1 INDLEDNING ANALYSE AF BOLIGSTRUKTUR OG BEBOERSAMMENSÆTNING BOLIGPOLITISK RISIKOVURDERING... 17

Transkript

1 Side 1/68

2 1 INDLEDNING ANALYSE AF BOLIGSTRUKTUR OG BEBOERSAMMENSÆTNING BOLIGPOLITISK RISIKOVURDERING ANALYSE AF BOLIGMARKEDET I LOLLAND KOMMUNE BOLIGPRÆFERENCER NU OG I FREMTIDEN SUPPLERENDE LØSNINGER BILAG - RISIKOVURDERING Figur 1 - Befolkningsprognose Figur 2 - Befolkningsprognose, fordeling på alder Figur 3 - Fordeling af boligmassen Figur 4 - oprykning på boligmarkedet over livsforløbet Figur 5 - Livets nye faser (fremforsk) Kort 1 - afdelingsoversigt - geografi og type... 6 kort 2 Afdelingsoversigt - koncentration af almene boliger... 7 kort 3 - Lånegarantiernes geografi..24 Tabel 1- Afdelingsoversigt: beliggenhed, størrelse og type... 8 Tabel 2 - Huslejeniveau... 9 Tabel 3 - Ledige boliger Tabel 4 - Grønne afdelinger Tabel 5 - Gule afdelinger Tabel 6 - Røde afdelinger Tabel 7 - Geografisk befolkningsudvikling Tabel 8 - Boliger fordelt på type Tabel 9 - Boliger fordelt på type og størrelse Tabel 10 - Tomme boliger fordelt på boligtype. Tabellen angiver det faktiske antal af tomme boliger og de tomme boligers andel af af det samlede antal boliger inden for den enkelte kategori Tabel 11 - De geografiske forskelle på pris og liggetid Tabel 12 - Komparative eksempler på beliggenhed, type, størrelse og pris Side 2/68

3 1 Indledning Befolkningstallet i Lolland Kommune er støt faldende, og prognoser peger på at det er en tendens, der også vil fortsætte ud i fremtiden. Der forventes et stigende antal ledige boliger i den almene sektor. Det er et problem for den almene sektor, da det medfører store tomgangstab. For fremtiden formodes boligorganisationerne derfor at få vanskeligere og vanskeligere ved at klare terminsbetalingerne. Kommunen har stillet garanti for godt 417 mio. kr. i sektoren. En del af disse garantier vil skulle indfries. Strategioplægget opererer med tre mulige strategiske indsatsområder, nemlig arbejdet med udbud og efterspørgsel og endelig en 0-løsning. Strategioplægget munder ud i et principprogram og en handleplan for arbejdet med den almene sektor. Arbejdet med at skabe denne balance mellem udbud og efterspørgsel er et fælles ansvar mellem parterne på området boligorganisationerne, kommunen, Landsbyggefonden og kreditforeningerne og skal ske i tæt dialog og samarbejde. Realiseringen af strategierne er i høj grad betinget af mulighederne for at rejse finansiering. Baggrundsmaterialet understøtter strategioplægget og anbefales derfor læst inden strategioplægget. I materialet findes der dokumentation for den almene sektors struktur. Sektoren sammenholdes desuden med det generelle boligmarked på Lolland. Desuden præsenteres en risikovurdering af hvilke afdelinger, der er inde i en negativ udvikling og herunder hvilke garantibeløb en evt. konkurs vil udløse. Ydermere findes en introduktion til de fremtidige boligpræferencer og livsfaser samt supplerende løsningsforslag til en højnelse af attraktiviteten i de enkelte afdelinger. Side 3/68

4 2 Analyse af boligstruktur og beboersammensætning I dette kapitel præsenteres analysen af boligstrukturen og beboersammensætningen i den almene boligsektor. Formålet med analysen er at tilvejebringe et overblik over boligmassen i forhold til bebyggelsernes alder, antal boliger, ventelister, fraflytninger m.v. og over beboerprofilen. 2.1 Den almene boligsektor Oprindelig blev boligerne opført til den økonomisk svagest stillede del af befolkningen og til børnerige familier. Det var først i 1933 i forbindelse med Kanslergadeforliget at den almennyttige tanke bag de sociale boliger blev lovfæstet. Det almene byggeri er for alle, men har samtidig en række sociale forpligtelser over for de befolkningsgrupper, der har særlige boligbehov og som har vanskeligt ved at skaffe en bolig på markedsvilkår. Det gælder fx unge under uddannelse og unge med boligproblemer, ældre og handicappede, enlige med børn, flygtninge/indvandrere og psykisk syge samt mennesker, der skal genhuses. Boligformen bliver i stigende grad anvendt til at løse boligsociale problemer, hvilket præger beboersammensætningen i nogle bebyggelser. Der er en række væsentlige snitflader Kommune og boligorganisation i mellem gennem: Styringsdialog Strategisk samarbejde Diverse projekter/tiltag Fremskudte driftsopgaver Helhedsplaner Ældre/plejeboliger Boligsocial anvisning Udsættelser En almen bolig er karakteriseret ved, at ingen skal tjene på huslejen. Huslejen i en almen bolig er omkostningsbestemt, hvilket vil sige, at Side 4/68

5 regnskabet for en almen boligafdeling så vidt muligt skal balancere år for år. Det almene byggeri er derudover demokratisk opbygget med beboerflertal i alle styrende organer. Hver enkelt afdeling er en selvstændig økonomisk enhed, og afdelingens økonomiske midler kan ikke bruges andre steder i boligorganisationen. 2.2 Boligstruktur i Lolland Kommune Der er i alt almene familie- og ungdomsboliger i Lolland Kommune. Der er 9 boligorganisationer i kommunen, hvoraf de 6 administreres af store administrationsselskaber med hovedsæde i København og omegn (DAB, Boligkontoret Danmark, Lejerbo og Domea). Boligorganisationerne spænder vidt i størrelse; de største har ca lejemål og det mindste 12 lejemål. De almene boliger udgør en relativt stor andel af boligerne i kommunen, nemlig omtrentligt 17 % af den samlede boligmasse. Boligmarkedet pœlolland 18% Ejerboliger Privat udlejning 17% 52% Andelsboliger Almene Boliger 2% Andre (plejeboliger mv. samt ubeboede ejerboliger) 11% Til sammenligning udgjorde den almene sektor i ,8% af den samlede boligmasse i Danmark og 14,6 i det geografiske område, der i dag udgør Guldborgsund Kommune. Geografisk er koncentrationen af almene boliger højest i og omkring de store byer Nakskov, Maribo og Rødbyhavn. Side 5/68

6 Ca. 60 % af alle boliger er beliggende i Nakskov, 10 % er beliggende i Rødby-Rødbyhavn og 8 % i Maribo. 16% ligger i de mindre byer og de resterende 8% ligger i landområder. På kortet neden for ses den geografiske udbredelse af de almene boliger i kommunen, hvor den enkelte prik symboliserer en afdeling. De røde prikker indikerer at afdelingen er af typen etagebyggeri, hvorimod de blå er af typen tæt-lav. Kort 1 - afdelingsoversigt - geografi og type Side 6/68

7 Kort 2 viser koncentrationen af de almene boliger i de større byer. kort 2 Afdelingsoversigt - koncentration af almene boliger Af tabel 1 ses en oversigt over afdelingerne, deres geografiske lokalisering samt størrelse og type. Nogle af afdelingerne har flere adresser på tværs af byer, da det er flere sammenlagte afdelinger. Side 7/68

8 Afd. Adr. Antal Type Nødebjerg Nødebjerg Holeby 21 tæt-lav Magasinvej Magasinvej 2A-K - Holeby 10 tæt-lav Præstevænget Præstevænget 1A-5C - Errindlev 8 tæt-lav Østerled Østervej 21A-D - Holeby 8 etage Sognefogedvænget Sognefogedvænget 1-47 og 2-38; Rødby 84 tæt-lav Avenavej Avenavej 5-9 og Maribo 42 etage Aaparken Aaparken 2-8 og Vestergade Maribo 55 etage Østre Park Østre Park 2-6 og og og og etage Ellemosevej Ellemosevej 7-33, Toftevej 3-7, Engvej 2A-D - Holeby 33 tæt-lav Blæsenborgparken Blæsenborgparken 1-49 og 2-48, Engpibervej 68A-H og 70A-K, Maribo 66 tæt-lav Moseparken/Bagtorvet Moseparken, Torvegade 2A+B, Søndergade 12A+B 51 tæt-lav Stokkemarke Toftevej 10-62, Stokkemarke 26 tæt-lav Østofte Møllevænget Nørreballe 12 tæt-lav Præstevænget Præstevænget 4A-6R og 24A-36B og 11A-25E - Søllested 94 tæt-lav Dampmølleparken 17 Dampmølleparken Maribo 30 tæt-lav Holmeager Holmeager Holeby 54 tæt-lav Afd. 61 Horslunde Hans Fuglsvej 8-74, Banevænget 1-11, Gallevej 76A-J, Viggo Lunds Vej 13-19, 77 tæt-lav Stationsvej 10-40, Herreds Sandby/Provstelunden Viggo Lundsvej og 20-28, Bymøllevej 44A-F - Harpelunde 42 tæt-lav Vestenskov Bøgelunden 1-23, Langøparken 8A-T, Jørgen C Pedersensvej 1-23 og Horslunde tæt-lav Mariebo-Møllen Maribo Møllen 3-13 og 2-14 og og og og 406 og Blandet og og 999, Møllebo Kildeparken Kildeparken 1-31 og tæt-lav Dampmølleparken 18 Dampmølleparken Maribo 25 tæt-lav Havnegade Havnegade 27, Rødby 8 etage Rosenparken Rosenparken 1-9 og 2-8, Rødby 36 etage Degnevænget Degnevænget 1-23 og 2-22, Rødby 23 tæt-lav Nørregade/Fruegade/Vestergade Nørregade 1A-9 og 12A+B, Fruegade 1A-F, Vestergade 2A-D - Rødby 29 etage Årbyesvej Årbyesvej 53A-K, Rødby 11 etage Maribo By Maglemervej 25+43, Søvænget 22, Suhrs Gade 16A+B, Torvegade 6A+B, Søndergade 13, Brandsmose Ringvej 4, Lindstrømsvej 51+53, Margrethesvej 6, Nørregade 2 og 4A-H, Torvet 1C og og 30, Kapellanstræde 2+4, Kirkestræde 1, Smedestræde 2, Brødregade 2A+B og 9A+B og 16A-H og 18A-C - Maribo 70 Blandet Østervang Østervang Maribo 32 etage Margrethevænget Margrethevænget og og og Maribo 111 etage Bandholmvænge Bandholm Vænge 1-71 og 2-12 og 16-40, Bandholm 54 tæt-lav Parkvænget Havnegade, Parkvænget 2 og 4 og 6A-8B og og og 1+3 og 5A-7B 28 tæt-lav og 9-15, Havnegade 22A-D Skovvænget Skovvænget 11-45, Bangshavevej tæt-lav Skibevej Skibevej 71 A-D, 73 A-C, Bandholm 7 tæt-lav Syltholmsparken Syltholmsgade rødbyhavn 108 etage Kongeleddet Kongeleddet 1-7 og rødbyhavn 191 etage Skjoldsvej/Ole Kirks Allé Skjoldsvej 1-15 og 2-16, Ole Kirks Allé 8-60 og nakskov 74 tæt-lav Færgelandsparken Tornskadevej Nakskov 331 tæt-lav Helgenæsparken Helgenæsvej Nakskov 110 tæt-lav Kløvervænget Kløvervænget og 22-64, A. R. Paulsensvej nakskov 232 etage Rosnæs Lindevej 1-7 og 2-44, Strandvej 24A+B, Enehøjevej 57A+B - nakskov 70 blandet Løjtoftevej Løjtoftevej 103A-109D - nakskov 12 tæt-lav Havebyen Rosnæs Rønnebærvej 4-24 og 7-19 og 23, Ahornsvej 3-19 og 4-22, Strandpromenaden 30, Strandvej 2-12 og 18, Riddersborgvej 5+7 og 13+15, Elmevej 1-5 og nakskov 102 tæt-lav Afd. 1 Boligselskabet 1-12, 4943 Torrig L 12 tæt-lav Rosenparken Rosenvænget nakskov 155 etage Fjordgården Nybrogade 7 A - E, nakskov 36 etage Nørrevænget I Nørrevænget , nakskov 36 tæt-lav Nørrevænget II Nørrevænget 50-90, nakskov 135 etage Præstestræde Præstestræde 2 A-G & Tilegade 1, nakskov 11 etage Riddersborgparken Enehøjevej p, nakskov 413 etage Nørrevold Erlingsvej 2+4 og 8-20, nakskov 37 etage Birkevænget Birkevænget 8-48, 7 A - 13 A, 25-59, 4900 Nakskov 300 etgae Indre By Fruegade 22-24, Hollændergade 2, Perlestikkergade 26 abc, Kattesundet, Rødbyvej 2 abc, Tilegade 13-55, Tårsvej 25-27, Østre Boulevard 19 abc, 4900 Nakskov 75 etage Tabel 1- Afdelingsoversigt: beliggenhed, størrelse og type Side 8/68

9 2.3 Husleje En del af målsætningen med den almene sektor er at kunne tilbyde gode boliger til en overkommelig husleje. Huslejen er samtidig et vigtigt konkurrenceparameter for de almene boliger. Af tabel 2 neden for er anført de gennemsnitlige m2-priser/år for de enkelte afdelinger i 2010-tal. Afdeling Kr/m2/år Afdeling Kr/m2/år Torrig Boligselskab, Torrig 245,74 Årbyesvej, Rødby 721,14 Rosenparken (NAB), Nakskov 494,48 Holmeager, Holeby 725,5 Fjordgården, Nakskov 555,65 Præstevænget, Søllested 733 Syltholmsparken, Rødbyhavn 557 Maribo By, Maribo 745,97 Riddersborgparken, Nakskov 573,23 Magasinvej, Holeby 745,97 Ellemosevej, Holeby 576,45 Nørregade, Rødby 746,07 Nørrevænget II, Nakskov 585,37 Skjoldsvej/Ole Kirks Allé, Nakskov 749 Birkevænget, Nakskov 586,36 Indre By 749,14 Aaparken, Maribo 600,56 Stokkemarke, Stokkemarke 760,66 Nørrevænget I, Nakskov 607 Bandholmvænge, Bandholm 772 Kongeleddet, Rødbyhavn 618 Dampmølleparken, Maribo 778,55 Margrethevænget, Maribo 618,64 Østofte, Nørreballe 793,64 Østre Park, Maribo 625 Degnevænget, Rødby 798,78 Kløvervænget, Nakskov 625 Præstevænget (Domea), Holeby 810,68 Ved Skoven, Maribo 644,13 Dampmølleparken 18, Maribo 814,25 Rosenparken, Rødby 646 Moseparken/Bagtorvet, Maribo 815,26 Helgenæsparken, Nakskov 650 Sandby/Provstelunden, Harpelunde 815,94 Rosnæs, Nakskov 650 Løjtoftevej, Nakskov 816 Avenaparken, Maribo 670 Horslunde, Horslunde 830,59 Østervang, Maribo 670 Skibevej, Bandholm 831 Havebyen Rosnæs, Nakskov 672 Blæsenborgparken, Maribo 831,77 Parkvænget, Bandholm 673,22 Østerled, Holeby 887,63 Sognefogedvænget, Rødbyhavn 695,93 Præstestræde, Nakskov 890,24 Kildeparken, Søllested 696,44 Vestenskov..., Danemare 898,08 Havnegade, Rødby 699 Nødebjerg, Holeby 934,94 Færgelandsparken, Nakskov 699 Nørrevold, Nakskov 937,42 Mariebo-Møllen, Maribo 711,97 Tabel 2 - Huslejeniveau Det gennemsnitlige huslejeniveau for en almen familiebolig i Lolland Kommune er på 722,68 kr/m 2 /år. Sammenholdes huslejeniveauet med risikovurderingen, kapitel 3, ses at i de afdelinger, hvor der er Side 9/68

10 deciderede udlejningsvanskeligheder også er der, hvor huslejeniveauet ligger inden for den højeste 1/3. Der ses en tendens til at i de afdelinger, hvor der er et højt huslejeniveau også er en vifte af andre problemer. Forskning viser, at de variable som først og fremmest forklarer flytninger, er personvariable som alder, familiestabilitet, indkomst og botid i boligen. Variable som boligstørrelse, bygningstype og andelen af indvandrere i bebyggelsen har også stor betydning. Og desuden, at huslejenedsættelser har haft en meget signifikant betydning for reduktion af fraflytningen (Skifter Andersen 1999) Samme undersøgelse viser imidlertid at huslejenedsættelsens betydning for tilflytningen ikke er entydig, idet der er interaktion mellem huslejenedsættelsen og nogle af de øvrige variable, bl.a. prisniveauet på ejerboliger i kommunen. Der er således en sammenhæng mellem ejerprisniveauet i regionen og virkningerne af huslejenedsættelse, der tilsyneladende kun har haft en positiv effekt for tilflytningen i kommuner med et højt prisniveau for ejerboliger. I de dyre områder kan en lavere husleje i en vis udstrækning få folk til at vælge almene boliger fremfor ejerboliger (Ibid.). I kommuner med lavere priser køber folk ejerboliger, hvis de ønsker det, uanset hvilken husleje der er i de almene boliger, og tilflytningen til afdelingerne er her bestemt af ikke-økonomiske forhold som skilsmisser, tilvandring mv. Der er et højt antal udsættelser, og flere af boligselskaberne har konstateret, at op mod 1/3 af fraflytningerne i enkelte afdelinger skyldes, at beboeren ikke ser sig i stand til at betale huslejeopkrævningerne. 2.4 Ledige lejemål I flere boligområder er det en udfordring at udleje ungdomsboliger og små 1-værelses og 2-værelses lejligheder. Andre steder er det især de helt store 4- og 5-værelses lejligheder, der er svære at få udlejet. De mange ledige lejligheder er en økonomisk udfordring for de boligorganisationer, der er berørt af det. I nogle afdelinger er det helt op imod ¼ af boligerne, der står tomme. Udlejningsvanskelighederne er størst i landdistrikterne og i etagebyggerierne. Geografi og arkitektur er væsentlige faktorer for Side 10/68

11 lejeledigheden, men også den kollektive trafikforsyning og den strukturelle infrastruktur i øvrigt har betydning for bosætningen. Den generelle negative vækst i kommunens befolkningstal vil i sig selv også betyde et stigende antal overskudsboliger. Tabel 3 neden for viser antallet af de ledige lejemål og ledighedsperioden i de enkelte afdelinger pr. 1. juni Afdeling Skjoldsvej/ Ole Kirks Allé Antal Periode 2 stk i 2,5-3mdr 4 2 stk i mere end 3 mdr. Havebyen Rosnæs Nøddebjergparken 1 1 stk i mere end 3 mdr. 1 stk i 1/2-1,5 mdr. 1 stk i 2-2,5 mdr. 4 2 stk i mere end 3 mdr. Østerled Præstestræde 2 2 stk i mere end 3 mdr. 1 stk under 1/2 mdr. 3 2 stk i mere end 3 mdr. 5 stk under 1/2 mdr. 3 stk. i 1/2-1,5 mdr. 1 stk i 2-2,5 mdr. Riddersborgparken stk i mere end 3 mdr. Nørrevold - fam.boliger 2 2 stk i mere end 3 mdr. Nørrevold - ungdomsboliger 1 1 stk under 1/2 mdr. Maribo by 1 1 stk i mere end 3 mdr. Margrethevænget stk i mere end 3 mdr. Bandholmvænge 1 1 stk i 1/2-1,5 mdr. Parkvænget 1 1 stk under 1/2 mdr. 1 stk under 1/2 mdr. 1 stk i 1/2-1,5 mdr. Syltholmsparken 4 2 stk i mere end 3 mdr. 4 stk under 1/2 mdr. 1 stk i 1/2-1,5 mdr. Kongeleddet stk i mere end 3 mdr. Birkevænget 1 1 stk i 1/2-1,5 mdr. 3 stk under 1/2 mdr. Præstevænget, Søllested 6 3 stk i 1/2-1,5 mdr. Holmeager 1 1 stk under 1/2 mdr. 5 stk i 1/2-1,5 mdr. Horslunde 11 6 stk i mere end 3 mdr. 1 stk under 1/2 mdr. Sandby 6 2 stk i mere end 3 mdr. 2 stk under 1/2 mdr. 1 stk i 2-2,5 mdr. Vestenskov 11 2 stk i mere end 3 mdr. Kildeparken 2 2 stk i 1/2-1,5 mdr. Havnegade 1 1 stk i mere end 3 mdr. 1 stk under 1/2 mdr. Nørregade 2 1 stk i mere end 3 mdr. Sognefogedvænget 4 4 stk i mere end 3 mdr. Tabel 3 - Ledige boliger I alt er der 162 ledige boliger fordelt på 24 afdelinger. Det svarer til 3,76 % af den samlede almene boligmasse i kommunen. Til Side 11/68

12 sammenligning er der på landsplan 0,67% ledige boliger i den almene sektor. Tabellen viser kun et øjebliksbillede af de ledige boliger. Der er ikke noget unormalt i, at en bolig ikke er genudlejet, inden den fraflyttes. Man må dog formode, at der er problemer med at genudleje boliger, der har stået tomme i mere end 90 dage. Tabellen viser, at der i Lolland Kommune er 107 ledige boliger, der har en liggetid på mere end 90 dage. Det betyder, at 2/3 af alle de ledige boliger i kommunen har været ledige i 3 måneder eller flere, og giver dermed tomgangstab for boligorganisationerne. De boliger der har ledige lejemål i mere end 3 måneder, er beliggende i afdelinger i Nakskov, Maribo, Rødby, Rødbyhavn, Holeby, Horslunde, Harpelunde og Vestenskov. Fordelingen af alle de ledige boliger pr. 1. juni 2012 fordeler sig således, at de 52% er beliggende i etagebyggeri, de 43% er beliggende i tæt-lavt byggeri, og de resterende 5% er beliggende i blandet tæt-lav og etagebyggeri. 4,72% er alle de lejemål der er beliggende i etagebyggeri står således ledige. I det tæt-lave byggeri er det tilfældet for 3,94% vedkommende, og endelig er 0,48% ledige i det blandede byggeri. For afdelinger af typen tæt-lav, der er plaget af udlejningsvanskeligheder, er det 8,43%, der står tomme. Det er tilfældet for 8,36% af de lejemål, der er beliggende i etagebyggeri med udlejningsvanskeligheder. 2.5 Venteliste En kortlægning af personer på venteliste er en vigtig parameter, når der skal tegnes en profil af efterspørgslen efter de almene boliger i et boligselskab og dermed udlejningssituationen og konkurrencesituationen på boligmarkedet. Jo længere ventelisten er, jo mere attraktive er boligerne. Samtidig er det vigtigt at være opmærksom på, at ventelister ikke nødvendigvis udtrykker den reelle boligefterspørgsel, idet mange, især seniorer og ældre i ejerboliger, lader sig opskrive på en venteliste i det tilfælde, at de (pludselig) skulle få behov for en anden bolig. Omvendt kan der fx være et behov for en almen bolig grundet alderdom, men en situation, hvor man ikke kan sælge den nuværende bolig pga. ringe efterspørgsel. Side 12/68

13 Ventelisterne for kommunens boligorganisationer er opgjort på forskellige måder og er derfor vanskeligt sammenlignelige. På de sidste individuelle dialogmøder melder boligorganisationer om vigende eller slet ingen venteliste. 2.6 Beboersammensætning KUBEN Management har i efteråret 2009 udarbejdet en analyse af den almene boligsektor i kommunen. Analysen viser at 19 % af beboerne i de almene boliger var i arbejde og knapt en tredjedel modtog indkomsterstattende ydelse. Indkomstniveauet er generelt meget lavt og knapt 80 % af beboerne havde en bruttoindkomst på under kr. Beboersammensætningen i den almene sektor er karakteriseret ved en stor andel af ældre over 60 år (ca. 40 %), en del unge under 25 år, og ved at knapt to tredjedele af beboerne er enlige. Side 13/68

14 Den almene sektor har en overrepræsentation af indvandrere og efterkommere i forhold til kommunen som helhed. Side 14/68

15 2.7 Opsummering I dette afsnit opsummeres de væsentligste resultater i de foregående afsnit, og der gives på den baggrund en samlet vurdering af boligernes konkurrenceevne. En boligs samlede konkurrenceevne er et udtryk for evnen til at tiltrække nye beboere, når boligen frigøres i forbindelse med fraflytninger. Konkurrenceevne er en kompleks størrelse sammensat af mange forskellige forhold eller konkurrenceparametre. Hvilke parametre der vægtes, er bestemt af, hvilke boligpræferencer den enkelte person eller husstand har. Økonomi er for mange en afgørende og ofte bestemmende parameter. Men andre forhold spiller også ind, herunder fysisk og geografisk beliggenhed. Væsentlige resultater: Knapt 4000 almene familie- og ungdomsboliger i kommunen Stor geografisk spredning, men med den største koncentration af boliger i Nakskov, Rødby-Rødbyhavn og Maribo. Stigende antal ledige lejemål, pr. 1. juni 3,76% Størstedelen af den aktuelle boligledighed er koncentreret i bestemte områder af Nakskov, Maribo og i Rødby-Rødbyhavn som sådan, og desuden i Søllested, Holeby, Horslunde, Vestenskov, Bandholm og Sandby. 52% af de aktuelt ledige boliger er beliggende i etagebyggeri, 43% er beliggende i tæt-lavt byggeri og de resterende 5% er beliggende i blandet etage og tæt-lav. I forhold til beboernes aldersfordeling er der generelt en overrepræsentation af ældre over 60 år og en underrepræsentation af årige og årige sammenlignet med Lolland Kommune som helhed. En vigtig indikator for styrken af efterspørgslen efter boliger og dermed for konkurrenceevnen er antallet af ledige boliger. P.t. er der tomgang i 107 boliger, som har stået tomme i mere end 90 dage. En anden væsentlig indikator for styrken af efterspørgslen er ventelister. Vigende efterspørgsel er som regel ensbetydende med korte ventelister. Side 15/68

16 Årsagen til den vigende efterspørgsel efter boliger i visse områder hænger sammen med en række faktorer, som for nogles vedkommende er forbundne med hinanden, og som i større eller mindre grad kan styres. Det drejer sig bl.a. om: Beboersammensætning, herunder aldersfordeling, social status, familiemønstre og etnicitet. Områdets omdømme - f.eks. er boliger i den vestlige del af Nakskov, den nordlige del af Rødbyhavn og den østlige del af Maribo forholdsvis uattraktive i kraft af områdets negative image. Kvaliteten og typen af boligbebyggelse - f.eks. kan etageboligbyggeri være uattraktivt for både børnefamilier og (gangbesværede) ældre. Værdi for pengene (ikke nok bolig for pengene sammenlignet med andre boliger lokalt). Beliggenhed (adgang til offentlig og privat service og faciliteter, herunder transportmuligheder). Overordnet set står den almene sektor over for et forholdsvis stort konkurrenceevneproblem i forhold til en del af boligmassen, hvilket kommer til udtryk ved utidssvarende boliger, ledige lejemål, fraflytninger og korte eller ingen ventelister. Side 16/68

17 3 Boligpolitisk risikovurdering Formålet med en risikovurdering af den almene sektor er at designe et politisk og administrativt styringsværktøj, der giver et bedre administrationsgrundlag og dermed er medvirkende til at kvalificere af sagsbehandlingen og sikre rettidige beslutninger. Værktøjet vil også være med til at lette de politiske prioriteringer. I en situation med et generelt overskud af boliger, vil de boligafdelinger, der har en beliggenhed eller en arkitektur der efterspørges mindst, rammes på udlejningen først. Det kan medføre at afdelingerne ikke er i stand til at opretholde boligkvaliteten og et rimeligt huslejeniveau, og det kan også påvirke enkelte afdelinger i en retning, så de ikke længere er i stand til at klare deres gældsforpligtelser. Da kommunen er garantistiller for en række almene boligafdelinger, er det derfor interessant at se på, i hvor høj grad man kan forvente/risikere, at disse garantier kræves indfriet. Alene i den almene sektor er der stillet kommunale garantier for over 400 mio. kr., og dette er bundet med op mod knapt 100 mio. kr. på enkelte afdelinger. En indfrielse af garantierne kan have en betydelig påvirkning på kommunens likviditet. 3.1 Datagrundlag og metode Vurderingen af risici for den enkelte afdeling sker gennem en objektiv vurdering af de opstillede parametre: Beliggenhed Huslejeniveau Opsparede henlæggelser til vedligehold Opsamlet underskud Udlejningsvanskeligheder Fraflytningsprocenter Parametrene er tilsammen med til at tegne et billede af den enkelte boligafdelings attraktivitet, robusthed og udsathed. Resultaterne af vurderingen parres med den andel af restgælden, som kommunen har stillet garanti for. Side 17/68

18 Talmaterialet bygger på den dokumentationspakke, som boligorganisationerne fremsender op til det årlige styringsdialogmøde. Tallene i nærværende analyse er således fremsendt med dokumentationspakken 2011 og baserer sig derfor på 2010-tal. Data er således historiske, men har den fordel at de dels er tilgængelige og dels at de er opgjort på samme måde og derfor kan sammenlignes på tværs af afdelinger og boligorganisationer. Opgørelsen over gældsforpligtelser og kommunal garantistillelse er opgjort pr Tallene er kun vejledende i den forstand, at så længe en evt. renoveringssag pågår optages typisk et midlertidigt byggelån som mellemfinansiering. Det er således først når sagen er endeligt afsluttet og finansieringen sker ved et kreditforeningslån, at det vil figurere på optegnelserne. 3.2 Resultater Intervallerne for de samlede afdelingsresultater er sat til at gå fra [5;8] der markeres med grønt, fra [1;4] der markeres med gult og fra [-8;0] der er markeret med rødt. Logikken bag er, at de grønne afdelinger relativt set er sunde afdelinger. De gule afdelinger er afdelinger, hvor udviklingen kan gå begge veje og det er afdelinger som skal følges tæt. De røde afdelinger er afdelinger, der allerede i dag er i en kritisk udvikling. Farverne i venstre kolonne refererer til den boligorganisation, som afdelingen tilhører. De enkelte farver er: Nakskov Almene Boligselskab (BDK adm.) Boligselskabet 1944 i Nakskov Lolland Almennyttige Boligselskab (DAB adm.) Lejerbo Boligselskabet Domea Holeby (Domea adm.) Boligforeningen Lolland (LF Bo adm.) Nedenfor ses opgørelsen over de grønne afdelinger. Det fremgår af oversigten, at på nær Magasinvej (der er af typen tæt-lav i Holeby), er alle de grønne afdelinger beliggende i Maribo og Nakskov. Det er da også lokaliteter, der giver maksimalt antal point og beliggenhedsparameteren tæller desuden dobbelt. Men mønstret er alligevel tydeligere her, end for de gule og for de røde afdelinger. Side 18/68

19 Beliggenhed Huslejeniveau Opsparede henlæggelser til vedligeholdelse Opsamlet underskud Udlejningsvanskeligheder Fraflytningsprocenter Samlet resultat Garanti beløb LBF udlån Fjordgården, Nakskov: 36 boliger 2903 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 8, ,00 Nørrevænget I, Nakskov: 36 boliger, 3295 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 8,00 Rosnæs, Nakskov: 70 boliger, 5345 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 8,00 Maribo By, Maribo: 70 boliger, 4770 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 1,00 7, , ,00 Mariebo-Møllen, Maribo: 62 boliger, 3434 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 1,00 7, , ,00 Birkevænget, Nakskov: 300 boliger, m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00-1,00 6, , ,00 Dampmølleparken 18, Maribo: 25 boliger, 2095 m2 2,00-1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 6,00 Helgenæsparken, Nakskov: 110 boliger, 7714 m2 2,00 1,00-1,00 1,00 2,00 1,00 6, ,00 Kløvervænget, Nakskov: 232 boliger, m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00-1,00 6, ,12 Ved Skoven, Maribo: 24 boliger, 1722 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00-1,00 6, ,62 Aaparken, Maribo: 55 boliger, 4369 m2 2,00 1,00-1,00 1,00 2,00 1,00 6, ,72 Færgelandsparken, Nakskov: 331 boliger, m2 2,00 0,00-1,00 1,00 2,00 1,00 5, ,00 Magasinvej, Holeby: 10 boliger, 683 m2 0,00 0,00 1,00 1,00 2,00 1,00 5, ,00 Skjoldsvej/Ole Allé, Nakskov: 74 boliger, 5407 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 2,00-1,00 5, , ,00 Østervang, Maribo: 32 boliger, 2308 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 2,00-1,00 5,00 0,00 Tabel 4 - Grønne afdelinger Det ses også, at 1/3 af de grønne afdelinger har fraflytningsprocenter, der ligger højere end benchmarkværdien, hvilket er et opmærksomhedspunkt. En stor udskiftning i beboermassen giver vanskelige kår for beboerdemokratiet og kan gøre det svært at opbygge et godt og stabilt nabofællesskab. I det hele taget er det bemærkelsesværdigt, at blot 3 afdelinger opnår max point. Side 19/68

20 Beliggenhed Huslejeniveau Opsparede henlæggelser til vedligeholdelse Opsparet underskud Udlejningsvanskeligheder Fraflytningsprocenter Samlet resultat Garanti beløb LBF udlån Ellemosevej, Holeby: 33 boliger, 2931 m2 0,00 1,00-1,00 1,00 2,00 1,00 4, ,55 Løjtoftevej, Nakskov: 12 boliger, 825 m2 2,00-1,00-1,00 1,00 2,00 1,00 4, , ,00 Nørrevænget II, Nakskov: 135 boliger, m2 2,00 1,00-1,00 1,00 2,00-1,00 4, , ,00 Rosenparken, Rødby: 36 boliger, 3133 m2 0,00 1,00-1,00 1,00 2,00 1,00 4, ,70 Rosenparken nab, Nakskov: 155 boliger, 2,00 1,00-1,00 1,00 2,00-1,00 4,00 Østre Park, Maribo: 114 boliger, 9546 m2 2,00 1,00-1,00 1,00 2,00-1,00 4, , ,00 Avenaparken, Maribo: 42 boliger, 2866 m2 2,00 0,00-1,00 1,00 2,00-1,00 3, ,21 Havebyen Rosnæs, Nakskov: 102 boliger, 2,00 0,00 1,00 1,00 0,00-1,00 3, ,96 Holmeager, Holeby: 54 boliger, 3628 m2 0,00 0,00-1,00 1,00 2,00 1,00 3, , ,00 Nørregade..., Rødby: 29 boliger, 2037 m2 0,00 0,00 1,00 1,00 2,00-1,00 3, , ,00 Præstevænget, Søllested: 94 boliger, 0,00 0,00 1,00 1,00 2,00-1,00 3, , ,00 Stokkemarke, Stokkemarke: 26 boliger, -2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 1,00 3, , ,00 Blæsenborgparken, Maribo: 66 boliger, ,00-1,00-1,00 1,00 2,00-1,00 2, , ,00 Dampmølleparken 17, Maribo: 30 boliger, ,00-1,00-1,00 1,00 2,00-1,00 2, , ,00 Moseparken/Bagtorvet, Maribo: 51 boliger, ,00-1,00-1,00 1,00 2,00-1,00 2, , ,00 Præstestræde, Nakskov: 11 boliger, 773 m2 2,00-1,00-1,00 1,00 2,00-1,00 2, ,55 Skibevej, Bandholm: 7 boliger, 440 m2-2,00-1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 2, ,71 Syltholmsparken, Rødbyhavn: 108 boliger, 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00-1,00 2,00 Østofte, Nørreballe: 12 boliger, 790 m2 0,00-1,00 1,00 1,00 2,00-1,00 2,00 0, ,00 Havnegade, Rødby: 8 boliger, 436 m2 0,00 0,00-1,00 1,00 2,00-1,00 1, ,00 Indre By, Nakskov: 75 boliger, 5684 m2 2,00 0,00-1,00 1,00 0,00-1,00 1, , ,00 Kildeparken, Søllested: 22 boliger, 1546 m2 0,00 0,00-1,00 1,00 2,00-1,00 1, , ,00 Præstevænget Domea Holeby, Errindlev: 8-2,00-1,00 1,00 0,00 2,00 1,00 1, , ,00 Riddersborgparken, Nakskov: 413 boliger, 2,00 1,00-1,00 0,00 0,00-1,00 1, , ,00 Sognefogedvænget, Rødbyhavn: 84 boliger, 0,00 0,00-1,00 1,00 2,00-1,00 1, , ,00 Øster Ulslev, Øster Ulslev: 8 boliger, 525 m2-2,00 0,00 1,00 1,00 2,00-1,00 1,00 TOTAL , ,00 Tabel 5 - Gule afdelinger De gule afdelinger fremgår af opgørelsen ovenfor. Der ses at beliggenhedsmønstret er noget mere uklart for de gule afdelinger, der både tæller beliggenheder i Hovedbyer, Centerbyer og mindre landsbyer. I det hele taget er de gule afdelinger en væsentligt mere Side 20/68

21 sammensat gruppe end de grønne. Det er karakteristisk for den generelle udlejningssituation i kommunen, at knapt halvdelen af de gule afdelinger er beliggende i Nakskov eller Maribo, men er afdelinger der alligevel er udfordret. Det fremgår desuden, at der for gruppen af gule afdelinger er en overvægt af afdelinger, der har udfordringer med de opsparede henlæggelser til vedligeholdelse. Gruppen er ydermere karakteriseret ved høje fraflytningsprocenter og en stor spredning i huslejeniveauet. Der er fire afdelinger med indikationer på udlejningsvanskeligheder (Havebyen Rosnæs, Syltholmsparken, Indre By og Riddersborgparken). Hvis der var tale om dugfriske tal, ville Riddersborgparken i dag høre til en af de røde afdelinger med udlejningsvanskeligheder og høje fraflytningsprocenter. Riddersborgparken er et særskilt opmærksomhedspunkt og alene i den afdeling har kommunen stillet garanti for knapt 90 mio. kr. Situationen i Sognefogedvænget og Syltholmsparken (samt Kongeleddet, der er rød) er et udtryk for den manglende efterspørgsel efter etagebyggeri i Rødbyhavn. Side 21/68

22 Beliggenhed Huslejeniveau Opsparede henlæggelser til vedligeholdelse Opsparet underskud Udlejningsvanskeligheder Fraflytningsprocenter Samlet resultat Garanti beløb Bomstræde, Nysted: 8 boliger, 798 m2-2,00 1,00-1,00 1,00 2,00-1,00 0,00 Degnevænget, Rødby: 23 boliger, 1519 m2 0,00-1,00-1,00 1,00 2,00-1,00 0,00 927,22 Margrethevænget, Maribo: 111 boliger, 2,00 1,00 1,00-1,00-2,00-1,00 0,00 Nørregade 14 0,00 Nørrevold, Nakskov: 37 boliger, 2125 m2 2,00-1,00-1,00 1,00 0,00-1,00 0,00 Vestenskov, Dannemare: 53 boliger, 0,00-1,00-1,00 1,00 2,00-1,00 0, ,00 Rådhusvænget, Nysted: 12 boliger, 774 m2-2,00 0,00-1,00 1,00 2,00-1,00-1,00 Syrenvænget, nysted: 28 boliger, 2062 m2-2,00-1,00-1,00 1,00 2,00-1,00-2,00 Horslunde, Horslunde: 56 boliger, 3917 m2 0,00-1,00-1,00 0,00-2,00 1,00-3, ,79 Årbyesvej, Rødby: 11 boliger, 745 m2 0,00 0,00-1,00 1,00-2,00-1,00-3, ,00 Kongeleddet, Rødbyhavn: 191 boliger, m2 0,00 1,00-1,00-1,00-2,00-1,00-4, ,54 Østerled, Holeby: 8 boliger, 642 m2 0,00-1,00-1,00 0,00-2,00-1,00-5, ,85 Bandholm Vænge, Bandholm: 54 boliger, -2,00-1,00-1,00-1,00 0,00-1,00-6, ,11 Nødebjerg, Holeby: 21 boliger, 1285 m2 0,00-1,00-1,00-1,00-2,00-1,00-6,00 Sandby, Harpelunde: 42 boliger, m2-2,00-1,00-1,00 1,00-2,00-1,00-6, ,28 Parkvænget, Bandholm: 28 boliger, 1798 m2-2,00 0,00-1,00-1,00-2,00-1,00-7,00 0,00 TOTAL ,79 Tabel 6 - Røde afdelinger Det, der samlet set karakteriserer de røde afdelinger er at de har høje fraflytningsprocenter, en stor del af dem har udlejningsvanskeligheder og dermed økonomiske vanskeligheder. Problemer med økonomien ses også afspejlet i at hovedparten har udfordringer med et højt huslejeniveau og små opsparede henlæggelser til vedligeholdelse. Fem af afdelingerne har sågar også et opsamlet underskud. De røde afdelinger er afdelinger der rammes i en negativ udviklingsspiral, hvor flere komponenter forstærker hinanden: uhensigtsmæssig beliggenhed betyder udlejningsvanskeligheder. Høje fraflytningsprocenter betyder højt lejeniveau, svagt beboerdemokrati, svagt sammenhold. Side 22/68

23 Margrethevænget stikker ud fra gruppen, da afdelingen ligger i Maribo, har et rimeligt huslejeniveau og henlæggelsesniveau til vedligeholdelse, men med et opsamlet underskud, en kritisk udlejningssituation og høje fraflytningsprocenter. Nørrevold er ligesom Margrethevænget beliggende i en af hovedbyerne, men til sammenligning er der her flere problematiske faktorer som højt lejeniveau, opsparede henlæggelser til vedligeholdelse er lavere end benchmarkværdien og høje fraflytningsprocenter, dog er udlejningssituationen ikke så problematisk som i Margrethevænget. Kommunen har ikke stillet lånegarantier i Margrethevænget, men det er alligevel en afdeling der bør påkalde sig en del opmærksomhed i kraft af det opsamlede underskud og den vigende udlejning med periodisk 20% ledige boliger. Kongeleddet er en afdeling, der kræver særskilt opmærksomhed, da kommunen her har garanteret for godt 38 mio. kr. Nørregade 14 er under likvidation og er derfor markeret med sort. Her vil man kunne vente en afskrivning af Landbyggefondsudlånet ( kr.). I oversigten er medtaget de fire afdelinger tilhørende Boligforeningen Lolland, der er beliggende i det nuværende Guldborgsund Kommune. Det er Guldborgsund Kommune der garanterer for eventuelle lån, men Lolland Kommune er i en situation med krydstilsyn. Det er Guldborgsund Kommune, der bliver inddraget i løsning af evt. problemer, dog kan moderselskab blive påvirket. 3.3 Udløsning af kommunale garantier For hver af afdelingerne og for den samlede farvegruppe er opgjort det samlede garantibeløb. Kommunen har stillet garanti for sammenlagt godt 417 mio. kr. Heraf er der stillet garanti for kr ,79 i de afdelinger, der er markeret med rødt. De røde afdelinger er i farezonen for ikke at kunne indfri gældsforpligtigelser. I de tilfælde hvor afdelingen er fritaget for at boligorganisationens dispositionsfond dækker tomgangstab kan afdelingen risikere konkurs. Grundet boligernes beliggenhed, uattraktivitet mv. kan hel eller delvis likvidation være på tale. Garantibeløbene kan her være med til at indikere de kommunale udgifter, der vil være forbundet med en hel eller delvis boligreduktion foruden de faktiske udgifter til nedrivning og genhusning. Side 23/68

24 De afdelinger, der er markeret med gult, er afdelinger, hvor der skal arbejdes målrettet med at ændre udviklingen. De gule afdelinger er den store mellemgruppe, der kæmper med en vifte af udfordringer i varierende grad. Her har kommunen stillet garantier for kr ,47, hvor en del af disse også kan frygtes aktiveret. Alene i Riddersborgparken er der lånegaranteret for lige knapt 90 mio. kr. Når oversigten opdateres på baggrund af nyere data, vil Riddersborgparken figurere som en rød afdeling, lige som det formentligt vil være tilfældet for en del af de gule afdelinger nederst i det gule interval. 3.4 Økonomiske garantiers geografiske placering De rene økonomiske garantiforpligtelser kan dog også i sig selv være interessante i forhold til fx planer for den fremtidige kommunale udvikling. På kort 3 er garantien opgjort på byniveau. Resultatet heraf er vejledende i forhold til hvis overskuddet af boliger søges nedbragt i de områder, der oplever en negativ befolkningstilvækst. Der er naturligt stillet flest garantier der hvor koncentrationen af det almene byggeri er højest, hvilket betyder Nakskov, Rødby og Rødbyhavn samt Maribo. 3.5 Administrationsgrundlag Målet med en risikovurdering er at Kort 3 - Lånegarantiernes geografi vurdere, hvilke risici der er i forbindelse med fremtidige problemer, der endnu ikke har vist sig. Det er målet at få et overblik og en klarhed over de fremtidige problemers omfang for dernæst at kunne beslutte, hvordan man vil håndtere dem. Side 24/68

25 Risikovurdering af den almene sektor vil således være et styringsværktøj, der giver et bedre administrationsgrundlag og vil være medvirkende til kvalificering af sagsbehandlingen i kraft af det overblik som giver. I den nyligt vedtagne politik for den almene sektor er der lagt op til at kommunen ved fremtidige kautioneringer vil skele til huslejeniveau, geografisk placering og efterspørgsel på boligerne. I den er vurderingsværktøjet anvendeligt i forhold til at vurdere risici i hver eneste garantisag. I det følgende kapitel ses nærmere på den kontekst det samlede boligmarked på Lolland som den almene sektor er en del af. Side 25/68

26 4 Analyse af boligmarkedet i Lolland Kommune Denne del af analysen har til formål at belyse udviklingen i hele i kommunen generelt, herunder udviklingen i boligmarkedet, med henblik på at vurdere de almene boligers konkurrenceforhold i dag og i fremtiden. 4.1 Kontekst Strategioplægget knytter sig til de overordnede politiske linjer i kommunen og skal ses i snæver sammenhæng med: Lolland Kommuneplan Understøtte bystrukturen med to centerbyer. Gode forhold for seniorer og ældre med tilstrækkeligt antal ældre- og plejeboliger og let adgang til kvalitativt gode serviceydelser på ældreområdet. Botilbud for borgere med særlige behov inden for social- psykiatri- og handicap-området. På boligområdet en tilpasning af den almene sektor hvad angår kvalitet og kvantitet. Desuden nedrivning eller renovering af den dårligste del af boligmassen på markedet, og opnåelse af et mere varieret udbud af kvalitetsboliger og byggegrunde. Planstrategi 2011 Fokuseret udvikling i hovedbyerne og nedrivning af overskudsboliger. Den politiske aftale I den politiske aftale mellem Byrådet og direktionen er indsatsområdet omkring landdistriktsudvikling: tilpasning af boliger i landdistrikter via kondemnering, opkøb og nedrivning samt styrkelse af boligsociale indsats og styrkelse af de to centerbyer. Boligpolitik Målet er en stærk almen sektor, derfor er der to strategiske spor: Nedrivning for at tilpasse kapaciteten til efterspørgslen og kvalitetssikring af boligudbuddet. 4.2 Befolkningsudvikling Nedenfor er illustreret den faktiske befolkningsudvikling i perioden 2004 til 2012 begge år inkl. samt den prognosticerede udvikling indtil Side 26/68

27 Se figur 1. I prognosen er indarbejdet forventningerne til de afledte effekter af Femern Bælt forbindelsen. Den gennemsnitlige, faktiske, befolkningstilbagegang i perioden 2004 til 2008 har været på 428 personer pr. år. Som følge af faldende tilflytning fra 2009 er tilbagegangen accelereret til gennemsnitligt 838 personer pr. år i perioden Prognosens tal viser en gennemsnitlig tilbagegang på 606 personer over de kommende 8 år fra Fra et niveau på indbyggere i 2004 viser prognosen, at der kan forventes en samlet befolkning i 2022 på Figur 1 - Befolkningsprognose Da prognosen revideres årligt vil de kommende års faktiske udvikling løbende blive indarbejdet. Årsagen til den svigtende tilflytning kendes ikke præcist, men vurderes at hænge sammen med finanskrisen, der dels gør det sværere at låne, dels gør boligpriser nærmere hovedstadsområdet billigere end tidligere. Såfremt prognosen alene havde været baseret på til- og fraflytninger i årene 2009 til 2011 ville befolkningstilbagegangen have været noget større. Prognosens fordeling på aldersgrupper Figur 2 viser fordelingen på aldersgrupper i udvalgte år og viser et forventeligt fald i antal børn og unge og erhvervsaktive men en stigning i aldersgruppen år indtil 2022, hvorefter antallet begynder at Side 27/68

28 falde. I de første prognose år ses et lille fald i aldersgruppen årige. Figur 2 - Befolkningsprognose, fordeling på alder 4.3 Befolkningsudvikling og geografi Befolkningstilbagegangen har ikke ramt kommunen ens. Der kan spores tendenser til urbanisering og til koncentration langs aksen Maribo- Nakskov. Samlet set havde Lolland Kommune en befolkningstilbagegang fra til fra 2011 til I denne periode har der kun været vækst i tre byer, nemlig Hillested, Sandby og Maribo, mens der er Side 28/68

29 tilbagegang i resten af kommunen. Maribo har også tidligere markeret sig som kommunens stærkeste bosætningsområde, men det er nyt at Sandby og Hillested har fremgang, uanset at tallene er små Hunseby ,60% -0,70% Maribo ,30% 0,70% Branderslev ,60% -3,00% Dannemare ,20% -4,20% Søllested ,40% -1,80% Nakskov ,10% -1,70% Bandholm ,30% -3,80% Nørreballe ,30% -1,30% Horslunde ,10% -1,70% Hillested ,20% 2,30% Langø ,30% -2,70% Rødby ,90% -2,40% Sandby ,10% 1,00% Landdistrikter ,20% -2,20% Holeby ,80% -6,40% Rødbyhavn ,10% -3,20% Errindlev ,10% -3,20% Stokkemarke ,60% -4,80% Utterslev ,60% -5,40% Birket ,70% -9,10% Lolland Kommune ,00% -1,90% Tabel 7 - Geografisk befolkningsudvikling Tilbagegangen er fortsat meget voldsom. I forhold til de mindre byer skal udviklingen fra år til år tages med et gran salt, fordi få til- eller fraflyttere kan ændre billedet. Men selv med dette forbehold er der tale om meget kraftige fald. En tilbagegang på 21 i Birket eller 20 i Dannemare svarer til 9-10 forsvundne husstande på et enkelt år. Særligt voldsom er tilbagegangen i Holeby med et fald på 100 personer. Landdistrikterne har større tilbagegang end kommunen som helhed, men denne overrepræsentation er ikke helt så markant som tidligere. Byudviklingen Når det seneste års udvikling sættes ind i et længere forløb bliver det tydeligt, at tidligere tendenser er fortsat gennem det seneste år. I det lange perspektiv ses, at det reelt kun er Maribo og Hunseby, der er gået frem. Branderslev, Dannemare, Søllested, Nakskov, Bandholm og Nørreballe er gået tilbage, men mindre tilbage end gennemsnittet for kommunen. Byer med tilbagegang over gennemsnittet for kommunen er Horslunde, Hillested, Langø, Rødby, Sandby, Holeby, Rødbyhavn, Errindlev, Stokkemarke, Utterslev og Birket i stigende rækkefølge. Side 29/68

30 Udviklingen i landdistrikterne Ligesom der er bymæssige forskelle i hastigheden på befolkningstilbagegangen er det også tilfældet for landdistrikterne. En analyse af landdistrikternes udvikling på sogneniveau , viser at: Maribo og Nakskovs landdistrikter har oplevet en meget kraftig tilbagegang. Det er især interessant set i forhold til udviklingen i Maribo by, som i øvrigt fastholder sin befolkning. Der er generelt sammenhæng mellem udviklingen i små og mellemstore byer og de omgivende landdistrikter (Rødby-Rødbyhavn, Nørreballe, Bandholm, Søllested, Stokkemarke, Birket og Horslunde). Der er dog afvigelser i området sydvest og nordvest for Nakskov og for landdistrikterne omkring Holeby og Errindlev. Her går landdistrikterne relativt mindre tilbage end byerne. Omvendt har Dannemare og Branderslev haft en mindre tilbagegang end de omliggende landdistrikter. En grafisk fremstilling af befolkningsudviklingen i by og land fremgår af kortet nedenfor. Side 30/68

31 Side 31/68

32 4.4 Boligstruktur Dette afsnit indeholder en kortlægning af boligmassen i kommunen for så vidt angår boligernes alder, type, størrelse og andelen af tomme boliger. Data sammenholdes med tilsvarende for Region Sjælland og for hele Danmark. Boligmassen i Lolland Kommune Boligmassen i Lolland Kommune er præget af en stor andel af parcelhuse og boliger opført før Desuden har Lolland relativt mange små boliger sammenlignet med Region Sjælland og landet som helhed. Lolland Region Sjælland Hele landet Parcel/stuehuse % % % Række-, kæde- og % % % dobbelthuse Etageboligbebyggelse % % % Kollegier 70 0% % % Andet 262 1% % % Ialt Tabel 8 - Boliger fordelt på type Lolland Kommune er kendetegnet ved en lille andel af etageboliger. Det gælder i forhold til Region Sjælland, men i særlig grad når der sammenlignes med landsgennemsnittet. Det hænger sammen med en lav urbaniseringsgrad og generelt billige grunde, da etageejendomme typisk vinder frem i større byer med høje grundpriser. Den lollandske boligmasse er gammel; 57 % af boligerne er opført før 1950, mens det kun gælder 35 % i Region Sjælland og 37 % i landet som helhed. Det modsvares af lav andel af nyere boliger. Det er markant fra 1960 og frem, men det er særligt udtalt for perioden efter Kun 5 % af de lollandske boliger er nye dvs. opført de sidste tyve år. Tallene for Region Sjælland og landet som helhed er 15 og 13 %. Side 32/68

33 Fordeling af boligmassen efter opf relsesœr. Lolland (inderst) Region Sj¾lland og hele landet (yderst) F r Figur 3 - Fordeling af boligmassen Boligerne på Lolland ikke væsentligt dårligere end gennemsnittet, når det kommer til basale installationer. En relativt stor andel af boligerne (47 %) er tilkoblet fjernvarme, og når det gælder bad og toiletforhold, er det vanskeligt at se forskelle i forhold til regionen og landsgennemsnittet. Langt de fleste boliger er i dag udstyret med bad og toilet. Det statistiske materiale siger imidlertid ikke noget om, hvilken stand installationerne er i. Selvom en bolig umiddelbart er udstyret med bad og toilet, kan den i almindelighed være i så dårlig stand, at den ikke er tidssvarende eller attraktiv. Ud fra en umiddelbar betragtning svarer størrelsen på de lollandske boliger fint til landsgennemsnittet. Der er lidt færre helt små boliger bl.a. fordi andelen af kollegieboliger er mindre og lidt flere store boliger. Det er imidlertid ikke nok at se på de samlede tal for boligernes størrelse. Forventningerne til en boligs størrelse afhænger bl.a. af typen. Købere og lejere, der efterspørger parcelhuse, har typisk en forventning om, at hus giver dem flere kvadratmeter end en lejlighed. Omvendt efterspørger mange ældre lejligheder eller rækkehuse med færre kvadratmeter og uden have, når børnene er flyttet og kræfterne til rengøring og vedligeholdelse svinder. Side 33/68

34 Parcelhuse mv. Lolland Region Sjælland Hele landet - 50 kvm 42 0 % % % kvm % % % kvm % % % kvm % % % kvm % % % kvm % % % 175 kvm og derover % % % Uoplyst 0 0 % 1 0 % 13 0 % I alt Rækkehuse mv. Lolland Region Hele landet Sjælland - 50 kvm % % % kvm % % % kvm % % % kvm % % % kvm % % % kvm 78 2 % % % 175 kvm og derover 53 1 % % % Uoplyst 0 0 % 0 0 % 9 0 % I alt Lejligheder mv. Lolland Region Hele landet Sjælland - 50 kvm % % % kvm % % % kvm % % % kvm % % % kvm % % % kvm 64 1 % % % 175 kvm og derover 68 1 % % % Uoplyst 0 0 % 1 0 % 4 0 % I alt Tabel 9 - Boliger fordelt på type og størrelse Tabellen viser, at de lollandske boliger faktisk er ret små, når de sammenlignes med samme boligtype i resten af landet. Det gælder dog ikke for lejligheder, hvor fordelingen stort set svarer til fordelingen på landsplan. Rækkehusene er generelt små på Lolland. Næsten 80 % er under 100 kvm, mens det kun er 66 % i landet som helhed. 1 Samme tendens ses for parcelhusene. 20 % er under 100 kvm, og andelen af store huse over 150 kvm er kun 31 %. På landsplan er tallene 12 og 41 %. Over tid 1 Det spiller ind, at en stor del af de lollandske rækkehuse er almennyttige boliger. Her er der overgrænser for størrelsen, og de har været stigende over tid. Lige nu må almene familieboligers bruttoareal ikke overstige 115 m2. Side 34/68