De nye regler om valuarvurderinger. EjendomDanmark 2019

Transkript

1 De nye regler om valuarvurderinger EjendomDanmark 2019

2 Indledning Ny vurderingsnorm er trådt i kraft, og reglerne er gældende for vurderinger, der udarbejdes efter 1. oktober Formålet med den nye vurderingsnorm er, at standarden for valuarvurderinger skal hæves for at undgå tårnhøje og usammenlignelige vurderinger. Retvisende standarder og krav til valuarens uddannelse og erfaring på markedet. 2

3 Krav til uddannelse og erfaring ABL 5, stk. 2, litra b: Vurderingen skal foretages af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme. Vurderingen skal ikke længere nødvendigvis - foretages af en ejendomsmægler. Det er tilstrækkeligt at vedkommende er valuar. De, der før den 1/ opfyldte uddannelseskravet til at foretage vurderinger, kan fortsat foretage disse. 3

4 Krav til uddannelse og erfaring Før den nye bekendtgørelse ( nr. 978 om vurdering af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar) var det kun valuarer, der var medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening, som var forpligtet til at følge foreningens retningslinjer, mens ikkemedlemmer ikke var reguleret af konkrete bestemmelser. Med den nye bekendtgørelse er alle valuarer pålagt samme krav og retningslinjer. Branchens vurderingsnorm er dermed ophævet til bekendtgørelse. 4

5 Krav til uddannelse og erfaring Kravene til valuaren: Har uddannelsen Diplom i Vurdering Har mindst 2 års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme Er dækket af en ansvarsforsikring med en minimumsdækning på 5 mio. kr. pr. krav Har et aktuelt og indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme. Delopgaver i forbindelse med en vurdering kan helt eller delvist udføres af personer, som ikke opfylder kravene. 5

6 Krav til uddannelse og erfaring Kendskab til det aktuelle marked kan opnås på forskellige måder. Først og fremmest naturligvis ved, at valuaren personligt formidler boligudlejningsejendomme eller rådgiver investorerne om handler med den type ejendommen. Kan også opnås mere indirekte gennem den virksomhed valuaren eventuelt ejer eller er ansat i og gennem valuarens forretningsmæssige netværk. Det afgørende er altså ikke om valuaren personligt formidler boligudlejningsejendomme eller rådgiver investorerne, men om vedkommende er tilknyttet en virksomhed, der varetager de opgaver og som kan bistå valuaren med informationer om aktuelle markedsforhold. 6

7 Krav til uddannelse og erfaring Udarbejdelse af valuarvurderinger giver ikke i sig selv en tilstrækkelig markedsindsigt, da markedet løbende ændre sig. Det er nødvendigt at valuaren løbende er i kontakt med investorerne enten direkte eller indirekte. De alment tilgængelige informationer om boligmarkedet og konkrete handler er ikke et forsvarligt grundlag, da disse informationerne ikke omfatter information om hverken det aktuelle investorsyn eller de konkrete driftsforhold og andre særlige forhold, der har ligget bag de tilgængelige handelspriser. 7

8 Vurderingstemaet Vurderingen skal fastsætte ejendommens skønnede kontante markedsværdi som udlejningsejendom ved en overdragelse fra andelsboligforeningen til en investor. Vurderingen skal baseres på den juridiske, økonomiske og faktiske situation, der er gældende eller skønnes at være gældende på vurderingstidspunktet. 8

9 Vurderingstemaet En række almindelige forudsætninger kan lægges til grund ved vurderingen medmindre andet er oplyst eller fremgår af dokumenterne: Ejendommen er ikke forurenet udover, hvad der fremgår af offentlig registrering Ejendommen er ikke behæftet med skjulte fejl og mangler Bygningernes og grundens arealer og fordeling er som anført i BBR Ejendommens tekniske installationer og indretninger er lovlige og funktionsdygtige Der påhviler ikke ejendommen utinglyste rettigheder, herunder utinglyst gæld Der er ikke afsagt kendelser, eller vedtaget betalingsvedtægter vedr. anlægs- og/eller vedligeholdelsesarbejder, hvoraf der senere pålægges ejendommen udgifter. 9

10 Vurderingstemaet For at sikre, at vurderingstemaet bliver i overensstemmelse med kravene i ABL 5, stk. 2, litra b foreskriver normen, at ejendommen skal vurderes ud fra nogle (nye) særlige forudsætninger: Alle andelshavere med brugsret til en boligenhed i ejendommen fortsætter som lejere på sædvanlige vilkår Hvad der er sædvanlige vilkår for boligaftalerne må vurderes konkret for den konkrete ejendom og den aktuelle markedssituation. 10

11 Vurderingstemaet Ejendommen indeholder ét gennemsnitslejemål til beboelse som er til fri disposition for investor Ved vurderingen skal der anlægges et samlet konkret skøn over, om det har nogen betydning, at der er én ledig lejlighed Hvorvidt det får betydning for vurderingen afhænger bl.a. af ejendommens størrelse. Merværdien skal fastsættes ud fra den udnyttelse, der giver den højeste merværdi. Har en ledig lejlighed ingen særlig værdi som bolig for investor eller er der heller ikke grundlag for umiddelbart at lave forbedringer/gennemgribende modernisering, vil en ledig lejlighed ikke give en merværdi for ejendommen. 11

12 Vurderingstemaet Investor kan opkræve leje for en forbedring som andelsboligforeningen eller en tidligere ejer har udført på ejendommen, eller som er overgået til ejer fra en tidligere lejer, hvis forbedringen efter sin art er lejebærende iht. lejelovgivningen Den merværdi forbedringerne kan give ejendommen kan være betydelig. For at sikre at værdien opgøres konkret skal der efter normerne indhentes nøjagtige oplysninger fra foreningen eller administrator om, hvilke forbedringer der er udført, hvornår forbedringerne er udført og udgifterne til de enkelte forbedringer. 12

13 Vurderingstemaet Investor kan ikke opkræve leje for en individuel forbedring, som den enkelte andelshaver har udført eller overtaget fra en tidligere andelshaver, uanset om forbedringen efter sin art er lejebærende iht. lejelovgivningen Som hovedregel vil ejendomsretten til de individuelle forbedringer som andelshaverne har installeret og bekostet tilhøre andelshaverne og ikke andelsboligforeningen. Ved et salg af foreningens ejendom, kan foreningen i sagens natur kun råde over det, der tilhører foreningen. 13

14 Vurderingsprincip Valuarvurderingen skal baseres på samme principper, som anvendes af markedsaktørerne og derfor er der med bekendtgørelsen blevet fastlagt et nyt vurderingsprincip Discounted Cash Flow (DCF). Af bekendtgørelsen fremgår det, at værdiansættelsen skal baseres på en DCF-beregning. Skønnes ejendommens aktuelle drift at være stabil, kan værdiansættelsen dog baseres på den afkastbaserede model. 14

15 Udviklingsmuligheder I lighed med markedsprisudviklingen af egentlige udlejningsejendomme skal der også i forbindelse med valuarvurderinger af en andelsboligforeningsejendom tages hensyn til ejendommens udviklingsmuligheder, f.eks. alternative anvendelser, uudnyttede byggeretter, udstykningsmuligheder osv. Valuaren skal være opmærksom på, at mulighederne for at udvikle ejendommen kan ændre sig, når den overtages af en investor. En investor kan have udviklingsmuligheder, som ikke kan udnyttes af andelsboligforeningen og er det tilfældet, skal det tages med i vurderingen. 15

16 Hjemfaldsforpligtelser Hvis der påhviler en hjemfaldsforpligtelse på ejendommen, skal der som udgangspunkt tages hensyn til den ved værdiansættelsen. Er der så lang tid til hjemfaldsforpligtelsens indtræden, at man skønner, at den er uden betydning for en investor, kan man se bort fra den i beregningerne. Er der mulighed for, at investor kan købe sig helt fri, må man antage at investor vil frikøbe ejendommen og frikøbsbeløbet skal indlægges i beregningen. 16

17 Vurderingsrapporten Skal bl.a. indeholde Sammenfatning/resumé. Angivelse af vurderingsprincippet. Redegørelse af forrentningskravet. Oplysning om referencer. Hvilken betydning det er tillagt, at ejendommen er vurderet med en ledig lejlighed. Værdiansættelsens følsomhed over for ændringer i forrentningskravet og lejeniveauer. Ekstraordinære vedligeholdelsesudgifter. Fotodokumentation. 17

18 Afslutning Har valuaren indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme? Følger valuaren vurderingsbekendtgørelsen? Understøtter referencerne resultatet? Anvendes DCF-beregningen, hvis der er potentiale i ejendommen? Løber budgetperioden i DCF-beregningen frem til det tidspunkt, hvor niveauet for det frie cash flow er stabiliseret? Er valuarens skøn underbyggede? Stemmer forudsætningerne overens med virkeligheden? 18

19 Århus Sønder Allé Århus C Tlf: Dir: Mob: Advokatfuldmægtig Anne Buus Christensen abc@abel.dk 19