Notat. Modtager(e): MBU/ØU/KB. Notat om udvikling af Roholmparken

Transkript

1 Notat Modtager(e): MBU/ØU/KB Notat om udvikling af Roholmparken Udviklingsplanen for Roholmparken har været i foroffentlighed i perioden 20. marts til 17.april. Planen tager udgangspunkt i overordnede betragtninger om Albertslund som boligby og visionen om fællesskaber. Dato: 2. maj 2018 Sags nr.: P Sagsbehandler: PB Albertslund er en tæt og lav by, hvor der fra starten har være planlagt for gode udearealer uanset, hvor man bor. Mange boliger i Albertslund har egen have og bolig- og grundforeningerne har legepladser og fælles grønne arealer. I Albertslund ligger også Vestskoven, Egelundsparken, Hyldagerparken og Kongsholmparken, som giver et væld af muligheder for at komme ud i store grønne områder. Birkelundsparken og Roholmparken er Albertslunds to byparker. Lokale behov for aktiviteter synes at kunne opfyldes i egen have eller i de fælles grønne arealer og legepladser. Behov for større naturoplevelser opfyldes f.eks. Vestskoven, som fylder cirka halvdelen af Albertslunds areal. I arbejdet med Roholmparken er der derfor arbejdet med, at parken fortsat skal være en bypark, der tilbyder oplevelsen af at være ude i det grønne, omgivet af grønt og bevoksning og længere blik, end man får i de små haver. I byparken er man stadig i byen, men alligevel væk fra sit boligkvarter. Selvom byparken er har en god størrelse, er den ikke så så stor som den fri natur, og i kombination med en mere aktivitetsskabende og samlende udformning, er det her man kan møde andre i de mere uforpligtende møder. Byparken tilbyder således noget at mødes om i en rummelig, men alligevel afgrænset ramme, der kan noget andet end den store natur i skoven eller de semiprivate uderum i bolig- og grundejerforeningerne. I forlængelse af dette har den økonomiske betragtning været, at såfremt det skal give mening at drifte og vedligeholde en stor attraktiv park skal Roholmparken indrettes således, at den rækker ud over de lokale beboeres behov og appellere til borgere fra hele byen. En programmering af parken, der i højere grad lægger op til en anvendelse som lokalt grønt område for de nære boligområder, synes således at lægge op til en udviklingsplan, hvor Roholmparken gives et mindre areal, til en (billigere) mere lokal park, som vil give de samme muligheder og oplevelser som mange af boligkvarternes egne grønne fællesarealer. En mindre park vil give mulighed for at udlægge et større areal til bebyggelse og dermed plads til mange flere boliger. Vurderingen er, at der vil være interesse fra private investorer for opførelse af boliger på et areal i parken. SEKRETARIAT FOR BYUDVIKLING & ERHVERV Albertslund Kommune Nordmarks Allé Albertslund albertslund@albertslund.dk T

2 Udviklingsplan for Roholmparken Udviklingsplanen i debatoplægget illustrerer en fornyet bypark med et stort samlet volumen. Vurderingerne bag bevaring af et stort parkareal har været, at dette er nødvendigt for parkens funktion som bypark, der kan tilbyde de muligheder som boligområder ikke kan. Der er lagt vægt på eksponering til Roholmvej og Trippendalsvej og på kobling til Trippendalsstien. Større synlighed skabes ved at fjerne jord ved hjørnet mellem Snebærstien og Trippendalsstien, således at parken når ned i niveau med Trippendalsstien, og skaber en forplads - et større åbent rum i det ellers meget lukkede nedgravede stisystem. Synlighed og tilgængelighed er helt afgørende, hvis parken skal være en velfungerende bypark. Udviklingsplanen svarer ikke direkte på hvilke attraktioner, der kan tiltrække Albertslunds borgere, men der har alligevel været overvejelser vedrørende målgrupper. Vurderingen er, at en bypark med fordel kan henvende sig til voksne og større børn, som typisk ikke føler, at bolig- og grundejerforeningernes legepladser og fælles grønne arealer appellerer til dem. Vurderingen er endvidere, at en tydelig profil er vigtig for, at byparken kan finde sin berettigelse og identitet i Albertslund, hvor næsten halvdelen af arealet består af natur, og boligområderne opfylder de nære behov for leg og udfoldelse. I planen er antydet en parkprofil, der handler om kultur og kunstnerisk udfoldelse. Profilen er et forslag fra STED, som har lagt mærke til Albertslunds stærke kulturprofil og kunst i byen. Der kan naturligvis vælges en anden profil til parken. Overvejelser for placering af grundstykker til seniorboliger I overvejelser vedrørende placering af grundstykker til seniorboligerne, har der været fokus på hvordan en bypark i Albertslund kan se ud, og hvordan de nye seniorboliger kan lægge sig ind i en parken uden at overtage og dominere. Der har endvidere været fokus på Albertslunds vision og strategi om fælles liv og byrum - på møder mellem mennesker, og på at skabe så mange muligheder for disse møder, som muligt. Forslag 1 i debatoplæg - sydlig placering af byggegrunde Placering af bebyggelsen i den sydligste del af parken er valgt ud fra en betragtning om, at naboskab med børneinstitutioner og beboere i områderne omkring parken vil være af værdi for både seniorerne, børneinstitutionerne og hele området. Vurderingen er, at det er vigtigt for et boligområde med mange seniorboliger, at disse ikke placeres isoleret fra eksisterende by. Endvidere har der været en idé om, at den offentlige lokalsti i den sydlige del af Roholmparken, der bruges af mange til skolevej og hundeluftning, kan udnyttes til fordel for uformelle møder mellem beboerne i områderne. Udviklingsplanen peger derfor på, at der skal etableres en lille plads i forbindelse med stien. Side 2 af 9

3 Målet er, at der i en fornyet bypark vil være tilstrækkeligt med liv til, at det kan fungere tryghedsskabende og motivere seniorerne til at bevæge sig ud i parken dette af såvel sociale som helbredsmæssige årsager. Forslag 2 - justering af byggegrunde; fortsat med sydlig placering På baggrund af møder med grundejere, grundejerforeninger, debat på borgermøder samt indkomne forslag og ideer, har forvaltningen arbejdet med muligheden for to byggegrunde nord for lokalstien. Samlet areal på ca m2 til seniorboliger Side 3 af 9

4 Ved flytning af byggegrundene opstår en sydligt placeret lokal lommepark og derved bevares et grønt område i umiddelbar nærhed af Skriverhusenes bebyggelse. Ligeledes vil Skriverhusenes legeplads, som ligger på et hjørnet af Roholmparken, forsat ligge ud til et grønt område. Legepladsen ligger på kommunalt areal med en brugsaftale om lån af jorden. I lommeparken kan der skabes et nærmiljø omkring aktiviteter for daginstitution Roholmhaven, seniorbofællesskaberne, Skriverhusene og Degnehusene osv. Forslag 2 angiver også en ny placering af regnvandsbassinet. Derved kan skabes en ny lille sø, der bidrager til en række af oplevelser fra Roholmsøen, lommeparken, den lille nye plads og en grøn forbindelse mellem de nye seniorbofællesskaber til den nye Roholmpark i nord. Pladsen og den grønne forbindelse, der går gennem bofællesskaberne sikres i lokalplanlægningen. Forslag 2 giver således flere grønne rum der lægger op til forskellige aktiviteter og oplevelser. Det bemærkes, at regnvandsbassinets endelige placering skal ske i aftale mellem grundejere (KAB og Propreco), Albertslund Kommune og HOFOR, som skal overtage bassinet efter etablering. Trafik Der er givet udtryk for bekymring for, at trafik ledes via Skriverhusene til de nye boliger. Det nye forslag imødeser denne bekymring ved at trafik til seniorboligerne ledes direkte fra Roholmsvej. Afstand til Skriverhusene De beboere, der får seniorboligerne som nærmeste nabo har givet udtryk for bekymring for, at bebyggelsen placeres for tæt på indgangen til deres bolig. For at imødese dette, lægges en grøn zone op til en byggelinje på min 20 meter fra Skriverhusene, hvor der ikke må etableres anlæg. Til sammenligning er er ca. 11 m mellem husene i Skriverhusene. En afstand på ca. 20 meter sikrer en afstand til de nye boligområder, hvor beplantningen og eksisterende offentlige lokalsti bevares. I lokalplanarbejdet kan der tages højde for indbliksgener ved byggefelters placering og krav til højde af byggeriet tættest på skel. Forvaltningen vil endvidere gå i dialog med bygherre (KAB) om at placere byggeriets p-pladser sydligt på grunden, således, at der lægges yderligere afstand til Skriverhusene. Der vil i den forbindelse skulle arbejdes med afskærmning for eventuelle gener fra billygter mod Skriverhusene. Dette kan ske ved beplantning og eventuelt en mindre jordvold. Det bemærkes, at der på grunden er et naturligt terrænspring, der muligvis er nok til at tage højde for dette. Side 4 af 9

5 Opmærksomhedspunkter ved ny placering Det nye forslag nr. 2 udløser en række nye opmærksomhedspunkter. Der skal tages højde for, at bebyggelsen ikke skaber skyggegener for boligerne i Humlehusenes haver ud mod Roholmparken, og at de trafikale forhold er sikre på det sted hvor sti og vej krydser hinanden. Der tages højde for skyggegener for boligerne i Humlehusenes haver ud mod Roholmparken ved, at der holdes en afstand på ca. 40 meter som grønt areal mellem skellet til Humlehusene og nærmeste grund udlagt til boliger. Bebyggelsens højde og placering på grunden tager højde for eventuelle indbliksgener. Dette sker i lokalplanlægningen. For så vidt angår sikre forhold på stien igennem seniorboligbebyggelsen og krydsende biler, vurderes udfordringerne af trafikmyndigheden at kunne håndteres ved at arbejde med belægning, oversigtsforhold samt indretning af sti og vej. Der vil være tale om et begrænset antal biler dagligt. Nyt forslag nr. 3 nordlig placering ved Trippendalsvej En mulig placering af de nye seniorboliger er i den nordlige del af Roholmparken, som ønsket af borgere i Skriverhusene. Ved at lægge bebyggelsen mod nord vil det kunne opnås ét samlet areal til boliger og ét til park. Side 5 af 9

6 Bebyggelsen vil ligge op mod de to større veje Trippendalsvej og Roholmvej, og grænse op til Humlehusene i Røde Vejrmølle Park, mens byparken vil kunne ligge samlet mod syd. Samlet areal på ca m2 til seniorboliger Denne placering har den fordel, at den eksisterende tilkørselsbro over Trippendalsstien kan bruges til adkomstvej for de nye boligområder, og at der ikke skal tages hensyn til stier af offentlig karakter, da de kun skal servicere bebyggelsens egne beboere. Der er ikke foretaget volumenstudier af udnyttelse af arealet, og derfor kan der ikke siges noget om grundens udnyttelse i forhold placering af bebyggelse og parkering. Det antages, at det sydvendte skel til parken vil kunne udnyttes positivt i placering af seniorboligerne. Det vil skulle sikres, at naboer mod vest ikke generes af skygger ind over deres haver om eftermiddagen. Side 6 af 9

7 Der er trafikstøj fra Trippendalsvej og Roholmvej, som skal håndteres i bebyggelsen. Støj i 4 m Støj i 1,5 m Der er to muligheder for håndtering af støj. Begge forudsætter udarbejdelse af konkrete støjanalyser: 1. Man kan benytte reglen om huludfyldning, der giver mulighed for at overskride støjgrænser på bygningers facader, såfremt boligen indrettes således, at kravene kan opretholdes i primære opholdsrum. Dette sker med isætning af særlige vinduer mod vej (de såkaldte russervinduer) og placering af opholdsrum i boligen. For at holde et huslejeniveau, der kan tilgodese folkepensionisters indtægt, arbejder begge bygherrer med modulbyggeri. Forvaltningen har ikke kendskab til hvilken fleksibilitet, der er i modulerne. Isætning af russervinduer forhøjer byggeomkostninger og gør generelt boligerne mindre attraktive. Der er tvivlsomt, at et byggeri i to etager, som er max højde for byggeriet, kan skærme tilstrækkeligt for støj, til at støjgrænser for boligernes friarealer kan overholdes og det kan derfor blive nødvendigt at bygge i tre etager, således at boligerne kan fungere som støjskærm for friarealerne. Forvaltningen kender ikke præcist bygherrers holdning til højere byggeri. 2. Der kan etableres støjafskærmning mod vejene. Støjvolde fylder arealmæssigt en del, men vurderingen er, at det passer bedre til en et parklandskab end støjskærme, som er alternativet. Begge dele er omkostningsfulde at etablere. Overvejelser over placering i den nordlige del af parken De nye bebyggelser i nord vil ligge som to lukkede boligområder, hvor kun beboerne selv vil komme. Det er en kendt boligstuktur i Albertslund, og den vil kun berøre meget få eksisterende naboer. Med denne placering vanskeliggøres Side 7 af 9

8 visionen om det liv og større fællesskab, der kan opstå, når der er mulighed for at mennesker mødes. Sandsynligheden for naboskab ud over egen boligforening mindskes, hvilket vurderes som en særlig stor ulempe for seniorbofællesskaberne, hvor beboerne i den sidste del af deres liv, forventes at være bundet til nærmiljøet og derfor afhængig af, at det liv, der er tæt på bopælen. I forhold til Roholmparkens funktion som bypark med værdi for større dele af Albertslund, vil placering af en bebyggelse nord i parken, gøre det vanskeligt at åbne parken op mod resten af byen, og den vil derfor få karakter af lokal park for boligområderne omkring den. Dele af udviklingsplanen for parken vil kunne bevares, men en nordligt placeret bebyggelse vil gøre det svært at bevare de store gamle egetræer i den nordlige del af parken. Sidst forudses det, at der på længere sigt, bliver behov for udvidelse af Herstedøster skoles kapacitet i takt med udvikling af Hersted Industripark. På skolens areal, er der mulighed for en eventuel kapacitetsudvidelse på skolens nuværende fodboldbane. Dette vil indebære, at en del af skolens idrætsaktiviteter, skal finde sted i Roholmparken, hvilket er i fin tråd med en byparks funktion. Der skal derfor tages højde for, at der i den nordlige del af parken, tæt på skolen, reserveres areal til fodboldbaner. Nyt forslag nr. 4 vestlig placering ved Roholmvej Der er stillet forslag fra borgere om placering af nye seniorboliger langs Roholmsvej. Ved at lægge bebyggelsen langs Roholmvej mod vest opnås opdeling af Roholmparken i to aflange dele; et til boliger og et til park. Side 8 af 9

9 Denne vestlige placering har den fordel, at den eksisterende tilkørselsbro over Trippendalsstien kan bruges som adkomstvej sammen med nuværende indkørsel til Roholmparkens parkeringsplads ved Roholmvej. Ligesom i forslag 3 skal der ikke tages hensyn til stier af offentlig karakter igennem bebyggelsen, men opkoblingen af bebyggelsen til det offentlige stisystem vil være i den nordlige og sydlige ende af boligbebyggelsen. Ved dette udlæg til boliger i Roholmparken skal der tages hensyn til sendemasten, som står i Roholmparken ud til Roholmvej, imellem de nye bebyggelser. Indbliksgener til Skriverhusene 1-17 vil skulle håndteres på samme måde som ved forslag 1 og 2. Der er ikke foretaget volumenstudie af udnyttelse af arealet, men det aflange smalle areal til boliger giver umiddelbart kun mulighed for boliger i stænger, enten små korte som ligger øst-vest eller en lang stang langs Roholmvej nordsyd. Denne bebyggelsestypologi understøtter ikke den måde hvorpå der kan arbejdes med arkitektur, der fremmer fællesskaber og interaktion med omgivelser. Et eksempel her på er Blokland, hvor der i den nye helhedsplan er lagt vægt på et brud med denne form. Der er trafikstøj fra Roholmvej og Trippendalsvej, som skal håndteres i bebyggelsen og der henvises til forslag 3 om mulige måder at håndtere støjen fra vejene på. Til pkt. 2 skal det tilføjes, at en støjvold langs Roholmvej vil betyde, at udlægget til bebyggelse må flyttes noget længere ind i Roholmparken, da støjvolden vil optage en del areal. Overvejelser over placering i den vestlige del af parken De nye bebyggelser vil ligesom ved forslag 3, ligge afsondret fra omkringliggende boligområder med kun interne stier, og det vil således kun være beboerne selv, der kommer i bebyggelsen. Ligesom forslag 3 vurderes det derfor som en særlig stor ulempe at det kun er seniorerne, der skal skabe det daglige liv i deres nærområde. Arealet til bypark vil strække sig fra Trippendalsstien ned til Roholmsøen, hvilket vil skabe en bred grøn forbindelse. Det grønne areal vil være udfordrende at indrette til en bypark med oplevelse af varierede grønne rumlige og naturoplevelser, og samtidig give plads til pladskrævende aktiviteter. Side 9 af 9