MARKEDSUPDATE: SVAGT STIGENDE RISIKOAVERSION...

Transkript

1 DANMARK MARKEDSUPDATE PULS 2 1. KVARTAL 2019 MARKEDSUPDATE: Svagt stigende risikoaversion - men der allokeres flere penge til ejendomsinvesteringer 2 Markedsbarometer 5 Senior living 14 Har kontormarkedet toppet? 10

2 2 MARKEDSUPDATE: SVAGT STIGENDE RISIKOAVERSION... Af Peter Winther, CEO, Partner, Colliers International Danmark 1. kvartal 2019 har trods en fortsat risiko for handelskrig, trods en endnu svagere udvikling i økonomien globalt, og trods et tumultarisk forløb omkring Brexit været præget af en gunstig udvikling på de finansielle markeder. Risikoen for rentestigninger eller andre pengepolitiske opstramninger vurderes at være begrænset, og investorerne jager afkast på både aktiemarkedet og inden for alternative investeringer, herunder investeringsejendomme.... men der allokeres flere penge til ejendomsinvesteringer Dansk økonomi har i de senere år haft en pæn vækst. Det har betydet øget beskæftigelse og dermed behov for flere kontor- og produktionslokaler. Samtidig har boligpriserne generelt været stigende. Nu og her er der imidlertid en række tegn på global afmatning. Væksten i USA og Kina, som i høj grad har drevet den globale vækst, er aftagende, og håbet om, at europæisk økonomi efter mange års anæmisk udvikling kommer op i gear, er ved at briste. Tyskland har i flere år været vækstmotoren i europæisk økonomi, men de tyske ekspor-

3 3 torienterede virksomheder er ramt af dette var højst usædvanligt og måtte Dette er imidlertid ikke udtryk for en en svagere global udvikling og risikoen være ganske kortvarigt. generel tendens. for handelsrestriktioner, og den tyske økonomi er på randen af recession. Dansk økonomi opfører sig i et vist omfang som humlebien, der flyver, fordi den ikke er klar over, at den ikke er i stand til det. Men med en svagere økonomisk vækst globalt vil dansk økonomi også komme ned i tempo. Nu har vi i efterhånden ganske mange år haft negative renter i den korte ende af rentespektret. Selv de lange renter er tæt på nul. Den effektive rente på en 10-årig dansk statsobligation har i lange perioder af 1. kvartal ligget under 10 bp. Med andre Som det fremgår af nedenstående figur, har de institutionelle investorer globalt øget deres målsatte eksponering mod fast ejendom hvert eneste år siden Fra 2018 til 2019 er target allocation således steget fra 10,4% til 10,6%. På den ene side er der således en ten- I centralbankerne sejrer duerne over høgene Centralbankerne er efter de meget svage finansielle markeder i 4. kvartal 2018 ord, hvis man investerer 100 kr. i år, har man 10 år senere tjent en 10-øre. Investorerne søger fortsat mod alternative investeringer dens til, at investorerne som følge af den svagere økonomiske udvikling reducerer deres risiko. Det bør således betyde, at investorerne køber flere investeringsejendomme med stabilt afkast og lav og en stedse svagere vækst i økonomien Som alle andre investeringsalternati- risiko, mens efterspørgslen efter mere blevet mere dueagtige. Renteforhøjel- ver er investeringsejendomme blevet risikofyldte ejendomsinvesteringer er serne i både USA og Europa er udskudt, ganske dyre. Og nogle investorer synes aftagende. og dagsordenen er igen pengepolitiske efterhånden, at ejendomme er blevet lempelser. for dyre. Det er således værd at nævne, På den anden side ønsker investorerne at den norske oliefond i februar 2019 som følge af de meget lave renter at Da vi for år tilbage for første gang besluttede at reducere fondens målsatte allokere flere penge mod fast ejendom. nogensinde oplevede negative renter i eksponering mod ejendomme fra 7% til Samlet er det således Colliers opfattel- Danmark, var alle af den opfattelse, at mellem 3 og 5%. se, at udviklingen kan føre til stagneren- FIGUR 1: INSTITUTIONELLE INVESTORER ALLOKERER FLERE PENGE TIL EJENDOMSINVESTERINGER Vægtet gennemsnitlig målsat eksponering mod fast ejendom globalt 11,0% 10,5% 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% E Kilde: Allocations Monitor 2018

4 4 de priser for ejendomme og -projekter, som vurderes mere risikofyldte, mens det på ingen måde kan udelukkes, at priserne på de mest attraktive og sikre investeringsejendomme vil stige som følge af, at startafkastkravene igen vil falde. Det er en klassisk tendens, at forskellen mellem startafkastene på de mest sikre ejendomme og mere usikre ejendomme er faldende, når økonomien vokser, mens forskellen stiger, når den økonomiske udvikling er svagere. Dette er en logisk følge af, at investorerne forlanger en større præmie for at investere i mere risikofyldte aktiver, når den økonomiske udvikling er svag. Til gengæld kan den ekstremt lave rente betyde, at nettostartafkastkravene på de mest sikre ejendomme, herunder velbeliggende boligejendomme samt moderne og velbeliggende kontorejendomme, godt vil kunne falde yderligere inden for det kommende år. Det er i denne forbindelse værd at bemærke, at København næst efter Bruxelles er den hovedstad i Vesteuropa, hvor yield gap for førsteklasses kontorejendomme defineret som forskellen mellem nettostartafkastet på en sådan ejendom og den effektive rente på en 10-årig statsobligation er størst. Det er derfor Colliers vurdering, at der også i 2019 uanset den økonomiske afmatning fortsat vil blive allokeret flere penge til ejendomsinvesteringer, vi vil blot se at investorerne vil gå lidt mere efter det sikre. Det er en klassisk tendens, at forskellen mellem startafkastene på de mest sikre ejendomme og mere usikre ejendomme er faldende, når økonomien vokser, mens forskellen stiger, når den økonomiske udvikling er svagere.

5 5 Q MARKEDSBAROMETER MARKEDSBAROMETER DEFINITIONER Startforrentning er defineret som det stabiliserede direkte startafkast. Tomgangsdata stammer fra Ejendomstorvets udbudsstatistik og er estimeret ud fra det nuværende udbud i markedet. Primær: Absolut topbeliggenhed og -kvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. Sekundær: Gennemsnitlig beliggenhed og stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. Tallet forventes at stige om et år Tallet forventes at være uændret om et år Tallet forventes at være lavere om et år Det er tilladt at citere fra MARKEDSBAROMETER med fuld kildeangivelse.

6 6 KONTOR Q MARKEDSBAROMETER Leje 4. kvt 1. kvt 2. kvt 3. kvt 4. kvt 1. kvt Prognose Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær Sekundær Forstæder nord Primær Sekundær Forstæder syd/vest Primær Sekundær Sjælland Primær Sekundær Aarhus Primær Sekundær Horsens Primær Sekundær Randers Primær Sekundær Trekantområdet Primær Sekundær Esbjerg Primær Sekundær Aalborg Primær Sekundær Nordjylland Primær Sekundær Odense Primær Sekundær Fyn Primær Sekundær Startforrentning % København Primær 4,00 3,75 3,75 3,75 3,75 3,75 Sekundær 5,50 5,50 5,50 5,25 5,00 5,00 Forstæder nord Primær 4,50 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 Sekundær 6,25 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 Forstæder syd/vest Primær 5,25 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 Sekundær 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 Sjælland Primær 6,25 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 Sekundær 8,25 8,25 8,00 8,00 8,00 8,00 Aarhus Primær 4,50 4,50 4,50 4,25 4,25 4,25 Sekundær 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 5,50 Horsens Primær 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 Sekundær 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 7,75 Randers Primær 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 Sekundær 8,00 8,00 8,00 8,00 7,75 7,75 Trekantområdet Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 Esbjerg Primær 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 Sekundær 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 Aalborg Primær 5,50 5,50 5,50 5,25 5,25 5,25 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 Nordjylland Primær 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 Sekundær 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 Odense Primær 5,25 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 Fyn Primær 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 6,50 Sekundær 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 Tomgang % København by 5,70 5,70 5,80 5,70 6,00 6,00 Københavns omegn 11,70 11,40 11,20 10,00 10,10 10,60 Nordsjælland 6,90 6,10 5,50 5,00 4,80 4,90 Østsjælland 3,70 3,60 3,40 3,80 3,90 4,40 Vest- og Sydsjælland 3,70 3,50 3,00 4,90 5,10 5,20 Fyn 10,30 8,90 7,80 7,10 8,30 8,40 Sydjylland 9,00 8,50 8,90 8,30 8,00 8,00 Østjylland 7,70 7,70 8,50 8,10 8,40 8,20 Vestjylland 5,10 4,90 4,80 5,20 4,10 3,60 Nordjylland 5,60 5,90 5,50 5,30 5,40 5,60

7 7 RETAIL Leje 4. kvt 1. kvt 2. kvt 3. kvt 4. kvt 1. kvt Prognose Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter Strøget Primær Sekundær København Primær Sekundær Forstæder nord Primær Sekundær Forstæder syd/vest Primær Sekundær Sjælland Primær Sekundær Aarhus Primær Sekundær Horsens Primær Sekundær Randers Primær Sekundær Trekantområdet Primær Sekundær Esbjerg Primær Sekundær Aalborg Primær Sekundær Nordjylland Primær Sekundær Odense Primær Sekundær Fyn Primær Sekundær Startforrentning % Strøget Primær 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 Sekundær 4,00 4,00 4,00 3,75 3,75 3,75 København Primær 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 Sekundær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 Forstæder nord Primær 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 4,50 Sekundær 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 Forstæder syd/vest Primær 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 Sjælland Primær 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,25 Aarhus Primær 4,00 4,00 3,75 3,75 3,75 4,00 Sekundær 5,75 5,75 5,75 5,50 5,25 5,25 Horsens Primær 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 Randers Primær 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25 Sekundær 7,25 7,25 7,25 7,25 7,50 7,50 Trekantområdet Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,25 Sekundær 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 Esbjerg Primær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,50 Sekundær 7,50 7,50 7,50 7,50 7,75 7,50 Aalborg Primær 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 6,25 Nordjylland Primær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 Sekundær 7,75 7,75 7,75 7,75 7,75 7,75 Odense Primær 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 5,00 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 6,25 Fyn Primær 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 Sekundær 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 Tomgang % København by 3,50 3,60 4,40 4,60 4,00 3,90 Københavns omegn 4,10 2,90 3,30 3,70 3,90 4,00 Nordsjælland 4,50 4,40 5,10 6,00 5,00 5,00 Østsjælland 6,80 6,40 6,00 6,70 6,30 6,30 Vest- og Sydsjælland 4,90 4,70 5,70 6,10 6,50 6,90 Fyn 5,60 5,30 5,40 5,80 6,30 6,70 Sydjylland 8,50 7,50 8,20 8,80 9,20 8,80 Østjylland 5,40 5,50 5,40 5,50 5,60 6,10 Vestjylland 6,40 6,10 6,20 6,90 6,30 6,70 Nordjylland 6,50 6,70 7,80 7,30 8,20 7,80 Q MARKEDSBAROMETER

8 8 INDUSTRI OG LOGISTIK* Q MARKEDSBAROMETER Leje 4. kvt 1. kvt 2. kvt 3. kvt 4. kvt 1. kvt Prognose Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær Sekundær Forstæder nord Primær Sekundær Forstæder syd/vest Primær Sekundær Sjælland Primær Sekundær Aarhus Primær Sekundær Horsens Primær Sekundær Randers Primær Sekundær Trekantområdet Primær Sekundær Esbjerg Primær Sekundær Aalborg Primær Sekundær Nordjylland Primær Sekundær Odense Primær Sekundær Fyn Primær Sekundær Startforrentning % København Primær 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 5,25 Sekundær 8,00 8,00 7,75 7,75 7,50 7,25 Forstæder nord Primær 7,00 7,00 7,00 6,75 6,50 6,25 Sekundær 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 8,00 Forstæder syd/vest Primær 6,75 6,75 6,50 6,50 6,25 5,75 Sekundær 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 8,00 Sjælland Primær 6,50 6,25 6,25 6,50 6,25 6,25 Sekundær 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 Aarhus Primær 6,25 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 Sekundær 8,25 8,00 7,75 7,75 7,75 7,75 Horsens Primær 6,75 6,50 6,50 6,25 6,25 6,25 Sekundær 9,50 9,50 9,50 9,25 9,00 9,00 Randers Primær 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 Sekundær 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 Trekantområdet Primær 6,25 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 Sekundær 9,50 9,50 9,25 9,00 8,75 8,75 Esbjerg Primær 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 Sekundær 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 Aalborg Primær 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 Sekundær 8,75 8,75 8,50 8,50 8,50 8,50 Nordjylland Primær 7,75 7,75 7,50 7,50 7,50 7,50 Sekundær 9,50 9,50 9,25 9,25 9,25 9,25 Odense Primær 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,25 Sekundær 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 Fyn Primær 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,50 Sekundær 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 Tomgang % København by 0,20 0,30 0,30 0,30 0,10 0,30 Københavns omegn 3,50 4,10 3,40 3,40 2,90 3,10 Nordsjælland 2,80 2,40 2,50 3,50 2,00 2,40 Østsjælland 2,40 2,60 2,40 2,90 3,00 2,80 Vest- og Sydsjælland 1,60 1,70 1,70 1,90 1,80 2,00 Fyn 1,90 1,90 1,90 1,80 1,80 1,60 Sydjylland 2,40 2,40 2,10 2,00 2,20 2,20 Østjylland 3,10 3,10 2,70 2,50 2,30 2,00 Vestjylland 2,30 2,30 2,20 1,80 1,90 1,70 Nordjylland 1,80 1,70 1,60 1,30 1,30 1,10 *) Industri omfatter produktion, lager og logistik, men ikke specialbyggede ejendomme eller lufthavnslogistik

9 9 BOLIG** Leje 4. kvt 1. kvt 2. kvt 3. kvt 4. kvt 1. kvt Prognose Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær Sekundær Forstæder nord Primær Sekundær Forstæder syd/vest Primær Sekundær Sjælland Primær Sekundær Aarhus Primær Sekundær Horsens Primær Sekundær Randers Primær Sekundær Trekantområdet Primær Sekundær Esbjerg Primær Sekundær Aalborg Primær Sekundær Nordjylland Primær Sekundær Odense Primær Sekundær Fyn Primær Sekundær Startforrentning % København Primær 3,75 3,75 3,75 3,75 3,50 3,50 Sekundær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Forstæder nord Primær 3,75 3,75 3,75 3,75 3,75 3,75 Sekundær 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 Forstæder syd/vest Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Sekundær 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 Sjælland Primær 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 Sekundær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 Aarhus Primær 3,75 3,75 3,75 3,75 3,75 3,75 Sekundær 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 Horsens Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,50 Sekundær 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 Randers Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 Sekundær 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 Trekantområdet Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,50 Sekundær 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 5,50 Esbjerg Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 Sekundær 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 5,50 Aalborg Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Sekundær 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 Nordjylland Primær 4,50 4,50 4,50 4,50 4,75 5,00 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 5,75 Odense Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,25 4,25 Sekundær 4,75 4,75 4,75 4,50 4,75 4,75 Fyn Primær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 Q MARKEDSBAROMETER **) Lejeniveauet og startforrentningen er angivet for nyopførte boliger i størrelsen kvadratmeter, ekskl. stue- og penthouseboliger. Definitioner: København: Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune. Forstæder Nord: Københavns omegnskommuner og -byer nord for København, f.eks. Lyngby, Hillerød, Hørsholm. Dog med undtagelse af Hellerup, som hører under Gentofte Kommune, men hvor data for København er repræsentativt. Forstæder Syd/Vest: Københavns omegnskommuner og -byer syd og vest for København, f.eks. Hvidove, Glostrup, Herlev, Ballerup Sjælland: Større byer belliggende på Sjælland som f.eks Slagelse, Ringsted, Næstved og Roskilde Primær boligbeliggenhed: eks. Langelinie og Havneholmen i København, Lyngby og Rødovre i forstæderne. Sekundær boligbeliggenhed: eks. Valby og Ørestad Syd i København og Brøndby/Glostrup/Albertslund i forstæderne.

10 10 HAR KONTORMARKEDET TOPPET? Af Emil Helmsøe-Zinck, Manager, Colliers International Danmark Der udlejes og efterspørges kontorer i København som aldrig før. Markedet synes umætteligt, og lejeniveauerne er nu højere end før krisen. Der er intet der tyder på, at markedet står overfor en større korrektion, hvis (når) konjunkturerne vender. På kort sigt er der endda mulighed for yderligere lejestigninger. Alligevel er investorerne begyndt at frygte, at kontormarkedet har toppet og ikke har den fornødne dybde til fortsat fremgang. Fuld damp på kedlerne i kontormarkedet At udlejningsmarkedet for kontorer i København i øjeblikket er inde i den bedste periode siden før finanskrisen aflæses tydeligt i de væsentligste nøgletal: Lejeniveauerne er rekordhøje, tomgangen er faldende og antallet af spekulative kontorbyggerier er stigende. Alt i alt giver dette et billede af et marked med fuld damp på kedlerne. Udviklingen er især drevet af den økonomiske fremgang og den afledte positive effekt på beskæftigelsen, som har været støt stigende siden krisen i slutningen af 2000 erne. Den massive fremgang har dog fået nogle investorer til at betvivle, at den gunstige udvikling vil vare ved. Det er i

11 11 og for sig naturligt nok, at en fremgang i markedet afføder ekstra meget fokus på de underliggende strukturer i markedet og hvordan ændringen i disse har bidraget til udviklingen. Eksempelvis har flere relativt centrale områder i København oplevet stigninger i kontormarkedslejen på førsteklasses ejendomme på mellem 10% og 15% siden 2015, hvor prisudviklingen i samme Kraftig efterspørgsel efter kontorer presser lejepriserne op Stigningerne i lejeniveauet har primært været drevet af en massiv stigning i efterspørgslen efter kontorlokaler sammenholdt med et kun moderat stigende udbud af samme. Betragtes udviklingen i antal fuldtidsbeskæftigede som en approksimation af efterspørgslen på steget med ca. 8,4% siden slutningen af Inden for samme tidshorisont er det samlede kontorareal kun steget med ca. 1,0% 3. Selvom kontortomgangen har været faldende i perioden, så har faldet langt fra udlignet stigningen i efterspørgslen. Dette indikerer, at en del af de nuværende tomme kontorarealer end ikke kommer i betragtning hos de virksomheder, som periode har været på 4,0% 1. lejemarkedet, så er efterspørgslen søger efter lokaler. FIGUR 2: MARKANT STIGNING I KONTORLEJEN SIDEN 2015 Stigning i den primære og sekundære markedsleje i udvalgte dele af København Rosenborg området Primær +10% Sekundær +20% Frederiksstaden Primær +10% Sekundær +23% placeholder Holmens Kanal/Kgs. Nytorv Primær +17% Sekundær +24% Rådhuspladsen/Hovedbanegård Primær +15% Sekundær +15% Kalvebod Brygge/Havneholmen Primær +3% Sekundær +4% Islands Brygge Primær +12% Sekundær +6% Ørestad (alle områder) Primær +15% Sekundær +11% Kilde: Colliers International Noter: (1) Nettoprisindeks, hovedtal (indeks 100 = 2015): 2015M1 = 98,7 og 2019M1 = 102,6. (2) Udviklingen fra 2014K3 til 2018K3. (3) Ejendomstorvet.dk

12 12 En udvikling af denne karakter vil derfor på kort sigt medføre et pres på lejeniveauet, da udbuddet kun tilpasser sig langsomt. Samtidig vil behovet for kontorarealer øges blandt virksomhederne, medmindre de er villige til at nedsætte deres arealforbrug pr. medarbejder. Selvom visse undersøgelser viser, at flere virksomheder faktisk er blevet bedre til at udnytte deres arealer, så er det primært dem, der har lejet sig ind i nye, fleksible og moderne kontorlokaler, der har gennemført en arealreduktion pr. medarbejder. Mulighed for lejestigninger på kort sigt FIGUR 3: TOMGANGSNIVEAUET REELT LAVERE END ANTAGET Tomgang, kontor, København CBD Kilder: Ejendomstorvet.dk og Colliers International Note: Baseret på en analyse af de nuværende lokaler i udbud. Ældre Moderne Nyopført Isoleret set kan man heraf fristes til at udlede, at lejestigningerne i København har været drevet af et misforhold mellem udbud og efterspørgsel, og at et efterspørgselschok (eksempelvis en lavkonjunktur) kan medføre en korrektion til markedslejeniveauet. Dog viser en dybdegående analyse af blandt andet tomgangen og den nuværende pipeline for nye kontorlokaler, at der eksisterer en større dybde i markedet end umiddelbart indikeret. De nuværende lejeniveauer er således relativt robuste selv overfor større efterspørgselschok. Faktisk understøtter den nuværende markedsstruktur muligheden for lejestigninger på kort sigt. Siden 2010 har tomgangen for kontorlokaler i København bevæget sig fra et niveau på over 10% til i dag at ligge omkring 6%. Selvom det nuværende niveau er det laveste i 10 år, er det stadig markant over niveauet fra årene før krisen. Eksempelvis var kontorledigheden på 3,1% i begyndelsen af 4. kvartal i 2007, hvilket i nogle områder medførte lejestigninger på 30-35% fra begyndelsen af 2005 til begyndelsen af FIGUR 4: ÆLDRE KONTORLOKALER FORTSAT SVÆRE AT UDLEJE Liggedage for analyserede lokaler i udbud pr. 28. februar i hhv og 2019, fordelt efter bygningernes opførelsesår Opført før 2000 Opført efter Kilder: Ejendomstorvet.dk og Colliers International Den nuværende markedsstruktur understøtter faktisk muligheden for lejestigninger på kort sigt. Efterfølgende og frem til 2013 faldt markedslejeniveauerne som følge af krisen - i visse områder med op til 15%. Netop

13 13 frygten for, at markedslejeniveauet nu kan have toppet, gør flere investorer mere opmærksomme på prissætningen af risikoen for mulige fald i lejeniveauerne. Det reelle udbud af kontorlokaler lavere end indikeret Ser man på sammensætningen af de nuværende tomgangsarealer 4, toner der dog et andet og mere nuanceret billede frem af den underliggende risiko. Omtrent halvdelen af de nuværende tomme kontorlokaler findes i ældre, ofte utidssvarende ejendomme opført før årtusindeskiftet. De resterende tomme lokaler er fordelt på henholdsvis nyopførte og nyere ejendomme 5, som i højere grad imødekommer lejernes behov i dagens marked. Dette forhold bekræftes af de gennemsnitlige liggetider for de nuværende udbudte lejemål. Udbudte lejemål i nyere ejendomme har i gennemsnit været på markedet i ca. 175 dage, hvorimod lejemålene i ældre ejendomme har været på markedet i ca. 390 dage. Det reelle udbud kan derfor betragtes som værende lavere end det overordnede tomgangsniveau. Er der et A-hold og et B-hold i markedet? Tomgangsniveauet og de bagvedliggende lejemål repræsenterer grundlæggende to uafhængige markeder. Et marked for nyopførte og moderne ejendomme, der har oplevet en stigning i efterspørgslen de senere år, og et marked for ældre og utidssvarende ejendomme, der ikke i samme grad har nydt godt af fremgangen i økonomien. Et kun mindre fald i liggetiderne blandt de ældre ejendomme siden 2015 giver også et indblik i et marked, der i stigende grad har svært ved at opfylde lejernes krav. Dette stemmer overens med det, vi i øjeblikket ser og hører i markedet. Et stigende antal virksomheder har problemer med at finde lokaler, der matcher deres krav til areal, beliggenhed og fleksibilitet, hvor især krav til installationer, eksempelvis klima- og ventilationsanlæg, er blevet vægtige kriterier for valg af kontorlokaler - typisk installationer, som kun tilbydes i nyere og moderne ejendomme. Pipeline af nye kontorer Selvom der eksisterer en større pipeline af nye kontorer, der kan imødekomme den høje efterspørgsel, vil størstedelen først stå færdig om 2-3 år og en betydelig del vil allerede være forhåndsudlejet. Samtidig bliver en del af de arealer, der fraflyttes, konverteret til andre anvendelser. Dybden i markedet er derfor større, end man først kan forledes til at antage ved blot at lægge tomgangsniveauet til grund. Således viser det sig ikke blot, at det nuværende markedslejeniveau er relativt robust, men endda, at der er basis for mulige lejestigninger på kort sigt som følge af sammensætningen af det nuværende udbud og den stigende efterspørgsel. Denne konklusion understøttes også af en af vores tidligere analyser 7, hvor faldet i tomgangen de senere år ikke har matchet den store stigning i beskæftigelsen. Der eksisterer derfor en efterspørgsel, der endnu ikke har udmøntet sig i et fald i tomgangsniveauet, primært som følge af manglende udbud af tidssvarende lokaler. Det er svært at vurdere, hvor stort et efterspørgselschok det vil kræve, før lejeniveauet i København igen vil falde. I øjeblikket mener vi, at markedet er robust nok til at klare sig igennem en lavkonjunktur uden nævneværdige fald i lejeniveauerne. Når man som investor evaluerer investerings- eller udviklingsmuligheder, bør man dog have øget fokus på at vælge det rigtige produkt, da der eksisterer en stadigt større bredde i de kriterier, som virksomheder og brancher lægger til grund ved valg af nye lokaler. Forstår man ikke vigtigheden af at vælge det rigtige koncept, ender man med en markant højere risiko for tomgang og et fald i den opnåelige leje. Noter: (4) Denne sammensætning er blevet estimeret ved hjælp af en analyse af nuværende udbudte lejemål på over m². Denne metode er derfor forbundet med en vis usikkerhed, da alle tomme lejemål ikke er repræsenteret her. Projektejendomme er heller ikke medtaget i denne analyse. (5) Opført efter år (6) Nordeas gamle hovedsæde Ørkenfortet er eksempelvis ved at blive omdannet til et nyt Hilton hotel, og ligeledes forventes det, at Danske Banks hovedsæde konverteres til en kombination af boliger og detail, når de forventeligt fraflytter ved færdiggørelsen af Danicas udviklingsprojekt på Posthusgrunden. (7) Er spekulativt byggeri ved at vinde frem igen? LÆS ARTIKEL HER

14 14 SENIOR LIVING Af Joseph Alberti, Associate, Colliers International Danmark Antallet af ældre vil vokse betydeligt i de kommende år. Det har skabt en investorinteresse for boliger, der matcher denne befolkningsgruppes behov. Vi ser i denne artikel nærmere på, hvad begrebet senior living dækker over, og dykker ned i fænomenet friplejeboliger. Begrebet senior living omfatter boliger til ældre med vidt forskellige boligbehov og -præferencer. For socialt anlagte personer kunne det være seniorbofællesskaber, en boligform der kombinerer muligheden for privatliv og fællesskab, typisk rettet mod de årige. Ældreboliger er til borgere, der ikke kan klare sig selv i eget hjem. Den type boliger skal indrettes hensigtsmæssigt med brede døre, ingen dørtrin og rummelige badeværelser, hvor der er plads til kørestol og hjælpepersoner mv., og boligen skal være i plan med jorden eller have elevator. Plejeboliger er ældreboliger, hvor der er tilknyttet omsorgs- og servicefunktioner med tilhørende perso-

15 15 FIGUR 5: BEFOLKNINGSPROGNOSE (INDEKS 100 = 2019) i alt Kilde: Danmarks Statistik nale, der skal dække beboernes behov. Forskellen mellem en ældrebolig og en plejebolig er dermed ikke selve boligens beskaffenhed, men de tilknyttede servicefunktioner. Stor efterspørgsel efter ældreboliger Antallet af ældre kommer til at vokse betydeligt i de kommende årtier i Danmark i lighed med mange andre industrialiserede lande. Årsagen hertil er dels, at den gennemsnitlige levealder er stigende, dels at den store efterkrigsgeneration født mellem 1945 og 1965 efterhånden Hvad er en friplejebolig? Begrebet friplejebolig blev dannet i forbindelse med bekendtgørelsen af loven om friplejeboliger i En friplejebolig er en plejebolig, der ikke er drevet kommunalt. Loven om friplejeboliger fastslår, at fysiske og juridiske personer kan certificeres som friplejeboligleverandører. Det vil sige virksomheder, fonde, selvejende institutioner med videre kan blive certificeret til at levere service og udleje friplejeboliger. Friplejeboligerne skal ikke drives i en bestemt selskabsform, men bliver typiske drevet efter følgende model: Bygherren opfører et friplejehjem og indgår en lang (minimum 15 års uopsigelighed) erhvervslejekontrakt med operatøren. Dermed kan bygherren opføre et attraktivt og effektivt friplejehjem. Operatøren udlejer de enkelte friplejeboliger og udbyder bolig- og tilkøbsydelser ud over den almindelige husleje. 1 Disse ydelser omfatter typisk mad, tøjvask, vinduespudsning, levering af rengørings- og toiletartikler m.v. Hvilke ydelser der tilbydes samt prisen på ydelserne bliver fastsat af de enkelte operatører og varierer derfor fra sted til sted. Operatøren bærer den fulde belægningsrisiko. Beboerne betaler husleje for friplejeboligen til operatøren. Huslejen er reguleret efter almenboligloven og er dermed ikke højere end et tilsvarende kommunalt plejehjem. Kommunen betaler en døgntakst per beboer til operatøren. Døgntaksten varierer fra kommune til kommune, og svarer til de gennemsnitlige, langsigtede omkostninger for et tilsvarende, kommunalt plejehjem. Staten betaler boligydelse til beboeren, såfremt beboeren opfylder indtægts- og formuebetingelserne. Boligenhederne er bygget med eget bad og køkken, således at de opfylder betingelserne for boligydelse.

16 16 Friplejeboligmodel Lang erhvervslejekontrakt 1 BYGHERRE OPERATØR 2 Operatør leverer bolig- og tilkøbsydelser 4 Kommunen betaler døgntakst per beboer KOMMUNE Beboerne betaler leje til operatøren og tillæg for ydelser 3 STAT BEBOERE Beboerne kan få statsbetalt boligstøtte 5

17 17 For bygherren vil der typisk være en afkastpræmie på anslået ca. 25 basispoint ved at bygge friplejeboliger frem for almindelige boliger til videresalg. WIN-WIN-WIN-WIN: Bygherre-operatørkommune-beboer Friplejeboligmodellen kan være fordelagtig for alle involverede parter: For bygherren vil der typisk være en afkastpræmie på anslået ca. 25 basispoint ved at bygge friplejeboliger frem for almindelige boliger til videresalg. Samtidig er operatøren sikret en stabil drift grundet en lang lejekontrakt. Selv hvis operatøren går konkurs, er ejeren sikret, da kommunen træder ind som midlertidig operatør. er nået eller inden længe vil nå pensionsalderen. Grafen på side 12 viser, at højeste befolkningstilvækst forventes at boliger eller seniorbofælleskaber, da den befolkningen som helhed forventes at finde sted i den ældste aldersgruppe. vokse med ca. 9%, 65+ årige med ca. Nybyggeriet af ældreboliger forventes ligeledes at stige i de kommende 39% og 85+ årige med 140% frem til år Der er flere forskellige bud på, år, uanset boligtype. Kommunernes hvordan boligerne til denne befolkningsgruppe kan se ud. Vi har i denne artikel at der er brug for flere Landsforening og Ældre Sagen anslår, fokuseret på plejeboliger frem for ældre- plejeboliger frem mod VÆKST I ANTALLET AF 85+ ÅRIGE Da det står en beboer frit selv at vælge plejehjem uanset geografisk område, er operatøren sikret et større kundegrundlag, da beboere fra hele landet kan søge netop deres plejehjem. Dette betinger dog selvsagt, at man tilbyder de mest attraktive boliger. For kommunen betyder ordningen, at det ikke er nødvendigt at betale for at opføre et plejehjem, hvormed kommunernes anlægsbudgetter ikke belastes. Derudover betaler kommunen udelukkende for de beboere, som bor på friplejehjemmet, og den påtager sig derfor ikke nogen belægningsrisiko. Endelig bliver det nemmere for kommunen at tilbyde den enkelte borger en plejebolig, hvortil den er forpligtet senest to måneder efter, at borgeren er blevet visiteret til en sådan. Kilde: Danmarks Statistik Alt andet lige vil flere plejehjem øge konkurrencen, og da det ligger fast, hvilken husleje man kan opkræve, kan der udelukkende bliver konkurreret på kvalitet, beliggenhed og ydelser.

18 18 18 CASE: LÆRKEVEJ Attendo og Scandinavian Property Development (SPD) Begge virksomheder fik øjnene op for mulighederne ved friplejehjem i Danmark i forbindelse med opdateringen af loven om friplejeboliger i Attendo har stor erfaring med drift af plejehjem i hele Norden. Attendo er aktiv i ca. 100 kommuner med i alt ca medarbejdere. SPD har udviklet i alt 7 plejehjem, hvoraf 6 er beliggende i Sverige, og stræber efter at udvikle senior- og plejeboliger af høj kvalitet med en grøn og bæredygtig profil. Lærkevej Plejecenter er Attendo og SPDs første fælles friplejehjem i Danmark, dvs. SPD har bygget og Attendo er operatør. Det åbner 1. juni i år med et nyt koncept, hvor senior- og plejeboliger går hånd i hånd. Der vil være tale om 70 servicerede seniorboliger og 72 plejeboliger. Om konceptet fortæller Lasse Ernst, Business Development Manager i Danmark hos Attendo: Det vil gøre en forskel for kommunerne og beboerne. Der er nogle helt særlige udfordringer ved friplejeboliger, fortæller Lasse: Hovedudfordringen ved friplejeboliger er, at der kan være en grundlæggende ideologisk modstand blandt politikere og embedsfolk mod privatisering af den offentlige sektor. Derudover er der en økonomisk udfordring i, at den kommunale døgntakst ikke altid er transparent. Niclas Thorsbrenner, partner hos SPD tilføjer: Det ligger der to elementer i, for det første er der et spørgsmål om taksterne er tilgængelige, og derudover bruger kommunerne ikke altid den samme metode til at beregne taksterne. Attendo og SPD er dog ikke bange for at tage udfordringen op: Vi forventer som minimum at påbegynde 2-3 plejehjem om året de næste 5 år, og har i første omgang geografisk fokus på Storkøbenhavn og Nordsjælland, siger Lasse Illustrationer: Bjørk & Maigård Derudover bliver private plejeboliger langsomt mere udbredt i markedet: Kombinationen af, at kommunerne har fået øjnene op for mulighederne ved friplejeboligloven, er begyndt at anerkende det voksende demografiske behov, samt at de er blevet pålagt et anlægsloft, gør, at der er langt større interesse nu, i forhold til 2015, tilføjer Niclas. OM LÆRKEVEJ PLEJECENTER Lærkevej Plejecenter ligger centralt i Frederikssund og har blandt andet træningsfaciliteter, et lille orangeri, spa-lokale, altaner og to store fælles tagterrasser

19

20 KONTAKT ANALYSE Peter Winther, CEO, Partner Mobil Emil Helmsøe-Zinck Manager Mobil REDAKTØR Lisbeth Kempel, CMO Mobil KØBENHAVN Palægade København K AARHUS Søren Frichs Vej 38 A 8230 Åbyhøj ODENSE Tagtækkervej Odense M Joseph Alberti Associate Mobil joseph.alberti@colliers.com AALBORG Østre Havnegade Aalborg VEJLE Den Hvide Facet Vejle Tlf MARKEDSUPDATE PULS er produceret af Colliers International. Oplysningerne i dette dokument anses som værende fra troværdige kilder. På trods af, at der er gjort alt for at sikre dets nøjagtighed, kan vi ikke garantere det. Der tages ikke ansvar for eventuelle unøjagtigheder. Læseren opfordres til at rådgive sig med professionelle, inden man handler på baggrund af materialet i denne rapport. Det er tilladt at citere fra MARKEDSUPDATE PULS med fuld kildeangivelse. Colliers International er Danmarks absolut største og mest erfarne rådgiver inden for erhvervs- og investeringsejendomme. Vi beskæftiger os med formidling af ejendomme, udlejning, lejerrådgivning og vurderinger, ligesom vi udarbejder markedsanalyser og rådgiver vedrørende by- og arealudvikling, ejendomsinvesteringsstrategier mv. Vores specialiserede Capital Markets team er førende inden for formidling af og rådgivning om større investeringsejendomme, porteføljer og ejendomsselskaber. Samlet formidler vi årligt ejendomme for næsten 25 mia. kr. Vi er landsdækkende med godt 150 medarbejdere fordelt på kontorer i København, Aarhus, Aalborg, Odense og Vejle. Vi er en del af Colliers International Group, der er verdens hurtigst voksende børsnoterede erhvervsmæglervirksomhed. Colliers er repræsenteret i 69 lande og har på verdensplan mere end medarbejdere. I 2017 omsatte Colliers for 2,7 mia. USD globalt.