MARKEDSUPDATE PULS DANMARK 4. KVARTAL Markedsbarometer. Markedsupdate: Krise eller korrektion?

Transkript

1 DANMARK MARKEDSUPDATE PULS 2 4. KVARTAL 2018 Markedsupdate: Krise eller korrektion? Markedsbarometer 2 5 Er den fysiske detailhandel på vej mod udslettelse? Store gevinster ved frasalg af andelsboligforeninger Hvorfor falder transaktions volumen på ejendomsinvesteringsmarkedet? 15

2 2 MARKEDSUPDATE: KRISE ELLER KORREKTION? Af Peter Winther, CEO, Partner, Colliers International Danmark Markedet for investeringsejendomme har i de senere måneder været præget af stigende nervøsitet, der bunder i en bekymring for, at vi på globalt plan nærmer os den næste recession. Konsekvensen er, at investorerne igen søger mod de mest likvide og stabile aktivklasser, og prisen på risiko er steget. I Danmark har en øget bekymring for boligmarkedet med stagnerende ejerboligpriser og en faldende omsætning kombineret med et fortsat højt nybyggeri ført til en opbremsning i investeringsaktiviteten inden for nybyggeri af boligudlejningsejendomme. Vi ser i denne update på, hvor robust markedet er i forskellige scenarier. Øget usikkerhed på de finansielle markeder forplanter sig til ejendomsmarkedet Usikkerheden på de globale finansielle markeder har i de seneste måneder været høj. Selv om økonomien fortsat udvikler sig positivt, er der stigende tendens til afmatning. Når dette kombineres med alle mulige geopolitiske og andre bekymringer en stigende global gældsætning, en potentiel konflikt med EU omkring den økonomiske politik i Italien, risikoen for en handelskrig er det ikke underligt, at de finansielle markeder har haft et vanskeligt efterår. En stigende risikoaversion har således ført til faldende aktiemarkeder og stigende renter på markedet for virksomhedsobligationer.

3 3 Også på det danske ejendomsmarked har nervøsiteten været tiltagende. Boligmarkedet i København er i stigende grad under pres, og der er registreret et pænt fald i omsætningen af ejerlejligheder. Samtidig er nybyggeriet højt, og alene i Københavns Kommune forventes inden for de næste 12 måneder færdiggjort op mod boliger. En sådan nervøsitet fører til, at investorerne bliver lidt mere tilbageholdende. Samtidig har der kunnet registreres en (svag) stramning i realkreditinstitut- FIGUR 1: EFTERSPØRGSELSPROGNOSE 2018 Forventet udbud af boligbyggeri i København og Frederiksberg ternes udlånspolitik, hvilket har medvir ket til en faldende transaktionsaktivitet E18 E19 E20 E21 Fuldført byggeri, m² Forventet udbud Boligefterspørgsel De fundamentale faktorer på ejendomsmarkedet er sunde Kilder: Danmark Statistik, Byggefakta og Colliers International Efter flere år med kraftige prisstigninger forårsaget af lave renter og kapitalrigelighed er det imidlertid fundamentalt set et sundhedstegn, at der kommer en vis opbremsning. FIGUR 2: BYGGEOMKOSTNINGSINDEKS FOR ETAGEBOLIGER Stagnerende boligpriser vil således betyde, at nybyggeriet af boliger, som (2015 = 100) i de seneste år har været meget højt, vil bremse op. Dette vil på sigt sikre et lavere udbud. Eftersom byggeriet i vidt omfang har været koncentreret om de 100 store og voksende byer i Danmark, vil den fortsatte urbanisering føre til en fortsat stigende efterspørgsel, som på sigt vil absorbere overudbuddet af bol iger i København og ikke mindst i byer 80 som Aarhus og Ålborg Samtidig er beskæftigelsen meget høj I alt Materialer Arbejdsomkostninger og privatforbruget udvikler sig fornuftigt. Det giver efterspørgsel efter især kontorer samt logistik- og produk- Kilde: Danmark Statistik tionslokaler. Her registreres stigende lejepriser og et øget nybyggeri. Og havde der ikke kunnet registreres en afmatning i boligbyggeriet, ville risikoen for en overophedning i byggesektoren være betydelig.

4 4 Investorerne er parate Direktør Per Hallgren fra ejendomsselskabet Jeudan A/S udtalte for nylig, at den nuværende situation har tidligere vist sig at være et udtryk for en sencyklisk udvikling, der efterfølgende har skabt muligheder for kapitalstærke investorer. Udtalelsen er et præcist udtryk for den afventende holdning, som i et vist omfang registreres hos de kapitalstærke investorer i markedet. Priserne er steget for hurtigt og måske lidt for meget. Men med meget store kapitalkoncentrationer allokeret til ejendomsinvesteringer, ikke blot hos Jeudan og andre ejendomsselskaber, men også i den danske institutionelle sektor, et det meget begrænset, hvor galt det vil gå. Samtidig anser mange europæiske investorer med god grund investeringer i det danske marked som attraktive. Lejepriserne har historisk set været relativt stabile, dansk økonomi er stærk, og dansk realkreditfinansiering er den måske mest attraktive finansieringsform for ejendomsinvesteringer overhovedet. Bortset fra enkelte investorer og ejendomsudviklere, som har finansieret sig i markedet for højtforrentede virksomhedsobligationer, ser vi hos Colliers ingen risiko for, at en korrektion i markedspriserne vil føre til finansielle problemer hos ejendomsinvestorerne. Både de danske realkreditinstitutter og banker udviser en passende grad af forsigtighed ved ejendoms- og projektfinansiering, med fokus på både låne udmåling og likviditet. Markedet er således ganske robust overfor både et scenarie med stigende renter og inflationære tendenser, men også i et scenarie, hvor økonomien falder tilbage i en recession med stigende arbejdsløshed, stigende tomgang og faldende lejepriser. Selv sådanne scenarier vil derfor ikke føre til omfattende misligholdelser og tvangssalg. Og i vores basisscenarie, med en svag afdæmpning af væksten og et stabilt renteniveau i hvert fald i et år fremover, vil der være mere end rigeligt kapital til at afværge en større korrektion i markedet. Nybyggeriet er højt, og alene i Københavns Kommune forventes inden for de næste 12 måneder færdiggjort op mod boliger.

5 5 Q MARKEDSBAROMETER MARKEDSBAROMETER DEFINITIONER Startforrentning er defineret som det stabiliserede direkte startafkast. Tomgangsdata stammer fra Ejendomstorvets udbudsstatistik og er estimeret ud fra det nuværende udbud i markedet. Primær: Absolut topbeliggenhed og -kvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. Sekundær: Gennemsnitlig beliggenhed og stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. Tallet forventes at stige om et år Tallet forventes at være uændret om et år Tallet forventes at være lavere om et år Det er tilladt at citere fra MARKEDSBAROMETER med fuld kildeangivelse.

6 6 KONTOR Q MARKEDSBAROMETER Leje 3. kvt 4. kvt 1. kvt 2. kvt 3. kvt 4. kvt Prognose Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær Sekundær Forstæder nord Primær Sekundær Forstæder syd/vest Primær Sekundær Sjælland Primær Sekundær Aarhus Primær Sekundær Horsens Primær Sekundær Randers Primær Sekundær Trekantområdet Primær Sekundær Esbjerg Primær Sekundær Aalborg Primær Sekundær Nordjylland Primær Sekundær Odense Primær Sekundær Fyn Primær Sekundær Startforrentning % København Primær 4,00 4,00 3,75 3,75 3,75 3,75 Sekundær 5,75 5,50 5,50 5,50 5,25 5,00 Forstæder nord Primær 4,50 4,50 4,25 4,25 4,25 4,25 Sekundær 6,25 6,25 6,00 6,00 5,75 5,75 Forstæder syd/vest Primær 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 4,75 Sekundær 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 Sjælland Primær 6,25 6,25 6,00 6,00 6,00 5,75 Sekundær 8,25 8,25 8,25 8,00 8,00 8,00 Aarhus Primær 4,50 4,50 4,50 4,50 4,25 4,25 Sekundær 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 Horsens Primær 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 Sekundær 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 Randers Primær 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 Sekundær 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 7,75 Trekantområdet Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 Esbjerg Primær 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 Sekundær 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 Aalborg Primær 5,50 5,50 5,50 5,50 5,25 5,25 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 Nordjylland Primær 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 Sekundær 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 Odense Primær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,00 5,00 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 Fyn Primær 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 Sekundær 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 Tomgang % København by 6,10 5,70 5,70 5,80 5,70 6,00 Københavns omegn 11,30 11,70 11,40 11,20 10,00 10,10 Nordsjælland 6,20 6,90 6,10 5,50 5,00 4,80 Østsjælland 4,00 3,70 3,60 3,40 3,80 3,90 Vest- og Sydsjælland 3,40 3,70 3,50 3,00 4,90 5,10 Fyn 9,50 10,30 8,90 7,80 7,10 8,30 Sydjylland 9,30 9,00 8,50 8,90 8,30 8,00 Østjylland 7,80 7,70 7,70 8,50 8,10 8,40 Vestjylland 5,10 5,10 4,90 4,80 5,20 4,10 Nordjylland 6,50 5,60 5,90 5,50 5,30 5,40

7 7 RETAIL Leje 3. kvt 4. kvt 1. kvt 2. kvt 3. kvt 4. kvt Prognose Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter Strøget Primær Sekundær København Primær Sekundær Forstæder nord Primær Sekundær Forstæder syd/vest Primær Sekundær Sjælland Primær Sekundær Aarhus Primær Sekundær Horsens Primær Sekundær Randers Primær Sekundær Trekantområdet Primær Sekundær Esbjerg Primær Sekundær Aalborg Primær Sekundær Nordjylland Primær Sekundær Odense Primær Sekundær Fyn Primær Sekundær Startforrentning % Strøget Primær 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 Sekundær 4,00 4,00 4,00 4,00 3,75 3,75 København Primær 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 Sekundær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 Forstæder nord Primær 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 Sekundær 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 Forstæder syd/vest Primær 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 Sjælland Primær 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 Aarhus Primær 4,00 4,00 4,00 3,75 3,75 3,75 Sekundær 6,00 5,75 5,75 5,75 5,50 5,25 Horsens Primær 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 Randers Primær 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25 Sekundær 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,50 Trekantområdet Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 Esbjerg Primær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 Sekundær 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,75 Aalborg Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 Nordjylland Primær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 Sekundær 7,75 7,75 7,75 7,75 7,75 7,75 Odense Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 Fyn Primær 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 Sekundær 8,00 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 Tomgang % København by 4,00 3,50 3,60 4,40 4,60 4,00 Københavns omegn 4,90 4,10 2,90 3,30 3,70 3,90 Nordsjælland 3,60 4,50 4,40 5,10 6,00 5,00 Østsjælland 6,70 6,80 6,40 6,00 6,70 6,30 Vest- og Sydsjælland 4,60 4,90 4,70 5,70 6,10 6,50 Fyn 5,30 5,60 5,30 5,40 5,80 6,30 Sydjylland 8,40 8,50 7,50 8,20 8,80 9,20 Østjylland 5,30 5,40 5,50 5,40 5,50 5,60 Vestjylland 5,80 6,40 6,10 6,20 6,90 6,30 Nordjylland 6,50 6,50 6,70 7,80 7,30 8,20 Q MARKEDSBAROMETER

8 8 INDUSTRI OG LOGISTIK* Q MARKEDSBAROMETER Leje 3. kvt 4. kvt 1. kvt 2. kvt 3. kvt 4. kvt Prognose Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær Sekundær Forstæder nord Primær Sekundær Forstæder syd/vest Primær Sekundær Sjælland Primær Sekundær Aarhus Primær Sekundær Horsens Primær Sekundær Randers Primær Sekundær Trekantområdet Primær Sekundær Esbjerg Primær Sekundær Aalborg Primær Sekundær Nordjylland Primær Sekundær Odense Primær Sekundær Fyn Primær Sekundær Startforrentning % København Primær 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 Sekundær 8,25 8,00 8,00 7,75 7,75 7,50 Forstæder nord Primær 7,25 7,00 7,00 7,00 6,75 6,50 Sekundær 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 Forstæder syd/vest Primær 7,50 6,75 6,75 6,50 6,50 6,25 Sekundær 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 Sjælland Primær 6,50 6,50 6,25 6,25 6,50 6,25 Sekundær 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 Aarhus Primær 6,25 6,25 6,00 6,00 6,00 6,00 Sekundær 8,50 8,25 8,00 7,75 7,75 7,75 Horsens Primær 6,75 6,75 6,50 6,50 6,25 6,25 Sekundær 9,50 9,50 9,50 9,50 9,25 9,00 Randers Primær 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 Sekundær 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 Trekantområdet Primær 6,25 6,25 6,00 6,00 6,00 6,00 Sekundær 9,50 9,50 9,50 9,25 9,00 8,75 Esbjerg Primær 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 Sekundær 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 Aalborg Primær 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 Sekundær 8,75 8,75 8,75 8,50 8,50 8,50 Nordjylland Primær 7,75 7,75 7,75 7,50 7,50 7,50 Sekundær 9,50 9,50 9,50 9,25 9,25 9,25 Odense Primær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 Sekundær 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 Fyn Primær 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 Sekundær 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 Tomgang % København by 0,20 0,20 0,30 0,30 0,30 0,10 Københavns omegn 3,40 3,50 4,10 3,40 3,40 2,90 Nordsjælland 3,30 2,80 2,40 2,50 3,50 2,00 Østsjælland 2,00 2,40 2,60 2,40 2,90 3,00 Vest- og Sydsjælland 1,80 1,60 1,70 1,70 1,90 1,80 Fyn 2,70 1,90 1,90 1,90 1,80 1,80 Sydjylland 2,30 2,40 2,40 2,10 2,00 2,20 Østjylland 3,40 3,10 3,10 2,70 2,50 2,30 Vestjylland 2,60 2,30 2,30 2,20 1,80 1,90 Nordjylland 1,70 1,80 1,70 1,60 1,30 1,30 *) Industri omfatter produktion, lager og logistik, men ikke specialbyggede ejendomme eller lufthavnslogistik

9 9 BOLIG** Leje 3. kvt 4. kvt 1. kvt 2. kvt 3. kvt 4. kvt Prognose Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær Sekundær Forstæder nord Primær Sekundær Forstæder syd/vest Primær Sekundær Sjælland Primær Sekundær Aarhus Primær Sekundær Horsens Primær Sekundær Randers Primær Sekundær Trekantområdet Primær Sekundær Esbjerg Primær Sekundær Aalborg Primær Sekundær Nordjylland Primær Sekundær Odense Primær Sekundær Fyn Primær Sekundær Startforrentning % København Primær 3,75 3,75 3,75 3,75 3,75 3,50 Sekundær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Forstæder nord Primær 3,75 3,75 3,75 3,75 3,75 3,75 Sekundær 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 Forstæder syd/vest Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Sekundær 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 Sjælland Primær 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 Sekundær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 Aarhus Primær 3,75 3,75 3,75 3,75 3,75 3,75 Sekundær 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 Horsens Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 Sekundær 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 Randers Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 Sekundær 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 Trekantområdet Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 Sekundær 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 Esbjerg Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 Sekundær 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 Aalborg Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Sekundær 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 Nordjylland Primær 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 4,75 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 Odense Primær 4,25 4,00 4,00 4,00 4,00 4,25 Sekundær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,50 4,75 Fyn Primær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 Q MARKEDSBAROMETER **) Lejeniveauet og startforrentningen er angivet for nyopførte boliger i størrelsen kvadratmeter, ekskl. stue- og penthouseboliger. Definitioner: København: Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune. Forstæder Nord: Københavns omegnskommuner og -byer nord for København, f.eks. Lyngby, Hillerød, Hørsholm. Dog med undtagelse af Hellerup, som hører under Gentofte Kommune, men hvor data for København er repræsentativt. Forstæder Syd/Vest: Københavns omegnskommuner og -byer syd og vest for København, f.eks. Hvidove, Glostrup, Herlev, Ballerup Sjælland: Større byer belliggende på Sjælland som f.eks Slagelse, Ringsted, Næstved og Roskilde Primær boligbeliggenhed: eks. Langelinie og Havneholmen i København, Lyngby og Rødovre i forstæderne. Sekundær boligbeliggenhed: eks. Valby og Ørestad Syd i København og Brøndby/Glostrup/Albertslund i forstæderne.

10 10 ER DEN FYSISKE DETAILHANDEL PÅ VEJ MOD UDSLETTELSE? Af Peter Winther, CEO, Partner, Colliers International Danmark Nethandlen overtager en stadig større del af forbrugernes indkøb. I indeværende år forventes danske forbrugere at foretage indkøb på internettet for omkring 125 mia. kr., et beløb, som har været stigende med mellem 12% og 15% om året i de senere år. Samtidig har handlen i de fysiske butikker i bedste fald været svagt stagnerende, og mange detailhandlere og brancher har oplevet betydelige fald i butiksomsætningen. Antallet af tomme butikker er stigende Denne udvikling har naturligvis haft konse kvenser for både efterspørgslen efter detailhandelsarealer og for lejepriserne. Såfremt udviklingen i nethandlen fortsætter med uformindsket styrke i de kommende år, vil tomgangen inden for butikker uvægerligt fortsat stige. I en worst case analyse har ICP (Institut for Center-Planlægning) således vurderet, at op mod 2 mio. m 2 ud af en samlet bestand i Danmark på ca. 11 mio. m 2 vil være overflødige i Udviklingen er langt fra noget dansk fænomen. I USA oplever detailhandlen

11 11 på trods af en gunstig udvikling i både forbrugertillid og forbrug et stort antal konkurser, og tomgangen for butikker er steget massivt. Senest har stormagasinkæden Sears, engang en af verdens største detailhandlere, indgivet egenbegæring om konkurs. På denne baggrund kan det ikke undre, at en del investorer er nervøse for at investere i butiksejendomme. Enhver Butikker og nethandel supplerer hinanden På den anden side er det efter Colliers opfattelse ikke et sandsynligt scenarie, at væksten i nethandlen vil fortsætte med uformindsket styrke. Der er en stigende erkendelse i detailhandlen af, at nethandel og fysiske butikker ikke kun er alternativer og konkurrenter, men faktisk indebærer synergier og supplerer hin- biografmarkedet ramt. Og nogle aktører spåede biografmarkedets død. Hvem ville dog besvære sig med at gå i biografen, når man til en billigere pris kunne se den samme film hjemme i sofaen? Sådan gik det ikke. I dag er Blockbuster historie. Film kan streames på nettet, og det er endnu lettere at se film hjemme i sofaen man behøver ikke engang bevæge sig ud til en butik, hvor man kan leje film. investor ved, at konjunkturbetingede anden. Det er således tankevækkende at udsving i lejepriser og tomgang er notere, at Amazon, den globale leder in- Ikke desto mindre har biografmarkedet midlertidige fænomener, som ikke den for detailhandel på nettet, er i gang det bedre end nogensinde før. Moderne påvirker den langsigtede værdiudvikling med at etablere fysiske butikker som biografer er i stand til at give biograf- for investeringsejendomme, hvorimod supplement til nethandelsplatformen. gængerne en oplevelse, som er af en strukturelle ændringer i behovet kan helt anden karakter end oplevelsen ved have alvorlige langsigtede konsekvenser For år tilbage, hvor alle havde fået at se en film på skærm derhjemme. Og for værdiudviklingen. fjernsyn, og hvor man pludselig kunne forbrugerne vil gerne bruge penge på leje film hos Blockbuster og andre, blev oplevelser. FIGUR 1: TOMGANGEN ER GENERELT STIGENDE I DETAILHANDLEN 8 7 Udviklingen i tomgang for detailhandelsarealer i udvalgte områder af Danmark. procent Københavns By Storkøbenhavn Aarhus procent Kilde: Ejendomstorvet.dk Odense Trekantområdet Aalborg

12 12 Når en storbyturist kommer til København og går i butikker på Strøget, kunne den pågældende spare meget tid og mange penge ved at foretage sine indkøb på nettet. Men denne turist efterspørger ikke kun en vare. Han eller hun efterspørger en samlet oplevelse, hvor indkøbet af varen kun er en del af oplevelsen. De detailhandelskoncepter, som ikke formår at forny sig, rammes hårdt af nethandlen. Det er sket for mange hæderkronede detailhandelsvirksomheder i USA Sears og Toys R Us som to fremmelige eksempler. Men fremtidens detailhandel vil ikke kun være nethandel. Vinderne vil være de detailhandelskoncepter, som forstår, at kunderne efterspørger indkøbsoplevelser i fysiske butikker, og at nethandlen og de fysiske butikker ikke kun er konkurrenter, men supplerer hinanden. Hvad skal der ske med de overflødige butiksarealer? Der kan næppe herske tvivl om, at udviklingen vil medføre, at tomgangen for butikker stiger inden for nogle, men langt fra alle segmenter. Det er i denne forbindelse værd at erindre, at markedet i de store byer generelt understøttes af en gunstig demografisk udvikling, som alt andet lige vil have en positiv effekt på butiksefterspørgslen. De velfungerende bymidter og de mest attraktive butikscentre med et stærkt opland, et bredt udbud af butikker og andre aktiviteter, samt en evne til at forny sig og skabe interessante indkøbsoplevelser, vil ikke blot overleve, de vil opleve øget aktivitet. Lokalcentre i forstæderne til de større byer, herunder de typiske stationscentre i hovedstadsområdet, har allerede og ikke kun på grund af nethandlen mistet meget udvalgsvarehandel. Mange steder er det stort set alene dagligvarebutikkerne, som har en berettigelse her. Her kræves investeringer i at regenerere områderne, og talrige steder er nye lokal planer undervejs med en fortætning, ikke mindst med boliger. I udlandet registreres det, at en del større butiksenheder med attraktive beliggenheder langs indfaldsvejene til de store byer nu konverteres til lager og logistik, herunder last mile logistics, distributionsejendomme for nethandelsvirksomheder. Dette kan også på sigt være noget, som kan komme til Danmark om end processen bliver smertefuld al den stund, at logistiklokaler i dag har en leje, som typisk ligger langt under den leje, sådanne lokaler historisk set har kunnet oppebære som detailhandelsarealer. De største tabere bliver utvivlsomt butikker, herunder boksbutikker, i omegnen af mindre bysamfund. Her vil kombinationen af en fortsat stigning i nethandlen og en mindre gunstig demografisk udvikling potentielt have ganske alvorlige konsekvenser for butiks tomgangen og i sådanne om råder er der sjældent oplagte muligheder for at udvikle overflødige butiksejendomme til andre formål. Alt i alt vil der således ske store strukturelle ændringer inden for detailhandlen, men yderligere massiv butiksdød er helt utænkelig. Især de butikker, som forstår vigtigheden af en god beliggenhed og som formår at forny sig og give kunderne en god oplevelse, vil være godt rustet til at klare sig i fremtidens detailhandel. Det er der som sådan ikke noget nyt i, men ikke desto mindre er der mange butikker, der ikke har taget det alvorligt. Det tvinger nethandlen dem til nu. De detailhandelskoncepter, som ikke formår at forny sig, rammes hårdt af nethandlen.

13 13 STORE GEVINSTER VED FRASALG AF ANDELSBOLIGFORENINGER Af Peter Kaalund Højland Petersen, Senior Associate, Colliers International Danmark Et stigende antal andelsboligforeninger vælger at lade sig opløse med henblik på frasalg på markedet for boligudlejningsejendomme, som fortsat er i høj kurs hos investorerne. En ny analyse fra Colliers viser, at den gennemsnitlige gevinst for den enkelte andelshaver ved frasalg er 1,3 mio. kr. Mange andelshavere opnår dog ikke blot en god fortjeneste ved at sælge, men også fordelagtige vilkår som fremtidige lejere. Er der tale om en døgnflue, eller vil flere andelsforeninger afsøge muligheden for opløsning? Investorefterspørgslen er stor efter ældre boligudlejningsejendomme om fattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, hvorfor priserne på denne type ejendomme i de senere år har været stærkt stigende. Denne prisudvikling har været en af de faktorer, der har givet flere andelsboligforeninger mod på at lade sig opløse for at omdanne deres ejendom til en boligudlejningsejendom. Foreningerne har ved sådanne salg typisk opnået en ganske klækkelig fortjeneste. Blandt investorer betragtes velbeliggende boligudlejningsejendomme som aktiver med begrænset risiko på grund af en meget høj udlejningssikkerhed. Investorerne er derfor parate til at betale endog rekordhøje priser for de stabile løbende afkast, som disse omdannede andelsboligforeninger kan generere.

14 14 Ifølge Danmarks Statistik er der i dag ca andelsboliger i Danmark, hvoraf 56% ligger i København. Det kan derfor ikke undre, at København har oplevet det største antal handler med opløste andelsboligejendomme. En analyse af ca. 30 andelsboligforeninger i København viser, at ejendomsmarkedets dynamikker i øjeblikket gør det muligt for andelshaverne at opnå væsentlige skattefri gevinster ved frasalg. Hvis man sammenholder den gennemsnitlige gældsforpligtelse i de analyserede andelsboligforeninger med de priser, som ejendommene i dagens marked forventes at kunne sælges til som boligudlejningsejendomme, anslås det, at hver andelshaver kan opnå en gennemsnitlig friværdi på ca. 1,3 mio. kr. Andelshaverne har efter opløsningen ret til at blive boende i boligen som lejere. Når en andelsboligforening frivilligt likvideres, omdannes den til en boligudlejningsejendom, som omfattes af reglerne i Boligreguleringsloven. Den tidligere andelshaver (nu fremtidige lejer) skal således betale husleje baseret på den omkostningsbestemte leje, som er et resultat af ejendommens driftsudgifter, et afkast til ejeren samt eventuelle forbedringstillæg. Den omkostningsbestemte leje ligger oftest langt under de gængse lejepriser på boligmarkedet. Gevinsten ved salg af ejendomme, som har været benyttet til andelsboligforeninger, er som udgangspunkt skattefri for de tidligere andelshavere. Dog gælder det, at såfremt dele af ejendommen har været udlejet, vil der skulle ske forholdsmæssig beskatning. Kombinationen af skattefri gevinster og muligheden for at indtræde som lejer i samme bolig på favorable vilkår tiltaler ganske givet mange andelshavere. Vi forventer således, at flere andelsboligforeninger vil afsøge muligheden for frivillig opløsning. Og investorefterspørgslen forventes at være intakt. Hvorfor opløses andelsboligforeninger? Det stigende antal frivillige opløsninger af andelsboligforeninger skyldes ikke alene, at udviklingen på ejendomsmarkedet har haft en gunstig indvirkning på de opnåelige salgspriser. Den skattefri kapitalgevinst for andelshaverne er betinget af, at andelshaverne har benyttet deres andelslejlighed til egen privat beboelse i løbet af ejer perioden. For at opnå den skattefri gevinst skal opløsningen og fordelingen af overskuddet ske i samme kalenderår. FIGUR 1: GENNEMSNITLIG FRIVÆRDI (KR.) PR. ANDELSBOLIG EFTER FORENINGENS STIFTELSESÅR, KØBENHAVN Den gennemsnitlige friværdi pr. andelslejlighed er estimeret ved en gennemsnitlig frasalgspris på kr. pr. m² boligareal fratrukket andelsforeningens gæld. Frasalgsprisen vil variere fra ejendom til ejendom Før Efter 2000 Kilde: Colliers International

15 15 HVORFOR FALDER TRANSAKTIONS VOLUMEN PÅ EJENDOMS INVESTERINGSMARKEDET? Af Emil Helmsøe-Zinck, Senior Associate, Colliers International Danmark Ejendomsmarkedet har de senere år oplevet historisk høje og uafbrudte stigninger i både pris- og transaktionsniveau, men for første gang i 7 år forventer vi et fald i transaktionsvolumen. Dette kan synes paradoksalt, da investorerne i de seneste år i stigende grad har udtrykt ønske om at placere mere kapital i ejendomme. Vi har undersøgt årsagerne til det observerede fald i transaktionsvolumen, og vurderer om den Europæiske Centralbanks (ECB) beslutning om at stoppe sit obligationsopkøb har og kan forventes at have en signifikant effekt på dette fald. Dette er højst sandsynligt ikke tilfældet, og det fald i likviditeten, som vi har set i ejendomsmarkedet i år, skyldes i stedet noget helt andet. Stigende renter forventes ikke at påvirke priserne og transaktionsvolumen på kort sigt.

16 16 FIGUR 1: 100 TRANSAKTIONS VOLUMEN, MIA.KR. Det estimerede transaktionsvolumen i 2018 er baseret på det faktiske transaktionsvolumen fra 1. kvartal til 3. kvartal, samt det forventede transaktionsvolumen i 4. kvartal. Kilde: Colliers International Danmark E18 LIKVIDITET OG PRISDANNELSE Likviditeten i ejendomsmarkedet kan defineres på flere måder, og består i realiteten af adskillige faktorer, herunder: transaktionsvolumen, mængden af kapital allokeret til ejendomsinvesteringer, omsættelighed (målt som salgsomkostninger og liggetid), antal købere i markedet og deres investeringslyst, overensstemmelse mellem køber og sælgers prisforventninger m.fl. I denne artikel måler vi likviditetsniveauet på basis af transaktionsvolumen 1), og ser på, hvordan ændringer i prisforventningerne på henholdsvis køber- og sælgersiden påvirker likviditetsniveauet og prissætningen i markedet. 1) Denne definition kan også beskrives som kapitaltilstrømningen til markedet. En stigning i likviditetsniveauet repræsenterer en større tilgang af kapital til markedet. FIGUR 2: FORHOLDET MELLEM KØBER OG SÆLGERS PRISFORVENTNINGER DANNER GRUNDLAG FOR PRISDANNELSE OG LIKVIDITET I MARKEDET Antal aktører P0 Købere Sælgere Likviditet/transaktionsvolumen Prisforventning Kilde: Fischer et al., 2003, Controlling for the impact of variable liquidity in commercial real estate price indices. Y-aksen repræsenterer antal markedsaktører og kan betragtes som størrelsen af det samlede marked ud fra den betragtning, at alt i teorien kan sælges og prissættes. De to kurver er ikke statiske, og vil eksempelvis rykke sig under høj- og lavkonjunkturer. Der er empirisk evidens for, at markedet rykker sig procyklisk, underforstået at købernes prisforventninger stiger relativt mere (stigning i transaktionsvolumen og prisniveau) end sælgernes under højkonjunkturer, og vice versa (fald i transaktionsvolumen og prisniveauet). Dette understøtter også vores observationer i markedet, hvor sælgerne korrigerer deres prisforventninger trinvist baseret på observerbare transaktioner i markedet, og derfor på bagkant af købernes korrektioner.

17 17 Stigende renter forventes ikke at påvirke priserne og transaktionsvolumen på kort sigt Der eksisterer et stadigt stigende fokus på pengepolitikken og det renteniveau, der sættes af både Nationalbanken og ECB. Da Danmark fører en fastkurspolitik overfor euroen, påvirkes renteniveauet i Danmark af ECB s pengepolitiske tiltag. Den generelle forventning er, at vi vil begynde at se svage rentestigninger de kommende år. Vi mener dog ikke, at vækst- og inflationsdrevne rentestigninger i sig selv vil have en større indvirkning på prissætningen i det nuværende investeringsmarked et emne vi tidligere har behandlet. ECB stopper sit opkøbsprogram Straks mere interessant er den udmelding, som ECB for nyligt fremsatte om sit systematiserede opkøb af obligationer. ECB meddelte i juni i år, at opkøbsprogrammet ville blive halveret og derpå helt ophøre ved udgangen af De massive opkøb, der indtil sidste år løb op i 60 mia. euro om måneden, har kickstartet de finansielle markeder ved at pumpe store mængder af kapital ud i systemet. Denne kapital er generelt blevet investeret i både værdipapirer og andre aktivklasser, herunder fast ejendom, hvilket har medført en likviditetsforøgelse i de pågældende markeder. Som følge af opkøbsprogrammets ophør forventes udbuddet på obligationsmarkedet at stige. Det øgede udbud forventes dog at blive opkøbt af institutionelle investorer, som ønsker at placere flere midler i obligationer på bekostning af andre aktivklasser, som for eksempel ejendomme. Den afledte effekt af ECB s beslutning er ikke let at kvantificere på tværs af grænser og markeder, men ved at sammenligne det årlige obligationsopkøb i 2017 (ca mia. kr.) med det samlede volumen af ejendomstransaktioner i Europa samme år (ca mia. kr.), får man et ganske godt billede af den enorme skala, opkøbsprogrammet har haft. Hvis eksempelvis 5% af stigningen i obligationsudbuddet bliver absorberet fra ejendomsmarkedet, medfører dette et fald i kapitalallokeringen på 268 mia. kr., svarende til lidt over 10% af det samlede transaktionsvolumen. Står vi over for et større fald i likviditeten på ejendomsmarkedet? Det korte svar er nej. Isoleret set forventer vi ikke, at et ophør af ECB s opkøbsprogram vil udmønte sig i noget nævneværdigt fald i likviditeten på ejendomsmarkedet på kort sigt. Vi mener dog, at de investorer, der især er aktive i de mere sekundære markeder, bør være opmærksomme og forstå, at det primært kan forventes at påvirke likviditeten på disse markeder. Selvom et fald i kapitalallokeringen mod fast ejendom teoretisk set medfører et lavere likviditetsniveau, så ser vi i praksis to tendenser i markedet, der på kort sigt understøtter det modsatte, i hvert fald for så vidt angår de primære markeder i og omkring de store byer: 1. Som et resultat af de senere års pengepolitik eksisterer der et stort kapitalplaceringsbehov, hvor stadigt flere investorer, herunder flere dan-

18 18 ske pensionskasser, tilkendegiver et På trods af, at kapitalplacerings- investeringer. En eventuelt svagere ønske om en øget eksponering mod behovet tilsiger et højere transak- efterspørgsel efter ejendomme, vil ejendomsmarkedet. Dette placeringsbehov har implicit medført en massiv efterspørgsel efter især primære (førsteklasses) kontor- og boligejendomme, hvor udbuddet slet ikke har kunnet følge med efterspørgslen. Den øgede konkurrence om ejendomme i disse markeder har medført tionsvolumen end det nuværende, så er sælgernes prisforventninger i flere tilfælde steget hurtigere end købernes. Det skyldes, at køberne ved de høje prisniveauer i højere grad simpelthen fravælger investeringer i fast ejendom. Som følge heraf, forventes transaktionsvolumen derfor ikke have nogen nævneværdig betydning for likviditetsniveauet på kort sigt. 2. Da sælgernes prisforventninger i de primære markeder har nået et højt niveau, er der sket en større kapitalallokering imod de sekundæ- store prisstigninger gennem de på ejendomsinvesteringsmarkedet re markeder. Dette er drevet af et senere år, primært drevet af faldende i 2018 at blive mindre end, hvad de enormt kapitalplaceringsbehov og et afkastkrav. Sælgernes prisforventnin- indikerede allokeringer i fast ejendom ønske om at opnå de højeste risiko- ger har nu nået et niveau, hvor inve- burde tilsige. justerede afkast. storerne i stigende grad er skeptiske overfor, om de får en tilfredsstillende Transaktionsvolumen vurderes derfor Denne trend har især været tydelig risiko- og illikviditetspræmie på deres at være under det teoretisk mulige i de seneste måneder, hvor ejendomsinvesteringer. niveau givet den nuværende mængde vi har observeret et større trans- kapital, som er allokeret til ejendoms- aktionsvolumen i de sekundære FIGUR 3: HØJE PRISFORVENTNINGER HOS SÆLGERE HÆMMER LIKVIDITETEN Antal aktører P0 Købere Sælgere Likviditet/transaktionsvolumen P1 Prisforventning Normalt drives prisniveauet på ejendomme af den underliggende efterspørgsel og den eksisterende konkurrence om aktiverne i markedet. I sådanne tilfælde tilpasser sælgerne deres prisforventninger, men ofte ikke i samme grad som køberne, herunder forstået at deres prisforventninger stiger relativt mindre. Denne effekt medfører stigende priser og en øget likviditet i markedet. Den seneste tid har vi dog set mindre prisstigninger i kombination med en faldende likviditet, hvilket modsiger denne effekt. Baseret på observationer og kendskab til markedet, ser vi i øjeblikket en tendens til at sælgerne har øget deres prisforventninger mere end køberne. Teoretisk set er denne effekt illustreret i ovenstående figur 3, hvor resultatet netop er et højere prisniveau og et faldende transaktionsvolumen.

19 19 Urealistiske prisforventninger hæmmer likviditeten, ikke mangel på kapital. markeder for eksempelvis kontor- og detailejendomme. Investorerne har vist sig at være mere risikovillige end tidligere, og har således bevæget sig længere ud ad risikokurven for at opnå de ønskede afkast. Som et resultat af denne spill-over effekt mod de sekundære markeder, forventes disse markeder også at blive påvirket af det eventuelle likviditetstab, der måtte opstå som følge af et reduceret kapitalplaceringsbehov. Dette skyldes, at investorerne i disse markeder ofte allerede har bevæget sig væk fra deres kernekompetencer og oprindelige investeringsmål, hvorfor de også forventes at nedprioritere de sekundære markeder som de første. Urealistiske prisforventninger hæmmer likviditeten, ikke mangel på kapital Som tidligere beskrevet, så har vi i løbet af indeværende år observeret et lille fald i transaktionsvolumen i forhold til rekordåret Ifølge teorien og baseret på tidligere observationer i markedet, så kan et fald i transaktionsvolumen indvarsle faldende priser oftest med forsinket effekt, et såkaldt lag, på 1-2 år. Vi har dog endnu ikke set tegn på deciderede prisfald, som kan henføres til en nedgang eller stagnation i transaktionsvolumen. Dette indikerer, at det i øjeblikket ikke er mængden af kapital i markedet, der dikterer likviditeten. I stedet må sælgernes prisforventninger i flere tilfælde anses som urealistiske ud fra en risikojusteret afkastbetragtning, hvilket har haft en hæmmende effekt på likviditetsniveauet det seneste år. Det er vigtigt at forstå, hvad et fald i likviditetsniveauet vil betyde for investeringsmarkedet, fordi det udgør en risiko, der i dagens marked oftest overses på grund af det fremherskende fokus på betydningen af rentestigninger. Ud fra vores forventning om, at renterne vil forblive relativt lave en rum tid endnu, anbefaler vi investorerne også at følge udviklingen i markedslikviditeten, samt forstå, hvad der driver denne, da dette kan være en mere retvisende indikator af, om markedet er velbalanceret og om prissætningen kan komme under pres.

20 KONTAKT ANALYSE Peter Winther, CEO, Partner Mobil Peter Kaalund Højland Petersen Senior Associate Mobil REDAKTØR Lisbeth Kempel, CMO Mobil KØBENHAVN Gammel Kongevej København V KØBENHAVN Palægade København K AARHUS Søren Frichs Vej 38 A 8230 Åbyhøj Emil Helmsøe-Zinck Senior Associate Mobil emil.helmsoee-zinck@colliers.com ODENSE Tagtækkervej Odense M AALBORG Østre Havnegade Aalborg VEJLE Den Hvide Facet Vejle MARKEDSUPDATE PULS er produceret af Colliers International. Oplysningerne i dette dokument anses som værende fra troværdige kilder. På trods af, at der er gjort alt for at sikre dets nøjagtighed, kan vi ikke garantere det. Der tages ikke ansvar for eventuelle unøjagtigheder. Læseren opfordres til at rådgive sig med professionelle, inden man handler på baggrund af materialet i denne rapport. Det er tilladt at citere fra MARKEDSUPDATE PULS med fuld kildeangivelse. Colliers International er Danmarks absolut største og mest erfarne rådgiver inden for erhvervs- og investeringsejendomme. Vi beskæftiger os med formidling af ejendomme, udlejning, lejerrådgivning og vurderinger, ligesom vi udarbejder markedsanalyser og rådgiver vedrørende by- og arealudvikling, ejendomsinvesteringsstrategier mv. Vores specialiserede Capital Markets team er førende inden for formidling af og rådgivning om større investeringsejendomme, porteføljer og ejendomsselskaber. Samlet formidler vi årligt ejendomme for næsten 25 mia. kr. Vi er landsdækkende med godt 150 medarbejdere fordelt på kontorer i København, Aarhus, Aalborg, Odense og Vejle. Vi er en del af Colliers International Group, der er verdens hurtigst voksende børsnoterede erhvervsmæglervirksomhed. Colliers er repræsenteret i 69 lande og har på verdensplan mere end medarbejdere. I 2017 omsatte Colliers for 2,7 mia. USD globalt. Tlf