TEKNIK OG MILJØ Center for Byudvikling og Mobilitet Aarhus Kommune

Transkript

1 Forudgående offentlig høring om højhusbyggeri på La Tour, Randersvej 139 besvarelse af høringssvar I perioden fra den 13. august til de 3. september 2014 er der gennemført en offentlig høring om ændring af kommuneplanen foranlediget af et forslag om opførelse af et højhus på 95 m på ejendommen, hvor la Tour ligger på Randersvej 139. Der er modtaget 15 bemærkninger med idéer og forslag fra uddannelsesinstitutioner, et kollegium, Udsatterådet i Aarhus og privatpersoner. Der indgår en underskriftindsamling med 31 underskrifter. Bemærkningerne er nummereret og kan ses i indstillingens Bilag 4. 5 bemærkninger er overvejende positivt stemt over for højhuset, 9 er overvejende negativt stemt, mens 1 bemærkning er neutral. Emnerne i bemærkningerne er Højde Udseende Anvendelse Trafik Lys og skygge Indblik Solreflektion Byggeplads Visualiseringerne Procedure Side 1 af 8 TEKNIK OG MILJØ Center for Byudvikling og Mobilitet Aarhus Kommune Planafdeling Kalkværksvej Aarhus C Telefon: Direkte telefon: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Direkte mtbr@aarhus.dk Sag: 14/ Sagsbehandler: Mathias Thinggård Brovall Nedenfor er de modtagne bemærkninger gennemgået og besvaret emnevis. Tallene i parantes ud for emnet angiver, hvilke høringssvar der har kommentarer til emnet: 1. Højde (2, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15) - Kommuneplanen skal fastholdes. - Højhuse bør placeres steder, hvor de ikke giver gener. Der er masser af steder i byen, hvor dette kan lade sig gøre. - Et højt hus på stedet er ikke samfundsmæssigt nødvendigt, og skal undlades. - Et højt hus på toppen af bakken vil blive meget dominerende. Måske vil det være bedre at placere det i midten af byen.

2 - Bygninger i området bør ikke være højere end 3-4 etager svarende til de eksisterende høje bygninger og træer i området. Side 2 af 8 Det er mest i overensstemmelse med højhuspolitikken at opføre højhuse på høje placeringer i byen, hvor de vil være med til at forstærke oplevelsen af terrænet. En lavere bebyggelse som foreslået på 3-4 etager vil medføre færre gener for omgivelserne her tænkes især på skygger. Skyggegenerne ved højhusbyggeri er blevet behandlet i Miljørapporten og resultatet viser, at naboboligbebyggelse i området vil blive skyggepåvirket i ca. 1 time om dagen. Denne påvirkning vurderes ikke at være markant til gene. Opførelse af boliger i bydelen kan være relevant henset til de mange uddannelsessteder og arbejdspladser der er i nærheden. 2. Udseende (1, 2, 4, 6, 7, 8, 13, 14) - Det er et flot byggeri, som kan højne standarden i bydelen. - Det er et grimt byggeri, der vil ødelægge kulturmiljøet i området specielt vedr. vandtårnet. Byggeriet har store arkitektoniske kvaliteter. De skråtstillede altaner giver facaderne karakter. Husets runde form vil på alle tider af dagen give forskellige skyggevirkninger. Den højeste del af bygningen ligger længst væk fra vejen for at reducere støjpåvirkningen fra Randersvej og skyggevirkningen på boliger øst for Randersvej. Vandtårnet er det eneste der er tilbage af det oprindelige kulturmiljø i området. Kommunens Kulturmiljøråd har ikke haft bemærkninger til det foreslåede højhus. Bebyggelsen forholder sig dog til vandtårnet ved at trappe ned mod tårnet, så vandtårnet i samspil med højhuset fastholdes som landmark i området. 3. Anvendelse (1, 3, 4, 5) - Der er et behov for boliger i området tæt på uddannelsesinstitutioner. - De nuværende beboere i området er fortrinsvis unge mennesker i kollegieboliger o.l. De foreslåede boliger vil formentlig være til andre beboerprofiler, som ikke har samme interesse i høj musik m.v. - Boliger på ejendommen bør være ungdomsboliger.

3 - Der bør indgå mulighed for boliger til udsatte. Der findes tilskudsmuligheder til sådanne. Side 3 af 8 Der synes at være enighed om, at boligerne primært skal være egnede til unge personer under uddannelse. Dette er også tilfældet i det foreslåede højhus, hvor kun et mindre antal boliger er store lejligheder. Bygherren oplyser følgende om mulighed for boliger til udsatte: Hovedparten af boligerne er mindre boliger der er egnede til befolkningsgrupper med begrænset købekraft og som lever alene eller i par uden børn. På projektets nuværende stade er der ikke foretaget en egentlig undersøgelse af mulighederne for at kategorisere boliger som deciderede skæve boliger eller tilskudsmulighederne hertil. 4. Trafik (1, 3, 4, 11) - Der er kapacitetsproblemer på Halmstadgade allerede. Der vil blive behov for et lyskryds i krydset Gøteborg Allé/Halmstadgade parkeringspladser er for lidt til 600 nye beboere. Der vil blive parkeringsproblemer på Gøteborg Allé. - En ny høj bygning vil medføre refleksion af trafikstøj til den østlige side af Randersvej. - En høj bygning vil betyde farlige situationer for helikopterflyvning til Skejby Sygehus. Kapacitet: Området får adgang via en tilslutning til den blinde del af Gøteborg Allé, der er indrettet som en kombination af kørevej og parkeringsareal. Tilslutningen til Halmstadgade er en vigepligt-reguleret tilslutning, placeret hvor Halmstadgade slår et 90 graders sving. Oversigten ved tilslutningen er god og hastigheden er på grund af svinget lav. Der vil være tidspunkter på døgnet, hvor der kan ske tilbagestuvning ind på parkeringsarealet, da der på grund af trafikken på Halmstadgade skal afventes ophold i trafikken for at kunne foretage et sving ud på Halmstadgade. Anlæg af letbanen forventes at medføre at trafikmønstret vil ændres sig i retning af at flere ønsker at benytte den kollektive trafik. Parkeringskrav: For antallet af parkeringspladser har vurderingskravet taget afsæt i de af Byrådet vedtagne retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune samt den vedtagne parkeringspolitik. I den konkrete sag

4 er det vurderet at de mindre lejligheder (under 50 m2) i byggeriet kan opfattes som kollegieboliger (to værelser, stue, toilet/bad). Her er parkeringskravet 1/6 P-plads pr. lejlighed. Lejligheder over 50 m2 udløser krav om 1 P-plads pr. lejlighed. I vurdering af parkeringskravet indgår en vurdering af byggeriets placering i forhold til uddannelsesinstitutioner og den kollektive infrastruktur letbanens første etape får standsningssted i umiddelbar nærhed af byggeriet. Side 4 af 8 Støjrefleksion: Teoretisk set er det rigtigt, at en bygning på den modsatte side af vejen kan give anledning til støjrefleksion. De allerede opsatte støjskærme af glas kan have samme virkning, men det har så vidt vides ikke været problematiseret. Det påtænkte højhus vil få runde former. Lyden vil derfor blive spredt og ikke sendt koncentreret i én retning. Helikopterflyvning: Der er igangsat en VVM-proces (Vurdering af Virkninger på Miljøet) for 2 nye helikopterlandingspladser ved sygehuset i Skejby (DNU). Ud fra det foreliggende materiale vil et højhus med den foreslåede placering ikke skabe farlige situationer for helikopterflyvningerne til sygehuset. Højhuset gennemskærer ikke de hindringsbegrænsende flader for helikopterflyvningerne. Det kan eventuelt komme på tale at afmærke bygningen med middelintensiv rødt lys. 5. Lys og skygge (3, 4, 9, 10, 11, 15) - Dårligere lysforhold for boliger øst for Randersvej er ikke acceptable. - Skygger på boligerne øst for Randersvej er ikke acceptable. - Skygger på Aarhus Tech nord for det foreslåede højhus er ikke acceptable. - Skygger på kollegieboliger vest for det foreslåede højhus er ikke acceptable. En stor del af himlen vil stadig kunne ses, selv om der opføres et højhus. Der vil derfor stadig være lys i lejlighederne øst for Randersvej. Der vil dog være perioder, hvor der ikke vil være direkte sollys i lejlighederne. I højhussager tillægger Teknik og Miljø normalt ikke skyggevirkning på erhvervsarealer o.l. større betydning. Det er derimod tilfældet på arealer til boliger, børnehaver, skoler og andre formål, hvor der kan være store interesser knyttet til ophold udendørs. Teknik og Miljø antager, at udendørs ophold på Aarhus Tech ikke er særligt omfattende. Arealerne på Aarhus Tech vil ikke blive væsentligt berørt af skygger midt på sommeren. Der forekommer derimod skygger ved jævndøgn og om vinteren.

5 Skygger på Grundtvigskollegiet, der ligger vest for det foreslåede højhus, forekommer kun tidligt om morgenen kl. ca Disse skygger antages ikke at have den store betydning. Side 5 af 8 Skyggevirkningen på boligerne øst for Randersvej kan ikke bortforklares. I forhold til den eksisterende lave bebyggelse vil et højhus på op til 31 etager kaste markant længere skygger. Somnævnt, er det dog et begrænset antal boliger, der bliver påvirket af denne ene lange skygge, da der hovedsageligt er erhverv og undervisning i nærområdet. Derudover gør højhusets slanke udformning, at den skyggepåvirkning der vil komme på nærområdets boliger blot vil vare en times tid inden skyggen har bevæget sig videre. Der hvor skyggen begynder at få betydning for boligerne øst for Randersvej er om eftermiddagen og tidlig aften. Ved jævndøgn kl. 14 begynder skyggen at bevæge sig over mod boligerne og de tilhørende opholdsarealer på den modsatte side af Randersvej. Som skyggen bevæger sig vil den skiftevis ramme en boligblok og et grønt areal mellem boligblokkene indtil kl. 18, hvor solen er gået ned. Der er altså et tidsrum på 4 timer om eftermiddagen, hvor højhuset vil kaste skygge mod boligerne. Denne skygge vil dog på grund at højhusets slanke udformning bevæge sig, således at den blot vil ramme en boligblok af gangen. Dette svarer til at en boligblok vil få skygge en enkelt time om eftermiddagen. Ved sommersolhverv vil skyggen ramme boligerne sydøst for lokalplanområdet kl. 17, 18 og 19 inden solen går ned. Skyggen vil bevæge sig langs bygningen, således at boligerne i boligstangen vil få skygge i hvad der svarer til en time på den tidlige aften. Ved vintersolhverv vil der blive kastet skygge mod boligerne øst for Randersvej kl. 14 og allerede kl. 16 vil solen være gået ned. 6. Indblik (4, 9, 11, 15) - Indblik til boliger er ikke acceptable. Indbliksgener kan forekomme ved højt byggeri. Det kan de også ved byggerier, der ikke er højhuse. Generne knytter sig nok nærmere til, at nye bygninger kommer til at ligge tæt på eksisterende boliger end til, hvor høje de er.

6 Den 6 etager høje del af højhuset ligger mindst ca. 60 m fra boligerne øst for Randersvej. Den 31 etager høje del af højhuset ligger mindst ca. 120 m fra boligerne øst for Randersvej. Side 6 af 8 Øst for højhuset ligger 2 boligbebyggelser tæt på højhuset. Pedelboligen på Gøteborg Allé 10 ligger ca. 20 m fra den højeste del af højhuset. Døgninstitutionen med boliger på Gøteborg Allé 8 ligger også ca. 20 m fra den højeste del af højhuset. Kollegiebygningerne på Gøteborg Allé 1a-c og 3 ligger mindst ca. 55 m fra den højeste del af højhuset. Kollegiebygninger på Gøteborg Allé 14a-e ligger mindst ca. 130 m fra den højeste del af højhuset. I forhold til den nuværende situation vil risikoen for indbliksgener være øget. Det vurderes dog ikke at der vil være større indbliksgener fra et højt hus end fra eksempelvis en bygning i 5 etager, da der ikke vil være mulighed for væsentlig indblik til boliger/kollegieboligerne fra over 5. etage. 7. Solrefleksion (2) - Er det undersøgt, om byggeriet vil give anledning til solrefleksion på boligerne øst for Randersvej og på trafikanterne? Solrefleksion er undersøgt i forbindelse med Miljørapporten, der siger følgende. Højhusbebyggelsen er udformet under hensyntagen til flere parametre, herunder hensyn til genskin. Den buede form bryder mulige refleksioner fra facadernes overflader. Sollyset vil således ikke blive reflekteret samtidigt af store overflader, men kun kortvarigt i mindre facadeelementer. Facaderne er udformet med en vis kompleksitet, hvor altaner og facaderammer opdeler og bryder overfladerne i mindre flader. Altanerne fremstår desuden som helt eller delvist integrerede altaner i bygningskroppene. Derved afskærmes og brydes genskin fra facadernes glaspartier, hvilket minimerer for lys og refleksioner over længere tidsrum. Højhusbebyggelsens lavereliggende tage udformes hovedsagligt som tagterrasser, som vil fremstå som rekreative opholdsarealer og med materialer, som ikke umiddelbart vurderes at reflektere lys. Projektet vurderes på denne baggrund ikke at give anledning til væsentlige gener fra refleksioner for de omkringliggende bebyggelser og for trafikken i nærområdet og på de nærliggende indfaldsveje. For at afhjælpe eventuelle små korterevarende gener, kan materialevalget være med til at minimere generne.

7 Det er Teknik og Miljøs erfaring, at almindeligt vinduesglas ikke er til væsentlig gene. Side 7 af 8 8. Byggeplads (1, 3, 4, 9, 11) - En byggeplads vil støje (pilotering, spunsning m.v.). Der spørges om arbejdstider, hvor lang byggeperioden er, og om hvorvidt der kan tages særlige hensyn til uddannelsesstederne i eksamensperioden. - Der spørges om, hvor der skal indrettes byggeplads. Der er tilsyneladende ikke plads på den ejendom, hvor højhuset påtænkes bygget. Byggepladser er omfattet af reglerne for virksomhedsstøj. Der er således grænseværdier, som skal overholdes. Der tillades normalt ikke byggeaktivitet om natten dvs. kl Bygherre oplyser følgende: Den forventede opførelsestid er måneder, og der skal formodentligt piloteres, men ikke med 100 % sikkerhed. Alternativ metode er støbning af tyk betonplade som kontravægt til højhuset. Der er endnu ikke foretaget nok geotekniske undersøgelser til præcist at angive piloteringstid, eller om der skal piloteres, hvis der skal, kunne et gæt være 4 8 uger. Opførelsen følger de almindelige regler med hensyn til støj og rystelser fra byggerier, dvs. at hverdage lørdage og søndage arbejdes der inden for den lave støjgrænse, hverdage 7-17 inden for den højere støjgrænse. Støjgrænserne er fastsat af kommunen. Med de støjgrænser der er gældende, forventes påvirkningen at være minimal og i en relativ kort periode. Herudover kan Teknik og Miljø supplere: Det vurderes umiddelbart som en hensigtsmæssig løsning at etablere skurby som beskrevet. Der tages dog først endeligt stilling til dette forhold, når der fremsendes en konkret ansøgning. Og først på det tidspunkt stilles de relevante vilkår. 9. Visualiseringerne (2) Bemærkning: - Visualiseringerne er misvisende og viser ikke højhuset som det vil opleves. Der kunne vælges mange visualiseringspunkter og i miljørapport og lokalplan er vist yderligere visualiseringer. Der er kun vist 2 visualiseringer i høringsfolderen af pladsmæssige grunde.

8 Visualiseringerne er teknisk set korrekte. Man kan diskutere, om det giver den rette virkning at anvende visualiseringer med vidvinkel- og televirkning, som det er tilfældet i høringsfolderen. Normalt anvendes visualiseringer med billedvinkel tæt på et normalobjektiv. Teknik og Miljø mener i det konkrete tilfælde, at anvendelsen af vidvinkel- og televirkning er relevant og forsvarlig. Side 8 af Procedure (4, 9) - Der skal ifølge Forvaltningsloven ske partshøring af naboer i byggesager. Hvorfor er det ikke sket? I henhold til Planloven skal der gennemføres en indkaldelse af idéer og forslag, før der sker væsentlige ændringer i kommuneplanen. Det anses for væsentligt at ændre anvendelse og at bygge meget højere end kommuneplanen giver mulighed for i dag. Denne indhentning er sket med høringsfolderen. Ved igangsætning af lokalplanlægning skal planforslaget godkendes af byrådet, der skal gennemføres en mindst 8 ugers offentlig høring, hvorefter planen kan vedtages endeligt af byrådet. Det er altså denne 2. høring, der har virkning som partshøring. Og den er vi ikke nået til endnu.