Senior jurist, professor, dr.jur. Peter Mortensen

Transkript

1 Nyborgmødet 2016 Afgørelser på ekspropriationsområdet Senior jurist, professor, dr.jur. Peter Mortensen 1

2 Agenda Om Peter Mortensen Forventningsværdi Ejendomsforringelse Gæsteprincippet Moms på ekspropriationserstatning Mere om ny ekspropriationspraksis 2

3 Om Peter Mortensen : Københavns Universitet, Det Juridiske Fakultet : Formand for Taksationskommissionen for Sjælland m.v : Seniorjurist, COWI, afd.1102 Areal & Rettigheder Kontakt: pemo@cowi.dk Mobil:

4 Forventningsværdi (1) Landbrugsjord Normalværdi måske 18 kr. pr. m² Forventet mere intensiv anvendelse som følge af offentlig planlægning: Overførelse til byzone (by/beboelse/erhverv) Forventningsværdi måske kr. pr. m² Afgørende Indholdet af planlægningen Tidshorisont 4

5 Forventningsværdi (2) Taksationskommissionen for Sjælland m.v. 16/ Ta I 16/14 (TS ) Lenette Kirkeskov Hansen og Dan Johannes Christiansen Ekspropriationskommission: 12 kr.pr. m² Ikke omfattet af lokalplan Ikke i kommuneplan angivet som perspektivarealer, der forventes taget i brug inden 2025 Kommunen havde tilbudt 25 kr. pr. m² ved overtagelse af hele ejendommen 5

6 Forventningsværdi (3) Taksationskommissionens kendelse: 6

7 Forventningsværdi (4) Taksationskommissionen for Sjælland m.v. 4/ Ta I 14c-d/14 (TS ) Ejrebækslund ApS Ekspropriationskommission: 18 kr.pr. m² Ikke omfattet af lokalplan I kommuneplan angivet som perspektivarealer, men først forventet taget i brug efter 2025 Beliggende op til erhvervsområde på naboarealer Beliggende inden for Fingerplanens transportkorridor Udlagt til transportformål Ingen varige bygninger/anlæg 7

8 Forventningsværdi (5) Taksationskommissionens kendelse 8

9 Ejendomsforringelse (1) Ejendomsforringelse/ejendomsformindskelse/harmoniproblemer Delekspropriation af landbrugsejendomme Ofte anvendt ekspropriationspraksis: Arealerstatning for eksproprieret areal Erstatning for støj, dominans og andre ulemper udskydes til efter anlæggets færdiggørelse, ekspropriationsproceslovens 21 Der gives alligevel erstatning for ejendomsforringelse, uden nærmere begrundelse Kan næsten kun være erstatning for, at der på restejendommen er misforhold mellem arealet og bygninger/driftsapparat (harmoniproblemer)? Bør vurderes konkret! 9

10 Ejendomsforringelse (2) Frederikssundsmotorvejen 10 Flere Taksationskendelser underkendte erstatning for ejendomsforringelse Ikke misforhold mellem areal og bygninger Retten i Hillerød, dom af 15/ (BS /2013) Ekspropriationskommission: kr. for ejendomsforringelse Taksationskommission: 0 kr. Arealer var bortforpagtede Ejendommen var i BBR registret med hundestald Der var intet hestehold på ejendommen Retten i Hillerød: 0 kr. (Som Taksationskomm.)

11 Ejendomsforringelse (3) Byrettens dom 11

12 Ejendomsforringelse (4) Men Ekspropriationskommissionen fortsætter sin praksis! Taksationskommissionen for Sjælland m.v. 4/ Ta I 14c-d/14 (TS ) Ejrebækslund ApS 12

13 Ejendomsforringelse (5) Ekspropriationskommissionens vurdering 4/ Skønsmæssigt Ingen konkret vurdering af bygninger eller driftsapparat Procentregning Skøn under regel! 13

14 Ejendomsforringelse (6) Taksationskommissionens afgørelse: 14

15 Gæsteprincippet (1) U H: Vintapperrampen Standard beskyttelsesdeklaration Ledningsejeren havde bevisbyrden for, at gæsteprincippet var fraveget Fravigelse er byrdefuld for grundejeren Uden vederlag til grundejeren må aftalen fortolkes indskrænkende (gave) Hvad gælder, hvis der ER betalt vederlag til grundejeren? 15

16 Gæsteprincippet (2) Østre Landsrets dom 19/ HOFOR mod Banedanmark (indbragt for HR) Regnvandsbassin ejet af Hvidovre Spildevand A/S (senere HOFOR) beliggende på Hvidovre Kommunes grund 2011: Aftale mellem kommunen og HOFOR, tinglyst som servitut: "Selskabet [Hvidovre Spildevand A/S] har betalt kr til Ejeren [Hvidovre Kommune], som erstatning for, at gæsteprincippet ikke gælder for Bassinet." Udgifter ved at flytte bassinet: Ikke under 1 mio.kr. Banedanmark eksproprierer grunden og skal fjerne bassinet Er gæsteprincippet fraveget? Københavns Byret: Banedanmark må betale Østre Landsret? 16

17 Gæsteprincippet (3) Grundejer (kommunen) og HOFOR vidste, at ejendommen ville blive eksproprieret (ond tro) Parterne havde sammen til hensigt at få Banedanmark til at betale I strid med saglig forvaltning og klart ulovligt NB! "kommunens vederlag på kr. for opgivelse af gæsteprincippet, der i øvrigt ses beregnet uden hensyntagen til den kommende ekspropriation og omlægning af regnvandsbassinet, står i åbenbart misforhold til både den på ejendommen pålagte økonomiske byrde, der alene ville ramme Banedanmark, og den af HOFOR Spildevand Hvidovre A/S opnåede tilsvarende besparelse" Åbenbart urimeligt, aftalelovens 36 17

18 Gæsteprincippet (4) Fremadrettet: 18 Sædvanlig takst for beskyttelsesservitutten (landsaftaler) Vederlag for fravigelse af gæsteprincippet Skal stå i rimeligt forhold til byrden for grundejeren Tidsubegrænset fravigelse af gæsteprincippet: Rimeligt at lægge byrden over på grundejeren? Fuld pris for omlægningen? Tidsbegrænset fravigelse: Hvor stor er sandsynlighed for, at omlægning vil ske i perioden? Professionel eller privat grundejer? Aftalelovens 36 Forsikring? Lovgivning? Er der klarhed over behovet for ændret anvendelse?

19 Moms på ekspropriationserstatning (1) Udgangspunkt: Ikke levering af varer og ydelser - derfor ikke moms Byggegrunde: Momsfritagelse i momslovens 13, nr. 9: 19 Levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke: a) Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord. b) Levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund Eksproprierede arealer kan være byggegrunde Ekspropriationspraksis er vidt forskellig, f.eks.: Hvis SKAT vil pålægge moms, skal anlægsmyndigheden betale Hvis SKAT vil pålægge moms, vil kommissionen genoptage sagen Kommissionen afgør, om der er momspligt, og om anlægsmyndigheden skal betale moms

20 Moms på ekspropriationserstatning (2) OTAX 4/2015 af 21/ ekspropriation til sygehus i Aalborg 20

21 Moms på ekspropriationserstatning (3) Tre simple spørgsmål: Er det en byggegrund? JA: Er lodsejer momspligtig? NEJ: Erstatning uden tillæg af moms JA: Er hypotetisk køber momspligtig? Nej: Erstatning uden tillæg af moms JA: Erstatning med tillæg af moms NEJ: Erstatning uden tillæg af moms 21

22 Moms på ekspropriationserstatning (4) Hvornår byggegrund? KFE To strimler jord langs tre veje Det ene areal var på ca. 100 m², hvoraf ca. 2/3 var beliggende inden for en vejbyggelinje. Bredden oversteg ikke 2,5 m Det andet areal var på ca. 170 m². Bredden heraf var ca. 3,5 m på det bredeste sted SKATs bindende forhåndstilsagn: Byggegrunde! Overtaksationskommissionen: "Det må anses for åbenbart, at der ikke forud for afståelsen kunne opføres en bygning på arealerne, bl.a. som følge af reglerne i byggelovgivningen om bygningers afstand til skel, ligesom udstykning i selvstændige grunde ikke ville være muligt. Heller ikke efter afståelsen er bebyggelse mulig." Åbenbart at SKATs afgørelse var forkert. Derfor ikke tillæg af moms til ekspropriationserstatningen 22

23 Mere om ny ekspropriationspraksis Blog: COWI Right of Way 23