Omsætning af fast ejendom

Transkript

1 EjendOms2_Realkredit, of 12 Omsætning af fast ejendom 2. Realkredit Erik Stubkjær Landinspektøruddannelsen, 6. semester Forår 2006 Oversigt Projektrelevans: Finansiering af ejendoms dispositioner Realkredit institutionen - Den oprindelige idé Markeder for ejendom og for kapital - Aktører og pengestrømme Kreditforeningslån - og alternativer Procedure for kreditfinanciering og lånedokumenter Lånetyper og tilbagebetalingsmetoder Opgave: Spørgsmål? Projektrelevans: Hvorfor om Realkredit? Frasalg, arealoverførsel: Relaksering af delareal A for pant. Panthaver er ofte en realkredit-institution Generelt: Realkredit er vigtig faktor i ejendomsmarkedet Realkreditinstitutionen medfører i praksis, at planregler implementeres Behov for kendskab til nabo-professioners arbejde Kort omtale af andre financieringskilder end realkredit Relaksering af areal fra pant 1/2 Relaksation (latin: relaxatio, lettelse eller afslappelse). En relaksationspåtegning er en påtegning eller tilføjelse (allonge) til et pantebrev med pant i fast ejendom, hvor panthaver accepterer at en del af den pantsatte ejendoms areal udgår af pantet. Påtegningen er en forudsætning for at få dommerattesten efter TL 23

2 EjendOms2_Realkredit, of 12 Relaksering 2/2 En allonge skal identificere det pantebrev, som den føjes til: Tinglyst pantebrev på N sider for Kreditor, stort Beløb kr, lyst Dato på Matrikelbetegnelse Påtegningen: Undertegnede kreditor medeler herved samtykke til at Delarealbetegnelse på XX m2 udgår af pantet. Pantebrevet udgør herefter N+1 sider Dato Underskrift Andre påtegninger, TL 21 Ved sammenlægning eller arealoverførsel med pant i det overførte areal skal der finde et opgør sted mellem panthaverne, TL 21. I praksis påtegner kreditor i fornødent omfang pantebreve om, at Kreditor accepterer foranstående (Tinglyst) pantebrev(e), der identificeres som anført En allonge kan henvise til flere pantebreve fra samme kreditor i samme ejendom (sparer papir, underskrifter, tinglysningsafgift) Financieringskilder Hvordan skaffer man sig kontanter? Generelt svar: Sælge andre aktiver eller låne. Forudsætninger: Kreditor K har penge som han vil låne ud mod renter og sikkerhed, Debitor D vil låne. Privat lån: Gældsbrev, ofte tillige håndpant i Ejerpantebrev, eller Sælgerpantebrev. - Ureguleret. Banklån: Personlig hæftelse ved G & E. - God skik tilstræbes gennem Pengeinstitutankenævnet under Finansrådet. Kreditforeningslån: Hæftelse hovedsageligt i fast ejendom. - Lovreguleret. Gældsbrev og Ejerpantebrev Kreditor K og Debitor D laver aftale, der nedfældes i Gældsbrev Gældsbrevet omtaler et Ejerpantebrev, som D tinglyser i sin ejendom og giver K 'i hånden' (i realiteten i bankbox). D kan derfor ikke transportere gældsbrevet, og K får herved samme type sikkerhed som håndpant i løsøre. Ejerpantebrevet indeholder en klausul om, at misligholdelse giver K ret til at lade afholde tvangsauktion Hvis D ikke betaler sine afdrag, kan K gå til fogden. Provenu fra tvangsauktion tilfalder panthavere (incl K) i prioritetsorden

3 EjendOms2_Realkredit, of 12 Ulemper ved private lån Låntager D er afhængig af Långiver K, både ved stiftelse af lån og i lånets løbetid. Afhængighed er søgt begrænset ved: Regler om åger, nu Aftalelovens 31 om (svag) ugyldighedsgrund at udnytte en andens vanskeligheder, manglende indsigt. Andersen m fl: Dansk Privatret (Tidligere) regler om maksimalrente In 1545, England fixed a legal maximum interest; any amount in excess of the maximum was usury. The practice of setting a legal maximum on interest rates later was followed by most.. other Western nations. "Usury." Encyclopædia Britnnaica (I DK og dele af Tyskland) at etablere kreditforeninger efter 1800 Kreditforeninger - Behovet Øget behov for lån ved overgang til selveje. Pengeøkonomi erstatter bytteøkonomi Långiverforening efter Københavns brand Opnår større sikkerhed ved krav om pant i ejendom, når K er begrænset af maksimalrente A F Bergsøe (1839) Tyske erfaringer, ingen statstilskud, krav om systematisk amortisering (tilbagebetaling) af lånet Kreditforeninger - Rammelov 1851 Efter Grundlovens foreningsfrihed (1849) lov om Kreditforeninger. Låntagerforeninger med følgende rammer: Kreditforeningslån op til 60% af ejendomsværdi; skal amortiseres Obligationer med fast rente (evt større end 4 %) og løbetid; ingen stempelafgift Balanceprincippet: Værdien af en serie obligationer skal svare til værdien af tilsvarende lån Indenfor en serie hæfter låntagere solidarisk med en del af deres øvrig formue

4 EjendOms2_Realkredit, of 12 Balanceprincippet: To pengestrømme i balance 1. Realkreditinstitutterne (RK) sælger obligationer på Børsen, og får til gengæld penge, der financierer lånet, mens 2. Lånerne pantsætter deres ejendom, og bytter pantebrevet mod penge (lånet) fra RK. 2. Lånere afdrager lån + rente mv til RK, mens 1. RK betaler rente til obligationsejere Balanceprincippet: Afdragsprofil og løbetid for obligationsudstedelse (1) og for långivning (2) skal harmonere, så der bliver balance mellem de samlede indbetaling fra låntagere og RK's samlede udbetaling til obligationsejerne. Robust mod udsving i renten. Kreditforeninger - Oprindeligt specialisering mht geografi og ejendomstyper I foreningen vælger medlemmerne (låntagere) repræsentanter, der foretager ejendomsvurdering (mhp kreditgivning: langsigtet, forsigtigt) fører tilsyn med vedligeholdelse af belånte ejendomme eksempelvis Østifternes Kreditforening År Kreditforeningers rolle over tid Beholdninger i sparekasser, banker og kreditforeninger (% af bruttofaktorindkomst) Banker Sparekasser Kreditforeninger Møller, 1997: 61

5 EjendOms2_Realkredit, of 12 Nationalbankdirektør Bodil Nyboe Andersens tale 30. april /2... I den nye lov om realkreditlån, som Folketinget for tiden behandler, bevares grundpillerne i realkreditten. Der sker fornyelser, som giver låntagerne flere valgmuligheder, bl.a. mulighed for afdragsfrihed i en lang periode, nemlig op til 10 år. Men grundlaget er fortsat balanceprincippet, som kræver en høj grad af overensstemmelse mellem vilkårene for lånene og de udstedte obligationer. I årenes løb har der fra realkredittens side ofte været fremsat ønsker om en ophævelse eller i alt fald en væsentlig opblødning af balanceprincippet. Vi har fra Nationalbankens side altid frarådet at gå længere end til helt marginale opblødninger. Balanceprincippet er væsentligt for at fastholde obligationernes guldrandede status og det har haft stor betydning for, at danske realkreditobligationer har fået en meget høj rating. Balanceprincippet er fundamentalt set en meget simpel måde at foretage risikostyring på. Måske er realkreditproduktet ikke noget fantasifuldt produkt, men det er til gengæld et enkelt, godt og billigt produkt, som også giver små låntagere adgang til bolig- og erhvervsfinansiering på kapitalmarkedsvilkår. Bodil Nyboe Andersens tale 30. april /2..i Mexico [er man] ved at etablere et realkreditsystem, der henter en række af de fundamentale træk fra det danske. Det amerikanske finansministerium og et konsulentfirma har været mellemmænd i processen og har peget på, at den danske model var enestående både med hensyn til effektivitet, transparens, sikkerhed og beskyttelse af såvel låntagernes som investorernes interesser.... [ Mere herom hos Værdipapircentralen, der driver systemet VP bag mexicansk realkreditsystem Udgivelsesdato: Kreditforeninger og arealplanlægning - Implementering af planregler Kreditforeningernes betydning for byudviklingen (fra 1960erne til ca 1980erne): Kreditforeningslån nødvendigt for at financiere køb for stort set alle Banker giver byggelån, som når byggeriet er færdigt konverteres til kreditforeningslån Kreditforeninger kræver attest fra landinspektør om, at offentlig og privat regulering er overholdt Konsekvens: Byggeri gøres straks færdigt + Planlægning virker i praksis

6 EjendOms2_Realkredit, of 12 Forsøg på en vurdering: Realkreditinstitutionen Solidarisk hæftelse + sikkerhed i fast ejendom -> Lav rente Kreditforen's krav om sikkerhed -> lovlige ejend.dispositioner Pensionskasser m fl's køb af obligationer -> Både pensionssikker pengeanbringelse og samtidig høj standard i boligforsyning Opgaver (til anden pause) Hvordan meddeles relaksationspåtegning? Hvilke hovedtyper af kreditforeningslån findes? Hvilke alternative lånemuligheder eksisterer ved siden af kreditforeningslån? Hvad har realkeditsystemet betydet for ejendomsudvikling i DK? Den normale finansiering af ejerboliger Finansiering sammensættes p.t. af størst muligt realkreditlån, et sælgerpantebrev og en kontant udbetaling. Parcelhuse og ejerlejligheder kan belånes op til 80 procent af værdien med realkreditlån. Af de resterende 20 procent af prisen udgør et sælgerpantebrevet normalt procent. Resten er den kontante udbetaling. Realkreditlån Sælgerpantebrev Udbetaling I alt (handelspris) Realkreditlån: Procedure og dokumenter (hovedtræk) Realkreditvurdering Lånetilbud Tinglysning Obligationssalg Udbetaling af provenu

7 EjendOms2_Realkredit, of 12 Kreditforeningslån - Formaliseret som UseCase 1/3 Aktivitet Kontekst Aktører Trigger Variationer Ejer pantsætter ejendom for at få likvid kapital Ejendomsoverdragelse, bebyggelse/ ombygning, omprioritering Aktive: Ejer, bank, kreditforening, tinglysningskontor, børsen Passive: Andre panthavere, RibersKI Ejer beder banken om assistance (ikke krav, men almindeligt) Ægtefælle skal underskrive pantebreve, Lov om ægteskabets retsvirkninger 18 Kreditforeningslån - Processens delaktiviteter, 1-5 (2/3) Ejer rekvirerer (geem bank) låneansøgning fra Kreditforening(er) Ejer vælger Kreditforening og fremsender låneansøgning med bilag (d) [se (d) nedenfor] Kreditforeningen vurderer ejendommen (a) og (efter 1980erne) låneren Kreditforening fremsender lånetilbud (b) og realkreditpantebrev (c) (eller begrunder afslag) Ejer underskriver realkreditpantebrev og sender det med kopi og originalt skøde (via banken) til Tinglysningskontor, evt. tillige med rykningstilsagn fra efterstående panthavere Kreditforeningslån - Processens delaktiviteter, 6-8 (3/3) Tinglysningskontoret prøver underskrivers kompetence og pantebrevets prioritetsstilling, indfører i tingbog, påtegner om tinglysning og returnerer til Anmelder Ejer sender (via bank) tinglyst pantebrev til Kreditforening, og beder om udbetaling af lån Kreditforening sælger på ejers vegne Obligationer på Børsen. En del af Salgsprovenuet bruges til evt udbetaling af eksisterende lån efter aftale, mens resten overføres til ejerens konto. (a) Realkreditvurdering Kreditforeningens vurdering af ejendommens handelsværdi Mere langsigtet, forsigtig (' geemsnit af flere fornuftige købere..') I princippet uafhængig af offentlig ejendomsvurdering, egne folk Grundlag for lånetilbud, max 80% af værdi (fritidshus 60%)

8 EjendOms2_Realkredit, of 12 Indeholder (b) Lånetilbud Lånetype (e) Beløb (hovedstol) Nominel rente (nominel = det der står på papiret, forskellig fra ydelsens andel af provenuet) Løbetid samt kreditoplysninger Kreditoplysninger Lånebeløb (salgssum minus kurstab, kurtage, RKgebyrer, tinglysningsafgift, mv) Kreditomkostninger (rente, RKadministrations- bidrag, stiftelsesomkostninger) Årlige omkostninger i procent (Kreditomkostning i % af lånebeløb) Samlet beløb til betaling (lånebeløb + kreditomkostning) Amortisationsforløb (ydelse pr. termin over alle terminer) Løbetid og indfrielsesvilkår mv. f eks gebyr ved tilbagerykning af indestående lån (c) Realkreditpantebrev daer grundlag for udbetaling af lån, skal indeholde klausul om forfald ved ejerskifte (formular B) angive foranstående, tinglyste lån være underskrevet (alle ejere, samt ægtefælle) være vitterligheds- bevidnet (ægte underskrift, myndig, dato) være tinglyst anmærkningsfrit (ikke frivilligt, som skøde!) Yderligere dokumenter, der skal forelægges realkreditinstituttet: (d) Bilag til låneansøgning Tingbogsattest Skøde Brandpolice (ved bebygget ejendom) Kvitteringer for betaling af andre pantebreve BBR-meddelelse Sidste slutopgørelse (indkomst, formue) Lønseddel for de sidste 2-3 måneder

9 EjendOms2_Realkredit, of 12 (e) Typer af realkreditlån - Låneprodukter Obligationslån (fast rente, hovedstol svarer til udstedte obligationer, provenu kursafhængigt) Kontantlån (hovedstol svarer til kursværdi af udstedte obligationer, ydelse kursafhængig, kurstab fradragsberettiget) Rentetilpasningslån, f.eks. flekslån. Rentetilpasning sker enten hvert år, hvert 2., 3., 4. eller 5. år. Eurolån; rentetilpasning sker enten hvert år, hvert 2., 3., 4. eller 5. år. Indekslån (lån hvor restgælden reguleres efter et pris- eller lønindeks). Tilbagebetalingsmetoder A =Auitetslån (fast ydelse, dvs stor rentedel i starten -> skattefradrag -> reduceret ydelse i starten, stabil i løbetiden). S =Serielån (fast afdrag, dvs stor ydelse i starten, faldende i løbetiden). M =Mixlån (kombination af auitets- og serielån, stabil ydelse efter skat). Afdragsfrie lån giver boligejere adgang til 30-årige huslån med afdragsfri periode på op til en 10 år. Det betyder, at man i en kortere eller længere periode kan vælge kun at betale rente og bidrag på sit realkreditlån og derved udskyde afbetalingen på lånet til senere. Sus. Nielsen, 2004: 19f + Ordbog om realkredit Valgmuligheder Valg af lånetyper 1/3 Løbetid (30, 20, >=10 år) Rente: Fast eller variabel (rentetilpasning) Provenue, dvs den sum man får i hånden efter salg af obligationer; Kursbetinget Ydelse pr termin Konsekvenser Beskatning Konverteringsmuligheder, f eks til anden lånetype, lavere rente

10 EjendOms2_Realkredit, of 12 Type Obligationslån vs. kontantlån 2/3 Rente % Restgæld Obligation restgæld Kurs Kurstab Kont6% 6, , Oblg6% 6, , Kont7% 7, , Oblg7% 7, , Steen Friis: Fleksibilitet og sikkerhed koster (november 2002) Privat/Financiering Valg af lån 3/3 Realkreditrådet Forside > Om realkredit > Prisguide Realkreditrådets Prisguide Realkreditrådet offentliggør 2 gange om året sammenligning af omkostninger i forbindelse med optagelse af realkreditlån hos BRFKredit, Nordea Kredit, Nykredit og Realkredit Danmark... Prisguiden er under videreudvikling med bl.a. afdragsfrie lån. Den opdaterede version ventes p.t.tilgængelig i maj 2006 (I efteråret 2004 var det uge 50 i 2004) Renteudvikling for realkreditobligationer, opgjort på ugebasis Realkreditrådet: Forside > Statistik > Byggerente

11 EjendOms2_Realkredit, of 12 Realkreditlovgivning 1/2 Udøvelse af realkreditvirksomhed er reguleret ved realkreditlovgivningen. Realkreditlån ydes mod registreret (tidligere: tinglyst) pant i fast ejendom. Realkreditlån må ikke ydes mod sikkerhedsstillelse i form af ejerpantebreve og skadesløsbreve. ( 2) Instituttets långivning og obligationsudstedelse skal være reguleret af et balanceprincip ( 18) Max Løbetid (30 år) ( 4) Visse private andelsboliger 35 år Lånegrænse (80%) ( 5) Alment boligbyggeri højere Værdiansættelse forsigtig ( 10, stk 3) "eventuel risiko for ændringer i markeds- eller strukturforhold" mod pantebrev i fast ejendom ( 11), men lempelser mod sikkerhed ( 8) De enkelte ejendomskategorier skal nærmere fastlægges af Finanstilsynet ( 14) Realkreditlovgivning 2/2 Lov nr 454 af 10/06/2003 om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., regulerer produktet og ikke organisationen (som forening eller bank). Suppleres af Lov om financiel virksomhed. Bekg. om RKI obligationsudstedelse, balanceprincip,.. Bekg. om værdiansættelse og låneudmåling Bekg. om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af lån ved overgang til anden ejendomskategori Bekg om sædvanlige kundeoplysninger (styrkelse af europæisk forbrugerinformation) Udbydere af financiering R = Realkredit (kreditforening, hypotekforening, reallåne-fond, realkreditfond), herunder alle ejerskiftelån i real-kreditinstitutter. Også når de optages af køber. B = Bank, sparekasse, stat eller kommune (herunder Kongeriget Danmarks Hypotekbank/Finansstyrelsen). P = Private lån (private pantebreve, pensionskasser, forsikringsselskaber). (Koder fra Salgsindberetning)

12 EjendOms2_Realkredit, of 12 Realkredit - Resumé Realkreditinstitutionen, og dens fordele bl a for billige lånemuligheder og for planimplementering. - Mexico Fremgangsmåden ved ændret belåning herunder: hensyntagen til rettighedshavere Hørt om alternative låneformer: Banklån, privatlån est@land.aau.dk Stubkjær, Aalborg Universitet EjendOms - 2. Realkredit ISP, AaU; Forår 2006 Fleksibilitet og sikkerhed koster Af sekretariatschef Steen Friis Fastforrentede obligationslån er fortsat populære, fordi de giver sikkerhed for ydelsen og mulighed for konverteringer. Til gengæld er de ikke det billigste alternativ. Fastforrentede obligationslån med en løbetid på 20 eller 30 år udgør stadig en stor del af kreditforeningernes udlån. Fordelene er, at ydelsen er kendt geem hele lånets levetid, at lånene kan indfries uden skattemæssige konsekvenser, og at det er en fleksibel låneform, der giver mulighed for konvertering op og ned. Konklusionen af en økonomisk betragtning er imidlertid, at låntager betaler for fordelene. I mange tilfælde vil et rentetilpasningslån eller et kontantlån være mere fordelagtig end det fast forrentede obligationslån. Stor fortjeneste på rentetilpasningslån Rentetilpasningslån har været en god forretning, siden de blev introduceret i 1996, fordi den korte rente har været markant lavere end den lange. Låntagere, der har haft rentetilpasningslån i hele perioden eller i hovedparten af den, har afdraget mere og haft en lavere ydelse end låntagere, der har haft fastforrentede lån. De har med andre ord tjent godt på at leve med den usikkerhed om den fremtidige rente, som er en del af rentetilpasningslånene. Ved at fordele fortjenesten over resten af lånets løbetid kan de kalkulere størrelsen af den rentestigning, der vil neutralisere deres fortjeneste, og den kan godt vise sig at være betragtelig. Anderledes forholder det sig med låntagere, der er på vej i markedet. De må fæste lid til prognoser om renteudviklingen og afveje, om den nuværende rekordlave rente kan nå at give dem en tilstrækkelig fortjeneste til at opveje den rentestigning, som givet følger, når der falder mere ro over verdensøkonomien. I de overvejelser indgår også længden af et eventuelt nyt rentetilpasningslån. Hvis der er en tro på, at den korte rente stiger på kort sigt, kan et lån med rentetilpasning efter tre år eller mere være en mulighed. Herefter kan det eventuelt erstattes med et fast forrentet lån, hvis rente dog ikke kan forudsiges på nuværende tidspunkt. Rentetilpasningslån kan i øvrigt indfries til enhver tid, men da de bygger på inkonverterbare obligationer, er det ikke muligt at indfri lånet med kontanter til kurs 100 uden for tidspunktet for rentetilpasning. Indfrielse sker ved at købe de bagvedliggende obligationer, også selv om kursen er over 100. Lavere nettoydelse ved kontantlån Kontantlån udgør efterhånden kun en lille del af de samlede lån, fordi de opfattes som mindre fleksible end obligationslån og ikke med fordel kan konverteres til en højere rente. Det skyldes, at kursgevinster ved ekstraordinær indfrielse af kontantlån optaget eller overtaget den 1. januar 1996 eller senere med visse undtagelser beskattes. Men det gør ikke automatisk kontantlån mindre attraktive. Et kontantlån udbetales kontant til kurs 100, og i modsætning til obligationslån er provenuet kendt, hvorimod ydelsen først kendes, når de bagvedliggende obligationer sælges, eller hvis der indgås en fastkursaftale. Da kurstabet ved kontantlån omregnes til renter, er nettoydelsen lavere end ved obligationslån, hvor der ikke er fradrag for kurstabet - en fordel, der naturligvis minimeres i takt med en eventuel fortsat nedsættelse af den skattemæssige værdi af rentefradrag. Overvejelse om valg mellem kontantlån og obligationslån hænger således meget nøje sammen med forventningerne om fremtidige muligheder for konvertering til en højere rente.