Sådan opstod krisen i andelsboligsektoren! Konstante prisstigninger fra : den 19. august 2012

Transkript

1 Sådan opstod krisen i andelsboligsektoren! den 19. august 2012 Lad mig slå fast som det første, at hovedparten af alle andelsboligforeninger er både veldrevne, lavt gældsatte og gode billige boligmæssige alternativer. Alle de velfungerende A/B foreninger er typisk stiftet før Den akutte og markante krise i andelsboligsektoren vedrører i hovedsagen nyere foreninger stiftet i 2007 og Det drejer sig i København om ca foreninger, der med overvejende sandsynlighed alle vil gå i betalingsstandsning og konkurs. Der er en lang række årsager hertil, som er følgende: Konstante prisstigninger fra : En andelsboligforening er typisk stiftet ved en gruppe af lejernes køb af en boligudlejningsejendom, hvor medlemmerne derefter har adgang til at leje en særlig bolig. Stiftelsen blev før 2008 typisk gennemført med 100% finansiering og afdragsfri uden at lejerne behøvede at indskyde andet end det kontante depositum som de allerede havde betalt. Ved stiftelsen blev lejen typisk hævet fra kr. 500/m2 til en boligydelse på mellem kr /m2 som andelshavere. Jo større en procentdel af lejerne der gik med til at stifte andelsboligforeningen jo stærkere et stiftelsesgrundlag. I blev der set flere stiftelser hvor så få som 60% af lejerne gik med som nye andelshavere fremfor at forsætte som lejere på lejelovens regler om omkostningsbestemt leje. Før 2007 var tilslutningen oftest over 80% af lejerne der ønskede at blive andelshavere fremfor at forsætte som lejere. Fra 1962 og frem til 2006 oplevede den type boligejendomme kontinuerte og voldsomme stigninger. Det kulminerede i perioden hvor priserne steg i gennemsnit 37% p.a.! I hele perioden steg de kontante handelspriser på boligejendomme og havde man købt en boligejendom i 1962, ville den typisk være steget 11% p.a. i samtlige 44 år. Det betød at prisen i 2006 var vokset med 100 gange det man betalte for ejendommen i Det er indlysende, at andelshaverne har høstet gigantiske kapitalgevinster. Netop de stigende priser var årsagen til, at man ofte kunne overtale mellem 70-90% af lejerne til at købe boligejendommen, hvor de boede for at stifte en andelsboligforening. Den højere boligydelse man måtte acceptere ved købet ville hurtigt tjene sig hjem, når foreningens formue begyndte at stige. AB samlede offentlig aktuel kontant samlet stigning AB i Stiftet efter købesummer vurdering handelsværdi værdistigning % p.a. antal % % % % % 2 Summa * Denne tabel er et udtog af analyse af 26 tilfældige andelsboligforeninger frem til og med 2006.

2 Den lempelige finansiering: Fordi priserne på boligejendomme igennem 4 årtier havde vist stadig stigende kontante handelsværdier, så blev det driftsmæssige afkast uinteressant i forhold til forventningen om store værdistigninger. Der blev således i årene ikke ualmindeligt at se ejendomme handlet med så lave driftsmæssige afkast, som ned til under 1% af ejendommens købesum. Uden hensyn til de lave driftsafkast tilbød finansier realkredit og bank typisk 100% belåning af ejendommens købesum med 100% afdragsfrihed. I blev ejendommene typisk handlet til priser på kr /m 2. Med en rente på 4% p.a. blev finansieringsbyrden således typisk kr. 800/m 2. En ejendom med 120 lejligheder og et areal på m 2 kom således til at koste kr. 200 mio. Da alle troede, at priserne kun kunne stige, accepterede finansier at køber/andelshaverne alene stillede en sikkerhed på typisk kr /m 2 andelsareal. Men da andelshaverne skulle acceptere en forhøjelse af deres omkostningsbestemte leje på kr. 500/m 2 til typisk kr. 900/m 2 som andelshaver, var der typisk 10-30% af lejerne, der foretrak at forsætte som lejere. I de kriseramte sager stiftet i , var der ofte 30-40% af lejerne der ikke gik med i A/B foreningen. Det betød, at finansier for at give et lån på kr. 200 mio. kun fik kr. 3-4 mio. i sikkerhed for lånet. Da det kostede mere end 3-4 mio. bare i købsomkostninger sad finansier således med et lån, hvor der ikke var anden sikkerhed i lånet end ejendommen. Hos finansier skal så store lån behandles og bevilges af bestyrelsen. Alle de kriseramte lån blev altså lånesagsbehandlet og bevilget af finansverdenens mest kompetente og mægtigste mænd i de største realkredit og bankvirksomheder. Men det er ikke godt kredithåndværk, at give store lån uden anden sikkerhed end det aktiv, der finansieres. Det er også det, der hedder lån uden sikkerhed eller non recourse lån. I den sidste periode 2007 og 2008 var renten begyndt at stige, så for at beskytte den nystiftede andelsboligforening imod yderligere stigninger, overtalte finansier andelshaverne til at hjemtage swap lån med 30 årig fast rente. Desværre glemte man at den slags lån er meget kursfølsomme. Falder renteniveauet så stiger kursværdien på lånet og modsat. For at få driften til at hænge sammen udbetalte man også lån med 10-årig rentetrappe. Rentetrappe betyder, at hvis man skal betale f.eks. 4% i rente, så betaler man kun 3% i det første år, men trinvis stiger renten for at blive 5% i det sidste år. Den lempelige finansiering uden krav om at stille sikkerhed for lånene var i væsentlig grad årsagen, at priserne på boligejendommene var vokset så voldsomt. Det var også årsagen til, at 3 ud af 4 boligejendomme der blev handlet, blev købt af lejerne, der så stiftede en andelsboligforening. Valuarernes opvurderinger: I forbindelse med stiftelsen af andelsboligforeningen fik man i reglen en valuar fra Dansk Ejendomsmæglerforening til at opvurdere den kontante handelsværdi med 30% dagen efter at ejendommen var købt. I A/B Duegården på Frederiksberg blev ejendommen således opvurderet i 2007 fra en købesum på kr. 360 mio. til kr. 490 mio. Det betød at dagen efter stiftelsen fik andelsbeviset for andelshaverne en maksimal andelskrone på kr /m 2. Hokus pokus fra den ene dag til den anden var lejerne ved at blive andelshavere pludselig blevet millionærer om deres lejlighed var på 100 m 2. Det havde ikke gjort det mindste om de kontante handelspriser var steget med 37% i 2007, som de havde gjort det i Men i 2007 kom subprimekrisen i USA og det betød stagnerende priser i København. Uden at fremlægge en eneste referencehandel opvurderede DE s valuarer således ejendommene op i den blå

3 himmel, uden at have det ringeste belæg for det. Disse opvurderinger har betydet en ulykke for mange af de andelshavere der uden at søge forudgående rådgivning købte andelsbeviser til disse opskruede værdier. Andelshaverne blev lokket med store kapitalgevinster for at skulle acceptere en boligydelse der typisk var 50%-75% højere end den leje de betalte som lejere. Den stiftende advokat: I København havde 3 advokatfirmaer specialiseret sig mod god betaling at stifte de nye A/B foreninger og hjælpe lejerne til at blive andelshavere. Modellen var den samme hver gang. 1) Ejendommen blev købt på en betinget købsaftale, 2) Realkredit og bank afgav 100% belåning med fuld afdragsfrihed, 3) Det vedligeholdelsesmæssige efterslæb der ofte var betydeligt blev udskudt til senere genopretning, 4) En valuar MDE kom med sin 25-35% opvurdering, 5) Andelshavernes indskud indskrænkedes til deres kontante depositum som de allerede havde indbetalt, 6) Advokaten forklarede andelshaverne at de stort set kunne gå med som andelshaver uden risiko da de ikke hæftede for mere end andelskroneindskuddet kr /m 2, 7) Skulle alting gå galt så kunne de bare lade ejendomme gå fallit, lade kreditor overtage på tvangsauktion og atter blive lejere til den lave omkostningsbestemte leje. Lejerne blev som andelshavere til ejendomsinvestorer, med ejendomsfinansiering, swap lån, rentetrappe, valuarvurdering og Andelsboliglov. Ingen kan vel forvente at en gennemsnitborger kan stilles til ansvar for at have forstået konsekvensen og omfanget af de juridiske og økonomiske dispositioner. Derfor lyttede lejerne til de tillidsvækkende rådgivere fra realkredit/bank, advokat og rådgivende ingeniør og andelsboligforeningerne blev stiftet som perler på snor. Alle ville tjene penge på forretningen og alle have kun grund til at være glade. Advokaterne glemte dog at fortælle de kommende andelshavere om de risici der var ved at gå fra at være en beskyttet lejer til som andelshaver at blive medejer af en boligudlejningsejendom. Ingen blev således præsenteret for følsomhedsanalyser er worst case scenarier. Det blev heller ikke oplyst at man som andelshaver hæfter ubegrænset til evig tid for boligydelsens betaling, lige indtil man finder en ny køber til andelsbeviset. A/B foreningernes vej til konkurs: Foreningerne, der blev stiftet i 2007 og 2008, købte boligejendommene på toppen af markedet samtidigt med at renten var stigende. Mange af de stiftende advokater havde underbudgetteret foreningens udgifter og overbudgetteret indtægterne. Ofte havde de endda indlagt i budgettet at A/B foreningen skulle have store indtægter ved salg af nye andelsbeviser efter valuarens opskruede og falske værdiansættelser. For at sikre sig mod rentestigninger havde man låst renten fast i 30 år eller også så skete det i løbet af hvor rentepilen pegede opad. Bankerne glemte at fortælle andelshaverne at et lån med fast rente i f.eks. 30 år er meget kursfølsomt. Således glemte bankerne at fortælle at om renten mod forventningen i 2010 skulle falde i årene derefter, så ville kursværdien på gælden stige meget kraftigt med den virkning at andelsboligforeningen da kunne blive teknisk insolvent. Andelskronen på en teknisk insolvent A/B forening er negativ hvilket betyder at sælger skal betale køber en kontant erstatning når køber overtager andelsbeviset. Hurtigt skulle de vise sig, at de nye foreninger år efter år kørte med store driftsunderskud. Det blev stadig vanskeligere at sælge andelsbeviserne og da rentefaldende kom i 2011 og 2012 opdagede man pludselig, at lånene fik indfrielseskurser på % af det nominelle beløb. Sidst skete der det, at realkreditten og bankerne fra 2009 ikke længere tilbød finansiering af boligejendomme med mere end 50% i lån og så fuld afvikling fra dag 1. Det betød, at

4 handelen med boligejendomme stort set ophørte i 2008 og hvad A/B foreningernes ejendomme egentligt er værd i et marked, hvor der ikke er handler er et godt spørgsmål. I ejendomsmæglerfirmaet Sadolin og Albæks juni 2011 nyhedsbrev anførte de, at boligejendomme kunne handles til min. 3% i driftsmæssigt afkast. Det betød, at de ejendomme som A/B foreningerne købte i 2007 og 2008 med sikkerhed var mindre værd end da man købte dem. Alle de nystiftede foreninger stod med store likviditetsproblemer, de var/er stærkt insolvente og egenkapitalen er tabt. De har ingen udsigt til at blive solvente og bankerne kræver markante stigninger i boligydelsen. Når boligydelsen stiger til over kr /m 2 og foreningen er insolvent, så kan andelsbeviserne ikke sælges. Det betyder, at mange af disse foreninger har tomme andelslejligheder uden boligafgift. Udlejes de samme lejligheder betinger Lejeloven en maksimal leje på typisk kr. 500/m 2 og det er ingen trøst for A/B foreningen. De kunstige finansielle hjælpeordninger: Realkreditten har derfor tilbudt de nødstedte A/B foreninger rekonstruktionsforslag med bidragssatser så lave som ned til 0,08% p.a., og rentefrihed på 2. prioriteterne og fuld afdragsfrihed bare andelshaverne ikke indgiver frivillig konkursbegæring og bare de accepterer en boligydelse på ca. kr /m 2 med en fast årlig stigning på 4% p.a. Samtidig har den samme finansier overfor alle de vel fungerende A/B foreningen og det er langt de fleste, hævet bidragssatser fra 0,20% til 0,65% og er blevet meget sparsomme med nye lån. På denne måde betaler de mindst solide kunder bankens laveste priser og de mest solide kunder betaler bankens højeste priser. På andelsforeningsmarkedet og erhvervskundemarkedet hersker der nemlig en fuldkommen uigennemsigtighed på, hvad man som lånekunde betaler for et lån og hvilke krav der stilles til sikkerhed. I modsætning til hvad der er en realitet hævder de samme banker, at krisen har betydet, at de ringeste kunder må opleve kraftigt stigende priser og de bedste kunder kun i mindre udtrækning stigende priser. Det er omvendt. Søg de rigtige løsninger: Det mest oplagte ville være, at de bankbestyrelser der bevilgede lånene uden sikkerhed, at de erkendte, at der var tale om en fejldisposition. Vi kan alle begå fejl og det sker også i samfundets/bankernes allerøverste top. Det gode råd er derfor at erkende fejlen og rette fejlen. Det gør man bedst ved at refinansiere A/B foreninger med en eftergivelse af 30-50% af gælden og en omlægning fra 30-årige fastlån til fast rente i f.eks. 3 eller 5 år. Det ville betyde et nyt forsættelsesgrundlag for de nødstedte A/B foreninger, en normal boligydelse og en positiv andelskrone. Men det er stort set umuligt at få en bankbestyrelse til at erkende, at de lån som de lånesagsbehandlede og bevilgede uden sikkerhed i 2007 og 2008, at de lån skulle man aldrig have bevilget på de lempelige vilkår. I stedet for at erkende og rette fejlene skiftevis truer og lokker man andelshaverne til ikke at indgive frivillig konkursbegæring. Det er der indlysende mange advokater, der tjener formuer på. De fleste af de nødlidende A/B foreninger stiftet i har derfor en uafklaret situation og andelsbeviserne er usælgelige. A/B Klostergården på Østerbro er netop en af den slags nødlidende andelsboligforeninger. I 2010 indgav foreningen frivillig konkurs og siden har advokat Bo Lauritzen undladt at forlange

5 aflæggelse af årsregnskaber. Det seneste aflagte årsregnskab er tilbage fra kalenderåret I en normal sag hvor låntager ikke kan betale ville långiver i A/B Klostergården fremme en overtagelse af ejendommen på tvangsauktion. I A/B Klostergården og mange som denne har finansier ingen interesse i en overtagelse, da andelshaverne jf. andelsboligloven dagen efter overtagelsen er berettigede til at forsætte som lejere på lejelovens almindelige regler. Dagen efter en tvangsauktion ville andelshaverne derfor komme ned på en boligleje tæt på det halve af det som de betaler i andelsboligydelse. Hvad der er endnu mere overraskende er at kurator i foråret 2012 solgte 6 nye andelsbeviser for hver kr. 1 i A/B Klostergården til 6 nye andelshavere. Det bekymrede ikke kurator det mindste at det senest aflagte regnskab var fra 2009 samt at foreningen grundet fast rente swap lån er stærkt insolvent samt at der de facto ikke har været en Andelsboligforening siden I denne sag er den aktuelle (august 2012) restgæld til Nordea der har finansieret A/B Klostergården ca. kr. 175 mio. Den realistiske handelspris på ejendommen med sædvanlige finansieringsvilkår (belåning 60-80%, 30 års annuitetsafvikling og en bidragsprocent på 0,75%) er næppe over kr mio. Den lave pris skyldes det forhold at ejendommen er en nødlidende A/B forening, et betydeligt vedligeholdelses efterslæb og den aktuelle knappe finansiering. Nordea hævder, at de ikke har nogen tabsrisiko i A/B Klostergården samt at der efter Nordeas opfattelse er fremlagt en løsningsmodel i 2010 som andelshaverne bare kan accepterer. Løsningsmodellen er at andelshaverne accepterer markante forhøjelser af boligydelsen der i løbet af de næste 10 år vil hæve boligydelsen fra ca. kr. 900/m2 til kr /m2. Andelshaverne har hidtil nægtet at medvirke hertil. RD/DanskeBank tilbagekøbte A/B Lyngby Søpark: Landets største pengeinstitut RD/Danskebank indgik i efteråret 2011 aftale om tilbagekøb af den nødlidende A/B forening Lyngby Søpark s ejendom, Agnetevej 5 m.fl Lyngby. Foreningen blev stiftet i 2007 med en købesum på kr. 208 mio. Der har været driftsmæssige underskud siden stiftelsen og restgælden var i efteråret 2011 omkring kr mio. Foreningen havde ingen udsigt til økonomisk redning og et dusin lejligheder var uden indtægter. Derfor købte RD/Danskebank ejendommen tilbage til foråret Herefter kommer andelshaverne tilbage til at blive lejere efter lejelovens regler. Andelshaverne tabte godt nok deres indskud kr. 500/m 2, men det var jo allerede tabt. Til gengæld kan de fremover forvente en boligleje på ca. kr. 600/m 2 fremfor en boligydelse på kr /m 2. Det er prisværdigt, at RD/Danskebank har givet dette sympatiske tilbud til andelshaverne. Men det kommer til at koste banken en lille formue med et tab på kr mio. Ejendommen der har et betydeligt vedligeholdelsesefterslæb vil næppe give et driftsmæssigt afkast over kr. 3½ mio. Med en restgæld på kr. 230 mio. betyder det et driftsmæssigt afkast på ca. 1,5% p.a. Men da ejendommen bliver en pariaejendom som ingen ønsker at eje medmindre, at man kan få 4-5% i driftsmæssigt afkast, så kommer den kontante handelsværdi ned omkring kr mio. Det betyder, at RD/Danskebank kan afskrive et tab på deres lån på kr mio. Tabet bliver ca % af det lån på kr. 200 mio. som bankens bestyrelse bevilgede i Derfor havde det nok været klogere for RD/Danskebank at have eftergivet A/B Søholm Park kr. 100 mio. af gælden og så ladet andelsboligforeningen forsætte på et ny og levedygtigt

6 grundlag. På denne måde ville bankens tab være blevet mindre og A/B foreningen kunne have forsat. Saxo Bank Properties købte Lyngby Søpark for kr. 115 mio. I foråret 2012 solgte RD/DanskeBank ejendommen Lyngby Søpark til kapitalvirksomheden Saxo Property igennem et datterselskab Lyngby Søpark Aps. Købesummen blev tinglyst til kr. 115 mio. Salget skete uden forudgående annoncering og var således et salg under bordet i et lukket og uigennemsigtigt marked til en VIP kunde. Såvidt vides kunne de tidligere andelshavere se frem til atter at blive lejere på lejelovens almindelige regler. Det betød at de kom tilbage på omkostningsbestemt leje ca. kr. 600/m2. Alle dem der siden A/B Lyngby Søpark blev stiftet i 2007 havde været boliglejere ca. 40% af lejemålene var upåvirkede af stiftelsen af A/B foreningen eller Saxo Propertys overtagelse af ejendommen i Det var mig oplyst boliglejeadvokat Henrik Høpner, der hjalp andelshaverne til at komme tilbage som lejere i Lyngby Søpark efter 5 års søvnløse nætter som andelshavere. I skrivende stund (august 2012) er Saxo Property i gang med en gennemgribende genopretning af ejendommens vedligeholdelsesefterslæb. Denne istandsættelse kommer næppe til at koste under kr /m2 svarende til mio. Samtidig får alle lediggjorte lejligheder en såkaldt Boligreguleringslovens 5 stk. 2 modernisering hvorefter lejen hæves fra ca. kr. 600/m2. til kr /m2. Det er Saxo Propertys forretningsmodel at ejendommen efter 5-10 kan videresælges med fortjeneste. Det interessante er dog om Saxo Property for at overtage ejendommen har fået usædvanlige og lukrative finansieringsvilkår. Man kan nemt forestille sig at Saxo Property er blevet tilbud afdragsfrihed i 30 år, en bidragsprocent helt ned til 0%, et ombygningslån uden rente og meget mere bare for at RD/DanskeBank kan få løftet ejendommen af bøgerne for overtagne ejendomme. RD/DanskeBanks reelle tab på denne finansiering der blev gjort i 2007 er derfor næppe under kr mio. for et lån der i 2007 var på ca. kr. 208 mio. De tidligere lejere der blev gjort til andelshavere og blev lovet guld og grønne skove må sidde tilbage med en mærkelig fornemmelse. Ingen finansier i den finansielle sektor ønsker en åbenhed og en offentlighed om hvad der skete i A/B Lyngby Søpark. Det kunne jo tænkes at de andre nødlidende A/B foreninger ville presse finansier til samme dyre model eller forlange en markant nedskrivning af gælden for at sikre et nyt og bæredygtigt stiftelsesgrundlag. For kr. 4 mia. pariaejendommen. Alle de A/B ejendomme, der enten vil blive overtaget af deres finansier som ovenfor beskrevet eller indgiver frivillig konkursbegæring og sælges på tvangsauktion, de vil blive til pariaejendomme i det professionelle marked. De eneste reelle ejere til boligejendomme i et stærkt reguleret lejemarked som det danske, hvor en boligleje fastholdes på et kunstigt lavt niveau på typisk kr /m 2 i årlig leje, det

7 er lejerne for at de kan stifte en A/B forening. Men i øjeblikket stiftes ingen A/B foreninger da bankerne ikke tilbyder lån til stiftelse af nye A/B foreninger. Samtidigt, så er det sådan, at har en ejendom en gang været en falleret A/B forening så skal man ikke regne med at lejerne på ny om 5 eller 10 år vil være klar til på ny at købe ejendommen for at stifte en A/B forening. Derfor kommer disse ejendomme til at blive pariaejendomme, som ingen har lyst til at eje. Det betyder også, at disse ejendomme kommer til at få markedets laveste kontante handelspriser. Så kan det da godt være, at bankerne alligevel kan sælge dem til restgælden bare man tilbyder køber en 30 årig rentefrihed og afdragsfri finansiering, men det er jo blot at skjule tabene. Det er min vurdering, at finansier på de væste A/B sager stiftet i kommer til at realisere tab ikke under kr. 2 mia. Der er derfor grund til at tænke sig grundigt om og spørge, hvad der tjener banken, andelshaverne og samfundet bedst. Her er listen med en række af de mest oplagte. navn post nr. stiftet købesum areal Kr/m2 gæld-kontantværdi tabsrisiko skæbne AB Ringertoften kr kr kr ( ) BRF AB Lyngby Port kr kr kr ( ) AB Lyngby Søpark kr kr - kr ( ) Købt af RD AB Broholms Allé 4-6 A-f kr kr kr ( ) AB Duegården kr kr kr ( ) Nykredit AB Lørups Ridehus kr kr kr ( ) RD AB Hostrups Have kr kr kr ( ) Nykredit AB Thyra Danebod kr kr kr ( ) Nykredit AB Kildegården kr kr kr ( ) AB Klostergården kr kr kr ( ) Nordea AB Fuglegårdsvænget kr kr - kr ( ) AB Helgesensgade kr kr kr ( ) AB Østerbrogade 56 A kr kr kr ( ) Summa eller gns. kr kr kr kr ( ) Erklæring fra Wismann Property Consult A/S: Denne artikel er ikke skrevet med andet formål end at sikre åbenhed og indsigt i, hvad det var der skete i årene Det har således på ingen måde været vores hensigt at stille nogle af aktørerne i et dårligt lys. Debt er vores ambition, at artiklen vil medvirke til en større forståelse for hvad der skabte krisen i Andelsboligsektoren. Forespørgsler til indholdet kan rettes til Wismann Property Consult A/S. Med venlig hilsen Lars Wismann, projektchef & direktør cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar karakterer inkl. mellemrum