kan der tillades større butikker eller butikker med særligt arealkrævende varer. Den samlede ramme for nybyggeri og omdannelse til butiksformål i City er ca. 14.250 m² pr. april 2005. Heraf vurderes det, at 11.250 m² kan placeres i bykernen med en mindre del i Vester Altan. c. I den del af område B90, der ligger i bydelscenter Mariagervej kan der indrettes butikker med et bruttoetageareal på indtil 1500 m 2 for dagligvarer og indtil 750 m 2 for udvalgsvarer. Rammen for samlet nybyggeri og omdannelse til butiksformål i hele "Bydelsgruppe Midt-Øst", der omfatter bydelscentrene
78 Lokalplanrammer for: 3. Skovbakken Mariagervej, Nørre Boulevard og Hermann Stillingsvej er på 500 m 2 pr. april 2005, primært til udvidelser af eksisterende butiksareal. d. Boligetagearealets andel af det samlede etageareal skal udgøre mindst i område: B8: 90 %. B13: 90 %. B24: 95 %. B42: 90 %. B52: 85 %. B60: 85 %. B65: 95 %. B89: 95 %. B90: 85 %. B91: 95 %. B92: 95 %. B107: 90 % B 115: 85 % e. Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige i område: B8: 75 %. B13: 65 %. B24: 60 %. B42: 70 %. B52: 40 %. B60: 115 %. B65: 155 %. B89: 90 %. B90: 90 %. B91: 135 %. B92: 85 %. B107: 60 % B115: 60 % B117: 100 % f. Bebyggelsens højde skal tilpasses den almindelige etagehøjde i den pågældende gade, som er i område: B8: 3-4 etager B13: 1½-3 etager B24: 1½-2½ etager B42: 2½-3½ etager B52: 1½-2½ etager B60: 2-3½ etager B65: 4½-5½ etager B89: 2½-3½ etager B90: 2-3½ etager B91: 3-4 etager B92: 3-4 etager B107 2-4 etager B115: 2-7 etager B117: 3½ etage og 15 m
79 Lokalplanrammer for: 3. Skovbakken g. I område B8 B24 B42 B52 B60 B89 B92 B107 B117 skal der i forbindelse med bebyggelsen tilvejebringes et udendørs opholdsareal på 50 % af boligetagearealet og et parkeringsareal på 10 % af eksisterende etageareal samt et parkeringsareal på 25 % af eventuelt nyopført etageareal. I område 107 dog en p-plads pr. 100 m 2 etageareal og i område B89 1 p-plads pr bolig samt 1 p-plads pr. 100 m 2 erhvervsetageareal. Opholdsarealet skal tilvejebringes inden for den enkelte ejendom eller i umiddelbar nærhed heraf. Tagterrasser og store altaner kan i visse tilfælde indgå i beregningen af det samlede udendørs opholdsareal. Hvis opholdsarealet ligger helt eller delvist uden for ejendommen, skal det sikres til brug for ejendommens beboere. I område B13 B65 B90 B91 skal der i forbindelse med bebyggelsen tilvejebringes et opholdsareal på 40 % af boligetagearealet og et parkeringsareal på 10 % af det eksisterende etageareal og 25 % af evt. nyopført etageareal samt et opholdsareal på 15 % af erhvervsetagearealet i alt. Opholdsarealet skal tilvejebringes inden for den enkelte ejendom eller i umiddelbar nærhed heraf. Tagterrasser og store altaner kan i visse tilfælde indgå i beregningen af det samlede udendørs opholdsareal. Hvis opholdsarealet ligger helt eller delvist uden for ejendommen, skal det sikres til brug for ejendommens beboere. I område B89 gælder, at der må bygges i maximalt 3½ etager i en randbebyggelse langs Markedsgade. En mindre del af bebyggelsen kan, hvis placeret op mod skrænten bygges i maximalt 4½ etager. I område B115 skal der i forbindelse med bebyggelsen tilvejebringes et opholdsareal på mindst 50 % af boligarealet og en parkerings-
80 Lokalplanrammer for: 3. Skovbakken plads pr. bolig samt en parkeringsplads pr. 100 kvm erhvervsetageareal. Opholdsarealet skal tilvejebringes inden for den enkelte ejendom eller i umiddelbar nærhed heraf. Tagterrasser og store altaner kan i visse tilfælde indgå i beregningen af det samlede udendørs opholdsareal. Tagterrasser og store altaner kan i visse tilfælde indgå i beregningen af det samlede udendørs opholdsareal. Hvis opholdsarealet ligger helt eller delvist uden for ejendommen, skal det sikres til brug for ejendommens beboere. h. Ved nedrivninger, ombygninger og tilbygninger samt ved ændringer i facaderne, skal der tages særlige hensyn til de bevaringsværdige bygninger og særligt markant beliggende bygninger med bevaringsværdi (save-værdi) 1-4, hvorfor disse bygningsændringer ikke må foretages uden godkendelse. i. I område B60, B107 og B117 må der ikke opføres bebyggelse med gulv i stueetagen under kote 2,0. j. Bebyggelse og dertil hørende udendørs opholdsarealer, der ligger ud mod bydelens indfaldsveje (Mariagervej, Markedsgade, Østervangsvej, Rosenørnsgade og Udbyhøjvej), skal udformes med støjdæmpede foranstaltninger mod vejen, så det ækvivalente, konstante støjniveau fra trafikken ikke overstiger henholdsvis 30 db(a) for opholds- og arbejdsrum og 55 db(a) for opholdsarealer. k. I område B107 skal bebyggelsen og de dertil hørende udendørs opholdsarealer udformes, så det ækvivalente, konstante støjniveau fra trafikken på Toldbodgade ikke overstiger henholdsvis 30 db(a) for opholds- og arbejdsrum og 55 db(a) for opholdsarealer. Når der udarbejdes lokalplaner for området skal det sikres, at bebyggelsen får en åben og grøn udformning, som visuelt forbinder Tøjhushaven med fjorden, og som åbner for offentlig færdsel ad stier mellem haven og fjorden. l. Ved bebyggelse af ubebyggede grunde og ved større ombygninger skal ejendommene tilsluttes fjernvarmenettet. m. Når der udarbejdes lokalplaner for området, skal der fastsættes regler for opsætningen af udvendige antenner. Blandet bolig og erhverv. For område BE42 (bydel 3) BE48 (bydel 3) BE53 (bydel 3) gælder følgende: a. Områdernes anvendelse fastlægges til blandet bolig- og erhvervsbebyggelse for nærmere angivne erhvervstyper (butikker, administration, liberale erhverv, forlystelser, mindre ikke generende fremstillingsvirksomheder m.v.) samt til offentlige formål.
81 Lokalplanrammer for: 3. Skovbakken City b. I område BE53 kan der indrettes butikker med et bruttoetageareal på op til 1.500 m 2. Hvis byrådet skønner, at det kan indpasses i bybilledet, kan der tillades større butikker eller butikker med særligt arealkrævende varer. Den samlede ramme for nybyggeri og omdannelse til butiksformål i City er ca. 14.250 m² pr. april 2005. Heraf vurderes det, at 11.250 m² kan placeres i bykernen med en mindre del i Vester Altan. c. Område BE48 opdeles i 3 zoner, hvor følgende anvendelsesbestemmelser er gældende: Zone A: må anvendes til blandet bolig og erhverv med de begrænsninger, som er nævnt under pkt. a. Zone B: må kun anvendes til blandet bolig og erhverv, såfremt, den blandede bolig- og erhvervsbebyggelse opføres på samme matrikel og således, at erhvervsbebyggelsen opføres som en (støj)skærm mellem boligerne og Toldbodgade/havnens virksomheder. Den blandede bebyggelse skal opføres efter en samlet plan, der skal sikre, at det ækvivalente konstante støjniveau fra Toldbodgade ikke overstiger henholdsvis 30 db(a) i opholds- og arbejdsrum og 55dB(A) på udendørs opholdsarealer, samt at den ækvivalente korrigerede støjbelastning fra virksomheder på havnens arealer ikke overstiger 55/45/40 db(a) ved boliger i delområdet. Zone C: udlægges som konsekvenszone. Zonen skal tilplantes med træer, men kan i øvrigt anvendes til støjafskærmning, p- pladser og lignende, ligesom et evt. dige til løsning af oversvømmelsesproblemerne kan placeres i zonen. d. For område BE53 gælder, at der må bygges i maximalt 3½ etager i en randbebyggelse langs Markedsgade. En mindre del af bebyggelsen kan, hvis placeret op mod skrænten bygges i maximalt 4½ etager. Ny bebyggelse op mod skrænten skal placeres på en sådan måde, at udsigten over byen fra Ridehusvej bevares. e. Værtshuse og restauranter med alkoholbevilling må kun etableres med bevillingsnævnets tilladelse i hvert enkelt tilfælde og skal fortrinsvis placeres langs strøggaderne og på egnede lokaliteter i karreerne uden om, se kort 8.3 i hæftet "Hovedstruktur". Restauranter med natbevilling må ikke placeres i eller umiddelbart op til rene boligejendomme. f. Det skal tilstræbes, at de eksisterende fremstillingsvirksomheder kan opretholdes, hvis det kan ske uden væsentlige gener eller risici for bydelen som helhed. g. Industribebyggelse kan kun omdannes til butiks-, kontor- eller institutionsformål, hvis de samlede miljømæssige og trafikale ulemper ikke efter byrådets skøn forøges. h. Det skal tilstræbes, at boligetagearealets andel af det samlede etageareal udgør mindst 50 %.
82 Lokalplanrammer for: 3. Skovbakken i. Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige i område: BE42: 125 % BE48: 80 % BE53: 100 % j. Bebyggelsens højde skal tilpasses den almindelige etagehøjde i den pågældende gade, som er i område: BE42: BE48: BE53: 2-3 etager 1½ - 5 etager 2½ - 5 etager k. I område BE42 skal der tilvejebringes et opholdsareal på mindst 40 % af boligetagearealet og et parkeringsareal på 15 % af etagearealet. I område BE48 skal der tilvejebringes et opholdsareal på mindst 50 % af boligetagearealet og et parkeringsareal på 10 % af eksisterende etageareal og 25 % af eventuelt nyt etageareal. I område BE53 skal der tilvejebringes et opholdsareal på mindst 40 % af boligetagearealet og en parkeringsplads pr. bolig. For øvrig ny bebyggelse skal der tilvejebringes et parkeringsareal på 10 % af eksisterende etageareal og 25 % af nyt etageareal. Opholdsarealet skal tilvejebringes inden for den enkelte ejendom eller i umiddelbar nærhed heraf. Hvis opholdsarealet ligger helt eller delvist uden for ejendommen, skal det sikres til brug for ejendommens beboere. l. I område BE 42 og BE53 skal ny bebyggelse og dertil hørende udendørs opholdsarealer udformes med støjdæmpede foranstaltninger mod Markedsgade, så det ækvivalente, konstante støjniveau fra trafikken ikke overstiger henholdsvis 30 db(a) for opholds- og arbejdsrum og 55 db(a) for opholdsarealer. m. Ved nedrivninger, ombygninger og tilbygninger samt ved ændringer i facaderne, skal der tages særlige hensyn til de bevaringsværdige bygninger og særligt markant beliggende bygninger med bevaringsværdi (save-værdi) 1-4, hvorfor disse bygningsændringer ikke må foretages uden godkendelse. n. Når der udarbejdes lokalplaner for området skal der redegøres for, hvordan regionplanens bestemmelser om virksomhedsstøj kan overholdes. o. I område BE48 må der ikke opføres bebyggelse med gulv i stueetagen under kote 2,0. p. Ved bebyggelse af ubebyggede grunde og ved større ombygninger skal ejendommene tilsluttes fjernvarmenettet.
83 Lokalplanrammer for: 3. Skovbakken Nørrejyllands Tøjhus Byparker (kirkegårde) Områder til offentlige formål For område BE49 (bydel 3) gælder følgende: a. Områdets anvendelse fastlægges til blandet bolig- og erhvervsformål i henhold til lokalplan 293. b. Det tidligere Krudthus` anvendelse fastlægges til fælleshus. c. Der er mulighed for at etablere et offentligt parkeringsareal med vejadgang fra Udbyhøjvej for maksimum 10 biler. d. Bygningerne er omfattet af en fredningskendelse og er oprindeligt fredet i 1918, med en udvidelse af fredningen i 2003. e. Ved nedrivninger, ombygninger og tilbygninger samt ved ændringer i facaderne, skal der tages særlige hensyn til de bevaringsværdige bygninger og særligt markant beliggende bygninger med bevaringsværdi (save-værdi) 1-4, hvorfor disse bygningsændringer ikke må foretages uden godkendelse. For område F4 (bydel 3) F5 (bydel 3) F6 (bydel 3) F13 (bydel 3) gælder følgende: a. Områdets anvendelse fastlægges til offentlige rekreative formål (F4, F5 og F13 som park og F6 som kirkegård). b. I områderne kan der opføres enkelte mindre bygninger til serviceformål og publikumsbetjening. c. Ved nedrivninger, ombygninger og tilbygninger samt ved ændringer i facaderne, skal der tages særlige hensyn til de bevaringsværdige bygninger og særligt markant beliggende bygninger med bevaringsværdi (save-værdi) 1-4, hvorfor disse bygningsændringer ikke må foretages uden godkendelse. For område O6 (bydel 3) O66 (bydel 3) O71 (bydel 3) gælder følgende: a. Områdernes anvendelse fastlægges til offentlige formål som skoler og institutionsbebyggelse med pensionatsfunktioner som plejehjem og lignende (O6), beskyttede- og ældreboliger (O66), børneinstitution (O71). b. Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige i område: O6: 40 % O66: 120 %
84 Lokalplanrammer for: 3. Skovbakken O71: 30 % c. Bebyggelsens højde må ikke overstige i område: O6: 3½ etage og 15 m O66: 4 etager og 17 m O71: 1 etage med udnyttelig tagetage. d. I forbindelse med eventuel boligbebyggelse skal der tilvejebringes et opholdsareal på mindst 50 % af boligetagearealet. Opholdsarealet skal tilvejebringes inden for den enkelte ejendom eller i umiddelbar nærhed heraf. Hvis opholdsarealet ligger helt eller delvist uden for ejendommen, skal det sikres til brug for ejendommens beboere. e. Der skal mindst være 75 p-pladser i område O6. f. Ved nedrivninger, ombygninger og tilbygninger samt ved ændringer i facaderne, skal der tages særlige hensyn til de bevaringsværdige bygninger og særligt markant beliggende bygninger med bevaringsværdi (save-værdi) 1-4, hvorfor disse bygningsændringer ikke må foretages uden godkendelse. g. Ved indplacering af ny bebyggelse i område O6, skal der reserveres areal langs sydsiden af Fabersvej til fastholdelse af det "grønne bælte" på tværs af byen. h. Ved bebyggelse af ubebyggede grunde og ved større ombygninger skal ejendommene tilsluttes fjernvarmenettet. Ubestemte offentlige formål For område O20 (bydel 3) gælder følgende: a. Områdets anvendelse fastlægges til ubestemte offentlige formål. b. I området må kun placeres offentlige institutioner, for hvilke en central beliggenhed er af afgørende betydning for institutionernes funktion, såsom vandrerhjem og lignende eller institutioner med lokal tilknytning som fx plejehjem og lignende. c. Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 65 %. d. Ved bebyggelse af ubebyggede grunde og ved større ombygninger skal ejendommene tilsluttes fjernvarmenettet. For område O67 (bydel 3) gælder følgende: a. Områdets anvendelse fastlægges til offentlige formål som musik- og teaterhus samt offentlige og private institutioner, der knytter sig til eller som ikke er i konflikt med teater- og musikhusfunktionerne.
85 Lokalplanrammer for: 3. Skovbakken b. Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 65 %. c. Ved placering af ny bebyggelse skal der reserveres areal langs sydsiden af Fabersvej til genskabelse af "det grønne bælte" på tværs af byen. d. Ved bebyggelse på ubebyggede grunde og ved større ombygninger skal ejendommene tilsluttes fjernvarmenettet. e. Ved nedrivninger, ombygninger og tilbygninger samt ved ændringer i facaderne, skal der tages særlige hensyn til de bevaringsværdige bygninger og særligt markant beliggende bygninger med bevaringsværdi (save-værdi) 1-4, hvorfor disse bygningsændringer ikke må foretages uden godkendelse. For område O78 (bydel 3) gælder følgende: a. Områdets anvendelse fastlægges til kulturelle institutioner, beboer- og aktivitetshus, daginstitution. b. Langs Toldbodgade skal der udlægges en minimum 45 m bred konsekvenszone. Zonen skal tilplantes med træer, men kan i øvrigt anvendes til støjafskærmning, p-pladser og lignende, ligesom et dige til løsning af oversvømmelsesproblemerne kan placeres i zonen. c. Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 95. d. Ny bebyggelse må ikke opføres i mere end 3 etager med udnyttelig tagetage. e. Når der udarbejdes lokalplaner for området skal der fastlægges et parkeringsareal efter en konkret vurdering af behovet. f. Ved nedrivninger, ombygninger og tilbygninger samt ved ændringer i facaderne, skal der tages særlige hensyn til de bevaringsværdige bygninger og særligt markant beliggende bygninger med bevaringsværdi (save-værdi) 1-4, hvorfor disse bygningsændringer ikke må foretages uden godkendelse. g. I området må der ikke opføres bebyggelse med gulv i stueetagen under kote 2,0. h. Ved bebyggelse af ubebyggede grunde og ved større ombygninger skal ejendommene tilsluttes fjernvarmenettet. i. Bebyggelsen og de dertil hørende opholdsarealer skal udformes, så det ækvivalente støjniveau fra trafikken på Toldbodgade ikke overstiger 55 db(a), samt at den ækvivalente korrigerede støjbelastning fra virksomheder på havnens arealer ikke overstiger 50/50/50dB(A).
86 Lokalplanrammer for: 3. Skovbakken Andre grønne områder For område Sportsanlæg R9 (bydel 3) gælder følgende: a. Områdets anvendelse fastlægges til offentlige rekreative formål (sportsanlæg). b. I området kan opføres enkelte mindre bygninger til serviceformål og publikumsbetjening. Serviceområder. Villaområder. Bydelscenter Nørre Boulevard For område S7 (bydel 3) gælder følgende: a. Områdets anvendelse fastlægges til serviceformål (hotel, kongres- og teatervirksomhed). b. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 230. c. Bebyggelsens højde må ikke overstige 7 etager og 25 m. d. Ved ny bebyggelse og ved større ombygninger skal bebyggelsen tilsluttes fjernvarmenettet. For område V11 (bydel 3) V51 (bydel 3) V52 (bydel 3) gælder følgende: a. Området må kun anvendes til boliger og til offentlige formål, som ældreboliger, børneinstitutioner og lignende samt til mindre butikker eller erhverv, der ikke generer omgivelserne. b. I en del af område V52 kan der indrettes butikker med et bruttoetageareal på indtil 1500 m 2 for dagligvarer og indtil 750 m 2 for udvalgsvarer. Rammen for samlet nybyggeri og omdannelse til butiksformål i hele "Bydelsgruppe Midt-Øst", der omfatter bydelscentrene Mariagervej, Nørre Boulevard og Hermann Stillingsvej er på 500 m 2 pr. april 2005, primært til udvidelser af eksisterende butiksareal. c. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom inkl. andele af fællesareal må ikke overstige 30. For ejendomme, der ikke bruges til boligformål, kan bebyggelsesprocenten hæves til 40, hvis det kan ske uden at tilsidesætte hensynet til de omboende. Hvis bebyggelsens veje og fælles parkeringsarealer henligger under de enkelte ejendomme, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 23 for ejendommene som helhed. d. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end én etage med udnyttelig tagetage. Denne regel kan dog fraviges, hvis det kan ske uden tilsidesættelse af hensynet til omboende eller
87 Lokalplanrammer for: 3. Skovbakken til kvarteret som helhed, fx ved bebyggelse på skrånende terræn. e. Bebyggelsen må ikke opføres med en højde på mere end 8,5 m (terrænplan). f. Eventuelle nye udstykninger skal tilrettelægges, så de ækvivalente, konstante udendørs støjniveau, som påføres bebyggelsen fra Nørre Boulevard og Østervangsvej ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. g. Større ledige arealer skal udstykkes og bebygges efter en samlet plan. I område V11 må grundene normalt ikke være mindre end 700 m 2. Villaområdet kan også fortættes ved supplerende udstykninger, hvor haverne har en passende størrelse eller en gunstig indbyrdes beliggenhed. Supplerende udstykning kan kun finde sted hvor det efter byrådets skøn kan ske på en forsvarlig måde. Grundstørrelsen må ikke komme under 500 m 2, og eventuelle fælles friarealer må ikke reduceres. h. Ved nedrivninger, ombygninger og tilbygninger samt ved ændringer i facaderne, skal der tages særlige hensyn til de bevaringsværdige bygninger og særligt markant beliggende bygninger med bevaringsværdi (save-værdi) 1-4, hvorfor disse bygningsændringer ikke må foretages uden godkendelse. i. Når der udarbejdes lokalplaner for området, skal der fastsættes regler for opsætningen af udvendige antenner.