TEMA: Skæve boliger. Få skæve bolig er. Stor tilfredshed med. AKB/KAB samarbej de om udbud NUMMER

Transkript

1 NUMMER NYHEDSBREV FRA KAB - BYGGE- OG BOLIGADMINISTRATION TEMA: Skæve boliger Tilbage på sporet Gert boede seks år på gaden, før han fik en bolig På sporet. Her hjælper beboerne hinanden og de har forståelse for hinandens problemer. side Stor tilfredshed med Få skæve bolig er 12 AKB/KAB samarbej de forløbet af byggesager i København om udbud

2 Status for evaluering af byggeprojekter Af Rolf Andersson, byggechef 2 KABNYT Byggeri- og teknikområdet er begyndt systematisk at samle erfaringer fra forløbet af byggesager. De første 12 evalueringer viser, at 90 procent er meget tilfredse med det samlede resultat af byggeriet Boligorganisationerne i KAB-fællesskabet forestår årligt byggerier for op mod en ½ mia. kr. De mange byggesager gennemføres i tæt samarbejde med entreprenører, tekniske rådgivere og KAB s administration. Langt de fleste byggesager forløber samlet set godt, men det er erfaringen, at der altid er forhold, der kunne være blevet håndteret bedre. Og så er der heldigvis relativt få byggesager, der går helt skævt. Det er vigtigt at foretage en systematisk bearbejdning af erfaringerne med de forskellige byggesager, så vi hele tiden kan lære af fejl og lade os inspirere af gode idéer. KAB s bestyrelse besluttede derfor i 2004, at der i forbindelse med godkendelse af regnskabet på et følgegruppemøde gennemføres en evaluering af følgegruppens oplevelse af byggesagens faser og de væsentligste aktørers indsats. Evaluering for at øge kvaliteten Formålet med evalueringen er at skabe en skærpet opmærksomhed på de steder i byggeprocessen, hvor det går galt - for at kunne gøre noget ved det. Der er altså tale om et forebyggende arbejde, hvor erfaringerne fra hvert enkelt byggeprojekt kan medvirke til at øge kvaliteten i fremtidige byggerier. Byggeri- og teknikområdet har i løbet af 2005 gennemført evaluering af alle byggesager i forbindelse med byggeregnskabets fore- læggelse. Evalueringerne er et udtryk for kundens oplevelse af, hvorledes byggesagen har kørt i de forskellige faser af byggeprocessen. Fokus på beboerinformation Der er i alt foretaget evaluering af 12 afsluttede byggesager. Følgegrupperne udtrykker generel tilfredshed i planlægningsfasen, mens den største utilfredshed ikke overraskende viser sig i afl everingsfasen i forbindelse med mangler. KAB s projektledelse og bistand får næsten kun fi ne vurderinger i de 12 evalueringer. Der er dog tendens til, at der er mindre tilfredshed med beboerinformationerne. Det er derfor et område, som Byggeri- og

3 Højhuset i Friheden gennemgik en betonrenovering i 2004/2005. Forløbet er evalueret som et led i Byggeri- og teknikområdets nye systematisk indsamling af erfaringer. Fotos: Thomas Brolyng Steen Renoveringen af højhuset var en kompliceret opgave bl.a. fordi alle materialer til husets bagside måtte løftes henover huset. Bagsiden var utilgængelig, fordi højhuset ligger klods op ad Frihedens Butikscenter. teknikområdet vil have fokus på i den kommende periode. 90 procent er meget tilfredse Det er bemærkelsesværdigt, at 90 procent vurderer det samlede resultat af byggeriet til at være meget tilfredsstillende og 10 procent som tilfredsstillende - på trods af nogen kritik undervejs i processen. At der herved sker en nuancering og proportionering af kritikken, så den målrettes mod de rette steder, er et vigtigt resultat. Vi glæder os til at følge udviklingen, når vi har foretaget evalueringer af byggeprojekterne, der er gennemført i KABNYT

4 Godt naboskab På Sporet De hjælper hinanden, og så har de forståelse for hinandens problemer. Det er nogle af fordelene ved at bo i en skæv bolig, mener beboerne i afdelingen På Sporet på Amager Af Annette Sadolin, informationsmedarbejder 4 KABNYT For Teddy, Frank og Gert er der ingen tvivl. De foretrækker at bo i de små blå træhuse frem for i et traditionelt etagebyggeri. De er beboere i en af de særlige bebyggelser for hjemløse, der kaldes skæve boliger. På Sporet hedder afdelingen, som blev etableret i 2001 af Samvirkende Boligselskaber. Navnet kommer af placeringen på et nedlagt baneterræn, hvor de gamle spor stadig ligger tilbage. Beboerne kalder deres lille enklave af 12 træhuse for "lejren". Hver beboer har kontrakt på deres egen bolig, ligesom i enhver anden lejebolig. Alligevel er der stor forskel på at bo i en skæv bolig og i en almindelig lejebolig, mener beboerne. En bolig man kan magte - Jeg er skide glad for det her, siger Teddy og lader øjnene glide rundt i træhuset, som har været hans hjem i tre år. Husets ene rum er møbleret med sofa, bord, seng, reolsystem, fjernsyn og anlæg. Han fortæller, at kun et møbel er købt. Det er sengen. Resten har han fundet på genbrugspladsen eller fået foræret. Før Teddy kom til "lejren", boede han fi re år i et telt på Christiania. - Hvis jeg boede derovre, siger Teddy og peger på boligblokken overfor, så ville det blive et problem. Jeg har prøvet det. Jeg magter det ikke. Føler mig indespærret. Og jeg ville få et værre misbrug. Det er lettere at styre mit misbrug her end, hvis jeg sidder og keder mig alene. Nabohjælp For et år siden faldt Teddy ned ad en trappe og måtte igennem fl ere operationer. - Da jeg knuste anklen, fik jeg al den hjælp, jeg skulle bruge, siger han. - Én købte ind, én lavede mad til mig og gjorde rent. Der er da også noget gnideri her, men vi kender hinandens problemer.

5 Gert er glad for at lave mad, og så kan han lige så godt gå over med en portion til sin nabo Teddy. - Det er ikke så vildt. Jeg laver måske en dansk bøf eller en sammenkogt ret, siger Gert. Fotos: Thomas Brolyng Steen. I dag har Teddy en aftale med en af de andre beboere, Gert, som er glad for at lave mad. - Så kommer han over med en portion til mig. Jeg kan ikke spise noget, hvis jeg selv skal lave maden, forklarer Teddy og tilføjer, at de deles om udgifterne. 5 KABNYT Frank (th.) er gammel murer og har bygget en mur af natursten som indhegning af sin have. Her er mere ro Frank dumper ind med en guldbajer i hånden og slår sig ned på kanten af sengen. Han griber en tre-i-ener på sofabordet og går i gang med at klippe negle, mens han snakker: - Det gode ved at bo her er, at her er mere ro. Ingen naboer eller overboer at skændes med. Jeg har prøvet at bo i sådan en bolig, siger han og peger over på den anden side ad gaden. - Det var i Sydhavnen. Jeg blev smidt ud, fordi jeg ragede uklar med min nabo. Han har boet i "lejren" i 1½ år. - Måske vil jeg gerne bo i Sydhavnen igen. Men nu har jeg jo lært alle gutterne her i "lejren" at kende, siger han. Han griber en fi l på bordet og fi ler kanterne af de nyklippede negle. Eneste der ikke drikker Et par huse længere henne bor Gert. Han har været med fra starten. - Jeg har ikke drukket i to år nu, fortæller Gert, og efter eget udsagn er han den eneste i "lejren", som slet ikke drikker. Det har ikke ændret på hans begejstring for stedet: - Der er lidt råb og skrig her, men det er der jo alle steder, siger han og trækker på skuldrene. - Og mange her vil gerne holde op med at drikke. Lige nu kan Gert ikke forestille sig at bo andre steder: - Jeg kunne ikke tænke mig at flytte herfra. Jeg har brugt mange år på at ødelægge mig selv. Nu vil jeg bruge nogle år på at rejse mig igen. Jeg har kysset asfalten, det jeg skal. Før Gert kom til "lejren", boede han 6 år på gaden sammen med sin hund. Han mistede sin bolig, fordi han sad i fængsel og havde bedt en ven se efter sin lejlighed. Vennen solgte stoffer fra boligen, og Gert kom tilbage til en opsigelse. Et lille stykke have Mellem hver bolig er et lille havestykke, som beboerne kan disponere over. - Jeg har aldrig før haft sådan et lille stykke have, som jeg kunne sige var mit, siger Gert. - Det betyder meget. Haverne er meget forskellige. En er indhegnet af hvidt stakit, en anden af en gammel væltet sofa. En ligner en lille kolonihave med buet indgangsport og anlagte bede. Gert er glad for at dyrke grøntsager, og det skal foregå i højbede, fordi jorden er forurenet. - Jeg har dyrket salat og porrer, og nu skal jeg prøve at plante frø ud, siger Gert. Han har også prydplanter, troldetræer og pil på sit lille havestykke. Egne regler Til "lejren" hører også et fælleshus og en skurvogn til den sociale vicevært, Henning Kristensen, som er tilknyttet afdelingen. Han kan hjælpe beboerne med kontakt til de sociale myndigheder og praktiske spørgsmål, og så arrangerer han også ture for beboerne og tager sig af vicevært-opgaver. - Det gode ved de her boliger er helt klart, at de kan leve mere efter deres egne regler her, siger Henning Kristensen. - De skal ikke indordne sig under regler, de ikke kan leve op til. Han fremhæver også det sociale netværk som en stor fordel ved de skæve boliger: - De hjælper hinanden, siger han. - Det gælder også økonomisk. De kan f.eks. låne til en pakke cigaretter eller en øl af hinanden. Det betyder også, at de begår mindre kriminalitet, og det er jo en positiv ting også for samfundet. Noget at stå op til Henning mener dog også, at netværket i nogle tilfælde kan virke begrænsende. - De kan leve hele deres liv herude i en lukket lille verden, siger han. - Det ville være godt at give dem noget at stå op til. Det er bare de færreste af dem, som har ressourcerne. Men jeg håber på, at det lykkes for nogle af dem i år. Henning Kristensen har bl.a. kontakt til Kofoeds skole, som tilbyder undervisning og værkstedsarbejde. - Heldigvis sker det, at én bryder ud, og så følger flere efter, siger han.

6 Få skæve boliger i København Omtrent halvdelen af de hjemløse i Danmark befinder sig i København, men indtil nu tegner byen sig kun for 16 procent af de skæve boliger til skæve eksistenser. Kommunen vil nu vurdere, om der er behov for flere 6 KABNYT Af Annette Sadolin, informationsmedarbejder Beboerne i AKB s afdeling på Spontinisvej fl yttede ind i september Pressen mødte talstærkt op. Fotos: Marianne Svolgaard Siden 1999 har det været muligt at opnå støtte fra en særlig pulje til at opføre skæve boliger til skæve eksistenser. Socialministeriet har bevilget støtte fra puljen til i alt 372 boliger på landsplan. I København er der foreløbig kun opført 40 skæve boliger. Yderligere to planlagte projekter vil bringe tallet op på 60 boliger. - Når vi har fuldført de sidste to projekter, har vi opfyldt det mål, som Borgerrepræsentationen har sat, forklarer Mikael Jarvad, projektleder i projektgruppen vedrørende boligområdet i Københavns Kommune, der har til opgave at etablere boliger til særligt udsatte grupper i samarbejde med de almene boligselskaber. - Hvis vi skal bygge flere skæve boliger, skal vi først vurdere behovet, og så skal vi i Borgerrepræsentationen igen. - Der kunne sagtens være behov for det dobbelte antal skæve boliger i København, siger Preben Brandt, formand for Rådet for Socialt Udsatte. Han vurderer, at godt halvdelen af de hjemløse i Danmark befinder sig i København. Socialforvaltningen har sat en evaluering i gang af de skæve boligafdelinger, som er opført. Den vil indgå i en vurdering af behovet. - Umiddelbart ser vi mange fordele ved de skæve boliger, siger Mikael Jarvad. - Det er en god måde at hjælpe en gruppe mennesker, som ikke kan hjælpes af den almindelige boliganvisning. De ryger bare ud igen. Mikael Jarvad fortæller også, at statistikken viser, at der næsten ingen udskiftning er i de skæve boliger. Han vurderer, at den billige husleje også har betydning for boligernes popularitet blandt beboerne. Huslejen i en skæv bolig er på ca kr. om måneden. Preben Brandt vurderer, at der i alt er mellem københavnere, som er hjemløse. - Det kan vi ikke være bekendt som samfund, siger han. Både Samvirkende Boligselskaber og AKB København vil gerne bygge flere skæve boliger, hvis muligheden byder sig. - Det vil vi gerne, siger Bjørn Petersen, formand for AKB København. - Og det er både af hensyn til beboerne, som får glæde af de skæve boliger, og af hensyn til beboerne i de almindelige ejendomme, hvor vi jo kan opleve problemer, når en beboer ikke kan indordne sig. Ritta Fischer Jensen, formand for Samvirkende Boligselskaber, er også positiv: - Der er et klart behov for disse boliger, og det positivt, at vi kan være med til at skaffe tag over hovedet på en anstændig måde til mennesker, som ikke har andre muligheder, siger hun og tilføjer: - Egentlig er jeg ikke så begejstret for udtrykket skæve boliger fordi det kan være med til at fastholde beboerne i en marginal position. Vores tidligere formand opfandt et bedre ord for boligerne. Han døbte dem gode boliger til gæve eksistenser. Skæve boliger i København Spontinisvej AKB København Sydhavnen, opført boliger Ellehjørnet KSB/ Fællesadministrationen 3B Valby, opført boliger På Sporet Samvirkende Boligselskaber/ KAB Vermlandsgade på Amager, opført boliger Krattet KSB/ Fællesadministrationen 3B Sydhavnen, opført boliger

7 Illu: Den lange vej hjem Et projekt om skæve boliger har været seks år undervejs Af Annette Sadolin, informationsmedarbejder 7 KABNYT Hjemløse grønlændere i København mødes bl.a. som her på Kofoeds Skole. "Illu" er et projekt, som skal skabe husly for de hjemløse grønlændere, der ikke kan fi nde sig til rette i traditionelle boliger. Foto: Thomas Brolyng Steen. Illu betyder hus på grønlandsk. Det er navnet på et projekt om skæve boliger til hjemløse grønlændere, som Samvirkende Boligselskaber v. KAB har taget initiativ til i et samarbejde med Kofoeds Skole, Grønlændernes Hus og Socialforvaltningen i Københavns Kommune. - Vi fik det første tilsagn om støtte til projektet i 2000, siger Jesper Kærn, projektleder i KAB. Siden er projektet stødt på det ene problem efter det andet. Mikael Jarvad, projektleder i projektgruppen vedrørende boligområdet i Københavns Kommune, har fulgt processen og forklarer, hvorfor projektet har været så længe undervejs: - Det har været svært at finde en grund. Vi havde for høje ambitioner om at opfylde for mange særlige krav til disse boliger. Vi løb panden mod en mur flere gange. Første grund Først var det på tale at placere de otte boliger til hjemløse grønlændere på Kraftværksvej på Amager. Her var en grund tæt på vandet, som harmonerede godt med de første tanker om Illu-boligerne som iglo-lignende basisboliger. - Den grund havde vi store forhåbninger til, siger Mikael Jarvad. - Men det faldt til jorden pga. planer om at udvide en vej i nærheden. Anden grund Så fandt forvaltningen en passende grund på spidsen af Tippen i Sydhavnen. - Det gik i vasken på grund af massiv lokal modstand, forklarer Mikael Jarvad. I mellemtiden blev flere andre projekter om skæve boliger realiseret, mens Illu stod i venteposition. - Så bestemte vi os for, at vi måtte tage den næste egnede grund til Illu-projektet, siger han. - Det blev så i Brønshøj. Tredje grund Det er nu besluttet, at Illu-boligerne skal opføres på Toften i Brønshøj, og lokalplanen for området er vedtaget. Imidlertid er der igen opstået problemer for projektet. Grunden viser sig at være forurenet med særlig farlige stoffer, og Miljøkontrollen har vurderet, at byggeriet først kan opføres, når grunden er renset. - Kommunen forhandler i øjeblikket med Miljøkontrollen, siger Mikael Jarvad. - Det er vores mål, at denne grund skal renses, så vi kan realisere Illu-projektet her.

8 Foto: Thomas Brolyng Steen

9 Naboerne og Nimby-effekten En ny undersøgelse gennemhuller myterne om, at huspriserne falder og kriminaliteten stiger, når socialt udsatte flytter ind i lokalområdet. Information til de lokale beboere er vigtig Af Annette Sadolin, informationsmedarbejder 9 KABNYT Skæve boliger placeres ligesom På sporet ofte steder, hvor der ikke er mange naboer tæt på. Undersøgelsen viser, at de udsatte grupper ofte selv mener, at en ubemærket placering er en fordel for ikke at føle sig udstillet i gadebilledet. Foto: Thomas Brolyng Steen Ikke i min baghave. Det er en udbredt reaktion fra naboerne, når der er tale om at placere f.eks. skæve boliger eller et værested for sindslidende i kvarteret. Nimbyeffekten kaldes reaktionen også - en forkortelse for Not in my backyard. Denne effekt er i fokus i en ny undersøgelse med titlen Fremme af lokal forståelse for placering af tilbud til socialt udsatte grupper, udgivet af Socialministeriet i marts Undersøgelsen samler erfaringerne fra 24 tilbud til socialt udsatte grupper, der omfatter skæve boliger, væresteder og aktivitetstilbud fordelt i hele Danmark. Undersøgelsen indeholder også en analyse af, hvordan de sociale tilbud påvirker lokalområderne, og konklusionen er utvetydig. Der er ikke hold i myterne om negative effekter såsom faldende huspriser, øget kriminalitet og fraflytning og faldende beskatningsgrundlag i lokalområder, som huser tilbud til udsatte grupper. Naboerne vil have information Overordnet konkluderer undersøgelsen, at det er muligt at fremme naboernes forståelse for placering af tilbud til socialt udsatte grupper. Det kan ske på tre måder: 1) Ved at tilrettelægge en god politisk-administrativ proces bl.a. ved at udarbejde en drejebog for forløbet. 2) Ved at overveje placeringen nøje. Beliggenheden og bygningernes arkitektur har afgørende betydning for den lokale forståelse. 3) Ved at arbejde bevidst med at skabe gode relationer til naboerne f.eks. gennem faktuel information om tilbuddet. Steder ingen andre vil have Hovedparten af de tilbud, som indgår i undersøgelsen, er placeret steder som ingen andre vil have. Det betyder, at der heller ikke er mange naboer tæt på, men erfaringen er, at naboskab skal opfattes bredere end blot de nærmeste naboer til et socialt tilbud. Flere af de udsatte grupper udtaler selv, at en relativt ubemærket placering kan være en fordel for ikke at føle sig udstillet i gadebilledet, lyder det i undersøgelsen. Forskel på ejere og lejere Undersøgelsen viser, at der er forskel på ejere og lejere og på gamle og nye beboere i et lokalområde. Folk i højere indkomstgrupper udviser ofte større modstand overfor et tilbud til socialt udsatte i kvarteret. Generelt viser undersøgelsen, at der er mere behov for at arbejde med forståelsen overfor ejere, som har boet længe i et kvarter, sammenlignet med lejere, der er nytilfl yttere. Vægelsindethed giver modstand Hvis politikerne præsenterer fl ere muligheder for placering af et tilbud til socialt udsatte, kan det udløse en ikke i min baghave reaktion blandt naboerne. Vægelsindethed opleves af borgerne som en mulighed for at yde modstand mod den placering, der ligger tættest på dem selv, konkluderer undersøgelsen. Ligeså kan politisk uenighed og manglende beslutningskraft give skyts til modstand. Generelt er det erfaringen, at den utryghed og modstand, naboerne giver udtryk for, før et tilbud etableres, falder væsentligt, efter de har stiftet bekendtskab med tilbuddet. To AKB/KAB-afdelinger indgår i Socialministeriets undersøgelse af, hvordan man kan fremme lokal forståelse for tilbud til socialt udsatte grupper. Det er Bofunktionen i Lundtoftegade i AKB-København og På Sporet i Samvirkende Boligselskaber. Du kan hente hele undersøgelsen på Socialministeriets hjemmeside under Udsatte grupper.

10 KOMMENTAR: Særlige boliger til dem, der lever meget anderledes Af Preben Brandt, formand for Rådet for socialt udsatte 10 KABNYT I løbet af erne blev forestillingen om, at mennesker med særlige problemer skulle bo på store institutioner afl øst af ideen om at integrere disse mennesker i det almindelige samfund. Processen skred hurtigt frem, men ikke uden problemer. I begyndelsen af 1990 erne var det tydeligt at se, at en hel del ikke kunne klare sig i den almindelige boligmasse og således ikke kunne have en værdig og ordentlig tilværelse uden for institutionerne. Nogle endte endda med at måtte klare sig som hjemløse. Inspireret af bl.a. den norske kriminolog Nils Christie, der i bogen Til forsvar for ghettoen beskriver landsbyer for mennesker, der ønsker at leve et anderledes liv uden for institutionelle rammer, blev der i de følgende år skrevet og talt om muligheden for at lade fx små haveforeninger med deres forskelligartede huse danne rammerne om særlige botilbud, hvor det at bo ikke samtidigt krævede normalisering. Fx i form af en landsby i storbyen. Det blev ikke kun ved tankerne. Skurbyen i Ålborg blev den første af den slags landsbyer. Beboerne havde her ret til at leve på sine egne præmisser og havde samtidig ret til at modtage den nødvendige omsorg. Oprettelse af en statslig pulje I april 1998 opfordrede SF regeringen til at sikre bedre boligmæssige forhold for de udstødte og marginaliserede grupper gennem lovgivningsmæssige tiltag. Allerede samme år besluttede regeringen, med Jytte Andersen som byog boligminister, at der skulle gøres en særlig indsats for at skaffe boliger til hjemløse og andre socialt udstødte, og der blev afsat i alt 60 mill. kr. til formålet. På denne baggrund opstod det, der i dag populært kaldes Skæve Boliger til Skæve Eksistenser eller mere officielt Boliger til særligt udsatte befolkningsgrupper. Der har stort set kun været positive erfaringer med denne boligform, og støtteordningen er da også blevet forlænget. Er det godt nok? Der er blevet gennemført en evaluering af boligformen, der viser, at de anderledes boliger udgør et vigtigt supplement og et nyt element i forsyningen af boliger til de særligt udsatte grupper, herunder hjemløse i samfundet. Jeg har fulgt boligerne fra begyndelsen, og jeg kan udmærket se de forskellige konfl ikter, der skabes med denne boligform til personer med særlige problemer. Er det ghettoisering? Er det at give nogle mennesker frihed til at leve anderledes, eller er det at lade dem leve isoleret og uden for fællesskabet? Og så kan jeg i den forbindelse ikke dy mig for at spørge: Er det ikke normal adfærd i den kultur, vi lever i, at isolere sig i grupper med dem, man føler solidaritet med, "Men når jeg vejer disse forhold op mod hinanden, finder jeg, at der er flere fordele ved denne boligform, end der er ulemper - både for samfundet og for beboerne selv" som fx mondæne andelsboligforeninger på Københavns havnefront eller i seniorbebyggelser? Men når jeg vejer disse forhold op mod hinanden, finder jeg, at der er flere fordele ved denne boligform, end der er ulemper - både for samfundet og for beboerne selv. Men det kræver, at bebyggelserne til stadighed bliver tænkt ind i det omgivende samfund, som de nødvendigvis skal være en del af. At de virkelig får lov til at være anderledes og til at udvikle sig anderledes og ikke mindst, at det sker på beboernes egne præmisser.

11 Sikkerhedsorganisationen for ejendomsfunktionærer Rejsegilde for et Kvarterhus FfB har fået egen hjemmeside Frederiksberg forenede Boligselskaber har fået sin egen portal på nettet på adressen Her kan boligsøgende få en introduktion til Frederiksbergs største boligselskab og en oversigt over boligerne. Beboerne kan fi nde information om deres egen bolig og bl.a. hente blanketter til husdyrtilladelser. Siden giver også en introduktion til beboerdemokratiet i FfB og de forskellige møder, som bliver holdt. Organisationsbestyrelsen har deres eget forum på siden. Under kontakt er der mulighed for at sende en forespørgsel til enten bestyrelsen eller lokalkontoret. Tre boligadministrationer vil samarbejde Lejerbo, FSBbolig og Boligkontoret Danmark går sammen i et strategisk samarbejde fra den 1. juli De tre boligadministrationer fortsætter som selvstændige organisationer, men indleder et tæt samarbejde bl.a. omkring markedsføring. Der er f.eks. planer om en fælles boligportal for de ca boliger, som de tilsammen administrerer. KAB kunne som byggeforretningsfører invitere til rejsegilde for Kvarterhuset på Motalavej den 21. april Kvarterhuset er en del af helhedsplanen for Motalavejkvarteret. Boligselskabet ALBO og Korsør Boligselskab er bygherrerne, og et kvarterhusudvalg bestående af beboere i bebyggelsen har lagt stor energi i sammen med arkitekten at planlægge indretningen af huset. Kvarterhuset er tegnet af arkitektfi rmaet Arkitema, og DAI-consult er totalrådgiver for projektet. Beboernes nye sociale samlingssted forventes at stå færdigt i slutningen af asa Lille stigning i arbejdsulykker i KAB-administrerede ejendomme Årsberetning med råd og vejledning om sikkerhed og arbejdsmiljø Årsberetning 2005 for Sikkerhedsorganisationen for ejendomsfunktionærer i KAB-administrerede ejendomme viser, at der er sket en lille stigning i antallet af arbejdsulykker. Der blev i alt indberettet 19 skader i året, der gik. Det er en stigning på 4 ulykker i forhold til Der er fortsat tale om et begrænset antal ulykker, og de fl este af ulykkerne medfører kun få fraværsdage. Sikkerhedsorganisationen vil sætte yderligere fokus på analyse af ulykkerne og på, hvordan forebyggelsen kan blive endnu bedre. Årsberetningen kan hentes på KAB s hjemmeside under Om KAB>Publikationer>Årsberetning/regnskab. Fonden for billige boliger 11 KABNYT Strategi for udsatte områder Programbestyrelsen for dialog og balance i udsatte boligområder blev nedsat i 2004 som et led i regeringens strategi mod ghettoisering. Bestyrelsen gør status i en årsberetning efter det første års arbejde. Udover dialog med kommuner over hele landet har bestyrelsen udviklet en helhedsorienteret strategi for indsatsen i de udsatte områder. Strategien er at arbejde langsigtet med omdannelse af de udsatte områder til bydele med både erhverv og forskellige ejer- og boformer. Årsberetningen kan hentes på internet-adressen: Fonden for Billige Boliger i København er en ny fond, som får til opgave at udføre Ritt Bjerregaards 5x5 plan. Fonden skal indenfor 5 år sætte gang i opførelsen af billige boliger til en husleje på max kr. I spidsen for fonden står Jørgen Nue Møller, tidligere adm. direktør i KAB. Fem parter er med i de afsluttende drøftelser om at deltage i fonden. Det er KAB Fonden, Akademisk Arkitektforening, Kooperationen, DIS-Fonden, og Kuben. Formålet med fonden er: At opføre billige ejerboliger At stifte andelsboligforeninger med billige boliger At udleje billige lejeboliger At samarbejde med almene og private bygherrer med interesse i billige boliger

12 AKB/KAB Spilleregler for dialog HELSINGØR om udbud HILLERØD Fredensborg- Humlebæk KARLEBO Skævinge Kommune, hvor AKB administrerer ejendomme FREDE- RIKS - S U N D FARUM BIRKERØD søllerød Kommune, hvor KAB administrerer ejendomme Kommune, hvor både AKB og KAB administrerer ejendomme ØLSTYKKE GUNDSØ STENLØSE LEDØJE- SMØRUM BALLERUP HERLEV LYNGBY-TAARBÆK GLADSAX E GENTOFTE GLOSTRUP HØJE-TAASTRUP ALBERTS- LUND RØDOVRE FREDERIKSBERG KØBENHAVN VALLENS- HVIDOVRE BÆK TÅRNBY GREVE ramsø Af Annette Sadolin, informationsmedarbejder SOLRØD 12 KABNYT En boligorganisation i hver kommune. Det har stort set været gældende i både AKB og KAB med enkelte få undtagelser. Det billede ændrer sig efter sammenlægningen af AKB og KAB. Det nye fællesskab vil administrere fl ere bolig organisationer i en række kommuner. Det åbner nye muligheder for samarbejde og for at opnå fordele ved at være en del af en større organisation. Samarbejde om tilbud på bygge- og administrationsopgaver er en af disse muligheder. - Det her er et af de første eksempler på, at boligorganisationerne kan opnå fordele af fusionen, siger Rolf Andersson, byggechef i KAB, som også fremhæver, at boligorganisationerne vil stå stærkere i den enkelte kommune ved at afgive et samlet tilbud i stedet for to separate. Tal sammen AKB og KAB har aftalt en procedure for dialogen mellem boligorganisationerne, når de skal beslutte, om de skal samarbejde om tilbud fremover: - Vi har lavet et sæt spilleregler, forklarer Rolf Andersson. - Det er en lidt indviklet måde at sige tal sammen på, men vi synes, at det er vigtigt at bruge energi på, fordi spillereglerne kan være med til at forebygge, at der opstår interessekonflikter mellem boligorganisationerne. Det er op til hver enkelt boligorganisation, om de ønsker at tilslutte sig spillereglerne. Åben dialog Princippet i spillereglerne er i tide at afklare mulighederne for samarbejde gennem en åben dialog. På et møde taler de involverede boligorganisationer om, hvorvidt de begge ønsker at byde på en opgave, og om der kan opnås enighed om at samarbejde om opgaven. Hvis begge parter ønsker at byde, kan AKB/KAB dog, når sammenlægningen er fuldført, kun fungere som forretningsfører for den ene part. - Vi kan ikke tjene to herrer, siger Rolf Andersson. - En af parterne må i så fald søge ekstern rådgivning. Det vil vi naturligvis bistå dem med at finde. Hvem det i givet fald måtte være, der skulle søge ekstern byggerådgivning, er i sidste ende en beslutning for bestyrelsen i AKB/KAB, hvis der ikke kan opnås enighed gennem dialog. Målet er så vidt muligt at udnytte stordriftsfordelene og indgå samarbejde om byggesager. Det vil give den bedste mulighed for at prioritere ressourcer til opgaven og den mindst mulige økonomiske belastning af den enkelte boligorganisation. Prøvet af i praksis Dialog-proceduren er allerede afprøvet i praksis. En gang i Herlev hvor resultatet af dialogen blev, at kun en boligorganisation ønskede at give tilbud. To gange i København. Den ene sag endte med, at kun en boligorganisation arbejder videre, mens resultatet af den anden blev, at boligorganistionerne afgiver tilbud hver for sig. - I alle tre situationer er dialogprocessen kørt konfliktløst. Det er foregået i en god stemning, og alle har været meget opmærksomme på at tage hensyn til hinanden, siger Rolf Andersson.

13 Sidste nyt fra KAB s bestyrelse og interim bestyrelsen AKB/KAB AKB og KAB gennemfører en sammenlægning fra den 1. januar 2007, og det betyder, at der er etableret en interimbestyrelse (en foreløbig, fælles bestyrelse), der skal have forelagt alle sager af stor betydning for næste år og fremefter. Det praktiske set-up er sådan, at først holder AKB s bestyrelse og KAB s bestyrelse sine respektive møder (på præcis samme tid). Så er der pause, og herefter mødes de to bestyrelser til et nyt, samlet møde (som interimbestyrelse). Sådan var det mandag den 3. april. 13 KABNYT Fra KAB s bestyrelse den 3. april På mødet gennemgik, drøftede og godkendte KAB s bestyrelse, at virksomhedens regnskab for 2005 kan forelægges KAB s repræsentantskab den 23. maj Bestyrelsen indstiller, at der ikke betales udbytte for regnskabsåret Det officielle regnskab, hvori sideaktiviteterne ikke indgår, viser et overskud på 2,8 millioner kr. Overskuddet i 2004 var ca. 6,9 millioner kr. At resultatet i 2004 var markant bedre end i 2005 og de tidligere år skyldes hovedsageligt, at Ballerup Ejendomsselskab i 2004 betalte et afdrag på 3,5 mio. kr. på et tidligere ydet lån fra KAB. KAB s egenkapital er fra 2004 til 2005 steget fra 58 millioner kr. til ca. 61 millioner kr. Fra Interimbestyrelsen den 3. april Interimbestyrelsen fulgte op på temaet om virksomhedsstyring fra et fælles seminar i februar Konkret gjorde bestyrelsen nu det, at den godkendte en forretningsorden for sit arbejde og for arbejdet i forretningsudvalget, principperne for Godt bestyrelsesarbejde i bestyrelsen og bestyrelsens instruks til forretningsudvalget og til Styregruppen for sammenlægningen af AKB og KAB. Dermed er der sikret klare og skriftlige spilleregler. Derudover godkendte interimbestyrelsen, at i resten af 2006 afgiver kun enten AKB eller KAB tilbud i udbud om administrationsopgaver. Den fælles styregruppe må konkret aftale, hvem der gør hvad i de enkelte tilfælde. Formålet er at undgå, at AKB og KAB overtræder gældende konkurrenceregler. Endvidere fik bestyrelsen en orientering om udviklingen af fremtidens fælles administrationssystem og af øvrige fremtidige it-systemer. I nær fremtid vil KAB skifte kalender- og system (til Outlook), så medarbejdere i AKB og KAB anvender samme system fremover. Endelig anvendte bestyrelsen det fælles møde til at få gensidige orienteringer om væsentlige forhold fra de to virksomheder. Der var en orientering om KAB Fonden, hvor KAB har bestyrelsespladser, og om AKB s udviklingsprojekt indenfor Elektronisk læring (E-læring) - programmer for nye medarbejdere og afdelingsbestyrelser. AKB arbejder på et certificeringskursus, der omhandler syn af lejligheder. Næste møde i interimbestyrelsen afholdes tirsdag den 9. maj 2006 (og samme dag mødes henholdsvis AKB s og KAB s bestyrelser). - jhu

14 Juridisk brevkasse Dækker forsikringen? Spørgsmål: Udlejning og husleje i 2005 Nøgletal om udlejning og husleje i KAB viser, at flere boliger lejes ud til boligsøgende fra den almindelige venteliste, og at stigningen i antallet af udsættelser er større end frygtet En ejendomsmester har spurgt, om ejendommens forsikring betaler for reparation af en dør, som blev beskadiget. Beboeren lå syg i lejemålet og kunne ikke selv åbne døren, hvorefter politiet måtte skaffe sig adgang til boligen. Svar: Generelt dækker en ejendomsforsikring ikke for sådanne skader. I nogle forsikringsselskaber er der dog særlige udvidelser til ejendomsforsikringen (de såkaldte BL-vilkår), som betyder, at udover standardbetingelser så dækker forsikringen beskadigelse af bygningen, som opstår som følge af en beboers sygdom eller dødsfald. Hvis politi, Falck, læge etc. således skaffer sig adgang til lejers bolig ved opbrydning af låse og døre, dækkes de skader, som opstår i forbindelse med opbrydningen. Medfører en beboers død i et lejemål beskadigelse af bygningsdele - f.eks. beskadigelse af gulvet, hvis en beboer har ligget død på gulvet længe - er udbedring heraf også dækket med indtil et nærmere fastsat beløb pr. skadesbegivenhed. Beløbet fremgår af den særlig udvidede dækning. Med venlig hilsen Karin Nielsen Forsikringsmedarbejder Udlejning i 2005 I 2005 nåede KAB op på at administrere lejemål. Udlejningsområdet udarbejdede nye lejekontrakter til boliger, erhverv, garager m.m. Hvor kommer de boligsøgende fra? En voksende andel af de ledige almene familieboliger lejes nu ud til boligsøgende på de almindelige ventelister. Denne andel er på to år steget fra 30,7 % (i 2003) til 38,7 % (i 2005). Samtidig er antallet af kommunale anvisninger i samme periode faldet fra 30 % til 27 %, og antallet af anvisninger fra oprykningsventelisten er også faldet fra 26,3 % til 24 % i samme periode. I 2005 skrev nye boligsøgende sig op via KAB, mens personer gik fra ventelisterne, heraf af den glædelige årsag, at de fik bolig og kunne flytte ind. Ved udgangen af 2005 stod der i alt boligsøgende på ventelisterne, som KAB administrerer. Husleje i 2005 Indenfor huslejeområdet er der sket et fald i antallet af rykkere, som sendes ud, og en stigning i antallet af udsættelser. En udvikling som kan tyde på, at de beboere, som rykkes, er dårligere stillet økonomisk end tidligere. Flere udsættelser Flere beboere har i 2005 betalt huslejen til tiden. Fra 2004 til 2005 er der sket et lille fald i antallet af første rykkerskrivelser på ca. 4 %. Også når det gælder antallet af sager, der ender i fogedretten, er der sket et mindre fald på ca. 5 %, men derimod er antallet af udsættelser steget med 31 % fra 97 udsættelser i 2004 til 127 i Penge tilbage ved fraflytning Antallet af beboere, som får penge tilbage, når de fl ytter, ligger relativt stabilt. For 2005 ser tallene således ud: Ingen regning: ca. 6 % Penge tilbage: ca. 61 % Skal betale: ca. 33 % - jhu/asa 14 KABNYT

15 NYT OM NAVNE Her nævnes KAB s medarbejdere, pensionister og ejendomsfunktionæ rer. Andre ønsker om omtale bedes meddelt redaktionen. Vedlæg venligst fotos. Dan Lars Betak Gert Rosenkrantz Fuglsang Ny områdechef til Forvaltningsområde C Kim Geertsen fratræder efter eget ønske som områdechef i Forvaltningsområde C. Kim Geertsen tiltræder en stilling som forretningsfører i samme område. Kims Geertsens beslutning betyder, at der i samarbejde med forretningsførerne i område C og de berørte kunder skal laves en ny fordeling af forretningsførerne på boligorganisationerne. Ny områdechef bliver Tonny Bjørn, der kommer fra Boligkontoret Danmark. Tonny Bjørn tiltræder den 1. oktober Nye medarbejdere 1.5. Dan Lars Betak, studentermedhjælper, Byggeri- og teknikområdet (tidsbegrænset ansættelse) 1.5. Gert Rosenkrantz Fuglsang, inspektør, Forvaltningsområde C 1.5. Bettina Mailind, udlejningsmedarbejder, Udlejningsområdet Fratrådte medarbejdere Nikolaj Friis, studentermedhjælper, Byggeri- og teknikområdet Dorthe Glarding, chefsekretær, Ressourcesøjlen Christian Thorup, projektleder, Byggeri- og teknikområdet Bettina Mailind NYT FRA BL Siden sidste nummer af KABnyt er der udkommet følgende fra BL. Ønsker du fl ere oplysninger, kan du få papirerne ved henvendelse til dit forvaltningsområde. BL informerer Nr. 19: Juridisk rådgivning i BL Nr. 20: Lønstatistik 2005 for ejendomsfunktionærer Nr. 21: Alkohol og engangsvederlag Nr. 22: Statistiske nøgletal Nr. 23: Forslag til repræsentantskabsmøde 7. juni LBF orienterer Nr. 380: Indberetning af ledige boliger pr. 1. april 2006 Nr. 381: Indbetalinger til landsdispositionsfonden Nr. 382: Årsberetning KABNYT Redaktion: Jesper Nygård (ansv.), Johnny Hundt, Annette Sadolin, Calle Tresselt, Thomas Kirkegaard og Rebecca Forsman. Layout & Redigering: Peter M. Weidich og Birgitta Jensen. Tryk: XPonCard A/S. Forside-foto: Thomas Brolyng Steen. KABnyt trykkes i eksemplarer og udsendes til beboertillidsfolk, ejendomskontorer, samarbejdspartnere, kommuner, pressen med fl ere. Alle er velkomne til hel eller delvis kopiering af artikler fra dette blad, hvis der angives kilde. Fotos og tegninger er beskyttet af ophavsretten. KABnyt fi ndes i PDF-format på vores hjemmeside ( under "Publikationer". Næste nummer udkommer medio juni 2006.

16 KAB - Bygge- og Boligadministration Vester Voldgade København V Telefon Telefax kab@kab-bolig.dk Hjemmeside: Brand i Søndermarken Søndermarken i Frederiksberg forenede Boligselskaber blev ramt af en brand skærtorsdag aften. Politiet efterforsker sagen som en mulig påsat brand. En bolig på 8. sal i Søndermarken udbrændte skærtorsdag aften. Overboen og underboen måtte genhuses, fordi deres boliger blev henholdsvis sodskadet og vandskadet af branden og slukningsarbejdet. Foto: Jesper Anker Hested En eksplosionsagtig brand brød den 13. april 2006 ud i en bolig på 8. sal i et af Søndermarkens høje punkthuse, som er på 14 etager. Branden har skadet mindst 10 boliger, hvoraf tre er ubeboelige. To af beboerne er genhuset i samarbejde med KAB s Udlejningsområde, mens en beboer er fl yttet ind hos et medlem af sin familie. Da branden var slukket, arbejdede SkadesService Danmark hele natten mellem den 13. og 14. april på at begrænse skaderne og rydde op. Herunder de mange glasskår fra sprængte vinduer, som var spredt over et større område. Efter aftale med afdelingsbestyrelsen sørgede Jesper Anker Hested, inspektøren for FfB, for, at der blev ydet den fornødne hjælp til beboerne. Genhusning blev der også taget hånd om. Efter påske arrangerede afdelingsbestyrelsen i samarbejde med inspektøren et informationsmøde for beboerne, hvor de fi k mulighed for at stille spørgsmål. Omkring 40 beboere mødte op og fi k en grundig orientering om sagens status, og at skaderne vil blive udbedret så hurtigt som muligt. - asa Røgalarmer redder liv Hvert år dør omkring 80 personer efter en brand, og de fl este dødsbrande opstår om natten. Flere var blevet reddet, hvis de havde haft en røgalarm. Folk dør nemlig sjældent af selve ilden, men af røg- og kulilteforgiftning. En røgalarm er billig og nem at montere.