gladsaxe.dk Lokalplan 253 Turbinevej 4-6 i Mørkhøj Erhvervskvarter incl. Miljøvurdering B Y G H E R R E

Transkript

1 B Y G H E R R E gladsaxe.dk Lokalplan 253 Turbinevej 4-6 i Mørkhøj Erhvervskvarter incl. Miljøvurdering

2 Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige plan lægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalpla nens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og supple ret med kortbilag. Alle gældende lokalplaner kan ses på og på kommunens egen hjemmeside, gladsaxe.dk. Hvad er et kommuneplantillæg? Gladsaxe Kommuneplan 2017 blev endeligt vedtaget i juni Kommuneplanen fastlægger dels en hovedstruktur for kommunen, byde lene og kvarterene, dels retningslinjer for hele kommunen og rammer for de enkelte områder i kommu nen. Kommuneplanens rammer fastlægger, hvad der kan bestemmes i de fremtidige lokalplaner med hensyn til bebyggelsens art og an vendelse, bebyggelsens tæthed, trafiksystemet, grønne områder m.v. Byrådet kan ændre kommuneplanens rammer ved at udarbejde et kom muneplantillæg, f.eks. for at imødekomme et konkret byggeønske. Rammeændringen kan imidlertid kun foretages efter en forudgående offentlig høring af mindst 4 ugers varighed hos overordnede myn digheder og borgerne i kommunen. En rammeændring vil som regel blive fulgt op af en lokalplan. Lokalplanen kan dog tidligst vedtages endeligt samtidig med eller efter vedtagelsen af rammeændringen.

3 Redegørelse for lokalplan 253 Turbinevej 4-6 i Mørkhøj Erhvervskvarter Baggrund Byggemarkedet Bauhaus ønsker at etablere sig på Turbinevej 4-6 i Mørkhøj Erhvervskvarter. Den gældende lokalplan 231 fastlægger, at området kan anvendes til pladskrævende detailhandel, men at der først skal udarbejdes en supplerende lokalplan med bestemmelser om bebyggelsens omfang, placering og udseende. Lokalplanens område Området afgrænses af tilkørselsrampen til Motorring 3, Gladsaxe Ringvej, Dynamovej, Turbinevej og det ubebyggede areal med gravhøjen Sneglehøj. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at give mulighed for, at der kan etableres et nyt byggemarked på Turbinevej 4-6 og samtidig sikre, at det bliver indpasset nænsomt i det eksisterende erhvervskvarter og i forhold til gravhøjen, Sneglehøj. Planen skal sikre, at erhvervskvarterets grønne karakter opretholdes, og at der er fokus på klimatilpasning. Historie Mørkhøj Erhvervskvarter er planlagt i 1960 erme som et moderne industriområde. Kvarteret blev anlagt som en lukket enklave mellem de to nye store trafikårer, Hillerødmotorvejen og den planlagte Motorring 3. Omkring hele erhvervskvarteret er der et bredt beplantningsbælte. Den eneste vejadgang til kvarteret er fra Gladsaxe Ringvej. Langs de interne veje er der anlagt offentlige parkeringspladser og plantet vejtræer. Det var fra starten pålagt grundejerne, at de første ti meter af hver enkelt matrikel skulle reserveres til haveanlæg, hvilket har givet kvarteret et særligt grønt præg. Ejendommen Turbinevej 4-6 har siden midten af 1980 erne huset trykkeri- og kommunikationsvirksomheden Bording A/S. Indhold Lokalplanens formål er at give mulighed for, at et nyt byggemarked kan etableres på Turbinevej, og at det kan ske på en sådan måde, at det bidrager positivt til udviklingen af erhvervskvarteret. Det er afgørende for kvarteret, at trafikken til og fra området kan afvikles hensigtsmæssigt. Og det er vigtigt, at erhvervsområdet fortsat fremstår som et velorganiseret, harmonisk og grønt område. Trafikforholdene er belyst i den tilhørende miljørapport side 9. Lokalplanen indeholder desuden bestemmelser om det kommende byggeris omfang, placering, højde og udseende, MOTORRING 3 LOKALPLANENS OMRÅDE GLADSAXE RINGVEJ 3

4 herunder retningslinjer for skiltning og for brugen af virksomhedens logofarve. Detailhandel Der må opføres et byggemarked på samlet m² bruttoetageareal. Heraf kan en overdækket drive-in funktion udgøre ca m². Detailhandelsrammen for pladskrævende varegrupper er på ialt m² for lokalplanens område. Pladskrævende varegrupper er eksempelvis motorkøretøjer, lystbåde, campingvogne, trailere, møbler, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus eller lignende. ILLUSTRATION AF DET ØNSKEDE PROJEKT. TEGNINGEN ER VEJLEDENDE. EN AF DE NYERE ERHVERVSBYGNINGER I MØRKHØJ ERHVERVSKVARTER. Byggefelter For at sikre en hensigtsmæssig placering af et nyt byggemarked, er der vist et byggefelt (A), hvor bygningen må opføres. Bygningen er placeret så langt mod øst som muligt, for at holde den vestlige del af området åbent. Herved friholdes en større del af Sneglehøjs omgivelser for den primære bebyggelse, og byggemarkedets frontfacade orienteres mod Gladsaxe Ringvej og motorvejen i stedet for indad mod erhvervskvarteret. Byggefeltet er placeret, så lastbiler kan komme bag om bygningen, og det vestlige hjørne er beskåret, så bilerne kan runde hjørnet uden at overskride Vejdirektoratets byggelinje. Byggeri må ikke opføres nærmere end 10 meter fra vejskel fra Dynamovej og Turbinevej. Langs Gladsaxe Ringvej skal byggeri være mindst 25 meter fra nuværende vejskel for at sikre plads til lastbilkørsel omkring byggemarkedet og for at reservere plads til en kommende letbaneforplads. Inden for lokalplanens område må bygninger være højst 3 etager og 12 meter høje, hvilket svarer til det øvrige erhvervsområde. Uden for byggefelterne må der opføres mindre overdækninger til kundevogne, cykler og lignende. I delområde 2 kan der etableres bebyggelse til eventuelle rekreative og formidlingsmæssige formål i tilknytning til fortidsmindet Sneglehøj, og i delområde 3 kan der være cykelparkering og lignende småbygninger i forbindelse med en kommende letbaneforplads. Bebyggelsens udseende Lokalplanen fastlægger om byggemarkedet, at der skal være store vinduespartier langs Gladsaxe Ringvej og mod parkeringsarealet, så facaden fremstår åben og imødekommende. Langs Turbinevej inviterer bygningens funktion ikke til vinduer. Her skal facaden i stedet begrønnes med klatreplanter. Bortset fra dette indeholder lokalplanen ikke detaljerede bestemmelser om de enkelte bygningers udseende ud over regler for skiltning. FORHAVERNE MEDVIRKER TIL AT GIVE KVARTERET EN SÆRLIG IDENTITET. Skiltning Langs tagkanten af byggemarkedet må der opsættes en farvet frise på højst to meter i virksomhedens logofarve. I forbindelse 4

5 med butikkens indgang kan virksomhedens logo indarbejdes i arkitekturen som en portal. Firmanavn og logoer mv. må desuden anvendes, som vist på lokalplanens tegningsbilag. Både den farvede frise og portalen betragtes som skiltning. Da begge dele er mere markante, end hvad der ellers gives tilladelse til i erhvervskvarteret, er der indført to særlige bestemmelser for at regulere disse. Den farvede frise må højst være 2 meter og må indeholde firmanavn eller logo én gang på hver facade. Det er alene den ønskede indgangsportal, der må være op til 14 meter eller 2 meter højere end bygningens tagkant. Andre skilte skal overholde designmanualen. For at undgå at skiltningen skal blive for dominerende, må belysning af frisen og anden skiltning kun ske i meget begrænset omfang og i overensstemmelse med designmanualen. Indgangsportalen må ikke udføres med belysning. Hvis bygningen på et tidspunkt skal anvendes til et andet formål, kan en tilsvarende markant skiltning også tillades. DET NUVÆRENDE PLANTEBÆLTE LANGS GLADSAXE RINGVEJ. Beplantning For at sikre områdets grønne karakter, skal der langs Dynamovej og Turbinevej være grønne forhaver på 10 meter fra vejskel. Planen stiller ikke krav til forhavernes nøjagtige udformning, og de grønne arealer kan gennemskæres af nødvendige indkørsler. Ud for det nye byggemarked skal det grønne forareal dog udformes med regnbede til at optage regnvand fra bygningens tagflade. På bygningens tag skal der være sedum, græs, urter eller lignende. Langs Gladsaxe Ringvej skal der etableres en grøn, sammenhængende beplantning med træer og buske inden for det område, som er vist på lokalplanens kortbilag 2. Beplantningen vil være mere åben end det hidtidige plantebælte, og bredden af det beplantede areal vil variere mellem ca. 13 og ca. 6 meter. I forbindelse med etablering af letbanen, vil en del af arealet skulle anvendes som forplads for den kommende letbanestation. Den endelige udformning af beplantningen skal planlægges i samarbejde med Gladsaxe Kommune. Langs matrikelskellene mellem områdets tre ejendomme skal der være levende hegn med en højde på mindst 8 meter. Biofaktor Biofaktoren er et mål for omfanget af et områdes grønne elementer set i forhold til områdets størrelse. Forskellige belægningstyper og beplantningstyper får en værdi efter, hvor grøn, den er. Højeste værdi findes for skove, mens en almindelig græsplæne har en relativt lav værdi, og asfalt har værdien nul. Værdien er fastlagt dels ud fra klimahensyn og dels ud fra æstetiske og rekreative hensyn. Inden for lokalplanens område skal biofaktoren være mindst 0,3 for den enkelte ejendom. Biofaktor Asfalt, beton, fliser, tagsten, tagpap 0,0 Brosten, grusflader 0,2 Naturstensbelægning, armeret græs 0,3 Græsplæne, krat, buske og hække under 2 meter 0,5 Fritvoksende græs, staudebed, permanent vandareal med liv 1,0 Krat, buske og hække over 2 meter 1,5 Skov 2,0 Regnbede, facadebevoksning, grønne tage 0,5-1,5 Enkeltstående træer 1,5-2,0 Parkeringsforhold Lokalplanen fastlægger at der skal etableres parkering svaren- Se desuden bilag 5 om udregning af biofaktor. 5

6 DET FREDEDE FORTIDSMINDE, STENALDERGRAVHØJEN SNEGLEHØJ. de til én parkeringsplads pr. 40 m² butiksareal. Arealer til drive-in medregnes ikke i denne sammenhæng. Langs Turbinevej på strækningen ud for matr. 7au er der ca. 50 offentlige parkeringspladser. Disse pladser kan indgå i parkeringsdækningen. Miljøvurdering og VVM Der er i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) gennemført screening af de miljømæssige konsekvenser af lokalplan 253 og af det konkrete projekt for et Bauhaus byggemarked. Screeningen viser, at der skal udarbejdes en miljørapport for lokalplanen, men at der ikke er behov for en miljøkonsekvensrapport for projektet. Miljørapporten findes på side 9. Fortidsmindet Sneglehøj På naboejendommen Turbinevej 8 ligger den fredede stenaldergravhøj Sneglehøj. Højen er omfattet af en fredningsaftale fra 1963 mellem Gladsaxe Kommune og Fredningsnævnet. Hele ejendommen Turbinevej 8 er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 18 om beskyttelse af fortidsminder. Denne lokalplan ligger uden for det beskyttede område og er derfor ikke omfattet af fredningsaftalen. Kroppedal Museum har dog en forventning om, at der inden for lokalplanområdet kan være jordfaste fortidsminder. Trafik Mørkhøj erhvervskvarter er udfordret af, at Dynamovej er den eneste ind- og udkørsel til området. Inden for perioden fra 2018 til 2023 forventes anlægsarbejderne for letbanen at være igang på Gladsaxe Ringvej. Letbanen vil få en station ved Dynamovej, og en del af lokalplanens område vil i denne sammenhæng blive anvendt til forplads med bl.a. cykelparkering og lignende. For at sikre trafikafviklingen på Dynamovej bedst muligt fastlægger lokalplanen, at al vejadgang til lokalplanens område så vidt muligt skel ske via Turbinevej. Trafikforhold er i øvrigt beskrevet i miljørapporten side 9. Vejbyggelinjer Langs Motorring 3 og frakørselsrampen til Gladsaxe Ringvej gælder en vejbyggelinje, som skal sikre, at en eventuel fremtidig vejudvidelse vil kunne gennemføres. Vejbyggelinjen er fastlagt i henhold til vejloven, og det er Vejdirektoratet, der er vejmyndighed. Lokalplanen giver ikke mulighed for, at der kan opføres bygninger eller andre anlæg af blivende art inden for dette område. Bauhaus har været i dialog med Vejdirektoratet om udnyttelsen af det pågældende område. I det skitserede projekt er der anlagt parkeringspladser i området langs motorvejen. Efter konkret ansøgning kan Vejdirektoratet give dispensation til at anlægge de viste parkeringspladser, men der vil ikke kunne dispenseres til bygninger eller andre anlæg af blivende art, herunder nødvendig kørevej for lastbiler og lignende. I tilfælde af en fremtidig vejudvidelse vil Vejdirektoratet kunne kræve, at disse pladser blive nedlagt eller flyttet. Langs Turbinevej, Dynamovej og Gladsaxe Ringvej gælder en æstetisk byggelinje på henholdsvis 10 og 20 meter fra vejskel. Disse byggelinjer stammer fra den tidligere gældende Byplanvedtægt 11 og har siden erhvervskvarterets oprindelse i 1960 erne sikret, at vejene har et åbent og grønt udseende. Lysgener Af sikkerhedsmæssige årsager må der ikke være blændende lys fra byggemarkedet til trafikken på motorvejen. Højtsiddende lyspunkter skal afskærmes, og det skal sikres, at billygter fra parkeringsarealer og kørearealer ikke kan forstyrre trafikken på motorvejen. Lys fra skiltning kan tillades i begrænset omfang og må ikke virke blændende. Varmeforsyning Området ligger inden for Gladsaxe Fjernvarmes forsyningsområde, hvortil der er tilslutningspligt. Opføres nyt byggeri som lavenergibebyggelse, har Gladsaxe Kommune pligt til at dispensere fra kravet om tilslutning til kollektiv varmeforsyning. Grundvand Da lokalplanens område ligger indenfor indvindingsoplandet af kildepladserne KXIII og KXIV (drikkevandsboringer), er det særlig vigtigt, at der ikke sker nedsivning af miljøfremmede stoffer. Lokalplanen indeholder derfor en bestemmelse, der sikrer, at regnvand fra køreveje og parkeringsarealer ikke må nedsives men derimod skal ledes til regnvandsledning. Afvandingsforhold og klimatilpasning På grund af kraftig regn, som er blevet en større udfordring de seneste år, har Gladsaxe Kommune vedtaget en klimatilpasningsplan, der skal forebygge og mindske skaderne af skybrud. Det område, som lokalplanen omfatter, ligger inden for et af de 13 områder i kommunen, hvor beregninger viser, at der er størst risiko for, at oversvømmelser i forbindelse med skybrud 6

7 giver skader. Lokalplanen bestemmer derfor, at der ved nybyggeri skal anvendes grønne tage på alle større bygninger. Ved at tilbageholde regnvandet, kan de grønne tage medvirke til at afhjælpe konsekvenserne af de store regnmængder. Langs Turbinevej skal der desuden anlægges regnbede til opsamling af tagvand fra byggemarkedet. Området er generelt dårligt egnet til nedsivning på grund af de lokale jordbundsforhold. Regnvand fra veje og parkering skal derfor ledes til regnvandsledning, da det ellers vil indebære en risiko for forurening af grundvandet med vejsalt om vinteren. Nedsivning kræver under alle omstændigheder tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. Spildevand og evt. regnvand skal i øvrigt afledes til kommunens offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med kommunens spildevandsplan. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til den gældende afløbskoefficient på 1/3. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Novafos A/S vandforsyningsområde. Jordforurening Lokalplanens område er beliggende i byzone, og ejendomme, der ligger i byzone, er som udgangspunkt klassificeret som lettere forurenet i henhold til jordforureningsloven. Dette kaldes områdeklassificering. Forureningen er opbygget gennem mange år og skyldes f.eks. boligop varmning, bilers udstødning, industriens udledning, opfyld og terrænreguleringer samt andre diffuse kilder. Hvis der skal flyttes jord fra et areal, der er områdeklassificeret, skal jorden anmeldes til kommunens miljøafdeling. Der er registreret jordforurening inden for en del af lokalplanområdet. Turbinevej 4-6 er delvis kortlagt som forurenet, og hele Dynanovej 2 er kortlagt som forurenet. Det betyder ikke, at der ikke findes yderligere jordforurening i området, men blot at der ikke på nuværende tidspunkt findes oplysninger herom, som er registreret af myndighederne. Træffes jordforurening i forbindelse med nedrivning eller jordarbejde på ejendommene, skal kommunens miljøafdeling kontaktes. Emnet er desuden behandlet i Miljørapporten side 9. Kommuneplan Lokalplanens område er en del af rammeområde 9E1 i Kommuneplan Området udlægges til erhvervsformål i form af produktions- og lagervirksomhed eller pladskrævende detailhandel. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 75% for den enkelte ejendom, og bygningers højde må ikke være mere end 12 meter og 3 etager. Parkeringsnormen er 1 plads pr. 50 m² erhverv og 1 plads pr. 40 m² butik for pladskrævende varer. Lokalplanen overholder dette. Kommuneplanen indeholder ikke detaljerede retningslinjer om bruttoetageareal for butikker og om butiksstørrelser. Der KOMMUNEPLANENS RAMMEOMRÅDE 9E1 UDGØR DET RØDE OMRÅDE PÅ KORTET. Enkeltområde 9E1 Betegnelse Dynamovej Anvendelse Erhverv (produktions- og lagervirksomhed samt pladskrævende detailhandel) Maks. Bebyggelsesprocent 75 Maks. antal etager 3 Ramme til detailhandel m² i området som helhed Maks. butiksstørrelse m² Bevaringsbestemmelser for beplantningsbæltet langs Gladsaxe Ringvej ophæves. 7

8 er derfor udarbejdet et tillæg til kommuneplanen, som omhandler dette emne. I tillægget, som er i høring samtidig med lokalplanen, foreslås en samlet ramme for butikker i Mørkhøj Erhvervskvarter på m² og en maksimal butiksstørrelse på m². Lokalplan og deklarationer Området er i dag omfattet af lokalplan 231, som kun fastlægger de overordnede rammer for etablering af et nyt byggemarked. Lokalplan 231 forudsætter således, at der vedtages detaljerede bestemmelser i en ny lokalplan. Med vedtagelse af denne lokalplan ophæves lokalplan 231 inden for denne lokalplans område. Deklaration vedrørende vejbyggelinje i forbindelse med Motorring 3 er fortsat gældende. Tilladelse fra andre myndigheder Forud for en eventuel dispensation fra bestemmelser om byggelinje efter vejloven eller lyspåvirkning af trafikken på motorvejen, skal der ske fornyet høring af Vejdirektoratet som statslig myndighed, jf. 19 stk. 3 i Planloven. Lokalplanens fremlæggelse og vedtagelse Lokalplan 253 med miljøvurdering var fremlagt i offentlig høring fra den til og med den Fremlæggelsen af lokalplanen 253 med miljørapport, gav samlet set anledning til 13 tilkendegivelser. Det har medført følgende ændringer i lokalplan 253: at der indsættes i 8.4, at eksisterende træer så vidt muligt skal bevares som en del af plantebæltet. - og som konsekvens heraf: at 9 ændres til, at lokalplanen ikke indeholder bevaringsbestemmelser bortset fra om højde og udformning af byggemarkedets indgangsportal er tilrettet, så det fremgår tydeligt, at portalen må være 14 meter. Desuden er det præciseret i redegørelsen, at Kroppedal Museum har forventning om at finde fortidsminder inden for lokalplanens område. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 14. 8

9 Miljørapport for lokalplan 253 og Kommuneplantillæg 2 Turbinevej 4-6 i Mørkhøj Erhvervskvarter Baggrund Byggemarkedet Bauhaus ønsker at etablere sig i Mørkhøj Erhvervskvarter på Turbinevej 4-6, som hidtil har huset virksomheden Bording A/S. Erhvervskvarteret, som i dag kun har Dynamovej som eneste indkørsel, er trafikalt udfordret på visse tidspunkter af dagen. Med det kommende letbanebyggeri er der bekymring for at situationen vil blive værre. Der er derfor stort fokus på, om trafiknettet kan bære belastningen fra et nyt byggemarked. Erhvervskvarteret er kendetegnet ved de grønne forhaver og vejtræerne langs de lokale veje. Langs Gladsaxe Ringvej er der i dag et 20 meter bredt beplantningsbælte. Mørkhøj Erhvervskvarter udvikler sig i disse år i retning af et mere eksklusivt miljø med bl.a. større autoforhandlere. Kvarterets grønne præg og arkitektoniske fremtoning er af stor betydning for denne udvikling. På naboejendommen ligger den fredede stenaldergravhøj Sneglehøj, hvor en fredningsaftale fra 1963 skal sikre, at højen fortsat kan opleves så uberørt som muligt. Af disse årsager er der fokus på både de grønne områder og på byggeriets arkitektur og udseende, herunder skiltning. I disse år oplever vi stigende problemer med regnmængder, som skaber oversvømmelse i udsatte områder. Mørkhøj Erhvervskvarter er et af de klimaområder, som Gladsaxe Kommune har udpeget som fokusområder. En stor del af lokalplanens område skal anvendes som kørevej og parkeringsplads. Hvis regnvand fra disse områder nedsives, vil der være risiko for om vinteren at forurene grundvandet med vejsalt. Miljøvurdering Gladsaxe Kommune har foretaget en screening af Forslag til lokalplan 253 og Kommuneplantillæg 2. Kommunen har valgt at udarbejde miljøvurderingen ud fra følgende 6 parametre: 1. Trafik 2. Grønne områder 3. Arkitektur og udseende 4. Påvirkning af fortidsmindet Sneglehøj 5. Jordforurening 6. Regnvandshåndtering og grundvand 1. Trafik I 2016 blev der udarbejdet en trafikanalyse af det rådgivende ingeniørfirma Cowi for at undersøge den kommende letbanes påvirkning af trafikken i Mørkhøj Erhvervskvarter. Analysen er lavet på baggrund af trafiktællinger fra droneoptagelser og registrering af køretøjer vha. apparatur på kørebanen. Analysen viser, at trafikafviklingen i det signalregulerede kryds Dynamovej / Gladsaxe Ringvej er udfordret i kortere perioder i morgenmyldretiden kl. 7-9 og i eftermiddagsmyldretiden kl I det vigepligtsregulerede kryds Dynamovej / Turbinevej kan bilister fra Turbinevej opleve kø på op til 6 biler i eftermiddagsmyldretiden pga. trængsel på Dynamovej. Analysen viser desuden, at erhvervskvarteret kan forvente en forværret situation i letbanens anlægsperiode. Når anlægsarbejderne er overstået, vil det signalregulerede kryds Dynamovej / Gladsaxe Ringvej være ombygget til forventeligt at kunne afvikle trafikken med et lavere serviceniveau i såvel morgenmyldretiden som eftermiddagsmyldretiden. Gladsaxe Kommune har bedt Bauhaus om at lade Cowi supplere analysen med vurderinger af et kommende byggemarkeds påvirkning af trafikken i det vigepligtsregulerede kryds Dynamovej / Turbinevej i hhv. nuværende trafikbillede og efter, at letbanen er anlagt. Kommunen har desuden bedt om en faglig vurdering af behovet for signalregulering som følge af byggemarkedet, og endelig har kommunen iværksat en optælling af, hvor mange af de offentlige p-pladser på vejarealerne, der er optaget på forskellige tidspunkter på en hverdag. De supplerende trafikanalyser viser, at et byggemarked på Turbinevej kun i meget begrænset omfang vil påvirke de udfordringer, som erhvervskvarteret oplever i morgen- og eftermiddagstimerne. Dette gælder både i forhold til nuværende trafik, og i forhold til efter anlæg af letbanen. Cowi vurderer, at det ikke vil være nødvendigt med signalregulering i krydset Dynamovej / Turbinevej hverken som følge af letbanen eller på grund af et kommende byggemarked. Optælling af parkerede biler på de offentlige p-pladser viser, at det er ca. 88 % af pladsen på p-arealerne, der reelt udnyttes i dagtimerne mellem kl. 9 og 13, svarende til 21 ledige pladser. Mellem kl. 16 og er det ca. 30 %. Efter kl. 16 er der ca. 120 ledige p-pladser på Turbinevej. Der er således relativt stor kapacitet på de offentlige p-arealer om eftermiddagen, hvor et byggemarked vil have den største kundetilstrømning. Der kan desuden opnås 8-15 flere p-pladser, såfremt p-båsene blev afmærket. 9

10 På baggrund af trafikanalyserne vurderer Gladsaxe Kommune, at et byggemarked vil kunne etableres uden at medføre væsentlige trafikale problemer for Mørkhøj Erhvervskvarter. På baggrund af parkeringsoptællingen vurderer kommunen, at kommuneplanens krav om mindst 1 p-plads pr. 40 m² bruttoetageareal til pladskrævende detailhandel kan opfyldes ved at medregne de offentlige parkeringspladser ud for ejendommen. 0-alternativ Efter den gældende lokalplan 231 vil der kunne være produktions- og lagervirksomhed inden for området. Afhængigt af de konkrete virksomheder, ville de bidrage med trafik til og fra området svarende til antal ansatte og mængden af varetransporter. 2. Grønne områder Mørkhøj Erhvervskvarter blev planlagt og udviklet i 1960 erne som et erhvervskvarter med et udpræget grønt udtryk. Langs med de offentlige veje blev der etableret en beplantnings- og parkeringszone, som i dag fremstår med store plataner i en lav bundplanting. De grønne øer opdeler parkeringsarealerne og skaber en rumlig sammenhæng og afgrænsning omkring vejarealerne. Langs med de private matrikler er de første 10 meter mod offentlig vej reserveret til grønne forhaver, og mellem nabomatrikler er der levende hegn. Hele erhvervskvarteret er skærmet af et bredt plantebælte ud mod de store trafikårer. De grønne karaktertræk er i vid udstrækning opretholdt, og de medvirker til at give kvarteret en særlig identitet, som er vigtig for virksomhederne i erhvervskvarteret. Med lokalplanen vil der fortsat blive stillet krav om, at de første 10 meter mod vejarealet etableres som grøn forhave. Bauhaus vil leve op til dette ved at anlægge en trærække i en grøn bund langs med Turbinevej. Langs med Gladsaxe Ringvej vil det brede beplantningsbælte blive reduceret i bredden og erstattet af en af en mere åben beplantning. I forbindelse med ekspropriationer forud for anlæg af letbanen i Ring 3 vil beplantningsbæltet blive reduceret i bredden, og der vil blive behov for at reetablere en beplantning mod Gladsaxe Ringvej mellem Dynamovej og tilkørslen til Motorring 3. Ved nyplantningen skal der både tages hensyn til, at Gladsaxe Ringvej skal fremstå som et grønt vejrum og til Bauhaus behov for synlighed. En del af arealet (matrikel 7fg) ejes af Gladsaxe Kommune. Med lokalplanen ophæves den hidtidige bevaringsbestemmelse for det eksisterende plantebælte og erstattes af et krav om etablering af ny beplantning på arealet langs Gladsaxe Ringvej. Ud mod Gladsaxe Ringvej, langs matrikel langs 7eb, skal der anlægges en forplads til letbanen med facilitet som cykelparkering. Denne skal indarbejdes i det grønne udtryk. Det er Gladsaxe Kommunes vurdering, at lokalplanens bestemmelser vil bidrage til at sikre erhvervskvarterets grønne præg. 0-alternativ Efter den gældende lokalplan 231 er der krav om etablering og opretholdelse af forhave på de første 10 meter ud mod vejarealet. Der er tidligere dispenseret fra dette krav ud mod Turbinevej langs med matrikel 7au. Forhaven er her reduceret til 5 meter. De nødvendige vejudvidelser for anlæg af letbanen, betyder at matrikel 7fg reduceres. Derfor vil dele af det nuværende plantebælte blive ryddet ved etablering af letbanen. 3. Arkitektur og udseende Byggemarkedet Bauhaus er en virksomhed, som i høj grad genkendes på bygningens røde og hvide arkitektur samt deres markante firmalogo. Disse kendetegn er vigtige for virksomhedens markedsføring. Med udgangspunkt i Gladsaxe Kommunes arkitekturpolitik og i designmanualen for skiltning, har kommunen gennemført en dialog med Bauhaus om at skabe et byggeri med så høj arkitektonisk kvalitet som muligt, uden at det ødelægger virksomhedens markedsføring. Lokalplanen fastlægger på et overordnet plan, hvordan byggemarkedets placering og udseende vil blive. Der skal være vinduer i facaden langs Gladsaxe Ringvej og langs Turbinevej skal facaden begrønnes med klatreplanter. Der er bestemmelser om omfanget af virksomhedens logofarve og skiltning, som må være mere markant, end hvad der normalt tillades i erhvervskvarteret. Der må således etableres en skiltningsfrise med en højde på 2 meter langs hele bygningens tag, og der må etableres en indgangsportal på op til 14 meter, som er udformet som virksomhedens logo. Det eksisterende beplantningsbælte langs Gladsaxe Ringvej vil blive erstattet af en mere åben beplantning. Byggemarkedet vil derfor kunne opleves både fra motorvejen og fra Gladsaxe Ringvej. For at opretholde et harmonisk helhedsindtryk indeholder lokalplanen derfor bestemmelser, der begrænser brugen af belysning på skiltene. Lokalplanens åbning for en mere markant skiltning vil også gælde, hvis en anden virksomhed måtte etablere sig på netop denne ejendom. 0-alternativ Efter den gældende lokalplan 231 er der ikke bestemmelser om bygningers arkitektur og udseende bortset fra designmanualen for skilte. Denne er til gengæld mere restriktiv end bestemmelserne i lokalplan 253 for så vidt angår skiltenes størrelse og placering. 4. Påvirkning af fortidsmindet Sneglehøj På naboejendommen, Turbinevej 8 ligger den fredede stenalderhøj Sneglehøj. Gravhøjen er omfattet af naturbeskyttelseslovens 18, som fastlægger en beskyttelseslinje på 100 meter omkring gravhøjen. I 1963 indgik Gladsaxe Kommune og Fredningsnævnet imidlertid en aftale om at reducere beskyttelseszonen efter daværende lovgivning til det areal, der i dag udgør matrikel 7at. Undervejs i dialogen med Bauhaus har det været på tale at udnytte en del af det fredningspålagte areal til parkering. Dette er imidlertid ikke længere aktuelt, da Gladsaxe Kommune ikke må dispensere fra beskyttelseslinjen til dette formål. 10

11 Det aktuelle projekt forholder sig til den fredede gravhøj ved, at bygningen er trukket så langt tilbage, som muligt, og ved beplantning på parkeringsarealerne, der til en vis grad skærmer for bygningen. Herved opleves gravhøjen så uforstyrret som muligt. Virksomhedens skiltning er gennem forhandlinger begrænset mest muligt. Det er Gladsaxe Kommunes vurdering, at oplevelsen af Sneglehøj ikke vil blive påvirket af lokalplanens bestemmelser. 0-alternativ Efter den gældende lokalplan 231 vil de nødvendige fredningshensyn også være sikret, men der ville i højere grad kunne bygges tættere på den fredede gravhøj. 5. Jordforurening En del af lokalplanens område er kortlagt som forurenet. Det drejer sig om dele af Turbinevej 4-6 og hele Dynanovej 2. Kortlægningen betyder, at det kræver en tilladelse efter Jordforureningsloven at bygge på ejendommen, og at der som udgangspunkt ved nybyggeri skal ske en oprensning af de områder, hvor der skal bygges. Med det konkrete projekt for et nyt byggemarked, vil dette kunne medføre en fuld oprensning af forureningen på Turbinevej 4-6, da der kun er påvist begrænset forurening i byggefeltet. 0-alternativ Hvis planen ikke realiseres, er det sandsynligt, at de eksisterende bygninger bliver stående, og at forureningen ikke vil blive oprenset. 0-alternativ Hvis planen ikke realiseres, vil afløbskoefficienten på 1/3 stadig skulle overholdes. De eksisterende græsarealer vil kunne optage væsentlige regnmængder. Overvågning Gladsaxe Kommune vil løbende overvåge trafikudviklingen i Mørkhøj Erhvervskvarter. Sammenfatning Det er Gladsaxe Kommunes vurdering, at lokalplanen eller kommuneplantillægget ikke vil påvirke trafikudviklingen i Mørkhøj Erhvervskvarter væsentligt. De problemer, som erhvervskvarteret oplever i dag, vil til dels kunne afhjælpes med den omlægning af krydset mellem Dynamovej og Gladsaxe Ringvej, som er planlagt i forbindelse med etablering af letbanen. Lokalplanen udløser ikke behov for et lysreguleret kryds mellem Dynamovej og Turbinevej. En afmærkning af parkeringsbåsene på de offentlige arealer vil kunne bidrage til en bedre udnyttelse af kapaciteten. Gladsaxe Kommune vurderer, at erhvervskvarterets grønne og harmoniske karakter vil blive opretholdt i kraft af lokalplanens bestemmelser om beplantning og regulering af byggeri og skiltning. Klimahensyn og grundvandssikring tilgodeses med lokalplanens krav om grønne tage og regnbede. 6. Regnvandshåndtering og grundvand Lokalplanens område hører under et af Gladsaxe Kommunes klimaområder, hvor der er skærpet fokus på håndtering af regnvand. Hvor det er muligt, skal regnvand enten nedsives, forsinkes, fordampes eller på anden måde håndteres på egen grund. Herved belastes kloakken mindst muligt, og problemer med oversvømmelse i forbindelse med skybrud begrænses. Af to årsager kan nedsivning ikke anbefales i dette tilfælde. Dels er jordbundsforholdene i denne del af Mørkhøj Erhvervskvarter ikke egnede på grund af ringe nedsivningsevne. Og dels vil den planlagte anvendelse af området indebære en vis risiko for forurening med vejsalt om vinteren. Det sidste skal ikke mindst ses i lyset af at HOFOR indvinder drikkevand fra grundvand under området, det som i fagsprog benævnes indvindingsopland til kildeplads XIII og XIV. Lokalplanen fastlægger derfor i stedet, at bebyggelse skal udføres med grønne tage (sedum, græs, urter eller lignende), som kan have både forsinkende og fordampende virkning. Overskudsvand fra tagfladen skal desuden ledes til regnbede, hvor forsinkelse, fordampning og til dels nedsivning vil kunne aflaste kloaknettet. Regnvand fra de befæstede arealer skal ledes til regnvandskloak via forsinkelsesanlæg, enten på overfladen eller under jorden, så afløbskoefficienten på 1/3 bliver overholdt. 11

12 Lokalplan 253 Turbinevej 4-6 i Mørkhøj Erhvervskvarter I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr af 23. november 2015 med senere ændringer) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Denne lokalplan har til formål: at give mulighed for, at der kan etableres et nyt byggemarked på Turbinevej 4-6, at sikre, at byggemarkedet udformes og disponeres på en måde, så det indpasses nænsomt i det eksisterende erhvervskvarter og i forhold til den fredede gravhøj, Sneglehøj, at sikre, at erhvervskvarterets grønne karakter opretholdes, og at fastsætte bestemmelser om klimatilpasning. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses og inddeles i delområder som vist på kortbilag Lokalplanen omfatter følgende matrikler samt alle nye matrikler, der udstykkes fra disse: Delområde 1, alle af Mørkhøj: Del af 7au, del af 7eb, 7ep og del af 7fg. Delområde 2, af Mørkhøj: Del af 7au Delområde 3, af Mørkhøj: Del af 7eb og del af 7fg 2.3 Lokalplanens område ligger i byzone. 3 Anvendelse 3.1 Lokalplanens område må kun anvendes til erhvervsformål i form af produktions- og lagervirksomhed. Der må desuden være pladskrævende detailhandel, tankstation og øvrige bilrelaterede servicefunktioner. 3.2 Delområde 2 må desuden anvendes til offentlige formål i form af vejanlæg i forbindelse med genbrugsstationen samt rekreative og formidlingsmæssige formål i forbindelse med den fredede gravhøj, Sneglehøj. 3.3 Delområde 3 må desuden anvendes til offentlige formål i form af stationsforplads for letbanen. 3.4 Bruttoetagearealet for butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varer må højst være m². 3.5 Størrelsen for den enkelte butik, der alene forhandler særligt pladskrævende varer må højst være m². 4 Udstykning 4.1 Inden for lokalplanens område må der ikke udstykkes nye ejendomme, men der må gerne ske sammenlægninger og foretages arealoverførsel mellem eksisterende matrikler. 4.2 Inden for lokalplanens område må grunde ikke være mindre end m². 5 Veje, stier og parkering 5.1 Området skal primært vejbetjenes fra Turbinevej. Overkørsler 12

13 til Dynamovej kan anvendes til indkørsel men kun i begrænset omfang til udkørsel. 5.2 Der skal etableres mindst 1 parkeringsplads pr. 50 m2 erhverv, dog mindst 1 parkeringsplads pr. 40 m2 pladskrævende detailhandel. 5.3 Der skal anlægges 1,5 cykel P-plads pr. 100 m2 erhverv, dog kun 1 cykel P-plads pr. 100 m2 pladskrævende detailhandel. Cykelparkeringen skal placeres nær bygningens hovedindgang eller ved anden indgang, som det er nemt at komme til på cykel. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 75. Delområde Bebyggelse må kun opføres inden for de viste byggefelter. Uden for byggefelterne, men ikke nærmere end 10 meter fra vejskel, må der dog etableres mindre overdækninger til kundevogne, cykler og lignende. 6.3 Bebyggelse må opføres i højst 3 etager. 6.4 Bebyggelsens højde må ikke overstige 12 meter. 6.5 I henhold til vejloven er der fastlagt en byggelinje langs Motorring 3. Byggelinjen, som fremgår af kortbilag 2, omfatter et areal på 10 meter fra vejskel. Inden for vejbyggelinjen må der ikke uden Vejdirektoratets dispensation opføres bygninger eller andre anlæg af blivende art, herunder parkeringspladser eller kørevej for lastbiler. Delområde I en afstand af mindst 10 meter fra vejskel må der etableres mindre bebyggelse til rekreative og formidlingsmæssige formål i forbindelse med den fredede gravhøj, Sneglehøj. 6.7 Bebyggelse må opføres i højst 1 etage. 6.8 Bebyggelsens højde må ikke overstige 5 meter. Delområde Inden for delområdet må der etableres overdækninger og andre faciliteter i forbindelse med en letbanestation Bebyggelse må opføres i højst 1 etage Bebyggelsens højde må ikke overstige 5 meter. 7 Bebyggelsens udseende 7.1 Byggeri indenfor byggefelt A skal have store vinduesåbninger langs Gladsaxe Ringvej og parkeringsarealet mod vest. Det samlede vinduesareal skal udgøre mindst 20 % af facaden. Vinduerne må ikke tilklæbes med folie eller på anden måde afblændes mere end 20 %. 7.2 Byggeri indenfor byggefelt A skal langs Turbinevej begrønnes med klatreplanter, som eksempelvis vedbend eller vildvin. (Se vejledende tegningsbilag 3). Planterne skal sikres gode livsbetingelser med tilstrækkelige plantehuller. 7.3 Skiltning på bygninger skal være i overensstemmelse med Designmanual for Gladsaxe Kommune (se bilag 4). Hvis en virksomhed bruger sin logofarve på facaden, betragtes det som skiltning. 7.4 Skiltning på bygninger må kun i meget begrænset omfang udsende lys eller være belyst. (Se vejledende tegningsbilag 3). Lys fra skiltning på bygninger må ikke kunne være til gene for trafikken på Motorvejen. 7.5 Uanset 7.3 må der langs tagkanten på et byggemarked indenfor byggefelt A være en frise på højst 2 meter, som må have virksomhedens logofarve. Frisen skal være indarbejdet som et arkitektonisk element i bygningens facade. Frisen må indeholde virksomhedens firmanavn og/eller logo højst en gang på hver facade. Enkelte øvrige skilte må indarbejdes, som vist på det vejledende tegningsbilag Uanset 7.3 må der i forbindelse med indgangspartiet til et byggemarked indenfor byggefelt A være en portal med form som virksomhedens firmalogo. Portalen skal være indarbejdet som et arkitektonisk element i bygningens facade. Portalens samlede højde må ikke være over 14 meter. (Se vejledende tegningsbilag 3). Portalen må ikke være belyst. 13

14 7.7 På bygninger med tagflade over 50 m² skal tage udføres som grønne tage (sedum, græs, urter eller lignende) i den udstrækning, det er muligt, hvis tagfladen også skal anvendes til tekniske installationer, solceller mv. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Skiltning på terræn skal være i overensstemmelse med Designmanual for Gladsaxe Kommune (se bilag 4) 8.2 Lys fra skiltning på terræn må kun i meget begrænset omfang udsende lys eller være belyst. Lys fra skiltning på terræn må ikke være til gene for trafikken på Motorvejen. 8.3 Langs Gladsaxe Ringvej, Dynamovej og Turbinevej skal der etableres beplantning eller græs i de områder, som er vist på kortbilag Langs Gladsaxe Ringvej (se kortbilag 2) skal beplantningen etableres, så den fremstår som en sammenhængende helhed. Beplantningen må være åben og skal indeholde både træer og buske, hvor træerne vil kunne opnå en diameter på mindst 10 meter, som eksempelvis platan eller lignende. Eksisterende træer skal så vidt muligt bevares som en del af plantebæltet. 8.5 Langs Dynamovej og Turbinevej (se kortbilag 2) må de grønne områder beplantes individuelt for hver enkelt ejendom. De grønne områder må gennemskæres af nødvendig vejadgang. 8.6 Langs Turbinevej (se kortbilag 2) skal der plantes træer, som vil kunne opnå en diameter på mindst 10 meter, som eksempelvis platan eller lignende. Der skal desuden etableres regnbede til opsamling af tagvand fra byggeri indenfor byggefelt A. 8.7 På parkeringsarealet til byggemarkedet skal der plantes mindst 19 træer, som vil kunne opnå en diameter på mindst 5 meter, som eksempelvis bredbladet røn eller lignende. Træerne skal sikres gode livsbetingelser med tilstrækkelige plantehuller. 8.8 Den samlede biofaktor for den enkelte ejendom må ikke være mindre end 0,3. (se bilag 5) 8.9 Der skal være levende hegn på mindst 2 meter i naboskel mellem byggemarkedet og naboejendommene mod øst Regnvand fra befæstede arealer og overløb fra regnbede skal ledes til regnvandsledning. 9 Bevaringsbestemmelser Lokalplanen indeholder ikke bevaringsbestemmelser bortset fra Støj Lokalplanen indeholder ikke bestemmelser om støj. 11 Grundejerforeninger Lokalplanen indeholder ikke bestemmelser om grundejerforeninger. 12 Forudsætninger for ibrugtagen 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret vejadgang og parkering som beskrevet i Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret eller truffet aftale om beplantning som beskrevet i Ny bebyggelse må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv fjernvarmeforsyning. 13 Servitutter og lokalplaner Lokalplan nr. 231 ophæves for de ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan. 14 Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom må fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer mfl., medmindre Byrådet skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende. En lokalplan tilsidesætter ikke anden lovgivning, medmindre dette er særligt hjemlet i lovgivningen. Private bygge- og tilstandsservitutter, der er uforenelige 14

15 med lokalplanens bestemmelser, fortrænges af lokalplanen. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Lokalplanen stiller krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning. Byrådet har pligt til at give dispensation fra tilslutningspligten, hvis bygningen opfylder kravene til lavenergibebyggelse. Således vedtaget som forslag af Gladsaxe Byråd, den 20. december 2017 Trine Græse / Maj Green Lokalplanen er i henhold til planlovens 27 vedtaget endeligt af Gladsaxe Byråd den 18. april 2018 Trine Græse / Maj Green 15

16 Gladsaxe Ringvej 3 Dynamovej 1 Motorring 3 2 Turbinevej 7as Lokalplan 253 Kortbilag Lokalplanens afgrænsning Delområde 2 og 3 kan også anvendes til offentlige formål, jf. 3.2 og 3.3 Gladsaxe Kommune byafdelingen :3000

17 Gladsaxe Ringvej 10 meter 25 meter B Dynamovej 13 meter 10 meter B A 10 meter Parkering Turbinevej Sneglehøj Lokalplan 253 Kortbilag 2 Gladsaxe Kommune byplanafdelingen Byggefelter Beplantning (Træer og buske), jf 8.4 Beplantning (Individuel for den enkelte ejendom) jf 8.5 Beplantning (Træer og regnbede), jf 8.6 Vejdirektoratets vejbyggelinje, jf 6.5 (Byggelinjens fulde ordlyd er tinglyst på ejendommen. Inden for dette areal må der ikke uden Vejdirektoratets dispensation opføres anlæg af blivende art.) 1:2000

18 Bilag 3 - Vejledende plan- og facadetegninger af byggemarked Facade Vest 1 : 200 Facade Øst 1 : 200 Facade Syd 1 : 200 Den stiplede markering viser hvilke skilte, der kan være med belysning Facade Nord 1 :

19 19

20 Bilag 4 - Uddrag af Designmanual for Gladsaxe Kommune ERHVERVSOMRÅDERNE GENERELT Bymiljøet i Gladsaxe skal være kønnere og grønnere. Det gælder også for erhvervskvartererne, som jo er en del af de byrum, vi bevæger os gennem til daglig. Samtidig er erhvervsområdets karakter med til at fortælle historien om de virksomheder, der ligger i området. Pæne og velholdte foraraler, grønne hegn og en ordentlig skiltning er med til at signalere, at her ligger virksomheder, der sætter pris på kvalitet. En del af erhvervsområderne er under omdannelse og fornyelse. I den forbindelse er der brug for, at erhvervsområderne også visuelt får et løft, så de præsenterer virksomhederne på bedste måde. Det handler bl.a. om godt naboskab, forstået på den måde, at hvad der gavner den enkelte virksomhed skal også være en gevinst for naboerne. En måde at sikre et pænt erhvervsområde på er at have fælles retningslinier for skiltningen og udnyttelsen af virksomhedernes arealer ud mod vejen - forarealerne. Hovedparten af Gladsaxe Kommunes virksomheder ligger i de tre store erhvervsområder i Gladsaxe, Bagsværd og Mørkhøj. Karakteren af de tre erhvervsområder er forskellig. Det skyldes dels de typer af virksomheder, der ligger i områderne, dels områdernes arkitektur, skiltning, hegning og beplantning. Det er ikke hensigten, at de tre erhvervsområder skal være ens. Alligevel er der nogle fælles tiltag, som kan højne kvaliteten i alle tre områder. Disse fremgår af næste side. Herefter følger mere konkrete retingslinier for, hvordan man bør forholde sig i de enkelte erhvervsområder, i første omgang i Gladsaxe Erhvervskvarter. De største erhvervsområder i Gladsaxe Kommune. Gladsaxe Erhvervskvarter er det ældste og det største erhvervskvarter i kommunen. Bygningsmassen er varieret og rummer både fremstillingsvirksomheder, kontorbyggeri, engroshandel, bilforhandlere og servicestationer. Området er fuldt udbygget og er under omdannelse og fornyelse. Den sydlige del af Bagsværd Erhvervskvarter er præget af Novo, som gennem en årrække har været under udbygning. Den nordlige del er domineret af mange mindre virksomheder inden for transport, handel og fremstilling. I denne del er en begyndende omdannelse og fornyelse sat i gang. Mørkhøj Erhvervskvarter er kommunens yngste erhvervsområde. Området har en velordnet og grøn karakter, som bl.a. skyldes en detaljeret, samlet planlægning. Store virksomheder inden for handel og fremstilling er placeret i kvarterets midte og mindre virksomheder i kvarterets yderzoner DESIGNMANUAL FOR GLADSAXE KOMMUNE, REV

21 Med ganske enkle tiltag kan kvaliteten i alle kommunens erhvervsområder forbedres. Nedenfor ses eksempler på hvordan. Mere specifikke retningslinier for de enkelte erhvervsområder fremgår af de følgende sider. Lokalplanerne for de forskellige erhvervsområder indeholder også bestemmelser for, hvordan områderne må indrettes. Derfor er det altid en god idé at få fat i den gældende lokalplan, inden man går i gang med at bygge om eller til, sætte skilte op eller på anden måde forny sin facade. Vejene Med beplantning kan vejene i erhvervskvartererne gøres grønnere. Alléer, trægrupper m.v. kan være med til at skabe en smukkere ankomst til områderne. Bygningerne Mange steder undergår erhvervsbyggeriet en forvandling. Flere og flere erhvervsbyggerier bygges i en spændende arkitektur med flotte detaljer. Nogle gange skal der ikke mere end en flot farve eller nye glaskarnapper på en betonvæg til for at shine et kedeligt byggeri op. Skilte og reklamer Skilte skal først og fremmest fortælle forbipasserende og kunder om, hvilken virksomhed, der holder til på ejendommen. For mange og for store skilte tager magten fra hinanden og skaber et rodet helhedsindtryk. Derfor bør både antallet og størrelsen på virksomhedernes skilte begrænses. Reklamer bør kun optræde i form af firmalogoer. Forarealer og parkeringspladser Virksomhedens forarealer er en vigtig del af virksomhedens ansigt mod omverdenen. Derfor bør man tænke over, hvordan forarealerne ser ud, ikke kun foran den enkelte virksomhed, men også i sammenhæng med de øvrige ejendomme. Beplantning på forarealerne i form af træer og buske højner kvaliteten. Hegn Indimellem er det nødvendigt at sætte hegn op omkring virksomheden eller omkring et oplag. Da trådhegn o.lign. sjældent er et kønt syn, bør de altid sættes bag en hæk eller anden beplantning. Belysning Belysning af flotte bygningsdetaljer, en skulptur eller en smuk beplantning foran virksomheden kan give liv til erhvervsområdet. Virksomheder med dominerende belysning må ikke tage al opmærksomheden fra mere diskret belyste virksomheder eller være til gene for trafikken eller de omboende. DESIGNMANUAL FOR GLADSAXE KOMMUNE, REV

22 22

23 Retningslinier for Gladsaxe Erhvervskvarter Skiltning, generelt Omfanget af skiltning bør begrænses. Der må ikke anvendes reklamer ud over firmalogo på skiltning. Reklameskilte i form af billboards må ikke opsættes. Facadeskilte Skilte skal tilpasses bygningens størrelse, farve og facadeudformning. Skiltningen må ikke få karakter af facadebeklædning. Det bør tilstræbes, at skiltet får så enkelt et udtryk som muligt. Herover ses to former for skilte med løse bogstaver. Placering af skilte for forskellige virksomheder skal samordnes, hvad angår skiltetype, højde, placering m.v., så der opnås en god helhedsvirkning. Der bør kun skiltes på den side af bygningen, der vender mod adgangsvejen. Herunder ses et eksempel på, hvordan flere virksomheder optræder på samme skilt. På den måde opnås en enkel og ordentlig skiltning. Skiltets overkant må ikke overstige bygningens facadehøjde. Mindre fritstående skilte Mindre fritstående skilte kan opsættes ved indkørsler og adgangsarealer til ejendommen. Antallet af mindre fritstående skilte skal begrænses. Huser ejendommen flere virksomheder, skal deres skilte samordnes i ét fælles skilt. Mindre fritstående skilte må højst være 1,5 m høje og 1,5 m brede og skal holde en afstand på min. 1 m fra vejskel. 23 DESIGNMANUAL FOR GLADSAXE KOMMUNE, REV

24 SKILTE, FLAG OG BELYSNING Gladsaxe Erhvervskvarter Skitsen viser, hvor langt fra vejskel større fritstående skilte må stå, og hvor høje de maksimalt må være. Større fritstående skilte, herunder pyloner Større fritstående skilte kaldes også pyloner. Deres størrelse gør, at de betragtes som bygningskonstruktioner, som skal overholde de gældende byggeliniebestemmelser. I erhvervsområder betyder det, at der normalt ikke må bygges eller sættes skilte op, før man er 10 m inde på ejendommen, målt fra vejskel. Når en virksomhed søger om tilladelse til opsætning af en pylon tættere på vejskel end de 10 m, vil der derfor være tale om en dispensation. Så længe virksomheden bor på ejendommen, kan der meddeles dispensation fra de gældende byggeliniebestemmelser. Dog kun, hvis de overholder målene, som fremgår af skitsen til højre. vejskel Tankstationer adskiller sig fra de øvrige virksomheder ved at have et særligt behov for synlig skiltning af deres priser. Derfor er der godkendt store skilte tæt ved vejskel på tankstationerne. Flag/reklamebannere Mange virksomheder anvender flag som en markering af mærkedage og som en slags alternativ skiltning med firmabannere. Flagstænger kommer let til at virke dominerende og skal begrænses til højst 3 pr. ejendom. Den mest elegante og slagkraftige måde at flage på, er ved at anvende flagstænger, der er lige høje, og ved at flage med ensartede flag. Herved bliver budskabet tydeligere og helhedsindtrykket mere harmonisk. For at sikre erhvervsområdernes grønne og åbne præg indeholder de nyere lokalplaner for erhvervsområderne begrænsning af flagning. Belysning af skilte og facader Skilte skal også kunne ses i mørke. Derfor er en stor del af erhvervsområdernes skilte belyste, enten ved at lyskilden sidder i selve skiltet eller ved, at skiltet er belyst af f.eks. spots. Det er vigtigt, at belysningen af skiltene ikke blænder eller bliver for dominerende for de omboende at se på. Derfor bør belysningen være harmonisk og uden store flader med f.eks. farvet lys DESIGNMANUAL FOR GLADSAXE KOMMUNE, REV

25 Billederne viser eksempler på pyloner, flag, større fritstående skilte og på skilte med lys i. Retningslinier for Gladsaxe Erhvervskvarter Større fritstående skilte Der må kun opsættes ét skilt med en højde over 1, 5 m i arealet mellem byggelinie og vejskel. Skiltet skal holdes mindst 1,5 m fra vejskel. Skiltet må højst være 5 m højt og 1,5 m bredt. Højden må højst være 1,5 m målt 1,5 m fra vejskel. Herefter må højden stige, således at den stiger til max. 5 m målt 5 meter fra vejskel. Flag/reklamebannere Der må max. opsættes 3 flagstænger pr. ejendom. Flagstænger skal holdes mindst 5 m fra vejskel. Højden på flagstængerne må ikke overstige 8,5 m. Flag skal placeres på ejendommen, hvor der er god plads. Opsættes mere end 1 flag, skal flagene placeres samlet. Belysning Belysning må ikke virke blændende eller være til gene for de omboende. Belysning af såvel skilte som facader bør begrænses. Lys i skilte skal primært komme fra bogstaver og symboler og have en jævn lysstyrke. Lys fra spotlamper og armaturer skal være farvemæssig neutral. 25 DESIGNMANUAL FOR GLADSAXE KOMMUNE, REV

26 FORAREALER Gladsaxe Erhvervskvarter Forarealer, generelt Virksomhedens facade og arealet foran facaden er med til at danne erhvervsområdets karakter og præsentere virksomheden mod adgangsvejen. Ved omdannelsen af Gladsaxe Erhvervskvarter skal der skabes smukke adgangsveje, bl.a. gennem en kombination af åbne, grønne forarealer og en ensartet karakter af facadebebyggelse mod vejene. I de nyere lokalplaner for Gladsaxe Erhvervskvarter er det derfor fastlagt, at bebyggelse mod vej skal placeres med facaden i vejbyggelinien, 10 m fra vejskel. Oplag og varegård må ikke placeres på virksomhedernes forarealer. Hegn Placering af hegn mod vej foran facadebebyggelsen vil modvirke intentionen om den åbne grønne karakter og sløre bygningsfacaderne mod vejen. Derfor bør evt. hegn placeres i samme flugt som facaden, nemlig i vejbyggelinien 10 m fra vejskel. Herved opnås et åbent forareal, der evt. kan beplantes. Hegn bør tilpasses facaden og i videst muligt omfang være gemt bag beplantning. Beplantning af forarealer Det grønne præg i kommunen skal styrkes, hvilket bl.a. giver sig udslag i lokalplanerne for erhvervsområderne. Etablering af grønne forarealer med træer i grupper eller langs vejskel vil samtidig give vejbilledet et sammenhængende grønt præg og skabe ro og harmoni i områderne. Plantningen skal sikres gode vækstbetingelser med efterfølgende pleje og vedligeholdelse. Ejendommens afgrænsning mod vejen skal markeres med klippede flader eller underplantning af buske suppleret med træer. Plantningen må ikke danne en mur og skal derfor begrænses i højden. Træer skal have gode vilkår for at kunne udvikle sig. Derfor anbefales et plantehul på mindst 2 x 2 m. For at opnå et harmonisk præg bør valget af træarter begrænses til løvfældende træer som f.eks. platan, lind, ahorn. spidsløn, ask og eg. Parkering på forarealer Lokalplanerne for Gladsaxe Erhvervskvarter tillader, at forarealerne kan anvendes til parkering. I det omfang, der er brug for parkering på en virksomheds forarealer, bør denne dog begrænses til gæsteparkering. Virksomhedens øvrige parkering bør ske bag byggelinien. Ved indretning af parkeringspladser bør der mellem parkeringsbåse sikres tilstrækkeligt areal til beplantning. Herudover kan variation og kvalitet i parkeringspladsernes belægninger gøre parkeringspladserne pænere DESIGNMANUAL FOR GLADSAXE KOMMUNE, REV

27 27

28 FORAREALER Gladsaxe Erhvervskvarter Udstilling af biler på forarealer I Gladsaxe Erhvervskvarter er det især de mange bilforhandlere, som udstiller varer på ejendommens forarealer. Bilforhandlerne hører samtidig til den virksomhedsgruppe, der gør en del ud af virksomhedens arkitektur og fremtoning. For at sikre, at de ofte meget nydelige facader ikke bliver domineret og skjult af udstillinger er det vigtigt, at udstillingen ikke bliver for massiv. Her kan enkelte trægrupper placeret som grønne mellemrum mellem bilerne være en god løsning. En ensartet beplantning mellem fortov og ejendommen er med til at styrke den grønne karakter. Belysning af forarealer Belysning på forarealer har til formål at sikre en hensigtsmæssig belysning af interne færdselsarealer som stiforbindelser og parkeringspladser, der er placeret ud mod adgangsvejen. Belysningen må ikke hindre, at forarealerne får et åbent og grønt præg. Derfor skal belysning primært etableres som parkbelysning, d.v.s. fritstående belysningsarmaturer med begrænset højde. Billedet herunder viser et eksempel på udstilling af biler bag en lav beplantning. Til højre ses eksempler på lav parkbelysning i henholdsvis dag- og nattetimer DESIGNMANUAL FOR GLADSAXE KOMMUNE, REV

29 29

30 Skilte og forarealer i Gladsaxe Erhvervskvarter Gladsaxe Kommune ønsker at gøre Gladsaxe til en smuk, oplevelsesrig og bæredygtig by for alle. Det gælder også for erhvervskvartererne, som jo er en del af de byrum, vi bevæger os i til daglig. Som et redskab til at forøge kvaliteten i erhvervsområderne har Gladsaxe Kommune udarbejdet denne folder, som først og fremmest handler om Gladsaxe Erhvervskvarter. Folderen henvender sig til virksomheder og andre, der har planer om at bygge nyt, ændre deres facade eller sætte skilte op. Folderen indeholder et sammendrag af Gladsaxe Kommunes designmanual, som kan ses i sin helhed på

31 1 2 Mindre, fritstående skilte skal stå mindst 1 m fra vejskel. De må højst være 1,5 m høje og højst 1,5 m brede. Større skilte skal placeres længere inde på grunden som vist på side

32 Skilte 1. Firmaets navn står med løse bogstaver på facaden. Farverne er holdt i få nuancer, hvilket giver et harmonisk helhedsindtryk. 2. Løse bogstaver sat op på facaden giver et enkelt og let læseligt skilt. 3. Fritstående skilte foran facaden skal følge målene på skitsen. 4. Fritstående skilt placeret ved virksomhedens indkørsel. 5. Her er navnene på flere forskellige virksomheder samlet i ét skilt. På den måde opnås en overskuelig skiltning med en høj informationsværdi. Skilte skal først og fremmest informere forbipasserende og kunder om, hvilken virksomhed, der holder til på ejendommen. For mange og for store skilte tager magten fra hinanden og skaber et rodet helhedsindtryk. Derfor bør både antallet og størrelsen på virksomhedernes skilte begrænses. Ved opsætning af skilte skal nedenstående retningslinier følges. Skiltning generelt Omfanget af skilte skal begrænses. Der må ikke anvendes reklamer ud over firmalogo på skiltning. Billboards må ikke opsættes. Skilte som sidder på bygningen (facadeskilte) Skilte skal tilpasses bygningens størrelse og arkitektur og bør have så enkelt et udtryk som muligt. Der bør kun skiltes på facaden mod adgangsvejen. Skiltets overkant må ikke overstige bygningens facadehøjde. Skilte for forskellige virksomheder på samme ejendom skal samordnes og udformes, så der opnås en god helhedsvirkning. Fritstående skilte Fritstående skilte skal opsættes ved ejendommens indkørsel eller adgangsareal. Mindre fritstående skilte må højst være 1,5 x 1,5 m og skal holde en afstand på mindst 1 m fra vejskel. Huser ejendommen flere virksomheder, skal deres skilte samordnes i ét skilt

33 Større skilte, belysning og flagning 1. Billedet viser et fritstående skilt, som er højere end 1,5 m. Skilte som dette skal stå mindst 1,5 m inde på grunden. 2. Opstilling af pyloner af denne størrelse kræver dispensation fra de gældende byggeliniebestemmelser. 3. Placeringen af større skilte skal følge princippet i denne skitse. Jo højere skiltet er, jo længere inde på grunden skal det stå. 4. Flag anvendes ofte som alternativ skiltning. Er der mere end én flagstang skal flagstængerne stå samlet. 5. Eksempel på lysskilt, dag og nat. Større fritstående skilte kaldes også pyloner. Disse skilte må normalt kun opsættes bag byggelinien, dvs. 10 m inde på grunden. Opsætning af pyloner nærmere vejskel end 10 m kræver dispensation. Dispensation gives kun, hvis nedenstående retningslinier vedrørende større skilte/pyloner følges. Med hensyn til belysning af skilte og facader er det vigtigt, at belysningen ikke blænder eller bliver for dominerende at se på. Flagstænger kan opsættes i begrænset omfang. Større skilte/pyloner Der må opsættes ét skilt, der er over 1,5 m højt i arealet mellem byggeline og vejskel. Skilte må højst være 1,5 m brede. Skiltet skal stå mindst 1,5 m fra vejskel. Højden må højst være 1,5 m målt 1, 5 m fra vejskel. Herfra må den stige, således at den stiger til maks. 5 m målt 5 m fra vejskel. (Se ill. nr. 3). Belysning Belysning af skilte og facader må ikke virke blændende eller være til gene for de omboende. Lys i skilte skal primært komme fra bogstaver, symboler eller fra spots. Lysstyrke og farve skal være jævn og neutral. Flag Der må maks. opsættes 3 flagstænger pr. ejendom. Flagstænger skal holdes mindst 5 m fra vejskel, og højden må ikke overstige 8,5 m. Flagstænger skal placeres i grupper

34 Foran bygningen skal være et 10 m åbent, grønt forareal beplantet med træer. Evt. hegn og mure skal placeres i samme linie som facaden. 34